Seit 1,5 Jahren ist die Architektin Kerstin Robausch-Löffelmann Vorständin der gemeinnützigen BWS-Gruppe. Eines ihrer wichtigsten Ziele: den Bestand auf Vordermann bringen – auch mit Hilfe von KI.
Franziska Leeb
Hohe Qualitäten, hohe Baupreise, trotzdem leistbar. Geht sich das aus?
Es gibt Punkte, wo wir keine Abstriche machen wollen. Vor allem bei der Nachhaltigkeit und der Energieversorgung. Wir achten darauf, hier zukunftsfähig zu sein. So billig wie möglich bauen und hinter uns die Sintflut, das gibt es für uns als Bestandshalter nicht, weil wir langfristig darunter leiden.
Wird sich Holz durchsetzen?
Da bin ich auch schon gespannt. Preislich ist der Unterschied nicht mehr so groß. Aber viele Firmen sind die Abläufe auf Holzbaustellen noch nicht gewohnt, und so kommt es immer wieder zu Problemen mit Feuchte, auch dann, wenn Bewohner:innen nicht pfleglich umgehen. Manchmal zweifeln wir, ob es der richtige Weg ist. Ich finde die Holzbauten stets sehr schön und halte sie auch vom ökologischen Standpunkt her gut. Wir werden sehen, wie es sich mit der Langlebigkeit verhält. Finanzierungstechnisch haben wir bei den Banken noch keine Vorteile erkennen können, ob wir mit Holz oder anders bauen, muss ich ehrlich sagen.
Kerstin Robausch-Löffelmann ist seit September 2024 Technik-Vorständin der BWSGruppe, die rund 24.000 Wohneinheiten in ganz Österreich verwaltet und im gemeinnützigen wie im frei finanzierten Wohnbau tätig ist. Die Ziviltechnikerin und Immobilientreuhänderin studierte Architektur an der TU Graz und arbeitet seit rund 30 Jahren in der Bauund Immobilienbranche. Nach einigen Jahren in der Planung wechselte sie in die Projektentwicklung. Vor ihrer jetzigen Funktion war sie Managing Director beim Immobilienentwickler Value One.
Manche Architekt:innen beklagen sich, dass im Wohnbau die Spielräume immer enger werden – stimmt das?
Das sehe ich nicht so. Bei Wettbewerben sind wir stark auf die Kreativität unserer Architekt:innen angewiesen. Gerade was Grundrisse betrifft, sind wir sehr offen für neue Ideen, aber halt immer auch in Abstimmung mit unserem Vertrieb und unserer Verwaltung. Die wissen, was langfristig eine gute Lösung für uns ist. Im Wohnbau kommt es, finde ich, auf Feinheiten an und darauf, wie ich aus den vielen Vorgaben das Beste heraushole. Ich sehe weiterhin einen sehr starken Bedarf an Architekt:innen.
Ist der Einsatz Künstlicher Intelligenz abseits der Heizungsoptimierung für Ihr Unternehmen ein Thema?
Ja, es gibt Einsatzgebiete, wo KI für uns interessant ist. In der Hausverwaltung geht es darum, dass die Menschen telefonisch an der richtigen Stelle ankommen und wir Informationen und Antworten auch in der jeweiligen Muttersprache liefern können. Auch im Zusammenspiel mit BIM ergeben sich viele Möglichkeiten. Die Datenmengen, die ein BIM-Modell enthält, können durch KI erst wirklich nutzbar gemacht werden. Vieles ist noch Zukunftsmusik. Wichtig ist für uns aktuell die Digitalisierung des Altbestands seit 1911 aufwärts, wo es darum geht, die teils noch in Papierform vorliegenden Informationen in ein digitales System zu bringen, das alles enthält, was wir zum Verwalten brauchen.
Je schwieriger die Lage des Wohnbaus, umso mehr weibliche Führungskräfte kommen in die Chefetagen der Wohnbauträger. Sehen weibliche Lösungen anders aus als männliche?
Frauen bringen auf jeden Fall einen anderen Blickwinkel mit hinein, da bin ich mir sicher. Aus meiner Erfahrung entstehen die besten Lösungen immer, wenn mehrere Sichtweisen in Betracht gezogen werden. Das ist auch beim Wohnbau so.
Wo wollen Sie in den nächsten Jahren Akzente setzen?
In der Nachhaltigkeit, die für uns weiterhin ein wichtiges Thema ist, insbesondere, was den Bestand angeht. Und beim leistbaren Wohnen, das ja unser Grundauftrag ist, und mehr denn je hochaktuell ist. Wir wollen so viel leistbaren Wohnraum zur Verfügung stellen wie möglich. Der Bedarf ist vor allem in den Ballungsräumen – allen voran Wien – sehr hoch.
Wo liegen konkret bei Ihrem Bestandsportfolio die größten Hebel, um die Ökologisierung voranzubringen?
Die Energieversorgung ist auf jeden Fall ein sehr, sehr großer Hebel. Hier können wir auch mit relativ kleinen Mitteln wirksam Dinge umsetzen. Zum Beispiel setzen wir Wohnio ein, ein KI-gestütztes Tool, mit dem der Energieverbrauch veralteter Heizungsanlagen deutlich reduziert werden kann. Wir gehen von mindestens zehn bis 15 Prozent Einsparung aus und werden nach dem ersten Winter sehen, wie viel es sein wird. Die Investitionskosten sind gering und die Einsparungen schlagen sich nach der Amortisierung der Investitionskosten eins zu eins in den Heizkosten für die Bewohner:innen nieder.
Was sind beim Sanieren die größten Schwierigkeiten?
Das Problem ist, dass jedes Haus anders ist und wir keinen Plan über alle Bestandsgebäude ausrollen können. Wir haben in jedem Bundesland andere Förderrichtlinien, dann gibt es gemischte Häuser, wo wir nicht nur Mietwohnungen haben, sondern auch Miteigentümer an Bord holen müssen. Allein schon die Vorlaufzeit, bis wir loslegen können und die Finanzierung gesichert ist, ist aufwendig. Wenn sich am Weg dann auch noch die Förderrichtlinien ändern, wird es manchmal sehr schwierig. Eine langfristige Planbarkeit seitens der Länder und Behörden wäre für uns Gemeinnützige sehr wichtig.
Und in baulicher Hinsicht?
Baulich lässt sich fast jedes Problem lösen. Wir würden gern jedes Haus auf einen super Standard bringen. Manchmal ist das Geld einfach nicht da. Nachdem wir im geförderten Bereich nach dem Kostendeckungsprinzip arbeiten müssen, heißt das, die Kosten wirken sich auf die Miete aus. Da müssen wir halt immer abwägen, was verträglich ist. Aber man muss etwas machen, bei fast jedem Gebäude.
Wie sieht es im Neubau aus. Müssen Sie aufgrund des Kostendrucks bei bestimmten Standards zurückrudern?
Vor allem in Wien gibt es kein Zurückrudern. Es gibt sehr genaue Vorschriften, was die Qualitäten in allen Hinsichten betrifft. Da gehen wir Gemeinnützige, was Baukultur und leistbares Wohnen angeht, Hand in Hand mit der Stadt und es entstehen wirklich schöne Projekte. So wie die Rote Emma, eines unserer Lieblingsprojekte. Dieses spannende Wohnprojekt nach Plänen von Gerner Gerner Plus und AllesWirdGut zählt zu den ersten großvolumigen Holzhybridbauten in Österreich. Wir setzen es gemeinsam mit der gemeinnützigen migra um und können die 380 Wohnungen und Geschäftslokale im März übergeben – mit 360 geförderten Mietwohnungen und elf Geschäftslokalen – darunter ein Kindergarten, eine Volkshochschule und ro*sa, ein innovatives, frauenpolitisches Wohnmodell mit 44 Einheiten.
Wird mit einer neuen Generation an Führungskräften die Digitalisierung beschleunigt werden?
Wenn Digitalisierung und KI uns effizienter machen, ist es auch unsere Pflicht, sie zu nutzen, um im Sinne unserer Kund:innen günstiger, schneller und kund:innenfreundlicher zu werden.
Sie wollen möglichst viel leistbaren Wohnraum anbieten – also weniger Eigentum und weniger frei finanzierte Wohnungen?
Wo Fördermittel und Grundstücke bereitstehen, um gefördert zu bauen, tun wir das. Aber wir können den Bedarf nicht nur mit geförderten Wohnungen abdecken und wir könnten damit auch unsere Belegschaft nicht voll beschäftigen. Ich denke, es braucht auch frei finanzierten, leistbaren Wohnraum, um den Bedarf der nächsten Jahre abzudecken. Bei vielen, auch frei finanzierten Projekten, wo wir eigentlich den Abverkauf geplant hatten, stellen wir auf Miete um.
Was bedeutet das wirtschaftlich?
Gegenüber den gewerblichen Bauträgern haben wir den Vorteil, nicht diesen hohen Gewinnanspruch zu haben. Wir können unsere Projekte auch mit einer relativ geringen Marge kostendeckend umsetzen.
Ist der Unterschied zwischen gemeinnützigen und gewerblichen Bauträgern den meisten Menschen geläufig?
Leider nein. Die „bösen“ Bauträger werden alle in einen Topf geworfen, wobei ja bei Weitem auch gewerbliche Bauträger nicht allesamt böse sind. Ich bin ja selbst erst seit eineinhalb Jahren in der Gemeinnützigkeit tätig. Es gibt immer schwarze Schafe und vielleicht hat es eine Zeit lang ein bisschen mehr gegeben in der Branche, weil halt das Geldverdienen gar so leicht war. Mir ist es aber schon ein Anliegen, diesbezüglich die öffentliche Wahrnehmung zu schärfen.
Wie wollen Sie das erreichen?
Es ist kein Thema, mit dem man Schlagzeilen machen kann, aber eines, das alle betrifft. Es ist wichtig, die Organisationen, die hinter dem leistbaren Wohnbau stehen, sichtbarer zu machen. Daran arbeitet auch der Verband der Gemeinnützigen Wohnbauvereinigungen GBV. Und dafür brauchen wir auch die Unterstützung von Journalist:innen.
Sehr gerne. Welchen Wunsch möchten Sie zum Abschluss noch loswerden?
Schnellere Behördenverfahren! Wenn wir zwei Jahre auf die Baubewilligung warten müssen, kostet das Geld, das am Ende unsere Kundinnen und Kunden zahlen. Hiermit also ein Appell an die Behörden, daran zu denken, dass auch beim leistbaren Wohnen Zeit Geld ist.
