Trinkwasser ist eines unserer wertvollsten Lebensmittel, und die Verantwortung für dessen Qualität endet nicht an der Übergabestelle des Wasserversorgers. Die Betreiber von Trinkwasserinstallationen – ob private Haushalte, Wohnungsunternehmen oder öffentliche Einrichtungen – tragen eine entscheidende Rolle dazu bei, die Qualität des Wassers bis zur Entnahmestelle sicherzustellen. Dies geht nur bei regelmäßiger Wartung und Inspektionen – beides sind Bausteine des schadenpräventiven Handelns und damit unerlässlich.
Denn ohne regelmäßige Kontrolle können u. a. Schäden durch Korrosion, Verkeimung oder Materialermüdung auftreten. Das verursacht nicht nur erhebliche Kosten am Gebäude, sondern birgt auch gesundheitliche Risiken durch potenzielle Verunreinigungen, wie zum Beispiel Legionellen. Zudem bedeutet jeder Wasserschaden eine Belastung für Umwelt und Ressourcen. Die Vermeidung unnötigen Wasserverbrauchs durch Leckagen oder ineffiziente Systeme entspricht somit den Prinzipien der Nachhaltigkeit.
Die Einhaltung der technischen Regeln, wie sie in der DIN EN 806 und der Trinkwasserverordnung festgelegt sind, schützt nicht nur die Gesundheit und das Eigentum, sondern trägt zur langfristigen Substanzerhaltung des Gebäudes bei.
Kurzum: Die regelmäßige Wartung von Trinkwasserinstallationen ist mehr als eine Option, sie ist eine konkrete Verantwortlichkeit – eine Vorsorge für die Umwelt, die Trinkwasserqualität und letztlich für zukünftige Generationen. Im Beitrag „Wartung und Inspektion der Leitungswasserinstallation – nachhaltig und schadenpräventiv“ richtet Gerd Warda Ihr Augenmerk darauf, wie Sie durch Wartung Schäden vorbeugen, Ihre Systeme effizient gestalten und den ökologischen Fußabdruck minimieren können.
Wie intelligente Wasserzähler zukünftig schadenpräventiv bei der frühzeitigen Leckagen-Erkennung eingesetzt werden können, beschreibt Georg Scholzen in seinem Beitrag „Intelligente Wasserzähler erkennen Leckagen – Ergebnisse aus einem erfolgreichen Pilotprojekt“. Schon die vorläufigen Ergebnisse der Pilotprojekte, wie jahrelange unerkannte Leckagen und Wasserdiebstahl, können sich sehen lassen… aber lesen Sie selbst.
Dies und mehr erwartet Sie in dieser Ausgabe von FORUM LEITUNSGWASSER.
Ich wünsche Ihnen eine hilfreiche Lektüre!
Ihr Hartmut Rösler
Geschäftsführer der AVW Unternehmensgruppe, Mit-Initiator der Initiative Schadenprävention und des FORUM LEITUNGSWASSER
Die elektronenmikroskopische Aufnahme zeigt die 1000-fache Vergrößerung eines Edelstahldrahtes aus dem Geflecht des gerissenen Flexschlauches. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Bei Betrieb und Wartung von Trinkwasserinstallationenist auch der Eigentümer bzw. der Betreiber gefordert, um Schäden vorzubeugen, wie unser folgendes Beispiel zeigt.
Weil ein flexibler Anschlussschlauch an einem Waschtisch im Badezimmer riss, kam es in einer Kita zu einem Wasserschaden. Einige Monate später gab es im selben Bad einen weiteren Schaden. Wieder war ein flexibler Schlauch gerissen. In beiden Fällen war das äußere Drahtgeflecht der Schläuche korrodiert. Ohne die stützende Wirkung des Geflechts kann der Innenschlauch dem Leitungsdruck nicht dauerhaft standhalten und reißt zwangsläufig auf.
Ein programmierter Schaden. Mit einer Elementanalyse im Elektronenmikroskop wies das IFS Chlor in den Korrosionsprodukten der gebrochenen Drähte des Edelstahlgeflechts beider Schläuche nach. Die Kita hatte gut zwei Jahre zuvor eine neue Reinigungsfirma beauftragt. Seither wurden die Bäder mit chlorhaltigen Reinigungsmitteln geputzt, die die flexiblen Schläuche schädigten.
Dass es zu diesen Schäden kommen konnte, lag hier nur zum Teil an der Reinigungsfirma. Leitungswasserschäden durch Außenkorrosion entstehen nicht über Nacht. Die Schadenentstehung war sichtbar und hätte nicht ignoriert werden dürfen. Spätestens nach dem Eintritt des ersten Schadens hätte das Problem erkannt werden müssen.
30 Prozent aller vom IFS untersuchten Leitungswasserschäden sind auf die Betriebsbedingungen zurückzuführen. Technische Installationen in einem Haus müssen nicht nur fachgerecht geplant, sie müssen auch richtig betrieben und regelmäßig gewartet werden, um die erwartete Lebensdauer erreichen zu können.
Bei Betrieb und Wartung ist der Eigentümer bzw. Betreiber gefordert. Das gilt für private Haushalte ebenso wie für Gewerbeimmobilien.
Schadenprävention erfordert vom Betreiber keine große Fachkenntnis, sondern vor allem Aufmerksamkeit. So müssen Ventile regelmäßig betätigt werden, damit sie gängig bleiben und nicht verkleben. Eckventile, Absperrhähne des Hausanschlusses und zum Beispiel Ventile von Sicherheitsgruppen sollten alle sechs Monate zu- und wieder aufgedreht werden.
Der Flexschlauch ist geplatzt, nachdem das Edelstahlgeflecht durch Chlor geschädigt wurde. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Ist das Drahtgeflecht von flexiblen Schläuchen beschädigt, muss der Schlauch ausgetauscht werden. Auch ohne sichtbare Schäden sollte ein Flexschlauch nach spätestens 20 Jahren gewechselt werden, weil dann der Innenschlauch porös wird.
Auch Silikonfugen sollten regelmäßig genau angeschaut und bei Bedarf erneuert werden. Durch beschädigte Fugen kann Wasser in Wände und Böden eindringen und zu Feuchteschäden führen, die oft erst bemerkt werden, wenn sie ein großes Ausmaß angenommen und Schimmelpilzwachstum verursacht haben.
Die regelmäßige Wartung von Filteranlagen und Ausdehnungsgefäßen wird häufig vernachlässigt. Mancher Hauseigentümer kennt nicht einmal die groben Komponenten seiner Trinkwasserinstallation. Das IFS hat schon Schäden an Hebeanlagen untersucht, von deren Existenz die Eigentümer nicht einmal wussten.
Auch Warmwasserspeicher müssen regelmäßig gewartet werden. Dabei ist insbesondere die Überprüfung und ggf. der Austausch der Opferanode wichtig. Sowohl die eigene Sichtprüfung und Pflege der Installation als auch das Beauftragen der turnusmäßigen Wartung durch Fachleute zählen zu den Betreiberpflichten. Schadenprävention ist eine Obliegenheit. (is)
Ein Gastbeitrag des Institutes für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer, IFS e.V. Weitere Informationen unter www.ifs-ev.org
Wartung und Inspektion sind als Vorsorgemaßnahmen zu sehen, um Mängeln vorzubeugen und potenzielle Gefährdungen im Vorfeld abwenden zu können. Die Bedienungsanleitungen der Hersteller sind zu beachten. Es wird empfohlen, einen Wartungsvertrag mit einem Installationsunternehmen (VIU) abzuschließen, welches in das Installateurverzeichnis eines Wasserversorgungsunternehmens eingetragen ist. Einige der Arbeiten, die keinen Eingriff an der Trinkwasser-Installation bedürfen, darf der Betreiber (GRÜN) nach einer Unterweisung selbst ausführen, für andere ist ein Installateur (ROT) zu beauftragen. Die nachstehende Tabelle gibt einen Auszug der notwendigen Arbeiten wieder, die nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik (DIN EN 806-5) mindestens einzuhalten sind.
Der Einsatz eines mechanischen Filters unmittelbar hinter dem Wasserzähler ist im Regelwerk (DIN 1988-200) vorgeschrieben. Damit einhergehend ist eine regelmäßige Inspektion und Wartung des Filters, insbesondere aus hygienischen Gründen, unumgänglich. Grafik und Text: DVGW-Landesgruppen Bayern - Baden Württemberg
Trinkwasser ist das wichtigste Lebensmittel und unterliegt in Deutschland strengen gesetzlichen Regelungen, insbesondere durch die Trinkwasserverordnung (TrinkwV). Während die Wasserversorgungsunternehmen die einwandfreie Qualität bis zur Hauptabsperreinrichtung (HAE) sicherstellen, liegt die Verantwortung für die Trinkwasserinstallation ab diesem Punkt beim Betreiber.
Eine regelmäßige Wartung und der bewusste Umgang mit der Installation sind unerlässlich, um hygienische Standards zu wahren und gesundheitliche Risiken wie Verkeimungen zu vermeiden. Dieser Artikel beleuchtet die wichtigsten Aspekte der Wartung, zeigt sinnvolle Maßnahmen sich schadenpräventiv sich auswirken und beschreibt, wie ein verantwortungsvoller, nachhaltiger Umgang mit Trinkwasser aussieht.
Die Bedeutung der regelmäßigen Wartung
Die Qualität des Trinkwassers kann durch unsachgemäße Planung, fehlende Wartung oder Stagnation in Leitungen beeinträchtigt werden. Studien belegen, dass unzureichende Wartung zu Problemen wie Legionellenbildung oder Korrosion führen kann. Daher schreibt die DIN EN 806-5 vor, dass Betreiber von Trinkwasserinstallationen regelmäßige Wartungen durchführen lassen müssen, die sowohl hygienische als auch sicherheitstechnische Aspekte berücksichtigen.
Die häufigsten Maßnahmen umfassen:
Inspektion: Sichtprüfung des Zustands von Leitungen, Armaturen und Geräten.
Wartung: Eingriffe zur Bewahrung des Soll-Zustands, z. B. Austausch von Filtern oder Justieren von Druckminderern.
Die Inspektion ist in vielen Fällen durch den Betreiber selbst durchführbar, während Wartungsarbeiten oft von einem zertifizierten Fachbetrieb (VIU) erfolgen müssen.
Häufige Schwachstellen und Lösungen
Filter und Rückflussverhinderer Mechanische Filter, die Partikel zurückhalten, und Rückflussverhinderer sind essenziell, um Verunreinigungen des Wassers und Rückflüsse ins Netz zu vermeiden. Der Filter sollte alle sechs Monate überprüft und gegebenenfalls gereinigt werden. Rückflussverhinderer sind jährlich auf ihre Funktion zu testen.
Warmwassertemperatur und Legionellenprophylaxe Um das Risiko von Legionellenbildung zu minimieren, ist es notwendig, die Warmwassertemperatur im Speicher auf mindestens 60 °C einzustellen. Zusätzlich sollte der Rücklauf des Zirkulationssystems nicht unter 55 °C liegen. Bei längeren Stillständen, beispielsweise durch Urlaub, muss das Wasser vollständig durchgespült werden.
Stagnation vermeiden Leitungsabschnitte, die selten oder gar nicht genutzt werden, stellen ein hygienisches Risiko dar. Diese sollten wöchentlich durchgespült oder stillgelegt werden, wenn sie nicht mehr benötigt werden. Für längere Stillstandzeiten (z. B. über 6 Monate) empfiehlt sich eine mikrobiologische Untersuchung des Wassers.
Dämmung der Leitungen Sowohl Kalt- als auch Warmwasserleitungen müssen gut isoliert sein. Kaltwasserleitungen dürfen sich nicht über 25 °C erwärmen, um Keimbildung zu verhindern. Warmwasserleitungen müssen Wärmeverluste minimieren, was den Energieverbrauch reduziert und die Hygiene verbessert.
Wartungsintervalle im Überblick
Gemäß DIN EN 806-5 und ergänzenden Regelwerken sind folgende Intervalle üblich:
Filter (rückspülbar): Halbjährlich
Druckminderer: Jährlich
Rückflussverhinderer: Jährlich
Leitungsanlage: Jährlich
Warmwasserzähler: Sichtprüfung jährlich, Austausch alle 5 Jahre
Kaltwasserzähler: Sichtprüfung jährlich, Austausch alle 6 Jahre
Diese Intervalle sind als Mindestanforderungen zu verstehen. Herstellerempfehlungen oder besondere Nutzungsbedingungen können zusätzliche Maßnahmen erforderlich machen.
Umgang mit Trinkwasser im Alltag
Neben der Wartung spielt auch der tägliche Umgang mit Trinkwasser eine entscheidende Rolle:
Frisches Wasser verwenden: Wasser, das länger als 4 Stunden in den Leitungen steht, sollte vor der Nutzung ablaufen, bis es kühl aus der Leitung kommt.
Regelmäßiger Wasseraustausch: Besonders in Gebäuden mit geringer Nutzung (z. B. Ferienhäuser) ist ein vollständiger Wasseraustausch regelmäßig erforderlich.
Vermeidung von Verunreinigungen: Keine Schlauchverbindungen zwischen Trink- und Nichttrinkwasseranlagen (z. B. Gartenbewässerung) herstellen.
Fazit
Die Verantwortung für eine einwandfreie Trinkwasserqualität liegt nach der Übergabe durch den Wasserversorger beim Betreiber der Trinkwasserinstallation. Regelmäßige Wartung, Inspektion und der korrekte Betrieb der Anlage gewährleisten, dass die Trinkwasserqualität nicht nur erhalten bleibt, sondern auch gesetzlichen Anforderungen entspricht. Neben den technischen Maßnahmen spielt der bewusste Umgang mit Trinkwasser eine zentrale Rolle.
Eine gut gewartete und hygienisch betriebene Installation trägt nicht nur zum Schutz der Gesundheit bei, sondern bewahrt auch die Langlebigkeit der Anlage. Es empfiehlt sich, einen Wartungsvertrag mit einem zertifizierten Fachbetrieb abzuschließen, um die umfassenden Anforderungen fachgerecht umzusetzen. So bleibt Trinkwasser – unser wichtigstes Lebensmittel – sicher und genusstauglich.
Für den Eigentümer stand die Ursache zunächst fest: Die Entrümplungsfirma musste das Eckventil abgeschlagen haben. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Nachdem die Entrümplungsfirma das vom Eigentümer Jahre zuvor geerbte Gebäude vom letzten alten Hausrat befreite hatte, sollte das Gebäude auf Vordermann gebracht werden. Doch dabei zeigte sich ein folgenreiches Versäumnis…
Voller Tatendrang sollte der Frühjahrsputz gestartet werden, um das Gebäude zu veräußern. Hierzu musste zuerst das Wasser aufgedreht werden. Das Wasser wurde in dem leerstehenden Gebäude nämlich bei jedem Verlassen „vorschriftsmäßig“ abgedreht und bei Bedarf, wenn beispielsweise Gartenarbeiten anstanden, wieder aufgedreht.
Aber dieses Mal war alles anders. Nach dem Aufdrehen wurde ein massiver Wasseraustritt festgestellt. Am Waschtischanschluss im Badezimmer lag das Eckventil gebrochen vor. Die Sachlage schien zunächst klar: Die Entrümplungsfirma muss das Eckventil abgebrochen haben.
Der Fußboden hatte sich im Schadenbereich mehrere Zentimeter abgesenkt. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Doch es kam noch schlimmer: Der Boden hatte sich abgesenkt, und es wurde festgestellt, dass an der darunterliegende Holzkonstruktion stärkere Feuchteschäden vorlagen.
Das IFS wurde zur Untersuchung der Schadenstelle eingeschaltet. Im Rahmen der Untersuchung konnten noch drei weitere Leckagestellen mit teilweise eindeutigen Überdruckschäden lokalisiert werden.
Mehrere überdruckbedingte Schadenstellen innerhalb eines Systems sind nur plausibel über eine Frosteinwirkung erklärbar. Das Gebäude war in der Leerstandszeit nicht beheizt, die Leitungen waren ja abgesperrt, so der Versicherungsnehmer. Das Entleeren der Leitungen hatte er hierbei jedoch vergessen.
Bei der Untersuchung wurden noch mehrere Leckagestellen mit Überdruckschädigung festgestellt, wie beispielsweise eine aufgedehnte, geplatzte Kupferrohrleitung. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Das Restwasser in den Leitungen konnte so Einfrieren und zerstörte die Leitungen. Bei jedem Aufdrehen des Wassers im Zuge der Gartenarbeiten lief so über die Jahre Wasser ins Gebäude.
Der Eigentümer hatte „fast“ alles richtig gemacht. Jedoch sollten bei Leerstand die Leitungen nicht nur abgesperrt, sondern auch entleert werden. Das Restwasser kann ansonsten trotzdem zu einer Schädigung des Systems und bei Wiederinbetriebnahme zum Wasserschaden führen. (MKN)
Ein Gastbeitrag des Institutes für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer, IFS e.V. Weitere Informationen unter www.ifs-ev.org
Die Pumpe aus dem ersten geschilderten Schaden ist deutlich verschmutzt. Ein Kurzschluss hatte schließlich zum vollständigen Ausfall geführt. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Weil die Tauchpumpe einer Hebeanlage ausfiel, kam es in einem Wohn- und Geschäftsgebäude zu einem umfangreichen Schaden. Wasser stand auf dem Kellerboden, an den Wänden hatten sich Salzausblühungen gebildet, und der Putz war zum Teil abgeplatzt. Eine umfangreiche Sanierung wurde notwendig.
Die regelmäßige Wartung ist darum unverzichtbar
Der Eigentümer hatte das Gebäude dreieinhalb Jahre zuvor erworben, aber erst mit der Schadenentdeckung erfahren, dass es die Hebeanlage überhaupt gab. Während das Abwasser einer Küchenspüle, zweier Waschbecken, das Kondenswasser der Heizung und das anfallende Regenwasser aus einem nicht überdachten Kelleraufgang kontinuierlich in die Hebeanlage eingeführt wurde, hatte es daran seit dem Eigentümerwechsel keine Wartungsarbeiten oder Kontrollen gegeben.
Diese Vernachlässigung war der Pumpe bei der Laboruntersuchung im IFS durchaus anzusehen. Im Laufrad befanden sich Laubblätter und Schmutz; die Antriebswelle saß fest. Die Funktionsprüfung der Pumpe scheiterte, weil es darin einen Kurzschluss gegeben hatte, wie sich herausstellte.
Ein weiteres Problem hatte zur Entstehung dieses Schadens beigetragen: Der Schacht der Hebeanlage, der unter einem Deckel im Heizungskeller lag, war nicht bis zur Oberkante abgedichtet. Dadurch konnte Abwasser über einen längeren Zeitraum in den Fußbodenaufbau eindringen.
In einem anderen Fall war die Toilette im Kellergeschoss einer Mietwohnung verstopft. Die Mieterin beauftragte einen Fachbetrieb, der den Toilettenablauf mit einer Rohrreinigungsspirale befuhr. Die Blockade war beseitigt, doch einige Tage später zeigte sich ein Abwasserschaden im Keller. Was die Mieterin nicht wusste: Die Toilette war an eine Hebeanlage angeschlossen. Deren Sammelbehälter, der hinter einer Vorwandinstallation verbaut war, wurde durch die Rohreinigungsspirale zerstört.
Im dritten Beispiel kam es zu einem Schaden in einem Einfamilienhaus, nachdem die Pumpe einer Hebeanlage ausgefallen war. Die Untersuchung ergab, dass massive Verschmutzungen das Schaufelrad der Pumpe blockiert und ihren Wasserdurchlass verstopft hatten. Bei der Funktionsprüfung brummte die Pumpe lediglich, sprang aber nicht an. Nach der Reinigung funktionierte sie einwandfrei.
Die Haustechnik kennen und ordnungsgemäß betreiben
Gemäß der DIN 12056-4 sollten Hebeanlagen regelmäßig inspiziert und müssen in vorgegebenen Abständen gewartet werden. Konkret sollte einmal im Monat eine Funktionsprüfung anhand zweier Schaltzyklen erfolgen. Die Wartung umfasst unter anderem eine Reinigung der Fördereinrichtung. Sie muss in Einfamilienhäusern mindestens einmal jährlich durchgeführt werden.
In Mehrfamilienhäusern darf das Wartungsintervall nicht länger sein als sechs Monate, und in gewerblich genutzten Immobilien müssen Hebeanlagen mindestens alle drei Monate gewartet werden. Wenn die Umstände es erfordern – zum Beispiel durch die Ausprägung der Betriebsbelastungen –, kann sich das Wartungsintervall in Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien verkürzen.
Allgemein empfiehlt sich beim Einbau einer Hebeanlage in einen Pumpenschacht der Einbau einer Alarmanlage, die bei einem steigenden Wasserpegel vor einer kritischen Situation warnt. Außerdem sollte ein Pumpenschacht bis zur Oberkante abgedichtet werden, damit kein Wasser unbemerkt in den Bodenaufbau gelangen kann.
Die regelmäßige Kontrolle und Wartung hätte den dritten oben beschriebenen Schaden verhindert. In der ersten beiden Fällen setzte das Problem noch früher an: Um Wasserschäden zu verhindern, ist es unverzichtbar, die eigene Haustechnik mindestens zu kennen und zu wissen, wo Probleme entstehen können. (is)
Ein Gastbeitrag des Institutes für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer, IFS e.V. Weitere Informationen unter www.ifs-ev.org
Im Badezimmer einer Ferienwohnung ist neben dem WC eine Bidet-Handbrause installiert. Der Wasserstrahl wird an der Handbrause aktiviert (grüner Pfeil). Zuvor muss das Absperrventil (roter Pfeil) geöffnet und danach wieder geschlossen werden. Foto: www.ifs-ev.org
Während Bidets in einigen Ländern zum Standard in Badezimmern gehören, sind sie hierzulande vergleichsweise selten zu finden. Der Handel bietet eine platz- und kostensparende Alternative zum Sitzwaschbecken, die allerdings in Deutschland nicht zugelassen und nach unserer Einschätzung mit erheblichen hygienischen Risiken verbunden ist:
Bidet-Handbrausen, die in unterschiedlichen Ausführungen in Baumärkten und vor allem auf Online-Markplätzen erhältlich sind. Es gibt sie zum Beispiel zum Anschluss an den Spülkasten, als Aufputz- oder Unterputzinstallation. Die einfachsten und kostengünstigsten Ausführungen können schlicht an den Auslass der Waschtischarmatur geschraubt werden.
Allen gemein ist, dass ihre Installation und Nutzung in Deutschland als Bidet-Handbrause nicht zulässig sind. Bidet-Handbrausen sind im Trinkwasser-Regelwerk nicht erfasst und damit keine Option, wie der DVGW auf Anfrage mitteilt. Nach der DIN EN 1717, die europaweit den Schutz des Trinkwassers regelt, muss die direkte Verbindung einer Trinkwasserleitung mit Nichttrinkwasser wegen des Risikos einer Verkeimung ausgeschlossen sein. Bei einer Bidet-Handbrause unmittelbar neben dem WC ist dies nicht gewährleistet. Das Sanitärhandwerk bietet jedoch zwei zugelassene Lösungen: das Bidet und das Dusch-WC.
Hersteller umgehen das Thema, indem sie die Produkte nicht als Bidetbrausen bezeichnen und zum Teil anführen, dass eine Handbrause mit einem 150 cm langen Brauseschlauch in der Küche auch das Waschen von Obst und Gemüse erleichtert. Onlineshops und Baumärkte geben dem Verbraucher derweil konkrete Hinweise auf das vorgesehene Anwendungsgebiet. Das IFS rät dringend von der Installation ab.
Allerdings scheinen sich Bidet-Handbrausen trotzdem wachsender Beliebtheit zu erfreuen, wie das Schadenaufkommen vermuten lässt. Neben der hygienisch kritischen Konstellation sind die Handbrausen nicht handhabungssicher, und im Institut mehren sich in diesem Zusammenhang Leitungswasserschäden durch geplatzte Brauseschläuche.
Ein Beispiel:
In einem Supermarkt tropfte Wasser von der Decke, nachdem in der darüber liegenden Ferienwohnung der Schlauch einer Bidet-Handbrause geplatzt war. Als Ursache stellte das IFS einen Bedienfehler fest. Bei Bidetbrausen wird der Wasserstrahl über einen Bedienhebel an der Handbrause aktiviert. Der Brauseschlauch darf allerdings nicht dauerhaft unter Leitungsdruck stehen. Darum muss bei den meisten Modellen vor der Benutzung ein Ventil geöffnet und danach wieder geschlossen werden.
Der geplatzte Brauseschlauch der Bidet-Handbrause. Foto: www.ifs-ev.org
In der Ferienwohnung war der Brauseschlauch an ein Absperrventil neben dem WC angeschlossen. Das Ventil wurde nach der Benutzung nicht wieder geschlossen. Der Brauseschlauch konnte dem anstehenden Leitungsdruck von 6 bar nicht dauerhaft standhalten und platzte schließlich kurz hinter dem Anschlussstutzen auf. Ein solcher Schaden tritt gewöhnlich nicht direkt nach der Benutzung, sondern einige Stunden oder sogar Tage verzögert ein.
Das Leckagerisiko durch Fehlbedienung ließe sich vielleicht noch organisatorisch minimieren, doch das Hygienerisiko schließt die Verwendung direkt angeschlossener Handbrausen neben dem WC aus. Hier müssen andere, neue technische Lösungen her. (is)
Ein Gastbeitrag des Institutes für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer, IFS e.V. Weitere Informationen unterwww.ifs-ev.org
Das OLG Brandenburg hatte über die Frage zu entscheiden, ob Versicherungsprämien von sog. All-Risk-Gebäudeversicherungen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden können (Urteil vom 23.05.2023, Aktenzeichen: 3 U 94/22).
Die klagende Mieterin eines Gewerbeobjektes begehrte die teilweise Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen für zurückliegende Jahre, u.a. im Hinblick auf die erfolgte Umlage von Versicherungsprämien.
Hintergrund
Während im Gewerberaummietrecht der Grundsatz der Dispositionsmaxime der Parteien gilt, findet im Wohnraummietrecht unter anderem die Betriebskostenverordnung (BetrKV) Anwendung, welche die umlagefähigen Positionen, wie z.B. die Versicherungen, definiert.
Nach § 2 Nr. 13 BetrKV sind Betriebskosten „die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug“. Aus dem Wort „namentlich“ leitet die herrschende Meinung ab, dass diese Aufzählung nicht abschließend ist; vielmehr seien davon alle Sach- und Haftpflichtversicherungen erfasst, welche dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner sowie Besucher dienten (BGH, NJW 2010, 3647 Rn. 12).
Einige Deckungsbestandteile sind vor dem Hintergrund des sog. Wirtschaftlichkeitsgebots (für die Wohngebäudeversicherung geregelt in § 556 Absatz 3 Satz 1, 2. Halbsatz BGB, für Gewerbemietverhältnisse abgeleitet aus § 242 BGB) immer wieder Gegenstand von Betriebskostenstreitigkeiten. Danach dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgebend ist der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält.
Dabei steht dem Vermieter ein Entscheidungsspielraum zu. Er ist nicht gehalten, stets die billigste Lösung zu wählen, sondern darf andere für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung relevante Kriterien, wie z.B. die Zuverlässigkeit des anderen Vertragspartners, mit in seine Entscheidungsfindung einbeziehen (BGH, NJW 2010, 3647 Rn. 18).
Wesentliche Entscheidungsinhalte
Hinsichtlich sog. All-Risk-Versicherungen, welche neben dem Schutz u.a. bei böswilligen Beschädigungen und Rohrverstopfungen auch Leistungen bei eher seltenen Schadensursachen wie Flugkörperanprall, Überschallknall, Erdbeben, Erdsenkung oder Erdrutsch und Vulkanausbruch vorsehen, ist die Umlagefähigkeit der Prämienbestandteile für die eher seltenen Schadenursachen umstritten. Der erkennende Senat sieht die Umlagefähigkeit als gegeben an.
Denn bei einer Allgefahrenversicherung seien die versicherten Gefahren nicht ausdrücklich benannt, sondern grundsätzlich alle Ursachen versichert und nur konkret benannte einzelne Ursachen ausdrücklich ausgeschlossen. Ein Vermieter, der eine Allgefahren-Versicherung abschließt, handele nicht unwirtschaftlich, nur weil darin auch eher theoretische Schadenursachen (automatisch) mitversichert sind. Ebenso wenig, wie ein Vermieter bzw. Gebäudeeigentümer wisse, ob in seinem eigentlich ruhigen Stadtteil ein Terroranschlag verübt werden könnte, wisse er auch nicht, ob nicht doch einmal Erdstöße oder Erdbeben auftreten könnten.
Einordnung
Die Positionierung des OLG Brandenburg ist grundsätzlich zu begrüßen. Über die konkret streitige Versicherungsdeckung hinaus lässt sich aus dem Urteil verallgemeinernd die Aussage entnehmen, dass auch Deckungen für eher seltene Versicherungsfälle dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen (können). Dem ist zuzustimmen, denn vom Vermieter kann keine versicherungstechnische Risikoprüfung verlangt werden. Es muss ausreichen, dass das ungewisse Ereignis, für das die Versicherung Schutz gewähren soll, möglich, also denkbar ist und nicht außerhalb jeglicher Wahrscheinlichkeit liegt.
Ohne hierauf ausdrücklich zu verweisen, kann sich das OLG Brandenburg insoweit auf das BGH-Urteil vom 06.06.2018, VIII ZR 38/17, stützen. Dieses Urteil hatte ebenfalls eine „All Risk“ Deckung zum Gegenstand, und hat die Umlagefähigkeit der Versicherungsprämien ungeachtet des von der Deckung umfassten Risikos eines Mietverlustes infolge des versicherten Gebäudeschadens anerkannt.
Wünschenswert wären jedoch eine tiefergehende Begründung und eine Auseinandersetzung mit einschlägigen höchstrichterlichen Entscheidungen gewesen. Die argumentative Heranziehung der Terrorversicherung hätte dem OLG Brandenburg in diesem Zusammenhang Veranlassung geben müssen, sich mit dem BGH-Urteil vom 13.10.2010, XII ZR 129/09, auseinanderzusetzen.
Denn hierin trifft der BGH konkrete Aussagen, welche Voraussetzungen gegeben sein müssen, damit eine Terrordeckung dem Wirtschaftlichkeitsgebot entspricht. Selbst wenn das erkennende Gericht die allgemeine Gefahrenlage heutzutage möglicherweise anders einschätzen sollte als der BGH im Jahr 2010, fehlen hierzu jegliche Ausführungen. Auch kursiert im Schrifttum die verschiedentlich vertretene Meinung, All-Risk-Versicherung seien nicht notwendig und daher auch nicht vollständig umlagefähig. Eine Auseinandersetzung hiermit bleibt das Urteil schuldig.
Im Ergebnis kann die Entscheidung in künftigen Nebenkostenstreitigkeiten durchaus zur Stützung der Umlagefähigkeit von Versicherungsbeiträgen in geeigneten Fällen angeführt werden; seine argumentative Durchschlagskraft dürfte aber wegen der nur oberflächlich gehaltenen Urteilsgründe begrenzt sein.
Lutz Rellstab
Lutz Rellstab ist Prokurist und Bereichsleiter Recht und Compliance bei der AVW Gruppe
VNW-Verbandsdirektor Andreas Breitner. Foto: VNW, Bertold Fabricius, Hamburg
Von VNW-Direktor Andreas Breitner
Unabhängig davon, wie die ins Haus stehenden Bundestagswahlen ausgehen werden, steht eines fest: auch eine künftige Bundesregierung wird sich mit der Energiewende auseinandersetzen müssen. Die sozialen Vermieter hoffen auf einen Erfolg der Pragmatiker, die beim Umbau unserer Gesellschaft die Bezahlbarkeit des Wohnens ausreichend berücksichtigen.
Es wird darauf ankommen, einen pragmatischen Weg zum Erreichen der Klimaziele zu finden. Weg von der Ideologie hin zu wirklich umsetzbaren Lösungen. Allein das Postulieren von Klimaneutralität im Jahr 2024 oder früher ersetzt nicht das Nachdenken darüber, wie dieses Ziel so erreicht werden kann, dass die Menschen mitziehen.
Ängste vor einem sozialen Absturz
Erst vor wenigen Tagen hat der Hamburger Zukunftsforscher Horst Opaschowski erklärt, dass bis 2045 bei mehr als 90 Prozent der Deutschen die Sicherheitsbedürfnisse dominierend sein werden. Das bedeutet ein größeres Maß an Sensibilität für die Kosten von Klimaschutzmaßnahmen – vor allem wenn die Ängste vor einem sozialen Absturz zunähmen.
Insofern ist verständlich, dass viele Mieterinnen und Mieter ihr Augenmerk verstärkt auf die sogenannte zweite Miete und dabei insbesondere auf die Entwicklung der Heizkosten richten. Sechs von neun Rostocker Wohnungsunternehmen haben Daten zusammengetragen, um die Preisentwicklung bei der Fernwärme zu verdeutlichen.
Fernwärmekosten steigen in 2025 und 2026 extrem an
Der Aufstellung zufolge müssen die Mieterinnen und Mieter bei den Kosten für die Fernwärme im kommenden Jahr im Vergleich zum Jahr 2022 mit einem Anstieg der Preise zwischen 56 und 86 Prozent rechnen. Im Jahr 2026 wird der Preisanstieg im Vergleich zu 2022 zwischen 45 und 63 Prozent liegen.
Das Problem ist nicht nur in Rostock zu erkennen. Wir beobachten, dass Stadtwerke in ganz Norddeutschland, die häufig im Besitz der Kommunen sind, den Ausbau der Fernwärme im Rahmen der Energiewende nutzen, um die Preise für Heizenergie in die Höhe zu treiben.
CO2-Preis-Anteil bei der Fernwärme höher als bei Gas
Schon jetzt ist der CO2-Preis-Anteil bei der Fernwärme höher als bei Gas. Wir beobachten, dass Stadtwerke im Verbund mit den Kommunen eine Monopolstruktur schaffen wollen. Dieser Versuch, kombiniert mit einem Anschlusszwang, bedeutet die totale Abhängigkeit der Mieter und Vermieter von den Fernwärmelieferanten.
Diese Entwicklung verdeutlicht, dass die Kosten für den Umbau der Fernwärme zur Klimaneutralität vor allem von den Mieterinnen und Mieter getragen werden sollen. Die Fernwärmeanbieter machen sich einen schlanken Fuß. Hinzu kommt, dass viele Stadtwerke sich weigern, darzulegen, wie ihre Preise zustande kommen. Es ist daher unmöglich, deren Ermittlung nachzuvollziehen. Nur eines ist sicher: die Preise für Fernwärme steigen unaufhörlich.
Monopole „fördern“ durch Intransparenz den Widerstand der Menschen
Abgesehen von hohen Preisen und Intransparenz sind Monopole nie gut für Innovationen. Energiewende und Klimaschutz werden aber nur gelingen, wenn alle technische Möglichkeiten, emissionsfrei Energie zu erzeugen, genutzt werden. Eine Form der Energieerzeugung – wie beispielsweise Fernwärme – vorzuschreiben, führt am Ende zu hohen Preisen und zu Widerstand bei den Menschen.
Die sozialen Vermieter unterstützen die Politik in dem Ziel, Strom und Heizenergie von 2045 an emissionsfrei zu erzeugen. Mit CO2-neutral erzeugter Heizwärme haben Mieter und Vermieter kein Problem. Ich frage nur: Zu welchen Kosten soll diese Fernwärme hergestellt werden? Derzeit habe ich den Eindruck, dass Fernwärme und deren kostenintensive Umstellung auf eine emissionsfreie Erzeugung massiv gepusht wird – koste es die Mieterinnen und Mieter, was es wolle.
Der Grundpreis wird erhöht, wenn die Mieter sparsam Heizen
Ein weiteres Problem besteht in der Erhöhung des Grundpreises, um so von Verbrauchsschwankungen unabhängiger zu werden. Was aus Sicht von Stadtwerken sinnvoll erscheinen mag, bedeutet, dass die Wirkung von Einsparungen durch die Mieter bei den Wärmekosten immer geringer wird. Das, was die Stadtwerke durch energiesparendes Heizen der Mieterinnen und Mieter „verlieren“, holen sie sich über den vom Verbrauch unabhängigen Grundpreis zurück.
Eine sichere Strom-, Gas- und Wärmeversorgung ist eine zentrale Voraussetzung für den Wohlstand unseres Landes. Wunschdenken ist hier fehl am Platz. Notwendig ist es, stets die Umsetzungsmöglichkeiten vor Ort zu berücksichtigen. Pragmatismus und Eigenverantwortung sind die Schlüssel, um zu vertretbaren Kosten klimaschädliche Emissionen zu reduzieren.
Andreas Breitner
Vorstand und Verbandsdirektor Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW)
Die Instandhaltung der Gebäude ist ein stetiger Prozess, viele Technologien durchlaufen ihren Lebenszyklus, Heizungen müssen ausgetauscht werden und Verschleißteile müssen permanent erneuert werden. Dies gilt auch für diese Gebäude, damit das Ziel der 100 % Klimaneutral im Jagr 2040 erreicht werden kann. Quelle und Foto: https://www.keg-siegen.de/wohnungsverwaltung/wohnungsangebote/
Kommunale Entwicklungsgesellschaft Siegen mbH (KEG Siegen mbH) ist eine Tochtergesellschaft der Stadt Siegen und unterstützt diese bei der Realisierung kommunaler Aufgaben. Die KEG Siegen mbH beauftragte die energielenker projects GmbH, um den Gebäudebestand in mehreren Schritten energetisch zu bewerten und um eine Einordnung in die Zielsetzung der Stadt Siegen, bis 2040 klimaneutral zu werden, zu erhalten. Im Ergebnis ist eine Definition des Ist-Zustandes und ein strategischer Ansatz für die Absenkungen der zu verantwortenden Treibhausgasemissionen vorgesehen.
Um dieses Ziel zu erreichen, wurde der Gebäudebestand in sinnvolle und relevante Cluster aufgeteilt. Ein Cluster umfasst 2-8 Gebäude der gleichen Bauart und Bausubstanz. Aus diesen Clustern soll für jeweils ein Gebäude ein individueller Sanierungsfahrplan, kurz iSFP, erstellt werden. Die Clusterung ist in folgender Tabelle dargestellt.
Tabelle 1: Clusterung des Gebäudebestandes der KEG Siegen mbH durch die energielenker projects GmbH,
Vor der Erstellung der individuellen Sanierungsfahrplänen wurden durch die energielenker die aktuellen CO2-Emissionen berechnet und eine Kennwertanalyse durchgeführt. Für jedes Gebäude wurden anhand von zur Verfügung gestellten Wärmverbrauchsdaten und des eingesetzten Energieträgers die CO2-Emissionen ermittelt. Des Weiteren wurden über Flächenangaben der Gebäude witterungsbereinigte Energieverbrauchskennwerte ermittelt. Die ermittelten Kennwerte wurden mit verfügbaren Benchmarkwerten der VDI 3807 abgeglichen. Dieser Abgleich konnte erste Hinweise auf Energieeinsparpotenziale liefern und könnte auch für das künftige Controlling genutzt werden.
Die Grundsatzstrategie dieses Projektes bzw. der individuellen Sanierungsfahrplänen lässt sich in das „Minimieren“ und „Substituieren“ einteilen (vgl. Abbildung 1). Damit diese Felder, die jeweils individuelle Herangehensweisen fordern, gezielter angegangen werden können, ist eine separierte Betrachtungsweise zielführender als eine pauschalisierte Gesamtbetrachtung.
Daher werden auch die sich an die Potenzialanalyse anschließenden Maßnahmenempfehlungen getrennt beschrieben und aufgeführt. Darüber hinaus sind die Einflussbereiche, mit denen die Potenziale eröffnet werden können, in einer getrennten Herangehensweise viel besser zu steuern und gegebenenfalls auch nachzusteuern.
Außerdem sind zur Eröffnung der Potenziale zu betrachtende Reinvestitionszyklen der jeweiligen Felder individueller zu steuern, womit eine wirtschaftliche Umsetzung umso besser gelingen kann. Denn für die Gebäude der KEG Siegen mbH ist eine Minimierung des Energieverbrauchs, z.B. durch energieeffiziente Gebäudehüllen und Technologien anzustreben. Für den Sektor der Wärmeversorgung ist hingegen eine Substitution zu Erneuerbaren Energieträgern von zentraler Bedeutung.
Abbildung 1 Grundsatzstrategie „Minimieren“ und „Substituieren“
Diesen Aufgaben und dieser Grundsatzstrategie nimmt sich die energielenker projects GmbH als integrierter Systemdienstleiter im Kontext der Energiewende an. Die energielenker Unternehmensgruppe ist mit ihren rund 350 Mitarbeiter*innen an zehn Standorten in ganz Deutschland aktiv. Die Business Unit energielenker projects GmbH gestaltet die Energiewende in den Handlungsfeldern Energie, Gebäude, Mobilität und Umwelt.
Neben Gebäudeanalysen und Erstellung von Konzepten und Machbarkeitsstudien unterstützt die energielenker projects GmbH in der Fördermittel- und Strategieberatung, in der Architektur und technischen Gebäudeausrüstung, in der Genehmigungs- und Bauleitungsplanung sowie in der Planung, Beratung und Umsetzung von PV- und Mobilitätslösungen.
Datenaufnahme vor Ort
Für die Erstellung des iSFPs wurden folgende Arbeitsschritte durchlaufen: Die zur Verfügung gestellten Planunterlagen, wie Grundrisse, Schnitte und Baubeschreibungen wurden überprüft und weitere Rücksprachen zu Besonderheiten der Gebäude getroffen. Im nächsten Schritt fand eine Datenaufnahme vor Ort an den Objekten statt. Hierfür wurde von jedem Cluster ein Gebäude besichtigt.
Während der Begehung wurden Notizen und Fotos zum Gebäudebestand (u.a. Gebäudehülle, Bauteilaufbauten, Anlagentechnik, Schäden, etc.) gemacht. Nach der Datenaufnahme begann die Erfassung und Berechnung des energetischen Ist-Zustandes gemäß der DIN V 18599 mit einem 3D-Modell in der Berechnungs-Software Hottgenroth.
Abbildung 2 Strategische Darstellung eines Sanierungsfahrplanes // Quelle: https://www.dena.de/projekte/energieberatung-und-individueller-sanierungsfahrplan-isfp/, aufgerufen am 11.11.2024
Im nächsten Schritt wurden Sanierungsvarianten in Form eines Fahrplanes (vgl. Abbildung 2) zu den Gebäuden entwickelt, welche die Gebäudehülle und die Anlagentechnik betrafen, um das übergeordnete Ziel eines klimaneutralen Gebäudebestandes zu erreichen. Die Ergebnisse der iSFPs waren eine schrittweise Ertüchtigung der Gebäude, bei der unter anderem die Primär- und Endenergieeinsparungen sowie Treibhausgas-Emissionseinsparungen aufgezeigt wurden. Zusätzlich wurde eine grobe Kostenschätzung der einzelnen Maßnahmen durchgeführt.
Die Ergebnisse der iSFPs werden hinsichtlich der Nutzbarkeit für die Einordnung des gesamten Gebäudebestandes in einem Abstimmungstermin abgeglichen und nachfolgend auf den Gebäudebestand hochgerechnet. Verknüpft u.a. mit der Definition voraussichtlich verfügbarer Mittel und der Rahmenbedingungen der Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen, erfolgt auf dieser Grundlage die Entwicklung eines umsetzungsfähigen Absenkpfades. Die Ergebnisse der Untersuchungen werden in einem Abschlussbericht zusammengefasst.
Vorwiegend Sozialwohnungen
Die Objekte der KEG liegen verteilt über das gesamte Stadtgebiet hinweg. Die Grundstücke befinden sich sowohl in Hanglage als auch in einer ebenen Lage. Durch die Clusterung des Gebäudebestandes können somit solche individuellen Begebenheiten der Gebäude, trotz einem Sanierungsfahrplans pro Cluster, in den Hochrechnungen der Maßnahmen berücksichtigt werden. Die Gebäude der KEG sind aus den Baujahren 1952 und 1967.
Die Gebäude wurden anfangs als Besatzungsbauten für die belgische Armee genutzt. Mit der Übernahme durch die kommunale Entwicklungsgesellschaft Siegen wurden die Gebäude für den verwendet.
Entsprechender Zustand und mit typische Schäden
Die Häuser befinden sich in einem den Baujahren entsprechenden Zustand und weisen typische Schäden auf. Unter anderem Feuchtigkeitsschäden im Keller, aber auch Schimmelbefälle in einigen Objekten. Dadurch wurden die Kellerwohnungen, welche sich häufig in einer Hanglage befinden stillgelegt oder auch schon entkernt.
Diese Wohnungen stehen zurzeit leer oder werden als Lagerfläche genutzt. Ebenfalls stehen die Dachgeschosswohnungen auf Grund von fehlendem Brandschutz nicht mehr als Wohnfläche zu Verfügung, sondern ebenfalls als Lagerstellen.
Zur Wärmebereitstellung kommen ausschließlich Gaskessel (atmosphärisch und mit Gebläse), sowohl Niedertemperaturkessel als auch Brennwertgeräte, zum Einsatz. Die Hälfte der Gebäudecluster hat keine zentrale Warmwasserbereitstellung, sondern besitzen pro Wohnung mehrere elektrische Durchlauferhitzer.
Kellerdecke ist bereits von unten gedämmt
Ein Cluster setzt sich beispielweise aus drei Zeilenbauten, je 16 Wohneinheiten, aufgeteilt auf zwei Hauseingänge, aus dem Jahr 1967 zusammen. Die Kellerdecke ist bereits von unten gedämmt. Die Fenster wurden 1997 sowie die Hauseingänge im Jahr 1986 ausgetauscht. Der Sanierungsfahrplan beginnt mit der Dämmung der Flachdächer (s. Abbildung 2 und 3, Variante 1) und anschließend mit der Sanierung der Fassade mit einem Tausch der Fenster (s. Abbildung 2 und 3, Variante 2).
Der nächste Schritt des Fahrplans wäre die Installation dezentraler Lüftungsgeräte mit einem Wärmerückgewinnungssystem (s. Abbildung 2 und 3, Variante 3). Der letzte Schritt ist die Substitution zu erneuerbaren Energien durch eine Sole-Wasser-Wärmepumpe und einer PV-Anlage (s. Abbildung 2 und 3, Variante 4).
Abbildung 3 Einsparungen an Primärenergiebedarf Abbildung 4 Einsparungen an CO2-Emissionen
In den Abbildungen 2 und 3 sind die Einsparungen am Primärenergiebedarf sowie an den CO2-Emissionen zu sehen. Durch den Fahrplan wird sich der Primärenergiebedarf an einem der drei Zeilenbauten um 89% reduzieren. Die CO2-Emissionen werden um 84% verringert. Dadurch, dass die Einsparungen der Photovoltaik-Anlage nach der DIN V 18599 nur zu einem geringen Anteil angerechnet werden dürfen, könnten durch den restlichen, eingespeisten Strom jedoch ca. weitere 13.000 kg CO2 vermieden werden. Dies würde bedeuten, dass die bilanzielle Klimaneutralität beinahe erreicht worden wäre. Für die restlichen Emissionen sind Kompensationsmaßnahmen zu definieren.
Nach den individuellen Sanierungsfahrplänen, der Einordnung auf den gesamten Gebäudebestand und der Erarbeitung eines Absenkpfades gilt es, die Maßnahmen vorzubereiten, zu planen und tatsächlich zu projektieren und in eine Umsetzungsstrategie zu überführen. Die Abbildung 5 zeigt einen Strategieansatz mit der Aufbau-, der Anfangs-, der Umsetzung und der Etablierungsphase.
Abbildung 5 Umsetzungsstrategie von der Entwicklung bis zur Verstetigung, Quelle: energielenker projects GmbH
Die Aufbauphase beinhaltet die Entwicklung der hier neu entwickelten Maßnahmen, in die bestehende Konzepte mit integriert und genutzt werden, aktuelle Projekte mit einbezogen und Synergieeffekte aus den vorliegenden Strukturen genutzt werden. Aus dieser Phase heraus werden alle weiteren Prozesse entwickelt.
Folgend auf die Aufbauphase knüpft die Anfangsphase, welche die Vorbereitungen für den Umsetzungszeitraum legt. Während dieser Phase wird die Umsetzung grundlegend organisiert. Die frühzeitige organisatorische und personelle Institutionalisierung ist noch vor Beginn der Maßnahmenumsetzung von großer Bedeutung. Dazu müssen proaktiv vorhandene Strukturen genutzt, verfestigt bzw. weiterentwickelt werden.
Verschleißteile müssen permanent erneuert werden
Die Instandhaltung der Gebäude ist ein stetiger Prozess, viele Technologien durchlaufen ihren Lebenszyklus, Heizungen müssen ausgetauscht werden und Verschleißteile müssen permanent erneuert werden. Diese laufenden Prozesse und die Lebenszeit alter Technologien müssen immer berücksichtigt werden, sodass sich Synergieeffekte ableiten und dadurch effiziente Lösungsansätze verfolgt werden können.
Organisatorische Maßnahmen werden vorbereitet, finanzielle Mittel freigegeben und erste Wirtschaftlichkeitsberechnungen werden durchgeführt. Zur Kontrolle der Umsetzungen und für gezieltere Prozesse werden daneben Meilensteine zur Erfolgskontrolle gesetzt, die sich über den gesamten Umsetzungszeitraum verteilen, sodass jederzeit nachgesteuert werden kann.
Nach den Vorbereitungen beginnt die Umsetzungsphase der geplanten Projekte. Im Bereich der Gebäude wird konkret die Sanierung der Gebäude, der Einsatz erneuerbarer Energien und die Erneuerung der Wärmeversorgung angestrebt. Im Allgemeinen liegt das Hauptaugenmerk dabei wie bisher auf der Minimierung sowie Substituierung.
Mit Erreichen des Zieljahres 2040 laufen die Minimierungs- und Substituierungsmaßnahmen kontinuierlich auf gleichem Niveau weiter, während die verbliebenen CO2-Emissionen dann durch Kompensierung ausgeglichen werden müssen. Auch während der Umsetzungsphase können bereits Teile kompensiert werden, allerdings nur so viel wie nötig. In der Etablierungsphase sollen durch weitere Minimierungs- und Substitutionsmaßnahmen die Aufwände für Kompensationsmaßnahmen fortlaufend reduziert werden, bis die Gebäude der KEG Siegen mbH ohne Kompensationsmaßnahmen 100 % Klimaneutral betrieben werden können.
Erste Schritte in Richtung Klimaneutralität
Die kommunale Entwicklungsgesellschaft Siegen mbH ist schon dran und hat einige Bestandteile der Häuser modernisiert. So wurden und werden die in einer Holzkonstruktion errichteten Satteldächer neu eingedeckt und stellenweise gedämmt. Um den Anfang der 90er bis zum Ende der 90er Jahre wurden die Fenster bei allen Objekten ausgetauscht. Im Verlauf der 2000er Jahre wurden an vereinzelten Gebäuden eine Fassadensanierung in Form eines Wärmedämmverbundsystems durchgeführt.
Zusätzlich hat die KEG Siegen mbH auch an der Anlagentechnik gearbeitet und bei einigen Gebäude die Heizungsanlage ausgetauscht und auf effizientere Gas-Brennwertgeräte umgestellt. Insgesamt zeigt sich die KEG Siegen mbH, unter anderem mit diesem Projekt, sehr engagiert, erste Schritte in Richtung Klimaneutralität einzuleiten. Dennoch steht viel Arbeit an, bis dieses Ziel erreicht werden kann.
„Die Geislinger Konvention ist eine zentrale Voraussetzung dafür, dass Unternehmen den Wandel von der bloßen Betriebskostenabrechnung hin zum aktiven Betriebskostenmanagement gestalten können.“ Prof. Dr. Andreas Saxinger, Leiter des Zentralen Prüfungsamtes der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen und Vorsitzender des ehrenamtlich agierenden Arbeitskreises der Geislinger Konvention. Quelle: HfWU
Schon seit weit über 20 Jahren gibt es die „Geislinger Konvention“. Der Arbeitskreis stellt ein Normungsgremium für externe Benchmarking-Verfahren von Betriebskosten dar. Als loser Interessenverbund bündelt er verschiedene Kräfte der Wohnungswirtschaft. Dazu gehören vor allem Verbandsvertreter der Immobilienbranche, Wohnungsunternehmen und auch die namensgebende Universität Nürtingen-Geislingen.
Der hier lange Zeit tätige und 2023 verstorbene Prof. Dr. Hansjörg Bach hatte den „Arbeitskreis Geislinger Konvention“ 2000 ins Leben gerufen. Seine zugrundeliegende Erkenntnis ist denkbar einfach: Betriebskosten von Wohngebäuden beschäftigen Mieter und Vermieter gleichermaßen. Sie sind aber sehr intransparent – gerade im Vergleich zum Mietkostenspiegel des Mieterbunds, dessen Ziel es ist, die Mietkostenentwicklung transparent zu machen. So werden auch Mieter in die Lage versetzt, Kosten vergleichen zu können.
Die Idee der Geislinger Konvention ist es, alle in Wohnungsunternehmen verfügbaren Daten zu Betriebskosten auch auf eine gemeinsame Plattform zu bringen, die eine Vereinheitlichung von Kostenarten, Gebäudestrukturen und Berechnungsmethoden schafft – und damit Vergleichbarkeit. „Benchmarking heißt für Unternehmen sich mit den Besten zu vergleichen. Vergleiche sind aber nur möglich, wenn einheitliche Standards existieren.
Solche einheitlichen Standards setzt die Geislinger Konvention“, bestätigt Prof. Dr. Andreas Saxinger, der dem Arbeitskreis seit 2022 zusammen mit Andreas Fecker von der GBG Mannheim, der größten kommunalen Wohnungsbaugesellschaft Baden-Württembergs, vorsitzt.
Betriebskosten: Optimierungsbedarf ausloten
Als Mitglied der Geislinger Konvention möchte auch die BML zu mehr Transparenz beim Thema Betriebskosten beitragen. Dazu Karl Scheinhardt, Geschäftsführer der BML: „Bei den Baukosten ist es selbstverständlich, dass wir uns die Zahlen genau ansehen und kritisch nach Einsparpotenzial hinterfragen.
So möchten wir auch mit Betriebskosten umgehen. Also ehrlich draufschauen und gegensteuern, wenn es Optimierungsbedarf gibt. Deshalb sind wir Teil der Geislinger Konvention und tauschen uns mit den anderen Mitgliedern regelmäßig aus.“
Schließlich gibt es viele Fragen: Wo genau sind welche Kosten versteckt? Wie werden sie abgebildet? Wie können diese verglichen werden? Welche neuen Kostenarten, zum Beispiel zu den CO2-Emissionen, gibt es?
Impulsgeber für Wohnungsunternehmen
Das Ziel der Geislinger Konvention ist es, nicht nur für diese Fragen zu sensibilisieren, sondern im Verbund und über die Mitglieder als Multiplikatoren auch konkrete Antworten zu diskutieren. Die Geislinger Konvention kann so mit Blick auf neue Ansätze zum Impulsgeber für Wohnungsunternehmen werden.
Sie kümmert sich um insgesamt vier Arbeitsfelder: Strukturdaten, Betriebskostenarten, Berechnung und Auswertung sowie die Bilanzierung von Treibhausgasemissionen. Ein Instrument zur Erfassung und Analyse von Energieverbrauchsdaten macht aber zum Beispiel CO2-Emissionen nicht nur vergleichbar, sondern trägt auch zu ihrer Reduzierung bei – um so die Energieeffizienz von Gebäuden nachhaltig steigern zu können.
Die Vorteile der Geislinger Konvention für Mitgliedsunternehmen
Fachliche Expertise
Belastbares Datenmaterial
Externe Transparenz und Vergleichbarkeit
Qualifizierte Ansätze zur Optimierung
Konkrete Umsetzung der Wärmewende fördern
Am Ende ginge es darum, ein Gefühl dafür zu bekommen, wo man stehe und was möglich sei, um auch eine entsprechende Handlungserkenntnis zu gewinnen, so Scheinhardt. Vor diesem Hintergrund möchte der Arbeitskreis langfristig auch die konkrete Umsetzung der Wärmewende fördern. Fest steht schon heute: Eine Betriebskosten-Optimierung und im besten Falle sogar -Senkung käme allen zugute. Nicht zuletzt den Mieterinnen und Mietern.
