Von g’scheiten Liften, elektronischen Butlern und schlüssellosen Schlüsselmomenten: Die Digitalisierung im gemeinnützigen Wohnbau hat viele Facetten – und reicht von digitaler Hausverwaltung über Online-Buchungssystemen bis hin zu künstlich intelligenter Optimierung veralteter Heizungsanlagen.
WOJCIECH CZAJA
Eine pfirsichfarbene Startseite, schwarze Serifenschrift, weißer Button: „Im Folgenden begleiten wir Sie Schritt für Schritt zur passenden Wohnung. Dabei haben Sie die Möglichkeit, Wohnungen nach Ihren Wünschen und Bedürfnissen anzupassen.“ Und dann: Jetzt suchen! Mithilfe von Auswahlkriterien zu Geschoß, Ausrichtung, Wohnungsgröße, Wahl zwischen Bassenagasse und Pawlatschenerschließung und mehreren Grundrissvarianten mit durchgesteckten oder einseitig belichteten Wohnzimmern konnten die künftigen Mieter:innen auf www. einfachgutwohnen.at ihre ganz persönliche Traumwohnung konfigurieren. Dahinter steht der Wohnbau Podhagskygasse. Im Frühjahr 2024 wurde die pfirsichfarbene-salbeigrüne Wohnhausanlage in Wien-Donaustadt an die Bewohner:innen übergeben.
Die Hausverwaltung als digitaler Anbieter
Viele digitale Systeme, die in der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft in Österreich zur Anwendung kommen, stammen zum überwiegenden Teil von der Sozialbau- Töchter Immodat (Software) und HOB (Hardware) sowie von der Frieden-Tochter Frieden Informatik. „Ob im Bereich Eingangsrechnung, Betriebskostenabrechnung oder Buchungs- und Schließsysteme von Gemeinschaftsräumen – wir entwickeln die Programme bei uns im Haus, quasi made in Vienna“, sagt Christian Romeder, Geschäftsführer der Immodat. „Insgesamt haben zehn Bauträger unser Produkt in Anwendung. Wir nehmen gerne individuelle Kundenanpassungen vor oder konfigurieren für unseren Mandant:innen bei Bedarf sogar Sonderlösungen.“ Verkauft werden Nutzungsrechte an der Software, verrechnet wird einmalig nach Anzahl der Wohnungen.
Seit etwa 25 Jahren bietet auch die Frieden Informatik digitale Beratungs- und Service- Dienstleistungen an – etwa im Bereich Anfragen-Management, Übereignungen bei Mietwohnungen mit Kaufoption sowie in der Kommunikation mit Bewohner:innen. „Vor allem aber gebäudeinterne Modelle wie Online-Buchungssysteme von Gemeinschaftsräumen haben in den letzten Jahren stark zugenommen“, sagt Clemens Steinringer, Prokurist und Bereichsleiter Projektmanagement der Frieden Informatik, die rund 45 Mitarbeiter:innen in Wien und Bratislava umfasst. Die Software ist in 14 gemeinnützigen Bauvereinigungen sowie in rund 30 Objekten im Einsatz – unter anderem bei den Türmen The Marks, im Prater- Wohnturm Grünblick (Value One) sowie in der kürzlich fertiggestellten Waldrebengasse. Die Programme werden als Lizenz weitergegeben – entweder als einmaliger Erwerb oder als langfristige Software as a service.
„Und der Online-Konfigurator war bei Weitem nicht der einzige digitale Aspekt“, sagt Gerald Rubik, Vorstand der gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaft Heimbau/Eisenhof, die das XXL-Projekt mit 233 geförderten Wohnungen und 16 Gemeinschaftsräumen in Zusammenarbeit mit wup architekten realisiert hat. „Aufgrund der enormen Größe der Anlage und der gemeinschaftlichen Einrichtungen mussten wir auch beim Buchungssystem der Gemeinschaftsräume auf eine moderne Digitallösung zurückgreifen.“
Jede:r Bewohner:in hat einen Chip bekommen, der den klassischen Schlüssel ersetzt und der auf diese Weise den Zutritt zu vorab gebuchten Gemeinschaftsräumen ermöglicht. Buchbar sind Slots zwischen 30 Minuten und sechs Stunden, wobei jeder Haushalt maximal drei Reservierungen gleichzeitig vornehmen kann. Erschlossen werden die Gemeinschaftsräume – darunter etwa Marktplatz, Waschküche, Gemeinschaftsküche, Fahrradwerkstatt oder eine eigens eingerichtete Kinder-Bastelecke – entweder über einen der Innenhöfe oder direkt über die Bassenagänge, ausgestattet mit einer namensgebenden Bassena, bunt karierten Bodenfliesen und schwarz lackierten Kreidegängen, die als Spiel- und Kommunikationsfläche dienen.
Digitaler Zutritt
„Wie auch bei unserem Ticket-System und Buchhaltungsprogramm greifen wir hier auf ein Lizenzprodukt der Sozialbau zurück“, so Rubik, „und das Buchungssystem funktioniert sehr gut – nicht nur hier, sondern auch schon in vielen anderen Wohnhausanlagen.“ Ein großer Vorteil liege in der fairen Verteilung der Ressourcen, in der Evaluierung von Bedarf und Beliebtheit sowie in der punktgenauen Nachvollziehbarkeit im Fall von Vandalismus. „Auch ältere Leute nehmen das Angebot gerne an und lassen sich bei Bedarf von Nachbar:innen helfen. Eine negative Rückmeldung hatten wir bislang noch nie.“ Einziger Nachteil: In der Errichtung und im Betrieb ist das Modell geringfügig teurer als ein altmodischer Schlüssel.
Ein weiteres wichtiges Einsatzgebiet digitaler Technologien, berichtet Rubik, ist die sogenannte Predictive Maintenance bei Aufzügen, die seit Anfang 2025 in allen Objekten der Heimbau/ Eisenhof Standard ist. „Es ist eine kleine Box, die am Lift montiert wird und die in Echtzeit Daten an den Liftbetreiber sowie an eine externe Consulting- Firma übermittelt. Mithilfe bisheriger Daten zu Peak-Hours, Gewichtsbelastungen und Störungs- und Ausfallsmeldungen können wir ganz genau ermitteln, in welchen Intervallen eine Wartung der Liftanlagen sinnvoll ist.“ Seit Februar liegen die ersten Evaluierungen am Tisch. Die Learnings daraus, so Rubik, sollen in Zukunft in neue Wartungsverträge einfließen.
„Architektur zählt statistisch betrachtet zu den weltweit am stärksten digitalisierten Berufen“, sagt Joachim Ardelt, Leiter der Digital- und KITransformation in der Delta Gruppe. „Auf der Baustelle und in der Hausverwaltung sieht es aber oft anders aus. Im Vergleich zu anderen Branchen hinkt die österreichische Bau- und Immobilienwirtschaft der digitalen Entwicklung hinterher, viele Alltagsprozesse sind noch immer nicht durchgängig digitalisiert. Die viel diskutierte generative KI ist oft nur im Versuchsstadium sowie in einigen wenigen Pilotprojekten zu finden. Gerade die gemeinnützige Wohnungswirtschaft kann hier von internationalen Best-Practices lernen und Kosten senken.“
Zu heiß, zu kalt: Software hilft
Wie so eine Kostenreduktion aussehen kann, beweist etwa die technische Nachrüstung von veralteten Einrohrund Zweirohr-Heizungsanlagen, die in vielen bestehenden Wohnhausanlagen der Nachkriegszeit zu finden sind – so zum Beispiel in Objekten des Österreichischen Siedlungswerks. „Im Neubau wissen wir bereits, Energie effizient einzusetzen, Schnittstellenverluste zu vermeiden und die CO₂-Emissionen gegen null runterzufahren“, sagt Marlene Schuster, Abteilungsleiterin für Immobilienportfolio- und Innovationsmanagement beim ÖSW. „Im Bestandsbau aber sieht die Sache leider ganz anders aus, und da kann uns KI sehr helfen.“
Fakt ist: In vielen Wohnhausanlagen der 1970er- und 1980er-Jahre ist die Wärmeverteilung ineffizient und unausgeglichen. Während die Wohnungen in der Nähe der Hauptstränge und somit auch in der Nähe der Heizkessel und der Fernwärme-Übergabestation oft überheizt sind, sind die Wohnungen an den Enden der Verteilungsleitungen meist unterversorgt. Die einen schwitzen, die anderen frieren, und alle sind unglücklich. „Im Rahmen eines FFG-Forschungsprojekts 2021 haben wir das Problem auf der Software- und Hardware-Ebene beheben können“, so Schuster, „und zwar ohne große Umbaumaßnahmen und vor allem auch, ohne die Wohnungen der Mieter:innen betreten zu müssen. Das ermöglicht uns einen reibungslosen, niederschwelligen Einbau, der die Wohnsituation maßgeblich verbessert.“
Zu verdanken ist dies, wie Kevin Bauer, Geschäftsführer des KI-Consulters wohnio, erklärt, einer Remote-Connection, einer Art digitalen Mini-Heizzentrale, die man in den bestehenden Heizkreislauf einbaut und die in Echtzeit Temperaturdaten in eine zentral verwaltete Cloud einspeist. Mithilfe von KI können die mal kleineren, mal größeren Temperaturunterschiede zwischen Vor- und Rücklauf analysiert und über Ventile in den einzelnen Wohnungszubringern hydraulisch abgeglichen werden, indem die eingebrachte Temperatur je nach Bedarf, Heizverhalten und Entfernung von der Wärmequelle entsprechend gedrosselt wird.
1.000 MWh weniger heizen
„Bislang haben wir rund 50 Objekte mit wohnio ausgestattet“, so Bauer, der das System in enger Kooperation mit dem ÖSW, der BWSG und der Sozialbau entwickelt hat. „Und mit jedem neuen Objekt vergrößert sich auch die empirische Datenmenge und somit die Steuerungsgenauigkeit der Software. Außerdem können wir den Bauträger unmittelbar darauf hinweisen, wenn irgendwo etwas kaputt ist oder wenn die Auswertung der Daten irgendeine auffällige Abweichung aufweist. Im Sinne der Predictive Maintenance ist auch dies ein deutlicher Mehrgewinn im Alltag.“
In den 21 bereits nachgerüsteten Objekten des ÖSW konnte der Energieverbrauch letztes Jahr um 987,5 Megawattstunden reduziert werden. Im Wohnhaus in der Neilreichgasse konnte der Heizbedarf um 17 Prozent gesenkt werden, im Wohnhaus in Bechardgasse sogar um 30 Prozent. „Bislang wurde die Heizungsoptimierung zu 50 Prozent gefördert, was unsererseits einem Investment von knapp 6 Euro pro Quadratmeter entsprochen hat“, sagt Marlene Schuster, ÖSW. „Das zahlt sich also aus!“ Zudem gab es in der Heizsaison 2025 insgesamt drei Heizungsausfälle, die von wohnio in wenigen Minuten erfasst und rückgemeldet wurden, während Wienenergie aufgrund seiner Systemgröße üblicherweise viel träger reagiert.
Auch bei der gemeinnützigen Genossenschaft BWSG kam die KI-basierte Heizungsoptimierung bereits zum Einsatz. „Unsere Erfahrung ist“, sagt Kerstin Robausch-Löffelmann, Vorständin der BWSG, „dass sich eine Nachrüstung bei Einrohr-Systemen eigentlich immer auszahlt. In unserem Bestandshaus in der Hauffgasse war die Situation bis dahin eigentlich unerträglich. Die einen hatten zu warmes Trinkwasser, die anderen zu kalte Heizkörper. Dank wohnio haben wir nun nicht nur eine monetäre Entlastung, sondern auch eine viel höhere Wohnzufriedenheit.“ Die bisherigen Kalkulationen gehen von einer Heizkostenreduktion von zehn bis 15 Prozent aus. Laut Robausch-Löffelmann sei eine KINachrüstung in einem Viertel der insgesamt 453 BWSG-Objekte in ganz Österreich sinnvoll.
18 Millimeter dünne Trennwände
Nicht nur in der thermischen Haustechnik, sondern auch schon im Bereich Elektrotechnik hat die Digitalisierung Einzug gehalten – wenn auch erst in ersten exotischen Pilotprojekten. In der Gartenheimstraße in Wien- Donaustadt hat die gemeinnützige Baugenossenschaft Gartenheim mit der Strabag ein Wohnhaus mit 37 Wohnungen nach dem Modell einer verdichteten Flachbausiedlung errichtet. Nachdem die Kosten niedrig und die Bauzeit kurzgehalten werden mussten, griffen Sandbichler Architekten auf eine ungewöhnliche Lösung zurück – und setzten im Innenraum nur 18 Millimeter starke Innentrennwände ein. Das System des niederösterreichischen Produzenten RHTB besteht aus zwei Blechen, die mineralisch zu einem ultradünnen Sandwich verbunden werden.
„Das ist ein intelligentes, sehr flexibles System, mit dem man Bauteile durch Glasscheiben ersetzen oder raumhohe Türflügel bis zur Decke vorsehen kann“, sagt Architekt Bruno Sandbichler. „Im Wohnbereich kann man die Metalloberfläche hochwertig beschichten, im Nassbereich kann man dafür auf arbeitstechnisch aufwendige Verfliesungen verzichten.“ Aufgrundder dünnen Bauweise musste auch das Schaltersystem überdacht werden: Die Lichtsteuerung erfolgt über mobile Smart-Home-Schalter von KNX und Loxone, die man mittels Magnet in jeder gewünschten Position an die Wand klicken kann, sowie wahlweise über ein Tablet.
Die Wohnhausanlage Gartenheim wurde mit einer Smart-Home-Musterwohnung ausgestattet, in der sich die künftigen Bewohner:innen von der neuen Technologie vor Einzug selbst ein Bild machen konnten. Bei Bedarf lässt sich das Basismodul über die reine Lichtsteuerung hinaus mit Audio, Alarmanlage, Zutrittskontrolle, Präsenzerkennung und vollautomatischem Sonnenschutz aufrüsten. Und dank der dünnen RHTB-Metallwände und der nur 15 Zentimeter starken, bauteilaktivierten Betonaußenwände konnten in der Gartenheimstraße insgesamt 55 Quadratmeter Wohnnutzfläche gewonnen werden – das Äquivalent einer durchschnittlich großen B-Wohnung.
Der digitale Nano-Butler
Noch einen Schritt weiter geht das mit einer Anerkennung beim Österreichischen Betonpreis 2025 ausgezeichnete Projekt Lendmark in Graz. Heizung, Kühlung, Thermostate, CO₂-Sensoren, Lichtsteuerung und sogar der Zutritt zu den fünf Loftwohnungen sind komplett digitalisiert. Lichtschalter sucht man hier vergeblich, die Lichtsteuerung erfolgt über eine App namens Nano Master, wenn die ppm- Konzentration einen gewissen Schwellenwert übersteigt, wird man per Push- Nachricht ans Lüften erinnert, und der klassische Metallschlüssel dient hier ausschließlich als Back-up, sollte das WLAN mal ausfallen oder das Bluetooth- System streiken.
„Die Bauherrin und Immobilienentwicklerin Birgit Jandl wollte mit diesem Projekt die neuen Technologien in die gebaute Realität übersetzen“, sagt die Grazer Architektin Marion Wicher. „Für sie bedeutet der Begriff Nachhaltigkeit, dass es keine Verschleißteile gibt – und dass dementsprechend auch nichts kaputtgehen kann. Das Resultat ist das erste komplett digitalisierte Mietobjekt Österreichs.“ Die Mehrkosten gegenüber einer klassischen Immobilie beziffert die Architektin auf etwa zehn bis 20 Prozent. Von den Mieter: innen, so Wicher, werde das EUtaxonomiekonform errichtete klimaaktiv- Haus gut angenommen, bislang ohne kritische Rückmeldung.
„Das alles klingt zwar sehr beeindruckend, und ich finde die Pionierarbeit einiger Bauträger und Investoren löblich und interessant, aber als gemeinnütziger Bauträger im ländlichen Raum muss ich nicht unbedingt in der ersten Reihe fußfrei stehen und ‚Hier!‘ schreien“, sagt Doris Molnar, Vorstandsdirektorin der Gedesag. „Erstens können wir uns das nicht leisten, und zweitens kann ich mit unseren 15.000 Wohnungen in der Verwaltung nicht das Versuchskaninchen spielen.“ Auch von digitalen schwarzen Brettern und Chatbots in der Kommunikation mit der Hausverwaltung hält Molnar nicht viel. „In der anonymen Großstadt funktioniert das vielleicht, aber je weiter die Liegenschaft von Wien weg liegt, desto wichtiger ist auch der zwischenmenschliche Kontakt. Ist die Glühbirne im Stiegenhaus kaputt, greift man halt zum Telefon und ruft uns an.“
Sehr wohl digitalisiert wurde in der Gedesag aber das interne Objektmanagement in der Hausverwaltung. „Als ich 2022 die Leitung übernommen habe, haben wir alles digitalisiert und unsere alten Akten in den Reißwolf gegeben. Seitdem gibt es keine Excel- Listen und keine Zettelwirtschaft mehr, sondern transparente Prozesse, die für jeden einsehbar und auf einen Klick abrufbar sind.“ Schon bald, so Molnar, werde man auch Ausschreibungen und Beauftragungen über den Domizil-Objektmanager spielen. „Das ist ein mächtiges Tool, das sehr viel kann und das wir noch lange nicht ausgereizt haben. Um niemanden zu überfordern, rege ich allerdings an, nicht alles auf einmal umzustellen, sondern die digitale Transformation peu-à-peu zu machen.“
Digitale Kooperation
Und wie positioniert sich die gbv zum Thema Digitalisierung und KI? „Als gemeinnützige Branche sind wir hier sicher nicht federführend“, sagt der österreichische GBV-Obmann Michael Gehbauer. „Es gibt zwar ein paar tolle Smart-Home-Pionierprojekte, die auch auf Objektebene digital etwas mutiger sind, aber generell erkenne ich hier noch eine gewisse Zurückhaltung und eine spürbare Affinität zum Analogen. Ich glaube nicht, dass wir in den nächsten fünf Jahren schon keine Schlüssel und keine Lichtschalter mehr haben werden. Dazu braucht es noch mehr Erprobung und gesellschaftliche Gewöhnung.“
Wo die Branche aber bereits sehr intensiv digital zusammenarbeitet, so Gehbauer, ist der Einsatz gemeinsamer Verwaltungs- und Objektmanagement- Tools. „Erstens erlebe ich die Branche mit ihren geteilten, füreinander entwickelten Programmen als sehr kooperativ und co-kreativ, und zweitens ist diese Form der Digitalisierung ein wichtiger Schritt, um unsere Unternehmen noch effizienter zu gestalten und die Abläufe in der Hausverwaltung zu optimieren.“ Immer mehr, so Gehbauer, übertrage sich diese digitale Bereitschaft auch schon auf die Mieter:innen und Eigentümer:innen. Rund ein Drittel aller Kund:innen nimmt bereits eine rein digitale Abrechnung und Kommunikation in Anspruch, Tendenz steigend.
Annäherung an die Realität
Generell gilt: Je größer das Unternehmen, desto umfassender ist der Einsatz von Digitalisierung und KI – etwa in Form von Chatbots, E-Mail-Auswertung, Telefonvermittlung mittels KI, aber auch in der Steuerung innovativer, technisch ausgeklügelter Haustechnik- Systeme. „Manches geht ohne KI nicht mehr“, so Gehbauer. „Aber eines kann KI nicht, und zwar soziale Konflikte lösen und Nachbarschaften zusammenschweißen. Hier sehe ich die Kompetenz der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft nach wie vor in menschlicher Hand und im ganz klassischen, altbewährten Besiedelungsmanagement, auf das wir stolz sein können.“
Dass sich die Branche verändern wird müssen, zeigt nicht zuletzt die Nachfrage auf Kundenseite. „In den vergangenen Jahren ist die Anzahl an E-Mails, die die Bewohner:innen an die Hausverwaltung schicken, um den Faktor 30 gestiegen“, sagt Gerhard Ettmayer, Geschäftsführer der in Linz ansässigen GBV-Akademie, „und das bei gleichbleibender Mitarbeiteranzahl.“ Um diesen Schwall an digitalem Schriftverkehr in den Griff zu kriegen, arbeitet er derzeit an einem KI-Programm, das zur Schulung mit 120.000 anonymisierten Schriftstücken gespeist wird und das nach einer automatisierten Themen-Clusterung vorformulierte Antworten produziert, die die Hausverwaltung dann nur noch adaptieren, korrigieren und wegschicken muss. Die Implementierung eines solchen KI-Programms, der den Kriterien des EU-AI-Act entspricht, rentiere sich für Hausverwaltungen ab einer Bestandsgröße von rund 8.000 Wohnungen, so Ettmayer.
Wohin die digitale Reise geht, zeigt sich am Areal des ehemaligen Nordwestbahnhofs in Wien-Leopoldstadt: Am Bauplatz NWB 5 planen querkraft architekten für die Arwag gerade das Haus „Luv und Lee“, ein Wohnhaus mit einem achtstöckigen Canyon, der sich als kühle Lunge durch das Gebäude zieht und dessen Klimawirkung mithilfe von KI simuliert wurde. „Unser Ziel war, mit einfachen Lowtech-Mitteln die Temperatur im Innenraum zu reduzieren und die Thermik im gesamten Haus als coole Ressource zu nutzen“, sagt Adriana Böck, Expertin für Digitalisierung und Software bei querkraft. „Die Simulationen haben ergeben, dass wir auf diese Weise bis zu fünf Grad Abkühlung schaffen werden. Ein Teil davon soll den Wohnungen zugutekommen.“ Mit den steigenden klimatischen und ökologischen Anforderungen an die Zukunft, so Böck, führe am Einsatz von KI kein Weg vorbei. KI helfe dabei, outside the box zu denken. „Und sie ist die beste Annäherung an die Realität.“
