Zwischen Qualität und Dichte: aktueller Wiener Wohnbau im Stadtentwicklungsgebiet Berresgasse
Mehr Höhe, mehr Masse, weniger Variation: Viele Architekt:innen kritisieren den Verlust von Spielräumen und Qualitäten im Wohnbau, bedingt durch den steigenden Kostendruck. Doch es gibt auch Optimismus und Hoffnungsschimmer. — MAIK NOVOTNY
Höflich und respektvoll, aber doch deutlich in seiner Kritik war der Kommentar eines deutschen Architekten zum Bericht über einen aktuellen Wiener Wohnbau auf der Online-Plattform baunetz.de. Die Gebäudetiefe, die Höhe und die serielle Reihung einseitig belichteter Wohnungen hätten sicher Vorteile, was die energetische Kompaktheit, die Erstellungskosten und die Planungsökonomie anginge. Dies werde allerdings mit langen, innen liegenden Erschließungsfluren erkauft: „Wir hätten in keinem Wettbewerb für geförderten Wohnungsbau in Bayern damit eine Chance.“
„Jegliche Individualität wird wegökonomisiert, jedes interessante Detail eingespart.“
Sabine Pollak
Eventuell ließe sich das aufgrund der aktuellen Baukosten nicht vermeiden, subjektiv beurteilt seien solche Räume jedoch „nicht wünschenswert“, meint der Architekt.
Baufelder mit 20 Meter Tiefe und 35 Metern Höhe (also exakt ein Millimeter unter der Hochhausgrenze der Wiener Bauordnung), früher die absolute Ausnahme, sind in aktuellen Bebauungsplänen in Wien inzwischen die Regel. Das ist in manchen Fällen, wie beim Areal der ehemaligen Theodor-Körner- Kaserne in Wien-Penzing, aufgrund der Lage am Rand eines ausgedehnten Parks mit guter Wohnqualität umsetzbar.
In anderen Fällen sind Architekten zu besonderer Grundriss-Akrobatik gezwungen, wie StudioVlayStreeruwitz in ihrem (preisgekrönten) Wohnbau in Floridsdorf mit einem 20-Meter-Baufeld direkt an der Autobahn zeigt, zu der hin gar keine Aufenthaltsräume zulässig waren. In vielen anderen Fällen muss man sich mit einseitig belichteten und belüfteten Regelgrundrissen begnügen, in den unteren Geschoßen oft zusätzlich verschattet durch einen benachbarten 35-Meter-Baublock.
„Durch diesen fehlenden Spielraum werden die entstehenden Lebensquartiere vor allem der Vielfalt beraubt.“
Maria Megina
Kostendruck spürbar
Dies scheint aufgrund des enorm gestiegenen Kostendrucks bei gleichzeitig geforderter Leistbarkeit des Wohnens unvermeidlich, macht aber immer mehr Wiener Architekt:innen Sorgen. „Heute ist alles konform geworden“, klagt Sabine Pollak vom im Wohnbau erfahrenen Büro Köb & Pollak.
„Alle Grundrisse schauen gleich aus, alle Wohnbauten haben dieselben Farben, dieselben Fenster, dieselben zueinander versetzten Balkone. Jegliche Individualität wird wegökonomisiert, jedes interessante Detail eingespart. Mittelgangerschließung ohne Fenster und Plastikfenster waren jahrelang ein No-Go, jetzt geht es plötzlich wieder. Es ist wie DDR-Plattenbau, nur eben mit Wärmedämmung. Das nimmt uns Architekt:innen die Freude am Wohnbau, und wenn wir keine Freude daran haben, haben die künftigen Bewohner: innen wahrscheinlich auch keine.“
Auch Architektin Maria Megina vom Büro Dietrich Untertrifaller konstatiert eine deutliche Erhöhung der gewidmeten Dichte, die wenig Luft für einen freieren Umgang mit Bauvolumina lässt. „Durch diesen fehlenden Spielraum werden die entstehenden Lebensquartiere vor allem der Vielfalt – in Wohntypologien, Erschließungen, Außenräumen und oft auch der gewerblichen Nutzungen – beraubt.“ Der enorme Baukostenanstieg seit 2020 verschärfe diese Situation noch – im geförderten und mehr noch wie im frei finanzierten Sektor.
„Die Ambitionen der Planer:innen im Einsatz von ökologischen und kreislauffähigen Baustoffen und Bauweisen werden oft spätestens mit der Vergabe der Bauleistungen an die Ausführenden erstickt und in Wärmedämmverbundsysteme eingepackt. Das Ergebnis sind überhitzte und oft über das Maß des Erträglichen versiegelte Außenräume und einseitig orientierte Wohnungen, die in zwei oder drei Wohnungstypen den Alltag in starre Zuschreibungen des Schlafens oder Fernsehens kleinstsegmentieren und sicher im Gipskarton verschließen sowie lange Gänge mit obligatorischen grauen Bodenfliesen, die maximal durch ein paar aus dem Raster springende runde Plastikleuchten aufgelockert werden.“
Stiefkind Freiraum
An welchen Qualitäten wird besonders gespart? Darin sind sich die Architekt: innen weitgehend einig: An Kubikmetern Luft in und zwischen den hochverdichteten Blöcken, an der Fassade, wo nach vielen Aushandlungen oft nur verzinktes Balkongeländer und beigefarbener Vollwärmeschutz übrig bleiben, und im Freiraum – auch wenn dieser und die Leistung von Landschaftsplaner: innen heute deutlich mehr Wertschätzung genießen als noch vor zehn Jahren. Das ist auch den Bauträgern bewusst.
„Das förderbasierte System des gemeinnützigen Wohnbaus in Wien verfügt über zahlreiche bewährte Mechanismen zur Qualitätssicherung, deren gebaute Umsetzung auch genau kontrolliert wird.“
Gregor Puscher
„Der Freiraum ist immer das Stiefkind“, sagt Siegfried Igler, Geschäftsführer Neues Leben. Bei der Wohnanlage Kapellenhof in Wien-Donaustadt, die gemeinsam mit Migra und Wogem realisiert wurde, sei im Nachhinein bedauerlich, dass beim großen grünen Innenhof (Planung: Carla Lo) zu stark gespart werden musste, zumal die Baukosten im Jahr 2017 nach heutigen Maßstäben vergleichsweise gering gewesen seien. Die starke Verhandlungsposition der Baufirmen in der damaligen Goldgräberstimmung hätten die Quadratmeterpreise zusätzlich in die Höhe getrieben.
Dabei sind die Qualitäten des geförderten Wohnbaus in den Bauträgerwettbewerben recht genau beschrieben, und die Einführung des Qualitätsbeirats lässt auch auf Besserung hoffen. „Das förderbasierte System des gemeinnützigen Wohnbaus in Wien verfügt über zahlreiche bewährte Mechanismen zur Qualitätssicherung, deren gebaute Umsetzung auch genau kontrolliert wird“, sagt Gregor Puscher, Geschäftsführer des wohnfonds_wien. „Was die Finanzierung betrifft, hat die Stadt Wien hier erst vor Kurzem die Förderung erhöht, um den Bauträgern die Umsetzung von Qualitätsstandards weiterhin zu ermöglichen.“
Hohe Wohnzufriedenheit im Kapellenhof in Wien 22 – doch beim Freiraum wäre noch mehr drin gewesen. Fotos: Christian Fürthner, PID, Florian Albert
Denken im Lebenszyklus
Auch Architektin Maria Megina konstatiert neben der Kritik positive Entwicklungen bei den jüngsten Wettbewerbsverfahren. „Zum einen eine merkliche Zunahme der Strukturwidmungen, die das städtebauliche Agieren wieder stärker auf die Gebäudeebene führen, das kreislauffähige Bauen sowie die Intensivierung der Qualitätsgremien und ihre Begleitungen der Planungs- und Bauprozesse sind stark im Steigen. Das stimmt uns Architekturbüros optimistisch.
Wir können die Schere zwischen unseren Pflichten, gesunde und gebende Räume zu schaffen, und den Möglichkeiten der Baurealität etwas schließen.“ Eine große Chance sieht sie in einem Denken in Lebenszykluskosten, wie es in vielen anderen Bauaufgaben zum Alltag gehört.
„Es muss uns schnellstmöglich gelingen, unsere Konstruktionen so zu errichten, dass sie komplett in ihre Bestandteile zerlegt und zum Materiallager für künftige Bauten werden können. Dann haben wir eine Chance, den Kostendruck herauszunehmen und gleichzeitig den ökologischen Fußabdruck zu verkleinern.“ So könnte die Ökologie – eine der vier Säulen des Wiener Wohnbausystems – den benachbarten Säulen Ökonomie und Architektur stützend beistehen. Mit einer besseren Qualität für das ganze Konstrukt.
Que[e]rbau Seestadt, wbv-gpa, Clemens Kirsch Architektur, wurde für Menschen entwickelt, die ihre Identität und Lebensform selbstbewusst entwickeln und definieren wollen.
Gemeinschaftliches Bauen gewinnt in Österreich zunehmend an Bedeutung. Baugruppen und gemeinnützige Bauvereinigungen bieten dabei unterschiedliche Modelle für selbstbestimmtes und leistbares Wohnen. Das Gemeinsame steht hier an erster Stelle – die Finanzierung ist dabei ebenso ein gemeinschaftliches Projekt. — LINDA PEZZEI
Innovation und Inklusion: Für wpvgpa- Geschäftsführer Michael Gehbauer bieten Baugruppen die Möglichkeit, Wohnkonzepte umzusetzen, die auf die Bedürfnisse der Bewohner: innen abgestimmt sind: „Unsere Erfahrung zeigt, dass der Erfolg solcher Projekte stark von der effektiven Kommunikation und dem Engagement der Beteiligten abhängt.“ Baugruppen würden Bauträgern aber auch ermöglichen, zu experimentieren und neue Wohnlösungen zu entwickeln. Spezielle Zielgruppen sieht Gehbauer in Menschen mit besonderen Bedürfnissen oder durch ein verbindendes Thema.
Wie in allen Belangen des Lebens müssen Baugruppen und GBV neben zahlreichen Vorteilen auch mit Hindernissen rechnen. Laut der AH Gemeinnützige Siedlungs-Genossenschaft bedinge eine Neubauförderung einen gewissen Anteil an Wohnungen, die über Wohnservice-Wien vergeben werden. Gehbauer sieht auch die langwierige Suche nach geeigneten Grundstücken sowie steigende Baupreise und ungewisse Finanzierungskonditionen als Ursache finanzieller Unsicherheiten für die Baugruppenmitglieder.
„Gemeinschaftliche Wohnprojekte und Baugruppen bringen sowohl Herausforderungen als auch die Chance zu lernen bzw. der Veränderung mit sich.“ Michael Gehbauer
Wenn eine Baugruppe nur einen Teil des Objekts mieten möchte, könne laut AH deren Gefüge durch Personen „gestört“ werden, welche nicht hinter dem Konzept per se stünden, sondern nur günstig wohnen wollten. „Langfristig kann dies zum Zerfall der Baugruppe führen.“
„Denn“, so Gehbauer, „Baugruppenmitglieder können sich tendenziell stärker mit der eigenen Wohnung und dem Projekt identifizieren, da sie oft auch emotional mehr investieren.“ Im Falle der Miete des gesamten Objekts durch die Baugruppe sind intern entstehende Leerstehungskosten zur Gänze zu tragen. „Hier liegt auch ein Risiko für den Bauträger, bei Zerfall der Baugruppe ein leer stehendes Haus zu haben, welches für die Bedürfnisse und Anforderungen dieser einen Baugruppe errichtet wurde und möglicherweise schwer bis gar nicht anderweitig verwertet werden kann“, so die AH.
Sozialer Mehrwert
Vorteile sieht Gehbauer im Aspekt des sozialen und architektonischen Mehrwerts: „Projekte wie die Baugemeinschaft Que[e]rbau in der Seestadt Aspern schaffen durch maßgeschneiderte Architektur individuell angepasste Wohnlösungen, die auch soziale Interaktionen und die Gemeinschaft stärken.“ Baugruppen leisten durch ihr Engagement für gemeinschaftliche Anliegen und gemeinschaftsbildende Aktivitäten oft auch einen Beitrag für das Wohnumfeld.
Baugruppen können laut Gehbauer besonders für jene vorteilhaft sein, die bereit seien, Zeit und Engagement in die Planung und Gestaltung ihres Wohnraums zu investieren: „Die Möglichkeit, maßgeschneiderte und oft qualitativ höhere Wohnlösungen zu realisieren sowie die langfristige Perspektive können auch zu finanziellen Einsparungen führen.“
Bauträger können sich in diesem Zuge zu „Spezialisten“ entwickeln und so Ansprechpartner für neue Initiativen werden. „Baugruppenprojekte prägen auch die Unternehmensphilosophie und das öffentliche Erscheinungsbild von gemeinnützigen Wohnungsunternehmen“, so Gehbauer. Bestes Beispiel: die Konzepte Que[e]rbeet und Que[e]rbau.
Que[e]rbeet Wildgarten, EBG, a-plus Architekten: Bei dem partizipativen Wohnprojekt steht die Vielfalt der Menschen im Mittelpunkt.
Das von der EBG beauftragte partizipative Wohnprojekt Que[e]rbeet im Wildgarten vereint vielfältige Wohnformen und Nutzungen rund um die Schwerpunkte generationenübergreifendes Wohnen, Cluster-Wohnen und Individualwohnen. Ein so gemischtes Zusammenleben bedingt stets eine frühzeitige Auseinandersetzung der Baugemeinschaftsmitglieder mit ihren individuellen Wohnvorstellungen und Bedürfnissen.
Die wbv-gpa hat auf dem Baufeld D22 in direkter Nachbarschaft ein Baugruppen- Projekt, 40 Mietwohnungen sowie ein Wohnheim für schwerstbehinderte Kinder errichtet. Unter den Bewohner:innen des Gemeinschaftsprojekts finden sich alle Generationen, Singles und Partner sowie selbstdefinierte Familienformen wie Regenbogen-, Patchwork- oder Pflegefamilien wieder. Quer zu dem bauen, was als normaler sozialer Wohnbau gilt – so lautete die Devise der Baugruppe. Das Gelingen des Projekts sei dem Umstand geschuldet, dass sich eine stabile Kerngruppe gebildet habe, so die Initiatoren.
Nachgefragt bei Ronald Geppl
Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht, Mietrecht und Immobilienrecht
Welche Fallstricke gibt es bei Baugruppen und GBV zu beachten?
Wohngruppen sind oft als Vereine organisiert. Der Verein kann ein Gebäude von der GBV beispielsweise kaufen oder mieten und an die Mitglieder in Bestand geben. Dabei ist auf gesetzliche Grenzen, vor allem zur Mietzinshöhe zu achten. Die Erhaltungspflichten der GBV am Haus können gegenüber der Baugruppe als Mieterin im WGG beispielsweise weit umfangreicher sein als die Erhaltungspflichten der Baugruppe gegenüber ihren Mitgliedern nach dem Mietrechtsgesetz oder dem ABGB.
Man muss sich als Verein daher entscheiden, ob er sich gegenüber den Mitgliedern am Vertrag der GBV mit dem Verein orientiert oder am Gesetz und dazu zulässige Sondervereinbarungen trifft.
Was sind die Vorteile für alle Beteiligten?
Die Wohngruppe kann bei der GBV mit in der Regel jahrzehntelanger Erfahrung bei der Errichtung von Wohnbauten rechnen, auch eine Insolvenzgefahr der GBV ist sehr unwahrscheinlich. Es gibt nur einen Vertragspartner, und man muss nicht mit zahlreichen Gewerken Verträge abschließen. Oft wird die Liegenschaft samt Gebäude ins Eigentum übertragen oder mit nachträglicher Kaufoption vermietet.
Für wen können sich Baugruppen und GBV finanziell lohnen?
Wenn die Variante einer nachträglichen Erwerbung besteht, kann das steuerliche Vorteile für die Baugruppe bedeuten, da die GBV Vorsteuern für die Rechnungen der Bauunternehmungen gegenüber dem Finanzamt geltend macht und die GBV ihre Leistungen – die Vermietung von Wohnungen – wiederum nur mit zehn Prozent Mehrwertsteuer belastet werden.
Dadurch ergibt sich eine finanzielle Minderbelastung für die Baugruppe. Für die GBV kann es wiederum von Vorteil sein, wenn die Baugruppe im Entscheidungsprozess schon fortgeschritten ist, die Vorstellungen bereits konkret sind und die GBV einen konkreten Bedarf erfüllen kann.
Ein mit Künstlicher Intelligenz generiertes Bild – hier eines Wohnzimmers – kann im Vertrieb, aber ebenso in der Hausverwaltung eine wichtige Unterstützung sein.
In vielen Industriezweigen ist Künstliche Intelligenz aus den betrieblichen Prozessen nicht mehr wegzudenken. Noch nicht so sehr in der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft. Dabei sind die ersten Produkte und Pilotprojekte vielversprechend. — WOJCIECH CZAJA
Szene 1: Ein Immobilienentwickler ist auf der Suche nach einem neuen, verfügbaren und effizient bebaubaren Grundstück in Wien. Mithilfe von KI werden Katasterpläne, Flächenwidmungspläne, Bebauungsbestimmungen, etwaige Schutzzonen und Ortsbildrichtlinien mit aktuellen Streetview- und Satellitenaufnahmen sowie mit digitalen Verkaufs- und Verpachtungsanzeigen abgeglichen. Kommt es zu einer positiven Überschneidung, spuckt das System in kürzester Zeit die interessantesten, wirtschaftlich attraktivsten Optionen als Ranking aus.
Szene 2: Bei der Rückstellung der Wohnung geht die Sachbearbeiterin mit dem Smartphone in der Hand, durch die Wohnung, dreht sich in jedem Raum einmal langsam im Kreis und nimmt auf diese Weise einen drei-, vier-, fünfminütigen Film der gesamten Wohnung auf. In der Cloud werden die GPS- und Laserdistanz-Daten ausgewertet und zu einer grobkörnigen Punktwolke zusammengefasst, die wiederum die Basis für ein digitales 3-D-Modell der Wohnung bildet. Im Vergleich der erfassten Wohnungsgeometrie mit den bestehenden Plandaten weiß die Software innerhalb von Sekunden, wo eine Sesselleiste fehlt, wo eine Trockenbauwand versetzt wurde, wo die Mieter:innen nach eigenem Ermessen Schalter und Steckdosen dazugebaut haben.
Szene 3: Inwiefern unterscheidet sich der Strom- und Wasserverbrauch einer Wohnung massiv von den gleich großen, darüber und darunter liegenden Mieteinheiten? Wo steht ein Fenster offen? Wie hoch ist die Temperatur im Raum X? Und wo ist ein besonders altes Haushaltsgerät angeschlossen? In der Live-Gegenüberstellung dieser Daten können Brände, Kabelbrände, Kurzschlüsse, Wasserrohrbrüche und schadhafte Geräte bereits im Entstehen erkannt und sofort lokalisiert werden. Auf diese Weise können Haustechniker, Facility-Managerinnen und Einsatzkräfte im Notfall punktuell und zielgerichtet zum Tatort vordringen.
Noch ferne Zukunftsmusik
Die gute Nachricht: All diese vermeintlichen Zukunftsszenarien sind bereits Realität und befinden sich in der Testund Studienphase oder haben sogar schon den erfolgreichen Markteintritt hinter sich – ob das nun KI Location Scouting in der Rhomberg Group ist, die KI-App Amrax Metaroom des Salzburger Anbieters Synthetic Dimension oder ein Forschungsprojekt der belgischen Thomas More University of Applied Sciences, das auf dem Gebäudeautomationsstandard KNX ba3 – 2 0 2 4 23 THEMA siert. Die schlechte Nachricht: In der privaten Bauwirtschaft finden diese KI-Technologien bereits Anwendung, bei den gemeinnützigen Bauträgern jedoch ist das alles noch Zukunftsmusik.
„Im Vergleich zu vielen anderen Branchen hinkt die österreichische Bauwirtschaft – abgesehen von ein paar Pionieren und Front Runnern – der digitalen Entwicklung stark hinterher“, sagt Joachim Ardelt, Geschäftsführer der MetaShift GmbH mit Sitz in Wien. „Und das, obwohl Architektur global-statistisch betrachtet als einer der am stärksten digitalisierten Berufe gilt. Noch steinzeitlicher als das Planen und Bauen ist der Bereich der Hausverwaltung und der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft. Viele Alltagsprozesse sind noch immer nicht digitalisiert, vom Einsatz Künstlicher Intelligenz und einer Optimierung von Prozessen auf einer gesamtunternehmerischen Ebene gar nicht erst zu sprechen.“
„Ein paar Produzenten, Planer, Errichter, Betreiber und Verwalter haben ihre Prozesse zwar schon digitalisiert, aber meistens handelt es sich dabei um nicht miteinander kommunizierende Insellösungen. Denn wenn die Datensätze nicht gut verwaltet werden, und wenn jeder sein eigenes Digitalisierungssüppchen kocht, dann gibt es auch zu wenig relevante, verwertbare Datensubstanz, um damit eine Künstliche Intelligenz zu speisen.“
Vorbild Autoindustrie
Dass diese Rückschrittlichkeit bei Weitem kein gesamteuropäisches Problem ist, weiß Clemens Wasner, CEO von enlite AI und Mitbegründer von AI Austria. „Die Automobilindustrie ist mittlerweile weltbekannt dafür, dass sie ihre Prozesse und Produkte sehr intelligent auf Baukasten-Systeme umgestellt hat – und auf diese Weise sehr clever, sehr günstig und noch dazu sehr kundenorientiert produzieren kann. Die europäische Bauwirtschaft ist auf diesen Zug mit etwas Verspätung aufgesprungen, mit Ausnahme des gallischen Dorfs DACHRegion.“ Speziell in Deutschland, Österreich und der Schweiz, so der KI-Experte, bemühe man sich immer noch, die Produktion von Architektur als Handarbeit und künstlerische Unikate zu zelebrieren.
„Viele Alltagsprozesse sind noch immer nicht digitalisiert.“ Joachim Ardelt
Umso erstaunlicher, dass es hierzulande einige Start-ups und längst etablierte Unternehmen gibt, die auf dem Gebiet Gebäudebetrieb und -verwaltung spannende KI-Software-Lösungen entwickelt haben. Twingz beispielsweise bedient sich energetischer Lastenkurven und Smartmeter-Daten und kann auf diese Weise feststellen, wo alte, schadhafte, nicht mehr optimal arbeitende Geräte angeschlossen sind – eine mehr als wertvolle Information im Privathaushalt, bedenkt man, dass statistisch betrachtet kaputte Wäschetrockner der häufigste Grund für Wohnungsbrände in Kontinentaleuropa sind.
Dass ein KI-unterstützter Gebäudebetrieb nicht nur Geld einsparen, sondern auch den Carbon Footprint reduzieren kann, beweist das Forschungsprojekt „PRELUDE“ in Pinkafeld. Siehe dazu Artikel auf Seite 42.
Tool für Hausverwaltung
Die Buwog wiederum setzt – in Zusammenarbeit mit Vonovia Innovation – in der internen Hausverwaltung auf ein Kommunikationstool unter dem Titel „Talking Twin“, das mithilfe von KI aus diversen Gebäudedaten relevante Steckbriefe zu sämtlichen Buwog-Objekten generiert – im wahrsten Sinne des Wortes auf Knopfdruck. „KI-Systeme haben die Möglichkeit, aus einer Vielzahl von Daten Zusammenhänge zu erkennen“, sagt Kevin Töpfer, Geschäftsführer der Buwog Group. „Dieses Know-how können wir einsetzen, um komplexe Sachverhalte zu erfassen, um Unregelmäßigkeiten im Betrieb zu identifizieren und um Reparaturbedarfe rechtzeitig zu erkennen. Dadurch können wir Eskalationen vermeiden.“
„KI ist ohne jeden Zweifel die Zukunft, zumindest dann, wenn man KI als eine Art Hilfe und Assistenz versteht, um Prozesse zu vereinfachen und zu beschleunigen.“ Carina Zehetmaier
Im Gegensatz zu bisherigen Technologien, meint Steffen Robbi, Geschäftsführer von Digital Findet Stadt, sei Künstliche Intelligenz nicht über Stabstellen implementierbar. „Wenn sich ein Unternehmen entschließt, KI einzusetzen, dann geht das nur, indem alle Abteilungen mitmachen und sich zu einer Kultur des Lernens und Ausprobierens committen. Voraussetzung dafür sind in jedem Fall eine gute digitale Dokumentation sowie ein Archiv mit guten, sauberen, hochwertig abgelegten Datensätzen. Nur dann funktioniert’s.“ Digital Findet Stadt fungiert als KI-Partner und entwickelt in Kooperation mit seinen Kund:innen Konzepte und digitale Anwendungsfälle.
„KI ist ohne jeden Zweifel die Zukunft, zumindest dann, wenn man KI als eine Art Hilfe und Assistenz versteht, um Prozesse zu vereinfachen und zu beschleunigen“, sagt Carina Zehetmaier, Geschäftsführerin von Piper One und Präsidentin von Women in AI, die am letzten Verbandstag der Gemeinnützigen einen Vortrag zu diesem Thema gehalten hat. „Allerdings nehmen sie einem nicht das Denken und Entscheiden ab. Diese Verantwortung liegt immer noch beim Menschen.“
Aktuell engagiert sich Zehetmaier für den EU AI Act, hierzulande auch besser bekannt unter KI-Verordnung. Diese zielt darauf ab, Innovation zu fördern und Schutz der Privatsphäre sowie Sicherheit der Bürger:innen zu gewährleisten. Der EU AI Act ist am 2. August 2024 in Kraft getreten, ab Februar 2025 werden die ersten Bestimmungen für Unternehmen verpflichtend. Bis dahin gibt es noch genug Zeit zu experimentieren.
In der Berresgasse hat Wien-Süd 165 geförderte Mietwohnungen errichtet, die mit allerlei Zusatzangebot von Pool bis Boulderwand einen gehobenen Lebensraum bieten.
Es ist ein österreichisches Paradoxon: Alle Parteien sprechen sich für eine Wiedereinführung der Zweckbindung der Wohnbauförderung aus. Passieren wird trotzdem nichts. Damit wird die Wohnbaufinanzierung nicht einfacher. Zusätzliche Bundes- und Landesförderungen spielen im Neubau keine Rolle. Bankdarlehen sind grundsätzlich verfügbar, aber nicht immer sinnvoll. Die Suche nach Alternativen wird intensiviert. — BERND AFFENZELLER
Stark gestiegene Bodenpreise, hohe Baupreise und gestiegene Kapitalmarktzinsen wirken aktuell wie Bremsklötze für die Immobilien- und Bauwirtschaft. Wurden 2019 noch rund 85.000 Baugenehmigungen erteilt, waren es 2023 laut Statistik Austria nur noch 47.000. Dazu kommt, dass viele genehmigte Bauprojekte in der Schublade liegen und nicht begonnen werden. Diesem Trend können sich auch die gemeinnützigen Wohnbauträger nicht entziehen.
Während 2023 noch 14.900 Wohnungen fertiggestellt wurden, was bereits um zehn Prozent unter dem Zehnjahresschnitt liegt, werden es 2024 nur noch rund 14.100 sein. 2025 erwartet der Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen sogar nur noch eine Bauleistung von 10.000 bis 11.000 Wohnungen. Entsprechend laut sind die mahnenden Worte der Branche an die Politik.
Ganz oben im Forderungskatalog steht eine Wiedereinführung der Zweckbindung der Wohnbauförderung. Wie eine aktuelle Umfrage des Bau & Immobilien Reports unter den Spitzenkandidat:innen der Nationalratswahl zeigt, sprechen sich auch alle Parteien auf Bundesebene für diese Wiedereinführung der Zweckbindung aus. Nur mäßig von dieser Idee begeistert sind allerdings die Bundesländer, was sich leicht erklären lässt. 2022 betrugen die Einnahmen der Länder aus Darlehensrückflüssen und Wohnbauförderungsbeiträgen 2,7 Milliarden Euro, die Ausgaben für die Wohnbauförderung beliefen sich aber nur auf 1,9 Milliarden Euro. Rund 850 Millionen Euro flossen in die allgemeinen Landesbudgets.
Sinkende Wohnbauförderung
„Gemessen am Bruttoinlandsprodukt sanken die Wohnbauförderungsausgaben seit 1996 von 1,3 Prozent auf nur mehr 0,4 Prozent des BIP“, kritisiert GBV-Obmann Klaus Baringer. Zusätzliche Bundes- und Landesförderungen abseits der Wohnbauförderungen spielen im Neubau kaum eine Rolle, anders in der Sanierung. „Hier sind die Umweltförderungen des Bundes und die ergänzenden Landesförderungen von großer Bedeutung“, sagt Gerlinde Gutheil-Knopp-Kirchwald, vom wohnwirtschaftlichen Referat des GBV.
Den größten Anteil im Finanzierungsmix im Neubau haben Bankdarlehen. Den Vorwurf, für die geringe Bautätigkeit bzw. eine Kreditklemme verantwortlich zu sein, wollen die Banken aber nicht auf sich sitzen lassen. „Das kann ich nicht bestätigen“, sagt Günter Hofbauer, Head of Commercial Real Estate der UniCredit Bank Austria. „Aber natürlich haben sich die Rahmenbedingungen geändert.“ Die Zinsen seien gestiegen, es brauche mehr Eigenkapital, die Nachfrage hätte in manchen Segmenten nachgelassen und die Verwertung brauche länger.
Aktuell erhält die Bank auch viele Umschuldungsanfragen von Developern, die ihre Projekte mit dem bestehenden Partner nicht umsetzen können oder wollen. „Insgesamt sind gerade deutlich weniger Neubauprojekte in Umsetzung, in der Pipeline gibt es allerdings viele Projekte“, so Hofbauer.
„Asfinag-Modell“ für den Wohnbau Martin Orner von der Volkshilfe Wien spricht sich für zusätzliche Finanzierungsinstrumente aus, die langfristige Finanzierungen mit niedrigen und stabilen Zinsen ermöglichen. „Das könnten neben EIB-Krediten für den sozialen Wohnbau auch Staatshaftungen für Finanzierungen, die niedrigere Zinsen ermöglichen, ähnlich wie bei der Asfinag.“ Notwendig wären auch neue Instrumente für komplexere Aufgaben wie z. B. die Nachverdichtung alter Siedlungen.
Keine Finanzierungsklemme
Ähnlich sieht das Gutheil-Knopp- Kirchwald. „Die Gemeinnützigen stecken in keiner Finanzierungsklemme. Sie bekommen jederzeit Bankdarlehen, weil sie eine sehr hohe Bonität haben und die Banken liquide sind.“ Wien- Süd-Vorstandsvorsitzender Andreas Weikhart bestätigt, dass Bankenfinanzierungen grundsätzlich verfügbar sind. Allerdings stellen die Finanzierungskosten seit der Zinswende im Juli 2022 für GBV eine echte Herausforderung. Zusammen mit den gestiegenen Bau- und Grundstückskosten wurde es sehr schwierig bis unmöglich, die Kostenobergrenzen, die durch die Wohnbauförderungsbestimmungen der Bundesländer festgelegt sind, einzuhalten und leistbare Wohnungen anzubieten. Deshalb wurden manche Projekte auf Eis gelegt.
Martin Orner, Mietrechtsexperte der Volkshilfe Wien, sieht das Problem der Finanzierung eher bei den gewerblichen Bauträgern. „Sie weisen gegenüber den GBV meist eine deutlich schlechtere Bonität auf, scheitern an der Finanzierung und bleiben auf zu teuer gekauften Grundstücken sitzen“, erklärt Orner.
„Die Wohnbauförderung wird im leistbaren Segment auch weiterhin eine wichtige Rolle spielen, um eine mögliche Verknappung des Angebots zu verhindern.“ Günter Hofbauer
Mögliche Einsparungen
Die Qualitätsstandards bei den aktuellen Rahmenbedingungen zu halten, wird für die Bauträger schwieriger. Andreas Weikhart plädiert dafür, technisch einfacher zu bauen, um die Instandhaltungskosten niedrig zu halten. In dem immer enger werdenden Korsett steigt auch der Stellenwert der Planung deutlich.
„Wir versuchen, die Kosten zu senken, indem wir ein Projekt immer wieder neu strukturieren und damit Preise gegeneinander abwägen. Das ist aber wiederum mit hohen Personalkosten verbunden“, sagt Weikhart. Auch Gerlinde Gutheil-Knopp-Kirchwald sieht echte Kostensparpotenziale am ehesten in der Planung. „Ein gutes Mobilitätskonzept erlaubt die Reduktion von Tiefgaragenstellplätzen, effiziente Gebäudegrundrisse und Baukörper verringern die Kosten für Erschließung und Aufzüge pro Wohnung. Verdichtete Bauweisen sowie Nachverdichtungen sparen Grundstückskosten und Flächenverbrauch.“
So hat etwa Wien-Süd bei einem aktuellen Projekt in der Berresgasse auf ein perfektes Verhältnis von Oberfläche und Volumen geachtet. So ist es gelungen, auf einem relativ kleinen Baulos in drei Einzelhäusern 165 geförderte Mietwohnungen zu errichten und den Mieter:innen zusätzliche Goodies wie Pool, Urban Gardening am Dach sowie Fitnessraum, Sauna und Boulderwand zu bieten.
Auf technologische Veränderungen in der Bauwirtschaft hofft Martin Orner von der Volkshilfe Wien. „Die Baubranche zählt nicht zu den innovativsten Branchen, sie setzt auf die gleichen Produktionsmethoden wie schon seit Jahrzehnten, fast seit Jahrhunderten.“ Mit seriellem und modularem Bauen könnte man nicht nur die Kosten senken, sondern auch aufgrund des geringeren Materialverbrauchs ressourcenschonender arbeiten.
Unterm Strich ist Gerlinde Gutheil- Knopp-Kirchwald überzeugt: „Günstig finanzieren, ist besser als billig bauen.“ Die Schwankungsbreite sei bei den Finanzierungskosten höher. Jeder Prozentpunkt niedrigerer Zinssatz schlage sich, abhängig von Darlehenshöhe und Laufzeit, etwa in einer um einen bis 1,5 Euro niedrigeren Miete nieder. „Ähnliche Preisunterschiede durch vertretbare Standardanpassungen zu erzielen, ist äußerst schwierig“, so die GBV-Expertin.
Ein Gespräch mit Architektin Sne Veselinović über gute Architektur, das Kosten- und Finanzierungsthema und leistbaren Wohnraum. — PETER REISCHER
Sie haben bei Gustav Peichl am Schillerplatz Architektur studiert. Wie weit hat er Sie als Lehrer in Ihren Arbeiten geprägt oder beeinflusst?
Das Prägendste war, dass er kein Dogmatiker war und er verschiedene Ansichten gebührend anerkannt hat, wenn die Qualität der Arbeit seiner Meinung nach „etwas hatte“, also „gut“ war. Er war offen für die verschiedenen Herangehensweisen an den Entwurf. Es war damals eine eher von Männern dominierte Studienrichtung, dennoch habe ich die Studienjahre bei Gustav Peichl sehr geschätzt.
Wie finden Sie diese Männerdominanz in der Architektur?
Nicht gut, da tut sich viel zu wenig. Es studieren zwar heute bereits mehr Frauen als Männer an der TU Architektur, aber der Sprung von Frauen in die Selbstständigkeit findet dann nur sehr schwer und spärlich statt.
Hat etwas in Ihrer Studienzeit schon Diskussionen und ein Denken über Finanzierungen/Baukosten gegeben? Wurde dahingehend auch etwas vermittelt?
Nein, es gab während meiner Studienzeit keine Diskussionen darüber, und es wurde auch nichts dazu vermittelt. Meiner Meinung nach ist es wichtig, während des Studiums die Kreativität zu fördern und nicht schon mit Einschränkungen zu operieren, jedoch sollte vermittelt werden, dass man diese Themen im Berufsleben zu erwarten hat.
Sne Veselinović, geboren 1966 in Serbien, absolvierte ihr Architekturstudium an der Akademie der bildenden Künste Wien in der Meisterschule von Gustav Peichl. Seit 1994 ist sie als freiberuflich arbeitende Architektin tätig. 2008 gründete Sne Veselinović die Architektin Sne Veselinović ZT GmbH, die sich auf städtebauliche Studien, Projekte im geförderten und frei finanzierten Wohnbau, Bildungs- und Gesundheitseinrichtungen sowie Büro- und Industriegebäude spezialisiert.
Welche Parameter und welche Kriterien haben Sie, um ‚gute, qualitative Architektur‘ zu bestimmen und zu machen?
Wer in der Architektur tätig ist, versucht, seinen Ansprüchen bei der Aufgabenstellung gerecht zu werden. Ich glaube aber, dass Architektur erst nach einer gewissen Zeitspanne bewertet werden kann und soll. Von meinen Bauten denke ich, dass zwei oder drei auch in den nächsten 20 Jahren Bestand haben werden. Wenn man für anonyme Nutzer:innen einen Wohnbau errichtet, ist man als Architektin schon verpflichtet, eine Vielzahl von Grundriss- und Wohnmöglichkeiten anzubieten.
Also eine Vielfalt zu generieren, um Qualitäten für die Bewohner:innen zu bieten. Ich maße mir nicht an, für die Vielzahl von Menschen nur wenige Grundrisstypen zu offerieren. Aber in dieser Diskussion vermisse ich, dass nicht mehr über Schönheit gesprochen wird.
Was ist denn Schönheit (in der Architektur)?
Für mich kann Schönheit verstören oder auch harmonisch wirken. Kunst – ein Begriff, den ich bei meinen Kriterien für gute Architektur hinzufügen möchte – kann und soll einen Diskurs auslösen. Ein Kriterium ist auch die Tatsache, wenn die Nutzer:innen mit der Architektur ‚zusammenwachsen‘, sich mit ihr identifizieren. All das ist „schön“!
Wo versuchen Sie, die Kunst einzubeziehen?
Ich arbeite sehr gerne mit Farben und mit räumlicher Lichtführung, auch das Haptische und die Materialität helfen mir, einen künstlerischen Anspruch zu verwirklichen. Ich vermisse generell Kunst am Bau und arbeite sehr gerne mit Künstler:innen zusammen. Leider ist das sehr selten.
Warum?
Das ist eine Budgetfrage. Bei zwei Projekten ist es mir bis jetzt gelungen, Kunst am Bau einzuplanen.
Welche Architekt:innen sind Vorbilder für Sie?
Louis Kahn mit seinem Salk Institute ist ein sehr berührendes Projekt für mich. Aber auch Oscar Niemeyer hat mich sehr beeindruckt. Bei den heutigen Architekturschaffenden tue ich mir sehr schwer, Vorbilder zu nennen.
Wie lassen sich zum Beispiel viele Grundrissvarianten für eine gute Architektur finanzieren?
Prinzipiell muss man die Haltung haben, dass man – wenn man auch im geförderten Wohnbau tätig ist – mit Architektur nicht reich wird. Man muss, um den vielfältigen Ansprüchen gerecht zu werden, kämpfen. Wohnbau ist immer ein Bekenntnis zum Gemeinwohl, eine soziale, politische, humanistische Haltung.
Ich versuche, da einen Beitrag für die Menschen, die nicht privilegiert sind, zu leisten. Dieser Teil der Architektur ist Selbstausbeutung. Ich arbeite daher auch im frei finanzierten Wohnbau und für Privatprojekte.
Die Sozialbauten Ziedlergasse und Gastgebgasse sind städtebaulich sehr interessant. Die Drehung des Baukörpers mit den sich ergebenden Sichtachsen offenbart gewisse Prinzipien von Camillo Sitte: bewusst oder Zufall?
Lange Sichtachsen, räumliche Verbindungen und Übergänge sind mir sehr wichtig. Proportionen und Körperverteilungen entwickeln sich im Städtebau erst durch viele Skizzen und Überlagerungen bis hin zum Modell. Das Fließen des Raumes ist bei diesen zwei Solitärgebäuden sehr wichtig, es entstand im Prozess.
Haben sich diese beiden Projekte für Sie als Architektin ausgezahlt?
Ab circa 40 Wohneinheiten kann man damit leben. Wir machen ja die gesamte Planung, bis auf die örtliche Bauaufsicht, also auch die Ausführungsund Detailplanung. Denn für ein gutes Gelingen der Architektur muss es auch eine Detailkultur geben. Ab 100 Wohneinheiten zahlt sich ein Projekt für Architekt: innen aus.
Was ist für Sie leistbarer Wohnraum?
Er muss monetär für die Nutzer:innen leistbar sein. Es gibt ja – neben der Objektförderung im geförderten Wohnbau – die Subjektförderung zur Unterstützung minderprivilegierter Nutzer: innen. Da werden – durch die Stadt Wien z. B. – Menschen unterstützt, damit sie sich das Wohnen in geförderten Wohnbauten auch leisten können.
Brauchen wir in Wien angesichts der enormen Leerstände noch neuen Wohnraum?
Die Frage ist, ob dieser Leerstand auch ein leistbarer Wohnraum ist. Wien wächst, also brauchen wir Wohnraum. Nachverdichtung im Wohnbau ist sehr wichtig, da geht noch viel mehr, Dachbodenausbauten alleine genügen da nicht.
Was halten Sie bezüglich Kosten/Nutzenrechnung von der Smart-Wohnung?
Es ist verständlich, dass aufgrund der laufenden Kosten sehr kompakte Wohnungen notwendig sind. Es bedarf aber einer Evaluierung, wie viel Prozent in einem Sozialbau treffsicher sind. Als Kompensation offerieren wir ja Sozial- und Gemeinschaftsbereiche, die von allen genutzt werden können. Smart-Wohnungen sind nicht von den Baukosten her billiger, sie sind aber für die Nutzer:innen leistbarer.
Angesichts der ständig steigenden (Bau-)Kosten – Wer macht heute das Geschäft?
Im geförderten Wohnbau haben wir das Gemeinnützigkeitsprinzip, das ist wichtig. Es verhindert Spekulationen. Natürlich gibt es Investorenarchitektur, das finde ich schrecklich. Im geförderten Wohnbau haben wir Qualitätssicherungsinstrumente, die gut greifen. Die gibt es durch Qualitätsbeiräte für Quartiere auch nunmehr im frei finanzierten Wohnbau. Den Profit der Generalunternehmer kann ich nicht beurteilen.
Wie gehen Sie mit dem „Sparstift“, der ja in beiden Wohnbaubereichen allgegenwärtig ist, um?
Ich versuche, meine Entwürfe so zu planen, dass immer noch Möglichkeiten der Optimierung, der Verbesserung gegeben sind. In die Einreichung geht man mit dem vollen Programm aller Qualitäten, so kann man später immer etwas korrigieren, um den Wünschen der Bauherrschaft entgegenzukommen. Es ist immer ein Abwägen: Was muss unbedingt erhalten bleiben, was ist modifizierbar und was kann man streichen.
Wie halten Sie es mit der Nachhaltigkeit in der Architektur?
Ich finde es problematisch zu sagen: „Die Zukunft in der Architektur ist nur der Holzbau.“ Jede Art von Fundamentalismus ist kritisch zu betrachten. Es gibt nicht nur schwarz und weiß, sondern eben auch die Zwischentöne. Schon bei Vitruv ist von Nachhaltigkeit zu lesen.
Willda Wohnen: Der Wildgarten ist ein elf Hektar großes Quartier mit einer Vielzahl an Wohnvarianten.
Vor zehn Jahren wurde das Europan-Projekt Wildgarten konzipiert. Zwei Baugruppen des gemeinnützigen Bauträgers Schwarzatal – einmal als gefördertes Wohnheim, einmal als frei finanziertes Eigentum – geben Anlass, sich vor Ort zu begeben und die beiden Projekte wirtschaftlich unter die Lupe zu nehmen. Ein Lokalaugenschein. — WOJCIECH CZAJA
Wir treffen einander im Hof, setzen uns zum Gespräch in die Gemeinschaftsküche, dann raus auf die Terrasse, wunderschönes Wetter, die Sonne knallt vom Himmel, es ist mucksmäuschenstill, im Hintergrund rascheln und knabbern die Kaninchen im Stall, schauen uns die Food-Coop und den Coworking- Space an, am Ende geht’s mit dem Lift hinauf in den fünften Stock, wo sich auf Top 15 eine Gästewohnung befindet, nebenan eine begrünte Dachterrasse und eine kleine Bibliothek mit Feuerstelle und Saunakabine für kalte Wintertage, von den Bewohner:innen liebevoll Saunathek genannt.
„Es ist ein schönes, selbstständiges Wohnen mit hoher Lebensqualität, und ich habe das Gefühl, dass wir uns alle gut einbringen und verwirklichen konnten“, sagt Constanze Kutzner. „Ich wohne allein hier, die Baugruppe ist für mich eine Art Großfamilie.“ Die 60-jährige Architektin aus Berlin hat sich schon vor langer Zeit für die Baugruppe Willda Wohnen entschieden, hat bei den ersten Besprechungen teilgenommen, als nicht einmal noch der Verein gegründet und die Baugruppe rechtlich formiert war. Gemeinsam mit ihren frühen Partnern hat sie das Programm mitentwickelt, ein sehr ambitioniertes sogar, um beim 2016 ausgeschriebenen Bauträger-Wettbewerb überhaupt reüssieren zu können.
Rosegarden: Architekt Georg Baldass und Senka Nikolic von der Schwarzatal freuen sich über das üppige Grün – und die gelungene Realisierung der Baugruppenprojekte, trotz finanzieller Hürden.
„Geplant war das Wohnprojekt als ökologisches Vorzeigebeispiel mit massiver Ziegelbauweise, Hanfdämmung und Dickputz, doch leider sind wir in der Ausschreibung mitten in die Krise hineingeschlittert, die Baukosten sind explodiert, und plötzlich lagen wir zwei Millionen Euro über unserem Budget“, erzählt Kutzner. „Also mussten wir – mit einem weinenden Auge, wohlgemerkt – umplanen und neu ausschreiben.“
Das Resultat ist ein klassischer Stahlbetonbau mit Vollwärmeschutzfassade, aber immerhin großen Fenstern und hochwertig ausgebildeten Details bei Brüstungen und Balkonen. Vor allem aber ist es gelungen, die räumlichen und gemeinschaftlichen Qualitäten des Projekts zu erhalten und in die neue Version hinüberzuretten.
Massive Einsparungen
Während der Einsparungs- und Umplanungsphase der insgesamt 20 Wohneinheiten ist rund die Hälfte der Leute abgesprungen. Zum Glück jedoch habe das Projekt als Ganzes niemals gewackelt, erzählt Kutzner. Das liege zum einen am harten, engagierten Kern der Baugruppe, zum anderen aber auch an der guten Betreuung durch realitylab, einszueins architektur (Projektleitung Lisa Fleißner) sowie durch den gemeinnützigen Bauträger Schwarzatal. Eine der Nutznießer:innen dieser disruptiven Phase ist Therese Garstenauer. Die 50-jährige Historikerin ist mitten im Prozess eingesprungen und hat mit ihrer Familie eine frei gewordene, 90 Quadratmeter große Wohnung übernommen.
Der Wildgarten Der Wildgarten ist ein grünes, autofreies, elf Hektar großes Stadterweiterungsgebiet in Wien-Meidling, das als Resultat eines Europan-Wettbewerbs 2014/2015 nach Plänen des spanischen Büros arenas basabe pacios arquitectos in Kooperation mit dem Wiener Büro Buschina & Partner realisiert wurde. Unter der Leitung der eigens gegründeten Wildgarten- Entwicklungs-GmbH und der ARE Austrian Real Estate wurden rund 1.100 Wohnungen für insgesamt 2.300 Menschen errichtet, und zwar in einem Mix aus Miete und Eigentum, aus gefördert und frei finanziert. Neben den beiden Baugruppen Willda Wohnen und Rosegarden wurden auch die Wohnhäuser Que[e]rbeet (Bauträger EBG, Bauplatz 19) und mietgestalten (Bauträger egw, Bauplatz 21/22) als Baugruppe realisiert. - wildgarten.wien - willdawohnen.at - rose-garden.at - schwarzatal.at - ebg-wohnen.at - egw.at
„Wir sind heute eine recht starke, gut vernetzte und auch wirklich gut funktionierende Baugruppe“, so Garstenauer, „und dadurch, dass wir das Projekt der Schwarzatal abgekauft haben und de facto im Eigentum errichtet haben, ist die Gruppe der hier Wohnenden – allein schon aus finanziellen Gründen – wahrscheinlich homogener als anderswo.“ Bei den meisten der 31 Bewohner:innen handelt es sich um Akademiker:innen, großteils in der Altersgruppe 40 bis 50, hinzu kommen 20 Kinder zwischen ein und 18 Jahren.
Zu den Fakten: Entwickelt und auf Schiene gebracht wurde das Projekt mit der Adresse Mona-Lisa-Steiner- Weg 12, Bauplatz 6, mitten in der Wohnsiedlung Wildgarten von der Schwarzatal, die in den ersten Jahren in finanzielle Vorleistung gegangen ist. Das reale Investment der Baugruppen- Mitglieder war zu Beginn lediglich Zeit und Energie.
Im Herbst 2020 hat sich die Situation verändert: Auf Basis des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG § 15a) wurde ein Kaufpreis in der Höhe von brutto 8,09 Millionen Euro ermittelt und das gesamte Projekt an den Verein Willda Wohnen überlassen. Bis auf die Mängelbehebungsphase, die nun abgeschlossen ist, hat die Schwarzatal mit dem Projekt nun keine Verbindung mehr. Um die Hausverwaltung kümmert sich die Baugruppe selbstständig.
Verein als Kreditnehmer
Eigentümer ist nun der Verein Willda Wohnen. Mit dem Kreditgeber Raiffeisenkasse Gunskirchen, die bereits viel Erfahrung mit der Finanzierung von Baugruppenprojekten hat, wurde ein Eigenmittelanteil in der Höhe von 20 bis 25 Prozent vereinbart. Der Rest wird über einen teils fix, teils variabel verzinsten Kredit mit einer Laufzeit von 30 Jahren abbezahlt. Die Tilgung erfolgt über monatliche Zahlungen der Wohnparteien an den Verein, wobei sich die Höhe der Beträge an der jeweiligen Wohnnutzfläche orientiert. Besonderheiten der einzelnen Wohnungen – Stockwerk, Aussicht oder Anzahl der Himmelsrichtungen wie in einigen anderen Baugruppen – oder Anteile an Allgemeinflächen wie etwa Gästewohnung, Coworking-Space oder Saunathek wurden in der Berechnung nicht berücksichtigt.
In den letzten drei Jahren seit Fertigstellung gab es im Willda Wohnen drei Wohnungswechsel, wobei jene Interessent: innen, die über klassische Inserate in Print- und Online-Medien auf das Projekt aufmerksam wurden, wie Garstenauer erzählt, über das rechtliche Modell der Baugruppe überrascht und irritiert gewesen seien. Die meisten Eigentumssuchenden hätten ein Problem damit, dass sie nicht im Grundbuch aufscheinen und dass etwaige Wertsteigerungen von Grund und Boden mit dem zuständigen Arbeitskreis der Baugruppe berechnet würden. Die besten Matches gebe es stets mit gleichgesinnten Interessent:innen der Plattform „Gemeinsam Bauen & Wohnen“.
„Was die Wirtschaftlichkeit des Projekts betrifft, so haben wir mit den damaligen Umplanungen und mit diversen Eigenleistungen, was etwa Hausverwaltung und Freiraumgestaltung (nach einem Konzept von Yewo) betrifft, gut die Kurve gekratzt“, meint Constanze Kutzner. Einen massiven Kritikpunkt muss sie allerdings loswerden: „Der gesamte Wildgarten ist als autofreie Wohnsiedlung konzipiert, eine Art urbane Insellösung, umgeben von S-Bahn, Friedhof, Gewerbegebieten und Kleingartenvereinen, und aus diesem Grund haben wir hier keinerlei Laufkundschaft. Dennoch waren die Bauträger und Baugruppen gezwungen, in ihren Projekten gewerbliche Einheiten vorzusehen. Das ist in Anbetracht der Umstände unlogisch und im Alltag wirtschaftlich kaum darstellbar.“
Baugruppe mit Minus-Geschäften
Der Coworking-Space sei unterbesetzt und dementsprechend ein Minus-Geschäft, der Weg von der Anlieferung bis zur Food-Coop sei steil und umständlich, und auf einigen anderen Bauplätzen rundherum seien in der Vergangenheit einige gewerbliche Anmeldungen aufgrund eines Zufahrtsverbots gescheitert. In einem Fall sogar wurde einem bereits angesiedelten Installateur-Unternehmen die Zufahrts- und Zuliefererlaubnis seitens der Stadt Wien verweigert.
„Autofreie Wohnsiedlungen sind eine tolle Sache“, so Kutzner, „aber man kann von so speziellen Typologien nicht das Gleiche verlangen wie von einer klassischen Wohnsiedlung mit Passanten, Autoverkehr und Laufkundschaft. Dass das in der Stadtplanung nicht differenziert behandelt wird, halte ich für einen Fehler.“ Lediglich die Vermietung der Gästewohnung an Bewohner:innen der gesamten Wildgarten- Siedlung erfreue sich großer Beliebtheit und sei ökonomisch zufriedenstellend.
Ratlos ist die Baugruppe Willda Wohnen auch hinsichtlich ihrer neu installierten Photovoltaik-Anlage am Dach. Ein Jahr nach Besiedelung habe sich das Vereinsbudget so weit erholt, dass sich die Bewohner:innen die Errichtung einer 50 kW Peak großen PVAnlage auf zwei Dachflächen leisten konnten. Kutzner: „Die Installation ist längst abgeschlossen, wir hätten schon lange Strom für den Eigenbedarf produzieren können, aber nein, die Wiener Netze haben bis heute den Vertrag nicht unterschrieben und lassen uns seit Monaten zappeln.“
Angesichts der akuten Klimakrise und der öffentlichen Ermunterung zu ökologischem Zivilengagement ist so eine ignorante Vorgehensweise nur schwer nachvollziehbar.
Baugruppen-Bewohnerin Constanze Kutzner schätzt das Großfamilien-Feeling in Willda Wohnen.
Romantischer Rosengarten
Ein paar Gassen weiter, Silberlindenweg 4, Bauplatz 10, befindet sich eine weitere Baugruppe, und zwar der sogenannte Rosegarden, ebenfalls von der Schwarzatal errichtet. Im Gegensatz zu Willda Wohnen jedoch handelt es sich dabei um ein mit geförderten Mitteln errichtetes Mietwohnheim. Die Bebauung besteht aus einem sechsgeschoßigen Baukörper in der Mitte und drei benachbarten, dreigeschoßigen Pavillons rundherum. Die Bauweise umfasst Stahlbetondecken, Fassaden aus Hohlblockziegeln sowie eine konventionelle Wärmedämmung. Durch die Typologie mit Maisonette-Wohnungen konnten die drei niedrigen Baukörper ohne kostspielige Lifte ausgeführt werden. Das Projekt wurde mit dem IBO Ökopass ausgezeichnet.
„Nachdem wir hier dem Förderdeckel unterliegen, mussten wir mit den Baukosten sehr sparsam umgehen“, erklärt Architekt Georg Baldass, der gemeinsam mit seiner Partnerin Mihaela Ionescu das Büro Baldassion Architektur betreibt. Für die Baugruppenbetreuung war die Wiener Soziologin Ana Rogojanu zuständig. „Daher hatten wir bei Bauweise und Baustoffen auch nicht mehr Spielraum. Umso mehr freut es uns, dass wir einen großen Wohnsalon sowie einen unterirdischen Gymnastik- und Gemeinschaftsraum errichten konnten.“
Im Wohnsalon, der mit Küche, Esstisch, Sofalandschaft und vorgelagerter Terrasse ausgestattet ist, wird in der Tat gewohnt, gekocht, gegrillt, gegessen und gespielt. Zudem dient der große Raum im Erdgeschoß den Kindern und Jugendlichen als Nachmittagsraum für Hausübungen sowie als Versammlungsstätte für Baugruppen- Besprechungen. Eine Etage tiefer, zu erreichen über einen abgegrabenen Patio mit begrünter Böschung, gibt es einen schallisolierten Gemeinschaftsraum für Yoga, Tanz, Boxen, Musik und Gesangsgruppen. Auffällig ist die offene, naturbelassene Freiraumplanung von Thomas Proksch, die sich zwischen alledem wie ein wilder, scheinbar verwunschener Rosengarten mit Schotterwegen und hölzernen Palisaden durchschlängelt.
Gemeinsam statt einsam steht bei der Baugruppe Willda Wohnen an erster Stelle.
Unverhoffte WGG-Novelle
Auch im Projektprozess des Rosegardens gab es vor einigen Jahren einen schwarzen Moment. Dieser betrifft jedoch nicht das Thema Baukosten, sondern eine überraschende, unverhoffte Novellierung des WGG im August 2019, die zwar nach wie vor eine Veräußerungsoption an Einzelmieter:innen, also an natürliche Personen gestattet, laut §§ 8, 15b und 15f aber nicht mehr an juristische Personen wie etwa Vereine, wie dies kurz zuvor noch im Fall von Willda Wohnen möglich war. Durch die Änderung im WGG ist ein Großteil der Baugruppe, die im Sinne hatte, Eigentum zu begründen, kurzfristig abgesprungen.
„Fast die gesamte Baugruppe hat sich damals aufgelöst und neu formiert“, sagt Andreas Zettl, Physiker an der Universität Wien, der mit seiner Frau und seinen beiden Kindern eine knapp 100 Quadratmeter große Wohnung bewohnt. „So sind wir ins Spiel gekommen. Für uns stand die Eigentumsbegründung nie im Vordergrund. Nach einigen Jahren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien haben wir uns – zurück in Wien – einfach nur nach einer intensiv gelebten Gemeinschaft gesehnt. Tatsächlich ist der Rosegarden mehr als bloß die Summe von 30 Wohnungen. Es ist ein intensives soziales Miteinander.“ Für Feste, Versammlungen und exklusive Buchungen der Gemeinschaftsräume kommuniziert die Mieter:innen-Community über Slack und Nextcloud.
Und was sagt die Schwarzatal selbst zu den beiden Baugruppen- Projekten, die im direkten rechtlichen und wirtschaftlichen Vergleich unterschiedlicher nicht sein könnten? „Ich kann gut nachvollziehen, dass die Baugruppe Rosegarden Eigentum begründen wollte und aufgrund der WGGNovellierung dann enttäuscht war“, sagt Senka Nikolic, Prokuristin und Leiterin Projektentwicklung beim gemeinnütziger Bauträger Schwarzatal. „Doch mit der Novelle waren uns die Hände gebunden, und im Sinne der Gemeinnützigkeit macht die Änderung der rechtlichen Rahmenbedingungen durchaus Sinn.“
Rosegarden: Ein wenig kontrollierter Wildwuchs macht den Stadtteil zu einer Oase.
Emotionale Prozesse
Auf die Frage, ob die rechtliche Form für einen Bauträger einen relevanten Unterschied mache, meint Nikolic: „Bei einem frei finanzierten Projekt hat man vielleicht etwas mehr finanziellen Spielraum als bei einem geförderten Wohnheim, allerdings sind die Differenzen gering. Denn auch beim Willda Wohnen gab es seitens der Baugruppe einen eigens definierten budgetären Deckel, an den wir uns in der Projektentwicklung alle zu halten hatten. Die Baukosten-Explosion hat gezeigt, dass nicht alle Wünsche realisierbar sind, dass man auch in einem frei finanzierten Eigentumsprojekt bei Bedarf zurückstecken und sich neu orientieren muss. So ein Umdenken ist natürlich emotional aufreibend.“
Mit der Zeit, meint Senka Nikolic, werde man auch als Bauträger immer sattelfester. Steckte die Schwarzatal beim Willda Wohnen noch in den soziokratischen Kinderschuhen, entwickelt sie aktuell ihr bereits 15. Baugruppen- Projekt. „Man wird cooler, gelassener und kompetenter, was die Zusammenarbeit mit so großen Planungsgruppen betrifft. Aus meiner bisherigen Erfahrung kann ich heute sagen: Wer sich vor allem für die Begründung von Eigentum interessiert, der ist hier tendenziell falsch. Dazu gibt es geeignetere Rechtsformen. Wer sich hingegen für ein Leben in Gemeinschaft interessiert, der wird in einer Baugruppe fündig und glücklich.“
Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI)
Das Thema Wohnen ist ein medialer und politischer Dauerbrenner. Immer wieder erstaunt es die fachkundigen Beobachter:innen, welche Ideen von welcher Seite lanciert werden, um vermeintliche oder tatsächliche Problemstellungen am Wohnungsmarkt zu bekämpfen. Die Leerstandsabgabe gehört definitiv zu jenen Instrumenten, die nach Einschätzung vieler Expert:innen keine große Wirksamkeit hat, wie sich in der medialen und politischen Diskussion anlässlich der jüngsten parlamentarischen Initiative wieder gezeigt hat.
Schon die Vorgeschichte zur jüngsten Verfassungsnovelle ist bemerkenswert: Aus zuverlässigen Quellen wird berichtet, dass die verfassungsrechtliche Absicherung der Leerstandsabgabe nicht allein eine Priorität des grünen Koalitionspartners gewesen wäre, sondern auch auf dem Wunschzettel mehrerer ÖVPgeführter Bundesländer stand. Nach der im April im Nationalrat beschlossenen Novelle der Bundesverfassung, die den Bundesländern im Hinblick auf eine „angemessene Höhe“ der Leerstandsabgabe eine Einhebung effektiv ermöglicht, zeichnet sich bis dato keine einheitliche Linie ab.
Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI), der ÖVI Immobilienakademie und der ImmoZert GmbH. Jurist (Referent, Universitätslektor sowie Buchautor, u. a. Knittl/Holzapfel Maklerrecht Österreich) und Musiker (Konzertorganist) www.ovi.at, www.antonholzapfel.at
Die „Flächenbundesländer“ Niederösterreich und Oberösterreich haben schon klargestellt, dass sie keine derartige Abgabe einführen werden, da sowohl der Schutz des Eigentumsrechts an sich als auch unklare Auswirkungen und vor allem ein hoher administrativer Aufwand dem entgegenstünden, auch Wien denkt vorerst nicht daran, in der Steiermark gibt es sie bereits.
Problematisch sind vor allem die fehlende Datenlage und unklare Definitionen. Wann gilt eine Wohnung als leer stehend? Wie viele Wohnungen sind nicht einmal teilweise genutzt? Persönlicher Bedarf in der Familie kann genauso ein Grund sein dafür wie auch Unvermietbarkeit, vor allem in wirtschaftlich schwachen ländlichen Regionen Österreichs. Auch die zunehmende Rechtsunsicherheit bei Mietvertragsvereinbarungen (Stichwort Klauselentscheidungen zur Wertsicherung) bringt Eigentümer: innen dazu, in dem einen oder anderen Fall ihre Immobilie nicht mehr zu vermieten.
Nach der jüngsten Verfassungsnovelle liegt es nun an den Landesgesetzgebern, die Definitionen von Leerstand überhaupt einmal klarzustellen. Wie auch immer diese lauten werden: Die vom Momentum Institut immer wieder zitierte Mobilisierung von fast 200.000 Wohnungen ist eine Behauptung, die mit der Realität am Markt in keiner Weise in Einklang zu bringen sein wird.
Mit der Leerstandsabgabe vermengt wird eine zweite Abgabe, die in mehreren Bundesländern schon als Einkunftsquelle der Kommunen identifiziert wurde, es geht um die sogenannte Zweitwohnsitzabgabe, wie sie in Tirol, Vorarlberg und in Salzburg unterschiedlicher Ausprägung und Höhe schon seit ein, zwei Jahren eingeführt wurde. Manche Regelungen setzen derzeit auf eine Selbsterklärung der Eigentümer: innen, deren Immobilie mehr als 26 Wochen im Jahr leer steht und/oder keine Hauptwohnsitzmeldung hat.
Argumentiert wird damit, dass den Kommunen Einkünfte entgehen, Aufwendungen aber sehr wohl zu tätigen sind. Dennoch wird die Zweitwohnsitzabgabe kein Lenkungsinstrument gegen zu hohen Leerstand sein. Zumindest sporadisch, aber regelmäßig dient diese Immobilie den Wohnbedürfnissen der Eigentümer:innen. Für einen Hauptwohnsitz und eine damit einhergehende sinnvolle Vermietung sind solche Liegenschaften oftmals in der falschen Lage angesiedelt.
Damit wird das Problem auch schon näher fassbar: Die Ursachen für allfälligen Leerstand sind ganz anders gelagert. Fehlende barrierefreie Nutzbarkeit von Bestandsimmobilien, mangelnde Attraktivität von Ortskernen, Abwanderung in die Ballungszentren, sind nur einige Aspekte, die ausschlaggebend für eine Verwaisung von Ortskernen ist.
Wenn man die „lost places“ in vielen österreichischen Gemeinden betrachtet, wird man mit einer Leerstands- oder Zweitwohnsitzabgabe nicht weit kommen. Auch die von manchen Bundesländern ins Treffen geführte Baulandmobilisierung greift zu kurz. Eine stringente, gesamthafte Raumplanung wäre der erste Schritt in die richtige Richtung.
Das 79. Symposium: „Die Zukunft des Wohnens“ widmete sich dem Thema Bestand – die Halle am Nordwestbahnhofareal, Schauplatz der Klima Biennale Wien, bot den passenden Rahmen.
Baustelle Bestand – sanieren, weiterbauen, verdichten – war das Thema des 79. Symposiums: „Die Zukunft des Wohnens“ in Kooperation mit dem Standard. Der Andrang und das Interesse war groß, gefordert wurden ein höheres Verantwortungsbewusstsein der Eigentümer:innen und vor allem praktikable und unverzüglich realisierbare Lösungen. — GISELA GARY
Nach der Führung durch die Ausstellung der Klima Biennale erläuterte Renate Hammer vom Institute of Building Research & Innovation das Forschungsprojekt zu dem Bachpotenzial Wiens als möglicher Weg, um die Stadt besser kühlen zu können. Das vierjährige, vom Klima- und Energiefonds geförderte Projekt „ProBach“, untersucht die Durchflussmengen und die unterirdischen Verläufe der Wienerwaldbäche und wie diese wieder an die Oberfläche gebracht werden könnten.
Sithara Pathirana, Programmleitung der Klima Biennale Wien, begrüßte die mehr als 100 Teilnehmer:innen.
Heike Oevermann, TU Wien, Professorin für Denkmalpflege und Bauen im Bestand, lieferte den Einstieg mit einem Appell zu einem radikalen Umdenken: „Die Bauwirtschaft denkt immer noch nicht in Lebenszyklen eines Gebäudes – die Bausubstanz muss so lange wie möglich erhalten werden. Dabei ist jedoch das ,Wie‘ entscheidend.“ Oevermann spricht vom Spannungsfeld zwischen Schutz und Veränderung sowie der Komplexität der Anforderungen und spricht sich für Langzeitbetrachtungen aus, die alle Aspekte eines Bauwerks umfassen – von den Materialien bis zur Funktion.
„Wir bewegen uns im Spannungsfeld zwischen Schutz und Veränderung und der Komplexität der Anforderungen.“ Heike Oevermann
„Wertschätzung, Wissen, Suffizienz, Prozesse und Innovation sind für mich dabei die wichtigsten Ansätze“, so Oevermann. Zum Potenzial, CO₂ zu reduzieren, plädiert Oevermann für eine Pro-Person-Berechnung und nicht pro Quadratmeter: „Denn nicht die Energieeffizienz ist das Thema, sonder die Vermeidung von fossiler Energie.“
„Wenn alle Bäche und Flüsse Wiens wieder freigelegt werden, könnten wir die Stadt um einige Grad runterkühlen“, so ein erstes Fazit zum Forschungsprojekt „ProBach“ von Renate Hammer, Institute of Building Research & Innovation.
Johannes Pressl, Gemeindebund-Präsident und Birgit Sandler, 1. Vizebürgermeisterin Leoben, nahmen in der Debatte das Wohnbaupaket unter die Lupe, für Birgit Sandler sind jedoch 220 Millionen Euro für die Sanierung einfach zu wenig. Ähnlich auf keine Einigung kamen die beiden Politiker:innen betreffend Leerstandsabgabe – „Wie hoch muss die sein?“ – am besten bemessen nach dem Wert der Immobilie, so Pressl.
Stellenwert Stadtplanung
Der Diskussion stellten sich Renate Hammer, Daniela Huber, Abteilungsleiterin der Sozialbau AG, Julia Lindenthal, Architektin und Wohnbauforscherin am Österreichischen Ökologie-Institut, Isabella Wall, Gesellschafterin bei Trimmel Wall Architekten ZT GmbH und Cilli Wiltschko, Abteilungsleiterin Projektentwicklung wbv-gpa.
Für Wiltschko ist das Thema Sanierung klar ein Verantwortungsbereich der Stadtplanung, der Stellenwert muss gesteigert werden: „Aber auch in puncto Widmung brauchen wir mehr Bewegung, es muss auch in bereits erschlossenen Bereichen mehr gebaut werden dürfen – mehr Volumen, mehr in die Höhe.“ Für die Sozialbau längst selbstverständlich: „Wir setzen stark auf Verdichtung. Doch wir müssen als GBV kostengünstig bauen, das ist gerade beim Nachverdichten oft ein Thema. Aber in der Sanierung treiben auch die Normen und diverse Auflagen die Kosten.“
Sanierung muss forciert werden – so das Fazit der Diskussionsrunde: Daniela Huber, Abteilungsleiterin der Sozialbau AG, Isabella Wall, Gesellschafterin bei Trimmel Wall Architekten ZT GmbH, Cilli Wiltschko, Abteilungsleiterin Projektentwicklung wbv-gpa, Renate Hammer, Architektin und Institute of Building Research & Innovation und Julia Lindenthal, Architektin und Wohnbauforscherin am Österreichischen Ökologie-Institut.
Wall führte als Positivbeispiel die Sockelsanierung in Wien an. Die Frage von Hammer, ob denn Neubau billiger ist, beantworten die Praktikerinnen mit einem klaren Nein. Hammer erläutert: „Die Umbauordnung von Niedersachsen erlaubt, dass bestimmte Ziele aus den Normen und Auflagen nicht gelten – das finde ich eine gute Lösung.“ Einig war sich die Runde, dass Neubauten auch mehr Emissionen bedeuten – ein klares Signal für Lindenthal, dass die Sanierung forciert werden muss. Das Weiterbauen und Erhalten der Stadt und ihres Bestands ist komplex, aber machbar, so die optimistische Botschaft des Symposiums.
Tischfrage: Wie können Sanierungsprojekte für Bauherr:innen wie auch Mieter:innen attraktiver gemacht werden, um den Nachhaltigkeitsansprüchen zu entsprechen?
„Förderungen müssen stärker auf den Bestand ausgerichtet werden, und wir brauchen einen verpflichtenden Leerstandskataster. Ebenso braucht es eine gesellschaftliche Debatte darüber, dass die Transformation die Stadt weiterentwickeln darf.“
— Klaus Wolfinger, Wolfinger Consulting GmbH, Bauträgersprecher und Vize-Präsident ÖVI
„Sanierungsprojekte werden dann erfolgreich, wenn alle Beteiligten persönlich abgeholt werden. Zudem brauchen wir Instrumente, dass eine Wertschöpfung für allen Beteiligten erfolgt – dazu brauchen wir gesetzliche und fördertechnische Veränderungen.“
— Thomas Belazzi, Baugsund
„Es braucht mehr Information und PR für Eigentümer:innen, damit diese den Wert und den Mehrwert für alle durch die Sanierung verstehen.“
— Andreas Kallischek, Subito Projektmanagement GmbH
„Die Sanierungsförderungen müssen erhöht werden, da ist die Politik gefordert. Wichtig ist, dass die Mieter:innen in ihrer Wohnung bleiben können müssen. Die Partizipation ist dabei ein Erfolgsweg.“
— Lukas Oberhuemer, wohnbundconsult
„Eigentümer:innen und Mieter: innen müssen ins Boot geholt werden und wir müssen eine interdisziplinäre Beratung als Entscheidungsgrundlage bieten.“
„Raus aus dem Paragrafendschungel ist unsere Devise, damit Sanierungen auch leistbar werden.“
— Georg Prack, Die Grünen, Wien
„Es müssen Anreizsysteme geschaffen werden – aber auch das Mindset muss verändert werden. Öffentliches Contracting wäre noch eine Option.“
— Beatrice Unterberger, Mischek Bauträger
„Eigentum verpflichtet. Ein Auto braucht auch eine Überprüfung und Instandhaltung – warum nicht auch Gebäude? Ein Hemmnis sehen wir auch in der obersten Bauinstanz der Bürgermeister:innen.“
Sandra Bauernfeind studierte Raumplanung und Raumordnung an der TU Wien und ist zertifizierte Sachverständige für Immobilien. Sie leitete lange Jahre die Geschicke der EHL Wohnen GmbH und ist seit 2022 Geschäftsführerin der Heimat Österreich.
Wohnen ist vermutlich eines der emotionalsten Themen der Gesellschaft, die Wohnung der ganz persönliche Rückzugsort. Umso belastender stellten sich die Miet- und Kaufpreiserhöhungen der letzten Jahre und Monate dar, die allerdings durch die gestiegenen Grund-, Bau und Finanzierungskosten (Stichwort Zinssteigerungen) aufseiten der Bauträger bedingt waren. Natürlich waren auch Wohnungen von gemeinnützigen Bauträgern, die bei ihrer Kalkulation dem Grundsatz der Kostendeckung unterliegen, davon betroffen – unabhängig davon, ob es sich dabei um geförderte oder frei finanzierte Objekte handelt.
Generell stellt sich für Nutzer:innen die Frage: Mieten oder kaufen? Für jede Wahl gilt: kein Vorteil ohne Nachteil. Während eine Mietwohnung bei Änderung der Lebenssituation relativ schnell wieder gekündigt werden kann und hier eine gewisse Flexibilität besteht, ist der Kauf in der Regel ein langfristiges Projekt. Vor allem bei Inanspruchnahme von Fremdkapital sind die Käufer:innen meist jahrzehntelang an Kreditverträge gebunden – nicht immer mit einem zumindest für einen gewissen Zeitraum vereinbarten Fixzinssatz, und damit dem Spiel der wirtschaftlichen Kräfte ausgeliefert.
Ein Verkauf der Wohnung nimmt schon aufgrund der Auflösung von bestehenden Verträgen und dem Finden neuer Eigentümer:innen einen gewissen, oft nicht kalkulierbaren Zeitraum in Anspruch. Allerdings reduziert sich beim Eigentum die monatliche Belastung nach Ausfinanzierung auf „nur mehr“ die Betriebs- und sonstigen laufenden Kosten und bildet daher gerade in der Pension einen wesentlichen Beitrag gegen Altersarmut. Auch ist davon auszugehen, dass es über die Jahr(zehnt)e zu einer gewissen Wertsteigerung des Objekts und damit Vermögensaufbau kommt.
Gerade gemeinnützige Bauträger verfolgen das Ziel, die Bevölkerung mit hochwertigem, aber auch leistbarem Wohnraum zu versorgen und damit auch einen gewissen Anteil an Mietwohnungen anzubieten. Allerdings sollten wir auch auf die potenziellen Käufergruppen nicht vergessen, die in Grund und Boden investieren und sich einen Liegenschaftswert aufbauen möchten.
Michael Gehbauer studierte Geschichte, Handelswissenschaften und Volkswirtschaft. Seit 1993 ist er in der Wohnbauvereinigung für Privatangestellte (wbv-gpa) tätig, seit 2004 als deren Geschäftsführer. Zudem ist er Obmann des Vereins für Wohnbauförderung (VWBF) und der Landesgruppe Wien der gemeinnützigen Bauträger.
Eigentum verspricht langfristige Stabilität und Sicherheit – und wird in Österreich vor allem im ländlichen Raum über Generationen weitergegeben. Allerdings erschweren die steigenden Kosten für Baugründe und die Errichtung zunehmend den Erwerb von neuem Wohnraum, wodurch auch auf dem Land das Interesse an Mietobjekten zunehmend steigt. Man darf jedoch nicht vergessen, dass sich aufgrund der Eigentumsverteilung in Österreich maximal zehn bis 15 Prozent der Bevölkerung Eigentum leisten können.
Geförderte „leistbare Mietwohnungen“ gemäß WGG hingegen sind essenziell für die soziale Durchmischung und bieten Flexibilität und nachhaltig erschwinglichen Wohnraum. Unsere Branche setzt auf nachhaltige Neubauten, energetische Sanierungen und Erhaltung der Wohnqualität im Wohnungsbestand. Durch das Kostendeckungsprinzip können die Mieter:innen sicher sein, nicht mehr zu bezahlen, als die Herstellung des Objekts kostet. Nach Rückführung der Fremd- und Eigenmittel für die Errichtung wird die Miete auf ein Grundentgelt abgesenkt. Dadurch stehen in Österreich nahezu 700.000 Wohnungen dauerhaft zu günstigen Mieten zur Verfügung und bilden gemeinsam mit den von Gemeinden errichteten kommunalen Wohnungsbeständen das soziale Rückgrat des Wohnungsmarkts.
Von marktliberalen Kräften werden immer wieder Miet- Kauf-Wohnungen oder überhaupt der Verkauf gemeinnütziger Wohnungen an Mieter:innen verlangt. In der Praxis dienen einmal verkaufte Wohnungen jedoch leider oft spekulativen Zwecken und werden dem leistbaren Segment des Wohnungsmarkts auf diese Weise dauerhaft entzogen.
Conclusio: Die verstärkte und regelmäßige Förderung des gemeinnützigen Mietwohnungsbaus stabilisiert die Bauwirtschaft und übt einen preisdämpfenden Effekt auf den privaten Wohnungsmarkt aus. Ziel der gemeinnützigen Bauträger sollte es daher sein, eine sinnvolle Balance zwischen beiden Wohnmodellen zu finden. Eine Übergewichtung des Wohnungseigentums dient lediglich der individuellen Vermögensförderung und verfehlt positive gesamtwirtschaftliche Entwicklungen.
Warum es sich lohnt, in Forschung, Innovation und Kunstprojekte zu investieren, erfahren wir von Christian Schäfer, Vorstand der Laufen Austria AG. — FRANZISKA LEEB
Ursprünglich liebäugelte Christian Schäfer damit, in die Diplomatie zu gehen. Nachdem er im Masterstudium aber von Politik auf Wirtschaft schwenkte, wurde es doch eine Karriere in der Industrie. Die begann zunächst im Flugzeugbau und führte bald zu Laufen. Er begann als Produktmanager im Schweizer Stammsitz des Sanitärkeramikproduzenten, führte die Geschäfte bei der Laufen-Tochter in Norwegen und ist seit 2017 in Österreich für die Firma tätig. 2020 übernahm er die Geschäftsführung der Laufen Austria AG.
Das Interview findet an einem heißen Sommernachmittag im Laufen space, dem von Snøhetta gestalteten Wiener Schauraum am Salzgries, der sich innerhalb weniger Jahre zu einem wichtigen Diskursort für die Architektur- und Designszene entwickelt hat, statt. Herr Schäfer ist tiefenentspannt, nicht nur, weil es im Raum kühl und ruhig ist, sondern auch, weil der von ihm verantwortete Bereich gut dasteht.
Herr Schäfer, welche Rolle spielt Laufen Austria innerhalb des Konzerns?
Die österreichischen Werke wurden zwar erst ab 1967 von den Schweizern übernommen, haben aber eine lange Tradition. Jenes in Wilhelmsburg bestand bereits vor der 1892 gegründeten Fabrik in Laufen. Das Werk Gmunden feiert heuer sein 100-jähriges Jubiläum. Wir haben Mitarbeiter, die schon in vierter Generation in unserer Produktion arbeiten. So wurde auch das Wissen rund um die herausfordernde Herstellung von Keramik stets weitergegeben und weiterentwickelt.
Heute ist unser Produktionsstandort in Gmunden das Innovationszentrum der Laufen Gruppe. Wir erzeugen dort Keramik, die kein anderer produzieren kann. Waschtische aus der sehr feinen Saphirkeramik kommen fast ausschließlich aus Gmunden. Laufen ohne Gmunden wäre nicht das Laufen, das wir heute kennen. Generell wissen in Österreich fast alle, was Laufen macht. Die Herren ein bisschen besser als die Damen. Das liegt an den Urinalen, wo das Laufen-Logo immer präsent ist, wenn Mann davorsteht.
Ohne Tradition gäbe es nicht den Innovationsgeist?
Ich glaube, wenn die Tradition nicht bestünde, kombiniert mit diesem speziellen Schlag der Oberösterreicher, die mir wahnsinnig ans Herz gewachsen sind und die sehr zielstrebig und engagiert sind und diese hohe Fertigkeit haben, gäbe es – denn es macht kaum Sinn in Österreich zu produzieren – weder das Werk noch das Innovationszentrum und auch nicht die Saphirkeramik. Denn Saphirkeramik gilt nach wie vor als unproduzierbar. Es gäbe auch nicht den ersten und einzigen Elektrotunnelofen der CO₂-frei Sanitärkeramik brennt.
Der Brennofen ist offensichtlich das Herzstück der Nachhaltigkeitsstrategie?
Er ist der größte Meilenstein. Die Bau- und Bauzulieferindustrie sind der größte CO₂-Verursacher. Wir haben erkannt, dass wir den CO₂-Ausstoß reduzieren und Produkte liefern müssen, die nachhaltig im Sinne der Circular Economy sind. Wir haben jährliche Umweltziele, die Werke sind mit Kläranlagen ausgestattet, wir haben eine Zero- Waste-Strategie und versuchen, keinen, wirklich keinen, Abfall oder Ausschuss zu produzieren. Der neue Ofen war die logische Konsequenz.
Die CO₂- Abgaben der Europäischen Union waren für uns die Initialzündung, darüber nachzudenken, ob wir nicht CO₂-frei produzieren können. Daher hat unser mittlerweile pensionierter Werks- und Innovationsleiter Alfred Mittermair vor fünf Jahren begonnen, Konzepte zu erstellen. Er hat über die letzten 50 Jahre maßgeblichen Anteil an unserem Erfolg.
Welche Rolle spielt der Wohnbau für Ihr Unternehmen? Den großvolumigen und geförderten meine ich, nicht das Luxussegment.
Wir haben in Österreich insgesamt einen Marktanteil von 70 Prozent. Daran hat der Wohnbau einen sehr hohen Anteil. Bis vor 30 Jahren war Laufen noch keine super Designbrand, der Wohnbau war unser Brot- und Buttergeschäft. Bis vor Kurzem haben wir dieses Segment auch in Österreich produziert, sind dabei die letzten Jahre aber stark unter Druck gekommen. Die Arbeitsstunde in Österreich kostet nun einmal mehr als in Tschechien oder Polen, wo wir die Kapazität stark ausgebaut haben. Von unserem Logistik-Hub in Znaim erreicht man manche Wiener Bezirke schneller als von Wilhelmsburg.
Die Urin-Trenntoilette save! ist zwar keine Standardware, kommt aber bald in einem geförderten Wiener Wohnbau, dem Stadtregal im „Village im Dritten“ versuchsweise zum Einsatz.
Es handelt sich um ein ausgereiftes Produkt, das seinen Ausgangspunkt in einem Projekt des Designstudios EOOS und des Wasserforschungsinstituts Eawag der ETH Zürich für die Bill & Melinda Gates Stiftung hat. Es sieht wie ein normales WC aus, mittels der integrierten Urinfalle wird der Urin zu einem eigenen Ausgang geleitet und von Feststoffen, Klopapier und Spülwasser separiert. Es braucht also eine zweite Abwasserleitung. Wir haben damit ein Produkt, mit dem man endlich sehr wirkungsvoll Urin am Entstehungsort trennen kann und einen Beitrag zu einem nachhaltigen Abwassermanagement leisten kann. Aber wir sehen, dass es noch viele Schritte – sowohl Forschung als auch politischen Willen – benötigt.
Das eine ist die Toilette, das andere die Verrohrung und das dritte, was man mit dem separierten Urin macht. Beim Stadtregal gibt es eine Innovationsförderung, die es der ARWAG als Bauträger mit den Architekten Heri & Salli und Gerner Gerner plus erlaubt, einen Piloten zu starten.
Welche Innovationen verfolgen Sie noch?
Wir tüfteln permanent. Zum Beispiel daran, die Saphirkeramik günstiger herzustellen – damit wäre sie dann vielleicht auch für den sozialen Wohnbau zugänglich, was sehr zu begrüßen wäre. Denn oft müssen in diesem Segment die Kompromisse dort gemacht werden, wo es sich auf das Wohlfühlklima auswirkt.
Manches erscheint vordergründig nicht ganz so innovativ. Zum Beispiel das Thema Farben. Der Farbforscher Roberto Sironi aus Mailand hat mit uns im Rahmen des Forschungsprojekts „Colour Archeology“ eine Farbkollektion entwickelt. Dabei wurden Farben untersucht, die in unterschiedlichen Kulturkreisen eine lange Tradition haben und die Frage gestellt, warum sie auch nach Hunderten Jahren auf uns moderne Menschen noch attraktiv wirken. Egal, wie man die zwölf Farben kombiniert, ist es schön anzusehen.
Wir arbeiten nicht so strategisch wie zum Beispiel die Pharmaindustrie. Wir haben da eher eine Garagenmentalität.
Schauraum und Treffpunkt der Design- und Architekturszene: der Laufen space in Wien
Eine sehr große Garage.
Ja, aber das ist interessant. Oft arbeiten wir mit Künstler:innen zusammen. Der Mehrwert ist nicht immer gleich erkennbar.
Nennen Sie bitte ein Beispiel.
Für das Architekturbüro Love haben wir vor ein paar Jahren ein Raumobjekt für die Biennale in Venedig hergestellt, dass aus 186 ganz dünnen Rohren aus Saphirkeramik besteht. Weil in Venedig alles per Boot angeliefert werden muss, haben wir lange an Verbindungsstücken gearbeitet, damit man das Ganze modular auf- und abbauen kann. Anfangs dachten wir, es ist nur ein Aufwand. Aber wir haben sehr viel Wissen daraus gezogen. Wir haben nun zum Beispiel ein WC, das sich vom Installateur mit einem Griff von der Wand lösen lässt.
Rentiert sich auch der Laufen space, in dem wir uns gerade befinden?
Ja, der Raum zahlt sich sehr aus. Zum einen als Brand Statement im ersten Bezirk, wir nutzen ihn sehr intensiv für die Architektur- und Design-Community und machen hier auch viele interne Veranstaltungen.
Wien hat zwei Millionen Einwohner, ein Großteil der Baubranche ist hier, wir haben sehr kurze Wege. Faszinierend ist für mich, wie gut die Architekturschaffenden einander kennen. Das ist in der Schweiz ganz anders, da geht man sich eher aus dem Weg. Hunderte Architekt:innen an einem Spot – das würde dort nicht funktionieren. In Deutschland ist es schon aufgrund der Distanzen nicht möglich. Das sind alles Faktoren, die uns hier in Österreich entgegenkommen und wir können wirklich von dieser Community lernen und auch gemeinsam etwas bewegen. Wir haben ideale Voraussetzungen und wir nutzen sie.
![Que[e]rbau Seestadt, wbv-gpa, Clemens Kirsch Architektur, wurde für Menschen entwickelt, die ihre Identität und Lebensform selbstbewusst entwickeln und definieren wollen.](https://wohnungswirtschaft-heute.de/wp-content/uploads/2024/10/020_1_chertha-hurnaus_ERW-696x557.jpg "Que[e]rbau Seestadt, wbv-gpa, Clemens Kirsch Architektur, wurde für Menschen entwickelt, die ihre Identität und Lebensform selbstbewusst entwickeln und definieren wollen.")
