WohnWissen - 100 Begriffe des Wohnens - Carolin Genz / Olaf Schnur / Jürgen Aring (Hg.)
Die > Wohnungsfrage – wenn die so einfach zu lösen wäre! Eine neue Publikation des vhw könnte zumindest helfen, sich einen Überblick über Probleme und Herausforderungen rund um das Thema Wohnen zu verschaffen.
100 Schlüsselbegriffe des Wohnens, von > Alltag über > Einsamkeit, > Energetische Sanierung und > Innenentwicklungsdilemma bis > Zwischenwohnen versammelt der Band WohnWissen. Das interdisziplinäre Glossar adressiert Fachdiskurse, politische Debatten und unterschiedliche Wohnbedürfnisse und blickt dabei auch auf bisher wenig behandelte Themenfelder.
WohnWissen eröffnet einen multiperspektivischen Blick auf das Thema Wohnen als Grundbedürfnis. Dem Herausgeberteam Carolin Genz, Olaf Schnur und Jürgen Aring gelingt es dabei, die Komplexität des Themas zeitgemäß abzubilden und Handlungsoptionen aufzuzeigen. So stellen die über 100 Autorinnen und Autoren in ihren Beiträgen nicht nur den Ist-Zustand dar, sondern lassen immer auch Ansätze für wohungswirtschaftliche und wohnungspolitische Lösungen aufscheinen.
Dass beim Grundbedürfnis Wohnen alles mit allem zusammenhängt, illustriert die Publikation in ihrem Layout so einfach wie praktisch: Die Themen der Glossareinträge sind in den einzelnen Beiträgen mit der entsprechenden Seitenzahl querreferenziert, so dass man gleich an der passenden Stelle weiterlesen kann. Und Kunst im Buch gibt es auch: Die Bildserien von sieben Künstlerinnen und Künstlern runden das WohnWissen ab. (red.)
Nachhaltig und bezahlbar. Dem Projekt Neubau Studierenden- und Auszubildendenwohnheim vom Collegium Academicum in Heidelberg ist es gelungen, in einem partizipativen Prozess mit den künftigen Bewohnern einen innovativen Holzbau für Azubis und Studierende zu schaffen: Foto: Thilo Ross urh.-nr.-4026999 quelle-dgj_
Bei einer festlichen Preisverleihung wurden am 26. Juni 2024 vor knapp 250 Gästen die Preise des Wettbewerbs zum Deutschen Bauherrenpreis 2024 vergeben. Der Deutsche Bauherrenpreis steht traditionell unter dem Motto „Hohe Qualität – tragbare Kosten“. Prämiert werden zukunftsweisende und innovative Beispiele, die den vielfältigen Herausforderungen unserer Zeit gerecht werden und übertragbare Lösungen anbieten.
Insgesamt hatten sich in diesem Jahr 195 Projekte deutschlandweit für den Deutschen Bauherrenpreis beworben. Darunter befinden sich Neubauten, Modernisierungen und auch Umbauten. Aus der Vielzahl der Projekte wurden 30 Projekte für den begehrten Preis nominiert.
Die interdisziplinär zusammengesetzte Jury unter dem Vorsitz von Peter Stubbe, ehemaliger Vorstand der GEWOBA Bremen, zeichnete insgesamt fünf Projekte mit dem Deutschen Bauherrenpreis aus.
Drei weitere Beiträge erhielten von der Jury einen Sonderpreis. Diese wurden für die Themen „Freiraumgestaltung/Klimaanpassung“, „Denkmalschutz“ und „Bauen mit Holz“ vergeben.
„Die diesjährigen Preisträger zeigen, Bauen geht bezahlbar und mit hoher Qualität. Das sollte nicht nur in Zeiten schwieriger Rahmenbedingungen die Richtschnur für Projekte sein. Besonders begeistert hat mich, wie gut Gewerbe- und andere Funktionsgebäude zu Wohnraum umgenutzt werden können. Der Preis für den Umbau eines Verwaltungsgebäudes zum barrierefreien Seniorenheim ist hier beispielgebend.
Herausragend in vielerlei Hinsicht ist auch das Heidelberger Projekt und das nicht nur wegen der innovativen Holzbauweise. Das Wohnheim Collegium Academicum GmbH für 176 Auszubildende und Studierende wurde in einem partizipativen Prozess geschaffen. Es ist ressourcenschonend und flächensparend gebaut. Dieses ermöglicht sehr günstige Mieten für die begehrten Wohnheimplätze in einem angespannten Wohnungsmarkt. Als Bundesregierung fördern wir Junges Wohnen mit insgesamt 1,5 Milliarden Euro“, sagt Klara Geywitz, Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen.
„Die Herausforderungen für Bauherren werden von Jahr zu Jahr immer komplexer. Fehlende Grundstücke, eine schwierige Finanzierungslage und die Herausforderungen des Klimawandels sind nur drei von vielen Problemfeldern, denen sich Bauwillige derzeit stellen müssen. Darüber hinaus spielt die Förderkulisse von Wohnraum eine entscheidende Rolle, um die Mieten für die Bewohner bezahlbar zu halten und Bauen in hoher Qualität zu tragbaren Kosten zu ermöglichen“, sagt Axel Gedaschko, Präsident des GdW.
Hohe Qualität zu tragbaren Kosten ist auch unter schwierigen Rahmenbedingungen möglich, wenn alle Beteiligten ihre Fähigkeiten zusammenführen.
Burkhard Jung, Oberbürgermeister der Stadt Leipzig
„Viele Städte in Deutschland werden in den kommenden Jahren weiter wachsen. Wir benötigen daher mehr bezahlbaren, klimaneutralen und qualitativ hochwertigen Wohnraum auf möglichst wenig Fläche. Was sich wie die Quadratur des Kreises anhört, ist machbar. Die beim Deutschen Bauherrenpreis ausgezeichneten Projekte zeigen: Hohe Qualität zu tragbaren Kosten ist auch unter schwierigen Rahmenbedingungen möglich, wenn alle Beteiligten ihre Fähigkeiten zusammenführen. Wir hoffen, dass die guten Beispiele aufgegriffen und vervielfältigt werden“, sagt Burkhard Jung, Oberbürgermeister der Stadt Leipzig und Vizepräsident des Deutschen Städtetages.
„Wir stehen für gesellschaftliches Engagement beim Planen und Bauen. Dazu gehört vor allem auch der Einsatz für bezahlbares Wohnen. Dies steht beim Deutschen Bauherrenpreis – neben der architektonischen Qualität – im Vordergrund. In der Jury sind uns vor allem die vielen guten Beispiele für Umnutzung und Umbau des Bestandes aufgefallen, die ein Zeichen für verantwortliches Planen und Bauen angesichts des Klimawandels setzen“, sagt Jan O. Schulz, Mitglied im Präsidium des Bundes Deutscher Architektinnen und Architekten BDA.
Der Deutsche Bauherrenpreis ist der wichtigste Preis im deutschen Wohnungsbau und wird von den drei auslobenden Verbänden GdW, BDA und Deutscher Städtetag, die sich zur AG KOOP zusammengeschlossen haben, bereits seit 1986 vergeben. Neben dem Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen wird der Preis auch vom bdla Bund Deutscher Landschaftsarchitekt:innen gefördert.
Die Preisträger
Umbau GESOBAU-Verwaltungssitz zu Seniorenwohnen, Berlin
Projekt Umbau GESOBAU-Verwaltungssitz zu Seniorenwohnungen. Foto: Stefan Müller
Bauherr: Gesobau AG, Berlin Architektur: Anne Lampen Architekten BDA, Berlin Freiraumplanung: MEWIS Landschaftsarchitekten, Biesenthal
Der GESOBAU ist es mit dem Umbau des ehemaligen Verwaltungssitzes gelungen, Büroflächen zu Wohnungen umzuwandeln und sich dabei an den Bedürfnissen der Mieter in der Nachbarschaft zu orientierten. Der Umbau zeigt vorbildlich, wie die Transformation von Bürogebäuden zur Schaffung von mehr Wohnraum gelingen kann.
Wohnquartier Sermer Weg / Volkardeyer Weg, Düsseldorf
Projekt Wohnquartier Sermer Weg / Volkardeyer Weg. Foto: Rheinwohnungsbau GmbH
Bauherr: Rheinwohnungsbau GmbH, Düsseldorf Architektur: hector3architekten; Schmale Architekten GmbH, Grevenbroich Freiraumplanung: GREEN Landschaftsarchitekten Clever + De Jonghe PartGmbB, Duisburg
Die Rheinwohnungsbau macht mit ihrem Projekt „Wohnquartier Sermer Weg / Volkardeyer Weg“ deutlich, dass eine vernünftige Kombination aus Abriss, Neubau und Bestandserhalt gute Antworten für die qualitätsvolle Weiterentwicklung von Wohnquartieren bieten kann.
Wohnen für Geflüchtete – Typenhäuser, Erftstadt-Liblar
Projekt Wohnen für Geflüchtete – Typenhäuser Foto: Stefan Schilling
Bauherr: Eigenbetrieb Immobilienwirtschaft Stadt Erftstadt, Erftstadt Architektur: Lorber Paul Architektur und Städtebau, Köln Freiraumplanung: club L94 Landschaftsarchitekt*innen, Köln
Mit dem Projekt „Wohnen für Geflüchtete“ zeigt Erftstadt nicht nur Verantwortung für die Unterbringung von Geflüchteten, sondern zugleich auch eindrucksvoll, dass Flüchtlingswohnungen mit einer hohen architektonischen Qualität künftig in den normalen Wohnungsmarkt überführt werden können.
Wohnanlage Raiffeisengelände, Feldkirchen
Projekt Wohnanlage Raiffeisengelände, Feldkirchen. Foto Marcus Buck
Bauherr: Gemeinde Feldkirchen, Feldkirchen Architektur: Felix+Jonas Architekten mit m3 Bauprojektmanagement für LPH 6-9, München Freiraumplanung: mahl gebhard konzepte, Landschaftsarchitekten BDLA Stadtplaner, München
Mit der Wohnanlage Raiffeisengelände ist es der Gemeinde Feldkirchen in besondere Weise gelungen, ein integriertes Wohnquartier und qualitätsvollen neuen Stadtbaustein zu schaffen, der positiv in die Nachbarschaft hineinwirkt.
Neubau Studierenden- und Auszubildendenwohnheim dgj 223, Heidelberg
Projekt Neubau Studierenden- und Auszubildendenwohnheim: Foto: Thilo Ross urh.-nr.-4026999 quelle-dgj_
Bauherr: Collegium Academicum GmbH, Heidelberg Architektur: DGJ Architektur GmbH, Frankfurt am Main Freiraumplanung: GDLA Gornik Denkel landschaftsarchitektur partg mbb, Heidelberg
Dem Collegium Academicum in Heidelberg ist es gelungen, in einem partizipativen Prozess mit den künftigen Bewohnern einen innovativen Holzbau für Azubis und Studierende zu schaffen, der durch die konsequente Orientierung auf nachhaltiges, gemeinschaftlich orientiertes und bezahlbares Bauen in besonderer Weise beeindruckt.
Die Sonderpreise
Wohnbauten in der Hauptstraße, Berlin
Projekt Wohnbauten in der Hauptstraße in Berlin. Foto: Stefan Müller
Bauherr: HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH, Berlin Architektur: roedig.schop architekten bda, Berlin Freiraumplanung: hochC Landschaftsarchitekten, Berlin
Der HOWOGE ist es mit der Ergänzung der Wohnanlage in Berlin-Rummelsburg vorbildlich gelungen, den Herausforderungen des Klimawandels durch eine bewusste Freiraumgestaltung und umfangreiche Maßnahmen zur Klimaanpassung zu begegnen und eine hohe Aufenthaltsqualität für die Bewohner zu schaffen.
Alte Schule – Wohnen am Pestalozzipark, Halle (Saale)
Projekt Alte Schule – Wohnen am Pestalozzipark. Foto: ENKE WULF architekten, Berlin
Bauherr: GWG „Eigene Scholle“ eG, Halle (Saale) Architektur: ENKE WULF architekten, Berlin Freiraumplanung: ENKE WULF architekten, Berlin
Mit dem Umbau der denkmalgeschützten „Alten Schule“ aus dem Jahr 1929 in Wohnungen und einer Geschäftsstelle der GWG „Eigene Scholle“ zeigt die Genossenschaft durch großen Ideenreichtum beispielhaft, welche Umnutzungspotenziale in leergefallenen Schulgebäuden bestehen.
Wohnen am Weiher, Kempten
Projekt Wohnen am Weiher, Kempten. Foto: Nikolas Felder
Bauherr: Sozialbau Kempten Wohnungs- und Städtebau GmbH, Kempten Architektur: Die Sozialbau, Kempten Freiraumplanung: Geiger & Waltner Landschaftsarchitekten, Kempten
Die Sozialbau Kempten zeigt, dass auch hochgeschossige Wohngebäude ausschließlich aus ein-heimischen Hölzern und ohne Beton auf der Grundlage innovativer Brandschutzkonzepte gebaut werden können. Ein wichtiges Zeichen für nachhaltiges Bauen in Deutschland.
Weitere Informationen zum Deutschen Bauherrenpreis sowie die ausführliche Dokumentation finden Sie hier: www.deutscherbauherrenpreis.de
Andreas Schichel
Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen vertritt als größter deutscher Branchendachverband bundesweit und auf europäischer Ebene rund 3.000 kommunale, genossenschaftliche, kirchliche, privatwirtschaftliche, landes- und bundeseigene Wohnungsunternehmen. Sie bewirtschaften rd. 6 Mio. Wohnungen, in denen über 13 Mio. Menschen wohnen. Der GdW repräsentiert damit Wohnungsunternehmen, die fast 30 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland bewirtschaften.
kaum eine Woche vergeht in der der Deutsche Wetter Dienst nicht vor Extremwetter-Ereignissen, wie Sturm mit Starkregen, Tornados oder schweren Gewittern warnt. Meist ist es sehr kurzfristig und in begrenzten Gebieten. Wasserläufe werden zu reißenden Flüssen, Menschen werden in ihren Häusern überrascht, Wasser dringt in Keller bis sie voll sind. Verunreinigtes Wasser von außen kriecht überall hin, auch bis zur Leitungswasserinstallation und zu den mit Dämmstoff ummantelten Heizungsrohren, in die Revisionsöffnungen und Hebelanlagen. Zu retten ist kaum etwas.
Die Versicherungswirtschaft schätzt die Schäden der letzten Monate auf mehrere Milliarden Euro. Aber was ist zu tun? Das müssen Experten entscheiden.
Denn Hochwasser hinterlässt oft übelriechenden giftigen Schlamm, eine Menge Unrat, nasse Wände und zahlreiche Gebäudeschäden. Wird hier nicht fachgerecht saniert, können besonders an dem wasserführenden Leitungssystem Folgeschäden entstehen.
Ich möchte Sie auch auf die VdS-Fachtagung „Verhütung von Leitungswasserschäden“ am 17. September 2024 in Köln aufmerksam machen. Die Veranstaltung, vor Ort oder als Livestream, findet in enger Zusammenarbeit mit der AVW statt. Sie richtet sich auch diesmal speziell an die Wohnungswirtschaft und beleuchtet Strategien der Schadenverhütung.
Weitere Informationen zum Programm finden Sie in dieser Ausgabe.
Ich wünsche Ihnen eine hilfreiche Lektüre!
Ihr
Hartmut Rösler
Geschäftsführer der AVW Unternehmensgruppe,
Mit-Initiator der Initiative Schadenprävention und des FORUM LEITUNGSWASSER
Das bezahlbare Wohnen in Deutschland steht vor einer nie da gewesenen Krise. Das zeigen die neuesten Zahlen und Prognosen zur Jahresstatistik des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW deutlich wie nie. Die anhaltenden Preisanstiege infolge von Zinssteigerungen und Langzeit-Auswirkungen der Corona-Krise, aber auch kostentreibende politische Vorgaben und Förderchaos würgen die Investitionsfähigkeit der sozial orientierten Wohnungsunternehmen in ganz Deutschland insbesondere beim Wohnungsneubau ab. Gleichzeitig müssen aber auch Klimaschutzinvestitionen mit einem großen Fragezeichen versehen werden.
„Es bewahrheitet sich, wovor wir seit weit mehr als einem Jahr wieder und wieder warnen: Unter den aktuellen politischen und wirtschaftlichen Voraussetzungen können die sozial orientierten Wohnungsunternehmen nicht mehr in bezahlbaren Wohnungsbau investieren. Statt des Regierungsziels von 400.000 neuen Wohnungen muss mit immer weiter abnehmenden Wohnungsbauzahlen bis zu einer Fertigstellungszahl von nur 200.000 neuen Wohnungen jährlich gerechnet werden. Gleichzeitig schießen die Bau- und Modernisierungskosten weiter nach oben, während die Regierung den sozial orientierten Vermietern die Investitionsfähigkeit weiter kappt. Bezahlbares und klimaschonendes Wohnen für alle Menschen wird so immer mehr zu einem unerreichbaren Ziel“, sagt Axel Gedaschko, Präsident des GdW, bei der Vorstellung der Jahresbilanz seines Verbandes.
Regierung muss alle Register für bezahlbaren und klimaschonenden Wohnbau ziehen
„Die Politik muss ihre eigenen Ansprüche endlich mit den bestehenden Möglichkeiten in der Realität zusammenbringen und auf allen staatlichen Ebenen alle Register für bezahlbaren und klimaschonenden Wohnungsbau ziehen. In der aktuellen Krise brauchen die sozial orientierten Wohnungsunternehmen vor allem drei Dinge: Planungssicherheit, Vereinfachungen und Augenmaß“.
Axel Gedaschko Präsident des GdW
Hohe Kosten infolge von Klima-Gesetzgebung stärker sozial abfedern
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), ein wichtiges Gesetz für die Energiewende in Deutschland, sollte noch vor der politischen Sommerpause in eine extrem kurze finale Beschlussphase gehen. Das Bundesverfassungsgericht hat die geplante Verabschiedung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) im Deutschen Bundestag in einem Eilverfahren gestoppt. „Das Eingreifen des Bundesverfassungsgerichts in das Gesetzgebungsverfahren zum GEG war leider notwendig.
Der bisherige Verlauf des Verfahrens war für eine parlamentarische Demokratie und alle Bürgerinnen und Bürger unzumutbar. Immer noch sind im überarbeiteten GEG-Entwurf viele Punkte unklar und strittig. Wir fordern den Gesetzgeber mit Nachdruck auf, das GEG für Vermieter, Mieter und alle Bürgerinnen und Bürger praktikabel, bezahlbar und sozial gerecht zu gestalten“, sagt Gedaschko.
„Der bisherige Ablauf des Gesetzgebungsverfahrens rund um das GEG ist gerade mit Blick auf seine enorme Bedeutung für alle Bürgerinnen und Bürger vollkommen inakzeptabel. Ein solches Verfahren, wie wir es beim GEG erleben, ist unserer Demokratie unwürdig. Wenn die Zeit für eine intensive Beratung eines dermaßen entscheidenden Gesetzes fehlt, dann schadet das der gesamten Energiewende massiv.
Nicht der Parteifriede sollte das zentrale Anliegen der Verantwortlichen sein, sondern gesellschaftlich funktionierender Klimaschutz. Es gibt keinen ersichtlichen Grund, warum nicht die Sommerpause für ein geordnetes Verfahren genutzt wird“, sagt Gedaschko.
Einen gesetzlichen Förderanspruch für mindestens 10 Jahre verankern
Das GEG funktioniert nur mit einer sozial gerechten Förderung und muss zwingend gemeinsam mit einer funktionierenden Fördersystematik, dem Wärmeplanungsgesetz und der Wärmelieferverordnung verabschiedet werden. Andernfalls werden teure Fehlentscheidungen auf Seiten der Bürgerinnen und Bürger gefördert.
Durch die Erfahrungen mit der KfW-Förderung im Jahr 2022 besteht massive Skepsis, dass die in Aussicht gestellten Förderinstrumente längerfristig zur Verfügung stehen werden. Die Mittel aus dem Energie- und Klimafonds (EKF) sind dafür jedenfalls nicht längerfristig in ausreichender Größenordnung vorhanden. „Der Gesetzgeber muss für Planungssicherheit sorgen und deshalb einen gesetzlichen Förderanspruch für mindestens 10 Jahre verankern“, fordert Gedaschko.
Für Modernisierungen sind bei der Mietanpassung nun starre Kappungsgrenzen von 50 Cent pro Quadratmeter vorgesehen. Diese und die ebenfalls vorgesehene zusätzliche 10-Prozent-Modernisierungsumlage sind allein auf den Austausch des Heizungs-Gerätes beschränkt. Das führt dazu, dass Vermieter mit bezahlbaren Mieten nicht genügend Eigenkapital für die Finanzierung der aufwändigen Modernisierungsmaßnahmen zur Verfügung haben. Dies betrifft besonders sozial orientierte Vermieter mit geringen Mieten.
Die Kosten für den Einbau von Wärmepumpen und für die gleichzeitig notwendigen Zusatzmaßnahmen wie Dämmung sind für sie schlicht nicht finanzierbar, wenn gleichzeitig auch noch ihre Investitionsfähigkeit beschnitten wird.Die Förderquote muss mindestens 50 Prozent betragen, damit die Finanzierbarkeit des Heizungstauschs sichergestellt werden kann. Zudem muss sich die Förderung auf die Vollkosten der Investition beziehen. Dabei ist es unbedingt notwendig, dass der vorgesehene Geschwindigkeitsbonus von 20 Prozent auch für Wohnungsunternehmen vorgesehen wird. (Eine Pressemitteilung zum GEG finden Sie hier, die ausführliche Stellungnahme hier.)
Hinzu kommt dann auch noch die EU-Gebäuderichtlinie, die auf eine weitere Erhöhung der Sanierungsrate und -tiefe abzielt. Die Vorschläge der EU-Kommission sind dabei kaum machbar, die Vorschläge des Europaparlaments sind absurd. In gerade einmal neun Jahren müsste danach fast die Hälfte aller Gebäude in der gesamten EU saniert werden. Dabei herrscht schon jetzt ein massiver Material- und Fachkräftemangel, die Preise rund um das Bauen und Sanieren explodieren und auch die Zinsen steigen weiter. „Die ganz große und absolut unbeantwortete Frage ist, wer das finanzieren und wo dieses Geld herkommen soll“, so Gedaschko.
Allein für Deutschland müssten die Investitionen in energetische Sanierung von derzeit knapp 50 Mrd. Euro auf 187 bis 261 Mrd. Euro pro Jahr steigen, je nach verordneter Sanierungstiefe. Die sozial orientierten Wohnungsunternehmen, aber auch die vielen Einzeleigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern können das finanziell nicht stemmen. Vielen Wohnungsunternehmen würde das Geld ausgehen, weil sie nicht über ausreichend Eigenkapital verfügen und die Zinsen für Kredite gestiegen sind. Kurz gesagt: Es werden mit Phantasiezahlen Luftschlösser gebaut.
Denn es ist nicht ansatzweise klar, wie die EU und die Bundesregierung das angemessen unterstützen könnten, um zahllose Besitzer und Mieter nicht völlig zu überfordern. Die Ersparnisse bei den Energierechnungen kompensieren die Sanierungskosten nicht annähernd.
Die weiteren Themen der Jahresbilanz im Überblick:
+ Absturz beim Geschäftsklima und Investitionen in Neubau und Modernisierung
+ Weniger Wohnungen durch Verteuerung – Wohnungsmarktkrise verschärft sich
+ Kosten für Wohnungsbau klettern weiter deutlich nach oben
+ Zuwanderung lässt Wohnungsbedarf weiter steigen und Leerstand schrumpfen
+ Steigende Energiekosten verteuern das Wohnen
Lösungsstrategie: Regierung muss aufwachen und koordiniert auf allen staatlichen Ebenen handeln
1. Absturz beim Geschäftsklima – und bei Investitionen in Neubau und Modernisierung
Infolge der exorbitanten Baupreissteigerungen und einem abrupten Anstieg des Zinsniveaus lag das Geschäftsklima im Grundstück- und Wohnungswesen laut ifo-Konjunkturindex im Juni 2023 mit einem Wert von -4,1 immer noch auf einem sehr tiefen Stand und hat sich gegenüber dem Mai erneut etwas eingetrübt. Die Geschäftserwartungen sind bereits seit drei Monaten wieder rückläufig und liegen bei einem Indexstand -30,3. Über zwei Drittel der Unternehmen erwarten also eine Verschlechterung der Geschäftslage.
Die im GdW und seinen Regionalverbänden organisierten Wohnungsunternehmen haben im Jahr 2022 rund 19,5 Mrd. Euro in die Bewirtschaftung und den Neubau von Wohnungeninvestiert.Das sind fast 900 Mio. Euro und damit 4,3 Prozent weniger als im Vorjahr.
Damit endet ein seit über ein Jahrzehnt anhaltender Trend wachsender Investitionen bei den GdW-Unternehmen. „Enorm gestiegene Baupreise, Verschlechterungen der Konditionen und Kürzungen in Förderprogrammen sowie die rapide gestiegenen Zinsen fordern ihren Tribut“, sagt Gedaschko. Die Investitionen in den Wohnungsneubau sind 2022 regelrecht eingebrochen und gingen um 8,5 Prozent auf 9 Mrd. Euro zurück. Mit rund 10,5 Mrd. Euroblieben die Bestandsinvestitionen im Jahr 2022 nahezu stabil und wiesen nur einen leichten Rückgang von 0,4 Prozent auf.
Im Wohnungsbau ist die Lage kritisch. Baugenehmigungen und Auftragseingänge sind seit Anfang 2022 auf Talfahrt und konnten sich nicht erholen. Unternehmen verschieben geplante Bauprojekte oder können diese angesichts des Marktumfeldes nicht mehr umsetzen und müssen diese stornieren – selbst, wenn sie bereits genehmigt sind. Insbesondere die Neubauinvestitionen sind im Abwärtssog und werden um 19,4 Prozent auf dann nur noch 7,3 Mrd. Euro sinken.
Gleichzeitig vollzieht sich seit 2021 unter dem enormen Preisdruck eine dramatische Verschiebung der Bestandsinvestitionen von der Modernisierung zur reinen Instandhaltung. „Die Modernisierung und Weiterentwicklung der Bestände und damit das gute, klimagerechte, energieeffiziente, barrierefreie und moderne Wohnen kommen zunehmend unter Druck“, sagt Gedaschko. Die Unternehmen verschieben Modernisierungsmaßnahmen – und diejenigen, die durchgeführt werden, sind in ihrer Maßnahmentiefe oft deutlich reduziert.
2. Weniger Wohnungen durch Verteuerung – Wohnungsmarktkrise verschärft sich
Im Jahr 2022haben die GdW-Unternehmen gut 32.000 Wohnungen fertig gestellt. Dieses Plus von 12 Prozent im Vergleich zum Vorjahr ist jedoch gleichzeitig Ausdruck des herannahenden Absturzes. „Wegen der abrupten Stopps verschiedener Fördermaßnahmen und der stark verschlechterten neuen Rahmenbedingungen haben die Unternehmen bei den in Bau und Planung befindlichen Vorhaben einen Schlussspurt hingelegt, um die Vorhaben noch über die Ziellinie zubringen. Für das Jahr 2023 werden die Fertigstellungen um fast ein Viertel zurückgehen“, rechnet Gedaschko vor.
Eine Modellrechnung auf Grundlage von Daten der ARGE Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen, die nun übrigens auch von Bundesbank als Datenquelle genutzt wird, zeigt: In angespannten Wohnungsmärkten werden sich die gesamten Herstellungskosten einer Wohnung von Mitte 2021 bis Ende 2023 um 38 Prozent verteuert haben.
In entspannteren Wohnungsmärkten liegt die Kostensteigerung mit 29 Prozent nur wenig darunter, vor allem aufgrund der niedrigeren Grundstückskosten. Mit den Investitionsmitteln des Jahres 2021 könnten also Ende 2023 statt 100 Wohnungen nur 73 Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten und 78 Wohnungen in entspannten Wohnungsmärkten errichtet werden.
Die Zahl der fertig gestellten Wohnungen entfernt sich damit immer deutlicher vom Ziel der Bundesregierung, rund 400.000 Wohnungen pro Jahr neu zu schaffen. Für ganz Deutschland rechnet die Wohnungswirtschaft mit einem Einbruch der Baufertigstellungszahlen auf nur noch 242.000 Wohnungen für 2023 und lediglich 214.000 Wohnungen im Jahr 2024. Bei den Mietwohnungen sind statt der insgesamt benötigten 160.000 Wohnungen 2022 nur rund 85.000 und damit lediglich 53 Prozent des eigentlichen Bedarfs fertig gestellt worden – im geförderten sozialen Wohnungsbau sogar nur 25 Prozent der benötigten 100.000 Sozialwohnungen.
„Die etwa 10.000 von GdW-Unternehmen jährlich errichteten Sozialwohnungen konnten das massive Abschmelzen des Sozialwohnungsbestandes 2022 zwar zum ersten Mal seit 20 Jahren stoppen. Aber mit nur etwas über 700.000 liegt die Zahl der Sozialwohnungen bei den GdW-Unternehmen dennoch deutlich unter den 1,8 Mio. aus dem Jahr 2002. Hier ist ein viel stärkeres Engagement der Länder und Kommunen beim Ankauf von Belegungsbindungen gefragt“, sagt Gedaschko.
„Beim Wohnungsbau sind die Bauwilligen ihrerseits in Schwung gekommen, um Kosten zu begrenzen: Die Wohnungswirtschaft hat nach einer ersten erfolgreichen Rahmenvereinbarung den zweiten europäischen Wettbewerb für serielles und modulares Bauen gestartet, Vorschläge für einfacheres Bauen und zur Absenkung von Erwerbsnebenkosten vorgelegt und bessere Finanzierungsbedingungen über eigenkapitalersetzende Darlehen und Bürgschaften gefordert. Alles liegt auf dem Tisch. Es kann aber nur mit politischem Willen umgesetzt werden“, unterstreicht der Präsident des GdW.
3. Kosten für Wohnungsbau klettern weiter deutlich nach oben
Die Baupreise steigen seit 2016 deutlich stärker als die Inflation und der Abstand zur allgemeinen Preisentwicklung nimmt dramatisch zu. Beginnend mit der Corona-Krise und nochmals deutlich verstärkt seit dem Ausbruch des Angriffskrieges Russlands gegen die Ukraine sind die Baupreise für den Neubau von Wohngebäuden durch exorbitante Preissteigerungen bei den Erzeugerpreisen steil nach oben gegangen. Aber auch der Fachkräftemangel schlägt sich zunehmend in der Preisentwicklung nieder.
Im ersten Quartal 2023 lag die Baupreissteigerung bei Wohngebäuden bei 15,3 Prozent im Vorjahresvergleich, während die allgemeine Preisentwicklung im selben Zeitraum nur bei 8,7 Prozent lag. Seit Anfang 2000 haben sich die gesamten Bauwerkskosten durch die gestiegenen gesetzlichen Anforderungen um 140 Prozent sehr stark verteuert. Bis zum Jahresende 2023 wird ein Anstieg um insgesamt 162 Prozent im Vergleich zum Jahr 2000 erwartet. Zudem haben sich die Zinsen für Wohnungsbaukredite seit Anfang 2022 in wenigen Monaten nahezu verdreifacht.
Zins- und Baukostensteigerungen zusammen genommen führen bei neu gebauten Wohnungen zu einer Steigerung der notwendigen Nettokaltmiete von 10,95 Euro pro Quadratmeter – mit der Mitte 2021 noch unter wirtschaftlichen Bedingungen gebaut werden konnte – um 65 Prozent auf 18,10 Euro pro Quadratmeter. „Solche Neubaumieten kann sich in Deutschland kaum einer leisten. Mietwohnungsbau ist nicht mehr wirtschaftlich umsetzbar, deswegen unterbleibt er“, warnt Gedaschko.
4. Zuwanderung lässt Wohnungsbedarf weiter steigen und Leerstand schrumpfen
Gleichzeitig steigt die Bevölkerungszahl Deutschlands durch Zuwanderung deutlich – und damit auch der Bedarf an bezahlbaren Wohnungen. Das Zuwanderungssaldo lag im Jahr 2022 bei 1,46 Mio. Personen und damit noch über dem bisherigen Höchststand im Jahr 2015, vor allem aufgrund der Fluchtbewegungen aus der Ukraine. Dadurch ist auch die Leerstandsquote bei den GdW-Unternehmen in Ost wie West um einen halben Prozentpunkt auf 3,5 Prozent gesunken.
Insbesondere in den ostdeutschen Ländern ist die Leerstandsquote angesichts der steigenden Wohnungsnachfrage von 2021 auf 2022 deutlich von 6,6 auf 5,7 Prozent gesunken. Bei der Unterbringung von Kriegsflüchtlingen aus der Ukraine hat die Wohnungswirtschaft hier ihre soziale Verantwortung und Leistungsfähigkeit unter Beweis gestellt. In der Vergangenheit war der Leerstand in Ostdeutschland leicht angestiegen.
Das zeigt auch: Der Wohnungsknappheit in den Metropolräumen und Universitätsstädten stehen weiterhin die schrumpfenden Regionen mit ihren besonderen Herausforderungen gegenüber. Nach wie vor erlebt Deutschland eine demografische Spaltung. Während zahlreiche Großstädte rasant wachsen und Wohnungen dort immer rarer und teurer werden, verlieren viele ländliche Regionen – in Ost-, aber auch in Westdeutschland – tendenziell Einwohner.
„Wohnstandorte sind langfristig nur attraktiv, wenn die Versorgung mit Einkaufsmöglichkeiten, die medizinische Infrastruktur, kulturelle Einrichtungen und Bildungsangebote sowie eine gute Breitbandversorgung vorhanden sind“, sagt Gedaschko. Es sind nach wie vor Öffnungs- bzw. Experimentierklauseln für den ländlichen Raum sowie geeignete flexible Förderstrukturen notwendig, um die Attraktivität der Regionen jenseits der Metropolen zu stärken und dadurch den Zuwanderungsdruck auf die Ballungszentren abzuschwächen.
5. Steigende Energiekosten verteuern das Wohnen
Mit 6,25 Euro pro Quadratmeter und Monat lag die Durchschnittsmiete bei den GdW-Unternehmen 2022 deutlich unter dem bundesweiten Schnitt von 7,31 Euro pro Quadratmeter. Die Nettokaltmieten bei den GdW-Unternehmen sind von 2021 auf 2022 gerade im Vergleich zur Inflationsrate mit2,7 Prozent sehr moderat gestiegen. Ein Grund für den moderaten Anstieg ist, dass die GdW-Unternehmen ihr Engagement für die klimaschonende und altersgerechte Modernisierung zuletzt deutlich verstärkt haben.
Durch die teils enormen Energiepreissteigerungen infolge des Kriegs gegen die Ukraine mussten die GdW-Unternehmen ihre Vorauszahlungen für die warmen Betriebskosten im Schnitt um 41,6 Prozent anheben, nachdem sie in den Vorjahren nahezu konstant waren.
Größter Preistreiberbei den Wohnkosten sind auch langfristig eindeutig die Energiepreise. Die Verbraucherpreise für Gas, Heizöl und andere Haushaltsenergie sind seit dem Jahr 2000 um über 330 Prozent gestiegen. Sie haben sich also mehr als vervierfacht. Die Nettokaltmieten dämpfen mit einem vergleichsweise geringen Anstieg von 34 Prozent seit dem Jahr 2000 dagegen die Inflation – dies also nicht erst seit Beginn der Energiekrise, sondern bereits langfristig.
„Die Regierung muss alles dafür tun, dass Energiekosten und die Energiewende insgesamt für die Bürgerinnen und Bürger bezahlbar bleibt. Denn beim Wohnen wirken sich Preissteigerungen hier in sozialer Hinsicht am stärksten aus. Um gesellschaftliche Stabilität zu sichern und soziale Spaltung zu verhindern, muss die Energiewende dauerhaft für alle Menschen bezahlbar bleiben. In unserer sozialen Marktwirtschaft muss die Regierung das mit den geeigneten Instrumenten wie staatlicher Förderung und wirtschaftlichen Anreizen sicherstellen“, sagt Gedaschko.
6. Regierung muss aufwachen und handeln – koordiniert auf allen staatlichen Ebenen
„Die Regierung darf nicht weiter nahezu tatenlos zusehen, wie bezahlbarer Wohnraum regelrecht verschwindet, und die massiven Probleme nicht weiter schönreden. Stattdessen müssen jetzt endlich alle staatlichen Ebenen gemeinsam und koordiniert agieren, um bezahlbares und klimaschonendes Wohnen für alle Menschen zu ermöglichen“, sagt Gedaschko.
Dazu müssen schwerpunktmäßig die folgenden fünf Punkte umgesetzt werden:
Förderung ist in der Krise das einzig wirksame Mittel für eine soziale Abfederung der massiven Herausforderungen – sie muss für den sozial sensiblen Bereich des Wohnens verlässlich und auskömmlich sein. Mieter und Vermieter müssen dringend den Eigentümern von privat genutztem Wohnraum gleichgestellt werden!
Finanzierung muss durch verlässliche Rahmenbedingungen gesichert werden. Dazu sollte der Systemrisiko- und Kapitalpuffer für Wohnimmobilienfinanzierungen ausgesetzt und angepasst werden. Basel III sollte auf europäischer Ebene mit großzügigen Übergangsregelungen umgesetzt werden.
Steueranreize müssen geschaffen werden. Die Grunderwerbsteuer sollte auf 3,5 Prozent und der Mehrwertsteuersatz für preisgebundenen Wohnraum auf 7 Prozent abgesenkt werden. Eine degressive Gebäudeabschreibung unter Berücksichtigung von Anwendungsgebiet und Marktgegebenheiten sollte eingeführt werden.
Deregulierung muss endlich Realität werden. Technische Regeln sollten lediglich ein nachhaltiges und wertiges Basisniveau statt ein Luxusniveau beschreiben. Eine Folgekostenabschätzung und Relevanzprüfung muss, wie von Bauministerin Geywitz gewollt, auch praktisch umgesetzt werden. Zudem sollte es Bauvertragsparteien freistehen, Abweichungen von den anerkannten Regeln der Technik zu vereinbaren.
Keine Mietrechts-Verschärfungen! Je niedriger die Mieten eines Wohnungsunternehmens, desto geringer ist die Investitionsfähigkeit für den Klimaschutz. Werden Mietsteigerungen im Bestand und nach energetischer Sanierung weiterhin politisch so stark begrenzt, wie bereits in den vergangenen Jahren geschehen, dann stagnieren Sanierung und Neubau. Klimaschutzziele werden verfehlt, der steigende Wohnungsbedarf wird nicht gedeckt und der Instandhaltungsstau im Bestand steigt.
Hier können Sie alle Artikel der Ausgabe 3-2018 WohnenPLUS in einem PDF speichern und lesen.
Die WohnenPlus AG2-2018.pdf ist 59,2 MB groß, daher könnte ihr Browser eine Weile brauchen um sie herunter zu laden.
Blick auf das Gebäude am Doormannsweg 27 in Hamburg-Eimsbüttel. Aufstockung und Modernisierung. Foto: ROBERT VOGEL
Ein Praxisbericht aus Hamburg-Eimsbüttel von Olaf Schmidt, Leiter Bau und Instandhaltung, ROBERT VOGEL GmbH & Co KG
Kaum ein Thema hat die wohnungswirtschaftlichen Fachdiskurse in den vergangenen Jahren so stark geprägt wie die nachhaltige Entwicklung des Bestands. Während die Branche lange Zeit auf Wachstum durch Neubau setzte, sind Flächenverfügbarkeit, ökologische Zielsetzungen und soziale Anforderungen vor allem im urbanen Raum heute so eng miteinander verwoben, dass der Fokus zwangsläufig auf die Transformation und Verdichtung bestehender Quartiere rücken muss.
Die Ausgangslage: Wohnraum schaffen ohne neue Flächen zu versiegeln
Auch in Hamburg, wo viele Quartiere bereits stark verdichtet und verfügbare Grundstücksflächen knapp sind, wird nachhaltige Bestandsentwicklung zur Blaupause für moderne Stadtentwicklung. Statt neue Flächen zu erschließen, setzen private und öffentliche Träger vermehrt auf die Revitalisierung bestehender Immobilien. Ein Trend, der auch zu den politischen Zielsetzungen der Bundesregierung passt. Diese will den Flächenverbrauch für neue Bau- und Verkehrsprojekte bis 2050 auf Netto-Null reduzieren. Was bedeutet, dass künftig keine Fläche neu bebaut werden darf, ohne dass an anderer Stelle entsiegelt wird.
Dass dieser Ansatz nicht nur ökologisch sinnvoll, sondern auch auf sozialer Ebene vielversprechend ist, zeigen aktuelle Studien. Allein durch systematische Aufstockung und Nachverdichtung von Geschosswohnungsbauten könnten laut Deutschlandstudie von Prof. Dr.-Ing. Karsten Tichelmann von der TU Darmstadt bundesweit bis zu 2,7 Millionen neue Wohneinheiten geschaffen werden.
Fallbeispiel Doormannsweg: Das Projekt im Überblick
Wie sich ein solches Nachverdichtungsprojekt im urbanen Raum konkret gestaltet, zeigt unser aktuelles Bauprojekt am Hamburger Doormannsweg 27 im begehrten Stadtteil Eimsbüttel. Bei diesem Projekt modernisieren wir gemeinsam mit dem Schweizer Bau- und Immobiliendienstleister Implenia ein Wohngebäude aus dem Jahr 1958 und stocken dieses zusätzlich in Holzbauweise um zwei Geschosse auf. Das Gebäude umfasst im Bestand 39 Wohneinheiten sowie eine Gewerbeeinheit. Durch die Aufstockung entstehen 14 zusätzliche Wohneinheiten mit Größen zwischen ca. 60 und 118 m², sodass insgesamt eine Gesamtwohnfläche von 3.594 m² entsteht. Die neuen Wohnungen schaffen für den angespannten Markt in Eimsbüttel dringend benötigte Angebote. Die Bauzeit erstreckt sich von September 2024 bis voraussichtlich April 2026.
Im Zuge der Modernisierung werden die Wohnungen umfassend entkernt und neu ausgebaut, zum Beispiel mit neuen Fußböden, modernen Bädern und Küchen, neuen Fenstern, neu gedämmten Fassaden und der Umstellung von Gas auf Fernwärme. Begrünte Dächer und Photovoltaikanlagen komplettieren das nachhaltige Gesamtkonzept. Während der historische Charakter des Sockels mit seiner Klinkerfassade erhalten bleibt, ist die Aufstockung prägnanter mit Faserzementplatten in leicht unterschiedlichen Schattierungen gestaltet.
Modernisierung und Aufstockung vor der Fertigstellung. Foto: ROBERT VOGEL
Ein zentrales Anliegen war uns zudem die sozialverträgliche Umsetzung: Die Mieter*innen müssen nicht dauerhaft umziehen, sondern werden abschnittsweise temporär in Ausweichwohnungen untergebracht.
Eine Besonderheit, die das ohnehin komplexe Projekt noch herausfordernder macht: ROBERT VOGEL vereint hierbei gleich drei Funktionen: Bauherr, Projektentwickler und Vermieter. Zudem wurden die Bauprozesse von Implenia für diese Baustelle nach DGNB-Kriterien zertifiziert und mit dem Zertifikat „Nachhaltige Baustelle“ ausgezeichnet.
Doch wie kam es zu diesem Projekt? Welche strategischen Überlegungen standen am Anfang und welche Herausforderungen mussten gemeistert werden?
Als Bestandshalter von rund 1900 Wohneinheiten bildet eine softwaregestützte Analyse unseres Portfolios die Basis für strategische Entscheidungen zur Modernisierung unseres Immobilienbestands. Wir erfassen diesen anhand von Verbrauchsdaten und baulichen Gegebenheiten mit der Software Predium, erstellen digitale Zwillinge von den Wohnobjekten und clustern sie in ein Ampelsystem: Rot für Objekte mit dringendem Sanierungsbedarf, Gelb für mittelfristig zu optimierende Gebäude und Grün für Immobilien in einem bereits guten Zustand. Zu unseren Kriterien zählen der CO₂-Ausstoß, die Energieeffizienz sowie das Alter und der Zustand der Immobilien.
Wir prüfen gleichzeitig im gesamten Prozess systematisch, wo im Portfolio eine Nachverdichtung bzw. Aufstockung möglich ist. Das funktioniert nicht bei jedem Objekt, denn neben den städtebaulichen Vorgaben muss sich auch die Tragfähigkeit des Gebäudes eignen.
Unsere Empfehlung: Wer systematisch und nachhaltig modernisieren will, sollte frühzeitig auf datenbasierte Analyseverfahren und Portfolio-Cluster setzen. Auf diese Weise lassen sich Investitionen gezielt steuern und Ressourcen optimal verteilen.
Das Objekt am Doormannsweg hatte einen hohen Sanierungsbedarf und damit eine hohe Priorität. In solchen Fällen wägen wir ab, ob sich für eine Immobilie eher eine Modernisierung oder ein Abriss mit Neubau anbietet. In vielen Fällen ist die Modernisierung die bessere Wahl, so auch beim Projekt Doormannsweg.
Denn die sogenannten „grauen Emissionen“, die im Neubau insbesondere durch Stahl, Beton und Baustellenlogistik entstehen, entfallen weitgehend. Diese graue Energie ist verantwortlich für einen Großteil des ökologischen Fußabdrucks. Beim Abriss gehen diese gespeicherten Ressourcen unwiederbringlich verloren.
Wer stattdessen vorhandene Bausubstanz erhält, reduziert automatisch den CO₂-Verbrauch: Kein Aushub, kein Abriss, kein neues Fundament, keine aufwändige Entsorgung. Selbst ein energieeffizienter Neubau benötigt je nach Bauweise 30 Jahre oder länger, bis die durch den Bau entstandenen grauen Emissionen durch eingesparte Betriebsemissionen kompensiert sind. Das ist auch ein zentrales Argument gegenüber Banken und Investoren.
Übergang von Modernisierung zu Aufstockung. Foto: Implenia
Zusätzlich zur Modernisierung prüften wir, ob sich das Gebäude für eine Aufstockung eignet. Die statische Prüfung des Gebäudes aus dem Jahr 1958 ergab, dass es die zusätzliche Last von zwei Geschossen tragen kann, wenn die gewählte Bauart die Holzbauweise ist.
Damit bot sich zugleich das wirtschaftliche Potenzial, den Bestand langfristig aufzuwerten und die Investition durch zusätzliche Mieteinnahmen nachhaltig abzusichern. Auf diese Weise erreichen wir eine Quersubventionierung für die Investitionskosten, schaffen zusätzlichen Wohnraum für die Stadt Hamburg und steigern gleichzeitig den Wert der Immobilie.
Unsere Empfehlung: Berechnen Sie nicht nur Baukosten, sondern auch Lebenszykluskosten und graue Emissionen. Erstellen Sie Vergleichsszenarien und denken Sie von Beginn an verschiedene Lösungswege durch. Flexibilität und Offenheit in der Konzeptphase führen oft zu den wirtschaftlich und ökologisch besten Ergebnissen.
Planungsphase: Vom Konzept zur Baugenehmigung
Nachdem wir das Objekt am Doormannsweg als besonders geeignet für eine Kombination aus Modernisierung und Aufstockung identifiziert hatten, beauftragten wir das Architekturbüro keenco³ als Planer. Im engen Schulterschluss fanden sämtliche Abstimmungen mit Behörden und Fachämtern statt, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen Erhaltungsverordnung in Hamburg.
Diese beinhaltet eine zusätzliche Genehmigungspflicht für Abrissmaßnahmen, Umbau und Modernisierungen, die zu einer Steigerung des Wohnwerts und damit zu Mietsteigerung führen könnten. Damit stellt sie besonders hohe Anforderungen an Bauvorhaben und Planungsprozesse. Ziel ist es, die angestammte Wohnbevölkerung vor Verdrängung zu schützen.
Ein konkretes Beispiel: Der Neubau eines bisher nicht vorhandenen Aufzugs war nicht möglich. Dadurch waren mehrere Umplanungen notwendig. Durch intensiven Austausch mit der Behörde konnten jedoch andere wichtige Maßnahmen genehmigt werden, darunter die zeitgemäße Sanierung des Bestands und die Umstellung von Gas auf Fernwärme.
Aufstockung in Holzbauweise. Foto: Implenia
Ein weiterer Zeitfaktor im Genehmigungsprozess bestand darin, dass die Holzbauweise bei städtischen Projekten oft noch neu ist. Vor allem im Hinblick auf den Brandschutz bestand großer Informationsbedarf auf Behördenseite. Unsere Lösung hierfür war, den Dialog mit den Behörden aktiv und möglichst früh zu suchen und zu erklären, dass wir streng nach der Muster-Holzbau-Richtlinie vorgehen. Hierbei erklärten wir auch die Vorteile der Holzbauweise.
Holz ist deutlich leichter als konventionelle Baustoffe, ermöglicht große Spannweiten und ist in diesem Fall statisch passend. Zudem beschleunigt die Holzbauweise die Bauzeit deutlich, weil sich Holzbauteile gut vorfertigen lassen. Daher erwies sich die geplante Konstruktion aus Massivholzwänden, Hohlkörperdecken und Massivholzdach als optimal.
Konkrete Handlungsempfehlung: Informieren Sie sich bereits vor Projektbeginn über die lokalen Regulierungen. Nehmen Sie frühzeitig Kontakt zur zuständigen Behörde auf und sprechen Sie mögliche kritische Punkte proaktiv an. Jeder Bezirk – nicht nur in Hamburg – bringt individuelle Anforderungen mit sich. Bei innovativen Bauweisen wie Holzbau: Nutzen Sie etablierte Richtlinien als Grundlage für den Dialog. Prüfen Sie zudem frühzeitig Förderprogramme für nachhaltige Bauweisen. In Hamburg beispielsweise gibt es gezielte Fördertöpfe für Holzbau und Backstein.
Umsetzung: Generalunternehmer und Baustart
Nach erteilter Baugenehmigung entschieden wir uns dafür, Implenia als Generalunternehmer des Projekts zu beauftragen. Der Immobiliendienstleister verfügt über große Erfahrung bei vergleichbaren Projekten und ist daher für uns der ideale Partner. Das Unternehmen übernahm die Konzeption und die Planung des zeitlichen Ablaufs in enger Abstimmung mit uns.
Eine besondere Herausforderung war im Rahmen dessen die Schnittstelle zwischen Neubau und Bestand: Die Holzbau-Aufstockung erfordert einerseits eine frühe, detaillierte Planung, um die vorgefertigten Bauteile millimetergenau fertigen zu können. Andererseits zeigen sich im Bestand viele bauliche Gegebenheiten erst beim Öffnen und Entkernen der Wohnungen.
Zwar wurden vorab Bestandsstatiken analysiert und Begehungen durchgeführt, doch da die Wohnungen zum Zeitpunkt der Planung noch bewohnt waren, blieb der Blick auf viele Details verwehrt. Dieser Balanceakt zwischen präziser Vorplanung im Holzbau und notwendiger Flexibilität im Bestand macht deutlich, wie wichtig eine enge Verzahnung von Planung und Ausführung ist.
Eine besondere Rolle spielt dabei die Qualitätssicherung der Holzkonstruktion bei der Aufstockung. In Kooperation mit dem Institut für Baukonstruktion und Holzbau (iBHolz) der Technischen Universität Braunschweig begleiten wir das Projekt wissenschaftlich. Im Fokus stehen der bauzeitliche Witterungsschutz sowie Fragen der Holzbefeuchtung und -rücktrocknung.
„Wet Guard“ im Test. Die spezielle Folie schützt das Holz während des Baus vor Witterungseinflüssen. Foto: Implenia
Ein konkretes Beispiel: Beim Projekt wurde der Einsatz eines sogenannten „Wet Guard“ getestet. Dabei handelt es sich um eine spezielle Folie, die das Holz während des Baus vor Witterungseinflüssen schützt. Die gewonnenen Erkenntnisse fließen in künftige Projekte ein und tragen zur Weiterentwicklung nachhaltiger Bauweisen bei.
Unsere Empfehlung: Beziehen Sie Planer und Baupartner so früh wie möglich mit ein, am besten bereits in der Konzeptphase. Eine enge Zusammenarbeit ist hier essenziell. Gerade die Schnittstellen zwischen Aufstockung und Modernisierung des Bestands verlangen ein eingespieltes Team mit kurzen Kommunikationswegen. Regelmäßige Abstimmungsrunden schaffen Klarheit und sichern die wirtschaftliche und technische Umsetzbarkeit.
Technische Komplexität im Bestand
Bestehende Immobilien nachzuverdichten bedeutet ein hohes Maß an Präzision und Planung, da der verfügbare Platz nicht nur durch das Gebäude selbst, sondern auch durch umliegende Grundstücke und Immobilien eingeschränkt ist. So stellten die beengten Verhältnisse auf dem Grundstück die Baustellenlogistik vor besondere Herausforderungen: Das Grundstück grenzt direkt an öffentliches Straßenland, die Bebauung ist dicht und der verfügbare Platz auf der Baustelle somit begrenzt. Daher wurden beispielsweise, anders als bei Neubauprojekten, temporär Kräne eingesetzt, um den knappen Platz optimal zu nutzen.
Modernisierte Bäder. Foto: Implenia
Ein weiterer Unterschied zum Neubau: Die Arbeiten im Bestand erfolgen oft in sehr kleinen Bauvolumina und aufgrund der verschiedenen Bauphasen stückweise. Ein konkretes Beispiel: Fliesenleger hatten teilweise nur acht eher kleine Bäder pro Bauabschnitt zu bearbeiten. Nicht jedes Unternehmen ist auf solche kleinteiligen Einsätze spezialisiert oder aus wirtschaftlicher Sicht daran interessiert, da z. B. auch häufigere Anfahrten notwendig sind. Hier sind besonderes Verhandlungsgeschick, ein gutes Netzwerk an vor allem regionalen Fachfirmen und ein sehr gutes Lean-Management gefragt.
Eine weitere Herausforderung im Bauprozess war die Führung neuer Leitungen für Heizung, Abwasser und Trinkwasser bei der Aufstockung. Diese erforderte eine besonders detaillierte Planung, um in den neuen Wohnungen möglichst wenig Raum zu verlieren.
Praxis-Tipp: Planen Sie bei Bestandsprojekten ausreichend Zeit für die Vorbereitungsphase ein, mindestens 20-30 % mehr als bei Neubauten. Bauen Sie sich ein flexibles Netzwerk spezialisierter Fachfirmen auf, die auch kleinteilige Arbeiten übernehmen. Stellen Sie zudem sicher, dass im Projektteam spezialisierte Fachkenntnisse in Statik, Bauphysik und Haustechnik vorhanden sind. Die Koordination der Gewerke ist bei stückweiser Arbeit im Bestand besonders anspruchsvoll: Fällt ein Gewerk aus, verzögert sich der gesamte Bauablauf.
Baukosten:
Die Baukosten belaufen sich auf ca. 13 Mio. Euro.
Mietkosten:
Aufstockung: Kaltmiete ab 20 Euro/qm
Modernisierung: Kaltmiete zwischen 9 und 14 Euro/qm.
Die Miete wird im Rahmen der sozialen Erhaltungsverordnung beibehalten.
Sozialverträgliche Sanierung und Mietermanagement
Ein Gebäude im laufenden Betrieb zu erweitern und zu sanieren, während Mieter*innen in den Wohnungen leben, ist vor allem eine logistische und soziale Herausforderung − sowohl für uns als Vermieter als auch für Implenia als Ausführende. Die Maßgabe lautete, die Belastungen für Mieter*innen und Nachbarschaft so gering wie möglich zu halten.
Die Alternative wäre gewesen, den gesamten Bestand freizuziehen, also alle Mieter*innen gleichzeitig zum Auszug zu verpflichten. Dieses Vorgehen wird häufig bei vergleichbaren Bestandsprojekten gewählt und hätte das Bauen deutlich vereinfacht. Wir haben uns aber bewusst für den sozialverträglichen Weg entschieden.
Unsere Lösung war daher, die Bauarbeiten in fünf klar definierten, aufeinander abgestimmten Bauabschnitten zu organisieren. Für jeden Bauabschnitt stellten wir ausreichende Ausweichwohnungen aus unserem Bestand bereit. Wir organisierten und bezahlten die Umzüge und waren individuell mit den Mieter*innen im Austausch. Diese mussten das Quartier nur für sechs bis acht Wochen verlassen und konnten zum alten Mietpreis wieder in ihre Wohnung zurückkehren. Viele Mieter*innen freuen sich, nach den Arbeiten in eine komplett modernisierte Wohnung zurückzukehren. Andere wiederum nahmen das Angebot nicht an. Diese Wohnungen stehen nach Fertigstellung zur Vermietung frei.
Ein Blick in eine Wohnung. Die Modernisierung ist fast abgeschlossen. Foto: Implenia
Doch auch für diejenigen Mieter*innen, deren Wohnungen gerade nicht im aktuellen Bauabschnitt lagen, war der Alltag herausfordernd: Sie mussten über eine Baustelle gelangen, um in ihre Wohnungen zu kommen und waren mit Einschränkungen durch Baulärm und Staub konfrontiert. Diese Belastungen müssen gut gemanagt und frühzeitig kommuniziert werden.
Dabei war es besonders wichtig, nicht nur die unvermeidbaren Einschränkungen, sondern auch die entstehenden Chancen klar zu kommunizieren, um Vertrauen und Akzeptanz bei Mieter*innen zu schaffen. Dazu zählten konkrete Anreize wie die Ausstattung mit neuen Küchen, gezielte Unterstützung bei individuellen Ausbauten sowie bessere Wohnoptionen. So profitieren etwa mobil eingeschränkte Mieter*innen von der Möglichkeit, in eine barrierearme Erdgeschosswohnung zu wechseln.
In erster Linie zählte aber das Argument, nach der Modernisierung zum gleichen Mietpreis in eine komplett neue, moderne Wohnung ziehen zu können.
Wichtig war in der gesamten Kommunikation, nicht nur die Mieter*innen selbst, sondern auch die Nachbarschaft aktiv einzubeziehen. Die Kommunikation erfolgte gemeinsam mit Implenia direkt auf Baustellenebene: Wir führten Informationsveranstaltungen durch, zu denen viele Menschen kamen. Auch zwischendurch konnten während der gesamten Bauphase Fragen direkt vor Ort durch Implenia geklärt werden. Hier befanden wir uns stetig im engen Austausch.
Unsicherheiten bezüglich Bauablauf und Terminierung wurden durch diese regelmäßige, proaktive Kommunikation sowie die Bereitstellung von festen Ansprechpartner*innen abgebaut. Dies führte zu deutlich weniger Problemen als erwartet, weil alle Beteiligten stets Bescheid wussten oder jederzeit nachfragen konnten. Die Kommunikation auf Baustellenebene hat sich in diesem Fall bewährt. Bei größeren Baustellen mit deutlich mehr Wohnungen sollte die Kommunikation noch größer gedacht werden.
Unsere Empfehlung: Etablieren Sie von Projektbeginn an eine transparente, proaktive Kommunikationsstrategie mit allen Beteiligten, mit Mieter*innen und Nachbar*innen. Kommunizieren Sie nicht nur Einschränkungen, sondern auch konkrete Verbesserungen und Chancen. Diese vertrauensbildenden Maßnahmen reduzieren Widerstände und schaffen Akzeptanz. Das ist gerade im urbanen Raum unverzichtbar.
Ausblick: Bestandsentwicklung als Zukunftsmodell
Das Projekt am Doormannsweg zeigt exemplarisch, wie nachhaltige Bestandsentwicklung funktionieren kann. Es beweist, dass ökologische Verantwortung, soziale Verträglichkeit und wirtschaftlicher Erfolg miteinander vereinbar sind, auch in Zeiten gestiegener Baukosten, komplexer Genehmigungsverfahren und gestiegener Anforderungen der Mieter*innen.
Dachbegrünung und PV-Anlage. Foto: Implenia
Für uns ist dieses Projekt der Auftakt für weitere Bestandsprojekte. Wir prüfen bereits ähnliche Möglichkeiten an anderen Standorten unseres Portfolios. Das Ampelsystem zur Bewertung unseres Bestands hilft dabei, die vielversprechendsten Objekte zu identifizieren. Die Erfahrungen aus dem Projekt am Doormannsweg fließen direkt in die Planung künftiger Vorhaben ein. Dabei wird deutlich: Nachverdichtung ist kein Kompromiss, sondern eine Chance − für Bestandshalter, Mieter*innen und die urbane Entwicklung gleichermaßen.
Olaf Schmidt ist Leiter Bau und Instandhaltung bei der ROBERT VOGEL GmbH & Co KG, einem Hamburger Immobilienunternehmen mit rund 1.900 Wohnungen im Bestand.
Die Wohnungswirtschaft steht 2026 unter massivem Entscheidungsdruck. Klimaneutralität, steigende Baukosten, angespannte Märkte und historische Lasten erzwingen klare Prioritäten – auf Basis belastbarer Daten. Strategische Immobilienanalyse ist damit keine technische Disziplin mehr, sondern eine zentrale unternehmerische und politische Steuerungsaufgabe.
Abriss oder Modernisierung? Daten statt Bauchgefühl
Olaf Schmidt, Leiter Bau und Instandhaltung bei der ROBERT VOGEL GmbH & Co. KG, zeigt am Beispiel eines Bestands von rund 1.900 Wohneinheiten in Hamburg-Eimsbüttel, wie datenbasierte Entscheidungen funktionieren. Mithilfe der Software Predium werden Verbrauchsdaten, Baujahre, Energiekennwerte und CO₂-Emissionen in digitale Zwillinge überführt und in einem Ampelsystem priorisiert.
Entscheidend ist der Perspektivwechsel: Nicht die reine Baukostenschätzung zählt, sondern der Lebenszyklusansatz – inklusive Betriebskosten, Restwerten und „grauer Emissionen“.
Gerade diese grauen Emissionen, also CO₂ aus Herstellung, Transport und Einbau von Baustoffen wie Stahl und Beton, verändern die Bewertung grundlegend. Ein Neubau mag im Betrieb effizient sein – doch bis die beim Abriss und Neubau freigesetzten Emissionen kompensiert sind, vergehen häufig 30 Jahre oder mehr.
Am Doormannsweg in Hamburg fiel daher trotz hohen Sanierungsbedarfs die Entscheidung zugunsten der Modernisierung. Der Erhalt der Substanz vermied graue Emissionen, sparte Entsorgungs- und Fundamentkosten und eröffnete eine zusätzliche Option: Aufstockung.
Die statische Prüfung des Gebäudes von 1958 erlaubte zwei zusätzliche Geschosse in Holzbauweise. Das leichte Material reduzierte die Zusatzlast und verbesserte die CO₂-Bilanz. Gleichzeitig entstehen neue Mieteinnahmen – ein wirtschaftlicher Hebel zur Finanzierung der Modernisierung. Klimaschutz, Wirtschaftlichkeit und Nachverdichtung greifen hier ineinander.
Heidelberg-Rohrbach: Transformation mit Identität
Doch Immobilien sind mehr als Kennzahlen. In Heidelberg-Rohrbach entwickelt die Stiftung Schönau auf dem Gelände eines ehemaligen evangelischen Gemeindezentrums ein neues Quartier mit 33 Mietwohnungen und Tiefgarage.
Das Grundstück wurde von der Kirchengemeinde im Erbbaurecht überlassen. Für Ingo Strugalla, geschäftsführender Vorstand der Stiftung Schönau, steht der Dreiklang aus Wirtschaftlichkeit, sozialer Verantwortung und energetischem Anspruch im Mittelpunkt. Dr. Christof Ellsiepen, Dekan der Evangelischen Kirche in Heidelberg, spricht von einem „wichtigen Beitrag“ zur Entspannung des Heidelberger Wohnungsmarkts.
Das Projekt steht exemplarisch für die strategische Neuausrichtung kirchlicher Immobilien: weg von monofunktionalen Gemeindestrukturen, hin zu gemischt genutzten, energieeffizienten Quartieren. Historische Orte sind keine Tabuzonen – sie verlangen Transparenz, Beteiligung und architektonische Qualität.
DDR-Altschulden: 110 Millionen Euro Hypothek
Während Neubau- und Modernisierungsstrategien in die Zukunft weisen, wirkt eine Altlast bis heute nach: die DDR-Altschulden. Verbindlichkeiten aus DDR-Zeiten – teils für Infrastruktur wie Schulen oder Straßen – wurden nach der Wiedervereinigung sozialen Vermietern zugewiesen.
Mecklenburg-Vorpommern adressiert die Problematik als einziges ostdeutsches Bundesland aktiv – bislang jedoch nur für kommunale Unternehmen, nicht für Genossenschaften.
Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW), beziffert die Belastung der im Verband organisierten Genossenschaften in Mecklenburg-Vorpommern auf rund 110 Millionen Euro. 68 Genossenschaften sind betroffen.
Gleichzeitig stehen immense Investitionen für Klimaneutralität bis 2045 an. Die Branche kalkuliert allein für die energetische Transformation mit bis zu zwei Euro pro Quadratmeter. Bei 100.000 Quadratmetern entspricht das 200.000 Euro jährlich. Wenn parallel Altschulden bedient werden müssen, fehlen Mittel für Photovoltaik, Wärmepumpen oder Gebäudehüllensanierungen – mit Folgen für Mieten und soziale Stabilität.
Die Frage ist damit ordnungspolitisch: Wie soll Klimaneutralität gelingen, wenn historische Schulden Investitionen blockieren?
Ob Modernisierung versus Abriss, kirchliche Flächentransformation oder DDR-Altschulden – strategische Immobilienanalyse muss ökologische Kennzahlen, Lebenszykluskosten, soziale Verantwortung und politische Rahmenbedingungen integrieren.
Datenbasierte Priorisierung, sensible Quartiersentwicklung und finanzielle Entlastung sind keine Gegensätze. Sie sind Bausteine einer zukunftsfähigen Wohnungswirtschaft.
Modernisierung, Neubau und Entschuldung gehören zusammen – als Teil einer integrierten Strategie für Klimaschutz, Wirtschaftlichkeit und soziale Stabilität. Auch diese Perspektive gehört zu den neuen Chancen für Architektinnen und Architekten.
Wohnungswirtschaft architektur., eine neue Ausgabe mit vielen neuen Blickwinkeln.
Bauen und planen Sie mit der Natur! Ihr Gerd Warda
Skizze des Wohnquartiers Heinrich-Fuchs-Straße mit Bestandsumbau und zwei Neubauten. Foto: Stiftung Schönau
Mit dem feierlichen Spatenstich hat die Stiftung Schönau am 3. Februar 2026 den offiziellen Baubeginn für ein neues innerstädtisches Wohnquartier in der Heinrich-Fuchs-Straße / Lindenweg im Heidelberger Stadtteil Rohrbach eingeläutet.
Auf dem Gelände eines ehemaligen evangelischen Gemeindezentrums entstehen in den kommenden Monaten 33 Mietwohnungen, ergänzt durch eine gemeinsame Tiefgarage. Das Projekt verbindet den sensiblen Umgang mit dem baulichen Bestand mit qualitätsvollem Neubau und leistet einen konkreten Beitrag zur Entlastung des angespannten Heidelberger Wohnungsmarkts.
Verantwortung für kirchliche Flächen und neuen Wohnraum
Das Grundstück blickt auf eine lange Geschichte kirchlicher Nutzung zurück: Über viele Jahre hinweg befanden sich hier ein Kindergarten, ein Gemeindehaus sowie das Pfarramtsgebäude. Zahlreiche Menschen verbinden persönliche Erinnerungen mit diesem Ort. Mit der Aufgabe des Standorts durch den Stadtkirchenbezirk eröffnete sich die Möglichkeit, die Fläche neu zu denken und einer zukunftsfähigen Nutzung zuzuführen. Der Stadtkirchenbezirk hat das Grundstück der Stiftung Schönau im Erbbaurecht überlassen.
„Mit diesem Projekt entwickeln wir eine kirchliche Fläche verantwortungsvoll weiter und schaffen dringend benötigten Wohnraum in Heidelberg“, betont Ingo Strugalla, geschäftsführender Vorstand der Stiftung Schönau. „Der Erhalt des Bestands, die sensible städtebauliche Einbindung und der hohe energetische Standard stehen exemplarisch für unseren Anspruch, Wirtschaftlichkeit sowie soziale und ökologische Verantwortung miteinander zu verbinden.“
Dr. Christof Ellsiepen, Dekan der Evangelischen Kirche in Heidelberg, ergänzt: „Ich freue mich sehr, dass hier zwei kirchliche Institutionen gemeinsam lebenswerten Wohnraum schaffen. Unsere Zusammenarbeit zeigt, wie wir Verantwortung übernehmen. Wohnen ist eine zentrale soziale Frage – mit diesem Projekt leisten wir gemeinsam einen wichtigen Beitrag für Heidelberg.“
Feierlicher Spatenstich für das neue Wohnquartier in Heidelberg-Rohrbach mit Vertreterinnen und Vertretern der Stiftung Schönau, der Evangelischen Kirche in Heidelberg sowie der Projektbeteiligten. Foto: Stiftung Schönau
Planung im Dialog: Erhalt und Weiterentwicklung des Bestands
Von Beginn an war das Projekt von einem intensiven Abstimmungsprozess geprägt. Die frühzeitige Einbindung des Gestaltungsbeirats führte zu einer klaren planerischen Leitlinie: Der vollständige Abriss des Bestands war nicht genehmigungsfähig, der Erhalt und Umbau des ehemaligen Pfarramtsgebäudes wurde zum zentralen Bestandteil des Konzepts. Auf dieser Grundlage entwickelte das Architekturbüro Element A Architekten BDA aus München einen Entwurf, der Bestand und Neubau überzeugend miteinander verbindet.
Drei Baukörper, ein Ensemble
Entstanden ist ein Ensemble aus drei Baukörpern: Das denkmalprägende Bestandsgebäude wird grundsaniert, entkernt, erweitert und umgebaut. Hier entstehen nach Abschluss der Arbeiten zehn neue Mietwohnungen. Ergänzt wird der Bestand durch zwei dreigeschossige Neubauten mit insgesamt 23 Wohnungen. Die Baukörper gruppieren sich behutsam um zwei erhaltenswerte, gewachsene Bäume im Innenhof und fügen sich maßvoll in die heterogene Bebauungsstruktur des Quartiers ein. Insgesamt entstehen auf einer Grundstücksfläche von rund 2.150 Quadratmetern etwa 2.685 Quadratmeter Wohnfläche.
Verantwortungsvolles und barrierefreies Wohnkonzept
Ein wesentliches Merkmal des Projekts ist der verantwortungsvolle Umgang mit Ressourcen. Der Erhalt des Bestandsgebäudes vermeidet graue Energie, die Integration der vorhandenen Bäume stärkt die Aufenthaltsqualität im Quartier. Energetisch wird das Bestandsgebäude den KfW-Standard 55 und die Neubauten im KfW-40-Standard erfüllen.
Zudem wird das Quartier an die Fernwärme der Stadtwerke Heidelberg angeschlossen. Die Beheizung der Wohnungen erfolgt über Fußbodenheizung. Alle Neubauten werden barrierefrei erschlossen und verfügen über Aufzüge.
Erschließung und Mobilität
Die Tiefgarage bietet Platz für 19 Stellplätze und wird kompakt als Mittelgarage ausgeführt. Die Erschließung des Quartiers erfolgt sowohl über die Heinrich-Fuchs-Straße als auch über den Lindenweg und schafft eine gute fußläufige Durchwegung innerhalb des Areals.
Bauablauf und Projektbeteiligte
In der Umsetzung arbeitet die Stiftung Schönau mit der Firma Moser aus Baden-Baden als Generalunternehmer zusammen. Die Baustelleneinrichtung hat bereits im Januar begonnen, die Verbauarbeiten starten in diesen Tagen. Der Abschluss der Rohbauarbeiten ist für Juli 2026 vorgesehen, die Fertigstellung der Ausbauarbeiten und Außenanlagen für August 2027. Wenn alles planmäßig verläuft, wird das Bauvorhaben im September 2027 abgeschlossen sein.
Christine Flicker
Die Stiftung Schönau ist ein Immobilienunternehmen mit Sitz in Heidelberg. Als wirtschaftlich agierendes Unternehmen der Evangelischen Landeskirche in Baden erzielt die Stiftung Erlöse durch die Investition in Immobilienfonds, der Vergabe von Erbbaurechten sowie aus Vermietung, Verpachtung und Forstwirtschaft . Seit einigen Jahren verpachtet die Stiftung zudem Flächen zur Erzeugung erneuerbarer Energien.
Die Stiftung Schönau besitzt rund 900 Wohnimmobilien in Mannheim, Heidelberg, Karlsruhe und Freiburg. Damit stellt sie dringend benötigten Wohnraum im angespannten Immobilienmarkt der badischen Metropolen zur Verfügung.
Aufgabe der Stiftung ist die professionelle Bewirtschaftung ihres Vermögens. Die Erträge daraus fließen zu einem überwiegenden Teil direkt in den Haushalt der Evangelischen Landeskirche in Baden und finanzieren kirchliches Bauen und Pfarrstellen.
Das Stiftungsvermögen stammt aus dem ehemaligen Kloster Schönau (Odenwald). Seit ihrer Gründung im Jahr 1560 verfolgt die Stiftung die Maxime, ihr Handeln auf Dauer anzulegen und zukunftsorientiert und verantwortungsvoll zu wirtschaften. Mit rund 100 Beschäftigten ist die Stiftung Schönau eine der ältesten Institutionen Heidelbergs.
Seit der Wende zahlen auch die Bewohner der Genossenschaften die Altschulden aus DDR-Zeiten zurück. Rund ein Euro pro Quadratmeter. Zum Erreichen von Klimaneutralität 2045 in Mecklenburg-Vorpommern sind Investitionen von bis zu zwei Euro pro Quadratmeter notwendig. Dann sind die Mieten für die Bewohner kaum bezahlbar. Foto Wohnungswirtschaft architektur. Gerd Warda
Mecklenburg-Vorpommerns Bau- und Innenminister Christian Pegel hat für zehn Gemeinden im Landkreis Mecklenburgische Seenplatte Zuwendungsbescheide zur Ablösung von Wohnungsbaualtschulden übergeben. Insgesamt betrug die Altschuldenhilfe mehr als 8,4 Millionen Euro.
Über den Kommunalen Entschuldungsfonds stellt das Land seit 2020 jährlich 25 Millionen Euro zur Verfügung. Die Mittel dienen der weiteren Ablösung von Wohnungsbaualtschulden aus der DDR-Zeit, die viele Kommunen und kommunale Wohnungsunternehmen bis heute belasten.
Man übernehme Verantwortung für Entscheidungen aus der Vergangenheit und schaffe Luft in den kommunalen Haushalten und kommunalen Wohnungsbeständen, heißt es aus dem Ministerium für Inneres und Bau Mecklenburg-Vorpommern.
Dazu erklärt Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen:
„Mecklenburg-Vorpommern geht als einziges ostdeutsches Bundesland die Problematik an, das ist ein richtiger Schritt. Obwohl das Land amtlich anerkannt arm ist, setzt es Mittel dafür ein und erweist der kommunalen Wohnungswirtschaft einen großen Dienst. Trotzdem ist das zu kurz gesprungen, da auch die Genossenschaften Fundament des bezahlbaren Wohnens in Mecklenburg-Vorpommern sind – sie leiden unter der gleichen Problematik, werden aber von der Landesregierung vergessen.
Doch auch die sozialen Vermieter Mecklenburg-Vorpommerns brauchen Luft und finanziellen Spielraum – nicht zuletzt, um die Energiewende zu schaffen. Wir gehen davon aus, dass zum Erreichen von Klimaneutralität 2045 Investitionen von bis zu zwei Euro pro Quadratmeter notwendig sind. Um den Ausstoß klimaschädlicher Emissionen zu mindern, müssen unsere Betriebe in den kommenden Jahren riesige Summen investieren.
Da ist es mehr als ärgerlich, wenn den Unternehmen wertvolle Finanzmittel aus der Tasche gezogen werden, um Schulden zu begleichen, die sie nicht zu verantworten haben. Letzten Endes müssen die Mieterinnen und Mieter der Genossenschaften, die es ohnehin nicht so dicke haben, diese Kosten über ihre Wohnkosten tragen. Was daran gerecht und sozial sein soll, erschließt sich mir nicht.
Mieterinnen und Mieter müssen nach wie vor für Schulden der DDR-Regierung aufkommen
Vor diesem Hintergrund erfährt die Problematik der DDR-Altschulden nun neue Brisanz. Ihre Tilgung, von der derzeit nur die kommunalen Gesellschaften profitieren, muss deshalb dringend auf Wohnungsbaugenossenschaften ausgedehnt werden. Wir haben in Mecklenburg-Vorpommern 68 Genossenschaften, die in vielen Gegenden zu den wenigen wirtschaftlichen Ankern vor Ort gehören.
Derzeit lasten Altschulden in Höhe von rund 110 Millionen Euro auf den im VNW organisierten Genossenschaften. Dass ihre Mieterinnen und Mieter nach wie vor für Schulden der DDR-Regierung aufkommen müssen, ist dreieinhalb Jahrzehnte nach Ende der DDR nicht nachvollziehbar. Das Geld brauchen die Genossenschaften an anderer Stelle und könnten es sinnvoller investieren.“
Die Altschulden waren zu DDR-Zeiten von den Städten, Kreisen und Bezirken auch für den Bau von Straßen, Schulen oder Kindergärten aufgenommen worden und wurden im Zuge der deutschen Wiedervereinigung den sozialen Vermietern aufgebürdet.
Oliver Schirg
Dem VNW gehören 149 am Gemeinwohl orientierte Wohnungsunternehmen aus Mecklenburg-Vorpommern an. Sie vermieten in dem Bundesland 301.000 Wohnungen zu einer monatlichen Bestandsmiete von durchschnittlich 5,67 Euro pro Quadratmeter. Mehr als jede zweite Mietwohnung in Mecklenburg-Vorpommern – 53 Prozent – wird von einem VNW-Unternehmen angeboten.
Der Gebäudesektor verfehlt die Klimaziele weiterhin und liegt mit seinen Emissionen über dem vorgesehenen Zielpfad. Eine Reduktion auf 65 Mio. Tonnen CO₂ bis 2030 ist möglich, die Zielerreichung bleibt jedoch ohne kontinuierliche und verlässliche Maßnahmen herausfordernd. Mit dem Gebäudereport 2026 legt die dena zum Jahresbeginn ein umfassendes Nachschlagewerk zum Klimaschutz im deutschen Gebäudebestand vor.
Die Daten zeigen, wo es noch Handlungsbedarf gibt: Mehr als fünf Millionen Heizungen sind älter als 30 Jahre, erneuerbare Energien werden weiterhin zu wenig genutzt und insbesondere der klimafreundliche Wärmepumpenmarkt wächst noch nicht schnell genug. Während der Speichermarkt 2025 stabil zulegt, verlor der Ausbau von Dach-Photovoltaik deutlich an Tempo.
Corinna Enders, Vorsitzende der dena-Geschäftsführung: „Die Gebäudewende bietet die Chance, Klimaschutz mit Wirtschaftswachstum zu verbinden. Deutschland kann die Klimaziele im Gebäudesektor mit marktbasierten Instrumenten erreichen: Durch Vereinfachung und Bürokratieabbau, stabile Rahmenbedingungen und kontinuierliche Förderung. Die Bauwirtschaft sowie die Heizungs- und Gebäudeenergiebranche sind dabei ein volkswirtschaftlicher Motor. Das ist gerade in Zeiten schwacher Konjunktur enorm wichtig, besonders auch für die regionale Wertschöpfung im Handwerk.”
Konjunkturimpuls durch Baubranche möglich
Der Gebäudesektor sichert rund 3,7 Millionen Arbeitsplätze, vor allem in Handwerk, Industrie und Handel, und ist damit ein wichtiger Pfeiler für die Beschäftigung in Deutschland. Zugleich blieb 2024 die Neubautätigkeit deutlich rückläufig. Erste strukturelle Veränderungen zeigen sich jedoch beim Bauüberhang, also der Zahl der genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen. Nach dem Höchststand von rund 858.000 Wohneinheiten im Jahr 2022 ging dieser 2024 auf 738.000 Wohneinheiten spürbar zurück.
Das Marktpotenzial im Gebäudebestand ist weiterhin hoch. Die steigende Zahl geförderter Energieberatungen um 30 Prozent im Vergleich zu 2023 auf insgesamt 163.872 Wohn- und Nichtwohngebäude unterstreicht, dass energetische Sanierung an Bedeutung gewinnt. Sie kann zu einem wichtigen Konjunkturimpuls werden, Beschäftigung sichern und zugleich das Vorankommen der Wärmewende im Bestand beschleunigen.
Dach-PV verliert Tempo, Solarstromspeicher boomen
Der Zubau von Dach-PV ließ 2025 deutlich nach. Mit 6,2 Gigawatt neu installierter Leistung bis September ist er weiterhin hoch, bleibt aber deutlich hinter den Rekordjahren 2023 und 2024 zurück.
Gleichzeitig zeigt der Speichermarkt ungebrochene Dynamik: Immer mehr Eigenheimbesitzende installieren Solarstromspeicher, um ihren Solarstrom besser selbst nutzen zu können. Bis September wurden rund 3 Gigawatt-Peak neu installiert, wodurch die gesamte Speicherleistung auf etwa 15,6 Gigawatt stieg.
Wärmepumpe im Bestand holt auf
Der Gebäudereport enthält auch Zahlen zur Verbreitung von Wärmepumpen im Gebäudebestand. Seit 2019 hat sich ihr Anteil im Bestand nahezu verdoppelt und lag 2024 bei 4,3 Prozent. Während Wärmepumpen im Neubau bereits weitgehend etabliert sind, liegt die zentrale Herausforderung im deutlich größeren Gebäudebestand. Obwohl der Anteil im Bestand noch gering ist, zeigt die Entwicklung der vergangenen 25 Jahre: Kein anderes Heizungssystem ist prozentual so stark gewachsen wie die Wärmepumpe.
73 bezahlbare Mietwohnungen und soziokulturelles Zentrum in der Berolinastraße kurz vor Fertigstellung. Foto: Galandi Schirmer Architekten & Ingenieure GSAI
Die WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH steht kurz vor der Fertigstellung eines bundesweit einmaligen Wohnprojekts in der Berolinastraße in unmittelbarer Nähe zum Alexanderplatz. In Kooperation mit der Rad und Tat Berlin gGmbH (RuT) entstehen 73 bezahlbare Mietwohnungen speziell für Lesben und queere Frauen. Ergänzt wird das Vorhaben durch ein inklusives soziokulturelles Zentrum mit Beratungs-, Begegnungs- und Veranstaltungsräumen sowie einem öffentlich zugänglichen Kiez-Café im Erdgeschoss.
Mit dem Neubau setzt die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft ihre Strategie fort, auch in zentralen Innenstadtlagen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und ihre Präsenz in Berlin-Mitte gezielt auszubauen.
Vielfältiger Wohnungsmix und soziale Infrastruktur
Das Projekt umfasst einen breiten Wohnungsmix aus Ein- bis Vierzimmerwohnungen. Ergänzend wird eine Pflege-Wohngemeinschaft mit acht Plätzen für ältere oder pflegebedürftige Frauen eingerichtet. Ein Großteil der Wohnungen verfügt über einen Balkon. Viele Einheiten sind barrierefrei, darunter fünf rollstuhlgerechte Wohnungen.
Ein besonderer Fokus liegt auf der sozialen Durchmischung: 41 der Ein- und Zweizimmerwohnungen sind öffentlich gefördert. Sie werden zu Einstiegsmieten ab 7 Euro pro Quadratmeter (mit WBS 100/140) sowie ab 9,50 Euro pro Quadratmeter (mit WBS 180) angeboten. Die frei finanzierten Wohnungen vermietet die WBM einkommensabhängig zu Nettokaltmieten von 11 Euro beziehungsweise 15,45 Euro pro Quadratmeter.
Modellprojekt für Vielfalt und Inklusion
Steffen Helbig, Geschäftsführer der WBM, betont die gesellschaftliche Dimension des Vorhabens: „Mit dem Start der Vermietung entsteht mitten in Berlin ein Zuhause für lesbische und queere Frauen. Gemeinsam mit Rad und Tat Berlin machen wir aus einer Idee ein bundesweit einmaliges Projekt, das Vielfalt, Inklusion und nachbarschaftliches Miteinander sichtbar macht. Der Weg bis zur Fertigstellung war lang und komplex – unser Dank gilt allen Beteiligten, die zum Gelingen dieses Projekts beigetragen haben.“
Auch RuT-Geschäftsführerin Jutta Brambach unterstreicht die Bedeutung des Projekts für die Community: „Wir freuen uns, dass in Kooperation mit der WBM gemeinschaftliches Wohnen und Leben, auf das viele seit Langem hingearbeitet haben, als ein zukunftsweisendes Wohnmodell in greifbare Nähe rückt.“
Mit dem Projekt in der Berolinastraße verbindet sich nicht nur die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in zentraler Lage, sondern auch die Etablierung eines Wohn- und Begegnungsortes, der soziale Teilhabe und nachbarschaftliche Integration fördert. Damit setzt die WBM ein deutliches Signal für Vielfalt und soziale Verantwortung in der innerstädtischen Quartiersentwicklung.
Visualisierung des degewo-Neubauprojekts Am Bahndamm 31 in Berlin Treptow-Köpenick. Bild: Bollinger + Fehlig Architekten GmbH
Mit dem Richtfest für das Neubauprojekt Am Bahndamm 31 zeigt degewo, wie schnell, effizient und klimafreundlich neuer Wohnraum in Berlin entstehen kann: In Berlin-Treptow-Köpenick werden 96 bezahlbare Wohnungen sowie eine Gewerbeeinheit in moderner Holz-Hybrid-Modulbauweise realisiert.
Nachhaltig, effizient und zukunftsweisend
Das Neubauvorhaben steht exemplarisch für die Verbindung von sozialem Wohnungsbau und konsequentem Klimaschutz. Holz als nachwachsender Rohstoff reduziert den CO₂-Fußabdruck erheblich und unterstützt die Klimaschutzstrategie von degewo mit dem Ziel der Klimaneutralität bis 2045.
„Mit der Holz-Hybrid-Modulbauweise zeigen wir, wie sich bezahlbarer Wohnraum, hohe Bauqualität und Klimaschutz erfolgreich miteinander verbinden lassen. Der schnelle Baufortschritt am Bahndamm 31 unterstreicht, welches Potenzial modulares Bauen für die Wohnungsversorgung in Berlin hat“, sagt Pascal Atzert, Vorstandsmitglied von degewo.
Bezahlbarer Wohnraum für Berlin-Köpenick
Mit dem Neubauprojekt erweitert degewo gezielt das Wohnungsangebot im Bezirk Treptow-Köpenick. Die 96 Wohnungen sind auf die Bedürfnisse kleinerer Haushalte ausgerichtet und werden zu bezahlbaren Mieten ab 7 Euro pro Quadratmeter angeboten.
Der Neubau berücksichtigt bereits die Höhe der künftig entstehenden neuen Wuhlebrücke und ist damit vorausschauend auf die weitere städtebauliche Entwicklung im Umfeld ausgerichtet.
Die Fertigstellung des Neubaus ist für Ende 2026 geplant, anschließend werden die Wohnungen an die neuen Mieterinnen und Mieter übergeben.
Die modulare, digitale Infrastruktur ermöglicht einen wirtschaftlichen, transparenten und langlebigen Betrieb – ideal für moderne Wohnprojekte. Der Verzicht auf Rohrnetze, Pumpen und externe Messdienstleister senkt sowohl die Investitions‑ als auch die laufenden Betriebskosten. Foto: Solid.Modulbau
Die Hilfswerk-Siedlung GmbH (HWS) beginnt im Februar 2026 mit den Bauarbeiten für ein Mehrfamilienhaus Im Buchenring 1 in Blankenfelde-Mahlow. In Zusammenarbeit mit der Solid.Modulbau GmbH entsteht ein Wohngebäude mit neun Wohnungen und rund 679 Quadratmetern Wohnfläche.
„Mit diesem Neubau setzen wir ein deutliches Zeichen für zukunftsfähiges Bauen. Die Kombination aus serieller Bauweise und solar-elektrischer Energieversorgung ermöglicht es uns, hochwertigen und zugleich wirtschaftlichen Wohnraum zu schaffen, der langfristig niedrige Betriebskosten für unsere Mieterinnen und Mieter sicherstellt“, sagt Jörn von der Lieth, Geschäftsführer der HWS.
Kurze Bauzeiten, hohe Präzision
Der Neubau umfasst drei Vollgeschosse, einen Laubengang sowie einen Aufzug. Das Gebäude wird als KfW-Effizienzhaus 40 realisiert. Die Fertigstellung ist für das vierte Quartal 2026 vorgesehen.
„Die Zusammenarbeit mit der HWS zeigt, wie effizient und nachhaltig serielles Bauen heute sein kann. Unsere Bauteile ermöglichen kurze Bauzeiten, hohe Präzision und eine besonders energieeffiziente Gebäudehülle – ideale Voraussetzungen für moderne Wohnprojekte wie dieses“, ergänzt Hermann Stegink, Geschäftsführer der Solid.Modulbau GmbH.
Infrarot-Flächenheizungen, unterstützt durch Photovoltaik und digitale Steuerung
Das Projekt setzt auf ein innovatives solar-elektrisches Energiekonzept. Die Wärmeversorgung erfolgt über Infrarot-Flächenheizungen, unterstützt durch Photovoltaik und digitale Steuerung. Auf klassische wassergeführte Heizsysteme wird verzichtet, was den technischen Aufwand sowie die laufenden Betriebskosten reduziert.
Die Hilfswerk-Siedlung GmbH (HWS) ist ein Unternehmen der Evangelischen Kirche Berlin-Brandenburg-schlesische Oberlausitz und verwaltet rund 10.000 Einheiten aus eigenem und fremdem Bestand. Dazu gehören neben Wohnungen und Erbbaurechten auch Liegenschaften sowie ein eigener Forst.
Unsere langjährigen und bewährten Erfahrungen sowie immobilienwirtschaftlichen Kompetenzen stützen sich auf über 70 Jahre erfolgreiche Immobilienverwaltung. Als evangelisches Unternehmen ist es ihr erklärtes Ziel, Sozialverträglichkeit und wirtschaftliches Handeln im Sinne der Mieter*innen und Kund*innen miteinander zu verbinden. Darüber hinaus engagiert sich die Hilfswerk-Siedlung GmbH für soziale Projekte.
Die Solid.Modulbau GmbH wurde 2016 im westmünsterländischen Ahaus gegründet und hat sich seither als innovativer Generalunternehmer im Geschosswohnungsbau etabliert. Das Unternehmen spezialisiert sich auf solar-elektrische Gebäude, die vollständig ohne wassergeführte Heizungssysteme auskommen und in modularer sowie serieller Bauweise realisiert werden. Mit ihren wegweisenden und mehrfach prämierten Gebäudekonzepten konnte die Solid.Modulbau GmbH bereits zwei Mal Erfolgreich den europaweiten Wettbewerb des GdW – für modulares und serielles Bauen gewinnen.
Titel-Bild Policypaper 7 Schlüssel für einen praktisch gelingenden Wärmekonsens
Der Roundtable Wärmewende hat im Februar 2026 ein neues Policypaper für eine klimaneutrale, sichere und bezahlbare Wärmeversorgung veröffentlicht. Unter dem Titel „7 Schlüssel für einen praktisch gelingenden Wärmekonsens“ legt die branchenübergreifende Allianz konkrete Vorschläge vor, wie eine bezahlbare Wärmeversorgung, Versorgungssicherheit und Klimaziele zusammengeführt werden können – als Grundlage für einen politischen und gesellschaftlichen Wärmekonsens .
Der Roundtable Wärmewende zeigt zentrale Handlungsbedarfe in den rechtlichen, regulatorischen und finanziellen Rahmenbedingungen auf, um Kommunen, Stadtwerke, Wohnungs- und Bauwirtschaft sowie privaten Eigentümer verlässliche Perspektiven zu schaffen, mit denen Investitionen in Gebäude, Netze und Erzeugung ausgelöst werden können.
Die Umsetzung der Vorschläge des Roundtables führen zu einem politischen Wärmekonsens, der Gebäude-, Energie-, Infrastruktur- und Finanzierungspolitik verzahnt, tragfähige Kompromisse zwischen Politik, Wirtschaft, Kommunen und Gesellschaft ermöglicht und über Legislaturperioden hinweg Bestand hat.
Im Zentrum stehen sieben Schlüssel, die gemeinsam keinen Idealpfad, sondern einen realistischen Verständigungsrahmen für die Wärmewende bilden:
wirtschaftliche Wärmewende vor Ort,
verbesserte rechtliche, regulatorische und förderpolitische Rahmenbedingungen für Wärmenetze,
ein technologieoffenes Gebäudemodernisierungsgesetz für Planungssicherheit,
Investitionsbooster statt Papiertiger für die Wärmewende,
eine differenzierte und praxistaugliche Transformation der Gasverteilnetze,
leistungsfähige Stromverteilnetze als Rückgrat der Wärmewende sowie
erhöhte Resilienz durch erneuerbare, gekoppelte Energiesysteme.
Ausbau von Nah- und Fernwärmenetzen als geförderte Alternative.
Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW: „Für die Wohnungswirtschaft ist klar: Die Wärmewende kann nur gelingen, wenn der Fokus von starren Einzel-Gebäudestandards auf eine wirksame und bezahlbare CO₂-Vermeidung insgesamt verlagert wird. Viele Gebäude sind bereits saniert, weitere Schritte stoßen jedoch oft an wirtschaftliche Grenzen.
Deshalb brauchen wir einen entschlossenen Ausbau von Nah- und Fernwärmenetzen als geförderte Alternative. Denn weder können für Sanierungen unbegrenzt Mieten erhöht werden, noch ist es realistisch, den Netzausbau allein den Vermietern oder Mietern aufzubürden. In der Übergangsphase bis zur Verfügbarkeit von Wärmenetzen müssen deshalb auch flexible, pragmatische Lösungen möglich sein.“
Wärmewende für alle machbar und bezahlbar machen
„Die Wärmepläne der Kommunen geben Eigentümern, Mietern und Wirtschaft die nötige Orientierung, was mit dem Gasnetz passiert und in welcher Straße künftig zum Beispiel Fernwärme oder eher Wärmepumpen zum Zuge kommen. Wir werden nur dann klimaneutral heizen können, wenn die Wärmewende für alle machbar und bezahlbar ist. Wir brauchen Investitionssicherheit.
Hierzu gehören eine verlässliche Ausgestaltung und Absicherung der Bundesförderung für effiziente Wärmenetze (BEW) sowie eine zeitnahe Novellierung des Kraft-Wärme-Kopplungsgesetzes (KWKG) mit einer Verlängerung bis mindestens 2038. Jeder Fördereuro hilft, die Kosten für den Fernwärmeausbau zu senken und endlich Meter zu machen,“ Ingbert Liebing, VKU-Hauptgeschäftsführer.
Es derzeit keinen verlässlichen, längerfristigen Planungshorizont
Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie: „Um den enormen Bedarf an Bauleistungen ohne Reibungsverluste realisieren zu können, müssen die Bauunternehmen wissen, welche Kapazitäten sie bereitstellen sollen. Dafür braucht es einen verlässlichen, längerfristigen Planungshorizont.
Den gibt es derzeit nicht. Stattdessen lenken die Leitungsbau-Unternehmen ihre Kapazitäten jetzt erst einmal um und realisieren den Stromnetzausbau, der für die Wärmepumpen notwendig ist. Dieser muss zwar auch geleistet werden, kann aber nur eine Teillösung sein. Zudem stellt sich die Frage der Finanzierung: Wer soll für die enormen Investitionen im Leitungsbau aufkommen? Das ist noch ungeklärt, und deshalb passiert erst einmal nichts – ein fataler Stillstand, den wir uns nicht erlauben sollten.“
Der Roundtable Wärmewende versteht den vorgeschlagenen Wärmekonsens als Voraussetzung für Investitionssicherheit, beschleunigte Verfahren und Akzeptanz vor Ort – und damit als Schlüssel, um die Wärmewende von einer konflikthaften politischen Debatte zu einer umsetzbaren, breit getragenen Infrastrukturaufgabe zu machen.
Britta Frischemeyer
Dem Roundtable Wärmewende gehören an: GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, Hauptverband der Deutschen Bauindustrie, Verband kommunaler Unternehmen, BAUINDUSTRIE Bayern, EWS Elektrizitätswerke Schönau, Stadtwerke Heidelberg, Stadtwerke Energie Jena-Pößneck, Stadtwerke Hamm, Bauverein Halle & Leuna, Vinci Construction und jenawohnen.
Erst Abriss, dann Recycling: Jährlich fallen bundesweit rund 86 Millionen Tonnen Bauabfälle an. Für die Wiederverwendung entwickelt Optocycle mit rund 170.000 Euro Förderung der Deutschen Bundesstiftung Umwelt (DBU) ein ausgeklügeltes Verfahren. Foto: Wohnungswirtschaft-heute.de. / Gerd Warda
Jährlich fallen in Deutschland laut Umweltbundesamt rund 86 Millionen Tonnen Schutt und Abfälle auf Baustellen an. Häufig landen diese Materialien auf Deponien. So gehen allerdings wertvolle Ressourcen verloren. Der Ausweg: Ein hochqualitatives Recycling des Schutts vermeidet klimaschädliche Emissionen und hält wertvolle Materialien im Wertstoffkreislauf – und das bei zertifiziert gleichwertiger Qualität.
Um das Recycling von Material im Bausektor zu automatisieren, entwickelt das Startup Optocycle aus Tübingen ein System auf Grundlage künstlicher Intelligenz (KI) zum Echtzeit-Monitoring. Die Deutsche Bundesstiftung Umwelt (DBU) fördert das Projekt mit rund 170.000 Euro.
Echtzeit Qualitätsmonitoring in der Produktion von Recycling-Granulaten
DBU-Generalsekretär Alexander Bonde sieht in der Baubranche großes Potenzial für mehr Umweltschutz. Hier könnten mittelständische Betriebe mit innovativen Lösungen Vorbildfunktionen erfüllen. Bonde: „Die Errichtung neuer Gebäude folgt bereits klaren Vorgaben für mehr Effizienz und Nachhaltigkeit. Gleiches muss künftig auch nach dem Abriss von Häusern und Bauwerken beachtet werden.“
Einen Ansatz dafür liefere das Startup Optocycle GmbH aus Tübingen. Im Rahmen der DBU-Green Startup-Förderung haben sie ein KI-basiertes System zur automatischen, reproduzierbaren Klassifizierung von Bauabfällen entwickelt. Darauf aufbauend soll nun ein Prototyp das Echtzeit-Monitoring von RC-Körnungen – also recycelten Gesteinskörnungen aus Bauschutt – ermöglichen.
Die DBU fördert das Vorhaben mit rund 170.000 Euro. Optocycle-Mitgründer Max-Frederick Gerken: „Aktuell basiert in der Branche der Aufbereitungsprozess von Bauschutt meist auf subjektiven Schätzungen.“ Auch das Endprodukt werde nur stichprobenartig im Labor überprüft. Mit dem Optocycle-System ist nach Gerkens Worten ein „Echtzeitmonitoring von Recycling-Gesteinskörnungen möglich. Somit können die Qualität der Körnung verbessert und mehr Material in die Beton-Produktion überführt werden“, so Gerken.
Weniger Abfälle auf der Deponie
Das System kombiniert laut Gerken moderne, optische Sensorik mit künstlicher Intelligenz – und löse so ein altbekanntes Problem in der Baubranche. Der Startup-Mitgründer: „Zurzeit schwankt oft die Beschaffenheit der recycelten Rohstoffe. Das bedeutet einerseits ein wirtschaftliches Risiko für Unternehmen und führt andererseits zum Verlust von wertvollen Materialien.“
Optocycle erwartet mithilfe seiner Entwicklung eine 20 Prozent höhere Menge an recycelten, hochqualitativen Gesteinskörnungen sowie 15 Prozent geringere Abfallreste, die sonst auf Deponien landen würden. Dazu werden nach Gerkens Angaben sowohl der eingehende Schutt „optimal klassifiziert“ als auch das Ergebnis transparent überprüft.
Kooperationspartner ist hierbei die Heinrich Feeß GmbH, die laut Gerken bereits seit vielen Jahren mit Optocycle zusammenarbeitet. Der Mitgründer weiter: „Die Technologie leistet einen Beitrag für Kreislaufwirtschaft im Bauwesen. Wir helfen dabei, die Qualität von Sekundärrohstoffen zu verbessern, die aus dem Bauschutt gewonnen werden. Diese Lösung lässt sich zudem perspektivisch auf alle Abfallströme übertragen.“
Einfache Nachrüstung in bestehenden Bauschutt-Recyclinganlagen
Das System von Optocycle kann Gerken zufolge direkt in bereits bestehende Anlagen zur Verarbeitung von Bauabfällen installiert werden– „direkt über dem Fließband.“ Diese einfache Nachrüstung spare Kosten und ermögliche die schnelle Umsetzung eines innovativen Bauschutt-Recyclings. „Denn nur wenn das Recycling finanziell machbar ist, kann die Kreislaufwirtschaft in der Baubranche Erfolg haben“, so Gerken – ein Ansatz, der auch schon bei der Startup-Förderung durch die DBU im Vordergrund stand.
Hier überzeugte das entwickelte System mit hoher Genauigkeit bei der Klassifikation von unterschiedlichem Bauschutt. Darauf soll laut Gerken nun aufgebaut werden, um mit hochwertigen Sekundärrohstoffen Kreislaufwirtschaft in der Betonherstellung attraktiver zu machen.
Jede gute Lösung sorgt für enorme Entlastung des Klimas
Kreislaufwirtschaft in der Baubranche hat nach den Worten des zuständigen DBU-Referenten Dr. Volker Berding wichtige Effekte für den Klimaschutz: „Die Produktion von immer neuem Beton sorgt für hohen Ausstoß von klimaschädlichen Treibhausgasen.“ Einer WWF-Studie zufolge entstehen bei der Herstellung von Zement – dem wichtigsten Bestandteil von Beton – acht Prozent der gesamten globalen Treibhausgasemissionen.
Berding: „Alles, was zur einer Emissionsreduzierung beiträgt, hat also bereits einen großen Effekt für den Klimaschutz.“ Eine Kreislaufwirtschaft funktioniere jedoch nur, „wenn die Sekundärrohstoffe sich qualitativ nicht von einer Neuproduktion unterscheiden. Genau diesen Schritt kann Optocycle mit einem skalierbaren, optimierten Prototypen gehen.“
