Sandra Bauernfeind studierte Raumplanung und Raumordnung an der TU Wien und ist zertifizierte Sachverständige für Immobilien. Sie leitete lange Jahre die Geschicke der EHL Wohnen GmbH und ist seit 2022 Geschäftsführerin der Heimat Österreich.
Wohnen ist vermutlich eines der emotionalsten Themen der Gesellschaft, die Wohnung der ganz persönliche Rückzugsort. Umso belastender stellten sich die Miet- und Kaufpreiserhöhungen der letzten Jahre und Monate dar, die allerdings durch die gestiegenen Grund-, Bau und Finanzierungskosten (Stichwort Zinssteigerungen) aufseiten der Bauträger bedingt waren. Natürlich waren auch Wohnungen von gemeinnützigen Bauträgern, die bei ihrer Kalkulation dem Grundsatz der Kostendeckung unterliegen, davon betroffen – unabhängig davon, ob es sich dabei um geförderte oder frei finanzierte Objekte handelt.
Generell stellt sich für Nutzer:innen die Frage: Mieten oder kaufen? Für jede Wahl gilt: kein Vorteil ohne Nachteil. Während eine Mietwohnung bei Änderung der Lebenssituation relativ schnell wieder gekündigt werden kann und hier eine gewisse Flexibilität besteht, ist der Kauf in der Regel ein langfristiges Projekt. Vor allem bei Inanspruchnahme von Fremdkapital sind die Käufer:innen meist jahrzehntelang an Kreditverträge gebunden – nicht immer mit einem zumindest für einen gewissen Zeitraum vereinbarten Fixzinssatz, und damit dem Spiel der wirtschaftlichen Kräfte ausgeliefert.
Ein Verkauf der Wohnung nimmt schon aufgrund der Auflösung von bestehenden Verträgen und dem Finden neuer Eigentümer:innen einen gewissen, oft nicht kalkulierbaren Zeitraum in Anspruch. Allerdings reduziert sich beim Eigentum die monatliche Belastung nach Ausfinanzierung auf „nur mehr“ die Betriebs- und sonstigen laufenden Kosten und bildet daher gerade in der Pension einen wesentlichen Beitrag gegen Altersarmut. Auch ist davon auszugehen, dass es über die Jahr(zehnt)e zu einer gewissen Wertsteigerung des Objekts und damit Vermögensaufbau kommt.
Gerade gemeinnützige Bauträger verfolgen das Ziel, die Bevölkerung mit hochwertigem, aber auch leistbarem Wohnraum zu versorgen und damit auch einen gewissen Anteil an Mietwohnungen anzubieten. Allerdings sollten wir auch auf die potenziellen Käufergruppen nicht vergessen, die in Grund und Boden investieren und sich einen Liegenschaftswert aufbauen möchten.
Michael Gehbauer studierte Geschichte, Handelswissenschaften und Volkswirtschaft. Seit 1993 ist er in der Wohnbauvereinigung für Privatangestellte (wbv-gpa) tätig, seit 2004 als deren Geschäftsführer. Zudem ist er Obmann des Vereins für Wohnbauförderung (VWBF) und der Landesgruppe Wien der gemeinnützigen Bauträger.
Eigentum verspricht langfristige Stabilität und Sicherheit – und wird in Österreich vor allem im ländlichen Raum über Generationen weitergegeben. Allerdings erschweren die steigenden Kosten für Baugründe und die Errichtung zunehmend den Erwerb von neuem Wohnraum, wodurch auch auf dem Land das Interesse an Mietobjekten zunehmend steigt. Man darf jedoch nicht vergessen, dass sich aufgrund der Eigentumsverteilung in Österreich maximal zehn bis 15 Prozent der Bevölkerung Eigentum leisten können.
Geförderte „leistbare Mietwohnungen“ gemäß WGG hingegen sind essenziell für die soziale Durchmischung und bieten Flexibilität und nachhaltig erschwinglichen Wohnraum. Unsere Branche setzt auf nachhaltige Neubauten, energetische Sanierungen und Erhaltung der Wohnqualität im Wohnungsbestand. Durch das Kostendeckungsprinzip können die Mieter:innen sicher sein, nicht mehr zu bezahlen, als die Herstellung des Objekts kostet. Nach Rückführung der Fremd- und Eigenmittel für die Errichtung wird die Miete auf ein Grundentgelt abgesenkt. Dadurch stehen in Österreich nahezu 700.000 Wohnungen dauerhaft zu günstigen Mieten zur Verfügung und bilden gemeinsam mit den von Gemeinden errichteten kommunalen Wohnungsbeständen das soziale Rückgrat des Wohnungsmarkts.
Von marktliberalen Kräften werden immer wieder Miet- Kauf-Wohnungen oder überhaupt der Verkauf gemeinnütziger Wohnungen an Mieter:innen verlangt. In der Praxis dienen einmal verkaufte Wohnungen jedoch leider oft spekulativen Zwecken und werden dem leistbaren Segment des Wohnungsmarkts auf diese Weise dauerhaft entzogen.
Conclusio: Die verstärkte und regelmäßige Förderung des gemeinnützigen Mietwohnungsbaus stabilisiert die Bauwirtschaft und übt einen preisdämpfenden Effekt auf den privaten Wohnungsmarkt aus. Ziel der gemeinnützigen Bauträger sollte es daher sein, eine sinnvolle Balance zwischen beiden Wohnmodellen zu finden. Eine Übergewichtung des Wohnungseigentums dient lediglich der individuellen Vermögensförderung und verfehlt positive gesamtwirtschaftliche Entwicklungen.