Finanzen und Allianzen

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Quartier Wolfganggasse in Wien-Meidling – im Bild das Projekt der Heimbau (Architekten Tillner & Willinger): Dank rechtzeitigem Baubeginn und zügiger Umsetzung gelang der Bau mit moderaten Kosten und günstigen Mieten.

Stark gestiegene Bodenpreise, hohe Baukosten und gestiegene Kapitalmarktzinsen bremsen die Immobilien- und Bauwirtschaft. Die Branche bezeichnet ihre Lage als dramatisch. Bezahlbarer Wohnraum ist Mangelware. Diverse Wohnbauinitiativen und neue Allianzen zwischen Akteuren sollen Abhilfe schaffen.
— FRANZISKA LEEB

Das Projekt ist ein Glücksfall, waren sich die Anwesenden aus Wohnungswirtschaft und verwandten Sektoren beim Praxischeck der WohnenPlus Akademie im Stadtquartier Wolfganggasse einig. Schon allein deshalb, weil es zügig entwickelt und gebaut werden konnte und sich daher die Kosten im Rahmen hielten. Das Quartier entstand auf dem früheren Areal der Wiener Lokalbahnen. 2018 wurde die Station der Badner Bahn geschlossen, im gleichen Jahr wurde die Flächenwidmung beschlossen und der Bauträgerwettbewerb abgehalten. Ab Herbst 2020 war Baubeginn, zwei bis zweieinhalb Jahre später konnten die Wohnhäuser bezogen werden. Es entstanden 700 geförderten Wohnungen von Gesiba, Heimbau, Neues Leben, wbv-gpa sowie 105 Gemeindewohnungen der Wigeba.

Die Mieten sind vergleichsweise günstig. Bei der Heimbau liegt das Monatsentgelt für geförderte Genossenschaftswohnungen mit Eigentumsoption bei 7,39 Euro pro Quadratmeter, brutto, inklusive Betriebskosten bei einem Grund- und Baukostenbeitrag von 364 Euro je Quadratmeter. Bei den höher geförderten Smart-Wohnungen beträgt die Miete 7,32 Euro pro Quadratmeter, der Baukostenbeitrag 60 Euro pro Quadratmeter. Im Gemeindebau, wo kein Finanzierungsbeitrag anfällt, betragen die Mietkosten 8,15 Euro brutto.

„Fehlende Auslastung der Bauunternehmen führt zu einem schon lange nicht mehr dagewesenen Wettbewerb.“
Isabella Stickler

„Die Vergabe der Bauleistungen erfolgte noch vor der massiven Baupreiserhöhung“, erklärt Maximilian Koller von der Heimbau. Aktuell sei es die Kombination mit den gestiegenen Finanzierungskosten, die den Wohnbau unter Druck bringen. Zusätzliche Verteuerungen seien auch den immer wieder steigenden Anforderungen aus Normen, OIB-Richtlinien und Behördenauflagen geschuldet. Aktuell kalkuliere man zwischen neun und zehn Euro Miete.

„Beginnend mit 2019 sind sowohl die Baukosten als auch die Finanzierungskosten extrem angestiegen“, ergänzt Paul Steurer, Geschäftsführer von Gesiba und Wigeba. „Dies hatte zur Folge, dass vor allem gewerbliche, frei finanzierte Bauträger unter Druck kamen.“ Im letzten halben Jahr hätten sich die Baupreise stabilisiert und auch die Zinsen sind etwas gesunken. Auch die Zeit spiele eine Rolle.

„UVP-Verfahren sowie andere naturschutzrechtliche Verfahren nehmen sehr viel Zeit in Anspruch. Die damit verknüpften Auflagen verursachen zusätzliche Kosten.“ Beim Quartier Wolfganggasse war keine UVP notwendig.

Quartier Wolfganggasse: Bauteil Wigeba (105 Gemeindewohnungen) von Peretti+Peretti und Bauteil Gesiba von Königlarch Architekten (133 geförderte Wohnungen)
Fotos: Leeb, David Anselgruber Photography; Quelle: Statistik Austria

Vorpreschen hat sich gelohnt

Anders beim Areal Berresgasse in Wien- Donaustadt, für das der Bauträgerwettbewerb ein paar Wochen vor jenem für die Wolfganggasse entschieden wurde: Dort erfolgte für das Gros der Bauten der Baustart zwei Jahre später als geplant, weil die meisten Bauträger den Ausgang der Rechtsstreitigkeiten rund um die UVP-Frage abwarteten. Vorgeprescht ist der Bauträger Kallco, der nach einer Abschätzung des rechtlichen Risikos schon im März 2020 den Spatenstich vornahm.

„Wir haben den Bau ohne Stehzeiten durchgezogen und da wir die ersten am Areal waren, konnte das Marktpotenzial ausgeschöpft werden“, fasst Gernot Weingraber, Mitglied der Kallco-Geschäftsführung, die Vorteile zusammen, „Einen Monat nachdem wir in die Verwertung gegangen sind, waren alle 163 Wohnungen vergeben.“ Beim Projekt com- 22PLUS war man dank des firmeneigenen Systempatents Klima Loop Plus, das gänzlich ohne fossile Energieträger und auf keinen Fernwärmeanschluss angewiesen ist, völlig autark. Zur Heizung und Kühlung mittels Bauteilaktivierung wird Erdwärme genutzt, eine PV-Anlage liefert die Energie für die Wärmepumpe.

„Wir errichten Häuser nicht mehr anders“, so Weingraber, „so eine Immobilie ist voll EU-taxonomiekonform.“ Kostenmäßig war man noch gut dran, jedenfalls deutlich unter den 3.000 Euro pro Quadratmeter, mit denen man derzeit kalkuliert. Bei frei finanzierten Wohnungen sei aktuell mit zumindest 13,50 Euro netto kalt zu rechnen.

Wohnbaulücke droht

Angesichts der vielen Kräne, die sich aktuell am Himmel über Wien und anderswo drehen, muten die Unkenrufe von einer dramatischen Baukrise überzogen an. Fakt ist, dass in ganz Österreich die Wohnbauproduktion spürbar zurückgeht. „Die aktuell noch hohen Fertigstellungszahlen täuschen etwas darüber hinweg, dass markant weniger Projekte in der Pipeline sind“, erklärt der Wohnbauexperte des Wirtschaftsforschungsinstitutes Wifo, Michael Klien. „Wenn man die aktuellen Baubewilligungen als Indikator nimmt, ist ein Rückgang von bis zu 50 Prozent zu erwarten.“

In den letzten Jahren war vielfach die Rede davon, dass in Österreich die Wohnbaulücke durch die hohe Neubauleistung abgebaut wäre. Durch den bevorstehenden Einbruch der Wohnungsproduktion und die weiterhin starke Bevölkerungsentwicklung – der Ukraine-Krieg hat die Bevölkerung im Jahr 2022 um mehr als 100.000 Menschen erhöht – sieht Michael Klien die steigende Gefahr einer neuen Lücke: „Die Konsequenz von zu wenig Angebot sind höhere Mieten und steigende Wohnungspreise.“

Die Wohnungskrise, die ganz Europa betrifft, thematisierte auch Ursula von der Leyen am Vortag ihrer Wiederwahl als Präsidentin der Europäischen Kommission: „Die Menschen haben Mühe, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Aus diesem Grund werde ich zum ersten Mal einen Kommissar oder eine Kommissarin mit direkter Verantwortung für das Wohnungs- wesen ernennen.“ Die politischen Leitlinien für die nächste EU-Kommission sehen unter anderem eine Liquiditätsspritze vor, die es den Mitgliedstaaten ermöglichen wird, „die geplanten kohäsionspolitischen Investitionen in erschwinglichen Wohnraum zu verdoppeln. Die Länder sind nun in der Pflicht.

Die österreichische Bundesregierung hat im Frühjahr ein Wohnbaupaket beschlossen, bemerkbar macht es sich noch nicht. „Das ist aufgrund der hohen Vorlaufzeiten im Wohnungsbau aber auch gar nicht möglich“, erläutert Michael Klien. Für die aktuell schwache Baukonjunktur und die Wohnbaulücke könne das Paket wenig tun, „Es leistet aber einen Beitrag, um die Wohnungsproduktion in der mittleren Frist von zwei bis fünf Jahren zu stabilisieren.“

Vor dem Gesichtspunkt, dass das Bundespaket nur eine zusätzliche Hilfestellung für die Bundesländer sein soll, sei es ein spürbarer und in weiten Teilen auch zielgerichteter Impuls. „Unabhängig davon müssen die Länder für Planbarkeit in der Wohnungswirtschaft sorgen und die Wohnbauförderung entsprechend erhöhen.“

Erhöhung der Wohnbauförderung

Die seit dem Vorjahr kräftig gestiegenen Zinsen haben nicht nur die privaten Wohnungskreditnehmer in Nöte gebracht, sondern verteuern auch die Finanzierung im großvolumigen Wohnbau. Im Juni hat die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf 4,25 Prozent gesenkt. Auch wenn das zu wenig sei, um eine deutliche Belebung herbeizuführen, sei dies ein wichtiger Schritt, da damit die Zinswende nach unten eingeläutet worden sei, betont der Ökonom Klien.

„Der Druck von der Finanzierungsseite sollte daher in den kommenden zwei Jahren deutlich abnehmen“, prophezeit er. Banken und andere Marktteilnehmende würden die in den kommenden Jahren sinkenden Zinsen bereits antizipieren.

Klien ist gegen eine Zweckbindung der Wohnbaufördermittel: „Es wäre vollkommen irrational gewesen, im Wohnbauboom der letzten Jahre zusätzliches Steuergeld in den Wohnbau zu stecken. Die Wohnbauförderung muss flexibel sein, und nun sind aber die Länder gefordert, in Zeiten eines sichtbaren Fördermittelbedarfs, die Wohnbauförderung aufzustocken.“

„In vielen Fällen führen Energieeffizienzmaßnahmen auch zu einer wirtschaftlichen Bauweise.“
Simon Handler

Wohnbauallianz für Zweckbindung

GBV-Obmann Klaus Baringer hingegen bezeichnete Ende Juni die Wiedereinführung der Zweckbindung der Wohnbauförderung als Gebot der Stunde. Gemeinsam mit Andreas Köttl, Präsident der VÖPE, Vereinigung Österreichischer Projektentwickler, und den Bausozialpartnern trat der Obmann der Gemeinnützigen Bauvereinigungen vor die Presse, um einen „Vorstoß zu einer Quartier Wolfganggasse: Bauteil Wigeba (105 Gemeindewohnungen) von Peretti+Peretti und Bauteil Gesiba von Königlarch Architekten (133 geförderte Wohnungen) 3 – 2 0 2 4 13 THEMA Renaissance der Wohnbaupolitik“ zu unternehmen. Das Wohnbaupaket der Bundesregierung wurde zwar einhellig begrüßt. Aber der stärkste Einbruch im Wohnbau seit mehreren Jahrzehnten erfordere koordiniertes Handeln.

Wurden im Jahr 2019 noch rund 85.000 Wohnungen baugenehmigt, waren es 2023 nur noch rund 47.000. Dazu kommt, dass viele genehmigte Wohnbauprojekte wegen der hohen Baupreise und Zinsen nicht begonnen werden. Einen deutlichen Rückgang vermelden auch die gemeinnützigen Wohnbauträger: Schon 2023 lag man mit 14.900 fertiggestellten Wohnungen zehn Prozent unter dem Zehnjahresschnitt. Für 2024 werden 14.100 Fertigstellungen und für 2025 gar nur eine Bauleistung von 10.000 bis 11.000 Wohnungen erwartet.

Nicht nur das leistbare Wohnen ist gefährdet, auch Tausende Arbeitsplätze am Bau und in nachgelagerten Branchen gibt Josef Muchitsch, Bundesvorsitzender Gewerkschaft Bau- Holz, zu bedenken. Im Juli 2024 waren zehn Prozent mehr Menschen arbeitslos gemeldet als im Juli des Vorjahres. Besonders stark betroffen: die Warenproduktion mit einem Plus von 18 Prozent und der Bau mit einem Plus von 13 Prozent. „Der Konjunkturmotor Nummer eins ist die Bauwirtschaft und wenn die an Sprit verliert, trifft es auch viele andere Bereiche. Wir brauchen neue Perspektiven, neue Strukturen und Lösungen“, so Muchitsch.

Um diese umzusetzen, vermissen die Branchenvertreter auf Bundesebene die Expertise. Heinrich Übleis, von 1985 bis 1987 Bautenminister in den Regierungen Sinowatz und Vranitzky I, war der letzte Minister, der das Portfolio „Bauten“ im Titel trug. „Seither wird der Wohnbau im Bund stiefmütterlich behandelt und niemand fühlt sich letztverantwortlich“, so VÖPE-Präsident Köttl. „Aus unserer Sicht fehlt es an der Koordination zwischen Bund, Ländern und Kommunen in Wohnbau und Stadtentwicklung sowie der Vermittlung und Koordination zwischen der europäischen und nationalen Ebene.“

Man stünde bereit, bei der Umsetzung mitzuwirken – in Form einer Allianz, in der Bund, Länder und Kommunen vertreten sind und auf Augenhöhe mit allen Branchenverbänden, Vorschläge und Maßnahmen zu erarbeiten. „In Deutschland ist etwas Vergleichbares bereits eingerichtet“ verweist Baringer auf das dortige „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“.

Das Projekt com22PLUS von Kallco ist das bereits 2022 fertiggestellte Pionierprojekt im neuen Wiener Stadtquartier Berresgasse. Architektur: feld72

Flexibel und guter Dinge

„Mit größtmöglicher Flexibilität“, so Obfrau Isabella Stickler, reagiere man derzeit bei der niederösterreichischen Alpenland auf die herrschende Situation, in der es an langfristiger Planbarkeit und Stabilität mangelt. Jedes Projekt werde in mehreren Stufen – bei Grundstücksankauf, in der Projektierung, zu Baubeginn und zu Verwertungsbeginn – auf Produktart und Finanzierung geprüft.

„Es gibt eine wesentlich stärkere Nachfrage nach Miete und sehr wenig Nachfrage nach Eigentum. Das ist für uns ein Indiz, dass das Vertrauensklima in die Investition Wohnen und die Leistbarkeit am Immobilienmarkt nicht gegeben ist.“ Das Hauptprodukt von Alpenland war schon vor der Immobilienkrise die Miete mit Kaufoption, „Dabei bleiben wir, da wir unseren Kund:innen weiterhin beide Möglichkeiten anbieten wollen.“

Im Juni hat die Niederösterreichische Landesregierung die Umsetzung des Wohnbaupaketes des Bundes für den gemeinnützigen Wohnbau beschlossen und die gemeinnützigen Bauvereinigungen informiert. „Das Wohnbaupaket wird zwar erst mit September schlagend werden, die Vorbereitungen laufen aber intensiv während des Sommers, sodass noch heuer die ersten bundesgeförderten Projekte zugesichert werden. Wir sind guter Dinge, dass wir heuer auch Baubeginne mit dieser zusätzlichen Förderung setzen können“, ist Stickler zuversichtlich.

Die Baukosten betreffend, spricht die Alpenland-Obfrau von einer Abwärtsbewegung, „Die fehlende Auslastung der Bauunternehmen führt zu einem schon lange nicht mehr dagewesenen Wettbewerb.“ Wichtig sei dem Unternehmen die Vergabe an den Best- und nicht an den Billigstbieter. „Das bedeutet, dass der verhandelte Baupreis bis zum Bauende hält und das Bauunternehmen wirtschaftlich so stabil ist, dass wir das Bauprojekt mit ein- und demselben Ausführenden beginnen und beenden“, ergänzt Stickler.

Im St. Pöltener Stadtteil Oberwagram feierte Alpenland kürzlich direkt gegenüber der 2023 an die Bewohner: innen übergebenen Siedlung „Mühlbach-Ost“ den Spatenstich für eine weitere große Wohnanlage. Es werden 92 geförderte und 40 frei finanzierte Wohnungen, jeweils zur Miete mit Kaufoption entstehen.

Schulterschluss für eine Renaissance der Wohnbaupolitik (v. l.): Josef Muchitsch, Bundesvorsitzender der Gewerkschaft Bau-Holz, VÖPE-Präsident Andreas Köttl, Klaus Baringer, Verbandsobmann der GBV, Peter Krammer, Obmann des Fachverbands der Bauindustrie

Was sind die Preistreiber?

Als Ursachen für hohe Baukosten und Mieten werden oft überzogene Standards, Gesetze und Normen genannt. Wir fragen nach bei Simon Handler. Als Geschäftsführer der hacon GmbH und der sima consulting GmbH steht der studierte Bauingenieur und Gebäudetechniker für einen gesamtheitlichen Planungsansatz für hocheffiziente Gebäude und Quartiere. Ob energietechnische oder bauphysikalische Maßnahmen Kostentreiber sind, komme auf die Sichtweise an, meint er. Klar sei, dass jede zusätzliche Maßnahme für sich betrachtet zu Mehrkosten führt. 20 Zentimeter Wärmedämmung kosten mehr als zehn, Wohnungen mit Balkonen mehr als solche ohne, Verbundsicherheitsglas ist teurer als Einscheiben- Sicherheitsglas oder Floatglas.

„Die Nutzung fossiler Brennstoffe hat es uns in der Vergangenheit ermöglicht, Gebäude günstig zu errichten und zu betreiben. Im Gegenzug wurden und werden durch diese Gebäude bis heute hohe CO₂-Emissionen verursacht. Die Auswirkungen hat man nicht gleich erkannt – mittlerweile spürt man sie doch recht eindeutig“, holt Handler aus. Effizientes und nachhaltiges Bauen sollte daher ebenso wenig infrage gestellt werden wie die VSG-Verglasung im absturzgefährdeten Bereich.

„Eine Ausweitung der Wohnbauförderung ist der zentrale Hebel.“
Michel Klien

Gebäude ohne negative Umweltauswirkungen sollten der Ausgangspunkt der Überlegungen zur Wirtschaftlichkeit von Effizienzmaßnahmen sein. Durch geringere Qualitäten können womöglich Investitionskosten eingespart werden. Im Gegenzug erhöhen sich aber die Betriebskosten und die negativen Umweltauswirkungen. „Man muss dann bewerten, ob man sich die reduzierten Investitionskosten noch leisten kann. Da geht es einerseits um die Betriebskosten an sich und andererseits um die noch weitgehend unbekannten CO₂-Folgekosten“, gibt der Experte für Gebäude- und Anlagensimulationen zu bedenken.

Wichtig sei es, möglichst früh im Projektverlauf ein gemeinsames Verständnis für ein Gesamtkonzept zu entwickeln, so Handler: „Ein ökologisch und ökonomisch optimiertes Gebäude lässt sich nur durch ein Zusammenspiel aller beteiligten Planungsdisziplinen erreichen. Sind Architektur, Bauphysik, Haustechnik und Energietechnik aufeinander abgestimmt, lassen sich hocheffiziente Gebäude ohne wesentliche Mehrkosten realisieren.“

An Energieeffizienzmaßnahmen, die auch zu einer wirtschaftlichen Bauweise führen, nennt Handler kompakte Bauformen oder den optimierten und reduzierten Einsatz von Verglasungen. „Gebäude sollten gesamtheitlich als Lowtech- Konzepte konzipiert werden. Häufig wird allerdings der Fehler gemacht unter Lowtech lediglich den Entfall von haustechnischen Anlagen zu verstehen.“

Es müsse sich auch das architektonische Konzept an diesem Ansatz orientieren. Auch ein grundlegendes Umdenken im Hinblick auf den teils ausufernden Komfortanspruch und den daraus resultierenden rechtlichen Konsequenzen sei erforderlich. Er könne sich eine Anpassung der normativen und gesetzlichen Randbedingungen ähnlich den Entwicklungen in Deutschland auch für Österreich vorstellen.

Vorbild Deutschland

In Deutschland legte Ende Juli die Bundesregierung eine Leitlinie für einfaches und kostengünstiges Bauen – genannt Gebäudetyp E – und einen darauf abgestimmten Gesetzesentwurf vor (siehe Kasten). Es ist ein Teil des Maßnahmenpakets für eine Bau-, Investitions- und Innovationsoffensive zur Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum und greift Konzepte der Architekten- und Ingenieurkammer auf, um ein normenreduziertes Bauen zu ermöglichen.

Zurück ins Quartier Wolfganggasse: Dort hatte man nicht nur Glück, noch vor der großen Teuerung alles ins Trockene gebracht zu haben, sondern profitiert auch von der guten Mischung. Zum einen adressiert man mit unterschiedlichen Angeboten die Bedürfnisse von Alleinerziehenden. Zum anderen gibt es eine Reihe weiterer Einrichtungen und Nutzer:innengruppen. Die ÖJAB-Österreichische Jungarbeiterbewegung errichtete im Quartier das Pflegewohnhaus Neumargareten mit 216 Pflegeplätzen und betreibt im Bauteil „Lebenscampus Wolfganggasse“ von Neues Leben und WBV-GPA ein Studierenden- und Jugendwohnheim, den Stützpunkt der Hauskrankenpflege sowie Werkstätten für die überbetriebliche Ausbildung von Lehrlingen im Bereich Glasbautechnik.

In St. Pölten-Oberwagram errichtet Alpenland 132 Wohneinheiten, plus vier Ateliers und drei Gemeinschaftsräume (Architekten Mauer & Partner).
Fotos: Alexander Müller, BMWSB; Visualisierung: Architekten Mauer & Partner; Quelle: Statistik Austria

Im Bauteil der Gesiba ist ein Kindergarten untergebracht. Die Heimbau übersiedelte mit ihrer Zentrale ins neue Quartier und bietet 13 sogenannte Smart- Offices an, anmietbar als Home- office-Arbeitsplätze. Im Erdgeschoß gibt es ein italienisches Restaurant und einen Lebensmittelsupermarkt. An die Vergangenheit des Areals erinnert das Remisengebäude, das zu einer Food- Hall umgebaut wurde. Diverse Veranstaltungen – Kasperltheater, diverse Kreativworkshops, Yoga- Stunden, Pub- Quizze und Ausstellungen – ergänzen das gastronomische Angebot. Wenn dann noch Michaela Winklbauer, Haus- und Pflegedienstleiterin des Pflegewohnhauses, berichtet, dass sie für den Pflegedienst von Bewohner:innen der Anlage Initiativ- Bewerbungen erhält, zeigt sich, dass nicht allein Zahlen und Kosten zählen.

E wie einfach

In Deutschland sollen es die Leitlinie Gebäudetyp-E und das darauf abgestimmte Gesetz zur zivilrechtlichen Erleichterung des Gebäudebaus (Gebäudetyp-E-Gesetz) einfacher machen, rechtssicher auf Baustandards zu verzichten, die für die Gebäudesicherheit nicht notwendig sind und die gesetzlich nicht zwingend sind. Im Wesentlichen sieht das Gesetz drei Änderungen des Bauvertragsrechts vor:

Der Begriff der „anerkannten Regeln der Technik“ soll konkreter gefasst werden. Es soll erreicht werden, dass reine Komfort-Standards im Allgemeinen nicht als „anerkannte Regeln der Technik“ gewertet werden.
In Verträgen zwischen fachkundigen Unternehmern soll die Abweichung von „anerkannten Regeln der Technik“ erleichtert werden.
Ein Abweichen von „anerkannten Regeln der Technik“ soll nicht mehr automatisch ein Sachmangel sein. Das Gebäudetyp-E-Gesetz ändert nichts an den öffentlich-rechtlichen Vorgaben, die alle Bauvorhaben einhalten müssen

Dünne Luft, dichte Blocks

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jweidemann

Zwischen Qualität und Dichte: aktueller Wiener Wohnbau im Stadtentwicklungsgebiet Berresgasse

Mehr Höhe, mehr Masse, weniger Variation: Viele Architekt:innen kritisieren den Verlust von Spielräumen und Qualitäten im Wohnbau, bedingt durch den steigenden Kostendruck. Doch es gibt auch Optimismus und Hoffnungsschimmer.
— MAIK NOVOTNY

Höflich und respektvoll, aber doch deutlich in seiner Kritik war der Kommentar eines deutschen Architekten zum Bericht über einen aktuellen Wiener Wohnbau auf der Online-Plattform baunetz.de. Die Gebäudetiefe, die Höhe und die serielle Reihung einseitig belichteter Wohnungen hätten sicher Vorteile, was die energetische Kompaktheit, die Erstellungskosten und die Planungsökonomie anginge. Dies werde allerdings mit langen, innen liegenden Erschließungsfluren erkauft: „Wir hätten in keinem Wettbewerb für geförderten Wohnungsbau in Bayern damit eine Chance.“

„Jegliche Individualität wird wegökonomisiert, jedes interessante Detail eingespart.“
Sabine Pollak

Eventuell ließe sich das aufgrund der aktuellen Baukosten nicht vermeiden, subjektiv beurteilt seien solche Räume jedoch „nicht wünschenswert“, meint der Architekt.

Baufelder mit 20 Meter Tiefe und 35 Metern Höhe (also exakt ein Millimeter unter der Hochhausgrenze der Wiener Bauordnung), früher die absolute Ausnahme, sind in aktuellen Bebauungsplänen in Wien inzwischen die Regel. Das ist in manchen Fällen, wie beim Areal der ehemaligen Theodor-Körner- Kaserne in Wien-Penzing, aufgrund der Lage am Rand eines ausgedehnten Parks mit guter Wohnqualität umsetzbar.

In anderen Fällen sind Architekten zu besonderer Grundriss-Akrobatik gezwungen, wie StudioVlayStreeruwitz in ihrem (preisgekrönten) Wohnbau in Floridsdorf mit einem 20-Meter-Baufeld direkt an der Autobahn zeigt, zu der hin gar keine Aufenthaltsräume zulässig waren. In vielen anderen Fällen muss man sich mit einseitig belichteten und belüfteten Regelgrundrissen begnügen, in den unteren Geschoßen oft zusätzlich verschattet durch einen benachbarten 35-Meter-Baublock.

„Durch diesen fehlenden Spielraum werden die entstehenden Lebensquartiere vor allem der Vielfalt beraubt.“
Maria Megina

Kostendruck spürbar

Dies scheint aufgrund des enorm gestiegenen Kostendrucks bei gleichzeitig geforderter Leistbarkeit des Wohnens unvermeidlich, macht aber immer mehr Wiener Architekt:innen Sorgen. „Heute ist alles konform geworden“, klagt Sabine Pollak vom im Wohnbau erfahrenen Büro Köb & Pollak.

„Alle Grundrisse schauen gleich aus, alle Wohnbauten haben dieselben Farben, dieselben Fenster, dieselben zueinander versetzten Balkone. Jegliche Individualität wird wegökonomisiert, jedes interessante Detail eingespart. Mittelgangerschließung ohne Fenster und Plastikfenster waren jahrelang ein No-Go, jetzt geht es plötzlich wieder. Es ist wie DDR-Plattenbau, nur eben mit Wärmedämmung. Das nimmt uns Architekt:innen die Freude am Wohnbau, und wenn wir keine Freude daran haben, haben die künftigen Bewohner: innen wahrscheinlich auch keine.“

Auch Architektin Maria Megina vom Büro Dietrich Untertrifaller konstatiert eine deutliche Erhöhung der gewidmeten Dichte, die wenig Luft für einen freieren Umgang mit Bauvolumina lässt. „Durch diesen fehlenden Spielraum werden die entstehenden Lebensquartiere vor allem der Vielfalt – in Wohntypologien, Erschließungen, Außenräumen und oft auch der gewerblichen Nutzungen – beraubt.“ Der enorme Baukostenanstieg seit 2020 verschärfe diese Situation noch – im geförderten und mehr noch wie im frei finanzierten Sektor.

„Die Ambitionen der Planer:innen im Einsatz von ökologischen und kreislauffähigen Baustoffen und Bauweisen werden oft spätestens mit der Vergabe der Bauleistungen an die Ausführenden erstickt und in Wärmedämmverbundsysteme eingepackt. Das Ergebnis sind überhitzte und oft über das Maß des Erträglichen versiegelte Außenräume und einseitig orientierte Wohnungen, die in zwei oder drei Wohnungstypen den Alltag in starre Zuschreibungen des Schlafens oder Fernsehens kleinstsegmentieren und sicher im Gipskarton verschließen sowie lange Gänge mit obligatorischen grauen Bodenfliesen, die maximal durch ein paar aus dem Raster springende runde Plastikleuchten aufgelockert werden.“

Stiefkind Freiraum

An welchen Qualitäten wird besonders gespart? Darin sind sich die Architekt: innen weitgehend einig: An Kubikmetern Luft in und zwischen den hochverdichteten Blöcken, an der Fassade, wo nach vielen Aushandlungen oft nur verzinktes Balkongeländer und beigefarbener Vollwärmeschutz übrig bleiben, und im Freiraum – auch wenn dieser und die Leistung von Landschaftsplaner: innen heute deutlich mehr Wertschätzung genießen als noch vor zehn Jahren. Das ist auch den Bauträgern bewusst.

„Das förderbasierte System des gemeinnützigen Wohnbaus in Wien verfügt über zahlreiche bewährte Mechanismen zur Qualitätssicherung, deren gebaute Umsetzung auch genau kontrolliert wird.“
Gregor Puscher

„Der Freiraum ist immer das Stiefkind“, sagt Siegfried Igler, Geschäftsführer Neues Leben. Bei der Wohnanlage Kapellenhof in Wien-Donaustadt, die gemeinsam mit Migra und Wogem realisiert wurde, sei im Nachhinein bedauerlich, dass beim großen grünen Innenhof (Planung: Carla Lo) zu stark gespart werden musste, zumal die Baukosten im Jahr 2017 nach heutigen Maßstäben vergleichsweise gering gewesen seien. Die starke Verhandlungsposition der Baufirmen in der damaligen Goldgräberstimmung hätten die Quadratmeterpreise zusätzlich in die Höhe getrieben.

Dabei sind die Qualitäten des geförderten Wohnbaus in den Bauträgerwettbewerben recht genau beschrieben, und die Einführung des Qualitätsbeirats lässt auch auf Besserung hoffen. „Das förderbasierte System des gemeinnützigen Wohnbaus in Wien verfügt über zahlreiche bewährte Mechanismen zur Qualitätssicherung, deren gebaute Umsetzung auch genau kontrolliert wird“, sagt Gregor Puscher, Geschäftsführer des wohnfonds_wien. „Was die Finanzierung betrifft, hat die Stadt Wien hier erst vor Kurzem die Förderung erhöht, um den Bauträgern die Umsetzung von Qualitätsstandards weiterhin zu ermöglichen.“

Hohe Wohnzufriedenheit im Kapellenhof in Wien 22 – doch beim Freiraum wäre noch mehr drin gewesen.
Fotos: Christian Fürthner, PID, Florian Albert

Denken im Lebenszyklus

Auch Architektin Maria Megina konstatiert neben der Kritik positive Entwicklungen bei den jüngsten Wettbewerbsverfahren. „Zum einen eine merkliche Zunahme der Strukturwidmungen, die das städtebauliche Agieren wieder stärker auf die Gebäudeebene führen, das kreislauffähige Bauen sowie die Intensivierung der Qualitätsgremien und ihre Begleitungen der Planungs- und Bauprozesse sind stark im Steigen. Das stimmt uns Architekturbüros optimistisch.

Wir können die Schere zwischen unseren Pflichten, gesunde und gebende Räume zu schaffen, und den Möglichkeiten der Baurealität etwas schließen.“ Eine große Chance sieht sie in einem Denken in Lebenszykluskosten, wie es in vielen anderen Bauaufgaben zum Alltag gehört.

„Es muss uns schnellstmöglich gelingen, unsere Konstruktionen so zu errichten, dass sie komplett in ihre Bestandteile zerlegt und zum Materiallager für künftige Bauten werden können. Dann haben wir eine Chance, den Kostendruck herauszunehmen und gleichzeitig den ökologischen Fußabdruck zu verkleinern.“ So könnte die Ökologie – eine der vier Säulen des Wiener Wohnbausystems – den benachbarten Säulen Ökonomie und Architektur stützend beistehen. Mit einer besseren Qualität für das ganze Konstrukt.

Gemeinsam bauen

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jweidemann

Que[e]rbau Seestadt, wbv-gpa, Clemens Kirsch Architektur, wurde für Menschen entwickelt, die ihre Identität und Lebensform selbstbewusst entwickeln und definieren wollen.

Gemeinschaftliches Bauen gewinnt in Österreich zunehmend an Bedeutung. Baugruppen und gemeinnützige Bauvereinigungen bieten dabei unterschiedliche Modelle für selbstbestimmtes und leistbares Wohnen. Das Gemeinsame steht hier an erster Stelle – die Finanzierung ist dabei ebenso ein gemeinschaftliches Projekt.
— LINDA PEZZEI

Innovation und Inklusion: Für wpvgpa- Geschäftsführer Michael Gehbauer bieten Baugruppen die Möglichkeit, Wohnkonzepte umzusetzen, die auf die Bedürfnisse der Bewohner: innen abgestimmt sind: „Unsere Erfahrung zeigt, dass der Erfolg solcher Projekte stark von der effektiven Kommunikation und dem Engagement der Beteiligten abhängt.“ Baugruppen würden Bauträgern aber auch ermöglichen, zu experimentieren und neue Wohnlösungen zu entwickeln. Spezielle Zielgruppen sieht Gehbauer in Menschen mit besonderen Bedürfnissen oder durch ein verbindendes Thema.

Wie in allen Belangen des Lebens müssen Baugruppen und GBV neben zahlreichen Vorteilen auch mit Hindernissen rechnen. Laut der AH Gemeinnützige Siedlungs-Genossenschaft bedinge eine Neubauförderung einen gewissen Anteil an Wohnungen, die über Wohnservice-Wien vergeben werden. Gehbauer sieht auch die langwierige Suche nach geeigneten Grundstücken sowie steigende Baupreise und ungewisse Finanzierungskonditionen als Ursache finanzieller Unsicherheiten für die Baugruppenmitglieder.

„Gemeinschaftliche Wohnprojekte und Baugruppen bringen sowohl Herausforderungen als auch die Chance zu lernen bzw. der Veränderung mit sich.“
Michael Gehbauer

Wenn eine Baugruppe nur einen Teil des Objekts mieten möchte, könne laut AH deren Gefüge durch Personen „gestört“ werden, welche nicht hinter dem Konzept per se stünden, sondern nur günstig wohnen wollten. „Langfristig kann dies zum Zerfall der Baugruppe führen.“

„Denn“, so Gehbauer, „Baugruppenmitglieder können sich tendenziell stärker mit der eigenen Wohnung und dem Projekt identifizieren, da sie oft auch emotional mehr investieren.“ Im Falle der Miete des gesamten Objekts durch die Baugruppe sind intern entstehende Leerstehungskosten zur Gänze zu tragen. „Hier liegt auch ein Risiko für den Bauträger, bei Zerfall der Baugruppe ein leer stehendes Haus zu haben, welches für die Bedürfnisse und Anforderungen dieser einen Baugruppe errichtet wurde und möglicherweise schwer bis gar nicht anderweitig verwertet werden kann“, so die AH.

Sozialer Mehrwert

Vorteile sieht Gehbauer im Aspekt des sozialen und architektonischen Mehrwerts: „Projekte wie die Baugemeinschaft Que[e]rbau in der Seestadt Aspern schaffen durch maßgeschneiderte Architektur individuell angepasste Wohnlösungen, die auch soziale Interaktionen und die Gemeinschaft stärken.“ Baugruppen leisten durch ihr Engagement für gemeinschaftliche Anliegen und gemeinschaftsbildende Aktivitäten oft auch einen Beitrag für das Wohnumfeld.

Baugruppen können laut Gehbauer besonders für jene vorteilhaft sein, die bereit seien, Zeit und Engagement in die Planung und Gestaltung ihres Wohnraums zu investieren: „Die Möglichkeit, maßgeschneiderte und oft qualitativ höhere Wohnlösungen zu realisieren sowie die langfristige Perspektive können auch zu finanziellen Einsparungen führen.“

Bauträger können sich in diesem Zuge zu „Spezialisten“ entwickeln und so Ansprechpartner für neue Initiativen werden. „Baugruppenprojekte prägen auch die Unternehmensphilosophie und das öffentliche Erscheinungsbild von gemeinnützigen Wohnungsunternehmen“, so Gehbauer. Bestes Beispiel: die Konzepte Que[e]rbeet und Que[e]rbau.

Que[e]rbeet Wildgarten, EBG, a-plus Architekten: Bei dem partizipativen Wohnprojekt steht die Vielfalt der Menschen im Mittelpunkt.

Das von der EBG beauftragte partizipative Wohnprojekt Que[e]rbeet im Wildgarten vereint vielfältige Wohnformen und Nutzungen rund um die Schwerpunkte generationenübergreifendes Wohnen, Cluster-Wohnen und Individualwohnen. Ein so gemischtes Zusammenleben bedingt stets eine frühzeitige Auseinandersetzung der Baugemeinschaftsmitglieder mit ihren individuellen Wohnvorstellungen und Bedürfnissen.

Die wbv-gpa hat auf dem Baufeld D22 in direkter Nachbarschaft ein Baugruppen- Projekt, 40 Mietwohnungen sowie ein Wohnheim für schwerstbehinderte Kinder errichtet. Unter den Bewohner:innen des Gemeinschaftsprojekts finden sich alle Generationen, Singles und Partner sowie selbstdefinierte Familienformen wie Regenbogen-, Patchwork- oder Pflegefamilien wieder. Quer zu dem bauen, was als normaler sozialer Wohnbau gilt – so lautete die Devise der Baugruppe. Das Gelingen des Projekts sei dem Umstand geschuldet, dass sich eine stabile Kerngruppe gebildet habe, so die Initiatoren.

Nachgefragt bei Ronald Geppl

Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht, Mietrecht und Immobilienrecht

Welche Fallstricke gibt es bei Baugruppen und GBV zu beachten?

Wohngruppen sind oft als Vereine organisiert. Der Verein kann ein Gebäude von der GBV beispielsweise kaufen oder mieten und an die Mitglieder in Bestand geben. Dabei ist auf gesetzliche Grenzen, vor allem zur Mietzinshöhe zu achten. Die Erhaltungspflichten der GBV am Haus können gegenüber der Baugruppe als Mieterin im WGG beispielsweise weit umfangreicher sein als die Erhaltungspflichten der Baugruppe gegenüber ihren Mitgliedern nach dem Mietrechtsgesetz oder dem ABGB.

Man muss sich als Verein daher entscheiden, ob er sich gegenüber den Mitgliedern am Vertrag der GBV mit dem Verein orientiert oder am Gesetz und dazu zulässige Sondervereinbarungen trifft.

Was sind die Vorteile für alle Beteiligten?

Die Wohngruppe kann bei der GBV mit in der Regel jahrzehntelanger Erfahrung bei der Errichtung von Wohnbauten rechnen, auch eine Insolvenzgefahr der GBV ist sehr unwahrscheinlich. Es gibt nur einen Vertragspartner, und man muss nicht mit zahlreichen Gewerken Verträge abschließen. Oft wird die Liegenschaft samt Gebäude ins Eigentum übertragen oder mit nachträglicher Kaufoption vermietet.

Für wen können sich Baugruppen und GBV finanziell lohnen?

Wenn die Variante einer nachträglichen Erwerbung besteht, kann das steuerliche Vorteile für die Baugruppe bedeuten, da die GBV Vorsteuern für die Rechnungen der Bauunternehmungen gegenüber dem Finanzamt geltend macht und die GBV ihre Leistungen – die Vermietung von Wohnungen – wiederum nur mit zehn Prozent Mehrwertsteuer belastet werden.

Dadurch ergibt sich eine finanzielle Minderbelastung für die Baugruppe. Für die GBV kann es wiederum von Vorteil sein, wenn die Baugruppe im Entscheidungsprozess schon fortgeschritten ist, die Vorstellungen bereits konkret sind und die GBV einen konkreten Bedarf erfüllen kann.

Die Kunst künstlicher G’scheitheit

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jweidemann

Ein mit Künstlicher Intelligenz generiertes Bild – hier eines Wohnzimmers – kann im Vertrieb, aber ebenso in der Hausverwaltung eine wichtige Unterstützung sein.

In vielen Industriezweigen ist Künstliche Intelligenz aus den betrieblichen Prozessen nicht mehr wegzudenken. Noch nicht so sehr in der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft. Dabei sind die ersten Produkte und Pilotprojekte vielversprechend.
— WOJCIECH CZAJA

Szene 1: Ein Immobilienentwickler ist auf der Suche nach einem neuen, verfügbaren und effizient bebaubaren Grundstück in Wien. Mithilfe von KI werden Katasterpläne, Flächenwidmungspläne, Bebauungsbestimmungen, etwaige Schutzzonen und Ortsbildrichtlinien mit aktuellen Streetview- und Satellitenaufnahmen sowie mit digitalen Verkaufs- und Verpachtungsanzeigen abgeglichen. Kommt es zu einer positiven Überschneidung, spuckt das System in kürzester Zeit die interessantesten, wirtschaftlich attraktivsten Optionen als Ranking aus.

Szene 2: Bei der Rückstellung der Wohnung geht die Sachbearbeiterin mit dem Smartphone in der Hand, durch die Wohnung, dreht sich in jedem Raum einmal langsam im Kreis und nimmt auf diese Weise einen drei-, vier-, fünfminütigen Film der gesamten Wohnung auf. In der Cloud werden die GPS- und Laserdistanz-Daten ausgewertet und zu einer grobkörnigen Punktwolke zusammengefasst, die wiederum die Basis für ein digitales 3-D-Modell der Wohnung bildet. Im Vergleich der erfassten Wohnungsgeometrie mit den bestehenden Plandaten weiß die Software innerhalb von Sekunden, wo eine Sesselleiste fehlt, wo eine Trockenbauwand versetzt wurde, wo die Mieter:innen nach eigenem Ermessen Schalter und Steckdosen dazugebaut haben.

Szene 3: Inwiefern unterscheidet sich der Strom- und Wasserverbrauch einer Wohnung massiv von den gleich großen, darüber und darunter liegenden Mieteinheiten? Wo steht ein Fenster offen? Wie hoch ist die Temperatur im Raum X? Und wo ist ein besonders altes Haushaltsgerät angeschlossen? In der Live-Gegenüberstellung dieser Daten können Brände, Kabelbrände, Kurzschlüsse, Wasserrohrbrüche und schadhafte Geräte bereits im Entstehen erkannt und sofort lokalisiert werden. Auf diese Weise können Haustechniker, Facility-Managerinnen und Einsatzkräfte im Notfall punktuell und zielgerichtet zum Tatort vordringen.

Noch ferne Zukunftsmusik

Die gute Nachricht: All diese vermeintlichen Zukunftsszenarien sind bereits Realität und befinden sich in der Testund Studienphase oder haben sogar schon den erfolgreichen Markteintritt hinter sich – ob das nun KI Location Scouting in der Rhomberg Group ist, die KI-App Amrax Metaroom des Salzburger Anbieters Synthetic Dimension oder ein Forschungsprojekt der belgischen Thomas More University of Applied Sciences, das auf dem Gebäudeautomationsstandard KNX ba3 – 2 0 2 4 23 THEMA siert. Die schlechte Nachricht: In der privaten Bauwirtschaft finden diese KI-Technologien bereits Anwendung, bei den gemeinnützigen Bauträgern jedoch ist das alles noch Zukunftsmusik.

„Im Vergleich zu vielen anderen Branchen hinkt die österreichische Bauwirtschaft – abgesehen von ein paar Pionieren und Front Runnern – der digitalen Entwicklung stark hinterher“, sagt Joachim Ardelt, Geschäftsführer der MetaShift GmbH mit Sitz in Wien. „Und das, obwohl Architektur global-statistisch betrachtet als einer der am stärksten digitalisierten Berufe gilt. Noch steinzeitlicher als das Planen und Bauen ist der Bereich der Hausverwaltung und der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft. Viele Alltagsprozesse sind noch immer nicht digitalisiert, vom Einsatz Künstlicher Intelligenz und einer Optimierung von Prozessen auf einer gesamtunternehmerischen Ebene gar nicht erst zu sprechen.“

„Ein paar Produzenten, Planer, Errichter, Betreiber und Verwalter haben ihre Prozesse zwar schon digitalisiert, aber meistens handelt es sich dabei um nicht miteinander kommunizierende Insellösungen. Denn wenn die Datensätze nicht gut verwaltet werden, und wenn jeder sein eigenes Digitalisierungssüppchen kocht, dann gibt es auch zu wenig relevante, verwertbare Datensubstanz, um damit eine Künstliche Intelligenz zu speisen.“

Vorbild Autoindustrie

Dass diese Rückschrittlichkeit bei Weitem kein gesamteuropäisches Problem ist, weiß Clemens Wasner, CEO von enlite AI und Mitbegründer von AI Austria. „Die Automobilindustrie ist mittlerweile weltbekannt dafür, dass sie ihre Prozesse und Produkte sehr intelligent auf Baukasten-Systeme umgestellt hat – und auf diese Weise sehr clever, sehr günstig und noch dazu sehr kundenorientiert produzieren kann. Die europäische Bauwirtschaft ist auf diesen Zug mit etwas Verspätung aufgesprungen, mit Ausnahme des gallischen Dorfs DACHRegion.“ Speziell in Deutschland, Österreich und der Schweiz, so der KI-Experte, bemühe man sich immer noch, die Produktion von Architektur als Handarbeit und künstlerische Unikate zu zelebrieren.

„Viele Alltagsprozesse sind noch immer nicht digitalisiert.“
Joachim Ardelt

Umso erstaunlicher, dass es hierzulande einige Start-ups und längst etablierte Unternehmen gibt, die auf dem Gebiet Gebäudebetrieb und -verwaltung spannende KI-Software-Lösungen entwickelt haben. Twingz beispielsweise bedient sich energetischer Lastenkurven und Smartmeter-Daten und kann auf diese Weise feststellen, wo alte, schadhafte, nicht mehr optimal arbeitende Geräte angeschlossen sind – eine mehr als wertvolle Information im Privathaushalt, bedenkt man, dass statistisch betrachtet kaputte Wäschetrockner der häufigste Grund für Wohnungsbrände in Kontinentaleuropa sind.

Dass ein KI-unterstützter Gebäudebetrieb nicht nur Geld einsparen, sondern auch den Carbon Footprint reduzieren kann, beweist das Forschungsprojekt „PRELUDE“ in Pinkafeld. Siehe dazu Artikel auf Seite 42.

Tool für Hausverwaltung

Die Buwog wiederum setzt – in Zusammenarbeit mit Vonovia Innovation – in der internen Hausverwaltung auf ein Kommunikationstool unter dem Titel „Talking Twin“, das mithilfe von KI aus diversen Gebäudedaten relevante Steckbriefe zu sämtlichen Buwog-Objekten generiert – im wahrsten Sinne des Wortes auf Knopfdruck. „KI-Systeme haben die Möglichkeit, aus einer Vielzahl von Daten Zusammenhänge zu erkennen“, sagt Kevin Töpfer, Geschäftsführer der Buwog Group. „Dieses Know-how können wir einsetzen, um komplexe Sachverhalte zu erfassen, um Unregelmäßigkeiten im Betrieb zu identifizieren und um Reparaturbedarfe rechtzeitig zu erkennen. Dadurch können wir Eskalationen vermeiden.“

Im Gegensatz zu bisherigen Technologien, meint Steffen Robbi, Geschäftsführer von Digital Findet Stadt, sei Künstliche Intelligenz nicht über Stabstellen implementierbar. „Wenn sich ein Unternehmen entschließt, KI einzusetzen, dann geht das nur, indem alle Abteilungen mitmachen und sich zu einer Kultur des Lernens und Ausprobierens committen. Voraussetzung dafür sind in jedem Fall eine gute digitale Dokumentation sowie ein Archiv mit guten, sauberen, hochwertig abgelegten Datensätzen. Nur dann funktioniert’s.“ Digital Findet Stadt fungiert als KI-Partner und entwickelt in Kooperation mit seinen Kund:innen Konzepte und digitale Anwendungsfälle.

„KI ist ohne jeden Zweifel die Zukunft, zumindest dann, wenn man KI als eine Art Hilfe und Assistenz versteht, um Prozesse zu vereinfachen und zu beschleunigen“, sagt Carina Zehetmaier, Geschäftsführerin von Piper One und Präsidentin von Women in AI, die am letzten Verbandstag der Gemeinnützigen einen Vortrag zu diesem Thema gehalten hat. „Allerdings nehmen sie einem nicht das Denken und Entscheiden ab. Diese Verantwortung liegt immer noch beim Menschen.“

Aktuell engagiert sich Zehetmaier für den EU AI Act, hierzulande auch besser bekannt unter KI-Verordnung. Diese zielt darauf ab, Innovation zu fördern und Schutz der Privatsphäre sowie Sicherheit der Bürger:innen zu gewährleisten. Der EU AI Act ist am 2. August 2024 in Kraft getreten, ab Februar 2025 werden die ersten Bestimmungen für Unternehmen verpflichtend. Bis dahin gibt es noch genug Zeit zu experimentieren.

Die komplexe Frage der Finanzierung

WohnenPLUS

Von

jweidemann

In der Berresgasse hat Wien-Süd 165 geförderte Mietwohnungen errichtet, die mit allerlei Zusatzangebot von Pool bis Boulderwand einen gehobenen Lebensraum bieten.

Es ist ein österreichisches Paradoxon: Alle Parteien sprechen sich für eine Wiedereinführung der Zweckbindung der Wohnbauförderung aus. Passieren wird trotzdem nichts. Damit wird die Wohnbaufinanzierung nicht einfacher. Zusätzliche Bundes- und Landesförderungen spielen im Neubau keine Rolle. Bankdarlehen sind grundsätzlich verfügbar, aber nicht immer sinnvoll. Die Suche nach Alternativen wird intensiviert.
— BERND AFFENZELLER

Stark gestiegene Bodenpreise, hohe Baupreise und gestiegene Kapitalmarktzinsen wirken aktuell wie Bremsklötze für die Immobilien- und Bauwirtschaft. Wurden 2019 noch rund 85.000 Baugenehmigungen erteilt, waren es 2023 laut Statistik Austria nur noch 47.000. Dazu kommt, dass viele genehmigte Bauprojekte in der Schublade liegen und nicht begonnen werden. Diesem Trend können sich auch die gemeinnützigen Wohnbauträger nicht entziehen.

Während 2023 noch 14.900 Wohnungen fertiggestellt wurden, was bereits um zehn Prozent unter dem Zehnjahresschnitt liegt, werden es 2024 nur noch rund 14.100 sein. 2025 erwartet der Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen sogar nur noch eine Bauleistung von 10.000 bis 11.000 Wohnungen. Entsprechend laut sind die mahnenden Worte der Branche an die Politik.

Ganz oben im Forderungskatalog steht eine Wiedereinführung der Zweckbindung der Wohnbauförderung. Wie eine aktuelle Umfrage des Bau & Immobilien Reports unter den Spitzenkandidat:innen der Nationalratswahl zeigt, sprechen sich auch alle Parteien auf Bundesebene für diese Wiedereinführung der Zweckbindung aus. Nur mäßig von dieser Idee begeistert sind allerdings die Bundesländer, was sich leicht erklären lässt. 2022 betrugen die Einnahmen der Länder aus Darlehensrückflüssen und Wohnbauförderungsbeiträgen 2,7 Milliarden Euro, die Ausgaben für die Wohnbauförderung beliefen sich aber nur auf 1,9 Milliarden Euro. Rund 850 Millionen Euro flossen in die allgemeinen Landesbudgets.

Sinkende Wohnbauförderung

„Gemessen am Bruttoinlandsprodukt sanken die Wohnbauförderungsausgaben seit 1996 von 1,3 Prozent auf nur mehr 0,4 Prozent des BIP“, kritisiert GBV-Obmann Klaus Baringer. Zusätzliche Bundes- und Landesförderungen abseits der Wohnbauförderungen spielen im Neubau kaum eine Rolle, anders in der Sanierung. „Hier sind die Umweltförderungen des Bundes und die ergänzenden Landesförderungen von großer Bedeutung“, sagt Gerlinde Gutheil-Knopp-Kirchwald, vom wohnwirtschaftlichen Referat des GBV.

Den größten Anteil im Finanzierungsmix im Neubau haben Bankdarlehen. Den Vorwurf, für die geringe Bautätigkeit bzw. eine Kreditklemme verantwortlich zu sein, wollen die Banken aber nicht auf sich sitzen lassen. „Das kann ich nicht bestätigen“, sagt Günter Hofbauer, Head of Commercial Real Estate der UniCredit Bank Austria. „Aber natürlich haben sich die Rahmenbedingungen geändert.“ Die Zinsen seien gestiegen, es brauche mehr Eigenkapital, die Nachfrage hätte in manchen Segmenten nachgelassen und die Verwertung brauche länger.

Aktuell erhält die Bank auch viele Umschuldungsanfragen von Developern, die ihre Projekte mit dem bestehenden Partner nicht umsetzen können oder wollen. „Insgesamt sind gerade deutlich weniger Neubauprojekte in Umsetzung, in der Pipeline gibt es allerdings viele Projekte“, so Hofbauer.

„Asfinag-Modell“ für den Wohnbau
Martin Orner von der Volkshilfe Wien spricht sich für zusätzliche Finanzierungsinstrumente aus, die langfristige Finanzierungen mit niedrigen und stabilen Zinsen ermöglichen. „Das könnten neben EIB-Krediten für den sozialen Wohnbau auch Staatshaftungen für Finanzierungen, die niedrigere Zinsen ermöglichen, ähnlich wie bei der Asfinag.“ Notwendig wären auch neue Instrumente für komplexere Aufgaben wie z. B. die Nachverdichtung alter Siedlungen.

Keine Finanzierungsklemme

Ähnlich sieht das Gutheil-Knopp- Kirchwald. „Die Gemeinnützigen stecken in keiner Finanzierungsklemme. Sie bekommen jederzeit Bankdarlehen, weil sie eine sehr hohe Bonität haben und die Banken liquide sind.“ Wien- Süd-Vorstandsvorsitzender Andreas Weikhart bestätigt, dass Bankenfinanzierungen grundsätzlich verfügbar sind. Allerdings stellen die Finanzierungskosten seit der Zinswende im Juli 2022 für GBV eine echte Herausforderung. Zusammen mit den gestiegenen Bau- und Grundstückskosten wurde es sehr schwierig bis unmöglich, die Kostenobergrenzen, die durch die Wohnbauförderungsbestimmungen der Bundesländer festgelegt sind, einzuhalten und leistbare Wohnungen anzubieten. Deshalb wurden manche Projekte auf Eis gelegt.

Martin Orner, Mietrechtsexperte der Volkshilfe Wien, sieht das Problem der Finanzierung eher bei den gewerblichen Bauträgern. „Sie weisen gegenüber den GBV meist eine deutlich schlechtere Bonität auf, scheitern an der Finanzierung und bleiben auf zu teuer gekauften Grundstücken sitzen“, erklärt Orner.

„Die Wohnbauförderung wird im leistbaren Segment auch weiterhin eine wichtige Rolle spielen, um eine mögliche Verknappung des Angebots zu verhindern.“
Günter Hofbauer

Mögliche Einsparungen

Die Qualitätsstandards bei den aktuellen Rahmenbedingungen zu halten, wird für die Bauträger schwieriger. Andreas Weikhart plädiert dafür, technisch einfacher zu bauen, um die Instandhaltungskosten niedrig zu halten. In dem immer enger werdenden Korsett steigt auch der Stellenwert der Planung deutlich.

„Wir versuchen, die Kosten zu senken, indem wir ein Projekt immer wieder neu strukturieren und damit Preise gegeneinander abwägen. Das ist aber wiederum mit hohen Personalkosten verbunden“, sagt Weikhart. Auch Gerlinde Gutheil-Knopp-Kirchwald sieht echte Kostensparpotenziale am ehesten in der Planung. „Ein gutes Mobilitätskonzept erlaubt die Reduktion von Tiefgaragenstellplätzen, effiziente Gebäudegrundrisse und Baukörper verringern die Kosten für Erschließung und Aufzüge pro Wohnung. Verdichtete Bauweisen sowie Nachverdichtungen sparen Grundstückskosten und Flächenverbrauch.“

So hat etwa Wien-Süd bei einem aktuellen Projekt in der Berresgasse auf ein perfektes Verhältnis von Oberfläche und Volumen geachtet. So ist es gelungen, auf einem relativ kleinen Baulos in drei Einzelhäusern 165 geförderte Mietwohnungen zu errichten und den Mieter:innen zusätzliche Goodies wie Pool, Urban Gardening am Dach sowie Fitnessraum, Sauna und Boulderwand zu bieten.

Auf technologische Veränderungen in der Bauwirtschaft hofft Martin Orner von der Volkshilfe Wien. „Die Baubranche zählt nicht zu den innovativsten Branchen, sie setzt auf die gleichen Produktionsmethoden wie schon seit Jahrzehnten, fast seit Jahrhunderten.“ Mit seriellem und modularem Bauen könnte man nicht nur die Kosten senken, sondern auch aufgrund des geringeren Materialverbrauchs ressourcenschonender arbeiten.

Unterm Strich ist Gerlinde Gutheil- Knopp-Kirchwald überzeugt: „Günstig finanzieren, ist besser als billig bauen.“ Die Schwankungsbreite sei bei den Finanzierungskosten höher. Jeder Prozentpunkt niedrigerer Zinssatz schlage sich, abhängig von Darlehenshöhe und Laufzeit, etwa in einer um einen bis 1,5 Euro niedrigeren Miete nieder. „Ähnliche Preisunterschiede durch vertretbare Standardanpassungen zu erzielen, ist äußerst schwierig“, so die GBV-Expertin.

„Geförderter Wohnbau ist ein Bekenntnis zum Gemeinwohl“

WohnenPLUS

Von

jweidemann

Foto: Olena Newkryta/Sne Veselinović ZT GmbH

Ein Gespräch mit Architektin Sne Veselinović über gute Architektur, das Kosten- und Finanzierungsthema und leistbaren Wohnraum.
— PETER REISCHER

Sie haben bei Gustav Peichl am Schillerplatz Architektur studiert. Wie weit hat er Sie als Lehrer in Ihren Arbeiten geprägt oder beeinflusst?

Das Prägendste war, dass er kein Dogmatiker war und er verschiedene Ansichten gebührend anerkannt hat, wenn die Qualität der Arbeit seiner Meinung nach „etwas hatte“, also „gut“ war. Er war offen für die verschiedenen Herangehensweisen an den Entwurf. Es war damals eine eher von Männern dominierte Studienrichtung, dennoch habe ich die Studienjahre bei Gustav Peichl sehr geschätzt.

Wie finden Sie diese Männerdominanz in der Architektur?

Nicht gut, da tut sich viel zu wenig. Es studieren zwar heute bereits mehr Frauen als Männer an der TU Architektur, aber der Sprung von Frauen in die Selbstständigkeit findet dann nur sehr schwer und spärlich statt.

Hat etwas in Ihrer Studienzeit schon Diskussionen und ein Denken über Finanzierungen/Baukosten gegeben? Wurde dahingehend auch etwas vermittelt?

Nein, es gab während meiner Studienzeit keine Diskussionen darüber, und es wurde auch nichts dazu vermittelt. Meiner Meinung nach ist es wichtig, während des Studiums die Kreativität zu fördern und nicht schon mit Einschränkungen zu operieren, jedoch sollte vermittelt werden, dass man diese Themen im Berufsleben zu erwarten hat.

Sne Veselinović, geboren 1966 in Serbien, absolvierte ihr Architekturstudium an der Akademie der bildenden Künste Wien in der Meisterschule von Gustav Peichl. Seit 1994 ist sie als freiberuflich arbeitende Architektin tätig. 2008 gründete Sne Veselinović die Architektin Sne Veselinović ZT GmbH, die sich auf städtebauliche Studien, Projekte im geförderten und frei finanzierten Wohnbau, Bildungs- und Gesundheitseinrichtungen sowie Büro- und Industriegebäude spezialisiert.

Welche Parameter und welche Kriterien haben Sie, um ‚gute, qualitative Architektur‘ zu bestimmen und zu machen?

Wer in der Architektur tätig ist, versucht, seinen Ansprüchen bei der Aufgabenstellung gerecht zu werden. Ich glaube aber, dass Architektur erst nach einer gewissen Zeitspanne bewertet werden kann und soll. Von meinen Bauten denke ich, dass zwei oder drei auch in den nächsten 20 Jahren Bestand haben werden. Wenn man für anonyme Nutzer:innen einen Wohnbau errichtet, ist man als Architektin schon verpflichtet, eine Vielzahl von Grundriss- und Wohnmöglichkeiten anzubieten.

Also eine Vielfalt zu generieren, um Qualitäten für die Bewohner:innen zu bieten. Ich maße mir nicht an, für die Vielzahl von Menschen nur wenige Grundrisstypen zu offerieren. Aber in dieser Diskussion vermisse ich, dass nicht mehr über Schönheit gesprochen wird.

Was ist denn Schönheit (in der Architektur)?

Für mich kann Schönheit verstören oder auch harmonisch wirken. Kunst – ein Begriff, den ich bei meinen Kriterien für gute Architektur hinzufügen möchte – kann und soll einen Diskurs auslösen. Ein Kriterium ist auch die Tatsache, wenn die Nutzer:innen mit der Architektur ‚zusammenwachsen‘, sich mit ihr identifizieren. All das ist „schön“!

Wo versuchen Sie, die Kunst einzubeziehen?

Ich arbeite sehr gerne mit Farben und mit räumlicher Lichtführung, auch das Haptische und die Materialität helfen mir, einen künstlerischen Anspruch zu verwirklichen. Ich vermisse generell Kunst am Bau und arbeite sehr gerne mit Künstler:innen zusammen. Leider ist das sehr selten.

Warum?

Das ist eine Budgetfrage. Bei zwei Projekten ist es mir bis jetzt gelungen, Kunst am Bau einzuplanen.

Welche Architekt:innen sind Vorbilder für Sie?

Louis Kahn mit seinem Salk Institute ist ein sehr berührendes Projekt für mich. Aber auch Oscar Niemeyer hat mich sehr beeindruckt. Bei den heutigen Architekturschaffenden tue ich mir sehr schwer, Vorbilder zu nennen.

Wie lassen sich zum Beispiel viele Grundrissvarianten für eine gute Architektur finanzieren?

Prinzipiell muss man die Haltung haben, dass man – wenn man auch im geförderten Wohnbau tätig ist – mit Architektur nicht reich wird. Man muss, um den vielfältigen Ansprüchen gerecht zu werden, kämpfen. Wohnbau ist immer ein Bekenntnis zum Gemeinwohl, eine soziale, politische, humanistische Haltung.

Ich versuche, da einen Beitrag für die Menschen, die nicht privilegiert sind, zu leisten. Dieser Teil der Architektur ist Selbstausbeutung. Ich arbeite daher auch im frei finanzierten Wohnbau und für Privatprojekte.

Die Sozialbauten Ziedlergasse und Gastgebgasse sind städtebaulich sehr interessant. Die Drehung des Baukörpers mit den sich ergebenden Sichtachsen offenbart gewisse Prinzipien von Camillo Sitte: bewusst oder Zufall?

Lange Sichtachsen, räumliche Verbindungen und Übergänge sind mir sehr wichtig. Proportionen und Körperverteilungen entwickeln sich im Städtebau erst durch viele Skizzen und Überlagerungen bis hin zum Modell. Das Fließen des Raumes ist bei diesen zwei Solitärgebäuden sehr wichtig, es entstand im Prozess.

Haben sich diese beiden Projekte für Sie als Architektin ausgezahlt?

Ab circa 40 Wohneinheiten kann man damit leben. Wir machen ja die gesamte Planung, bis auf die örtliche Bauaufsicht, also auch die Ausführungsund Detailplanung. Denn für ein gutes Gelingen der Architektur muss es auch eine Detailkultur geben. Ab 100 Wohneinheiten zahlt sich ein Projekt für Architekt: innen aus.

Was ist für Sie leistbarer Wohnraum?

Er muss monetär für die Nutzer:innen leistbar sein. Es gibt ja – neben der Objektförderung im geförderten Wohnbau – die Subjektförderung zur Unterstützung minderprivilegierter Nutzer: innen. Da werden – durch die Stadt Wien z. B. – Menschen unterstützt, damit sie sich das Wohnen in geförderten Wohnbauten auch leisten können.

Brauchen wir in Wien angesichts der enormen Leerstände noch neuen Wohnraum?

Die Frage ist, ob dieser Leerstand auch ein leistbarer Wohnraum ist. Wien wächst, also brauchen wir Wohnraum. Nachverdichtung im Wohnbau ist sehr wichtig, da geht noch viel mehr, Dachbodenausbauten alleine genügen da nicht.

Was halten Sie bezüglich Kosten/Nutzenrechnung von der Smart-Wohnung?

Es ist verständlich, dass aufgrund der laufenden Kosten sehr kompakte Wohnungen notwendig sind. Es bedarf aber einer Evaluierung, wie viel Prozent in einem Sozialbau treffsicher sind. Als Kompensation offerieren wir ja Sozial- und Gemeinschaftsbereiche, die von allen genutzt werden können. Smart-Wohnungen sind nicht von den Baukosten her billiger, sie sind aber für die Nutzer:innen leistbarer.

Angesichts der ständig steigenden (Bau-)Kosten – Wer macht heute das Geschäft?

Im geförderten Wohnbau haben wir das Gemeinnützigkeitsprinzip, das ist wichtig. Es verhindert Spekulationen. Natürlich gibt es Investorenarchitektur, das finde ich schrecklich. Im geförderten Wohnbau haben wir Qualitätssicherungsinstrumente, die gut greifen. Die gibt es durch Qualitätsbeiräte für Quartiere auch nunmehr im frei finanzierten Wohnbau. Den Profit der Generalunternehmer kann ich nicht beurteilen.

Wie gehen Sie mit dem „Sparstift“, der ja in beiden Wohnbaubereichen allgegenwärtig ist, um?

Ich versuche, meine Entwürfe so zu planen, dass immer noch Möglichkeiten der Optimierung, der Verbesserung gegeben sind. In die Einreichung geht man mit dem vollen Programm aller Qualitäten, so kann man später immer etwas korrigieren, um den Wünschen der Bauherrschaft entgegenzukommen. Es ist immer ein Abwägen: Was muss unbedingt erhalten bleiben, was ist modifizierbar und was kann man streichen.

Wie halten Sie es mit der Nachhaltigkeit in der Architektur?

Ich finde es problematisch zu sagen: „Die Zukunft in der Architektur ist nur der Holzbau.“ Jede Art von Fundamentalismus ist kritisch zu betrachten. Es gibt nicht nur schwarz und weiß, sondern eben auch die Zwischentöne. Schon bei Vitruv ist von Nachhaltigkeit zu lesen.

In den Blüten und Tücken wilder Wohngärten

WohnenPLUS

Von

jweidemann

Willda Wohnen: Der Wildgarten ist ein elf Hektar großes Quartier mit einer Vielzahl an Wohnvarianten.

Vor zehn Jahren wurde das Europan-Projekt Wildgarten konzipiert. Zwei Baugruppen des gemeinnützigen Bauträgers Schwarzatal – einmal als gefördertes Wohnheim, einmal als frei finanziertes Eigentum – geben Anlass, sich vor Ort zu begeben und die beiden Projekte wirtschaftlich unter die Lupe zu nehmen. Ein Lokalaugenschein.
— WOJCIECH CZAJA

Wir treffen einander im Hof, setzen uns zum Gespräch in die Gemeinschaftsküche, dann raus auf die Terrasse, wunderschönes Wetter, die Sonne knallt vom Himmel, es ist mucksmäuschenstill, im Hintergrund rascheln und knabbern die Kaninchen im Stall, schauen uns die Food-Coop und den Coworking- Space an, am Ende geht’s mit dem Lift hinauf in den fünften Stock, wo sich auf Top 15 eine Gästewohnung befindet, nebenan eine begrünte Dachterrasse und eine kleine Bibliothek mit Feuerstelle und Saunakabine für kalte Wintertage, von den Bewohner:innen liebevoll Saunathek genannt.

„Es ist ein schönes, selbstständiges Wohnen mit hoher Lebensqualität, und ich habe das Gefühl, dass wir uns alle gut einbringen und verwirklichen konnten“, sagt Constanze Kutzner. „Ich wohne allein hier, die Baugruppe ist für mich eine Art Großfamilie.“ Die 60-jährige Architektin aus Berlin hat sich schon vor langer Zeit für die Baugruppe Willda Wohnen entschieden, hat bei den ersten Besprechungen teilgenommen, als nicht einmal noch der Verein gegründet und die Baugruppe rechtlich formiert war. Gemeinsam mit ihren frühen Partnern hat sie das Programm mitentwickelt, ein sehr ambitioniertes sogar, um beim 2016 ausgeschriebenen Bauträger-Wettbewerb überhaupt reüssieren zu können.

Rosegarden: Architekt Georg Baldass und Senka Nikolic von der Schwarzatal freuen sich über das üppige Grün – und die gelungene Realisierung der Baugruppenprojekte, trotz finanzieller Hürden.

„Geplant war das Wohnprojekt als ökologisches Vorzeigebeispiel mit massiver Ziegelbauweise, Hanfdämmung und Dickputz, doch leider sind wir in der Ausschreibung mitten in die Krise hineingeschlittert, die Baukosten sind explodiert, und plötzlich lagen wir zwei Millionen Euro über unserem Budget“, erzählt Kutzner. „Also mussten wir – mit einem weinenden Auge, wohlgemerkt – umplanen und neu ausschreiben.“

Das Resultat ist ein klassischer Stahlbetonbau mit Vollwärmeschutzfassade, aber immerhin großen Fenstern und hochwertig ausgebildeten Details bei Brüstungen und Balkonen. Vor allem aber ist es gelungen, die räumlichen und gemeinschaftlichen Qualitäten des Projekts zu erhalten und in die neue Version hinüberzuretten.

Massive Einsparungen

Während der Einsparungs- und Umplanungsphase der insgesamt 20 Wohneinheiten ist rund die Hälfte der Leute abgesprungen. Zum Glück jedoch habe das Projekt als Ganzes niemals gewackelt, erzählt Kutzner. Das liege zum einen am harten, engagierten Kern der Baugruppe, zum anderen aber auch an der guten Betreuung durch realitylab, einszueins architektur (Projektleitung Lisa Fleißner) sowie durch den gemeinnützigen Bauträger Schwarzatal. Eine der Nutznießer:innen dieser disruptiven Phase ist Therese Garstenauer. Die 50-jährige Historikerin ist mitten im Prozess eingesprungen und hat mit ihrer Familie eine frei gewordene, 90 Quadratmeter große Wohnung übernommen.

Der Wildgarten
Der Wildgarten ist ein grünes, autofreies, elf Hektar großes Stadterweiterungsgebiet in Wien-Meidling, das als Resultat eines Europan-Wettbewerbs 2014/2015 nach Plänen des spanischen Büros arenas basabe pacios arquitectos in Kooperation mit dem Wiener Büro Buschina & Partner realisiert wurde. Unter der Leitung der eigens gegründeten Wildgarten- Entwicklungs-GmbH und der ARE Austrian Real Estate wurden rund 1.100 Wohnungen für insgesamt 2.300 Menschen errichtet, und zwar in einem Mix aus Miete und Eigentum, aus gefördert und frei finanziert. Neben den beiden Baugruppen Willda Wohnen und Rosegarden wurden auch die Wohnhäuser Que[e]rbeet (Bauträger EBG, Bauplatz 19) und mietgestalten (Bauträger egw, Bauplatz 21/22) als Baugruppe realisiert. 
- wildgarten.wien 
- willdawohnen.at 
- rose-garden.at 
- schwarzatal.at 
- ebg-wohnen.at
- egw.at

„Wir sind heute eine recht starke, gut vernetzte und auch wirklich gut funktionierende Baugruppe“, so Garstenauer, „und dadurch, dass wir das Projekt der Schwarzatal abgekauft haben und de facto im Eigentum errichtet haben, ist die Gruppe der hier Wohnenden – allein schon aus finanziellen Gründen – wahrscheinlich homogener als anderswo.“ Bei den meisten der 31 Bewohner:innen handelt es sich um Akademiker:innen, großteils in der Altersgruppe 40 bis 50, hinzu kommen 20 Kinder zwischen ein und 18 Jahren.

Zu den Fakten: Entwickelt und auf Schiene gebracht wurde das Projekt mit der Adresse Mona-Lisa-Steiner- Weg 12, Bauplatz 6, mitten in der Wohnsiedlung Wildgarten von der Schwarzatal, die in den ersten Jahren in finanzielle Vorleistung gegangen ist. Das reale Investment der Baugruppen- Mitglieder war zu Beginn lediglich Zeit und Energie.

Im Herbst 2020 hat sich die Situation verändert: Auf Basis des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG § 15a) wurde ein Kaufpreis in der Höhe von brutto 8,09 Millionen Euro ermittelt und das gesamte Projekt an den Verein Willda Wohnen überlassen. Bis auf die Mängelbehebungsphase, die nun abgeschlossen ist, hat die Schwarzatal mit dem Projekt nun keine Verbindung mehr. Um die Hausverwaltung kümmert sich die Baugruppe selbstständig.

Verein als Kreditnehmer

Eigentümer ist nun der Verein Willda Wohnen. Mit dem Kreditgeber Raiffeisenkasse Gunskirchen, die bereits viel Erfahrung mit der Finanzierung von Baugruppenprojekten hat, wurde ein Eigenmittelanteil in der Höhe von 20 bis 25 Prozent vereinbart. Der Rest wird über einen teils fix, teils variabel verzinsten Kredit mit einer Laufzeit von 30 Jahren abbezahlt. Die Tilgung erfolgt über monatliche Zahlungen der Wohnparteien an den Verein, wobei sich die Höhe der Beträge an der jeweiligen Wohnnutzfläche orientiert. Besonderheiten der einzelnen Wohnungen – Stockwerk, Aussicht oder Anzahl der Himmelsrichtungen wie in einigen anderen Baugruppen – oder Anteile an Allgemeinflächen wie etwa Gästewohnung, Coworking-Space oder Saunathek wurden in der Berechnung nicht berücksichtigt.

In den letzten drei Jahren seit Fertigstellung gab es im Willda Wohnen drei Wohnungswechsel, wobei jene Interessent: innen, die über klassische Inserate in Print- und Online-Medien auf das Projekt aufmerksam wurden, wie Garstenauer erzählt, über das rechtliche Modell der Baugruppe überrascht und irritiert gewesen seien. Die meisten Eigentumssuchenden hätten ein Problem damit, dass sie nicht im Grundbuch aufscheinen und dass etwaige Wertsteigerungen von Grund und Boden mit dem zuständigen Arbeitskreis der Baugruppe berechnet würden. Die besten Matches gebe es stets mit gleichgesinnten Interessent:innen der Plattform „Gemeinsam Bauen & Wohnen“.

„Was die Wirtschaftlichkeit des Projekts betrifft, so haben wir mit den damaligen Umplanungen und mit diversen Eigenleistungen, was etwa Hausverwaltung und Freiraumgestaltung (nach einem Konzept von Yewo) betrifft, gut die Kurve gekratzt“, meint Constanze Kutzner. Einen massiven Kritikpunkt muss sie allerdings loswerden: „Der gesamte Wildgarten ist als autofreie Wohnsiedlung konzipiert, eine Art urbane Insellösung, umgeben von S-Bahn, Friedhof, Gewerbegebieten und Kleingartenvereinen, und aus diesem Grund haben wir hier keinerlei Laufkundschaft. Dennoch waren die Bauträger und Baugruppen gezwungen, in ihren Projekten gewerbliche Einheiten vorzusehen. Das ist in Anbetracht der Umstände unlogisch und im Alltag wirtschaftlich kaum darstellbar.“

Baugruppe mit Minus-Geschäften

Der Coworking-Space sei unterbesetzt und dementsprechend ein Minus-Geschäft, der Weg von der Anlieferung bis zur Food-Coop sei steil und umständlich, und auf einigen anderen Bauplätzen rundherum seien in der Vergangenheit einige gewerbliche Anmeldungen aufgrund eines Zufahrtsverbots gescheitert. In einem Fall sogar wurde einem bereits angesiedelten Installateur-Unternehmen die Zufahrts- und Zuliefererlaubnis seitens der Stadt Wien verweigert.

„Autofreie Wohnsiedlungen sind eine tolle Sache“, so Kutzner, „aber man kann von so speziellen Typologien nicht das Gleiche verlangen wie von einer klassischen Wohnsiedlung mit Passanten, Autoverkehr und Laufkundschaft. Dass das in der Stadtplanung nicht differenziert behandelt wird, halte ich für einen Fehler.“ Lediglich die Vermietung der Gästewohnung an Bewohner:innen der gesamten Wildgarten- Siedlung erfreue sich großer Beliebtheit und sei ökonomisch zufriedenstellend.

Ratlos ist die Baugruppe Willda Wohnen auch hinsichtlich ihrer neu installierten Photovoltaik-Anlage am Dach. Ein Jahr nach Besiedelung habe sich das Vereinsbudget so weit erholt, dass sich die Bewohner:innen die Errichtung einer 50 kW Peak großen PVAnlage auf zwei Dachflächen leisten konnten. Kutzner: „Die Installation ist längst abgeschlossen, wir hätten schon lange Strom für den Eigenbedarf produzieren können, aber nein, die Wiener Netze haben bis heute den Vertrag nicht unterschrieben und lassen uns seit Monaten zappeln.“

Angesichts der akuten Klimakrise und der öffentlichen Ermunterung zu ökologischem Zivilengagement ist so eine ignorante Vorgehensweise nur schwer nachvollziehbar.

Baugruppen-Bewohnerin Constanze Kutzner schätzt das Großfamilien-Feeling in Willda Wohnen.

Romantischer Rosengarten

Ein paar Gassen weiter, Silberlindenweg 4, Bauplatz 10, befindet sich eine weitere Baugruppe, und zwar der sogenannte Rosegarden, ebenfalls von der Schwarzatal errichtet. Im Gegensatz zu Willda Wohnen jedoch handelt es sich dabei um ein mit geförderten Mitteln errichtetes Mietwohnheim. Die Bebauung besteht aus einem sechsgeschoßigen Baukörper in der Mitte und drei benachbarten, dreigeschoßigen Pavillons rundherum. Die Bauweise umfasst Stahlbetondecken, Fassaden aus Hohlblockziegeln sowie eine konventionelle Wärmedämmung. Durch die Typologie mit Maisonette-Wohnungen konnten die drei niedrigen Baukörper ohne kostspielige Lifte ausgeführt werden. Das Projekt wurde mit dem IBO Ökopass ausgezeichnet.

„Nachdem wir hier dem Förderdeckel unterliegen, mussten wir mit den Baukosten sehr sparsam umgehen“, erklärt Architekt Georg Baldass, der gemeinsam mit seiner Partnerin Mihaela Ionescu das Büro Baldassion Architektur betreibt. Für die Baugruppenbetreuung war die Wiener Soziologin Ana Rogojanu zuständig. „Daher hatten wir bei Bauweise und Baustoffen auch nicht mehr Spielraum. Umso mehr freut es uns, dass wir einen großen Wohnsalon sowie einen unterirdischen Gymnastik- und Gemeinschaftsraum errichten konnten.“

Im Wohnsalon, der mit Küche, Esstisch, Sofalandschaft und vorgelagerter Terrasse ausgestattet ist, wird in der Tat gewohnt, gekocht, gegrillt, gegessen und gespielt. Zudem dient der große Raum im Erdgeschoß den Kindern und Jugendlichen als Nachmittagsraum für Hausübungen sowie als Versammlungsstätte für Baugruppen- Besprechungen. Eine Etage tiefer, zu erreichen über einen abgegrabenen Patio mit begrünter Böschung, gibt es einen schallisolierten Gemeinschaftsraum für Yoga, Tanz, Boxen, Musik und Gesangsgruppen. Auffällig ist die offene, naturbelassene Freiraumplanung von Thomas Proksch, die sich zwischen alledem wie ein wilder, scheinbar verwunschener Rosengarten mit Schotterwegen und hölzernen Palisaden durchschlängelt.

Gemeinsam statt einsam steht bei der Baugruppe Willda Wohnen an erster Stelle.

Unverhoffte WGG-Novelle

Auch im Projektprozess des Rosegardens gab es vor einigen Jahren einen schwarzen Moment. Dieser betrifft jedoch nicht das Thema Baukosten, sondern eine überraschende, unverhoffte Novellierung des WGG im August 2019, die zwar nach wie vor eine Veräußerungsoption an Einzelmieter:innen, also an natürliche Personen gestattet, laut §§ 8, 15b und 15f aber nicht mehr an juristische Personen wie etwa Vereine, wie dies kurz zuvor noch im Fall von Willda Wohnen möglich war. Durch die Änderung im WGG ist ein Großteil der Baugruppe, die im Sinne hatte, Eigentum zu begründen, kurzfristig abgesprungen.

„Fast die gesamte Baugruppe hat sich damals aufgelöst und neu formiert“, sagt Andreas Zettl, Physiker an der Universität Wien, der mit seiner Frau und seinen beiden Kindern eine knapp 100 Quadratmeter große Wohnung bewohnt. „So sind wir ins Spiel gekommen. Für uns stand die Eigentumsbegründung nie im Vordergrund. Nach einigen Jahren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien haben wir uns – zurück in Wien – einfach nur nach einer intensiv gelebten Gemeinschaft gesehnt. Tatsächlich ist der Rosegarden mehr als bloß die Summe von 30 Wohnungen. Es ist ein intensives soziales Miteinander.“ Für Feste, Versammlungen und exklusive Buchungen der Gemeinschaftsräume kommuniziert die Mieter:innen-Community über Slack und Nextcloud.

Und was sagt die Schwarzatal selbst zu den beiden Baugruppen- Projekten, die im direkten rechtlichen und wirtschaftlichen Vergleich unterschiedlicher nicht sein könnten? „Ich kann gut nachvollziehen, dass die Baugruppe Rosegarden Eigentum begründen wollte und aufgrund der WGGNovellierung dann enttäuscht war“, sagt Senka Nikolic, Prokuristin und Leiterin Projektentwicklung beim gemeinnütziger Bauträger Schwarzatal. „Doch mit der Novelle waren uns die Hände gebunden, und im Sinne der Gemeinnützigkeit macht die Änderung der rechtlichen Rahmenbedingungen durchaus Sinn.“

Rosegarden: Ein wenig kontrollierter Wildwuchs macht den Stadtteil zu einer Oase.

Emotionale Prozesse

Auf die Frage, ob die rechtliche Form für einen Bauträger einen relevanten Unterschied mache, meint Nikolic: „Bei einem frei finanzierten Projekt hat man vielleicht etwas mehr finanziellen Spielraum als bei einem geförderten Wohnheim, allerdings sind die Differenzen gering. Denn auch beim Willda Wohnen gab es seitens der Baugruppe einen eigens definierten budgetären Deckel, an den wir uns in der Projektentwicklung alle zu halten hatten. Die Baukosten-Explosion hat gezeigt, dass nicht alle Wünsche realisierbar sind, dass man auch in einem frei finanzierten Eigentumsprojekt bei Bedarf zurückstecken und sich neu orientieren muss. So ein Umdenken ist natürlich emotional aufreibend.“

Mit der Zeit, meint Senka Nikolic, werde man auch als Bauträger immer sattelfester. Steckte die Schwarzatal beim Willda Wohnen noch in den soziokratischen Kinderschuhen, entwickelt sie aktuell ihr bereits 15. Baugruppen- Projekt. „Man wird cooler, gelassener und kompetenter, was die Zusammenarbeit mit so großen Planungsgruppen betrifft. Aus meiner bisherigen Erfahrung kann ich heute sagen: Wer sich vor allem für die Begründung von Eigentum interessiert, der ist hier tendenziell falsch. Dazu gibt es geeignetere Rechtsformen. Wer sich hingegen für ein Leben in Gemeinschaft interessiert, der wird in einer Baugruppe fündig und glücklich.“

Leerstandsabgabe – cui bono?

WohnenPLUS

Von

jweidemann

Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI)

Das Thema Wohnen ist ein medialer und politischer Dauerbrenner. Immer wieder erstaunt es die fachkundigen Beobachter:innen, welche Ideen von welcher Seite lanciert werden, um vermeintliche oder tatsächliche Problemstellungen am Wohnungsmarkt zu bekämpfen. Die Leerstandsabgabe gehört definitiv zu jenen Instrumenten, die nach Einschätzung vieler Expert:innen keine große Wirksamkeit hat, wie sich in der medialen und politischen Diskussion anlässlich der jüngsten parlamentarischen Initiative wieder gezeigt hat.

Schon die Vorgeschichte zur jüngsten Verfassungsnovelle ist bemerkenswert: Aus zuverlässigen Quellen wird berichtet, dass die verfassungsrechtliche Absicherung der Leerstandsabgabe nicht allein eine Priorität des grünen Koalitionspartners gewesen wäre, sondern auch auf dem Wunschzettel mehrerer ÖVPgeführter Bundesländer stand. Nach der im April im Nationalrat beschlossenen Novelle der Bundesverfassung, die den Bundesländern im Hinblick auf eine „angemessene Höhe“ der Leerstandsabgabe eine Einhebung effektiv ermöglicht, zeichnet sich bis dato keine einheitliche Linie ab.

Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI), der ÖVI Immobilienakademie und der ImmoZert GmbH. Jurist (Referent, Universitätslektor sowie Buchautor, u. a. Knittl/Holzapfel Maklerrecht Österreich) und Musiker (Konzertorganist) www.ovi.at, www.antonholzapfel.at

Die „Flächenbundesländer“ Niederösterreich und Oberösterreich haben schon klargestellt, dass sie keine derartige Abgabe einführen werden, da sowohl der Schutz des Eigentumsrechts an sich als auch unklare Auswirkungen und vor allem ein hoher administrativer Aufwand dem entgegenstünden, auch Wien denkt vorerst nicht daran, in der Steiermark gibt es sie bereits.

Problematisch sind vor allem die fehlende Datenlage und unklare Definitionen. Wann gilt eine Wohnung als leer stehend? Wie viele Wohnungen sind nicht einmal teilweise genutzt? Persönlicher Bedarf in der Familie kann genauso ein Grund sein dafür wie auch Unvermietbarkeit, vor allem in wirtschaftlich schwachen ländlichen Regionen Österreichs. Auch die zunehmende Rechtsunsicherheit bei Mietvertragsvereinbarungen (Stichwort Klauselentscheidungen zur Wertsicherung) bringt Eigentümer: innen dazu, in dem einen oder anderen Fall ihre Immobilie nicht mehr zu vermieten.

Nach der jüngsten Verfassungsnovelle liegt es nun an den Landesgesetzgebern, die Definitionen von Leerstand überhaupt einmal klarzustellen. Wie auch immer diese lauten werden: Die vom Momentum Institut immer wieder zitierte Mobilisierung von fast 200.000 Wohnungen ist eine Behauptung, die mit der Realität am Markt in keiner Weise in Einklang zu bringen sein wird.

Mit der Leerstandsabgabe vermengt wird eine zweite Abgabe, die in mehreren Bundesländern schon als Einkunftsquelle der Kommunen identifiziert wurde, es geht um die sogenannte Zweitwohnsitzabgabe, wie sie in Tirol, Vorarlberg und in Salzburg unterschiedlicher Ausprägung und Höhe schon seit ein, zwei Jahren eingeführt wurde. Manche Regelungen setzen derzeit auf eine Selbsterklärung der Eigentümer: innen, deren Immobilie mehr als 26 Wochen im Jahr leer steht und/oder keine Hauptwohnsitzmeldung hat.

Argumentiert wird damit, dass den Kommunen Einkünfte entgehen, Aufwendungen aber sehr wohl zu tätigen sind. Dennoch wird die Zweitwohnsitzabgabe kein Lenkungsinstrument gegen zu hohen Leerstand sein. Zumindest sporadisch, aber regelmäßig dient diese Immobilie den Wohnbedürfnissen der Eigentümer:innen. Für einen Hauptwohnsitz und eine damit einhergehende sinnvolle Vermietung sind solche Liegenschaften oftmals in der falschen Lage angesiedelt.

Damit wird das Problem auch schon näher fassbar: Die Ursachen für allfälligen Leerstand sind ganz anders gelagert. Fehlende barrierefreie Nutzbarkeit von Bestandsimmobilien, mangelnde Attraktivität von Ortskernen, Abwanderung in die Ballungszentren, sind nur einige Aspekte, die ausschlaggebend für eine Verwaisung von Ortskernen ist.

Wenn man die „lost places“ in vielen österreichischen Gemeinden betrachtet, wird man mit einer Leerstands- oder Zweitwohnsitzabgabe nicht weit kommen. Auch die von manchen Bundesländern ins Treffen geführte Baulandmobilisierung greift zu kurz. Eine stringente, gesamthafte Raumplanung wäre der erste Schritt in die richtige Richtung.

Komplex, aber machbar

WohnenPLUS

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jweidemann

Das 79. Symposium: „Die Zukunft des Wohnens“ widmete sich dem Thema Bestand – die Halle am Nordwestbahnhofareal, Schauplatz der Klima Biennale Wien, bot den passenden Rahmen.

Baustelle Bestand – sanieren, weiterbauen, verdichten – war das Thema des 79. Symposiums: „Die Zukunft des Wohnens“ in Kooperation mit dem Standard. Der Andrang und das Interesse war groß, gefordert wurden ein höheres Verantwortungsbewusstsein der Eigentümer:innen und vor allem praktikable und unverzüglich realisierbare Lösungen.
— GISELA GARY

Nach der Führung durch die Ausstellung der Klima Biennale erläuterte Renate Hammer vom Institute of Building Research & Innovation das Forschungsprojekt zu dem Bachpotenzial Wiens als möglicher Weg, um die Stadt besser kühlen zu können. Das vierjährige, vom Klima- und Energiefonds geförderte Projekt „ProBach“, untersucht die Durchflussmengen und die unterirdischen Verläufe der Wienerwaldbäche und wie diese wieder an die Oberfläche gebracht werden könnten.

Sithara Pathirana, Programmleitung der Klima Biennale Wien, begrüßte die mehr als 100 Teilnehmer:innen.

Heike Oevermann, TU Wien, Professorin für Denkmalpflege und Bauen im Bestand, lieferte den Einstieg mit einem Appell zu einem radikalen Umdenken: „Die Bauwirtschaft denkt immer noch nicht in Lebenszyklen eines Gebäudes – die Bausubstanz muss so lange wie möglich erhalten werden. Dabei ist jedoch das ,Wie‘ entscheidend.“ Oevermann spricht vom Spannungsfeld zwischen Schutz und Veränderung sowie der Komplexität der Anforderungen und spricht sich für Langzeitbetrachtungen aus, die alle Aspekte eines Bauwerks umfassen – von den Materialien bis zur Funktion.

„Wir bewegen uns im Spannungsfeld zwischen Schutz und Veränderung und der Komplexität der Anforderungen.“
Heike Oevermann

„Wertschätzung, Wissen, Suffizienz, Prozesse und Innovation sind für mich dabei die wichtigsten Ansätze“, so Oevermann. Zum Potenzial, CO₂ zu reduzieren, plädiert Oevermann für eine Pro-Person-Berechnung und nicht pro Quadratmeter: „Denn nicht die Energieeffizienz ist das Thema, sonder die Vermeidung von fossiler Energie.“

„Wenn alle Bäche und Flüsse Wiens wieder freigelegt werden, könnten wir die Stadt um einige Grad runterkühlen“, so ein erstes Fazit zum Forschungsprojekt „ProBach“ von Renate Hammer, Institute of Building Research & Innovation.

Johannes Pressl, Gemeindebund-Präsident und Birgit Sandler, 1. Vizebürgermeisterin Leoben, nahmen in der Debatte das Wohnbaupaket unter die Lupe, für Birgit Sandler sind jedoch 220 Millionen Euro für die Sanierung einfach zu wenig. Ähnlich auf keine Einigung kamen die beiden Politiker:innen betreffend Leerstandsabgabe – „Wie hoch muss die sein?“ – am besten bemessen nach dem Wert der Immobilie, so Pressl.

Stellenwert Stadtplanung

Der Diskussion stellten sich Renate Hammer, Daniela Huber, Abteilungsleiterin der Sozialbau AG, Julia Lindenthal, Architektin und Wohnbauforscherin am Österreichischen Ökologie-Institut, Isabella Wall, Gesellschafterin bei Trimmel Wall Architekten ZT GmbH und Cilli Wiltschko, Abteilungsleiterin Projektentwicklung wbv-gpa.

Für Wiltschko ist das Thema Sanierung klar ein Verantwortungsbereich der Stadtplanung, der Stellenwert muss gesteigert werden: „Aber auch in puncto Widmung brauchen wir mehr Bewegung, es muss auch in bereits erschlossenen Bereichen mehr gebaut werden dürfen – mehr Volumen, mehr in die Höhe.“ Für die Sozialbau längst selbstverständlich: „Wir setzen stark auf Verdichtung. Doch wir müssen als GBV kostengünstig bauen, das ist gerade beim Nachverdichten oft ein Thema. Aber in der Sanierung treiben auch die Normen und diverse Auflagen die Kosten.“

Sanierung muss forciert werden – so das Fazit der Diskussionsrunde: Daniela Huber, Abteilungsleiterin der Sozialbau AG, Isabella Wall, Gesellschafterin bei Trimmel Wall Architekten ZT GmbH, Cilli Wiltschko, Abteilungsleiterin Projektentwicklung wbv-gpa, Renate Hammer, Architektin und Institute of Building Research & Innovation und Julia Lindenthal, Architektin und Wohnbauforscherin am Österreichischen Ökologie-Institut.

Wall führte als Positivbeispiel die Sockelsanierung in Wien an. Die Frage von Hammer, ob denn Neubau billiger ist, beantworten die Praktikerinnen mit einem klaren Nein. Hammer erläutert: „Die Umbauordnung von Niedersachsen erlaubt, dass bestimmte Ziele aus den Normen und Auflagen nicht gelten – das finde ich eine gute Lösung.“ Einig war sich die Runde, dass Neubauten auch mehr Emissionen bedeuten – ein klares Signal für Lindenthal, dass die Sanierung forciert werden muss. Das Weiterbauen und Erhalten der Stadt und ihres Bestands ist komplex, aber machbar, so die optimistische Botschaft des Symposiums.

Tischfrage: Wie können Sanierungsprojekte für Bauherr:innen wie auch Mieter:innen attraktiver gemacht werden, um den Nachhaltigkeitsansprüchen zu entsprechen?

„Förderungen müssen stärker auf den Bestand ausgerichtet werden, und wir brauchen einen verpflichtenden Leerstandskataster. Ebenso braucht es eine gesellschaftliche Debatte darüber, dass die Transformation die Stadt weiterentwickeln darf.“

— Klaus Wolfinger, Wolfinger Consulting GmbH, Bauträgersprecher und Vize-Präsident ÖVI

„Sanierungsprojekte werden dann erfolgreich, wenn alle Beteiligten persönlich abgeholt werden. Zudem brauchen wir Instrumente, dass eine Wertschöpfung für allen Beteiligten erfolgt – dazu brauchen wir gesetzliche und fördertechnische Veränderungen.“

— Thomas Belazzi, Baugsund

„Es braucht mehr Information und PR für Eigentümer:innen, damit diese den Wert und den Mehrwert für alle durch die Sanierung verstehen.“

— Andreas Kallischek, Subito Projektmanagement GmbH

„Die Sanierungsförderungen müssen erhöht werden, da ist die Politik gefordert. Wichtig ist, dass die Mieter:innen in ihrer Wohnung bleiben können müssen. Die Partizipation ist dabei ein Erfolgsweg.“

— Lukas Oberhuemer, wohnbundconsult

„Eigentümer:innen und Mieter: innen müssen ins Boot geholt werden und wir müssen eine interdisziplinäre Beratung als Entscheidungsgrundlage bieten.“

— Horst Kottbauer, AMM Architektin Mautner Markhof

„Raus aus dem Paragrafendschungel ist unsere Devise, damit Sanierungen auch leistbar werden.“

— Georg Prack, Die Grünen, Wien

„Es müssen Anreizsysteme geschaffen werden – aber auch das Mindset muss verändert werden. Öffentliches Contracting wäre noch eine Option.“

— Beatrice Unterberger, Mischek Bauträger

„Eigentum verpflichtet. Ein Auto braucht auch eine Überprüfung und Instandhaltung – warum nicht auch Gebäude? Ein Hemmnis sehen wir auch in der obersten Bauinstanz der Bürgermeister:innen.“

— Peter Neundlinger

Mieten oder kaufen?

WohnenPLUS

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jweidemann

Sandra Bauernfeind studierte Raumplanung und Raumordnung an der TU Wien und ist zertifizierte Sachverständige für Immobilien. Sie leitete lange Jahre die Geschicke der EHL Wohnen GmbH und ist seit 2022 Geschäftsführerin der Heimat Österreich.

Wohnen ist vermutlich eines der emotionalsten Themen der Gesellschaft, die Wohnung der ganz persönliche Rückzugsort. Umso belastender stellten sich die Miet- und Kaufpreiserhöhungen der letzten Jahre und Monate dar, die allerdings durch die gestiegenen Grund-, Bau und Finanzierungskosten (Stichwort Zinssteigerungen) aufseiten der Bauträger bedingt waren. Natürlich waren auch Wohnungen von gemeinnützigen Bauträgern, die bei ihrer Kalkulation dem Grundsatz der Kostendeckung unterliegen, davon betroffen – unabhängig davon, ob es sich dabei um geförderte oder frei finanzierte Objekte handelt.

Generell stellt sich für Nutzer:innen die Frage: Mieten oder kaufen? Für jede Wahl gilt: kein Vorteil ohne Nachteil. Während eine Mietwohnung bei Änderung der Lebenssituation relativ schnell wieder gekündigt werden kann und hier eine gewisse Flexibilität besteht, ist der Kauf in der Regel ein langfristiges Projekt. Vor allem bei Inanspruchnahme von Fremdkapital sind die Käufer:innen meist jahrzehntelang an Kreditverträge gebunden – nicht immer mit einem zumindest für einen gewissen Zeitraum vereinbarten Fixzinssatz, und damit dem Spiel der wirtschaftlichen Kräfte ausgeliefert.

Ein Verkauf der Wohnung nimmt schon aufgrund der Auflösung von bestehenden Verträgen und dem Finden neuer Eigentümer:innen einen gewissen, oft nicht kalkulierbaren Zeitraum in Anspruch. Allerdings reduziert sich beim Eigentum die monatliche Belastung nach Ausfinanzierung auf „nur mehr“ die Betriebs- und sonstigen laufenden Kosten und bildet daher gerade in der Pension einen wesentlichen Beitrag gegen Altersarmut. Auch ist davon auszugehen, dass es über die Jahr(zehnt)e zu einer gewissen Wertsteigerung des Objekts und damit Vermögensaufbau kommt.

Gerade gemeinnützige Bauträger verfolgen das Ziel, die Bevölkerung mit hochwertigem, aber auch leistbarem Wohnraum zu versorgen und damit auch einen gewissen Anteil an Mietwohnungen anzubieten. Allerdings sollten wir auch auf die potenziellen Käufergruppen nicht vergessen, die in Grund und Boden investieren und sich einen Liegenschaftswert aufbauen möchten.

Michael Gehbauer studierte Geschichte, Handelswissenschaften und Volkswirtschaft. Seit 1993 ist er in der Wohnbauvereinigung für Privatangestellte (wbv-gpa) tätig, seit 2004 als deren Geschäftsführer. Zudem ist er Obmann des Vereins für Wohnbauförderung (VWBF) und der Landesgruppe Wien der gemeinnützigen Bauträger.

Eigentum verspricht langfristige Stabilität und Sicherheit – und wird in Österreich vor allem im ländlichen Raum über Generationen weitergegeben. Allerdings erschweren die steigenden Kosten für Baugründe und die Errichtung zunehmend den Erwerb von neuem Wohnraum, wodurch auch auf dem Land das Interesse an Mietobjekten zunehmend steigt. Man darf jedoch nicht vergessen, dass sich aufgrund der Eigentumsverteilung in Österreich maximal zehn bis 15 Prozent der Bevölkerung Eigentum leisten können.

Geförderte „leistbare Mietwohnungen“ gemäß WGG hingegen sind essenziell für die soziale Durchmischung und bieten Flexibilität und nachhaltig erschwinglichen Wohnraum. Unsere Branche setzt auf nachhaltige Neubauten, energetische Sanierungen und Erhaltung der Wohnqualität im Wohnungsbestand. Durch das Kostendeckungsprinzip können die Mieter:innen sicher sein, nicht mehr zu bezahlen, als die Herstellung des Objekts kostet. Nach Rückführung der Fremd- und Eigenmittel für die Errichtung wird die Miete auf ein Grundentgelt abgesenkt. Dadurch stehen in Österreich nahezu 700.000 Wohnungen dauerhaft zu günstigen Mieten zur Verfügung und bilden gemeinsam mit den von Gemeinden errichteten kommunalen Wohnungsbeständen das soziale Rückgrat des Wohnungsmarkts.

Von marktliberalen Kräften werden immer wieder Miet- Kauf-Wohnungen oder überhaupt der Verkauf gemeinnütziger Wohnungen an Mieter:innen verlangt. In der Praxis dienen einmal verkaufte Wohnungen jedoch leider oft spekulativen Zwecken und werden dem leistbaren Segment des Wohnungsmarkts auf diese Weise dauerhaft entzogen.

Conclusio: Die verstärkte und regelmäßige Förderung des gemeinnützigen Mietwohnungsbaus stabilisiert die Bauwirtschaft und übt einen preisdämpfenden Effekt auf den privaten Wohnungsmarkt aus. Ziel der gemeinnützigen Bauträger sollte es daher sein, eine sinnvolle Balance zwischen beiden Wohnmodellen zu finden. Eine Übergewichtung des Wohnungseigentums dient lediglich der individuellen Vermögensförderung und verfehlt positive gesamtwirtschaftliche Entwicklungen.

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