60 Teilnehmer kamen zum 6. Norddeutschen Betriebskostentag nach Lübeck. Foto: Peter Hitpaß
VNW Verbandsdirektor Andreas Breitner eröffnete am Montag, 14. Oktober 2024, in Lübeck vor 60 Teilnehmern den 6. Norddeutschen Betriebskostentag. Die Betriebskosten für das Wohnen kennen seit Jahren nur eine Richtung: steil nach oben.
Nicht selten ist die sogenannte Zweite Miete inzwischen höher als die Netto-Kalt-Miete, Eine fatale Entwicklung, die viele Menschen finanziell überfordert. Anlass genug, sich mit dem Thema Effizienz und Betriebskostenreduktion intensiver zu befassen, so Breitner.
Unter der Moderation von VNW Beauftragter für Fördermitglieder, Dr. Peter Hitpaß, diskutierten die Vertreter der Wohnungsunternehmen über die aktuelle Rechtslage, die Vorteile des Müllmanagements sowie die Dekarbonisierung der Wohnungswirtschaft.
Partner der Veranstaltung war die Hochschule Nürtingen Geislingen. Die Referenten, ausnahmslos neu gewonnene Fördermitglieder, stellten ihre Konzepte zur Senkung der Betriebskosten vor.
Lesen Sie auch den Artikel: „Erfolgreiches und qualifiziertes Betriebskosten-Benchmarking: Geislinger Konvention“, in dieser Ausgabe.
Ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern - Die Kaution.
Es ist ein alltäglicher Vorgang, dass Mieter beim Abschluss eines Mietvertrages eine Sicherheitsleistung erbringen müssen. Trotz vieler rechtlicher Regelungen und einer Fülle von Grundsatzurteilen gibt es aber in Sachen Kaution immer wieder Streitigkeiten.
Meist drehen sie sich um den Zeitpunkt der Rückzahlung, aber durchaus auch um die Art der Hinterlegung und ausstehende Forderungen von Vermieterseite. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat einige Urteile deutscher Gerichte zu diesem Thema gesammelt.
Kautionskonto ohne Rücksprache auflöst
Ein Vermieter muss es sich nicht bieten lassen, dass der Mieter das von ihm errichtete Kautionskonto ohne Rücksprache auflöst und den Geldbetrag abhebt. Solch ein Vorgehen stellt nach Ansicht des Landgerichts München I (Aktenzeichen 14 S 10546/22) eine erhebliche Pflichtverletzung dar und kann zu einer berechtigten Kündigung durch den Vermieter führen.
Kaution gibt es erst zurück, wenn…..
Wenn der Sicherungszweck der Kaution entfallen ist, sprich: wenn dem Vermieter zweifelsfrei keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, dann hat der Vertragspartner auch einen Anspruch auf Rückzahlung.
Das Oberlandesgericht Dresden (Aktenzeichen 5 U 816/22) stellte das fest, nachdem es im Übergabeprotokoll geheißen hatte „Übergabe erfolgte im Zustand besenrein! ohne Mängel!“. Hier handle es sich um ein negatives Schuldanerkenntnis des Vermieters.
Was gilt bei verjährten Schadenersatzforderungen des Vermieters
Die Kaution kann keinesfalls dazu dienen, verjährte Schadenersatzforderungen des Eigentümerszu befriedigen, die bis dahin nicht erfolgreich aufgerechnet werden konnten. Hier ging es unter anderem um eine Rolladenreparatur und um eine Überprüfung der Elektroinstallation.
Der Mieter musste auf Anordnung des Amtsgerichts Ludwigsburg (Aktenzeichen 3 C 449/22) seine Sicherheitsleistung zurückerhalten.
Verjährt, aber…..
In einem Grundsatzurteil hat der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 184/23) die Rechte von Vermietern bei der Abrechnung von Mietkautionen gestärkt. Es ging um die Frage, ob ein Vermieter auch nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist noch Schadensersatzansprüche gegen die Kaution aufrechnen darf. Der BGH stellte fest, dass diese Frist durchaus auch länger als ein halbes Jahr sein könne.
Konkret hatte sich der Vermieter auf Schadensersatzansprüche wegen einer Beschädigung der Wohnung berufen, für deren Begleichung er die Kaution vorsah. Er hatte dabei die Sechs-Monats-Frist um knapp zwei Wochen überschritten. In der Urteilsbegründung legte der BGH Wert darauf, dass man „den Umständen des Einzelfalles“ gerecht werden müsse.
Verzögerung der Betriebskostenabrechnung
Schon Jahre vorher hatte ein Vermieter vor Gericht Erfolg gehabt mit einer Überziehung der Sechs-Monats-Frist. Er selbst war nur mit Verzögerung an die Betriebskostenabrechnung gelangt, weil in dieser Sache ein Rechtsstreit innerhalb der Eigentümergemeinschaft bestanden hatte.
Das akzeptierte das Landgericht München I (Aktenzeichen 31 S 11267/17) als Grund für die verspätete Abrechnung.
Kaution bleibt Kaution
Eine Vereinbarung, die es dem Vermieter gestattet, während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten, ist unwirksam. Hier war es so geregelt, dass der Mieter nach einer Entnahme durch den Vermieter vom Kautionskonto dieses wieder bis zum ursprünglichen Betrag hätte auffüllen müssen.
Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 234/13) betonte, eine solche Regelung widerspreche dem Treuhandcharakter der Kaution.
Sparkonto als Mietsicherheit, wer hat Zugriff?
Wenn eine Immobilie von mehreren Vertragspartnern gemietet war, aber nur einer von ihnen ein Sparkonto als Mietsicherheit angelegt hat, dann kann der Betroffene nach Vertragsende auch alleine auf die Rückgabe des Sparbuchs klagen.
So urteilte das Amtsgericht Flensburg (Aktenzeichen 66 C 183/20) und betonte, im konkreten Fall habe es sich wegen der alleinigen Kontoinhaberschaft auch nur um einen Anspruchsinhaber gehandelt, der gegenüber dem Vermieter zur Abwicklung des Pfandrechtsverhältnisses berechtigt ist.
Kaution und Bürgschaft??
Eine Mieterin in Berlin hatte nicht nur die dreifache Nettokaltmiete als Kaution hinterlegt, sondern ein Bekannter hatte gegenüber dem Vermieter auch noch eine selbstschuldnerische Bürgschaft für sie abgegeben. Dies erschien ihm dann doch zu viel und er beantragte wegen einer „Übersicherung“ die Herausgabe der Bürgschaftsurkunde.
Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 6 O 70/16) lehnte dies ab, da er die Bürgschaft freiwillig und unaufgefordert abgegeben habe.
Kaution ging versehentlich an den Makler…
Ein Mieter zahlte die Kaution versehentlich nicht an den Vermieter, sondern an den Makler. Damit war der Vermieter nicht einverstanden. Er forderte den Betrag vom Mieter und richtete außerdem ein Herausgabeverlangen an den Makler.
Letzteres wertete das Landgericht Köln (Aktenzeichen 1 S 297/17) als eine nachträgliche Genehmigung des Geldempfangs durch den Makler. Der Mieter müsse daher nicht noch einmal bezahlen.
Kautionsrückzahlung bei Insolvenz
Wenn ein Wohnraummietverhältnis von einer Insolvenz betroffen ist, dann kann es mit der Kaution erst mal heikel werden. Gibt allerdings der Insolvenzverwalter für das Wohnraummietverhältnis des Schuldners eine so genannte Enthaftungserklärung ab, wird der Anspruch des Schuldners auf Rückzahlung der Mietkaution vom Insolvenzbeschlag frei.
Dies gilt gemäß eines Urteils des Bundesgerichtshofes (Aktenzeichen IX ZB 45/15) jedenfalls dann, wenn sie die gesetzlich zulässige Höhe nicht übersteigt.
Lübeck im Spätherbst 2024. Mit dem Doppelturm von St. Marien in Lübeck konkurriert ein einzelner Baukran. Auch die Stadt mit den sieben Türmen hat einen Bedarf an bezahlbaren Wohnungen bis 2040. Foto: Peter Hitpass
Deutschlandweit müssten jährlich 372.600 neue Wohnungen gebaut werden, zeigt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Besonders in den Großstädten ist der Bedarf groß. Nach IW-Prognosen wird sich künftig die Lage bessern – das dürfte allerdings noch einige Jahre dauern.
Wohnen ist eines der zentralen Themen unserer Zeit. Die eigenen vier Wände sind ein Rückzugsort und existenziell, niemand kann nicht wohnen. Allerdings ist der Bedarf deutlich größer als das Angebot: Bundesweit müssten jährlich rund 372.600 neue Wohnungen entstehen, um den Bedarf zu decken. Fertiggestellt wurden in den vergangenen drei Jahren jedoch jährlich nur rund 294.400 Wohnungen, zeigt eine neue IW-Studie.
Insbesondere in den Großstädten ist der Mangel groß: Allein in den sieben größten deutschen Städten fehlen in diesem und im nächsten Jahr je 72.200 neue Wohnungen. In Berlin sind es 31.300 neue Wohnungen, in Hamburg 12.400, in München 8.900 und in Köln 7.500.
In den Großstädten muss mehr gebaut werden
Unter den sieben größten deutschen Städten ist die Differenz zwischen dem Bedarf an Wohnraum und den fertiggestellten Wohnungen in Köln bundesweit am größten, die Stadt konnte den Bedarf in den vergangenen drei Jahren gerade einmal zu 37 Prozent decken.
Gefolgt von Leipzig (42 Prozent) und Stuttgart (43 Prozent). Dagegen hat München am meisten gebaut: Dort konnte 93 Prozent des Bedarfs gedeckt werden – trotzdem wurden auch dort immer noch nicht genug Wohnungen fertiggestellt. Der Wohnungsmangel in den Großstädten hat zur Folge, dass die Preise und Mieten steigen und ein Teil der Bevölkerung ins Umland abwandert.
Künftig weniger Nachfrage
Überall so viel zu bauen wie nur irgendwie möglich, ist aber auch nicht die richtige Lösung: Auf lange Sicht müssen sich die Städte mehr an den Bedarf anpassen. In einem zweiten Schritt haben sich die Studienautoren nämlich angeschaut, wie sich der Wohnungsbedarf in Zukunft entwickeln könnte. Das Ergebnis: Ab 2026 bedarf es jährlich nur rund 257.400 neuer Wohnungen. Das ist ein Rückgang von 31 Prozent. Damit könnte auch der Druck auf die Städte nachlassen: So müssten etwa Frankfurt, Düsseldorf und München in Zukunft weniger Wohnungen bauen, um den Bedarf zu decken.
„Die Bundesregierung hatte ursprünglich vor, dass jedes Jahr 400.000 neue Wohnungen gebaut werden“, sagt IW-Immobilienökonom Ralph Henger. „Das ist inzwischen unerreichbar geworden.“ Jetzt brauche es gezielte Maßnahmen der Politik, damit sich das Problem nicht weiter verschärft: „Gerade in Großstädten ist die Situation grenzwertig. Hier passiert viel zu wenig. Die Kommunen müssen ausreichend Bauflächen bereitstellen und die Baustandards müssen gezielt reduziert werden, um die Kosten zu senken.“
Zur Methodik: Für die Studie wurde ein Wohnungsbedarfsmodell erstellt, das für die 400 Landkreise und kreisfreien Städte aufzeigt, an welchen Standorten die aktuelle Bautätigkeit von den derzeitigen und zukünftigen Wohnungsbedarfen abweicht. Die vergangenen bzw. derzeitigen Wohnungsbedarfe beziehen sich auf den Zeitraum von 2021 bis 2025, die zukünftigen Wohnungsbedarfe auf den Zeitraum von 2026 bis 2040.
Das Amtsgericht Köpenick hat zur Frage des Zugangs einer Betriebskostenabrechnung entschieden (Urteil vom 13. Februar 2024, Az.: 3 C 243/23, Das Grundeigentum 2024/455). Diese hatte der Vermieter per Einschreiben mit Rückschein übersandt. Der Mieter hatte die Sendung nicht abgeholt.
Im Rahmen eines Rückforderungsanspruches für die Kaution ging es um die Frage der Berechtigung der Aufrechnung der Vermieterin mit den Betriebskostenabrechnungen für 2021 und 2022. Dem Mieter wurde die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021 per Einschreiben übersandt. Dieser gab an, sie nicht erhalten zu haben, weil er sie nicht abgeholt habe. Die Abrechnung für das Jahr 2022 war ihm demgegenüber unstreitig zugegangen.
Das Gericht kommt zum Ergebnis, dass hier kein Zugang der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021 nachgewiesen worden sei. Der Einwurf der Benachrichtigung in den Briefkasten über die Niederlegung des Schreibens ersetzt nicht den Zugang des Einschreibebriefes. Der Mieter hat daher Anspruch auf Rückzahlung eines Teils der Kaution.
Ein Zugang der Betriebskostenabrechnung, etwa nach Ablauf der Lagerfrist, kann nicht vorausgesetzt werden, wenn der Mieter die Einschreibesendung nicht abholt.
Das Urteil entspricht der herrschenden Rechtsprechung. Es bestätigt, dass das Versenden per Einschreiben mit Rückschein keine ausreichende Gewähr dafür gibt, dass der Zugang nachgewiesen werden kann.
Beim Einwurf-Einschreiben hingegen wird vom Zusteller ein Auslieferungsbeleg digital gespeichert, der vom Absender per Internetabfrage gescannt werden kann. Ob das für einen Nachweis des Zugangs ausreicht, ist allerdings strittig. Das Amtsgericht verweist auf Rechtsprechung des Landgerichts Potsdam, wonach es auch dann nicht ausgeschlossen ist, dass der Zusteller die Postsendung in den falschen Briefkasten gesteckt habe. Demgegenüber wenden andere Gerichte in diesem Fall den Beweis des ersten Anscheins für den Zugang eines Schreibens an.
Fazit: Ein sicherer Weg zur Zustellung ist allein das Einschreiben per Einwurf auch nicht. Nur die Zustellung per Boten oder Gerichtsvollzieher ist insofern sicher.
Blick in den Gasofen. Die Flamme brennt ruhig, sorgt für Wärme. Ab Januar 2025 soll Gas teurer werden. Foto: Gerd Warda
Zum Beginn der Heizsaison bleiben die Erdgaspreise für die Haushalte in Deutschland weitgehend stabil. Doch zum Jahreswechsel drohen flächendeckende Gaspreiserhöhungen. Der Grund sind Erhöhungen der Gasnetzgebühren von bis zu 56 Prozent. Wer ein Einfamilienhaus heizt, muss ab kommendem Jahr bis zu 445 Euro mehr bezahlen. Das hat eine Untersuchung des Vergleichsportals Verivox der bereits veröffentlichten Gasnetzgebühren für das Jahr 2025 ergeben.
Bisher liegen die Netzbetreiberdaten für über die Hälfte (60 Prozent) der Haushalte in Deutschland vor. Der durchschnittliche Anstieg beträgt aktuell rund 23 Prozent, was für ein Einfamilienhaus mit einem Jahresverbrauch von 20.000 kWh Mehrkosten von rund 103 Euro (brutto) entspricht.
Das ist möglich dank neuer Abschreibungsregeln, die von der als Regulierungsbehörde zuständigen Bundesnetzagentur im September 2024 festgelegt wurden.
Gasnetzbetreiber können jetzt schon eine mögliche Stilllegung ihrer Gasnetze ab frühestens 2035 in ihre Abschreibungen einkalkulieren, was zu einem Anstieg der Gasnetzentgelte führt.
Der stärkste Anstieg beträgt 56 Prozent
Vor allem in den neuen Bundesländern haben eine Reihe von Gasnetzbetreibern starke Erhöhungen ihrer Netzgebühren angekündigt. Der stärkste Anstieg beträgt 56 Prozent, was bei einem Jahresverbrauch von 20.000 kWh insgesamt 445 Euro (brutto) entspricht.
Im Durchschnitt steigen die Gasnetzentgelte am stärksten bisher in Sachsen-Anhalt (+43 Prozent), Brandenburg (+39 Prozent) sowie in Sachsen (+34 Prozent). Doch auch in Niedersachsen (+30 Prozent), Bremen (+29 Prozent) und Baden-Württemberg (+24 Prozent) zeichnen sich deutliche Kostensteigerungen ab.
Der durchschnittliche Gaspreis in Deutschland liegt im Oktober 2024 bei 11,24 Cent/kWh, was bei einem Einfamilienhaus Jahreskosten von 2.248 Euro entspricht. Verstetigt sich der Trend höherer Gasnetzgebühren, steigt der durchschnittliche Gaspreis um rund 5 Prozent auf 11,76 Cent/kWh (2.351 Euro bei 20.000 kWh).
Gasnetze sind Monopole
„Da die Gasnetze Monopole und die Netzgebühren staatlich reguliert sind, können sich die Haushalte diesen höheren Kosten nur schwer entziehen, denn die Gasversorger geben die Netzgebühren in der Regel direkt an ihre Kunden weiter“, sagt Thorsten Storck, Energieexperte bei Verivox.
Methodik
Verivox hat die vorläufigen Gasnetzentgelte für das Jahr 2025 ausgewertet, die von den Netzbetreibern ab Mitte Oktober veröffentlicht werden. Die bis dato ausgewerteten Netzbetreiber decken bei Gas 60 Prozent aller Haushalte in Deutschland ab. Netznutzungsentgelte werden für den Betrieb und die Instandhaltung der Leitungen erhoben. Auch die Kosten für Zählerinstallation, Ablesung und Abrechnung sind darin enthalten. Sie werden gemeinsam von den Verbrauchern im jeweiligen Verteilnetz getragen.
Einfordern der „Bauwende jetzt!“: Nach intensiver Arbeit in 14 Workshops verabschiedete das Nachwuchs-Plenum in Düsseldorf einstimmig die NAT:24-Erklärung“. – Foto: Ingo Lammert/Architektenkammer NRW
Baut endlich nachhaltig, ressourcenschonend und klimagerecht! Diese Forderungen richteten rund 300 junge Planerinnen und Planer aus ganz Deutschland am 8. und 9. November 2024 auf dem „Nachwuchsarchitekt:innentag“ in Düsseldorf an Politik und Baubranche.
Zum Abschluss der Fachtagung, zu der die Architektenkammer Nordrhein-Westfalen, die Bundesarchitektenkammer und die Nachwuchsorganisation nexture+ in Kooperation mit der Peter Behrens School of Arts an die Hochschule Düsseldorf eingeladen hatten, stand eine einstimmig verabschiedete „NAT:24-Erklärung“, in welcher der Architektur-Nachwuchs gemeinsam mit den deutschen Architektenkammern und zahlreichen Hochschullehrenden dafür wirbt, den CO2-Fußabdruck von Bauwerken zum Bewertungsmaßstab zu machen, kreislaufwirtschaftlich zu planen und den Verbrauch von Ressourcen und Boden deutlich zu reduzieren.
Diskussionsergebnisse des Nachwuchsarchitekt:innentages 2024 von hoher politischer Relevanz
Angesichts der aktuellen Nachricht, dass im Jahr 2024 die weltweite Erwärmung der Atmosphäre das 1,5-Grad-Ziel gerissen wird, sind die Diskussionsergebnisse des Nachwuchsarchitekt:innentages 2024 von hoher politischer Relevanz“, unterstreicht Ernst Uhing, Präsident der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen.
„Der Austausch zwischen der aktiven Architektenschaft und dem Nachwuchs ist in Zeiten der gesellschaftlichen Transformation und angesichts der Herausforderungen des Klimaschutzes von besonderer Bedeutung“, sagt der Präsident der gastgebenden Architektenkammer NRW.
Gemeinsame Diskurse auf Augenhöhe
„Die Beschleunigung der Bauwende und die Gestaltung der zukünftigen Planungsbranche kann nicht ohne den Nachwuchs gestaltet werden“, erklärt Teresa Immler, Studentin und Präsidentin von nexture+. „Der NAT bringt Studierende, Lehrende, die Kammern und Berufseinsteigende zusammen und ist deswegen ein wunderbares Format für gemeinsame Diskurse auf Augenhöhe.“
Im Mittelpunkt des Nachwuchsarchitekt:innentages 2024 standen Themen, die dem Nachwuchs aktuell auf den Nägeln brennen. Neben der Umsetzung der branchenweit geforderten Bauwende wurde über den Einsatz künstlicher Intelligenz in der Planungs- und Bauwirtschaft sowie über Berufseinstieg, Chancengerechtigkeit und ein Engagement junger Planerinnen und Planer innerhalb der Kammerstrukturen diskutiert.
Zu den Teilnehmenden gehörten Studierende der Architektur, Innenarchitektur, Landschaftsarchitektur und Stadtplanung, Berufseinsteiger*innen, Lehrende sowie Vertreterinnen und Vertreter der deutschen Architektenkammern.
Bundesweiter Erfahrungsaustausch über die Generationen hinweg
Auch Evelin Lux, Vizepräsidentin der Bundesarchitektenkammer, unterstreicht die Notwendigkeit des bundesweiten Erfahrungsaustausches über die Generationen hinweg: „Die hohe Wissensdichte über unsere Fachrichtungen Architektur, Innenarchitektur, Landschaftsarchitektur und Stadtplanung stellt das große Pfund der Kammern dar: Diejenigen, die sich am besten auskennen, gestalten die politischen Rahmenbedingungen, die uns betreffen, direkt mit. Der NAT:24 hat auf eindrucksvolle Weise gezeigt, welches berufspolitische Potenzial die jüngere Generation zu bieten hat.“
Der bundesweite Nachwuchsarchitekt:innentag fand zum zweiten Mal statt. Als diskursives Format angelegt, will der NAT den Austausch, die kritische Diskussion und die Entwicklung von Positionen ermöglichen.
Das Treffen in Düsseldorf schloss am Samstag (09.11.24) mit einem Netzwerkfrühstück in der ARCHITEKTENKAMMER.NRW sowie mit Architekturrundgängen durch den Düsseldorfer Medienhafen ab.
Die 45. Woche im Jahr 2024 sitzt uns allen noch tief in den Knochen. Zum November-Blues kamen Nachrichten aus Washington, Berlin und ACHTUNG, aus Bochum. Chaos und Lichtblick. Das Chaos können andere beweinen, ich schaue nach vorn. Ich schaue auf Bochum. Nein, nicht auf den VFL. Da steht zwar auch Vonovia drauf, aber ich meine das Original. Am 6. November veröffentlichte Vonovia die Geschäftszahlen von Januar bis September 2024. Und da die Zahlen des dritten Quartals den eingeschlagen Weg nach vorn positiv bestätigten, mehr noch: viele Ziele für das Gesamtjahr 2024 schon erreicht wurden, strahlt Vonovia-Chef Rolf Buch Zufriedenheit aus und blickt mit Zuversicht ins Jahr 2025.
Im Klartext: Was 22/23 wackelte, ist gedreht. Immobilienwerte stabil. Investmentgrade Rating bestätigt. Januar bis September 2024: Kerngeschäft gesund, Kundenzufriedenheit hoch. Prognose 2024 mit mehr als 2,6 Mrd. € EBITDA am oberen Ende bestätigt. Buchs Zuversicht für 2025 ist die Nachricht, der Lichtblick, ein Signal in die Branche: Vonovia nimmt das Neubauprogramm wieder auf. Vonovia verdoppelt dafür die Investitionen auf 2 Milliarden Euro.
Auch das ist neu: Vonovia ist nicht nur Vermieter, sondern Vonovia bildet den gesamten wohnungswirtschaftlichen Zyklus ab: Vom seriellen Neubau über die effiziente Bewirtschaftung und Quartiersentwicklung, Sanierungssysteme in Serie sowie die nachhaltige Direktversorgung mit Energie. Und dieses Wissen wird Vonovia jetzt auch dem Markt anbieten.
Dies ist ein guter Weg und eine klare Ansage an unsere Bauwirtschaft: Kostengünstiges Bauen ist nicht der Verzicht auf die Bausteine, die bezahlbares Vermieten erst ermöglichen. Nein! Kostengünstiges Bauen beginnt mit dem Workflow auf der Baustelle. Digitalisierung spielt eine ganz große Rolle. Richtig eingesetzt reduziert sie die Kosten, erhöht die Bauqualität, verhindert Pfusch und am Ende wird sogar CO2 eingespart.
Ich höre jetzt schon den Ruf aus der Bauindustrie… “aber die Bürokratie…“. Richtig, aber mit Rufen verändere ich nichts. Machen ist angesagt, Ärmel aufkrempeln.
Die Wohnungswirtschaft, genauer Vonovia wurde AKTIV: Seit 2022 wird mit der Stadt Bochum und VKS Software an der digitale Bauantragsprüfung als Teil des digitalen Bauantrages gearbeitet. Die Testphase ist abgeschlossen. Die Software mit dem Namen BIM.permit ermöglicht eine drastische Verkürzung und Prozessvereinfachung bei der Prüfung von Bauanträgen – ein wichtiger Schritt auf dem Weg zur Digitalisierung und der einhergehenden Entbürokratisierung der Bauwirtschaft.
Aber schauen wir genau hin. In der Wohnungswirtschaft ist MACHEN angesagt und auch Ärmel aufkrempeln, wie in Köln und in Ludwigsburg wird überall gebaut, klimafreundlich, schadenpräventiv und nebenkostenfreundlich, also bezahlbar. Überall dreht es sich……
November 2024. Wohnungswirtschaft heute. Ausgabe 194 ist für Sie bereit.
Eine neue Ausgabe, mit neuen Inhalten, klicken Sie mal rein.
Für wirklich grüne GAG-Gebäude in Köln - Energieeffizienz, Ressourcenschonung und recycelte Rohstoffe – das sind die großen Hebel beim Bauen und Modernisieren. Aber auch Regenwasserzisternen sowie die bodengebundenen Fassaden- und Dachbegrünungen leisten einen positiven Beitrag, damit das Kölner Stadtklima wieder zum Wohlfühlklima wird. Foto: GAG Immobilien AG
Nach wie vor sind die Rahmenbedingungen für die Wohnungswirtschaft alles andere als gut.Dennoch ist es der GAG Immobilien AG gelungen, den Wohnungsbau trotz schlechter Vorzeichen anzukurbeln. Bereits jetzt hat sie die Fertigstellungszahlen aus dem Vorjahr übertroffen. Im ersten Halbjahr 2024 hat Kölns größte Vermieterin 86,9 Millionen Euro in Neubau und Modernisierung investiert. Zusammen mit dem Aufwand für die Instandhaltung summierten sich die bestandsverbessernden und -erweiternden Maßnahmen auf 120,8 Millionen Euro.
Insgesamt wurden bis Ende Juni 830 Wohnungen fertiggestellt. Im Neubau waren es 358 öffentlich geförderte und 45 freifinanzierte Wohnungen. Dazu kamen 297 öffentlich geförderte und 130 freifinanzierte Wohnungen nach abgeschlossener Modernisierung. 1.750 Wohnungen in Neubau und Modernisierung befanden sich zur Jahresmitte im Bau. Die durchschnittliche Miete der GAG-Wohnungen betrug zu diesem Zeitpunkt 7,82 €/m2.
Hohe Zinsen und Baukosten sowie fehlendes Fachpersonal
„Auch wenn die Zahlen erfreulich sind, setzen uns hohe Zinsen und Baukosten sowie fehlendes Fachpersonal nach wie vor stark zu. Nach wie vor müssen wir Investitionen verstärkt prüfen und kalkulieren, um die Wirtschaftlichkeit zu gewährleisten“, sind die positiven Fertigstellungszahlen für GAG-Vorständin Anne Keilholz noch kein Anzeichen einer generellen Trendwende.
„Viele der fertiggestellten Projekte waren bereits vor den enormen Preisanstiegen durchfinanziert. Worauf wir uns im Moment vor allem verlassen können, sind die sehr guten Förderbedingungen des Landes Nordrhein-Westfalen“, ergänzt GAG-Vorständin Kathrin Möller mit Blick auf die überwiegend öffentlich geförderten Wohnungen unter den Fertigstellungen.
Aktuellen Zahlen lassen aber auch Raum für Zuversicht
Das kraftvolle Agieren auf dem Wohnungsmarkt ist auf das vernünftige Wirtschaften im Vorjahr zurückzuführen, und auch in 2024 hat Kölns größte Vermieterin ihren Kurs erfolgreich weiterverfolgt. Zum Stichtag 30. Juni 2024 hat die GAG ein EBITDA, also das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen, in Höhe von 87,0 Millionen Euro erwirtschaftet. Das bisherige Ergebnis legt ein Gesamtergebnis für 2024 in Höhe von mehr als 30 Millionen Euro nahe.
Dieses Gesamtergebnis wird zum großen Teil im Unternehmen verbleiben und die Grundlage für die Finanzierung kommender Investitionen in Neubau, Modernisierung und Instandhaltung bilden. Investitionen, die notwendig sind, die aber auch immer schwerer darzustellen sind.
„Um unsere Nachhaltigkeitsziele zu erreichen, müssen wir auch weiterhin in unseren Bestand investieren. Allerdings muss jede Maßnahme intensiv geprüft und kalkuliert werden, da die Wirtschaftlichkeit der Projekte bei den gestiegenen Kosten zunehmend unter Druck gerät“, sagt Kathrin Möller. Die aktuellen Zahlen lassen aber auch Raum für Zuversicht: „Dank unseres soliden und vorausschauenden wirtschaftlichen Handelns sind wir gut aufgestellt“, sagt Anne Keilholz.
Die GAG Immobilien AG hat den Deutschen Nachhaltigkeitspreis gewonnen.
Die GAG Immobilien AG hat durch den Einsatz bei der Implementierung regenerativer Energien und die Verringerung des CO2-Ausstoßes überzeugt. Foto: GAG Immobilien AG/Ralf Berndt
Bei der 17. Auflage des renommierten Preises wurden erneut wegweisende Beiträge zur Transformation in eine nachhaltige Zukunft ausgezeichnet. Kölns größte Vermieterin hat sich in der Kategorie Unternehmen unter den Teilnehmenden in der Sparte Immobilienwirtschaft durchgesetzt. Neben der GAG waren außerdem die HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft GmbH aus Berlin und die Wankendorfer Baugenossenschaft aus Kiel nominiert.
Die Jurorinnen und Juroren hat besonders das Engagement bei der Umwandlung der GAG-Bestände in nachhaltige und trotzdem bezahlbare Wohnobjekte, der Einsatz bei der Implementierung regenerativer Energien und die Verringerung des CO2-Ausstoßes überzeugt. Träger der Auszeichnung ist die Stiftung Deutscher Nachhaltigkeitspreis e. V.
„Wir sind sehr glücklich, dass unsere großen Anstrengungen auf dem Gebiet der Nachhaltigkeit nun mit diesem Preis ausgezeichnet wurden. Der ist für uns Bestätigung und Ansporn zugleich, denn noch liegt ein großes Stück weg vor uns. Aber der Deutsche Nachhaltigkeitspreis verleiht uns dafür jede Menge Rückenwind“, freut sich GAG-Vorständin Anne Keilholz über die Auszeichnung. Gemeinsam mit ihrer Vorstandskollegin Kathrin Möller und der Nachhaltigkeitsverantwortlichen Christiane Weitner nimmt sie den Preis Ende November in Düsseldorf entgegen.
53 neue Wohnungen in Weingarten.living. Foto: wb-lb.de
Die Wohnungsbau Ludwigsburg GmbH (WBL) feiert die erfolgreiche Fertigstellung und Bezug aller Wohnungen im Neubaugebiet Schauinsland/Weingarten.living in Neckarweihingen. „Wir freuen uns, dass sämtliche Wohnungen im attraktiven Neubaugebiet Schauinsland/Weingarten.living in Neckarweihingen nun vollständig von den Bewohnern bezogen sind“, so Andreas Veit, Geschäftsführer der WBL.
Verteilt auf zwei Bauabschnitte hat die WBL vier Wohngebäude errichtet, drei davon als Cubes in nachhaltiger Massivholzbauweise. Das Gebäude am Quartiersplatz wurde in monolithischer Ziegelbauweise erstellt. Alle Gebäude entsprechen dem Energieeffizienzstandard KFW 55 EE. Die Parkierung für das Quartier erfolgt in einer gemeinsamen Tiefgarage mit 47 Stellplätzen.
Von den 53 Wohnungen sind 16 Mietwohnungen (30 %) öffentlich gefördert und somit preisgedämpft vermietet. 24 Wohnungen sind frei vermietet, und 1 Wohnung wurde verkauft. Weitere 12 Wohnungen nutzt die Stadt Ludwigsburg für die Anschlussunterbringung.
„Mit diesem gelungenen Objekt haben wir unseren Sozialauftrag erfüllt, indem wir einmal mehr bezahlbaren Wohnraum geschaffen haben. Die Mieten für die öffentlich geförderten Wohnungen beginnen gerade einmal bei 8,- €/qm“, so Veit.
Weingarten.living
Die Besonderheit des Projekts liegt in der Durchmischung von Eigentumswohnungen, Mietwohnungen, geförderten Mietwohnungen und Anschlussunterbringung. Alle Wohnungen verfügen über Glasfaseranschluss, Fußbodenheizung, Fernwärme und Parkettboden. Zusätzlich verfügen die Gebäude über eine Photovoltaikanlage.
Vom Quartier aus haben die Bewohner einen schönen Blick auf die idyllischen Weinberge des östlichen Neckarufers. Insgesamt sind sechs Cubes auf dem Gelände entstanden. Im Vergleich zur konventionellen Bauweise wurden durch die nachhaltige Bauweise 738.000 Kilogramm CO² eingespart.
„Wir sind stolz darauf, mit diesem Projekt einen weiteren Beitrag zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum und zur Förderung der Nachhaltigkeit in der Region geleistet zu haben. Wir danken allen Beteiligten für ihre Unterstützung und freuen uns auf eine positive Entwicklung des Quartiers“, sagt Andreas Veit.
Carmen Roller
Als Wohnungsunternehmen der Stadt Ludwigsburg sorgt die WBL seit über 70 Jah-ren für bezahlbares Wohnen und schafft Räume zum Leben und Arbeiten für alle Bevölkerungsgruppen. Mit wirtschaftlichem und ökologischem Bauen und Modernisieren, mit sozialer Verantwortung für schutzbedürftige Menschen sowie mit vielfältigen Stadtentwicklungsmaßnahmen setzen wir uns für die Stadt und ihre Bürger ein. Über 10.000 Ludwigsburger wohnen oder arbeiten in Objekten der WBL.
1 Vorjahreswerte 2023 angepasst an aktuelle Kennzahlen- und Segmentdefinition. 2 Basierend auf den zum jeweiligen Stichtag dividendenberechtigten Aktien. Quelle: https://report.vonovia.com/2024/q3/de/
Nach zwei Jahren der Bilanzstabilisierung fokussiert sich die Vonovia SE („Vonovia“) wieder auf Wachstum und höhere Investitionen. „Wir sind nicht nur Vermieter, sondern auch erfolgreich im Development, bei der energetischen Sanierung und beim Ausbau erneuerbarer Energien in unseren Quartieren“, erläutert Rolf Buch, Vorstandsvorsitzender von Vonovia.
„Unser Kerngeschäft läuft hervorragend, nahezu alle unsere Wohnungen sind vermietet. Die wichtigsten Unternehmenszahlen entwickeln sich wie erwartet, und wir werden alle unsere Ziele für 2024 am oberen Ende unserer Erwartungen erreichen“, sagt Rolf Buch.
„Unsere Immobilienwerte und unser Investmentgrade Rating sind stabil, unser Verkaufsziel für 2024 haben wir schon jetzt übererfüllt. Für 2025 und die folgenden Jahre blicken wir zuversichtlich nach vorn. Deshalb schalten wir jetzt auf Wachstum und höhere Investitionen um.“
„Wir sind nicht nur Vermieter, sondern auch erfolgreich im Development, bei der energetischen Sanierung und beim Ausbau erneuerbarer Energien in unseren Quartieren“
Rolf Buch, Vorstandsvorsitzender von Vonovia
Die Geschäftsfelder Development, Value-add und Recurring Sales, die in den vergangenen zwei Jahren bewusst zurückgefahren wurden, rücken wieder in den Fokus und sollen neben dem Kerngeschäft Vermietung bis 2028 insgesamt 20 – 25 % zum Adjusted EBITDA beitragen. Das sind in Summe rund 500 – 700 Mio. €. Dafür ist der Aufbau von Fachkräften vor allem im Handwerk vorgesehen. Insgesamt strebt Vonovia im Jahr 2028 ein Adjusted EBITDA von 3,2 – 3,5 Mrd. € an. Das ist ein Zuwachs von zirka 30 % gegenüber 2024.
Verstärkt auf serielle Sanierung und seriellen Neubau setzen
Um diese Ziele zu erreichen, wird Vonovia ihre Investitionen erhöhen und dabei verstärkt auf serielle Sanierung und seriellen Neubau setzen. Für 2025 sind 1,2 Mrd. € an Investitionen in energetische Sanierung, Neubau sowie den Ausbau von Photovoltaik und Wärmepumpen geplant. Bis 2028 wird das Unternehmen seine Investitionen auf bis zu 2 Mrd. € pro Jahr verdoppeln.
Rolf Buch erklärt: „Wir haben den Anteil energetisch schlechter Gebäude der Effizienzklassen G und H in unserem Bestand auf marginale 2,9 % reduziert und setzen zunehmend auf erneuerbare Energien.“ Für die Versorgung der Mieterinnen und Mieter mit lokal erzeugtem Strom und klimaneutraler Wärme verfügt Vonovia insgesamt über Potenzial für eine Leistung von 700 MWp aus Photovoltaik-Anlagen und kann zusätzlich langfristig 14.000 Wärmepumpen installieren. Ihre jahrzehntelange Expertise will Vonovia auch nutzen, um künftig unsanierte Bestände zu kaufen und diese auf ein zeitgemäßes Niveau zu bringen.
„Wir haben bei Vonovia eine Plattform, die den gesamten wohnungswirtschaftlichen Zyklus abbildet: Vom seriellen Neubau über die effiziente Bewirtschaftung und Quartiersentwicklung, Sanierungssysteme in Serie sowie die nachhaltige Direktversorgung mit Energie. Als best-in-class Operator werden wir dieses umfassende Geschäftsmodell, das wir für unseren eigenen Bestand bereits professionalisiert haben, nun auch dem Markt anbieten“, sagt Rolf Buch.
Baukosten deutlich reduzieren und Neubauprogramm mit 3.000 Wohnungen wieder aufzunehmen
Vonovia plant zudem, die Baukosten deutlich zu reduzieren und das Neubauprogramm mit 3.000 Wohnungen wieder aufzunehmen. So wird Vonovia 2025 zum Beispiel in Berlin und Wien neu bauen. In Salzburg wird das Unternehmen mit dem Südtiroler Quartier den größten Holzwohnbau Österreichs realisieren. Vonovia arbeitet kontinuierlich an der Optimierung der Baukosten. Dabei stehen der Verzicht auf Tiefgaragen und die Optimierung der Energiestandards sowie ein höherer Anteil an seriell gefertigten Häusern im Fokus.
Rolf Buch erläutert: „Mittels dieser Maßnahmen können wir auch künftig bezahlbare Mieten für die Mitte der Gesellschaft anbieten. Wir begrüßen zudem die Planungen für den Gebäudetyp E. Das wird das Bauen in Deutschland weiter vereinfachen und beschleunigen.“
Insgesamt hat das Unternehmen in den Metropolregionen in Deutschland und Österreich ein Potenzial für 70.000 neue Wohnungen auf freien Grundstücken sowie durch Nachverdichtung und Aufstockung identifiziert.
Darüber hinaus plant Vonovia, die Verkäufe im Segment Recurring Sales zu erhöhen, und rechnet aufgrund der Markterholung mit einer positiven Entwicklung der Margen.
Kerngeschäft gesund; Kundenzufriedenheit hoch
In den ersten neun Monaten 2024 zeigt Vonovia insgesamt eine gute Geschäftsentwicklung.
Vonovia hat seit Januar 2024 zunehmend Portfolios oder Anteile an Portfolios verkauft; zuletzt veräußerte das Unternehmen Mitte Oktober 10 Development-Projekte an einen Fonds mit HIH Invest für rund 516 Mio. €. Das ist bereits der zweite gemeinsame Fonds mit HIH Invest binnen weniger Wochen. Die zusätzliche Cash-Generierung von rund 4 Mrd. € seit Jahresbeginn sorgt für eine niedrigere Verschuldung von pro forma 46,0 %, die damit nur noch leicht über dem Zielkorridor (40 bis 45 %) liegt. Der Operating Free Cash-Flow (OFCF) ist gegenüber den ersten 9 Monaten 2023 um 38,6 % auf rund 1,4 Mrd. € gewachsen.
Das Kerngeschäft Vermietung ist mit einem Adjusted EBITDA in Höhe von 1.801,9 Mio. € stabil (9M 2023: 1.818,6 Mio. €) – bei einem etwas kleineren Bestand und höheren Instandhaltungsaufwendungen. Das Adjusted EBT liegt bei 1.363,9 Mio. € (9M 2023: 1.420,2 Mio. €). Der Leerstand bleibt mit 2,1 % auf Vollvermietungsniveau. Der Kundenzufriedenheitsindex CSI steigt um 3,4 pp über den Vorjahreswert. Der Bereich Value-add verdoppelt seinen Beitrag von 73,3 Mio. € auf 145,9 Mio. €.
Die Mieten steigen um 3,8 % (Marktmiete: 2,2 %; Modernisierung: 1,3 %; Neubau: 0,3 %). Die durchschnittliche monatliche Ist-Miete inklusive Schweden und Österreich liegt konzernweit bei 7,94 € pro Quadratmeter. Im deutschen Portfolio sind es 7,81 € pro Quadratmeter.
Zwischen Januar und September 2024 investiert Vonovia insgesamt 1.051,3 Mio. € in Bestand und Neubau (9M 2023: 1.095,4 Mio. €). Das Unternehmen steigert dabei die Instandhaltungsleistungen um rund 6 % auf 523,8 Mio. €. In die Modernisierung fließen 410,2 Mio. €, in den Neubau 117,3 Mio. €. Insgesamt stellt Vonovia 2.409 Wohnungen fertig (9M 2023: 1.799) und erfüllt damit weiterhin ihre Zusage, alle bereits begonnenen Development-Projekte fertigzustellen.
Vonovia hält an ihrem Klimapfad und an dem Ziel eines nahezu klimaneutralen Gebäudebestands bis spätestens 2045 fest. Mit Erfolg: Die CO₂-Intensität des deutschen Portfolios sinkt im Vorjahresvergleich erneut um 3,7 % auf 31,1 kg CO₂e/m2.
Prognose 2024 am oberen Ende bestätigt; Zuversicht für 2025
Das Unternehmen bestätigt – wie schon zum Halbjahr – seine Prognose für das Gesamtjahr 2024 am oberen Ende. Für das Adjusted EBITDA rechnet Vonovia mit einem Wert am oberen Ende der Bandbreite von 2,55 bis 2,65 Mrd. €. Das Adjusted EBT wird am oberen Ende der Spanne von rund 1,7 bis 1,8 Mrd. € erwartet.
Für das Jahr 2025 erwartet Vonovia aus dem Vermietungsgeschäft Erlöse in Höhe von 3,3 – 3,4 Mrd. €. Das Adjusted EBITDA wird voraussichtlich bei 2,7 – 2,8 Mrd. €, das Adjusted EBT bei 1,75 – 1,85 Mrd. € liegen. Die Nachhaltigkeitsziele werden voraussichtlich sowohl 2024 als auch 2025 voll erfüllt.
