WohnWissen - 100 Begriffe des Wohnens - Carolin Genz / Olaf Schnur / Jürgen Aring (Hg.)
Die > Wohnungsfrage – wenn die so einfach zu lösen wäre! Eine neue Publikation des vhw könnte zumindest helfen, sich einen Überblick über Probleme und Herausforderungen rund um das Thema Wohnen zu verschaffen.
100 Schlüsselbegriffe des Wohnens, von > Alltag über > Einsamkeit, > Energetische Sanierung und > Innenentwicklungsdilemma bis > Zwischenwohnen versammelt der Band WohnWissen. Das interdisziplinäre Glossar adressiert Fachdiskurse, politische Debatten und unterschiedliche Wohnbedürfnisse und blickt dabei auch auf bisher wenig behandelte Themenfelder.
WohnWissen eröffnet einen multiperspektivischen Blick auf das Thema Wohnen als Grundbedürfnis. Dem Herausgeberteam Carolin Genz, Olaf Schnur und Jürgen Aring gelingt es dabei, die Komplexität des Themas zeitgemäß abzubilden und Handlungsoptionen aufzuzeigen. So stellen die über 100 Autorinnen und Autoren in ihren Beiträgen nicht nur den Ist-Zustand dar, sondern lassen immer auch Ansätze für wohungswirtschaftliche und wohnungspolitische Lösungen aufscheinen.
Dass beim Grundbedürfnis Wohnen alles mit allem zusammenhängt, illustriert die Publikation in ihrem Layout so einfach wie praktisch: Die Themen der Glossareinträge sind in den einzelnen Beiträgen mit der entsprechenden Seitenzahl querreferenziert, so dass man gleich an der passenden Stelle weiterlesen kann. Und Kunst im Buch gibt es auch: Die Bildserien von sieben Künstlerinnen und Künstlern runden das WohnWissen ab. (red.)
Nachhaltig und bezahlbar. Dem Projekt Neubau Studierenden- und Auszubildendenwohnheim vom Collegium Academicum in Heidelberg ist es gelungen, in einem partizipativen Prozess mit den künftigen Bewohnern einen innovativen Holzbau für Azubis und Studierende zu schaffen: Foto: Thilo Ross urh.-nr.-4026999 quelle-dgj_
Bei einer festlichen Preisverleihung wurden am 26. Juni 2024 vor knapp 250 Gästen die Preise des Wettbewerbs zum Deutschen Bauherrenpreis 2024 vergeben. Der Deutsche Bauherrenpreis steht traditionell unter dem Motto „Hohe Qualität – tragbare Kosten“. Prämiert werden zukunftsweisende und innovative Beispiele, die den vielfältigen Herausforderungen unserer Zeit gerecht werden und übertragbare Lösungen anbieten.
Insgesamt hatten sich in diesem Jahr 195 Projekte deutschlandweit für den Deutschen Bauherrenpreis beworben. Darunter befinden sich Neubauten, Modernisierungen und auch Umbauten. Aus der Vielzahl der Projekte wurden 30 Projekte für den begehrten Preis nominiert.
Die interdisziplinär zusammengesetzte Jury unter dem Vorsitz von Peter Stubbe, ehemaliger Vorstand der GEWOBA Bremen, zeichnete insgesamt fünf Projekte mit dem Deutschen Bauherrenpreis aus.
Drei weitere Beiträge erhielten von der Jury einen Sonderpreis. Diese wurden für die Themen „Freiraumgestaltung/Klimaanpassung“, „Denkmalschutz“ und „Bauen mit Holz“ vergeben.
„Die diesjährigen Preisträger zeigen, Bauen geht bezahlbar und mit hoher Qualität. Das sollte nicht nur in Zeiten schwieriger Rahmenbedingungen die Richtschnur für Projekte sein. Besonders begeistert hat mich, wie gut Gewerbe- und andere Funktionsgebäude zu Wohnraum umgenutzt werden können. Der Preis für den Umbau eines Verwaltungsgebäudes zum barrierefreien Seniorenheim ist hier beispielgebend.
Herausragend in vielerlei Hinsicht ist auch das Heidelberger Projekt und das nicht nur wegen der innovativen Holzbauweise. Das Wohnheim Collegium Academicum GmbH für 176 Auszubildende und Studierende wurde in einem partizipativen Prozess geschaffen. Es ist ressourcenschonend und flächensparend gebaut. Dieses ermöglicht sehr günstige Mieten für die begehrten Wohnheimplätze in einem angespannten Wohnungsmarkt. Als Bundesregierung fördern wir Junges Wohnen mit insgesamt 1,5 Milliarden Euro“, sagt Klara Geywitz, Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen.
„Die Herausforderungen für Bauherren werden von Jahr zu Jahr immer komplexer. Fehlende Grundstücke, eine schwierige Finanzierungslage und die Herausforderungen des Klimawandels sind nur drei von vielen Problemfeldern, denen sich Bauwillige derzeit stellen müssen. Darüber hinaus spielt die Förderkulisse von Wohnraum eine entscheidende Rolle, um die Mieten für die Bewohner bezahlbar zu halten und Bauen in hoher Qualität zu tragbaren Kosten zu ermöglichen“, sagt Axel Gedaschko, Präsident des GdW.
Hohe Qualität zu tragbaren Kosten ist auch unter schwierigen Rahmenbedingungen möglich, wenn alle Beteiligten ihre Fähigkeiten zusammenführen.
Burkhard Jung, Oberbürgermeister der Stadt Leipzig
„Viele Städte in Deutschland werden in den kommenden Jahren weiter wachsen. Wir benötigen daher mehr bezahlbaren, klimaneutralen und qualitativ hochwertigen Wohnraum auf möglichst wenig Fläche. Was sich wie die Quadratur des Kreises anhört, ist machbar. Die beim Deutschen Bauherrenpreis ausgezeichneten Projekte zeigen: Hohe Qualität zu tragbaren Kosten ist auch unter schwierigen Rahmenbedingungen möglich, wenn alle Beteiligten ihre Fähigkeiten zusammenführen. Wir hoffen, dass die guten Beispiele aufgegriffen und vervielfältigt werden“, sagt Burkhard Jung, Oberbürgermeister der Stadt Leipzig und Vizepräsident des Deutschen Städtetages.
„Wir stehen für gesellschaftliches Engagement beim Planen und Bauen. Dazu gehört vor allem auch der Einsatz für bezahlbares Wohnen. Dies steht beim Deutschen Bauherrenpreis – neben der architektonischen Qualität – im Vordergrund. In der Jury sind uns vor allem die vielen guten Beispiele für Umnutzung und Umbau des Bestandes aufgefallen, die ein Zeichen für verantwortliches Planen und Bauen angesichts des Klimawandels setzen“, sagt Jan O. Schulz, Mitglied im Präsidium des Bundes Deutscher Architektinnen und Architekten BDA.
Der Deutsche Bauherrenpreis ist der wichtigste Preis im deutschen Wohnungsbau und wird von den drei auslobenden Verbänden GdW, BDA und Deutscher Städtetag, die sich zur AG KOOP zusammengeschlossen haben, bereits seit 1986 vergeben. Neben dem Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen wird der Preis auch vom bdla Bund Deutscher Landschaftsarchitekt:innen gefördert.
Die Preisträger
Umbau GESOBAU-Verwaltungssitz zu Seniorenwohnen, Berlin
Projekt Umbau GESOBAU-Verwaltungssitz zu Seniorenwohnungen. Foto: Stefan Müller
Bauherr: Gesobau AG, Berlin Architektur: Anne Lampen Architekten BDA, Berlin Freiraumplanung: MEWIS Landschaftsarchitekten, Biesenthal
Der GESOBAU ist es mit dem Umbau des ehemaligen Verwaltungssitzes gelungen, Büroflächen zu Wohnungen umzuwandeln und sich dabei an den Bedürfnissen der Mieter in der Nachbarschaft zu orientierten. Der Umbau zeigt vorbildlich, wie die Transformation von Bürogebäuden zur Schaffung von mehr Wohnraum gelingen kann.
Wohnquartier Sermer Weg / Volkardeyer Weg, Düsseldorf
Projekt Wohnquartier Sermer Weg / Volkardeyer Weg. Foto: Rheinwohnungsbau GmbH
Bauherr: Rheinwohnungsbau GmbH, Düsseldorf Architektur: hector3architekten; Schmale Architekten GmbH, Grevenbroich Freiraumplanung: GREEN Landschaftsarchitekten Clever + De Jonghe PartGmbB, Duisburg
Die Rheinwohnungsbau macht mit ihrem Projekt „Wohnquartier Sermer Weg / Volkardeyer Weg“ deutlich, dass eine vernünftige Kombination aus Abriss, Neubau und Bestandserhalt gute Antworten für die qualitätsvolle Weiterentwicklung von Wohnquartieren bieten kann.
Wohnen für Geflüchtete – Typenhäuser, Erftstadt-Liblar
Projekt Wohnen für Geflüchtete – Typenhäuser Foto: Stefan Schilling
Bauherr: Eigenbetrieb Immobilienwirtschaft Stadt Erftstadt, Erftstadt Architektur: Lorber Paul Architektur und Städtebau, Köln Freiraumplanung: club L94 Landschaftsarchitekt*innen, Köln
Mit dem Projekt „Wohnen für Geflüchtete“ zeigt Erftstadt nicht nur Verantwortung für die Unterbringung von Geflüchteten, sondern zugleich auch eindrucksvoll, dass Flüchtlingswohnungen mit einer hohen architektonischen Qualität künftig in den normalen Wohnungsmarkt überführt werden können.
Wohnanlage Raiffeisengelände, Feldkirchen
Projekt Wohnanlage Raiffeisengelände, Feldkirchen. Foto Marcus Buck
Bauherr: Gemeinde Feldkirchen, Feldkirchen Architektur: Felix+Jonas Architekten mit m3 Bauprojektmanagement für LPH 6-9, München Freiraumplanung: mahl gebhard konzepte, Landschaftsarchitekten BDLA Stadtplaner, München
Mit der Wohnanlage Raiffeisengelände ist es der Gemeinde Feldkirchen in besondere Weise gelungen, ein integriertes Wohnquartier und qualitätsvollen neuen Stadtbaustein zu schaffen, der positiv in die Nachbarschaft hineinwirkt.
Neubau Studierenden- und Auszubildendenwohnheim dgj 223, Heidelberg
Projekt Neubau Studierenden- und Auszubildendenwohnheim: Foto: Thilo Ross urh.-nr.-4026999 quelle-dgj_
Bauherr: Collegium Academicum GmbH, Heidelberg Architektur: DGJ Architektur GmbH, Frankfurt am Main Freiraumplanung: GDLA Gornik Denkel landschaftsarchitektur partg mbb, Heidelberg
Dem Collegium Academicum in Heidelberg ist es gelungen, in einem partizipativen Prozess mit den künftigen Bewohnern einen innovativen Holzbau für Azubis und Studierende zu schaffen, der durch die konsequente Orientierung auf nachhaltiges, gemeinschaftlich orientiertes und bezahlbares Bauen in besonderer Weise beeindruckt.
Die Sonderpreise
Wohnbauten in der Hauptstraße, Berlin
Projekt Wohnbauten in der Hauptstraße in Berlin. Foto: Stefan Müller
Bauherr: HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH, Berlin Architektur: roedig.schop architekten bda, Berlin Freiraumplanung: hochC Landschaftsarchitekten, Berlin
Der HOWOGE ist es mit der Ergänzung der Wohnanlage in Berlin-Rummelsburg vorbildlich gelungen, den Herausforderungen des Klimawandels durch eine bewusste Freiraumgestaltung und umfangreiche Maßnahmen zur Klimaanpassung zu begegnen und eine hohe Aufenthaltsqualität für die Bewohner zu schaffen.
Alte Schule – Wohnen am Pestalozzipark, Halle (Saale)
Projekt Alte Schule – Wohnen am Pestalozzipark. Foto: ENKE WULF architekten, Berlin
Bauherr: GWG „Eigene Scholle“ eG, Halle (Saale) Architektur: ENKE WULF architekten, Berlin Freiraumplanung: ENKE WULF architekten, Berlin
Mit dem Umbau der denkmalgeschützten „Alten Schule“ aus dem Jahr 1929 in Wohnungen und einer Geschäftsstelle der GWG „Eigene Scholle“ zeigt die Genossenschaft durch großen Ideenreichtum beispielhaft, welche Umnutzungspotenziale in leergefallenen Schulgebäuden bestehen.
Wohnen am Weiher, Kempten
Projekt Wohnen am Weiher, Kempten. Foto: Nikolas Felder
Bauherr: Sozialbau Kempten Wohnungs- und Städtebau GmbH, Kempten Architektur: Die Sozialbau, Kempten Freiraumplanung: Geiger & Waltner Landschaftsarchitekten, Kempten
Die Sozialbau Kempten zeigt, dass auch hochgeschossige Wohngebäude ausschließlich aus ein-heimischen Hölzern und ohne Beton auf der Grundlage innovativer Brandschutzkonzepte gebaut werden können. Ein wichtiges Zeichen für nachhaltiges Bauen in Deutschland.
Weitere Informationen zum Deutschen Bauherrenpreis sowie die ausführliche Dokumentation finden Sie hier: www.deutscherbauherrenpreis.de
Andreas Schichel
Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen vertritt als größter deutscher Branchendachverband bundesweit und auf europäischer Ebene rund 3.000 kommunale, genossenschaftliche, kirchliche, privatwirtschaftliche, landes- und bundeseigene Wohnungsunternehmen. Sie bewirtschaften rd. 6 Mio. Wohnungen, in denen über 13 Mio. Menschen wohnen. Der GdW repräsentiert damit Wohnungsunternehmen, die fast 30 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland bewirtschaften.
kaum eine Woche vergeht in der der Deutsche Wetter Dienst nicht vor Extremwetter-Ereignissen, wie Sturm mit Starkregen, Tornados oder schweren Gewittern warnt. Meist ist es sehr kurzfristig und in begrenzten Gebieten. Wasserläufe werden zu reißenden Flüssen, Menschen werden in ihren Häusern überrascht, Wasser dringt in Keller bis sie voll sind. Verunreinigtes Wasser von außen kriecht überall hin, auch bis zur Leitungswasserinstallation und zu den mit Dämmstoff ummantelten Heizungsrohren, in die Revisionsöffnungen und Hebelanlagen. Zu retten ist kaum etwas.
Die Versicherungswirtschaft schätzt die Schäden der letzten Monate auf mehrere Milliarden Euro. Aber was ist zu tun? Das müssen Experten entscheiden.
Denn Hochwasser hinterlässt oft übelriechenden giftigen Schlamm, eine Menge Unrat, nasse Wände und zahlreiche Gebäudeschäden. Wird hier nicht fachgerecht saniert, können besonders an dem wasserführenden Leitungssystem Folgeschäden entstehen.
Ich möchte Sie auch auf die VdS-Fachtagung „Verhütung von Leitungswasserschäden“ am 17. September 2024 in Köln aufmerksam machen. Die Veranstaltung, vor Ort oder als Livestream, findet in enger Zusammenarbeit mit der AVW statt. Sie richtet sich auch diesmal speziell an die Wohnungswirtschaft und beleuchtet Strategien der Schadenverhütung.
Weitere Informationen zum Programm finden Sie in dieser Ausgabe.
Ich wünsche Ihnen eine hilfreiche Lektüre!
Ihr
Hartmut Rösler
Geschäftsführer der AVW Unternehmensgruppe,
Mit-Initiator der Initiative Schadenprävention und des FORUM LEITUNGSWASSER
Das bezahlbare Wohnen in Deutschland steht vor einer nie da gewesenen Krise. Das zeigen die neuesten Zahlen und Prognosen zur Jahresstatistik des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW deutlich wie nie. Die anhaltenden Preisanstiege infolge von Zinssteigerungen und Langzeit-Auswirkungen der Corona-Krise, aber auch kostentreibende politische Vorgaben und Förderchaos würgen die Investitionsfähigkeit der sozial orientierten Wohnungsunternehmen in ganz Deutschland insbesondere beim Wohnungsneubau ab. Gleichzeitig müssen aber auch Klimaschutzinvestitionen mit einem großen Fragezeichen versehen werden.
„Es bewahrheitet sich, wovor wir seit weit mehr als einem Jahr wieder und wieder warnen: Unter den aktuellen politischen und wirtschaftlichen Voraussetzungen können die sozial orientierten Wohnungsunternehmen nicht mehr in bezahlbaren Wohnungsbau investieren. Statt des Regierungsziels von 400.000 neuen Wohnungen muss mit immer weiter abnehmenden Wohnungsbauzahlen bis zu einer Fertigstellungszahl von nur 200.000 neuen Wohnungen jährlich gerechnet werden. Gleichzeitig schießen die Bau- und Modernisierungskosten weiter nach oben, während die Regierung den sozial orientierten Vermietern die Investitionsfähigkeit weiter kappt. Bezahlbares und klimaschonendes Wohnen für alle Menschen wird so immer mehr zu einem unerreichbaren Ziel“, sagt Axel Gedaschko, Präsident des GdW, bei der Vorstellung der Jahresbilanz seines Verbandes.
Regierung muss alle Register für bezahlbaren und klimaschonenden Wohnbau ziehen
„Die Politik muss ihre eigenen Ansprüche endlich mit den bestehenden Möglichkeiten in der Realität zusammenbringen und auf allen staatlichen Ebenen alle Register für bezahlbaren und klimaschonenden Wohnungsbau ziehen. In der aktuellen Krise brauchen die sozial orientierten Wohnungsunternehmen vor allem drei Dinge: Planungssicherheit, Vereinfachungen und Augenmaß“.
Axel Gedaschko Präsident des GdW
Hohe Kosten infolge von Klima-Gesetzgebung stärker sozial abfedern
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), ein wichtiges Gesetz für die Energiewende in Deutschland, sollte noch vor der politischen Sommerpause in eine extrem kurze finale Beschlussphase gehen. Das Bundesverfassungsgericht hat die geplante Verabschiedung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) im Deutschen Bundestag in einem Eilverfahren gestoppt. „Das Eingreifen des Bundesverfassungsgerichts in das Gesetzgebungsverfahren zum GEG war leider notwendig.
Der bisherige Verlauf des Verfahrens war für eine parlamentarische Demokratie und alle Bürgerinnen und Bürger unzumutbar. Immer noch sind im überarbeiteten GEG-Entwurf viele Punkte unklar und strittig. Wir fordern den Gesetzgeber mit Nachdruck auf, das GEG für Vermieter, Mieter und alle Bürgerinnen und Bürger praktikabel, bezahlbar und sozial gerecht zu gestalten“, sagt Gedaschko.
„Der bisherige Ablauf des Gesetzgebungsverfahrens rund um das GEG ist gerade mit Blick auf seine enorme Bedeutung für alle Bürgerinnen und Bürger vollkommen inakzeptabel. Ein solches Verfahren, wie wir es beim GEG erleben, ist unserer Demokratie unwürdig. Wenn die Zeit für eine intensive Beratung eines dermaßen entscheidenden Gesetzes fehlt, dann schadet das der gesamten Energiewende massiv.
Nicht der Parteifriede sollte das zentrale Anliegen der Verantwortlichen sein, sondern gesellschaftlich funktionierender Klimaschutz. Es gibt keinen ersichtlichen Grund, warum nicht die Sommerpause für ein geordnetes Verfahren genutzt wird“, sagt Gedaschko.
Einen gesetzlichen Förderanspruch für mindestens 10 Jahre verankern
Das GEG funktioniert nur mit einer sozial gerechten Förderung und muss zwingend gemeinsam mit einer funktionierenden Fördersystematik, dem Wärmeplanungsgesetz und der Wärmelieferverordnung verabschiedet werden. Andernfalls werden teure Fehlentscheidungen auf Seiten der Bürgerinnen und Bürger gefördert.
Durch die Erfahrungen mit der KfW-Förderung im Jahr 2022 besteht massive Skepsis, dass die in Aussicht gestellten Förderinstrumente längerfristig zur Verfügung stehen werden. Die Mittel aus dem Energie- und Klimafonds (EKF) sind dafür jedenfalls nicht längerfristig in ausreichender Größenordnung vorhanden. „Der Gesetzgeber muss für Planungssicherheit sorgen und deshalb einen gesetzlichen Förderanspruch für mindestens 10 Jahre verankern“, fordert Gedaschko.
Für Modernisierungen sind bei der Mietanpassung nun starre Kappungsgrenzen von 50 Cent pro Quadratmeter vorgesehen. Diese und die ebenfalls vorgesehene zusätzliche 10-Prozent-Modernisierungsumlage sind allein auf den Austausch des Heizungs-Gerätes beschränkt. Das führt dazu, dass Vermieter mit bezahlbaren Mieten nicht genügend Eigenkapital für die Finanzierung der aufwändigen Modernisierungsmaßnahmen zur Verfügung haben. Dies betrifft besonders sozial orientierte Vermieter mit geringen Mieten.
Die Kosten für den Einbau von Wärmepumpen und für die gleichzeitig notwendigen Zusatzmaßnahmen wie Dämmung sind für sie schlicht nicht finanzierbar, wenn gleichzeitig auch noch ihre Investitionsfähigkeit beschnitten wird.Die Förderquote muss mindestens 50 Prozent betragen, damit die Finanzierbarkeit des Heizungstauschs sichergestellt werden kann. Zudem muss sich die Förderung auf die Vollkosten der Investition beziehen. Dabei ist es unbedingt notwendig, dass der vorgesehene Geschwindigkeitsbonus von 20 Prozent auch für Wohnungsunternehmen vorgesehen wird. (Eine Pressemitteilung zum GEG finden Sie hier, die ausführliche Stellungnahme hier.)
Hinzu kommt dann auch noch die EU-Gebäuderichtlinie, die auf eine weitere Erhöhung der Sanierungsrate und -tiefe abzielt. Die Vorschläge der EU-Kommission sind dabei kaum machbar, die Vorschläge des Europaparlaments sind absurd. In gerade einmal neun Jahren müsste danach fast die Hälfte aller Gebäude in der gesamten EU saniert werden. Dabei herrscht schon jetzt ein massiver Material- und Fachkräftemangel, die Preise rund um das Bauen und Sanieren explodieren und auch die Zinsen steigen weiter. „Die ganz große und absolut unbeantwortete Frage ist, wer das finanzieren und wo dieses Geld herkommen soll“, so Gedaschko.
Allein für Deutschland müssten die Investitionen in energetische Sanierung von derzeit knapp 50 Mrd. Euro auf 187 bis 261 Mrd. Euro pro Jahr steigen, je nach verordneter Sanierungstiefe. Die sozial orientierten Wohnungsunternehmen, aber auch die vielen Einzeleigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern können das finanziell nicht stemmen. Vielen Wohnungsunternehmen würde das Geld ausgehen, weil sie nicht über ausreichend Eigenkapital verfügen und die Zinsen für Kredite gestiegen sind. Kurz gesagt: Es werden mit Phantasiezahlen Luftschlösser gebaut.
Denn es ist nicht ansatzweise klar, wie die EU und die Bundesregierung das angemessen unterstützen könnten, um zahllose Besitzer und Mieter nicht völlig zu überfordern. Die Ersparnisse bei den Energierechnungen kompensieren die Sanierungskosten nicht annähernd.
Die weiteren Themen der Jahresbilanz im Überblick:
+ Absturz beim Geschäftsklima und Investitionen in Neubau und Modernisierung
+ Weniger Wohnungen durch Verteuerung – Wohnungsmarktkrise verschärft sich
+ Kosten für Wohnungsbau klettern weiter deutlich nach oben
+ Zuwanderung lässt Wohnungsbedarf weiter steigen und Leerstand schrumpfen
+ Steigende Energiekosten verteuern das Wohnen
Lösungsstrategie: Regierung muss aufwachen und koordiniert auf allen staatlichen Ebenen handeln
1. Absturz beim Geschäftsklima – und bei Investitionen in Neubau und Modernisierung
Infolge der exorbitanten Baupreissteigerungen und einem abrupten Anstieg des Zinsniveaus lag das Geschäftsklima im Grundstück- und Wohnungswesen laut ifo-Konjunkturindex im Juni 2023 mit einem Wert von -4,1 immer noch auf einem sehr tiefen Stand und hat sich gegenüber dem Mai erneut etwas eingetrübt. Die Geschäftserwartungen sind bereits seit drei Monaten wieder rückläufig und liegen bei einem Indexstand -30,3. Über zwei Drittel der Unternehmen erwarten also eine Verschlechterung der Geschäftslage.
Die im GdW und seinen Regionalverbänden organisierten Wohnungsunternehmen haben im Jahr 2022 rund 19,5 Mrd. Euro in die Bewirtschaftung und den Neubau von Wohnungeninvestiert.Das sind fast 900 Mio. Euro und damit 4,3 Prozent weniger als im Vorjahr.
Damit endet ein seit über ein Jahrzehnt anhaltender Trend wachsender Investitionen bei den GdW-Unternehmen. „Enorm gestiegene Baupreise, Verschlechterungen der Konditionen und Kürzungen in Förderprogrammen sowie die rapide gestiegenen Zinsen fordern ihren Tribut“, sagt Gedaschko. Die Investitionen in den Wohnungsneubau sind 2022 regelrecht eingebrochen und gingen um 8,5 Prozent auf 9 Mrd. Euro zurück. Mit rund 10,5 Mrd. Euroblieben die Bestandsinvestitionen im Jahr 2022 nahezu stabil und wiesen nur einen leichten Rückgang von 0,4 Prozent auf.
Im Wohnungsbau ist die Lage kritisch. Baugenehmigungen und Auftragseingänge sind seit Anfang 2022 auf Talfahrt und konnten sich nicht erholen. Unternehmen verschieben geplante Bauprojekte oder können diese angesichts des Marktumfeldes nicht mehr umsetzen und müssen diese stornieren – selbst, wenn sie bereits genehmigt sind. Insbesondere die Neubauinvestitionen sind im Abwärtssog und werden um 19,4 Prozent auf dann nur noch 7,3 Mrd. Euro sinken.
Gleichzeitig vollzieht sich seit 2021 unter dem enormen Preisdruck eine dramatische Verschiebung der Bestandsinvestitionen von der Modernisierung zur reinen Instandhaltung. „Die Modernisierung und Weiterentwicklung der Bestände und damit das gute, klimagerechte, energieeffiziente, barrierefreie und moderne Wohnen kommen zunehmend unter Druck“, sagt Gedaschko. Die Unternehmen verschieben Modernisierungsmaßnahmen – und diejenigen, die durchgeführt werden, sind in ihrer Maßnahmentiefe oft deutlich reduziert.
2. Weniger Wohnungen durch Verteuerung – Wohnungsmarktkrise verschärft sich
Im Jahr 2022haben die GdW-Unternehmen gut 32.000 Wohnungen fertig gestellt. Dieses Plus von 12 Prozent im Vergleich zum Vorjahr ist jedoch gleichzeitig Ausdruck des herannahenden Absturzes. „Wegen der abrupten Stopps verschiedener Fördermaßnahmen und der stark verschlechterten neuen Rahmenbedingungen haben die Unternehmen bei den in Bau und Planung befindlichen Vorhaben einen Schlussspurt hingelegt, um die Vorhaben noch über die Ziellinie zubringen. Für das Jahr 2023 werden die Fertigstellungen um fast ein Viertel zurückgehen“, rechnet Gedaschko vor.
Eine Modellrechnung auf Grundlage von Daten der ARGE Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen, die nun übrigens auch von Bundesbank als Datenquelle genutzt wird, zeigt: In angespannten Wohnungsmärkten werden sich die gesamten Herstellungskosten einer Wohnung von Mitte 2021 bis Ende 2023 um 38 Prozent verteuert haben.
In entspannteren Wohnungsmärkten liegt die Kostensteigerung mit 29 Prozent nur wenig darunter, vor allem aufgrund der niedrigeren Grundstückskosten. Mit den Investitionsmitteln des Jahres 2021 könnten also Ende 2023 statt 100 Wohnungen nur 73 Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten und 78 Wohnungen in entspannten Wohnungsmärkten errichtet werden.
Die Zahl der fertig gestellten Wohnungen entfernt sich damit immer deutlicher vom Ziel der Bundesregierung, rund 400.000 Wohnungen pro Jahr neu zu schaffen. Für ganz Deutschland rechnet die Wohnungswirtschaft mit einem Einbruch der Baufertigstellungszahlen auf nur noch 242.000 Wohnungen für 2023 und lediglich 214.000 Wohnungen im Jahr 2024. Bei den Mietwohnungen sind statt der insgesamt benötigten 160.000 Wohnungen 2022 nur rund 85.000 und damit lediglich 53 Prozent des eigentlichen Bedarfs fertig gestellt worden – im geförderten sozialen Wohnungsbau sogar nur 25 Prozent der benötigten 100.000 Sozialwohnungen.
„Die etwa 10.000 von GdW-Unternehmen jährlich errichteten Sozialwohnungen konnten das massive Abschmelzen des Sozialwohnungsbestandes 2022 zwar zum ersten Mal seit 20 Jahren stoppen. Aber mit nur etwas über 700.000 liegt die Zahl der Sozialwohnungen bei den GdW-Unternehmen dennoch deutlich unter den 1,8 Mio. aus dem Jahr 2002. Hier ist ein viel stärkeres Engagement der Länder und Kommunen beim Ankauf von Belegungsbindungen gefragt“, sagt Gedaschko.
„Beim Wohnungsbau sind die Bauwilligen ihrerseits in Schwung gekommen, um Kosten zu begrenzen: Die Wohnungswirtschaft hat nach einer ersten erfolgreichen Rahmenvereinbarung den zweiten europäischen Wettbewerb für serielles und modulares Bauen gestartet, Vorschläge für einfacheres Bauen und zur Absenkung von Erwerbsnebenkosten vorgelegt und bessere Finanzierungsbedingungen über eigenkapitalersetzende Darlehen und Bürgschaften gefordert. Alles liegt auf dem Tisch. Es kann aber nur mit politischem Willen umgesetzt werden“, unterstreicht der Präsident des GdW.
3. Kosten für Wohnungsbau klettern weiter deutlich nach oben
Die Baupreise steigen seit 2016 deutlich stärker als die Inflation und der Abstand zur allgemeinen Preisentwicklung nimmt dramatisch zu. Beginnend mit der Corona-Krise und nochmals deutlich verstärkt seit dem Ausbruch des Angriffskrieges Russlands gegen die Ukraine sind die Baupreise für den Neubau von Wohngebäuden durch exorbitante Preissteigerungen bei den Erzeugerpreisen steil nach oben gegangen. Aber auch der Fachkräftemangel schlägt sich zunehmend in der Preisentwicklung nieder.
Im ersten Quartal 2023 lag die Baupreissteigerung bei Wohngebäuden bei 15,3 Prozent im Vorjahresvergleich, während die allgemeine Preisentwicklung im selben Zeitraum nur bei 8,7 Prozent lag. Seit Anfang 2000 haben sich die gesamten Bauwerkskosten durch die gestiegenen gesetzlichen Anforderungen um 140 Prozent sehr stark verteuert. Bis zum Jahresende 2023 wird ein Anstieg um insgesamt 162 Prozent im Vergleich zum Jahr 2000 erwartet. Zudem haben sich die Zinsen für Wohnungsbaukredite seit Anfang 2022 in wenigen Monaten nahezu verdreifacht.
Zins- und Baukostensteigerungen zusammen genommen führen bei neu gebauten Wohnungen zu einer Steigerung der notwendigen Nettokaltmiete von 10,95 Euro pro Quadratmeter – mit der Mitte 2021 noch unter wirtschaftlichen Bedingungen gebaut werden konnte – um 65 Prozent auf 18,10 Euro pro Quadratmeter. „Solche Neubaumieten kann sich in Deutschland kaum einer leisten. Mietwohnungsbau ist nicht mehr wirtschaftlich umsetzbar, deswegen unterbleibt er“, warnt Gedaschko.
4. Zuwanderung lässt Wohnungsbedarf weiter steigen und Leerstand schrumpfen
Gleichzeitig steigt die Bevölkerungszahl Deutschlands durch Zuwanderung deutlich – und damit auch der Bedarf an bezahlbaren Wohnungen. Das Zuwanderungssaldo lag im Jahr 2022 bei 1,46 Mio. Personen und damit noch über dem bisherigen Höchststand im Jahr 2015, vor allem aufgrund der Fluchtbewegungen aus der Ukraine. Dadurch ist auch die Leerstandsquote bei den GdW-Unternehmen in Ost wie West um einen halben Prozentpunkt auf 3,5 Prozent gesunken.
Insbesondere in den ostdeutschen Ländern ist die Leerstandsquote angesichts der steigenden Wohnungsnachfrage von 2021 auf 2022 deutlich von 6,6 auf 5,7 Prozent gesunken. Bei der Unterbringung von Kriegsflüchtlingen aus der Ukraine hat die Wohnungswirtschaft hier ihre soziale Verantwortung und Leistungsfähigkeit unter Beweis gestellt. In der Vergangenheit war der Leerstand in Ostdeutschland leicht angestiegen.
Das zeigt auch: Der Wohnungsknappheit in den Metropolräumen und Universitätsstädten stehen weiterhin die schrumpfenden Regionen mit ihren besonderen Herausforderungen gegenüber. Nach wie vor erlebt Deutschland eine demografische Spaltung. Während zahlreiche Großstädte rasant wachsen und Wohnungen dort immer rarer und teurer werden, verlieren viele ländliche Regionen – in Ost-, aber auch in Westdeutschland – tendenziell Einwohner.
„Wohnstandorte sind langfristig nur attraktiv, wenn die Versorgung mit Einkaufsmöglichkeiten, die medizinische Infrastruktur, kulturelle Einrichtungen und Bildungsangebote sowie eine gute Breitbandversorgung vorhanden sind“, sagt Gedaschko. Es sind nach wie vor Öffnungs- bzw. Experimentierklauseln für den ländlichen Raum sowie geeignete flexible Förderstrukturen notwendig, um die Attraktivität der Regionen jenseits der Metropolen zu stärken und dadurch den Zuwanderungsdruck auf die Ballungszentren abzuschwächen.
5. Steigende Energiekosten verteuern das Wohnen
Mit 6,25 Euro pro Quadratmeter und Monat lag die Durchschnittsmiete bei den GdW-Unternehmen 2022 deutlich unter dem bundesweiten Schnitt von 7,31 Euro pro Quadratmeter. Die Nettokaltmieten bei den GdW-Unternehmen sind von 2021 auf 2022 gerade im Vergleich zur Inflationsrate mit2,7 Prozent sehr moderat gestiegen. Ein Grund für den moderaten Anstieg ist, dass die GdW-Unternehmen ihr Engagement für die klimaschonende und altersgerechte Modernisierung zuletzt deutlich verstärkt haben.
Durch die teils enormen Energiepreissteigerungen infolge des Kriegs gegen die Ukraine mussten die GdW-Unternehmen ihre Vorauszahlungen für die warmen Betriebskosten im Schnitt um 41,6 Prozent anheben, nachdem sie in den Vorjahren nahezu konstant waren.
Größter Preistreiberbei den Wohnkosten sind auch langfristig eindeutig die Energiepreise. Die Verbraucherpreise für Gas, Heizöl und andere Haushaltsenergie sind seit dem Jahr 2000 um über 330 Prozent gestiegen. Sie haben sich also mehr als vervierfacht. Die Nettokaltmieten dämpfen mit einem vergleichsweise geringen Anstieg von 34 Prozent seit dem Jahr 2000 dagegen die Inflation – dies also nicht erst seit Beginn der Energiekrise, sondern bereits langfristig.
„Die Regierung muss alles dafür tun, dass Energiekosten und die Energiewende insgesamt für die Bürgerinnen und Bürger bezahlbar bleibt. Denn beim Wohnen wirken sich Preissteigerungen hier in sozialer Hinsicht am stärksten aus. Um gesellschaftliche Stabilität zu sichern und soziale Spaltung zu verhindern, muss die Energiewende dauerhaft für alle Menschen bezahlbar bleiben. In unserer sozialen Marktwirtschaft muss die Regierung das mit den geeigneten Instrumenten wie staatlicher Förderung und wirtschaftlichen Anreizen sicherstellen“, sagt Gedaschko.
6. Regierung muss aufwachen und handeln – koordiniert auf allen staatlichen Ebenen
„Die Regierung darf nicht weiter nahezu tatenlos zusehen, wie bezahlbarer Wohnraum regelrecht verschwindet, und die massiven Probleme nicht weiter schönreden. Stattdessen müssen jetzt endlich alle staatlichen Ebenen gemeinsam und koordiniert agieren, um bezahlbares und klimaschonendes Wohnen für alle Menschen zu ermöglichen“, sagt Gedaschko.
Dazu müssen schwerpunktmäßig die folgenden fünf Punkte umgesetzt werden:
Förderung ist in der Krise das einzig wirksame Mittel für eine soziale Abfederung der massiven Herausforderungen – sie muss für den sozial sensiblen Bereich des Wohnens verlässlich und auskömmlich sein. Mieter und Vermieter müssen dringend den Eigentümern von privat genutztem Wohnraum gleichgestellt werden!
Finanzierung muss durch verlässliche Rahmenbedingungen gesichert werden. Dazu sollte der Systemrisiko- und Kapitalpuffer für Wohnimmobilienfinanzierungen ausgesetzt und angepasst werden. Basel III sollte auf europäischer Ebene mit großzügigen Übergangsregelungen umgesetzt werden.
Steueranreize müssen geschaffen werden. Die Grunderwerbsteuer sollte auf 3,5 Prozent und der Mehrwertsteuersatz für preisgebundenen Wohnraum auf 7 Prozent abgesenkt werden. Eine degressive Gebäudeabschreibung unter Berücksichtigung von Anwendungsgebiet und Marktgegebenheiten sollte eingeführt werden.
Deregulierung muss endlich Realität werden. Technische Regeln sollten lediglich ein nachhaltiges und wertiges Basisniveau statt ein Luxusniveau beschreiben. Eine Folgekostenabschätzung und Relevanzprüfung muss, wie von Bauministerin Geywitz gewollt, auch praktisch umgesetzt werden. Zudem sollte es Bauvertragsparteien freistehen, Abweichungen von den anerkannten Regeln der Technik zu vereinbaren.
Keine Mietrechts-Verschärfungen! Je niedriger die Mieten eines Wohnungsunternehmens, desto geringer ist die Investitionsfähigkeit für den Klimaschutz. Werden Mietsteigerungen im Bestand und nach energetischer Sanierung weiterhin politisch so stark begrenzt, wie bereits in den vergangenen Jahren geschehen, dann stagnieren Sanierung und Neubau. Klimaschutzziele werden verfehlt, der steigende Wohnungsbedarf wird nicht gedeckt und der Instandhaltungsstau im Bestand steigt.
Hier können Sie alle Artikel der Ausgabe 3-2018 WohnenPLUS in einem PDF speichern und lesen.
Die WohnenPlus AG2-2018.pdf ist 59,2 MB groß, daher könnte ihr Browser eine Weile brauchen um sie herunter zu laden.
Ich muss ja zugeben: Ich bin ein analoger Junkie. Ich brauche Papier, ich will einen Metallschlüssel in der Hand halten, und wenn ich das Licht im Wohnzimmer anmache, dann will ich im Schalter den Widerstand spüren und das mich allseits beglückende Plastik- Klack hören. Mit BUS-Systemen, TV mit Ambient Lighting und herumfahrenden Staubsaugerrobotern hingegen, die mit ihrer Kamera meine Sockenfusseln scannen und in die Kärcher- Cloud hochladen, kann man mich jagen. Nein, danke.
Und doch kann ich mich einer gewissen digitalen Faszination nicht entziehen: BIM-Modelle sind, sobald man das Programm gestartet und mit dem Cursor das Gebäude betreten hat, wie „Tron“, damals, 1982, mit Jeff Bridges in der Hauptrolle. Das Scannen von Bauwerken mit Punktwolken ist ein technisches wie visuelles Wow-Werkzeug und hätte mir damals auf der TU Wien, Institut für Gebäudelehre, Fach Bauaufnahme, Wochen von Arbeit erspart. Und wenn ich in einer Abbundhalle stehe, wie kürzlich bei Buchner im oberösterreichischen Mühlviertel, und der Maschine beim Sägen, Bohren und Fräsen von vorgeschnittenen Holzrohlingen zuschaue, die nach wenigen Minuten zu einem fertigen Dachsparren mit aufgeklebtem QR-Code werden, erlebe ich eine Art Demut von dem technologischen Fortschritt.
Die Architektur zählt zu den digitalisiertesten Berufen der Welt, allein schon durch Laser-Scanning, Echtzeit- Reporting, Cloud-Technologien und die virtuelle Welt der Simulation, Varianteniteration und Visualisierungsproduktion. Letztere beispielsweise gelangen in Österreich in 82 Prozent aller Projekte zur Anwendung, wie eine Studie von PricewaterhouseCoopers (PwC) letztes Jahr herausgefunden hat. Doch wie sieht die Situation in der Bauwirtschaft aus? Wie hoch ist der Digitalisierungsgrad in der Wohnungswirtschaft? Und welche Position in diesem Wettrennen um die Zukunft nehmen die gemeinnützigen Bauträger ein?
Mit dem nun vorliegenden Heft, Schwerpunkt Digitalisierung und Künstliche Intelligenz, wollen wir uns all dieser Fragen im Detail annehmen. Das Spektrum reicht von Projektmanagement und Prozessoptimierung im Bauen über Smart- Home-Lösungen sowie den Einsatz von KI bei Betrieb, Monitoring und Haustechnik-Optimierungen bis hin zur digitalen Hausverwaltung, die sich in vielen Unternehmen auf Software made in Vienna stützt.
01010110 01101001 01100101 01101100 01010011 01110000 011 00001 1100001110011111 011000 10 01100101 01101001 0110110101 001100 01100101 01110011 011001 01 01101110 00100001. In unserer Sprache: Viel Spaß beim Lesen!
Kerstin Robausch-Löffelmann
ist seit September 2024
Technik-Vorständin der BWSGruppe.
Seit 1,5 Jahren ist die Architektin Kerstin Robausch-Löffelmann Vorständin der gemeinnützigen BWS-Gruppe. Eines ihrer wichtigsten Ziele: den Bestand auf Vordermann bringen – auch mit Hilfe von KI. Franziska Leeb
Hohe Qualitäten, hohe Baupreise, trotzdem leistbar. Geht sich das aus?
Es gibt Punkte, wo wir keine Abstriche machen wollen. Vor allem bei der Nachhaltigkeit und der Energieversorgung. Wir achten darauf, hier zukunftsfähig zu sein. So billig wie möglich bauen und hinter uns die Sintflut, das gibt es für uns als Bestandshalter nicht, weil wir langfristig darunter leiden.
Wird sich Holz durchsetzen?
Da bin ich auch schon gespannt. Preislich ist der Unterschied nicht mehr so groß. Aber viele Firmen sind die Abläufe auf Holzbaustellen noch nicht gewohnt, und so kommt es immer wieder zu Problemen mit Feuchte, auch dann, wenn Bewohner:innen nicht pfleglich umgehen. Manchmal zweifeln wir, ob es der richtige Weg ist. Ich finde die Holzbauten stets sehr schön und halte sie auch vom ökologischen Standpunkt her gut. Wir werden sehen, wie es sich mit der Langlebigkeit verhält. Finanzierungstechnisch haben wir bei den Banken noch keine Vorteile erkennen können, ob wir mit Holz oder anders bauen, muss ich ehrlich sagen.
Kerstin Robausch-Löffelmann ist seit September 2024 Technik-Vorständin der BWSGruppe, die rund 24.000 Wohneinheiten in ganz Österreich verwaltet und im gemeinnützigen wie im frei finanzierten Wohnbau tätig ist. Die Ziviltechnikerin und Immobilientreuhänderin studierte Architektur an der TU Graz und arbeitet seit rund 30 Jahren in der Bauund Immobilienbranche. Nach einigen Jahren in der Planung wechselte sie in die Projektentwicklung. Vor ihrer jetzigen Funktion war sie Managing Director beim Immobilienentwickler Value One.
Manche Architekt:innen beklagen sich, dass im Wohnbau die Spielräume immer enger werden – stimmt das?
Das sehe ich nicht so. Bei Wettbewerben sind wir stark auf die Kreativität unserer Architekt:innen angewiesen. Gerade was Grundrisse betrifft, sind wir sehr offen für neue Ideen, aber halt immer auch in Abstimmung mit unserem Vertrieb und unserer Verwaltung. Die wissen, was langfristig eine gute Lösung für uns ist. Im Wohnbau kommt es, finde ich, auf Feinheiten an und darauf, wie ich aus den vielen Vorgaben das Beste heraushole. Ich sehe weiterhin einen sehr starken Bedarf an Architekt:innen.
Ist der Einsatz Künstlicher Intelligenz abseits der Heizungsoptimierung für Ihr Unternehmen ein Thema?
Ja, es gibt Einsatzgebiete, wo KI für uns interessant ist. In der Hausverwaltung geht es darum, dass die Menschen telefonisch an der richtigen Stelle ankommen und wir Informationen und Antworten auch in der jeweiligen Muttersprache liefern können. Auch im Zusammenspiel mit BIM ergeben sich viele Möglichkeiten. Die Datenmengen, die ein BIM-Modell enthält, können durch KI erst wirklich nutzbar gemacht werden. Vieles ist noch Zukunftsmusik. Wichtig ist für uns aktuell die Digitalisierung des Altbestands seit 1911 aufwärts, wo es darum geht, die teils noch in Papierform vorliegenden Informationen in ein digitales System zu bringen, das alles enthält, was wir zum Verwalten brauchen.
Je schwieriger die Lage des Wohnbaus, umso mehr weibliche Führungskräfte kommen in die Chefetagen der Wohnbauträger. Sehen weibliche Lösungen anders aus als männliche?
Frauen bringen auf jeden Fall einen anderen Blickwinkel mit hinein, da bin ich mir sicher. Aus meiner Erfahrung entstehen die besten Lösungen immer, wenn mehrere Sichtweisen in Betracht gezogen werden. Das ist auch beim Wohnbau so.
Wo wollen Sie in den nächsten Jahren Akzente setzen?
In der Nachhaltigkeit, die für uns weiterhin ein wichtiges Thema ist, insbesondere, was den Bestand angeht. Und beim leistbaren Wohnen, das ja unser Grundauftrag ist, und mehr denn je hochaktuell ist. Wir wollen so viel leistbaren Wohnraum zur Verfügung stellen wie möglich. Der Bedarf ist vor allem in den Ballungsräumen – allen voran Wien – sehr hoch.
Wo liegen konkret bei Ihrem Bestandsportfolio die größten Hebel, um die Ökologisierung voranzubringen?
Die Energieversorgung ist auf jeden Fall ein sehr, sehr großer Hebel. Hier können wir auch mit relativ kleinen Mitteln wirksam Dinge umsetzen. Zum Beispiel setzen wir Wohnio ein, ein KI-gestütztes Tool, mit dem der Energieverbrauch veralteter Heizungsanlagen deutlich reduziert werden kann. Wir gehen von mindestens zehn bis 15 Prozent Einsparung aus und werden nach dem ersten Winter sehen, wie viel es sein wird. Die Investitionskosten sind gering und die Einsparungen schlagen sich nach der Amortisierung der Investitionskosten eins zu eins in den Heizkosten für die Bewohner:innen nieder.
Was sind beim Sanieren die größten Schwierigkeiten?
Das Problem ist, dass jedes Haus anders ist und wir keinen Plan über alle Bestandsgebäude ausrollen können. Wir haben in jedem Bundesland andere Förderrichtlinien, dann gibt es gemischte Häuser, wo wir nicht nur Mietwohnungen haben, sondern auch Miteigentümer an Bord holen müssen. Allein schon die Vorlaufzeit, bis wir loslegen können und die Finanzierung gesichert ist, ist aufwendig. Wenn sich am Weg dann auch noch die Förderrichtlinien ändern, wird es manchmal sehr schwierig. Eine langfristige Planbarkeit seitens der Länder und Behörden wäre für uns Gemeinnützige sehr wichtig.
Und in baulicher Hinsicht?
Baulich lässt sich fast jedes Problem lösen. Wir würden gern jedes Haus auf einen super Standard bringen. Manchmal ist das Geld einfach nicht da. Nachdem wir im geförderten Bereich nach dem Kostendeckungsprinzip arbeiten müssen, heißt das, die Kosten wirken sich auf die Miete aus. Da müssen wir halt immer abwägen, was verträglich ist. Aber man muss etwas machen, bei fast jedem Gebäude.
Wie sieht es im Neubau aus. Müssen Sie aufgrund des Kostendrucks bei bestimmten Standards zurückrudern?
Vor allem in Wien gibt es kein Zurückrudern. Es gibt sehr genaue Vorschriften, was die Qualitäten in allen Hinsichten betrifft. Da gehen wir Gemeinnützige, was Baukultur und leistbares Wohnen angeht, Hand in Hand mit der Stadt und es entstehen wirklich schöne Projekte. So wie die Rote Emma, eines unserer Lieblingsprojekte. Dieses spannende Wohnprojekt nach Plänen von Gerner Gerner Plus und AllesWirdGut zählt zu den ersten großvolumigen Holzhybridbauten in Österreich. Wir setzen es gemeinsam mit der gemeinnützigen migra um und können die 380 Wohnungen und Geschäftslokale im März übergeben – mit 360 geförderten Mietwohnungen und elf Geschäftslokalen – darunter ein Kindergarten, eine Volkshochschule und ro*sa, ein innovatives, frauenpolitisches Wohnmodell mit 44 Einheiten.
Wird mit einer neuen Generation an Führungskräften die Digitalisierung beschleunigt werden?
Wenn Digitalisierung und KI uns effizienter machen, ist es auch unsere Pflicht, sie zu nutzen, um im Sinne unserer Kund:innen günstiger, schneller und kund:innenfreundlicher zu werden.
Sie wollen möglichst viel leistbaren Wohnraum anbieten – also weniger Eigentum und weniger frei finanzierte Wohnungen?
Wo Fördermittel und Grundstücke bereitstehen, um gefördert zu bauen, tun wir das. Aber wir können den Bedarf nicht nur mit geförderten Wohnungen abdecken und wir könnten damit auch unsere Belegschaft nicht voll beschäftigen. Ich denke, es braucht auch frei finanzierten, leistbaren Wohnraum, um den Bedarf der nächsten Jahre abzudecken. Bei vielen, auch frei finanzierten Projekten, wo wir eigentlich den Abverkauf geplant hatten, stellen wir auf Miete um.
Was bedeutet das wirtschaftlich?
Gegenüber den gewerblichen Bauträgern haben wir den Vorteil, nicht diesen hohen Gewinnanspruch zu haben. Wir können unsere Projekte auch mit einer relativ geringen Marge kostendeckend umsetzen.
Ist der Unterschied zwischen gemeinnützigen und gewerblichen Bauträgern den meisten Menschen geläufig?
Leider nein. Die „bösen“ Bauträger werden alle in einen Topf geworfen, wobei ja bei Weitem auch gewerbliche Bauträger nicht allesamt böse sind. Ich bin ja selbst erst seit eineinhalb Jahren in der Gemeinnützigkeit tätig. Es gibt immer schwarze Schafe und vielleicht hat es eine Zeit lang ein bisschen mehr gegeben in der Branche, weil halt das Geldverdienen gar so leicht war. Mir ist es aber schon ein Anliegen, diesbezüglich die öffentliche Wahrnehmung zu schärfen.
Wie wollen Sie das erreichen?
Es ist kein Thema, mit dem man Schlagzeilen machen kann, aber eines, das alle betrifft. Es ist wichtig, die Organisationen, die hinter dem leistbaren Wohnbau stehen, sichtbarer zu machen. Daran arbeitet auch der Verband der Gemeinnützigen Wohnbauvereinigungen GBV. Und dafür brauchen wir auch die Unterstützung von Journalist:innen.
Sehr gerne. Welchen Wunsch möchten Sie zum Abschluss noch loswerden?
Schnellere Behördenverfahren! Wenn wir zwei Jahre auf die Baubewilligung warten müssen, kostet das Geld, das am Ende unsere Kundinnen und Kunden zahlen. Hiermit also ein Appell an die Behörden, daran zu denken, dass auch beim leistbaren Wohnen Zeit Geld ist.
Michael Gehbauer und Betriebsratsvorsitzender Wolfgang Handler, WBV-GPA, freuen sich über den Bezirks Business Award 2025.
Qualität trifft Gemeinnützigkeit
Beim Bezirks Business Award Innere Stadt 2025 wurde die WBV-GPA mit dem 2. Platz in der Kategorie Großbetriebe ausgezeichnet. Eine Auszeichnung, die zeigt: Verlässlichkeit zählt – und wird gesehen. „Diese Auszeichnung gebührt nicht Einzelnen, sondern allen, die täglich daran arbeiten, leistbares und lebenswertes Wohnen Wirklichkeit werden zu lassen“, betont Michael Gehbauer, Geschäftsführer WBV-GPA.
Fotos: WBV-GPA, Daniel Hawelka, Baumit/APA-Fotoservice/Krisztian Juhasz, Marktgemeinde Gratwein-Straßengel, Stadt Wien, Sedlak, KSW, GBV NÖ, GBV Steiermark, Nikola Milatovic
Lebendiger Ort
Mit der Schlüsselübergabe wurde das neue Stadtquartier „Sophie 7“, auf dem Gelände des ehemaligen Sophienspitals, offiziell an seine ersten Bewohner:innen übergeben. Gemeinsam eröffneten Vizebürgermeisterin Kathrin Gaál, Bezirksvorsteher Markus Reiter, Bezirksvorsteher-Stellvertreter Senad Lačević, Sozialbau-Direktor Hannes Stangl und WBV-GPA Geschäftsführer Michael Gehbauer diesen neuen Abschnitt im Wiener Wohnbau. Tipp: Reportage ab S. 30.
Rudolf Ofenschiessl, Georg Bursik und Roman Stickler
Kritik zu Förderoffensive-Ende
Die Kritik über das Ende der Förderoffensive macht Druck auf die Politik. Die Experten warnen: Ungedämmte Gebäudehüllen verursachen jährliche Energieverluste von mehr als 9,6 Terawattstunden – ein jährliches Einsparpotenzial von rund 1,25 Milliarden Euro. Etwa 1,2 Millionen Gebäude weisen laut Gebäudereport 2025 einen besonders hohen Renovierungsbedarf auf. Gleichzeitig stagniert die Sanierungsrate seit Jahren deutlich unter dem notwendigen Niveau von drei Prozent. „Der Neubau kommt nach wie vor nicht in Schwung, während der Gebäudebestand unsaniert altert. Eine toxische Kombination“, bringt Georg Bursik, Geschäftsführer Baumit, die Situation auf den Punkt.
Die rein technische „CO₂-pro-Euro“-Rechnung ist zu kurz gedacht – kritisiert ebenso Clemens Demacsek, Geschäftsführer der GDI 2050: „Wer die thermisch-energetische Sanierung der Gebäudehülle ausbremst, prolongiert Energieabhängigkeit, riskiert höhere Systemkosten – und nimmt den Verlust von Wertschöpfung und Arbeitsplätzen billigend in Kauf.“
Leitfäden von ZxB
Im Forschungsprojekt Zinshaus × Baugruppe (ZxB) untersuchte Realitylab, wie kooperative Sanierungen in Zusammenarbeit mit Baugruppen neue Wege eröffnen, ein Zinshaus gemeinsam, nachhaltig und sozial weiterentwickelt werden kann. Die Ergebnisse des Forschungsprojekts wurden in zwei Leitfäden zusammengeführt, die Zinshauseigentümer:innen und Baugruppen bei der Umsetzung kooperativer Sanierungsprojekte unterstützen sollen.
Ortverträglicher Wohnbau
In der Marktgemeinde Gratwein-Straßengel entstehen rund 70 Mietwohnungen von der ÖWG. Ziel ist es, ein qualitätvolles, nachhaltiges, leistbares und ortverträgliches Wohnquartier zu entwickeln. Der Wohnungsmix sieht Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen mit max. 90 Quadratmetern Wohnnutzfläche vor. Bei den Wohnungen des ersten Bauabschnitts handelt es sich um geförderte Mietwohnungen. Eine zentrale Vorgabe ist die Einplanung eines Gemeinschaftsraums, der allen künftigen Bewohner:innen zur Verfügung stehen wird. Eine weitere Vorgabe ist ein Durchwegungskonzept für Fußgänger:innen und Radfahrer:innen mit Anbindung an die Mitterstraße, um eine gute Vernetzung mit dem bestehenden Ortsgefüge zu gewährleisten. Mit dem Start des Architekturwettbewerbs wurde das Grundstück gemeinsam mit den Architekt:innen besichtigt.
GBV: Europas Vorbild
Das geschätzte Investitionsvolumen der GBV lag 2024 bei rund 3,2 Mrd. Euro. Durch die Neubauinvestitionen 2024 entsteht ein positiver Beschäftigungseffekt: Rund 25.500 Arbeitsplätze können dadurch in der heimischen Wirtschaft gesichert werden. Mit rund 171 gemeinnützigen Wohnbauträgern leisten die GBV einen wesentlichen Beitrag, dass Wohnen in Österreich leistbar ist und leistbar bleibt – und sie zugleich ein Vorbild für ganz Europa sind.
Stadtquartier Eibengasse
Ein neuer, klimafreundlicher Stadtteil an der U2 schafft neuen, leistbaren Lebensraum mit rund 2.600 Wohnungen. Zur Entwicklergemeinschaft zählen neben dem wohnfonds_wien u. a. die EGW und Heimat Österreich. Das autofreie Stadtquartier Eibengasse ist über 19 Hektar groß, zwei Drittel der Wohnungen sind für den leistbaren Wohnbau vorgesehen. Zudem wird im Zentrum des neuen Stadtteils ein 2,5 Hektar großer öffentlicher Park gestaltet.
Das Haus in der Wiener Van-der-NŸll-Gasse 22 wird von der Sedlak Unternehmensgruppe nach den Prinzipien der Kreislaufwirtschaft saniert.
Vorbildliche Sanierung
Erstmals wird ein Bestandshaus streng nach allen Prinzipien der Kreislaufwirtschaft saniert – ein österreichweites Pionierprojekt der Sedlak Unternehmensgruppe. Das Gründerzeithaus aus dem Jahr 1880 in der Van-der-Nüll-Gasse 22 im 10. Wiener Gemeindebezirk wird aufgestockt, um zusätzlichen Wohn- und Büroraum zu schaffen. Die Sanierung erfüllt erstmals die von der EU-Taxonomie geforderten Umweltziele 4 – die den Übergang zur Kreislaufwirtschaft beschreiben. Mindestens 70 Prozent der nicht gefährlichen Bau- und Abbruchabfälle werden recycelt oder direkt wiederverwendet.
Reconstructing-Projekt
Das Reconstructing-Projekt „Dr. Robert Koch Gasse“ steht für eine nachhaltige Umgestaltung von Lebensraum. Durch die Nachverdichtung leistet das KSW einen wesentlichen Beitrag zur ökologischen Stadtentwicklung Klagenfurts. In direkter Nachbarschaft zum Schloss Welzenegg realisiert das KSW im Rahmen des Kärntner Wohnbauprogramms bis 2029/2030 auf vier Grundstücken rund 125 geförderte Wohneinheiten. „Reconstructing ist dann ein guter Weg, wenn eine Sanierung von Altgebäuden nicht mehr möglich ist“, erklärt Wohnbaureferentin und Landeshauptmann-Stellvertreterin Gaby Schaunig.
Franz Leitgeb, Peter Neurauter, Leiter der Abteilung Wohnungsförderung, Christian Rädler, GBV Obmann Landesgruppe Niederösterreich, Waltraud Haas, Franz Zott und Martin Gabath, Abteilung Wohnungsförderung
Gemeinsames Verständnis
Die neuen Wohnungsförderungsrichtlinien von Niederösterreich standen im Zentrum des Treffens der NÖ GBV Landesgruppe und der Abteilung Wohnungsförderung des Landes Niederösterreich. Über 100 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter aller gemeinnützigen niederösterreichischen Bauträger nutzten die Gelegenheit, sich frühzeitig über die großteils ab 2027 geltende, aber bereits jetzt planungsrelevante Richtlinie zu informieren. Christian Rädler, Obmann der GBV-Landesgruppe Niederösterreich und Leiter der Abteilung Wohnungsförderung Peter Neurauter freuen sich über das gemeinsame Verständnis: „Nun geht es darum, die neue Richtlinie gut und reibungslos in die Umsetzung zu bringen. Die Veranstaltung war dazu ein wichtiger Beitrag.“
Alexander Lackner, Christian Zenz, Michael Sebanz, Simone Skalicki, Bettina Luidolt, Christian Krainer und Wolfram Sacherer
2. Talk in der Steiermark
Die GBV Steiermark lud Vertreter:innen aus Politik, Verwaltung und Wohnungswirtschaft zum fachlichen Austausch in die Räumlichkeiten von ÖWG Wohnbau. Leistbares Wohnen bleibt eine der drängendsten gesellschaftlichen Zukunftsfragen. Unter dem Leitsatz „Zukunft braucht Herkunft“ erläuterte Christian Zenz vom Wirtschaftsministerium, wie sich jüngste Änderungen aus bestehenden gesetzlichen Grundlagen ableiten lassen. Wohnen stehe im aktuellen Regierungsprogramm unter den Schlagworten Leistbarkeit und Mietlinderung.
Ein zentrales Zukunftsthema stellt die Dekarbonisierung des Wohnbaus dar. Alexander Lackner präsentierte das Mission Statement Dekarbonisierung GBV – 2040 und unterstrich die Schlüsselrolle der gemeinnützigen Wohnbauträger bei der Umsetzung der Klimaziele.
Verkehr und Mobilität
Der Verein Stadtteil Graz Reininghaus setzt im Jahr 2026 einen klaren Schwerpunkt: Themen rund um Verkehr und Mobilität stehen im Zentrum seiner Aktivitäten – unter Einbindung und Beteiligung der Menschen, die im Stadtteil leben und arbeiten. Seit seiner Gründung im Juni 2023 begleitet der gemeinnützige Verein Stadtteil Graz Reininghaus die Entwicklung eines der größten Stadtentwicklungsprojekte Österreichs. „Reininghaus ist und bleibt ein verkehrsberuhigter Stadtteil. Gleichzeitig braucht es ein faires Miteinander“, betont Florian Stadtschreiber, Vorstand Verein Stadtteil Graz Reininghaus. „Nur wenn Erreichbarkeit, Versorgung und Aufenthaltsqualität gemeinsam gedacht werden, können alle Bedürfnisse abgedeckt werden und Reininghaus ein lebenswerter und zukunftsfitter Stadtteil bleiben.“ Verkehrplus erhebt, inwieweit die im Rahmenplan festgesetzten Mobilitätsverträge heute noch sinnvoll sind.
Büro- und Gesundheitszentrum
Die ÖWG Wohnbauträger GmbH, Tochter von ÖWG Wohnbau, baut in Stattegg ein Büro- und Gesundheitszentrum. Das Gebäude wird dreigeschoßig mit Flachdach als Solitärbau umgesetzt. Die Erdgeschoßebene wird eine flexible Gewerbefläche von über 380 Quadratmetern bieten. In den beiden oberen Stockwerken gruppieren sich variable Büro- und Praxisflächen um ein zentrales Atrium. „Mit diesem Projekt gestalten wir einerseits das Zentrum in Stattegg attraktiver und andererseits leisten wir einen wichtigen Beitrag zur zukunftsorientierten Entwicklung der Gemeinde“, so Christian Krainer, Vorstandsdirektor von ÖWG Wohnbau.
Quartier Meischlgasse
Die rund 2.000 Wohnungen im neuen Quartier Meischlgasse im 23. Bezirk in Wien werden mit einem Wärmenetz mit insgesamt 565 Tiefensonden versorgt werden. Das zukunftsweisende Energiekonzept von Wien Energie umfasst mehrere Baufelder und setzt neue Standards im nachhaltigen Städtebau. Denn Wärme für Heizung und Warmwasser wird dort zu 100 Prozent mit erneuerbaren und lokal verfügbaren Ressourcen bereitgestellt. Ergänzt wird das System durch Sektorkopplung mit einer Power-to-Heat-Anlage, die die Nutzung von Strom und Wärmeenergie vernetzt.
Noch mehr Unterstützungsangebote
Mit der Neuauflage der „Respekt gemeinsam sicher“-Tour, einem neuen Grätzl-Zentrum und zahlreichen Einzugsbegleitungen stärkt das Nachbarschaftsservice wohnpartner das Miteinander im Gemeindebau. www.wohnpartner-wien.at
EU-Kommissar Dan Jørgensen und Bürgermeister Michael Ludwig
EU-Kommissar Jørgensen
Im Mittelpunkt des Treffens von Wiens Bürgermeister Michael Ludwig mit Dan Jørgensen, EU-Kommissar für Energie und Wohnungswesen, stand der neue europäische Plan für leistbares Wohnen, der von der Europäischen Kommission erarbeitet und jüngst im Europäischen Parlament vorgelegt und diskutiert wurde. „Allein schon die Schaffung dieses Ressorts zeigt, welche Priorität das Thema mittlerweile auf europäischer Ebene hat“, so Ludwig.
Fassadenkunst
Der ÖSW Konzern setzt mit einer Fassadenkunst-Reihe ein sichtbares Zeichen für gesellschaftlich relevante Themen: Insgesamt acht Wohnbauten in Wien werden von Künstler:innen gestaltet, um den urbanen Raum nicht nur optisch zu bereichern, sondern auch inhaltlich zu beleben. Mit dem Kunstwerk „Vektorgotik“ am ÖSW Wohnhaus in der Esterházygasse 2 in Wien wurde nun das zweite Projekt dieser Reihe in Kooperation mit Kunst im öffentlichen Raum Wien realisiert.
Christoph Reinprecht, Sozialministerin Korinna Schumann, Martin Orner, Leiter Abteilung Wohnen im Bundesministerium für Wohnen, Kunst, Kultur, Medien und Sport
Wohnungslosigkeit beenden
Der Bawo-Policy-Talk stand unter dem Motto „Wohnungslosigkeit kann heimgehen!“. 20.500 Menschen, dazu eine hohe Dunkelziffer, sind obdach- oder wohnungslos. 40 Prozent der armutsgefährdeten Haushalte zahlen über 40 Prozent ihres geringen Einkommens an Wohnkosten, die regelmäßig stärker als Einkommen ansteigen. „Die Abschaffung von Wohnungslosigkeit ist eine gesellschaftliche Verpflichtung“, betonte Christoph Reinprecht, außerordentlicher Universitätsprofessor für Soziologie an der Universität Wien. Breite Zustimmung erhielt Reinprecht von Sozialministerin Korinna Schumann, die versprach, sich noch stärker für die Bekämpfung der Wohnungslosigkeit einzusetzen. Fazit: Die Wohnbauförderung muss unbedingt zweckgebunden sein. Der gemeinnützige Wohnbau sorgt für ein flächendeckendes Angebot an dauerhaft leistbaren Mietwohnungen. Er muss darum oberste Priorität haben.
Karrieresprung ins Ministerium
Martin Orner ist der Leiter der neu geschaffenen Abteilung 9, Wohnstrategie in der Sektion I im Bundesministerium für Wohnen, Kunst, Kultur, Medien und Sport. Die Abteilung übernimmt künftig eine koordinierende Rolle im Bereich Wohnen im Ressort von Vize Wohnminister Andreas Babler und soll den eingeschlagenen Kurs hin zu leistbarem und qualitativ hochwertigem Wohnen weiter verstärken. Zu den zentralen Projekten der neuen Abteilung zählen unter anderem Maßnahmen zur Stärkung des sozialen Wohnbaus, der Ausbau der Finanzierungsinstrumente, auch auf europäischer Ebene, sowie die Entwicklung eines Bonus-Malus-Systems für thermische Sanierungen.
Baubeginn für Kurbadstraße
Bis Herbst 2028 entsteht auf einem seit den 70er-Jahren baulandgewidmeten, aufgeschlossenen Grundstück zwischen Kurbadstraße und Kurpark ein gemischt genutztes Quartier mit hoher städtebaulicher, sozialer und ökologischer Qualität, das dringend benötigten leistbaren Wohnraum schafft. Mehr als zwei Drittel der insgesamt rund 600 Wohnungen wird gefördert errichtet. Das Quartier wird zu 100 Prozent mit nachhaltiger Energie versorgt.
Rund 80 Prozent der Heizleistung wird mit Abwärme der benachbarten Therme Wien erzielt. Der Rest stammt aus der Fernwärmeversorgung der Stadt Wien bzw. von Wärmepumpen. Gebaut wird von Gewog, at home Immobilien, Gesiba, Wigeba, Gartenheim sowie WBV-GPA.
Wolfgang Wahlmüller, Generaldirektor ÖSW Konzern, Marcus Franz, Bezirksvorstehung Favoriten, Künstler Golif, Markus Fichta, stv. Generaldirektor ÖSW Konzern, Flavius- Alexandru Nica, Neubau Nibra GmbH
Leistbar und nachhaltig
Nach zwei Jahren Bauzeit fand im ÖSW-Wohnprojekt B.R.I.O., geplant von Plov Architekten, mit seinen 175 geförderten Wohnungen im Quartier Neues Landgut die Wohnungsübergabe statt. Gleichzeitig wurde eine umfangreiche Kunstinstallation des Wiener Künstlers Golif eröffnet. Der Holz-Hybrid-Modul-Wohnbau wird mit Erdwärme über Bauteilaktivierung geheizt und gekühlt – leistbar und nachhaltig.
Ivana und Radislav Milijaš wohnen im Campo Breitenlee und nehmen mit ihrer Wohnung am Hightech-Forschungsprojekt „ZQ3 Demo“ teil. Sie haben die Wahl zwischen einer Eco- und Comfort-Einstellung, und wenn die CO²-Sättigung zu hoch ist, fängt das Raumthermostat an zu blinken. WOJCIECH CZAJA
Temperierung mit Bauteilaktivierung
Die Anlage funktioniert gut, wenn auch immer wieder mit temporären Ausfällen in der ersten Heiz- und Kühlperiode. Mal ist es ein paar Grad zu warm, 27 Grad Celsius im Wohnzimmer, dann wieder mit 20 Grad ein bisschen zu kalt. „Gerade zu Beginn brauchen diese Anlagen ein gewisses Fein-Tuning. Da muss man einfach Geduld haben und viele E-Mails an die Hausverwaltung schreiben.“ Allmählich pendelt sich die Technik ein, und das Raumklima ist angenehm. Wenn der CO₂-Gehalt einen gewissen Sollwert übersteigt, blinkt der mobile Raumthermostat in Hellblau: Bitte lüften!
„Außerdem sind wir Teil eines Experimentalprojekts, an dem insgesamt 15 Wohnungen teilnehmen“, sagen Ivana und Radislav. Im Rahmen der dreijährigen Forschungs- und Evaluierungsstudie „ZQ3 Demo“, gefördert von Urban Innovation Vienna und der Österreichischen Forschungsförderungsgesellschaft, wird überprüft, welche Auswirkungen es hat, wenn man die Wärmepumpe und Bauteilaktivierung nicht mit Netzstrom speist, sondern lediglich mit dem vor Ort in den Sonnenscheinzeiten gewonnenen Solarstrom. Für die Teilnahme an der Studie wird jeder Haushalt mit einem minimalen Pauschalbetrag pro Jahr entschädigt.
„Wir haben die Wahl zwischen zwei Einstellungen, zwischen Eco und Comfort. Wenn es passt, sind wir auf Eco, wenn’s zu ungemütlich wird, schalten wir auf Comfort um. Doch wenn wir ganz ehrlich sind, merken wir von dem ganzen Hightech hinter den Kulissen nicht viel. Zu den Wohnungen unserer Nachbarn, die am ZQ3 nicht teilnehmen, gibt es im Alltag fast keinen Unterschied.“ Für die Zukunft wünschen sich die beiden zum einen Nachwuchs und zum anderen, dass die Bauträger nicht aufhören, Innovationen voranzutreiben. „Jede Entwicklung ist gut und wichtig – und jeder ernst gemeinte Beitrag ist besser als Greenwashing.“
Der Wohnbau Podhagskygasse von wup architektur und Heimbau/Eisenhof umfasst 233 Wohnungen, die die Mieter:innen zum Teil über einen Online-Konfigurator
individuell zusammenstellen konnten.
Von g’scheiten Liften, elektronischen Butlern und schlüssellosen Schlüsselmomenten: Die Digitalisierung im gemeinnützigen Wohnbau hat viele Facetten – und reicht von digitaler Hausverwaltung über Online-Buchungssystemen bis hin zu künstlich intelligenter Optimierung veralteter Heizungsanlagen. WOJCIECH CZAJA
Eine pfirsichfarbene Startseite, schwarze Serifenschrift, weißer Button: „Im Folgenden begleiten wir Sie Schritt für Schritt zur passenden Wohnung. Dabei haben Sie die Möglichkeit, Wohnungen nach Ihren Wünschen und Bedürfnissen anzupassen.“ Und dann: Jetzt suchen! Mithilfe von Auswahlkriterien zu Geschoß, Ausrichtung, Wohnungsgröße, Wahl zwischen Bassenagasse und Pawlatschenerschließung und mehreren Grundrissvarianten mit durchgesteckten oder einseitig belichteten Wohnzimmern konnten die künftigen Mieter:innen auf www. einfachgutwohnen.at ihre ganz persönliche Traumwohnung konfigurieren. Dahinter steht der Wohnbau Podhagskygasse. Im Frühjahr 2024 wurde die pfirsichfarbene-salbeigrüne Wohnhausanlage in Wien-Donaustadt an die Bewohner:innen übergeben.
Die Hausverwaltung als digitaler Anbieter Viele digitale Systeme, die in der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft in Österreich zur Anwendung kommen, stammen zum überwiegenden Teil von der Sozialbau- Töchter Immodat (Software) und HOB (Hardware) sowie von der Frieden-Tochter Frieden Informatik. „Ob im Bereich Eingangsrechnung, Betriebskostenabrechnung oder Buchungs- und Schließsysteme von Gemeinschaftsräumen – wir entwickeln die Programme bei uns im Haus, quasi made in Vienna“, sagt Christian Romeder, Geschäftsführer der Immodat. „Insgesamt haben zehn Bauträger unser Produkt in Anwendung. Wir nehmen gerne individuelle Kundenanpassungen vor oder konfigurieren für unseren Mandant:innen bei Bedarf sogar Sonderlösungen.“ Verkauft werden Nutzungsrechte an der Software, verrechnet wird einmalig nach Anzahl der Wohnungen. Seit etwa 25 Jahren bietet auch die Frieden Informatik digitale Beratungs- und Service- Dienstleistungen an – etwa im Bereich Anfragen-Management, Übereignungen bei Mietwohnungen mit Kaufoption sowie in der Kommunikation mit Bewohner:innen. „Vor allem aber gebäudeinterne Modelle wie Online-Buchungssysteme von Gemeinschaftsräumen haben in den letzten Jahren stark zugenommen“, sagt Clemens Steinringer, Prokurist und Bereichsleiter Projektmanagement der Frieden Informatik, die rund 45 Mitarbeiter:innen in Wien und Bratislava umfasst. Die Software ist in 14 gemeinnützigen Bauvereinigungen sowie in rund 30 Objekten im Einsatz – unter anderem bei den Türmen The Marks, im Prater- Wohnturm Grünblick (Value One) sowie in der kürzlich fertiggestellten Waldrebengasse. Die Programme werden als Lizenz weitergegeben – entweder als einmaliger Erwerb oder als langfristige Software as a service.
„Und der Online-Konfigurator war bei Weitem nicht der einzige digitale Aspekt“, sagt Gerald Rubik, Vorstand der gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaft Heimbau/Eisenhof, die das XXL-Projekt mit 233 geförderten Wohnungen und 16 Gemeinschaftsräumen in Zusammenarbeit mit wup architekten realisiert hat. „Aufgrund der enormen Größe der Anlage und der gemeinschaftlichen Einrichtungen mussten wir auch beim Buchungssystem der Gemeinschaftsräume auf eine moderne Digitallösung zurückgreifen.“
Jede:r Bewohner:in hat einen Chip bekommen, der den klassischen Schlüssel ersetzt und der auf diese Weise den Zutritt zu vorab gebuchten Gemeinschaftsräumen ermöglicht. Buchbar sind Slots zwischen 30 Minuten und sechs Stunden, wobei jeder Haushalt maximal drei Reservierungen gleichzeitig vornehmen kann. Erschlossen werden die Gemeinschaftsräume – darunter etwa Marktplatz, Waschküche, Gemeinschaftsküche, Fahrradwerkstatt oder eine eigens eingerichtete Kinder-Bastelecke – entweder über einen der Innenhöfe oder direkt über die Bassenagänge, ausgestattet mit einer namensgebenden Bassena, bunt karierten Bodenfliesen und schwarz lackierten Kreidegängen, die als Spiel- und Kommunikationsfläche dienen.
Digitaler Zutritt
„Wie auch bei unserem Ticket-System und Buchhaltungsprogramm greifen wir hier auf ein Lizenzprodukt der Sozialbau zurück“, so Rubik, „und das Buchungssystem funktioniert sehr gut – nicht nur hier, sondern auch schon in vielen anderen Wohnhausanlagen.“ Ein großer Vorteil liege in der fairen Verteilung der Ressourcen, in der Evaluierung von Bedarf und Beliebtheit sowie in der punktgenauen Nachvollziehbarkeit im Fall von Vandalismus. „Auch ältere Leute nehmen das Angebot gerne an und lassen sich bei Bedarf von Nachbar:innen helfen. Eine negative Rückmeldung hatten wir bislang noch nie.“ Einziger Nachteil: In der Errichtung und im Betrieb ist das Modell geringfügig teurer als ein altmodischer Schlüssel.
Ein weiteres wichtiges Einsatzgebiet digitaler Technologien, berichtet Rubik, ist die sogenannte Predictive Maintenance bei Aufzügen, die seit Anfang 2025 in allen Objekten der Heimbau/ Eisenhof Standard ist. „Es ist eine kleine Box, die am Lift montiert wird und die in Echtzeit Daten an den Liftbetreiber sowie an eine externe Consulting- Firma übermittelt. Mithilfe bisheriger Daten zu Peak-Hours, Gewichtsbelastungen und Störungs- und Ausfallsmeldungen können wir ganz genau ermitteln, in welchen Intervallen eine Wartung der Liftanlagen sinnvoll ist.“ Seit Februar liegen die ersten Evaluierungen am Tisch. Die Learnings daraus, so Rubik, sollen in Zukunft in neue Wartungsverträge einfließen.
In vielen, vor allem größeren Wohnhausanlagen erfolgt der Zutritt in den Gemeinschaftsraum mittlerweile ohne Schlüssel – alles digital.
„Architektur zählt statistisch betrachtet zu den weltweit am stärksten digitalisierten Berufen“, sagt Joachim Ardelt, Leiter der Digital- und KITransformation in der Delta Gruppe. „Auf der Baustelle und in der Hausverwaltung sieht es aber oft anders aus. Im Vergleich zu anderen Branchen hinkt die österreichische Bau- und Immobilienwirtschaft der digitalen Entwicklung hinterher, viele Alltagsprozesse sind noch immer nicht durchgängig digitalisiert. Die viel diskutierte generative KI ist oft nur im Versuchsstadium sowie in einigen wenigen Pilotprojekten zu finden. Gerade die gemeinnützige Wohnungswirtschaft kann hier von internationalen Best-Practices lernen und Kosten senken.“
Zu heiß, zu kalt: Software hilft
Wie so eine Kostenreduktion aussehen kann, beweist etwa die technische Nachrüstung von veralteten Einrohrund Zweirohr-Heizungsanlagen, die in vielen bestehenden Wohnhausanlagen der Nachkriegszeit zu finden sind – so zum Beispiel in Objekten des Österreichischen Siedlungswerks. „Im Neubau wissen wir bereits, Energie effizient einzusetzen, Schnittstellenverluste zu vermeiden und die CO₂-Emissionen gegen null runterzufahren“, sagt Marlene Schuster, Abteilungsleiterin für Immobilienportfolio- und Innovationsmanagement beim ÖSW. „Im Bestandsbau aber sieht die Sache leider ganz anders aus, und da kann uns KI sehr helfen.“
Die sanierten Wohntürme in der Hauffgasse, Wien-Simmering, wurden mit wohnio-KI heiztechnisch optimiert.
Fakt ist: In vielen Wohnhausanlagen der 1970er- und 1980er-Jahre ist die Wärmeverteilung ineffizient und unausgeglichen. Während die Wohnungen in der Nähe der Hauptstränge und somit auch in der Nähe der Heizkessel und der Fernwärme-Übergabestation oft überheizt sind, sind die Wohnungen an den Enden der Verteilungsleitungen meist unterversorgt. Die einen schwitzen, die anderen frieren, und alle sind unglücklich. „Im Rahmen eines FFG-Forschungsprojekts 2021 haben wir das Problem auf der Software- und Hardware-Ebene beheben können“, so Schuster, „und zwar ohne große Umbaumaßnahmen und vor allem auch, ohne die Wohnungen der Mieter:innen betreten zu müssen. Das ermöglicht uns einen reibungslosen, niederschwelligen Einbau, der die Wohnsituation maßgeblich verbessert.“
Zu verdanken ist dies, wie Kevin Bauer, Geschäftsführer des KI-Consulters wohnio, erklärt, einer Remote-Connection, einer Art digitalen Mini-Heizzentrale, die man in den bestehenden Heizkreislauf einbaut und die in Echtzeit Temperaturdaten in eine zentral verwaltete Cloud einspeist. Mithilfe von KI können die mal kleineren, mal größeren Temperaturunterschiede zwischen Vor- und Rücklauf analysiert und über Ventile in den einzelnen Wohnungszubringern hydraulisch abgeglichen werden, indem die eingebrachte Temperatur je nach Bedarf, Heizverhalten und Entfernung von der Wärmequelle entsprechend gedrosselt wird.
1.000 MWh weniger heizen
„Bislang haben wir rund 50 Objekte mit wohnio ausgestattet“, so Bauer, der das System in enger Kooperation mit dem ÖSW, der BWSG und der Sozialbau entwickelt hat. „Und mit jedem neuen Objekt vergrößert sich auch die empirische Datenmenge und somit die Steuerungsgenauigkeit der Software. Außerdem können wir den Bauträger unmittelbar darauf hinweisen, wenn irgendwo etwas kaputt ist oder wenn die Auswertung der Daten irgendeine auffällige Abweichung aufweist. Im Sinne der Predictive Maintenance ist auch dies ein deutlicher Mehrgewinn im Alltag.“
In den 21 bereits nachgerüsteten Objekten des ÖSW konnte der Energieverbrauch letztes Jahr um 987,5 Megawattstunden reduziert werden. Im Wohnhaus in der Neilreichgasse konnte der Heizbedarf um 17 Prozent gesenkt werden, im Wohnhaus in Bechardgasse sogar um 30 Prozent. „Bislang wurde die Heizungsoptimierung zu 50 Prozent gefördert, was unsererseits einem Investment von knapp 6 Euro pro Quadratmeter entsprochen hat“, sagt Marlene Schuster, ÖSW. „Das zahlt sich also aus!“ Zudem gab es in der Heizsaison 2025 insgesamt drei Heizungsausfälle, die von wohnio in wenigen Minuten erfasst und rückgemeldet wurden, während Wienenergie aufgrund seiner Systemgröße üblicherweise viel träger reagiert.
Auch bei der gemeinnützigen Genossenschaft BWSG kam die KI-basierte Heizungsoptimierung bereits zum Einsatz. „Unsere Erfahrung ist“, sagt Kerstin Robausch-Löffelmann, Vorständin der BWSG, „dass sich eine Nachrüstung bei Einrohr-Systemen eigentlich immer auszahlt. In unserem Bestandshaus in der Hauffgasse war die Situation bis dahin eigentlich unerträglich. Die einen hatten zu warmes Trinkwasser, die anderen zu kalte Heizkörper. Dank wohnio haben wir nun nicht nur eine monetäre Entlastung, sondern auch eine viel höhere Wohnzufriedenheit.“ Die bisherigen Kalkulationen gehen von einer Heizkostenreduktion von zehn bis 15 Prozent aus. Laut Robausch-Löffelmann sei eine KINachrüstung in einem Viertel der insgesamt 453 BWSG-Objekte in ganz Österreich sinnvoll.
Heizzentrale im ÖSW-Wohnbau in der Neilreichgasse – mit Unterstützung von wohnio klappt alles am digitalen Schnürchen.
18 Millimeter dünne Trennwände
Nicht nur in der thermischen Haustechnik, sondern auch schon im Bereich Elektrotechnik hat die Digitalisierung Einzug gehalten – wenn auch erst in ersten exotischen Pilotprojekten. In der Gartenheimstraße in Wien- Donaustadt hat die gemeinnützige Baugenossenschaft Gartenheim mit der Strabag ein Wohnhaus mit 37 Wohnungen nach dem Modell einer verdichteten Flachbausiedlung errichtet. Nachdem die Kosten niedrig und die Bauzeit kurzgehalten werden mussten, griffen Sandbichler Architekten auf eine ungewöhnliche Lösung zurück – und setzten im Innenraum nur 18 Millimeter starke Innentrennwände ein. Das System des niederösterreichischen Produzenten RHTB besteht aus zwei Blechen, die mineralisch zu einem ultradünnen Sandwich verbunden werden.
„Das ist ein intelligentes, sehr flexibles System, mit dem man Bauteile durch Glasscheiben ersetzen oder raumhohe Türflügel bis zur Decke vorsehen kann“, sagt Architekt Bruno Sandbichler. „Im Wohnbereich kann man die Metalloberfläche hochwertig beschichten, im Nassbereich kann man dafür auf arbeitstechnisch aufwendige Verfliesungen verzichten.“ Aufgrundder dünnen Bauweise musste auch das Schaltersystem überdacht werden: Die Lichtsteuerung erfolgt über mobile Smart-Home-Schalter von KNX und Loxone, die man mittels Magnet in jeder gewünschten Position an die Wand klicken kann, sowie wahlweise über ein Tablet.
Gartenheim, Strabag und Sandbichler Architekten haben nur 18 Millimeter dicke Innenwände mit digitaler Lichtsteuerung errichtet. Fotos: BWSG, Strabag, ÖSW
Die Wohnhausanlage Gartenheim wurde mit einer Smart-Home-Musterwohnung ausgestattet, in der sich die künftigen Bewohner:innen von der neuen Technologie vor Einzug selbst ein Bild machen konnten. Bei Bedarf lässt sich das Basismodul über die reine Lichtsteuerung hinaus mit Audio, Alarmanlage, Zutrittskontrolle, Präsenzerkennung und vollautomatischem Sonnenschutz aufrüsten. Und dank der dünnen RHTB-Metallwände und der nur 15 Zentimeter starken, bauteilaktivierten Betonaußenwände konnten in der Gartenheimstraße insgesamt 55 Quadratmeter Wohnnutzfläche gewonnen werden – das Äquivalent einer durchschnittlich großen B-Wohnung.
Das Wohnhaus Lendmark von Marion Wichter in Graz hat gar keine Schalter mehr. Lichtsteuerung und Wohnungszutritt erfolgen digital über eine App namens Nano Master.
Der digitale Nano-Butler
Noch einen Schritt weiter geht das mit einer Anerkennung beim Österreichischen Betonpreis 2025 ausgezeichnete Projekt Lendmark in Graz. Heizung, Kühlung, Thermostate, CO₂-Sensoren, Lichtsteuerung und sogar der Zutritt zu den fünf Loftwohnungen sind komplett digitalisiert. Lichtschalter sucht man hier vergeblich, die Lichtsteuerung erfolgt über eine App namens Nano Master, wenn die ppm- Konzentration einen gewissen Schwellenwert übersteigt, wird man per Push- Nachricht ans Lüften erinnert, und der klassische Metallschlüssel dient hier ausschließlich als Back-up, sollte das WLAN mal ausfallen oder das Bluetooth- System streiken.
„Die Bauherrin und Immobilienentwicklerin Birgit Jandl wollte mit diesem Projekt die neuen Technologien in die gebaute Realität übersetzen“, sagt die Grazer Architektin Marion Wicher. „Für sie bedeutet der Begriff Nachhaltigkeit, dass es keine Verschleißteile gibt – und dass dementsprechend auch nichts kaputtgehen kann. Das Resultat ist das erste komplett digitalisierte Mietobjekt Österreichs.“ Die Mehrkosten gegenüber einer klassischen Immobilie beziffert die Architektin auf etwa zehn bis 20 Prozent. Von den Mieter: innen, so Wicher, werde das EUtaxonomiekonform errichtete klimaaktiv- Haus gut angenommen, bislang ohne kritische Rückmeldung.
„Das alles klingt zwar sehr beeindruckend, und ich finde die Pionierarbeit einiger Bauträger und Investoren löblich und interessant, aber als gemeinnütziger Bauträger im ländlichen Raum muss ich nicht unbedingt in der ersten Reihe fußfrei stehen und ‚Hier!‘ schreien“, sagt Doris Molnar, Vorstandsdirektorin der Gedesag. „Erstens können wir uns das nicht leisten, und zweitens kann ich mit unseren 15.000 Wohnungen in der Verwaltung nicht das Versuchskaninchen spielen.“ Auch von digitalen schwarzen Brettern und Chatbots in der Kommunikation mit der Hausverwaltung hält Molnar nicht viel. „In der anonymen Großstadt funktioniert das vielleicht, aber je weiter die Liegenschaft von Wien weg liegt, desto wichtiger ist auch der zwischenmenschliche Kontakt. Ist die Glühbirne im Stiegenhaus kaputt, greift man halt zum Telefon und ruft uns an.“
Sehr wohl digitalisiert wurde in der Gedesag aber das interne Objektmanagement in der Hausverwaltung. „Als ich 2022 die Leitung übernommen habe, haben wir alles digitalisiert und unsere alten Akten in den Reißwolf gegeben. Seitdem gibt es keine Excel- Listen und keine Zettelwirtschaft mehr, sondern transparente Prozesse, die für jeden einsehbar und auf einen Klick abrufbar sind.“ Schon bald, so Molnar, werde man auch Ausschreibungen und Beauftragungen über den Domizil-Objektmanager spielen. „Das ist ein mächtiges Tool, das sehr viel kann und das wir noch lange nicht ausgereizt haben. Um niemanden zu überfordern, rege ich allerdings an, nicht alles auf einmal umzustellen, sondern die digitale Transformation peu-à-peu zu machen.“
Architekturfotos vom Projekt Grünblick in Wien für Value One und Strabag
Digitale Kooperation
Und wie positioniert sich die gbv zum Thema Digitalisierung und KI? „Als gemeinnützige Branche sind wir hier sicher nicht federführend“, sagt der österreichische GBV-Obmann Michael Gehbauer. „Es gibt zwar ein paar tolle Smart-Home-Pionierprojekte, die auch auf Objektebene digital etwas mutiger sind, aber generell erkenne ich hier noch eine gewisse Zurückhaltung und eine spürbare Affinität zum Analogen. Ich glaube nicht, dass wir in den nächsten fünf Jahren schon keine Schlüssel und keine Lichtschalter mehr haben werden. Dazu braucht es noch mehr Erprobung und gesellschaftliche Gewöhnung.“
Wo die Branche aber bereits sehr intensiv digital zusammenarbeitet, so Gehbauer, ist der Einsatz gemeinsamer Verwaltungs- und Objektmanagement- Tools. „Erstens erlebe ich die Branche mit ihren geteilten, füreinander entwickelten Programmen als sehr kooperativ und co-kreativ, und zweitens ist diese Form der Digitalisierung ein wichtiger Schritt, um unsere Unternehmen noch effizienter zu gestalten und die Abläufe in der Hausverwaltung zu optimieren.“ Immer mehr, so Gehbauer, übertrage sich diese digitale Bereitschaft auch schon auf die Mieter:innen und Eigentümer:innen. Rund ein Drittel aller Kund:innen nimmt bereits eine rein digitale Abrechnung und Kommunikation in Anspruch, Tendenz steigend.
Annäherung an die Realität
Generell gilt: Je größer das Unternehmen, desto umfassender ist der Einsatz von Digitalisierung und KI – etwa in Form von Chatbots, E-Mail-Auswertung, Telefonvermittlung mittels KI, aber auch in der Steuerung innovativer, technisch ausgeklügelter Haustechnik- Systeme. „Manches geht ohne KI nicht mehr“, so Gehbauer. „Aber eines kann KI nicht, und zwar soziale Konflikte lösen und Nachbarschaften zusammenschweißen. Hier sehe ich die Kompetenz der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft nach wie vor in menschlicher Hand und im ganz klassischen, altbewährten Besiedelungsmanagement, auf das wir stolz sein können.“
Geplant und simuliert mithilfe von KI: Wohnprojekt von Arwag und querkraft architektur auf dem Areal des ehemaligen Nordwestbahnhofs. Fertigstellung 2030
Dass sich die Branche verändern wird müssen, zeigt nicht zuletzt die Nachfrage auf Kundenseite. „In den vergangenen Jahren ist die Anzahl an E-Mails, die die Bewohner:innen an die Hausverwaltung schicken, um den Faktor 30 gestiegen“, sagt Gerhard Ettmayer, Geschäftsführer der in Linz ansässigen GBV-Akademie, „und das bei gleichbleibender Mitarbeiteranzahl.“ Um diesen Schwall an digitalem Schriftverkehr in den Griff zu kriegen, arbeitet er derzeit an einem KI-Programm, das zur Schulung mit 120.000 anonymisierten Schriftstücken gespeist wird und das nach einer automatisierten Themen-Clusterung vorformulierte Antworten produziert, die die Hausverwaltung dann nur noch adaptieren, korrigieren und wegschicken muss. Die Implementierung eines solchen KI-Programms, der den Kriterien des EU-AI-Act entspricht, rentiere sich für Hausverwaltungen ab einer Bestandsgröße von rund 8.000 Wohnungen, so Ettmayer.
Wohin die digitale Reise geht, zeigt sich am Areal des ehemaligen Nordwestbahnhofs in Wien-Leopoldstadt: Am Bauplatz NWB 5 planen querkraft architekten für die Arwag gerade das Haus „Luv und Lee“, ein Wohnhaus mit einem achtstöckigen Canyon, der sich als kühle Lunge durch das Gebäude zieht und dessen Klimawirkung mithilfe von KI simuliert wurde. „Unser Ziel war, mit einfachen Lowtech-Mitteln die Temperatur im Innenraum zu reduzieren und die Thermik im gesamten Haus als coole Ressource zu nutzen“, sagt Adriana Böck, Expertin für Digitalisierung und Software bei querkraft. „Die Simulationen haben ergeben, dass wir auf diese Weise bis zu fünf Grad Abkühlung schaffen werden. Ein Teil davon soll den Wohnungen zugutekommen.“ Mit den steigenden klimatischen und ökologischen Anforderungen an die Zukunft, so Böck, führe am Einsatz von KI kein Weg vorbei. KI helfe dabei, outside the box zu denken. „Und sie ist die beste Annäherung an die Realität.“
ÖJAB-Pflegewohnhaus Salzburg „Wohlfühlen im Park“ im Stadtteil Aigen, wie es Ende 2028 aussehen wird.
Visualisierung: ÖJAB. Fotos: ÖJAB, PID
Wie vernetzte Systeme Senior:innen unterstützen – und warum der menschliche Faktor entscheidet. Einige digitale Helfer sind bereits im Einsatz und zeigen die Potenziale und Herausforderungen auf. LINDA PEZZEI
Vernetzte Assistenzsysteme gelten als Schlüssel, um älteren Menschen länger ein selbstbestimmtes Leben zu ermöglichen – von Sturzerkennungs- über Notrufuhren bis zu Telemedizin und sogenannte smarte Wohnkonzepte. Projekte wie WAALTeR in Wien, Loxone- Smart Living in Allschwil oder das neue ÖJAB-Pflegewohnhaus Salzburg zeigen: Technik wirkt nur, wenn sie intuitiv bedienbar ist, im sozialen Kontext vermittelt wird und Zeit für Begegnung statt Kontrolle schafft.
AAL: Active and Assisted Living (AAL) = altersgerechte Assistenzsysteme, die ältere Menschen mit Technik bei Sicherheit, Gesundheit, Mobilität und sozialer Teilhabe unterstützen – unaufdringlich und alltagsnah.
Active and Assisted Living, AAL, umfasst altersgerechte Assistenzsysteme, die älteren Menschen ein aktives, unabhängiges und selbstbestimmtes Leben ermöglichen sollen. Der Alltag wird durch technische Systeme, Produkte und Dienstleistungen situationsabhängig und unaufdringlich unterstützt – etwa bei Sicherheit, Gesundheit, Mobilität und sozialer Kommunikation. AAL-Technologien sollen sich an Bedürfnisse und Lebensumfeld der Nutzer:innen anpassen, nicht umgekehrt.
Technik im Hintergrund
WAALTeR - 90+ Wiener Haushalte, 60–89 Jahre - Tablet, Smartwatch, optional Sicherheit & Gesundheit - 24 Stammtische als Lernund Austauschformat - Fokus: Mobilität, soziale Integration, Sicherheit, Gesundheit und Lebens- qualität
Das Wohnbauprojekt Wegmatten in Allschwil in der Schweiz zeigt, wie Smart Living generationengerecht funktionieren kann: Auf Basis des Loxone-Systems steuern Automatikfunktionen Licht, Beschattung, Lüftung, Sicherheit und Komfort – weitgehend selbstständig. Ein einfaches Tastenkonzept ersetzt Schalterbatterien, Bewegungsmelder sorgen nachts automatisch für Licht, und bei ungewöhnlich hoher Temperatur alarmiert das System mit blinkender Beleuchtung, geöffneten Lamellen und Push- Nachricht.
Gerade für ältere Bewohner:innen sind Funktionen wie Nachtlicht, Herdabschaltung oder Sturzerkennung zentral – sie minimieren Risiken, ohne dass Nutzer:innen dauernd an Technik denken müssen. Loxone formuliert den Anspruch so: Ein intelligentes Gebäude soll Aufgaben selbst übernehmen und „dezent im Hintergrund“ agieren – eingreifen kann man bei Bedarf dennoch jederzeit intuitiv.
ÖJAB Pflegewohnhaus Salzburg: die wichtigsten Systeme - „Livy care“ (Sturz-/Weglaufschutz, Vitaldaten) Mobile Pflegedokumentation per Tablet - VR-Brillen für biografie- bezogene Erlebnisse - Ziel: Sicherheit, Entlastung der Pflegekräfte, mehr Zeit für Begegnung
Gemeinsam lernen
WAALTeR – die Wiener AAL-Testregion – erforschte zwischen 2016 und 2019, wie digitale Assistenz im Alltag älterer Menschen verankert werden kann. Rund 80 Testhaushalte wurden mit Tablet, Smartwatch und optionalen Modulen für Notruf, Sturzerkennung und Telemedizin ausgestattet, eine Vergleichsgruppe kam ohne Technik aus.
Wesentlich war der Prozess: Auftaktveranstaltungen, Info-Cafés und 24 Stammtische gaben Teilnehmer:innen Raum, Geräte gemeinsam auszuprobieren, Fragen zu stellen und voneinander zu lernen. „Technologien wie Tablets oder Notfalluhren werden dann gut angenommen, wenn sie in einem sozialen Kontext vermittelt werden“, betont Julia Sauskojus von Urban Innovation Vienna, „Dieses gemeinsame Lernen, in der eigenen Sprache und im eigenen Tempo, war der entscheidende Faktor, der Berührungsängste abgebaut und den tatsächlichen Nutzen erlebbar gemacht hat.“
Mit Virtual-Reality-Brillen können pflegebedürftige Menschen Altbekanntes trotz Immobilität aufs Neue erleben, zum Beispiel ein Spaziergang im Wald, in der Seniorenwohnanlage Aigen in Salzburg.
Die Studie zeigt auch: Ältere Menschen sind keine homogene Gruppe, digitale Angebote müssen flexibel genug sein, unterschiedliche Bedürfnisse, Vorerfahrungen und Motivationen zu adressieren. Das größte Potenzial sieht Sauskojus in Sicherheit, Telemedizin und Kommunikation – hier ist der unmittelbare Nutzen für Senior:innen und Angehörige besonders greifbar.
Pflege entlasten
Im ÖJAB-Pflegewohnhaus Salzburg kommen mit dem Neubau in Aigen erstmals das Assistenzsystem „Livy care“, digitale Pflegedokumentation per Tablet und Virtual-Reality-Brillen zum Einsatz. „Livy care“ erkennt Stürze, meldet Weglauftendenzen bei dementen Bewohner:innen und ermöglicht Vitalparameter- Monitoring wie Blutzuckermessungen. Pflegekräfte dokumentieren Maßnahmen mobil, sparen Wege und gewinnen Zeit für Zuwendung.
„Innovative Technologien, wie moderne, intuitiv bedienbare Dokumentationssysteme, entlasten unsere Mitarbeitenden von bürokratischen Aufgaben. So bleibt wertvolle Zeit für die individuelle Betreuung unserer Bewohner:innen, für Begegnungen und Gespräche“, sagt Reinhard Gager. Monika Schüssler betont, dass die KI Prozesse einfacher, schneller und sicherer machen kann, aber niemals Pflegekräfte ersetzt – in der ÖJAB bleiben immer Menschen diejenigen, die Entscheidungen treffen und Beziehungen gestalten.
3 Fragen an … Julia Sauskojus, Urban Innovation Vienna
Was ist die wichtigste Erkenntnis aus WAALTeR?
Dass Technologie immer Teil eines sozio-technischen Systems ist: Ohne soziale Begleitung, passende Inhalte und echte Rückbindung an den Alltag entfalten selbst gute AAL-Lösungen ihren Wert nicht.
Was brauchen ältere Menschen, um digital teilhaben zu können?
Vor allem ein Umfeld, das Orientierung bietet, Fragen zulässt und Fehler nicht sanktioniert – dann werden Technologien nicht nur getestet, sondern langfristig genutzt.
Wo sehen Sie das größte Zukunftspotenzial?
In Lösungen, die Sicherheit, Telemedizin und soziale Verbindung kombinieren – also dort, wo sowohl Senior:innen als auch Angehörige unmittelbar einen Nutzen erleben.
Verwaltung der Zukunft
Realitylabs Projekt „Verwaltung der Zukunft“ zeigt, welche Rolle Hausverwaltungen in diesem Wandel spielen können. Digitale Tools erleichtern zwar Auftrags- und Datenmanagement, interne Kommunikation und Bewohner:innenservice – doch sie brauchen klare Zuständigkeiten, gute Schulung und eine Ansprechperson, die insbesondere älteren Bewohner:innen beim Einstieg hilft.
Das HV- Forum empfiehlt daher eine Kombination aus digitaler Plattform und „Schwarzem Brett“, Haussprecher:innen als lokale Kontaktpersonen und Formate wie Infoabende, um Ängste abzubauen. So wird die Hausverwaltung zum „digitalen Kümmerer“, der Technik begleitet, statt sie nur bereitzustellen.
Kreislaufwirtschafts-Pilotprojekt von Sedlak und Scale in der Van-der-Nüll-Gasse in Wien: digitales Gebäudemodell ist Voraussetzung. Visualisierung: Sedlak. Fotos: Sedlak-Bernhard Schramm, Green.Build
Die Notwendigkeit der Kreislaufwirtschaft, eine neue Generation an Führungskräften und der Fachkräftemangel beschleunigen die Digitalisierung der Bauwirtschaft. Eine Voraussetzung: strukturierte Daten und aufgeräumte Baustellen. FRANZISKA LEEB
„Sobald eine neue Technologie über dich rollt und du nicht Teil der Dampfwalze bist, bis du ein Teil der Straße.“ – schon 1987 betonte der US-amerikanische Prophet der digitalen Revolution, Stewart Brand, die Notwendigkeit, neue Technologien proaktiv anzunehmen und zu nutzen, um nicht von ihnen überfahren zu werden. Wie eine Dampfwalze rollen aktuell Anwendungen und Programmen, die Algorithmen der Künstlichen Intelligenz nutzen, über uns. Vielen fehlt es noch an der Vorstellung, wie man sich KI effizient und sicher im eigenen Unternehmen zunutze machen kann.
Ob die Bauindustrie eine digitale (R)evolution erlebt oder weiterhin hinter anderen Branchen zurückbleibt, werde sich in den kommenden fünf bis zehn Jahren zeigen, lautet das Resümee einer Studie der Universität für Weiterbildung Krems zur Anwendung von KI im Baugewerbe. Damit die Digitalisierung den Betrieben leichterfällt, lieferten die Studienverfasser Rupert Ledl und Christina Ipser einen „Leitfaden zur Anwendung von Künstlicher Intelligenz im Baugewerbe“ mit.
Er hilft, die Potenziale von KI für das eigene Unternehmen zu eruieren, gibt Handlungsempfehlungen, listet Anwendungsgebiete und Beispiele für passende Softwareprodukte und empfiehlt Schulung und Weiterbildung sowie Beratung durch KI-Experten.
Nutzen und Risiken
Einer, dessen Rat zur professionellen Anwendung von KI in Ziviltechniker- Büros sehr nachgefragt ist, ist der Tragwerksplaner Julian Zotter. Der Spezialist für kreislauffähiges und ressourcen- suffizientes Bauen liefert der Kolleg:innenschaft in Seminaren und Vorträgen Know-how für den praxistauglichen Einsatz von Sprachmodellen wie ChatGPT im Büroalltag. Er ist ein KI-Enthusiast, warnt aber auch davor, die zur Verfügung stehenden Tools allzu blauäugig einzusetzen: „KI liefert oft Ergebnisse, die plausibel klingen, aber falsch sind.“
Risiken entstünden insbesondere durch unvollständige oder veraltete Daten, fehlende Quellennachweise und mangelnde fachliche Kontrolle. Kurzum: KI ersetzt keine Verantwortung, sondern erfordert zusätzliche Qualitätssicherung. Für eine kompetente KI-Anwendung benötige man strukturierte Grundlagen, ansonsten verstärkt diese Ineffizienzen, statt sie zu lösen. Dazu gehört auch das richtige Prompt Engineering, also die Fähigkeit, die Befehle zu formulieren, dass korrekte Ergebnisse geliefert werden. Dabei handle es sich um Programmiersprache, nicht um Konversation.
„Nicht das Tool, sondern die präzise Definition des zu lösenden Problems ist entscheidend“, erklärt Zotter. Sinnvoll sei der KI-Einsatz insbesondere für klar abgegrenzte, wiederkehrende und regelbasierte Aufgaben.
Smarte Baufirmen
KI-Anwendungen bringen laut Zotter bei Bestands- und Portfolioanalysen, der automatisierten Prüfung von Einreich- und Ausschreibungsunterlagen sowie bei der strukturierten Auswertung von Kosten-, Bauteil- und Materialdaten einen realen Mehrwert. Und in der Kreislaufwirtschaft, die den Vergleich, die Klassifikation und das Matching großer Mengen an Bauteilen und Materialien erfordere, blieben Materialpässe und Rückbaudaten „Einzeldokumente ohne operative Wirkung“, führt Julian Zotter aus.
In das gleiche Horn stößt der Praktiker aus dem Baugewerbe. Elmar Hagmann ist Geschäftsführer und Miteigentümer des Bauunternehmens Sedlak: „Die KI muss man trainieren. Das geht nur mit strukturierten Daten und nicht mit wild im Windows Explorer abgelegten Dateien.“ 2019 hat sich das forschungsaffine Wiener Familienunternehmen mit befreundeten mittelständischen Baufirmen aus anderen österreichischen Bundesländern zu Smart Construction Austria, kurz SCA, zusammengeschlossen, um die Digitalisierung am Bau voranzutreiben und gemeinsam Innovationen zu entwickeln. Ein Ergebnis dieser Kooperation ist das Beratungsunternehmen Scale und die gleichnamige Software, die das bislang sehr aufwendige Erstellen von Ökobilanzen von Gebäuden deutlich vereinfacht und dabei hilft, Neubau- und Sanierungsprojekte ressourcenschonend und CO₂-optimiert zu gestalten.
Der von Wienerberger entwickelte Ziegelroboter im Baustelleneinsatz.
Der Praxistest läuft derzeit anhand eines zu sanierenden Bestandsobjekts der Sedlak Immobilien in der Van-der-Nüll-Gasse in Wien-Favoriten. Das aus dem Jahr 1885 stammende Gründerhaus wird kreislauffähig im Sinne der EU-Taxonomie saniert und aufgestockt. Voraussetzung für die Erfassung der verwertbaren Rohstoffe, die Bewertung der Kreislauffähigkeit und die Erstellung einer Ökobilanz ist ein digitales Gebäudemodell. Mit einem „As-built“-Gebäudemodell, das alle Änderungen gegenüber der Planung dokumentiert, also ein digitalen 3D-Abbild des bestehenden Bauwerks, sind verlässliche Daten für die Betriebsphase und schließlich auch für einen effizienten Rückbau vorhanden.
BIM als Voraussetzung
„BIM ist eine notwendige Voraussetzung für den sinnvollen Einsatz von KI, da strukturierte Datenmodelle benötigt werden“, bestätigt Julian Zotter. Dass sich BIM noch nicht so recht durchgesetzt hat, läge primär an organisatorischen Defiziten wie unklaren Anforderungen seitens der Auftraggeber, fehlender Honorierung der Datenpflege und der falschen Einordnung von BIM als Software- statt als Organisationsaufgabe.
„Digitale Modelle nur für die Planung einzusetzen, ist nicht wirtschaftlich“, erklärt Elmar Hagmann. Es brauche das Dreigestirn BIM (Building Information Modeling) für Planung und Modell, BAM (Building Assembly Modeling) für Bau und Ausführung und BOOM (Building Owner Operator Model) für Nutzung und Betrieb, um Vorteile über die gesamte Wertschöpfungskette hervorzubringen. „Wir sind ein pragmatischer Anwender und setzen die Digitalisierung dort ein, wo sie uns Vorteile bringt“, stellt der Sedlak- Chef fest. Für eine vielversprechende Technologie hält er den Einsatz von Robotik am Bau.
Automatisierter Maurer
Roboter übernehmen längst Tätigkeiten wie das Erstellen eines Gebäudeaufmaßes, können bohren, Schalungselemente positionieren und sogar mauern. So präsentierte Wienerberger vor anderthalb Jahren den in Tschechien gemeinsam mit der Technischen Universität Prag entwickelten Mauerwerkroboter WLTR. „Walter“ ausgesprochen, steht das Akronym für „walllaying terra-based robot“. Elf Roboter sind derzeit europaweit im Einsatz, Tendenz steigend.
„Wir setzen die Digitalisierung dort ein, wo sie uns Vorteile bringt.“
Elmar Hagmann, Dipl.Ing. Wilhelm Sedlak,Gesellschaft m.b.H.
Haupteinsatzgebiete sind Tschechien und Großbritannien. In Österreich konnte sich WLTR nach der Anpassung an lokale Bedingungen bereits beim Bau einer Lagerhalle in der Nähe von Tulln beweisen. „Erste Schulungen lokaler Operator:innen starten in Kürze, parallel dazu laufen die Vorbereitungen für weitere konkrete Bauprojekte“, so Wilfried Lechner, Marketingleiter bei Wienerberger.
Der Roboter vermauert bis zu zehn Quadratmeter pro Stunde und das bei jedem Wetter, jeder Tageszeit und ohne Pausen, er wurde bereits bei Einfamilienhäusern als auch bei mehrgeschoßigen Wohnanlagen eingesetzt. Strukturiertheit ist auch hier eine Grundvoraussetzung. So braucht es dafür robotergerechte Ziegel mit Griffmulden, regelmäßige Wandgeometrien und eine effiziente Baustellenlogistik mit gesichertem Materialfluss und durchdachter Palettierung.
Gegen Fachkräftemangel
Man habe WLTR nicht entwickelt, um Menschen zu ersetzen, sondern weil sie fehlen. Der Roboter schafft also Abhilfe in Zeiten des Fachkräftemangels. In der Verbindung von Handwerk mit Hightech entsteht aber auch ein neues Berufsbild, das die Branche wieder attraktiver für jüngere Generationen macht. Körperlich belastende und monotone Arbeiten übernimmt der Roboter, die qualifizierte Fachkraft sorgt dafür, dass er sie korrekt ausführt.
Laut Kremser Studie ein „Silberstreif am Horizont“ sei die neue Generation an Absolvent:innen einschlägiger Berufsausbildungen und Studienrichtungen. Denn sie bringe digitale Selbstverständlichkeit mit und dürfte den Kulturwandel beschleunigen. Auch die Publizität erfolgreicher KI-Projekte erzeuge Konkurrenzdruck und die Bereitschaft in der Branche, hier nicht den Anschluss zu verlieren.
Durchdigitalisierte Stadt: Das Baueinreichungs-Portal BRISE in Wien operiert mit BIM und KI.
Fotos: PID / Schaub-Walzer, Alpenland, Marius Höfinger
Die Regeln für den Umgang mit KI werden in der EU klarer definiert. Das verlangt schnelles Lernen und ein neues Rechtsverständnis bei Unternehmern. Der Datenschutz ist dabei noch stärker als zuvor zu beachten. MAIK NOVOTNY
Drei Jahre dauerten die Verhandlungen, bis EU-Parlament und EU-Rat im Frühjahr 2024 eine Einigung über den Umgang mit Künstlicher Intelligenz vermelden konnten. Im Juli 2024 wurde diese Einigung in Rechtsform gegossen, genau gesagt, in die EU-Verordnung 2024/1689 über Künstliche Intelligenz, kurz gesagt: EU AI Act. Diese Verordnung gilt für alle Unternehmen, die KI-basierte Produkte oder Dienstleistungen anbieten oder nutzen, vor allem für Anwendungen, die Inhalte, Vorhersagen und Empfehlungen bereitstellen oder die Entscheidungsfindung der Nutzer:innen beeinflussen. Der AI Act versteht sich als Ergänzung zu bestehenden Regelungen wie der inzwischen im Alltag etablierten EU-Datenschutz-Grundverordnung DSGVO. Er ist weltweit der erste Rechtsakt, der konkrete Regelungen für den Einsatz von Künstlicher Intelligenz enthält.
Die rechtliche Umsetzung der Verordnung verlief stufenweise, besonders relevant für Unternehmen war jene im Februar 2025, die vorschrieb, den Mitarbeiter: innen Kompetenzen im Umgang mit den eingesetzten KI-Werkzeugen zu vermitteln. Bis Ende 2025 hatten alle Mitarbeiter:innen, die mit dem Betrieb oder der Nutzung von KISystemen zu tun haben, verpflichtende Schulungen zu besuchen, die mit einem Zertifikat abzuschließen sind. Die letzte Stufe steht im Sommer 2026 an, ab dann müssen alle Unternehmen ihre Kund:innen oder Geschäftspartner darauf hinweisen, wenn diese mit KI interagieren, KI-generierte Inhalte müssen als solche gekennzeichnet werden – etwa auch Chatbots, die für die Kundenbetreuung eingesetzt werden.
Service und Strategie
Bestimmte KI-Anwendungen werden vom AI Act gänzlich verboten. Dazu zählen Benotungssysteme für soziales Verhalten („Social Scoring“) und biometrische Kategorisierungen, die Merkmale wie politische oder religiöse Überzeugungen, sexuelle Orientierung oder ethnische Zugehörigkeit nutzen. Ebenso verboten ist die Erstellung von Gesichtsdatenbanken auf Basis von ungezieltem Durchsuchen des Internets oder von Bildmaterial aus Überwachungskameras.
Viel zu lernen in kurzer Zeit also für Unternehmen und Mitarbeiter:innen, von denen sich viele bislang nicht oder kaum mit Künstlicher Intelligenz beschäftigt haben. Um hier beratend zur Seite zu stehen, wurde in Österreich Anfang 2024 die KI-Servicestelle bei der Regulierungsbehörde RTR GmbH eingerichtet, die online über die wichtigen Rahmenbedingungen informiert. Ein Beirat für Künstliche Intelligenz wurde als Beratungsgremium für die Bundesregierung eingerichtet. Diese hatte bereits 2021 ihre KI-Strategie „Artificial Intelligence Mission Austria 2030 (AIM AT 2030)“ entwickelt. Sie zielt auf einen gemeinwohlorientierten Einsatz von KI ab und will sie gleichzeitig nutzen, um Österreich als Technologie-Standort für Forschung und Entwicklung zu profilieren. Ob diese Ziele sich bisweilen im Weg stehen, wird die nahe Zukunft zeigen.
Viele Fragen zum Datenschutz waren beim Benutzer:innenportal der Alpenland zu klären.
Digitaler Humanismus
Auch die Stadt Wien hat mit der Überarbeitung ihrer seit 2019 bestehenden KI-Strategie auf den EU AI Act reagiert, diese trat im Oktober 2024 in Kraft. „Wir setzen auf transparente und ethische Prinzipien bei der Entwicklung und Anwendung von KI-Technologien“, betont Klemens Himpele, CIO der Stadt Wien. Die aktuelle KI-Strategie verankert das Prinzip des Digitalen Humanismus, welches die Bedürfnisse der Menschen in den Mittelpunkt der Digitalisierung stellt. „Die zukünftigen Möglichkeiten des KI-Einsatzes in der Verwaltung lassen sich nur erahnen“, so Himpele.
Digitale Schlüsselstelle
Auch das Planen und Bauen ist Teil der KI-Welt geworden. So wurde an der Universität für Weiterbildung Krems ein Leitfaden für KI in der Bauwirtschaft erstellt. Die digitale Schlüsselstelle zwischen Planung und Verwaltung ist das 2019 gestartete System zur digitalen Baueinreichung BRISE (Building Regulations Information for Submission Envolvement). Auch dieses verwendet von Anfang an KI-Bestandteile zur Erleichterung der Suchfunktion. Rechtsquellen und textliche Bestimmungen des Flächenwidmungsund Bebauungsplans werden automatisch klassifiziert, Einreichungsdokumente automatisch kategorisiert.
Für Bauträger ist jedoch vor allem die Schnittstelle zu den Bewohner:innen in puncto KI und Datenschutz relevant. Namen oder E-Mail-Adressen von Mieter:innen dürfen laut DSGVO nur im direkten Zusammenhang mit dem Mietverhältnis verwendet werden, erklärt David Hummel, Co-Autor des Ratgebers „Datenschutz in der Wohnungswirtschaft“ im Fachmagazin „Die Wohnungswirtschaft“.
Risiken von Datenlecks
„Unterschieden wird bei KI-Anwendungen zwischen geschlossenen und offenen Systemen. Bei geschlossenen Systemen werden die Daten in einer eingegrenzten und technisch abgeschlossenen Umgebung verarbeitet. Die Nutzung solcher betriebsinternen KI-Lösungen ist für Unternehmen unproblematisch, sofern ein geeigneter Dienstleister hinzugezogen wird und der Datenschutz vertraglich geregelt ist.“ Bei offenen KI-Tools wie ChatGPT besteht das Risiko, dass Dritte Zugriff auf personenbezogene Daten erhalten, etwa wenn die KI ein personalisiertes Schreiben an einen Mieter erstellt. Auch dürfen nach DSGVO Entscheidungen mit Rechtswirkung grundsätzlich nur von Menschen getroffen werden. Ein Mietvertrag basierend auf einem KIVorschlag stünde dem entgegen.
„Neben dem rechtlichen Rahmen durch die geltenden Datenschutzgesetze hatten wir auch zahlreiche prozessorientierte Fragen zu klären.“
Katrin Schwarz, Alpenland
Auch bei den inzwischen gängigen Kund:innen-Apps und -Portalen zur Interaktion mit den Mieter:innen müssen sich Bauträger ständig gegen die Risiken von Datenlecks absichern – und das tun sie auch. „Im Rahmen der Konzeption und Umsetzung unseres Kundenportals haben wir uns intensiv mit dem Themenkreis rund um Datenschutz und Datensicherheit auseinandergesetzt“, erläutert Katrin Schwarz, Projektleiterin Kundenportal bei der Alpenland. „Neben dem rechtlichen Rahmen durch die geltenden Datenschutzgesetze, bei denen es darum geht, sicherzustellen, dass sensible Kundendaten entsprechend geschützt sind, hatten wir auch zahlreiche prozessorientierte Fragen zu klären. Ergänzend haben wir hierzu auch externe rechtliche Expertise eingeholt.“
Zu diesen Fragen zählen: Wie stellen wir sicher, dass Kund:innen nur ihre persönlichen Daten und Dokumente einsehen können? Was passiert, wenn es bei einem Aus- oder Einzug in eine Wohnung Überschneidungen gibt? Wie lange müssen wir die Daten aufbewahren? Welches Löschungskonzept kommt danach zum Einsatz? Wo werden die Daten gespeichert, laufen sie über Drittländer wie US-Clouds? Ein Fragenkatalog, der in Zukunft nicht kleiner werden wird.
Für den Wettbewerbsbeitrag zur Oxford College Library hat querkraft architektur das Schaubild mithilfe von KI generiert. Visualisierung: querkraft architektur. Fotos: Giesswein, Alexander Bachmayer/Universität Wien, Peter Leskovar/Wien-Süd
Die Künstliche Intelligenz durchdringt alle Lebensbereiche. Die Bauund Immobilienwirtschaft übt sich aber noch in nobler Zurückhaltung. Wo die größten Potenziale liegen, wo Stolperfallen lauern und mit welchen Kosten zu rechnen ist. BERND AFFENZELLER
Künstliche Intelligenz ist eine zentrale Schlüsseltechnologie der Zukunft – auch wenn sich die Bau- und Immobilienbranche noch zurückhaltend zeigt, wie der Technologiereport von Digital Findet Stadt zeigt: Während das Potenzial von KI mit durchschnittlich 7,2 von 9 Punkten sehr hoch eingeschätzt wird, liegt das bei sich selbst wahrgenommene Kompetenzniveau bei nur 4,1 Punkten. Zeitersparnis, Produktivitätssteigerung und Kosteneinsparung werden als zentrale Mehrwerte genannt, dem stehen jedoch Hürden wie Datensicherheit, aufwendiger Kompetenzaufbau und Fachkräftemangel gegenüber.
Maßgeschneiderte Lösungen abseits von ChatGPT & Co. kommen vor allem von jungen Unternehmen. Start-ups wie Propster, Propcorn, Pocket House oder Reebuild helfen mit KI bei branchenspezifischen Verwaltungsaufgaben, dem Gebäude- und Quartiersmanagement, identifizieren Baupotenziale oder ermöglichen eine Immobilienkonfiguration wie beim Autokauf. Doch der Technologiereport zeigt auch bei der Nutzung von externen KI-Lösungen ein vorsichtiges Herantasten: Neben der Bauausführung ist der Einsatz vor allem in der Immobilienbewirtschaftung bislang gering.
„Bei uns wird KI nur in einem klar umrissenen Anwendungsfall eingesetzt“, bestätigt Andreas Weikhart, Vorstandsvorsitzender von Wien-Süd, die Ergebnisse des Technologiereports, „Und zwar bei der Bearbeitung von Eingangspost.“ Schon länger im Einsatz sind hingegen Lösungen wie der „digitale Hausmeister“. Dabei handelt es sich um eine Online-Plattform für aktuelle Ankündigungen, direkte Kommunikation zur Verwaltung, Informationen zur Nah-Infrastruktur und zur Reservierung von Gemeinschaftsräumen.
„Quick Wins gibt es vor allem mit einfachen KI-Anwendungen in HR und Marketing.“
Martin Giesswein
Langfristig soll KI bei Wien-Süd „die Hintergrundarbeit“ abnehmen, am „Primat der menschengeführten Kommunikation“ werde aber nicht gerüttelt. Mit großen Einsparungen – sowohl in Errichtung als auch Betrieb – rechnet Weikhart laut aktuellem Stand nicht. „Dass der Bau durch die Verwendung von KI bei unseren Auftragnehmern günstiger wird, bezweifle ich.“
Klare Zeitersparnis
Am häufigsten wird KI als unterstützendes Werkzeug in der Planung eingesetzt. Adriana Böck von querkraft architekten beschreibt KI als „eine weitere Mitarbeiterin im Büro“. Zum Einsatz komme sie vor allem in frühen Entwurfsphasen: „Wir nutzen KI vor allem bei der Bildgenerierung, um Atmosphären, Texturen und Materialien zu testen. So können wir sehr schnell fotorealistische Vorschauen unserer Ideen erstellen – für interne Entscheidungen, aber auch zur Kommunikation mit Auftraggeber:innen.“
Der Nutzen liege klar in der Geschwindigkeit und Variantenvielfalt. Gleichzeitig warnt Böck vor einem unkritischen Umgang: „Digitale Tools sind ein Instrument der Beschleunigung, aber kein Zaubermittel. Früher habe ich vielleicht eine Stunde für eine Variante gebraucht, heute kann ich in einer Stunde hundert Varianten machen. Das führt aber nicht automatisch zu besseren Entscheidungen.“
Für Bauherren und Immobilienentwickler liegt der unmittelbare Mehrwert vor allem in der verbesserten Visualisierung und Kommunikation. Fotorealistische Darstellungen machen Projekte früher greifbar und erleichtern Abstimmungsprozesse. „Die Vision wird für Auftraggeber:innen räumlich und atmosphärisch verständlicher“, so Böck. Gleichzeitig steige damit aber auch der Erwartungsdruck und die Komplexität von Entscheidungsprozessen. Große Veränderungen wird laut Böck die Integration von KI-Tools in die BIM-Software bringen, wenn die KI bei Modellierung und Dokumentation unterstützt.
Erste Gehversuche
Erste Gehversuche in Richtung KI macht auch wohnbund:consult. „Wir sind aktuell in der Chancen/Risiken- Analyse“, erklärt Geschäftsführerin Daniela Fiedler. Unterstützung erhält das Büro für nachhaltige Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, von Laura Gandlgruber von der Universität Wien.
Die Programmmanagerin für KI in Studium und Lehre betont, dass „KI kein reines IT-Thema ist.“ Vielmehr handle es sich um eine Querschnittsaufgabe, die strategisch angegangen werden müsse. „Wer KI einführen will, muss zuerst ein gemeinsames Verständnis in der Organisation aufbauen, vor allem dort, wo das fachliche Wissen sitzt, nicht nur in der IT.“
Besonders kritisch sieht sie Ansätze, KI primär zur kurzfristigen Personalkostensenkung einzusetzen. Erfahrungen aus der Praxis zeigten, dass dieser Weg oft scheitere. Der nachhaltige Nutzen liege vielmehr in der Entlastung von repetitiven Aufgaben, in Qualitätssteigerungen und darin, Raum für menschliche Stärken wie Problemlösung und Kundennähe zu schaffen.
„KI gehört nicht allein in die IT-Abteilung oder in die Führungsetage, sondern ist idealerweise auch Chefsache, aber nicht im Sinne von Kontrolle, sondern weil es eine strategische Zukunftsfrage ist.“
Laura Gandlgruber
Schrittweise vorgehen
„Billig ist das alles aber nicht“, stellt Gandlgruber fest. Die Anlaufkosten hängen stark von der gewählten Tiefe der Integration ab. Eigene KI-Lösungen erfordern Investitionen in Infrastruktur, Datenaufbereitung, Fachpersonal und laufende Wartung. Niederschwelliger sind kommerzielle Systeme wie generative KI-Tools, die über Lizenzmodelle genutzt werden können. Unabhängig vom gewählten Ansatz bleiben Ausgaben für Schulung, Change-Management und interne Koordination ein zentraler Kostenfaktor.
Einen kosteneffizienten Schrittfür- Schritt-Einstieg bietet die WU Executive Academy mit der AI USEMethode, in der die Erfahrungen aus zahlreichen KI-Implementierungsprojekten gebündelt wurden. Mit dem Ziel, das KI-Wissen innerhalb der Belegschaft gezielt aufzubauen und individuell zu heben. Darauf aufbauend werden kleine, klar abgegrenzte Use Cases mit eindeutig positivem Business Case in die bestehenden IT-Landschaften integriert und umgesetzt. „Die Methode lässt sich jährlich rollierend anwenden, sodass Investitionen schrittweise und bei minimiertem Risiko gesteigert werden können.
Wien-Süd rechnet nicht mit Kosteneinsparungen durch die Anwendung von KI.
Dabei gilt: Je mehr internes Know-how aufgebaut wird, desto nachhaltiger und unabhängiger wird die Organisation“, erklärt Martin Giesswein, AI Program Director an der WU Executive Academy, der ganz generell für einen nüchternen Zugang zum Thema KI plädiert. „Ich bin für die Entmystifizierung jener Techniken, die wir derzeit als KI bezeichnen.“ Entscheidend sei ein betriebswirtschaftlich fundierter Einsatz mit klar definierten Zielen und messbarem Return on Investment. „2026 muss für viele Unternehmen das Jahr werden, in dem KI-Projekte einen nachweisbaren Nutzen liefern.“ Nur so lasse sich die Bereitschaft sichern, in den kommenden Jahren weiter zu investieren.
Erfolgreich ist KI dort, wo sie als unterstützendes Werkzeug verstanden wird, wo Kompetenzen systematisch aufgebaut werden und wo konkrete Anwendungsfälle im Vordergrund stehen. Ein schrittweiser Einstieg über Pilotprojekte, kombiniert mit klarer strategischer Einbettung, ist laut Expert: innen der sicherste Weg zu einem nachhaltigen und sinnvollen Einsatz von KI.
Zentrale Thesen von Architektin Mariya Korolova sind, dass Künstliche Intelligenz zwar hilfreich und bedeutend ist, jedoch keinesfalls alles leisten kann und dass kritisches Denken daher unverzichtbar bleibt. PETER REISCHER
Wann haben Sie in Wien zu studieren begonnen?
Ich bin 2013 nach meinem Architekturstudium aus der Ukraine nach Wien gekommen, um meinen Traum zu verwirklichen und an der Universität für angewandte Kunst bei Zaha Hadid zu lernen. Während meines Studiums habe ich eine Unterbrechung eingelegt und war im Rahmen des Olympiastadion- Projekts in Tokio tätig, den Wettbewerb dafür hatte Hadid gewonnen. Das Projekt wurde aber gestoppt. Später kam dann Kazuyo Sejima (Architekturbüro SANAA) an die Angewandte. Bei ihr habe ich mein Diplom gemacht. Jetzt bin ich dabei, meine Doktorarbeit zum Thema „Angewandte KI in Architektur und Bildung und die sich wandelnde Rolle des Architekten“ abzuschließen.
Wie weit haben diese zwei Personen Sie in Ihrer Architekturphilosophie beeinflusst?
Am Anfang habe ich sehr Zaha Hadid nachgeeifert. Sie hat alle Grenzen durchbrochen und bei ihren Versuchen immer wieder Grenzen überschritten, um interessante Kombinationen in der Architektur zu erzielen. Sie experimentierte sehr viel. Dieser Geist des Probierens, der Implementierung neuer Technologien hat mich sehr beeinflusst und inspiriert. Kazuyo Sejima hatte viel mehr Wert auf Gefühle gelegt, auf die Persönlichkeit des Menschen, auf Raum und die Umgebung und wie wir Emotionen darin schaffen können.
Sind Sie heute mehr Forscherin oder Unternehmerin?
Jetzt bin ich eigentlich mehr Forscherin, ich bin Senior Scientist beim Institut für immobilienwirtschaftliche Forschung (IPRE, Institute of Property Research) und mache auch viele Forschungen an der Red TU Wien (Real Estate Development and Project Management an der TU Wien). Ich fokussiere mich sehr auf Künstliche Intelligenz und versuche, bei der Lehre die Punkte zu finden, die dafür wichtig sind. Da suche ich dann Beispiele aus dem realen Leben zu finden und sie zu integrieren.
Was wollen Sie erreichen?
Ich denke, dass es wichtig ist, immer weiterzudenken, aber zur gleichen Zeit kritisch zu bleiben und die menschliche Perspektive des Geschehens zu betrachten. Und gleichzeitig an die Grenzen zu gehen. Für mich gibt es kein spezielles Ende, es ist ein immer vorwärtsschreitender Prozess.
Beeinflusst die KI den Wohnbau bereits oder wird sie ihn beeinflussen?
Noch nicht direkt im Entwurfsprozess, sondern eher im Hinblick auf Verständnis und Kommunikation. KI automatisiert bereits viele Aufgaben wie E-Mail-Kommunikation, Vertragsprozesse und Teile des Prototyping und Renderings. Wenn Probleme zwischen einzelnen Partnern (Nutzer:innen und Architekt:innen oder sogar Behörden) auftreten, kann KI dabei helfen, (die Bedürfnisse und Ziele) besser zu verstehen und Lösungen zu finden. Das größte Potenzial sehe ich jedoch vor allem in den Bereichen Kommunikation und Prozessintegration. KI kann dafür genutzt werden, wird aber nicht immer.
Wo finde ich KI und die erwähnte Kommunikation beim „Smart Home“?
Man muss zuerst feststellen, wer baut und wofür die Architektur genutzt werden soll. Das muss festgeschrieben werden, dann hilft KI, um durch die Gespräche und Auseinandersetzungen zu führen. Wir machen da auch Versuche mit der Kommunikation von KI zum Menschen und vom Menschen zur KI.
Die KI hat rein funktionale, logische Kriterien?
Ja, die KI versteht den Raum nicht so wie der Mensch, sondern mehr als Bild, als Linien und Koordinaten, vielleicht Pixel. Da müssen wir die Architektur integrieren. Wenn wir das Ziel verstehen, die psychischen Bedürfnisse der Nutzer:innen, die persönliche/menschliche Ebene, dann müssen wir das umkodieren auf die architektonische Logik – wie Räume ineinandergreifen und wirken. KI kann das noch nicht sehr gut.
Sehen Sie in der Verwendung der KI im Wohnbau mehr Vor- oder Nachteile?
Im Moment versucht man, so viel wie möglich KI überall zu integrieren, mit viel Geld, Zeit und Aufwand. Es geht oft darum, sagen zu können: „Wir benutzen KI in unserer Firma“. Es bedeutet viel Vertrauen der Investor:innen und der Öffentlichkeit aber bei genauem Hinschauen bringt es nicht den gewünschten Erfolg. Das bringt Rückschläge und die Ansicht, dass KI nicht geeignet ist. Aber man muss sehr tief in die Materie eintauchen und genau definieren, welche Prozesse und Ziele damit erreicht werden können – denn es geht nicht nur darum, Dinge schneller und effizienter zu erledigen, oder mehr Kund:innen und Aufträge zu generieren.
Aber eigentlich geben wir damit Entscheidungen und Kontrolle ab und übertragen sie an Computer und Maschinen?
Ja, das tun wir, aber wir müssen die richtigen Fragen stellen. KI gibt immer eine Antwort, aber bei blöden Fragen erhalten wir auch blöde Antworten.
Was passiert mit einem „Smart Home“ beim Blackout?
Die letzte Entscheidung und Kontrolle sollen immer beim Menschen liegen. Wir lagern nicht alles an die KI aus. Sie ist eine Hilfe, ein Werkzeug wie ein Teammitglied.
Aber was passiert, wenn der Strom weg ist, da funktioniert die KI sowieso nicht mehr, und auch alles andere (Elektrische) im Haus ist tot!
Ich komme aus der Ukraine und dort sind wir solche Zustände seit einigen Jahren gewohnt. Die Menschen adaptieren sich einfach, verzichten eine Zeit lang auf den Strom und versorgen sich mit Generatoren.
Mariya Korolova studierte an der Universität für angewandte Kunst in Wien bei Zaha Hadid & Kazuyo Sejima von SAANA. Seit 2023 ist sie KIForscherin und Dozentin an der TU Wien, Fakultät für Architektur, seit 2025 ist sie außerdem als Beraterin für die strategische Implementierung von KI in Geschäftsprozessen tätig.
Meilensteine Gründung des Runden Tischs „KI in der Kreativwirtschaft“ zur Organisation von Forscher:innen, Rechtsexpert:innen und Praktiker:innen - Symposien: „KI: Architekturinnovation” (2023), „Die Zukunft der Kreativwirtschaft und des geistigen Eigentums im Zeitalter der KI” (2026). - Vortrag bei der TU Wien- Arbeitsgruppe „KI in der Lehre“
Wenn alles in der Architektur immer digitaler wird, fehlt der Mensch in dem Konzept?
Ich hoffe und glaube auch, dass nicht alles zentral gesteuert sein wird. Eigentlich steuern wir eher auf Dezentralisierung zu. Wir müssen immer irgendwie fähig sein, unser Heim/Haus zu betreiben und zu steuern.
Wie weit wird KI unsere Architektur und unser Verständnis vom Wohnbau verändern?
Ich glaube, es wird alles viel schneller werden, hoffentlich nicht nur beim Zeichnen und Rendern, sondern auch beim Bauen und bei der Zugänglichkeit. Aber wir haben auch das Problem einer Gleichschaltung, wenn alles sehr ähnlich wird. Denn wenn wir die menschliche Kreativität und Perspektive weglassen, handelt die KI nur aufgrund der bereits im Internet existierenden Daten. Dann entstehen immer gleiche Dinge und wir verlieren unser kulturelles Erbe, dann überschwemmt die Globalisierung alles.
Kann man die KI in der Architektur mit der Forderung nach Nachhaltigkeit vereinen?
Natürlich! Die Architekt:innen oder die Manager:innen müssen diese Richtung immer im Kopf haben, manchmal bekommt man von der KI Vorschläge für neue Materialien oder Designs, die man nicht bedacht hatte. Dann kann man das implementieren. Man kann heute solaren Eintrag, Temperaturerhöhungen, klimatische Änderungen sehr einfach mit KI in die Planung integrieren. Aber ich bin sehr skeptisch, KI als globales Passwort für Lösungen zu verwenden, denn in vielen Fällen ist es nur maschinelles oder algorithmisches Lernen.
Glauben Sie, dass KI zur Rettung der Welt beitragen kann?
Das hängt nur von den Menschen ab. Wir programmieren KI, wir wissen, was wir brauchen und wollen. In vielen Fällen ist das schwierig, weil auch der Markt reguliert. Money rules the World und wenn man die Welt retten will, muss man selbst etwas dafür tun.
Dann heißt das aber auch, dass wir neue moralische und ethische Richtlinien in der Architektur brauchen?
Ja, im kritischen, philosophischen und moralischen Denken sicher. Wir kommen zurück zu einer Renaissance und die Fähigkeit zum kritischen Denken ist unerlässlich.
