Angesichts steigender Bodenpreise hat das Erbbaurecht in Deutschland in den letzten Jahren an Bedeutung gewonnen. Den Rahmen dafür gibt das Erbbaurechtsgesetz vor. Doch viele wichtige Details sind Verhandlungssache. Der Deutsche Erbbaurechtsverband sagt, welche Fragen der Erbbaurechtsvertrag regeln sollte.
Das Erbbaurecht ermöglicht es, auf einem fremden Grundstück ein eigenes Gebäude zu errichten und zu nutzen. Dafür zahlt der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer in der Regel einen Erbbauzins. Die jeweiligen Details ergeben sich aus dem Erbbaurechtsvertrag.
Grundstücksdaten
Alle wichtigen Daten zum Grundstück sind elementarer Bestandteil des Erbbaurechtsvertrags. Dazu gehören die genaue Bezeichnung des Grundbuchblatts und des Flurstücks sowie die Adresse und die Größe des Grundstücks.
Nutzungszweck
Die meisten Erbbaurechtsverträge enthalten Vorgaben zur Nutzung des Grundstücks. Laut der Studie „Erbbaurecht 2023“ des Deutschen Erbbaurechtsverbands werden 84 Prozent der Erbbaurechte in Deutschland für Wohnzwecke vergeben. Gewerbliche Nutzungen machen 5 Prozent der Erbbaurechte aus. Darüber hinaus werden Erbbaurechte zum Beispiel an Vereine und soziale Träger ausgegeben.
Erbbauzins
Als Gegenleistung für die Nutzung des Grundstücks zahlen Erbbauberechtigte üblicherweise jährlich einen Erbbauzins. Dessen Höhe regelt der jeweilige Vertrag. Dabei ist die Bemessungsgrundlage frei wählbar. Meistens wird in Deutschland dafür der Bodenwert herangezogen. 2022 lag der durchschnittliche Erbbauzins für Wohnimmobilien bei 2,7 Prozent des Grundstückswertes pro Jahr. Für gewerbliche Immobilien betrug er im Schnitt 4,4 Prozent und für sonstige Nutzungen 3,1 Prozent.
Im Zuge der steigenden Kapitalmarktzinsen rechnet der Deutsche Erbbaurechtsverband mittelfristig auch bei den Zinssätzen für Erbbaurechte mit einem langsamen Anstieg. Zumindest gab es diese Korrelation in den vergangenen Jahren.
Laufzeit
Erbbaurechte gelten nicht immer für 99 Jahre. Die Laufzeit kann im Vertrag individuell vereinbart werden. Laut der Studie „Erbbaurecht 2023“ liegt sie in 53 Prozent der Fälle zwischen 76 und 99 Jahren.
Möglich sind sogar ewige Erbbaurechte. Diese werden zum Beispiel vergeben, wenn der Eigentümer das Grundstück aus historischen Gründen nicht verkaufen darf oder möchte. Andererseits sind bei Gewerbeimmobilien Verträge mit 30-jähriger Laufzeit keine Seltenheit.
Wertanpassung
Wertanpassungs- oder auch Wertsicherungsklauseln stellen sicher, dass der Erbbauzins regelmäßig an die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen angepasst wird. Laut der JLL-Studie „Erbbaurechte im Wohnungsmarkt“ enthalten 94 Prozent der Erbbaurechtsverträge Wertanpassungen, die sich am Verbraucherpreisindex (VPI) orientieren.
Nur 1 Prozent der Verträge kommen ohne Anpassungsklausel aus. Die übrigen ziehen andere Maßstäbe als den VPI heran, um den Erbbauzins während der Laufzeit anzupassen.
Zustimmungsvorbehalte
Erbbaurechtsgeber können sich im Vertrag Zustimmungsvorbehalte für bestimmte Vorgänge, die das Grundstück betreffen, sichern. In den allermeisten Verträgen wird zum Beispiel die Zustimmung des Erbbaurechtsgebers für den Verkauf des Erbbaurechts vereinbart.
Ebenfalls sehr oft wird die Zustimmung zur Belastung des Grundstücks, zum Beispiel durch einen Bankkredit, in den Vertrag aufgenommen. Nur 3 Prozent der Erbbaurechtsgeber gaben in der Befragung durch JLL an, dass ihre Verträge keine Zustimmungsvorbehalte enthielten.
Entschädigungen
Wenn ein Erbbaurecht abläuft, geht das Eigentum an den errichteten Gebäuden auf den Grundstückseigentümer über. Die Höhe der Entschädigung hierfür ist frei verhandelbar. Für Wohngebäude wird meistens eine Entschädigung von zwei Dritteln des Gebäudewertes zum Zeitpunkt des Ablaufs vertraglich vereinbart.
Heute enthalten viele Verträge Entschädigungsregelungen, die darüber hinausgehen und bis zu 100 Prozent des Gebäudewertes betragen.
Verlängerungsoptionen
Viele Erbbaurechte werden vor dem Ende ihrer Laufzeit verlängert. Die Konditionen hierfür können die beteiligten Parteien bereits im Erbbaurechtsvertrag definieren. Dies betrifft vor allem die Festlegung des neuen Erbbauzinses und seiner Bemessungsgrundlage. Auch einseitige Verlängerungsoptionen oder der Ausschluss einer Verlängerung sind möglich.
„Ein guter Erbbaurechtsvertrag sollte erstens partnerschaftlich sein. Das bedeutet: Er muss die Interessen beider Vertragspartner ausreichend berücksichtigen. Ansonsten kann es leicht zu Unzufriedenheit und Problemen bei der Vermarktung kommen“, sagt Dr. Matthias Nagel. Er ist Vorstand und Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Zweitens raten wir dazu, den Vertrag nicht unnötig zu überfrachten. Denn das schreckt sowohl Erbbaurechtsnehmer als auch Investoren und Banken ab.“
Der Deutsche Erbbaurechtsverband e. V. wurde 2013 gegründet. Er ist ein Zusammenschluss aus namhaften Erbbaurechtsausgebern, die bundesweit einen erheblichen Anteil der im Erbbaurecht ausgegebenen Flächen repräsentieren, sowie Dienstleistern der Branche. Der Deutsche Erbbaurechtsverband vertritt die Interessen der Erbbaurechtsgeber in Deutschland gegenüber Öffentlichkeit, Medien, Politik und Verwaltung und versteht sich als universeller Ansprechpartner zum Thema Erbbaurecht. Er ist unabhängig, parteipolitisch neutral und nicht auf einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb ausgerichtet. Der Präsident des Verbandes ist Ingo Strugalla. https://www.erbbaurechtsverband.de/
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Den meisten Menschen ist sehr daran gelegen, wenigstens zwischen Weihnachten und Neujahr einige ruhige Tage ohne Aufregung verbringen zu können. Doch nicht immer lässt sich das verwirklichen. Gerade um das Weihnachtsfest und um die Silvesternacht herum gibt es einige typische Problemfälle, die in ähnlicher Form immer wieder auftauchen – vom brennenden Christbaum bis zur verirrten Silvesterrakete.
Der Infodienst Recht und Steuern der LBS stellt in seiner Extra-Ausgabe einige Urteile deutscher Gerichte vor, die sich mit dieser Thematik befassen.
Adventsgesteck überdauert die Weihnachtszeit bis zum Sommer
Es entspricht zwar nicht den normalen Gebräuchen, aber es kann schon mal vorkommen, dass ein Adventsgesteck die Weihnachtszeit überdauert und bis in den Sommer hinein in der Wohnung stehen bleibt. Wer dann allerdings die Kerzen dieses vertrockneten Gestecks noch einmal anzündet, der muss größte Sorgfalt walten lassen.
Ein Wohnungsbesitzer hatte das nicht getan, das brennende Adventsgesteck verursachte einen Sachschaden in Höhe von 35.000 Euro. Das Oberlandesgericht Oldenburg (Aktenzeichen 2 U 300/00) stellte eine Feuerversicherung leistungsfrei, weil hier grobe Fahrlässigkeit vorgelegen habe.
Wann beginnt grobe Fahrlässigkeit?
Kurzfristige „weihnachtliche Ablenkungen“ werden in der Regel von den Gerichten als akzeptabel betrachtet. So ließ sich eine Mutter von ihrem quengelnden Kind dazu überreden, nur mal kurz draußen den neuen Puppenwagen auszuprobieren. Dabei vergaß sie, die Adventskerzen auszupusten.
Nach Ansicht des Oberlandesgerichts Düsseldorf (Aktenzeichen 4 U 49/97) handelte es sich dabei nicht um eine grobe Fahrlässigkeit – die Versicherung musste für den Schaden aufkommen.
Wunderkerze trifft Tannenbaum
Manch eine Gefahrenquelle kann ein Normalbürger auch gar nicht richtig einschätzen. Ein Kind hielt sich an Silvester in der Nähe des Weihnachtsbaumes mit einer Wunderkerze auf und wedelte damit herum. Der Tannenbaum entzündete sich daraufhin explosionsartig, das ganze Wohnhaus brannte ab.
Das Oberlandesgericht Frankfurt (Aktenzeichen 3 U 104/05) kam zu der Überzeugung, es gehöre nicht zum Allgemeinwissen eines Menschen, solch eine dramatische Entwicklung vorherzusehen. Deswegen müsse man von einer einfachen Fahrlässigkeit ausgehen.
Wunderkerzen als Tannenbaumkerzen
Das Kind im vorigen Falle hatte die Wunderkerzen noch in einer gewissen Entfernung zu brennbaren Stoffen gehalten. Eine andere Familie hingegen brachte die Kerzen unmittelbar an den Zweigen des Christbaumes an – und noch dazu ganz in der Nähe einer hölzernen Krippe.
Das schien dem Landgericht Offenburg (Aktenzeichen 2 O 197/02) dann doch ein viel zu riskantes Verhalten und es wies den Versicherten die Verantwortung für den Schaden zu.
Grundsteuer für Weihnachtsbaumkultur?
Manchmal muss sich auch die Finanzjustiz mit dem Thema Christbaum befassen. In einem konkreten Fall ging es darum, dass jemand ein Grundstück mit einer demnächst zu fällenden Weihnachtsbaumkultur gekauft hatte.
Der Bundesfinanzhof (Aktenzeichen II R 45/19) urteilte, dass der Erwerber für den Teil des Kaufpreises, der auf die Bäume entfiel, keine Grundsteuer entrichten müsse. Grundsätzlich zählten zwar auch Gehölze zum festen Bestandteil eines Grundstücks, aber hier könne man sie wegen ihrer speziellen Funktion und des alsbaldigen Fällens steuerlich getrennt betrachten.
Wer zahlt, wenn das Fondue brennt?
Eines der Lieblingsessen der Deutschen am Silvesterabend ist das Fondue. Der entsprechende Topf mit seinem heißen Inhalt stellt stets eine Gefahrenquelle dar. Trotzdem darf man sich auch mal zwei Minuten davon abwenden, ohne im Schadensfalle gleich haftbar gemacht zu werden.
Das entschied das Oberlandesgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 12 U 126/07), als ein Mieter mal kurz von der Küche ins Wohnzimmer gegangen und während dieser Zeit ein Brand entstanden war.
Silvesterraketen auf Nachbarn „abgeschossen“
Über die Gefahren von Silvesterraketen ist schon oft berichtet worden. Ein besonders drastischer Fall, der sich unter Nachbarn abgespielt hatte, beschäftigte die Strafjustiz. Der alkoholisierte Angeklagte hatte mit zwei Raketen in Richtung auf im Hinterhof stehende Menschen gezielt. Glücklicherweisewurde niemand dabei verletzt.
Das Amtsgericht München (Aktenzeichen 813 LS 111 Js 115054/20) verurteilte den Mann wegen Herbeiführens einer Sprengstoffexplosion, versuchter gefährlicher Körperverletzung und Beleidigung zu 18 Monaten Freiheitsstrafe auf Bewährung und zur Zahlung von 1.500 Euro Geldbuße.
Knallkörper von unbekannten Tätern gezündet, wer zahlt den Schaden?
Wer erstattet eigentlich den Schaden, wenn ein Knallkörper von unbekannten Tätern gezündet wird? Ein Hausbesitzer, an dessen Immobilie eine Schaufensterscheibe getroffen worden und zerbrochen war, forderte finanziellen Ersatz von der Wohngebäudeversicherung.
Er berief sich darauf, es habe sich um einen „unbemannten Flugkörper“ im Sinne der Vertragsbedingungen gehandelt. Das Landgericht Saarbrücken (Aktenzeichen 2 S 354/03) wollte einen Knallkörper allerdings nicht in die Rubrik „unbemannte Flugkörper“ einordnen.
Mieter sind nicht für Gäste verantwortlich
Mieter können nicht für jeden Unfug, den ihre Gäste anrichten, gekündigt werden. Das stellte das Amtsgericht Berlin (Aktenzeichen 11 C 80/05) in einem Urteil fest. In dem Rechtsstreit war es darum gegangen, dass Besucher der Mieter in der Silvesternacht Böller angezündet und in fremde Briefkästen gesteckt hatten.
Deswegen konnte den Gastgebern vom Vermieter nicht gekündigt werden, denn das Gericht war der Meinung, sie seien nicht verpflichtet gewesen, ihre Gäste ständig zu überwachen. Zumal dann nicht, wenn es nicht aufgrund vorausgegangener Verhaltensweisen Hinweise auf konkrete Gefahren gegeben habe.
Die „Erste Hausverwaltung“ und ihre Geschäftsführer Daniel Pesch, Justus Mentzel, Marcel Tamm. Foto: PC
Odevo, eines der führenden Immobilienverwaltungsunternehmen im Bereich Wohnimmobilien in Europa und den USA, nimmt sein Deutschlandgeschäft auf. Hierfür kooperiert Odevo als neuer Mehrheitseigner mit der Erste Hausverwaltung GmbH.
Odevo, 2019 gegründet und mit dem Fokus auf technologische Innovationen seitdem schnell gewachsen, verwaltet mehr als 1,5 Millionen Wohneinheiten in den USA, Großbritannien, Schweden und Finnland. Gemeinsam wollen Odevo und die Erste Hausverwaltung Deutschlands führendes Hausverwaltungsunternehmen schaffen.
Acht Unternehmen unter einem Dach
Dafür setzt die 2021 in Köln gegründete Erste Hausverwaltung um die Geschäftsführer Justus Mentzel, Daniel Pesch und Marcel Tamm auf organische Neukundengewinnung und die Expansion durch Übernahme bestehender Immobilienverwaltungen. Mit Erfolg: An Standorten in Köln, Düsseldorf und Ingolstadt und mit über 120 Mitarbeiter:innen vereint die Erste Hausverwaltung mittlerweile acht Unternehmen unter einem Dach.
Neben der Immobilienverwaltung bieten die Kölner auch die Vermietung und den Verkauf von Wohnungen und Häusern sowie umfangreiche Facility Management Services an. Fundament der erfolgreichen Arbeit bildet die Mischung aus einer persönlichen, kundenorientierten und digitalen Interpretation der Immobilienverwaltung sowie der Integration verwandter Dienstleistungen. Dafür setzt das Unternehmen auf eigenentwickelte Software und das kontinuierliche Erarbeiten neuer Lösungen.
Immobilienverwaltung in Deutschland neu denken
Daniel Larson, CEO von Odevo, über die Zusammenarbeit: „Unser Ziel ist es, Deutschlands führendes Unternehmen in allen Bereichen rund um die Wohnimmobilienverwaltung zu werden. Mit dem ehrgeizigen und fokussierten Team der Erste Hausverwaltung haben wir hierfür genau den richtigen Partner gefunden. Das Team bringt die richtigen Werte und den richtigen Antrieb mit, um die Branche zu verändern.“
Justus Mentzel, COO Erste Hausverwaltung, fügt hinzu: „Die Visionen von Odevo und Erste Hausverwaltung sind nahezu deckungsgleich. Durch die Mischung aus persönlichem Kontakt und Digitalisierung bieten wir der Branche einen echten Mehrwert.“
Daniel Pesch, CTO Erste Hausverwaltung, hebt die Vorteile der Kombination von Odevos und den selbstentwickelten Softwarekapazitäten hervor: „Wir beide nutzen sowohl digitale Prozesse als auch modernste, eigenentwickelte Software, die auf die Bedürfnisse von Immobilieneigentümer:innen zugeschnitten sind. Dadurch können wir Standardaufgaben automatisieren, sodass sich unsere Immobilienverwalter:innen und Buchhalter:innen auf die individuelle und persönliche Kundenbetreuung konzentrieren können. Die Tatsache, dass wir eine nahezu identische Auffassung von Software und Technik haben, ist einer der Hauptwerttreiber unserer Partnerschaft.“
Marcel Tamm, CFO Erste Hausverwaltung, über die Gründe sich bei der Nachfolgersuche an die Erste Hausverwaltung zu wenden: „Immobilienverwaltungen haben in uns einen Partner, der einerseits bestehende Strukturen bewahrt und andererseits einen nachhaltigen Digitalisierungsfahrplan umsetzt, um weiterhin exzellenten Service leisten zu können. So wissen Unternehmer:innen ihr Unternehmen auch nach dem Verkauf für Jahrzehnte in sicheren Händen.“
Welche Pflichten kommen mit Schnee und Glätte auf Mieter, Wohnungseigentümer und Vermieter zu? Ein aktueller Blick auf die Rechtslage von Dominik Hermann, Koenen Bauanwälte.
Wer ein Gebäude besitzt oder einen Weg freigibt, muss Sorge tragen, dass sich niemand verletzt. Auch, wenn es stürmt und schneit. Was so eindeutig klingt, nennt sich juristisch Verkehrssicherungspflicht und ist so einfach dann doch wieder nicht. Diese Pflicht präsentiert sich vielschichtig und neue Rechtsprechungen sowie Reformen erhöhen die Komplexität.
Was muss ich als Mieter leisten und wo steht das geschrieben? Wie verhält es sich mit Wohneigentumsgemeinschaften? Die Antworten ergeben sich aus den allgemeinen Regelungen zur Haftung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere aus den §§ 823 und 836. Diese Paragraphen regeln die Haftung für Schäden, die durch das eigene Handeln oder Nichthandeln entstehen.
Es bleibt Vermietersache
Ohne vertragliche Vereinbarung liegt die Verkehrssicherungspflicht klar beim Vermieter. Selbst wenn er die Schneeräum- und Streupflicht an seine Mietparteien oder beauftragte Dienstleister delegiert, bleibt er dennoch in der Verantwortung, die korrekte Durchführung regelmäßig zu kontrollieren.
Vernachlässigen seine Mieter ihre Aufgabe und es kommt zu einem Unfall, haftet der Vermieter weiterhin.
„Insbesondere bei Häusern mit mehreren Parteien sollten Vermieter einen professionellen externen Winterdienst organisieren“, empfiehlt Dominik Hermann, Rechtsanwalt bei Koenen Bauanwälte.
„Oder die Aufgaben auf die Mieter verteilen und klare Verantwortlichkeiten festlegen. Auch wenn Vermieter in Rutsch- und Glatteis-Zeiten nicht permanent vor Ort sind, so bleiben stichprobenartige Kontrollen unumgänglich, um das Risiko für Schadensersatzforderungen zu minimieren.“
Mieter in der Pflicht?
In vielen Mietverträgen wird die Pflicht zur Schneeräumung und zum Streuen auf Mieter übertragen. Bei einer eindeutigen Übertragung ist der Eigentümer weitgehend von seiner Haftung entbunden.
Mieter sollten ihren Vertrag daher vor dem ersten Winter in der neuen Wohnung sorgfältig prüfen, um entsprechende Vereinbarungen zu finden. Ist diese wirksam, müssen sie zwischen 7:00 und 20:00 Uhr für sichere Gehwege vor dem Wohnhaus sowie auf den Zugängen sorgen. Bei intensiven Schneefällen bedeutet dies sogar mehrfaches Räumen täglich. „Für Senioren und Personen, die aus gesundheitlichen Gründen nicht räumen oder streuen können, müssen Vermieter alternative Regelung finden“, weiß Hermann.
Wer jedoch zu früher Stunde vor 07:00 Uhr auf winterlichen Gehwegen unterwegs ist, muss selbst darauf achten, nicht auszurutschen. Morgens um sieben Uhr kann noch kein gefegter Gehweg verlangt werden, entschied 2018 etwa das Landgericht Frankfurt am Main (LG Frankfurt am Main, Urteil v. 1.10.2018, Az: 2/23 O 368/98).
Vertrauen ist gut, Kontrolle schützt vor Haftungsansprüchen
Dennoch verbleibt eine Überwachungspflicht beim Eigentümer: Er muss sicherstellen, dass der Mieter die ihm übertragenen Aufgaben auch im erforderlichen Umfang übernimmt. Im Falle einer Delegation an Dritte, wie etwa einen Hausmeisterdienst, bleibt der Eigentümer ebenfalls in der Pflicht, zu kontrollieren, ob der Dienstleister seinen vertraglichen Vorgaben nachkommt. Erfüllt der Eigentümer seine Pflicht nicht, drohen Haftungsrisiken.
Bei Unfällen durch rutschige Wege aufgrund von Laub oder Schnee kann der Geschädigte Schadensersatzansprüche gegen den Eigentümer geltend machen. Dies umfasst sowohl Personenschäden, zum Beispiel durch Stürze, als auch Sachschäden an Fahrzeugen und anderen Gegenständen.
Auch Wohnungseigentümergemeinschaften sind in der Pflicht
Jenseits der Mieter-Vermieter-Perspektive gibt es auch bei Wohnungseigentümergemeinschaften, den WEGs, eine aktuelle Rechtsprechung zur Verkehrssicherungspflicht. In Kurzform lässt sich festhalten, dass diese ihre Pflichten nicht auf Verwalter abwälzen können. Seit dem Inkrafttreten der WEG-Reform am 1.Dezember 2020 ist die WEG für das Laubfegen und den Winterdienst verantwortlich.
Zwar kann sie per Mehrheitsbeschluss einen Dienstleister oder die Verwaltung beauftragen. Dies entbindet sie jedoch nicht von ihren Pflichten. Verwalter fungieren nur noch als gesetzlicher Vertreter der WEG, also als ausführendes Organ. Die WEG haftet für Pflichtverletzungen der Verwaltung gegenüber Dritten.
So urteilte das Landgericht Frankenthal (LG Frankenthal, Urteil v. 7.5.2024, 7 O 264/23) jüngst im Mai 2024 darüber, dass Personen, die auf einem Grundstück oder auf angrenzenden öffentlichen Gehwegen zu Schaden kommen, Ersatzansprüche nicht mehr gegen den Verwalter, sondern seit der WEG-Reform gegen die Eigentümergemeinschaft erheben können. Vorausgesetzt, die Kommunen haben die Kehr- und Räumpflicht durch Satzung auf die Anlieger übertragen.
„Die aktuelle Rechtsprechung stellt klar, dass primär Grundstückseigentümer sowie Wohnungseigentümergemeinschaften für sichere Bedingungen auf Gehwegen vor ihren Immobilien sorgen müssen“, so Dominik Hermann.
Koenen Bauanwälte ist eine auf Bau- und Immobilienrecht spezialisierte Kanzlei, die im gesamten Bundesgebiet tätig ist. Das Leistungsspektrum der vielfach prämierten Kanzlei mit Standorten in Essen, Hannover, Münster und Bielefeld umfasst ausgehend vom klassischen Baurecht alle juristischen Angelegenheiten rund um den Bauprozess – von der baubegleitenden Rechtsberatung bis hin zur Prozessführung. In holistischer Arbeitsweise mit Fokus auf private und institutionelle Bauherren decken die juristischen Expert:innen-Teams alle Bereiche rund um Kosten, Termine und Qualität ab.
Von einem im Kanzleigewerbe unüblichen, teamorientierten Menschen- und Arbeitsbild ausgehend, gründete Prof. Dr. Koenen 2004 seine Kanzlei in Essen mit der Idee, das althergebrachte Arbeitsverhältnis tradierter Kanzleien zu ändern. Dem kulturellen Wandel hin zu New Work folgend, setzte Koenen seine Vision 2022 in die Tat um, fokussierte die Teamarbeit in seinem Unternehmen und stockte seine Anzahl der Mitarbeitenden um fast das Doppelte auf aktuell 17 Rechtsanwält:innen
Das Chart zeigt die Zukunft: Ein Gebäude nach der energetischen Transformation. „Es gilt zügig strategische Weichen für die neuen Geschäftsfelder zu stellen, deren Gemeinsamkeit die Bedeutung der Messgeräte und deren Daten ist“, rät Franz Christange. Foto: EAD
„Es ist nicht die stärkste der Spezies, die überlebt, noch die intelligenteste, die überlebt. Es ist diejenige, die am anpassungsfähigsten an Veränderungen ist“: Mit diesem Zitat von Charles Darwin begann Franz Christange, Geschäftsführer der EAD Energieabrechnungs-Systeme GmbH, seinen Vortrag auf dem 10. Deumess Fachkongress. Sein Thema für die rund 270 Teilnehmer vor Ort und remote an den heimischen Bildschirmen: Der Messdienst der Zukunft.
Franz Christange ist seit 5 Jahren Teil der Geschäftsführung der EAD und damit einer Gruppe mittelständischer Messdienste mit über 20 Partnern in Deutschland und Österreich. Die Gruppe betreut mit mehr als 300 Mitarbeitern rund 50.000 Liegenschaften. Er ist gleichzeitig Geschäftsführer der arasys GmbH, die eine umfassende Softwarelösung für Heizkostenabrechnung und ihre Daten und Prozesse anbietet. Entsprechend breit war darum auch der Erfahrungsschatz, mit dem der EAD-Geschäftsführer auf sein Thema blickte. Im Folgenden fasst er seinen Vortrag exklusiv für Wohnungswirtschaft heute noch einmal zusammen.
„Die Ziele der Bundesregierung zur Energiewende haben sich in den letzten Jahren weiter verschärft, Beispiele dafür sind der Kohleausstieg bis 2030 und das Ziel von Klimaneutralität bis 2045. Trotz sich verändernder Prioritäten bleibt die Energiewende unumkehrbar. Auch international zeigt sich ein gewisser Trend, selbst in Ländern, von denen man es zunächst nicht erwarten würde – wie etwa Äthiopiens Entscheidung verdeutlicht, zukünftig auf 100 % Elektromobilität zu setzen. Wir müssen also den Weg der Energiewende gehen, dabei aber die Geschwindigkeit der Veränderungen im Rahmen des Möglichen halten. Das gilt auch für den Gebäudebereich.
Strategisch spielt die vom Messdienst der Zukunft eingesetzte Software eine elementare Rolle
Hier nimmt der Einsatz von Wärmepumpen stetig zu, insbesondere im Neubausektor. Rund 70 % der neu errichteten Gebäude werden inzwischen zumindest anteilig mit Wärmepumpen beheizt. Diese Entwicklung führt immer häufiger zu komplexen multienergetischen Anlagen, was deren Heizkostenabrechnungen komplexer gestaltet. Eine rechtssichere Abrechnung durch eine kontinuierlich aktualisierte und geeignete Abrechnungssoftware ist darum unerlässlich, um den sich stets wandelnden gesetzlichen Anforderungen auch zukünftig zu entsprechen.
Eine besondere Herausforderung bei multienergetischen Anlagen ist die Entwicklung eines individuellen Abrechnungsschemas mit passender Zählerinfrastruktur unter Berücksichtigung von Wirtschaftlichkeitsgrenzen. Strategisch spielt die vom Messdienst der Zukunft eingesetzte Software eine elementare Rolle, um die komplexer werdenden Prozesse zu beherrschen.
Klarer Trend ist der zunehmende Einsatz von Photovoltaikanlagen
Ein weiterer, sehr klarer Trend ist der zunehmende Einsatz von Photovoltaikanlagen. Diese erzeugen Strom vor Ort, der zum einen in den Wärmepumpen, aber auch in den Wohnungen durch die Bewohner genutzt werden kann: Als Mieterstrom oder im Rahmen der „gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung“.
Voraussetzung im Mehrparteiengebäude ist jedoch immer eine adäquate Strommessung, bei der meist ein Summenzähler die Produktionsüberschüsse und den Reststrombedarf misst. Die Erfassung muss zumindest perspektivisch im strengen Viertelstundentakt erfolgen und die Messwerte müssen teils rechnerisch korrigiert werden – dazu ist in der Regel ein spezialisierter Dienstleister erforderlich. Dieses Thema von wachsender Bedeutung bietet für Messdienste der Zukunft die Chance, sich mit weiter entwickeltem Know-How zu positionieren: Oft sind sie für ihre Kunden der erste Ansprechpartner und können so ein neues, zukunftsträchtiges Geschäftsfeld erschließen.
Strom sorgt nicht nur für Licht und Wärme, sondern auch für Bewegung: In Deutschland besitzen bereits rund zwei Prozent der Bevölkerung Elektrofahrzeuge. Auch wenn die Absatzzahlen für die Antriebsart zurzeit eher sinken als steigen, sehen wir uns mit einer zunehmenden Nachfrage nach Ladestationen in Mehrparteienhäusern konfrontiert. Wenn sich mehrere Nutzer eine Ladesäule teilen, ist eine dynamische Zuordnung des Verbrauchs nötig. Immer ist jedoch eine Abrechnung der Kosten des Ladestroms und dessen Erfassung mit geeichten Zählern erforderlich, die entsprechend professionell betreut werden müssen. Eine aktive Steuerung der Ladestationen hilft Leitungs- und Netzüberlastungen zu vermeiden.
Mehrparteienhäuser verändern sich zu „Verbraucher, Speicher und Erzeuger“
Mehrparteienhäuser verändern sich perspektivisch vom einfachen Energiekonsumenten hin zu einem multienergetischen Prosumer, werden also Verbraucher, Speicher und Erzeuger gleichzeitig. Die dabei ablaufenden energetischen Prozesse gilt es zukünftig in Echtzeit zu steuern und zu managen. Die fortschreitende Digitalisierung spielt insofern eine entscheidende Rolle für die Energiewende.
Neben einer smarten und vernetzten Erfassungsinfrastruktur sind vollautomatisierte Prozesse notwendig, um die komplexen Energieflüsse in den Gebäuden zuverlässig zu managen. Energiemanagement-Systeme (EMS) und intelligente Messsysteme mit Smart Meter Gateway spielen hierbei eine zentrale Rolle. Diese Systeme versprechen zusammen auch eine flexible Reaktion auf Preisschwankungen und dadurch eine Reduzierung der Energiekosten. Doch die heute verfügbaren Lösungen bedürfen noch weiterer Konsolidierung.
Franz Christange, er ist Geschäftsführer der EAD Energieabrechnungs-Systeme GmbH. Foto: EAD
Die Stabilisierung des Stromnetzes ist mit dem zunehmenden Anteil volatiler, also nicht steuerbarer Stromerzeuger die entscheidende Herausforderung für die deutsche Energiewende. Dazu hat die Bundesregierung im Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) festgelegt, dass Netzbetreiber auf steuerbare Anlagen wie Wärmepumpen oder Ladestationen aktiv zugreifen können müssen, um die Netzstabilität zu gewährleisten.
Im Notfall soll so durch eine kurative Steuerung die Balance des Stromnetzes wiederhergestellt werden. Dem gegenüber steht die präventive Steuerung, also Mechanismen, wie z.B. dynamische Stromtarife, die Anreize zum Strombezug zum richtigen Zeitpunkt geben. Diese Aufgaben sind in hohem Maße abermals von intelligenten Messsystemen abhängig.
Datenschutz und IT-Sicherheit
Eine derartig vorangetriebene Digitalisierung der Energiewende rückt auch den progressiven Datenschutz und IT-Sicherheit in den Fokus. Ein Beispiel: Der EU Data Act verpflichtet letztlich Messdienste, die live-Übermittlung von Ablesewerten an den Hauseigentümer perspektivisch zu ermöglichen.
Dies erfordert eine vollautomatische Schnittstelle und stellt hohe Anforderungen an die Datensicherheit. Ransomware-Angriffe und andere Cyberbedrohungen nehmen stetig zu, was den Bedarf an robusten Sicherheitsmaßnahmen erhöht. Auch dies ein Thema, mit dem sich Unternehmen beschäftigen müssen, die als Messdienst der Zukunft erfolgreich agieren wollen.
Digitalisierung erfordert einen umfassenden Transformationsprozess, der auch für kleinere Player viele Chancen bereithält: Die stets rechtssichere Abrechnung steht dabei immer an erster Stelle – Datenschutz, IT-Sicherheit sowie die Automatisierung und Professionalisierung der Arbeitsprozesse rücken immer weiter auf.
Die Digitalisierung der Energiewende bringt insofern zahlreiche Chancen, aber auch Herausforderungen mit sich. Der Einsatz von Funktechnik und die kontinuierliche Erfassung von Ablesewerten sind die zentrale Grundlage. Die daraus resultierenden Datenströme müssen professionell und zuverlässig verarbeitet werden. Eine gut funktionierende Software, die diese Prozesse zuverlässig unterstützt, ist daher unerlässlich.
Zukünftig wird der Bedarf nach digitalen Produkten und Dienstleistungen weiter steigen, nicht nur getrieben durch die Politik. Junge Menschen, die als „digital natives“ aufgewachsen sind, erwarten moderne, digitale Lösungen. Eine fortschreitende Automatisierung ist auch im zukünftigen Arbeitsmarkt unabdingbar, um Effizienzsteigerungen und Qualitätsverbesserungen zu erzielen.
Eine Konzentration des Marktes bei wenigen dominierenden Konzernen, sowie zunehmende Unternehmensauflösungen und Verkäufe mittelständischer und kleiner Messdienste prägen das heutige Bild der Branche. Doch der Wind der Veränderung weht. Der Wandel durch Energiewende und Digitalisierung erfordert einen umfassenden Transformationsprozess, der auch für kleinere Player viele Chancen bereithält: Die stets rechtssichere Abrechnung steht dabei immer an erster Stelle – Datenschutz, IT-Sicherheit sowie die Automatisierung und Professionalisierung der Arbeitsprozesse rücken immer weiter auf. Es gilt zügig strategische Weichen für die neuen Geschäftsfelder zu stellen, deren Gemeinsamkeit die Bedeutung der Messgeräte und deren Daten ist. Der erfolgreiche mittelständische Messdienst der Zukunft meistert diese Herausforderungen, insbesondere in dem er seine Flexibilität und Anpassungsfähigkeit an sich dynamisch verändernde Marktbedingungen intelligent nutzt.“
Entscheidungsbaum der NIS-2-Betroffenheitsprüfung. Quelle: BSI
Seit dem 16. Januar 2023 ist die NIS-2-Richtlinie in Kraft und definiert EU-weite Mindeststandards zum Schutz der Netz- und Informationssicherheit in kritischen Sektoren. In Deutschland wird sie durch das NIS-2-Umsetzungs- und Cybersicherheitsstärkungsgesetz (NIS2UmsuCG) umgesetzt werden. Durch die Einstufung von wohnungswirtschaftsnahen Branchen (z.B. Energie, Wasser, Bankwesen) als kritische Infrastrukturen könnte auch der Immobiliensektor zumindest mittelbar betroffen sein.
Unternehmen werden mittlerweile beinahe täglich mit Cyber-Gefahren und ihren Auswirkungen konfrontiert. Europaweite und global vernetzte Prozesse führen ebenso wie die zunehmende Digitalisierung aller Wirtschaftsbereiche zu einer höheren Anfälligkeit durch externe Faktoren. Gerade die IT in kritischen Anlagen und Unternehmen in infrastrukturerhaltenden Sektoren spielen dabei eine zentrale Rolle.
So heißt es in der Begründung zum NIS2UmsuCG: „Ihre Sicherheit und Resilienz bilden die Grundlage für die Versorgungssicherheit und das Funktionieren der Marktwirtschaft. Eine Erhöhung der Resilienz der Wirtschaft gegenüber den Gefahren der digitalen Welt ist daher eine zentrale Aufgabe für die beteiligten Akteure in Staat, Wirtschaft und Gesellschaft, um den Wirtschaftsstandort Deutschland robust und leistungsfähig zu halten. […] Ziel der NIS-2-Richtlinie ist daher die Einführung verbindlicher Maßnahmen für Verwaltung und Wirtschaft, mit denen in der gesamten Europäischen Union ein hohes gemeinsames Cybersicherheitsniveau sichergestellt werden soll.“
NIS-2-Richtlinie und ihre Umsetzung in Deutschland
Das NIS2 Umsetzungs- und Cybersicherheitsstärkungsgesetz sollte nach dem bisherigen Zeitplan im März 2025 in Kraft treten und eine erhebliche Erweiterung des Kreises der betroffenen Unternehmen einerseits und eine Erhöhung der Anforderungen und Pflichten im Hinblick auf IT-Sicherheitsstandards andererseits vorsehen.
Ob es angesichts des Bruchs der Regierungskoalition noch zu einer Verabschiedung des vorliegenden Gesetzesentwurfs kommt, ist bei Redaktionsschluss nicht absehbar. Neben Pflichten zur Gewährleistung einer adäquaten Cyber-Sicherheit implementiert die Richtlinie auch eine damit einhergehende persönliche Haftung von Unternehmensorganen.
Pflichten und Haftung
Die Richtlinie verpflichtet betroffene Unternehmen zur Einhaltung von Mindeststandards in der Cyber-Sicherheit. Abhängig von der Einstufung eines Unternehmens können zusätzliche Pflichten wie verpflichtende Audits oder Registrierungs- und Meldepflichten gegenüber Aufsichtsbehörden oder der Öffentlichkeit hinzukommen. Die Einhaltung der vorgegebenen Pflichten ist Teil unternehmerischer Compliance.
Geschäftsleiter betroffener Unternehmen sind verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass die von der NIS-2-Richtlinie vorgeschriebenen Maßnahmen in ihrem Unternehmen umgesetzt werden. Auch bei Einschaltung von Hilfspersonen bleibt das Leitungsorgan letztverantwortlich.
Haftungsverschärfend wirkt sich dabei insbesondere das Verbot von Haftungsverzichten aus Verletzungen der NIS-2-Pflichten aus, welches wohl auch die Unwirksamkeit von Haftungsfreistellungen und -begrenzungen im Hinblick auf Schadenersatzansprüche nach sich ziehen dürfte. Betrachtet man das hohe Maß an Anforderungen, erscheint die NIS-2-Richtlinie als eine echte Haftungsfalle für Leitungsorgane der in Deutschland rund 30.000 betroffenen Unternehmen.
Dies vor allem vor dem Hintergrund, dass die Maßnahmen derzeit noch nicht einmal verbindlich gesetzlich geregelt sind, nach dem Inkrafttreten des NIS2UmsuCG aber unmittelbar implementiert sein müssen. Damit bleibt Unternehmensleitern betroffener Unternehmen nur eine Möglichkeit, ihr persönliches Haftungsrisiko zu beschränken: der Abschluss einer D&O-Versicherung.
Anforderungen an die Wohnungswirtschaft
Eine erste Orientierung, ob das eigene Unternehmen den Anforderungen der NIS-2-Richtlinie unterliegt, bietet die Betroffenheitsprüfung des BSI. Obwohl wohnungswirtschaftlich tätige Unternehmen voraussichtlich nicht als primär betroffene Einrichtungen im Sinne der NIS-2-Richtlinie gelten, so ist eine mittelbare Betroffenheit durch erforderliche Sicherheitsanforderungen an Dienstleister und Lieferanten denkbar.
Die Ausweitung der aktuell bereits vorliegenden Anforderungen durch die NIS-2-Richtlinie zeigt hierbei deutlich das Bewusstsein der Gesetzgebung für die Bedeutung von Unternehmen in infrastrukturerhaltenen Sektoren und deren Anfälligkeit für digitale Gefahren. Auch die Verschärfung der Haftungssituation der Unternehmensorgane stellt die Pflichten zum Schutz der digitalen Infrastrukturen in den Fokus betroffener Unternehmensleiter. Insgesamt ist festzuhalten, dass durch die Umsetzung geforderter Maßnahmen eine höhere Resilienz ganzer Wirtschaftsbereiche erreicht werden soll.
Fazit: Adäquater Versicherungsschutz ist unumgänglich
Die neuen gesetzlichen Anforderungen zeigen wieder einmal sehr deutlich, dass die Anforderungen an das unternehmenseigene Risk-Management stetig steigen. Neben der Installation neuer und Einhaltung etablierter Prozesse spielt insbesondere auch die Übertragung von Risiken auf Versicherungsgesellschaften eine zentrale Rolle.
Im Rahmen des Ausschreibungsprozesses von Cyberversicherungen kann das Bewusstsein für sicherheitsrelevante Kontaktpunkte deutlich erhöht, mögliche individuelle Schwachpunkte der eigenen Infrastruktur identifiziert und ermittelte Restrisiken auf den Risikoträger übertragen werden. Die Absicherung der vielfältigen Haftungsrisiken aus der beruflichen Tätigkeit der Unternehmensleiter im Rahmen der Unternehmens-D&O-Police stellt die einzige Möglichkeit dar, das Risiko der persönlichen Haftung nicht nur für Schäden durch die Nichteinhaltung der NIS-2-Vorgaben zu beschränken.
Es sollte gewährleistet sein, dass diese mit einem weiten Deckungsschutz, einer adäquaten Versicherungssumme und auskömmlichen Nachmeldefristen besteht. Ergänzend dazu stehen auch persönliche D&O-Versicherungen, eine Strafrechtsschutzversicherung sowie eine Vertrauensschadenversicherung im Fokus.
Die Grafik zeigt einen Screenshot des Dashboards vom Aareon EnergieHub.
Der Aareon EnergieHub ermöglicht Wohnungsunternehmen, ihre Energiedaten zentral zu erfassen, zu überwachen und zu analysieren. Die Plattform bündelt die wichtigsten Kennzahlen an einem Ort, strukturiert sie von der Unternehmensebene bis zu einzelnen Objekten und visualisiert sie in einem übersichtlichen Dashboard.
Die visuelle Aufbereitung der Daten in Diagrammen liefert unter anderem auf einen Blick Informationen zur Energieeffizienz, zu CO₂-Emissionen oder zum Verbrauch nach Sparten. Zusätzlich stehen witterungsbereinigte Sichten über mehrere Jahre zur Verfügung.
„Wesentliche Daten stammen aus dem ERP-System, daher ist der EnergieHub mit diesem vernetzt“, erklärt Dr. André Rasquin, CTO Aareon AG. „Der Aareon EnergieHub kann weiterhin mit anderen Aareon Lösungen oder Partnerlösungen verbunden werden. Dadurch lassen sich die historisch relevanten Daten von der Wohnung bis zum Keller digital sammeln und auch aktuelle Daten, zum Beispiel aus Smart Metern, intelligenten Heizungskeller- und Submetering-Lösungen, oder Planwerte einbinden. Ebenso einfach können Daten exportiert werden – als einheitliche Grundlage für alle relevanten Folgeprozesse.“
Auf Basis dieser Daten der Vergangenheit, Gegenwart und Zukunft können Wohnungsunternehmen fundierte Entscheidungen treffen, um die Energieeffizienz ihres Gebäudebestands zu steigern. „Die Wohnungswirtschaft steht vor der Herausforderung, Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit in Einklang zu bringen“, betont Oliver Luttmann, Geschäftsführer Aareon Deutschland GmbH.
„Mit dem Aareon EnergieHub geben wir unseren Kunden ein wesentliches Werkzeug an die Hand. Denn transparente und konsistente Energiedaten sind der Schlüssel zu einem zukunftsorientierten und erfolgreichen Management von Immobilienbeständen. Als Partner der Branche sehen wir es als unsere Verantwortung, relevante Lösungen für eine nachhaltige Zukunft zu schaffen.“
Der Aareon EnergieHub ermöglicht Wohnungsunternehmen, ihre Energiedaten zentral zu erfassen, zu überwachen und zu analysieren. Die Plattform bündelt die wichtigsten Kennzahlen an einem Ort, strukturiert sie von der Unternehmensebene bis zu einzelnen Objekten und visualisiert sie in einem übersichtlichen Dashboard. Bild: Aareon
Die Erreichung der Klimaziele bei gleichzeitiger Erfüllung des sozialen Auftrags der Wohnungswirtschaft ist eine anspruchsvolle Aufgabe. Ein zuverlässiger Überblick über Energieverbräuche und Emissionen im gesamten Gebäudebestand ist dabei unverzichtbar. Konsistente Daten bilden die Grundlage für die verschiedensten Prozesse, sei es die Erarbeitung des Klimapfads, die Erfüllung der Berichtspflichten oder der vielfältigen gesetzlichen Anforderungen.
In einer Zeit, in der die Themen Energieeffizienz und Nachhaltigkeit für die Wohnungswirtschaft von entscheidender Bedeutung sind, präsentiert sich das Building Energy Management System (BEMS) Qanteon von Kieback&Peter als eine wegweisende Lösung. Die Plattform kombiniert modernste Technologien mit einer benutzerfreundlichen Oberfläche und bietet eine adäquate Antwort auf die Herausforderungen, vor denen Immobilienbetreiber stehen. Die Buxtehuder Wohnungsbaugenossenschaft eG (BWG) gewährt spannende Einblicke in die Funktionen und Vorteile von Qanteon.
Die Bitkom Studie „Klimaschutz und Energieeffizienz durch digitale Gebäudetechnologien“ zeigt, dass durch den verstärkten Einsatz integrierter Gebäudeautomationslösungen kurz- bis mittelfristig (2030) bis zu 14,7 Millionen Tonnen CO2 eingespart werden könnten. Dies entspricht dem CO2-Ausstoß von rund 73.000 Nichtwohngebäuden oder 544.000 Wohngebäuden.
Um dieses vorhandene Potenzial zur CO2-Reduktion optimal auszuschöpfen, hat Kieback&Peter ein umfassendes Digitalisierungskonzept für öffentliche und gewerbliche Gebäude, den „Klimacode 3-3-0“ entwickelt. Im Mittelpunkt steht das Building Energy Management System (BEMS) Qanteon, das Energiemanagement und Gebäudeleittechnik in einer integrierten Plattform vereint. Durch die intelligente Steuerung und Optimierung des Anlagenbetriebs gelingt es, CO2-Emissionen und Energiekosten, um bis zu 50 Prozent zu senken.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2024 verstärkt die Relevanz solcher Lösungen, indem es u.a. spezifische Anforderungen an die Gebäudeautomation für Wohngebäude formuliert. Es schreibt die Installation von Systemen zur Gebäudeautomation vor, die den Energieverbrauch überwachen und optimieren. Qanteon erfüllt diese gesetzlichen Vorgaben und positioniert sich als Schlüsseltechnologie für den dringend erforderlichen Transformationsprozess in der Bewirtschaftung von Immobilien: Das treibt die digitale Transformation der Wohnungswirtschaft entscheidend voran und setzt neue Maßstäbe für die Bewältigung aktueller und zukünftiger Anforderungen.
Architektur als innovative Dreistufenstruktur
Qanteon basiert auf einer durchdachten dreistufigen Struktur, die eine nahtlose Integration aller Gebäudekomponenten ermöglicht. Die Sensorebene fungiert als digitales Nervensystem, das kontinuierlich Umgebungsdaten erfasst. Diese Daten werden von der Steuerungsebene verarbeitet, die präzise Anweisungen an die verschiedenen Gebäudekomponenten sendet.
Die Managementschicht bietet den Betreibern einen umfassenden Überblick und ermöglicht eine gezielte Steuerung aller gebäudetechnischen Anlagen. Diese ganzheitliche Herangehensweise führt zu einer signifikanten Reduzierung der Energiekosten und einer Verbesserung der Umweltbilanz.
Einfach und effizient: Benutzerfreundlichkeit im Fokus
Mit der Einführung von Qanteon Hub hat Kieback&Peter einen bedeutenden Schritt in Richtung Benutzerfreundlichkeit gemacht. Die webbasierte Plattform fungiert als digitales Tor zu den vielfältigen Funktionen des Systems und integriert nahtlos die neu entwickelten Services Dashboard und Insights.
Qanteon Dashboard präsentiert ausgewählte Energiedaten auf einen Blick und verschafft die volle Übersicht über die wichtigsten Kennzahlen.
Das Dashboard-Modul verwandelt komplexe Energiedaten in leicht verständliche visuelle Darstellungen. Es ermöglicht Wohnungsbaugenossenschaften, Unternehmen und deren Technikern und Facility Managern, den Energieverbrauch verschiedener Gebäudesysteme auf einen Blick zu erfassen und schnell auf Abweichungen zu reagieren.
Die Funktionalität kann individuell auf die spezifischen Anforderungen der Nutzer abgestimmt werden. Energiemanager haben beispielsweise die Möglichkeit, den aktuellen Verbrauch unterschiedlicher Gebäudebereiche auf einen Blick zu überwachen, während Facility Manager sich auf Wartungsintervalle und Störmeldungen konzentrieren können. Dank der transparenten, benutzerfreundlichen Oberfläche erhalten auch weniger technikaffine Nutzer unkomplizierten Zugang zu komplexen Gebäudedaten.
Qanteon Insights bietet darüber hinaus tiefgreifende Analysemöglichkeiten, die es ermöglichen, Verbrauchsmuster über verschiedene Liegenschaften hinweg zu vergleichen und zukünftige Energiebedarfe in „Was-wäre-wenn“-Szenarien abzubilden. Dadurch sind Betreiber in der Lage, die potenziellen Auswirkungen geplanter Änderungen oder Investitionen auf den Energieverbrauch im Voraus zu bewerten. Diese Möglichkeit unterstützt eine fundierte Entscheidungsfindung und ermöglicht es, Investitionen gezielt dort zu tätigen, wo sie den größten Nutzen entfalten.
Qanteon auf dem Prüfstand: Die Buxtehuder Wohnungsbaugenossenschaft eG (BWG)
Die Buxtehuder Wohnungsbaugenossenschaft eG (BWG) ist bedeutender Akteur im sozialen Wohnungsbau in Buxtehude, Niedersachsen. Gegründet im Jahr 1910, verfolgt die BWG das Ziel, ihren Mitgliedern bezahlbaren Wohnraum zu bieten und gleichzeitig die Lebensqualität in ihren Wohnanlagen zu fördern. Die Genossenschaft verwaltet 620 Wohnungen in zahlreichen Wohnobjekten und hat sich als verlässlicher Partner für Mieter und Investoren etabliert.
Im Jahr 2022 entschied sich die BWG, ihre Liegenschaften mit dem CO2-Minderungsfahrplan von Kieback&Peter zu digitalisieren. „Durch den einfachen Abgleich von in Echtzeit ermittelten Energiekennzahlen mit bereits vorliegenden Daten, zum Beispiel aus vorhandenen Energieausweisen, werden Potenziale sichtbar, die wir als Planungsgrundlage zur Modernisierung unserer Wärmeerzeugungsanlagen nutzen können“, erklärt Stefan Conath, Vorstandsvorsitzender der BWG.
Qanteon Insights ermöglicht die innovative Unterstützung des Energiemanagements durch individuell anpassbare Auswertungen und Berichte sowie detaillierte Analysefunktionen. Die Applikation unterstützt die Überwachung und Analyse von CO2-Emissionen und bietet Benchmarking für effektives Energiemanagement.
Mithilfe von Qanteon Insights analysiert die Genossenschaft den Optimierungsbedarf des Anlagenbetriebs. Durch Benchmarking, Verbrauchsprognosen und Lastspitzenanalysen lassen sich Effizienzpotenziale schnell erkennen. „Wir können in Insights über den Liegenschaftsbaum eine Übersicht unserer Liegenschaften einsehen, die leicht filterbar für individuelle Auswertungen ist“, ergänzt Conath.
Gerhard Krüger, technischer Leiter der BWG, hebt die Benutzerfreundlichkeit des Systems hervor: „Mit Qanteon Hub können wir zeitnah Besonderheiten im Betrieb der Heizanlagen erkennen und so rechtzeitig, zum Beispiel auf Ausfälle reagieren.“ Mit Insights sei nun schnell und transparent Optimierungsbedarf beim Anlagenbetrieb erkennbar, weil es grafisch gut dargestellt ist, so Krüger.
„Ich finde Qanteon Hub mit den neuen Services einfach und komfortabel anwendbar, beispielsweise die Einrichtung der individuellen Dashboards mit den Kennzahlenauswertungen“, fügt Krüger hinzu. Diese Funktionen helfen der BWG, den Betrieb kontinuierlich zu optimieren und die Energiekosten zu senken.
Der Qanteon „Praxiseinsatz“ in den Liegenschaften der BWG unterstreicht eindrücklich, wie mit Hilfe moderner Technologie eine effiziente und nachhaltige Bewirtschaftung von Wohnanlagen möglich ist. Qanteon ist somit nicht nur ein Werkzeug zur Optimierung des Energieverbrauchs, sondern auch ein entscheidender Schritt in Richtung einer umweltfreundlicheren Zukunft für die Wohnungswirtschaft.
Ausblick auf die Zukunft
Die fortschreitende Digitalisierung im Gebäudemanagement wird auch in den kommenden Jahren eine zentrale Rolle spielen. Die Integration von Künstlicher Intelligenz und maschinellem Lernen in Systeme wie Qanteon wird die Effizienz weiter steigern und die Vorhersage von Energiebedarfen noch präziser gestalten.
Insgesamt wird die Bedeutung von nachhaltigen Baupraktiken und energieeffizienten Technologien in der gesamten Immobilienbranche dramatisch an Bedeutung gewinnen, da nicht zuletzt die gesetzlichen Vorgaben und gesellschaftlichen Erwartungen an umweltfreundliche Lösungen weiter steigen.
Die Sicherheitslage im Cyberraum ist weiterhin angespannt. Zugleich stellen sich Staat, Wirtschaft und Gesellschaft stärker als bisher auf die Bedrohungen ein und haben ihre Resilienz erhöht.
Das geht aus dem aktuellen Bericht zur Lage der IT-Sicherheit in Deutschland hervor, den Bundesinnenministerin Nancy Faeser und Claudia Plattner, Präsidentin des Bundesamts für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI), vorgestellt haben.
Cybersicherheit ist zentral für unsere Gesellschaft und betrifft jeden von uns
Bundesinnenministerin Nancy Faeser: „Die Cybersicherheitslage ist weiterhin angespannt. Aber zugleich sehen wir: Die Resilienz gegen Angriffe steigt und es wird mehr in Cybersicherheit investiert. Das ist absolut notwendig. Denn Wirtschaft, Verwaltung und Politik sind von erpresserischen Ransomware-Angriffen, von Cyberkriminalität, von Cybersabotage und von Cyberspionage bedroht. Mit Blick auf die anstehende Bundestagswahl gilt:
Wir müssen unsere Demokratie auch im Digitalen schützen. Wir müssen uns gegen Bedrohungen durch Hackerangriffe, Manipulationen und Desinformation besonders wappnen. Diese hybriden Bedrohungen gehen vor allem von Putins Regime in Russland, aber auch von anderen Akteuren aus. Umso wichtiger ist es, Schutzmaßnahmen zu verstärken. Cybersicherheit ist zentral für unsere Gesellschaft und betrifft jeden von uns.“
BSI-Präsidentin Claudia Plattner: „Die IT-Bedrohungslage ist weiterhin angespannt und das ist und bleibt besorgniserregend. Insbesondere Ransomware, Spionage und Desinformation bedrohen unseren Wohlstand und gefährden unsere Demokratie. Aber: Wir sind den Bedrohungen nicht schutzlos ausgeliefert! Wir sehen deutlich: Die Schutzmaßnahmen wirken und wir sind in der Lage, den Angriffen effektiv entgegenzutreten. Deshalb dürfen wir jetzt nicht nachlassen, sondern müssen in einer gesamtstaatlichen Anstrengung unsere Resilienz weiter erhöhen. In diesem Zusammenhang ist es von entscheidender Bedeutung, die NIS-2-Richtlinie schnellstmöglich in nationales Recht umzusetzen.“
Im Berichtszeitraum von Mitte 2023 bis Mitte 2024 wurden täglich durchschnittlich 309.000 neue Schadprogramm-Varianten bekannt – das entspricht einem Anstieg von 26 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Dieser ist insbesondere auf eine Zunahme von Schadprogramm-Varianten zurückzuführen, die Schwachstellen in 64-Bit-Varianten von Windows ausnutzen. Zudem legten Android-Schadprogramm-Varianten im Berichtszeitraum überdurchschnittlich zu.
Resilienzsteigerung bei Ransomware-Angriffen
Nach wie vor stellen Ransomware-Angriffe Unternehmen und Institutionen vor große Herausforderungen. Die Zahl der Opfer von Datenleaks nach Ransomware-Angriffen ist weiter gestiegen. Gleichzeitig ist der Anteil der Ransomware-Opfer, die Lösegeld bezahlen, gesunken. Betroffene, die über funktionierende Sicherungskopien (Back-ups) ihrer Daten verfügen, sind nicht auf die Entschlüsselung ihrer Systeme durch die Angreifer angewiesen.
Zudem gehen immer mehr Unternehmen transparent mit Cyberangriffen um, informieren die Öffentlichkeit und ihre Kundinnen und Kunden. Dies trägt dazu bei, dass potenzielle Schwachstellen schneller geschlossen und Schäden von weiteren Unternehmen abgewendet werden können.
Cyberspionage durch APT-Gruppierungen
Vor dem Hintergrund geopolitischer Konfliktlagen sind professionelle und oftmals staatlich gelenkte Angriffe durch APT-Gruppierungen (Advanced Persistant Threats) weiterhin zu beobachten. So hat Cyberspionage zum Nachteil von Behörden, Parteien, politischen Institutionen und Unternehmen an Bedeutung gewonnen.
Cybersicherheit von Wahlen
Im Jahr 2024 haben weltweit mehr als 70 Wahlen stattgefunden. Für deutsche Staatsbürgerinnen und Staatsbürger standen die Europawahl, drei Landtagswahlen und neun Kommunalwahlen an. Diese Wahlen sind ohne nennenswerte Cybersicherheitsvorfälle abgelaufen. Mit Blick auf anstehende Wahlen findet derzeit eine angepasste und situativ verstärkte Lage-beobachtung statt.
Das BSI steht in kontinuierlichem Austausch mit seinen Partnerbehörden und ist in die Strukturen der Bundesregierung zum Schutz von Wahlen eingebunden. Zudem unterstützt das BSI Wahlbehörden und politische Zielgruppen durch Beratungsangebote zur Sensibilisierung für Informationssicherheit.
Zunahme von DDoS-Angriffen
Bei DDoS-Angriffen haben Qualität und Häufigkeit deutlich zugenommen. Der Anteil hochvoluminöser DDoS-Angriffe mit einer Bandbreite von über 10.000 Megabit pro Sekunde lag im ersten Halbjahr 2024 bei monatlich durchschnittlich 13 Prozent und war damit mehr als doppelt so hoch wie im langjährigen Durchschnitt mit 6,75 Prozent.
Angreifende stellen die vergleichsweise geringen Schadwirkungen solcher Überlast-Angriffe übertrieben in sozialen Netzwerken dar, um allgemeine gesellschaftliche Verunsicherung zu schüren.
Datendiebstahl weiterhin Gefahr für Verbraucherinnen und Verbraucher
Bürgerinnen und Bürger sehen sich weiterhin einer angespannten Bedrohungslage ausgesetzt, etwa durch Phishing-Angriffe: Neben bereits bekannten Phishing-Kampagnen im Namen von Banken und Finanzinstituten wurde im Berichtszeitraum eine Zunahme von Kampagnen, die die Namen bekannter Streamingdienste missbrauchten, registriert.
Die Angreifer erbeuteten dabei Daten zu Zahlungsmitteln wie Kreditkarten, weitere Informationen zu Zahlungsdienstleistern und persönliche Daten der Accountinhaberinnen und -inhaber.
Schemata für Wohngebäude zur Individualisierung der jeweiligen Trinkwasserleitung (Quelle ELVACO)
Im letzten Artikel wurden Absperrventile vorgestellt. Diese gibt es seit längerer Zeit zur Überwachung von Trinkwasserinstallationen für kleinere Gebäude, wie z.B. Einfamilienhäuser, Ferienhäuser, kleine Museen. Allerdings haben sich die Wasserstopp-Armaturen auf dem Markt nicht soweit durchgesetzt, dass deren Installation obligatorisch vorgenommen wird und haben damit auch keinen Einfluss auf die Schadensituation der Leitungswassersparte der Versicherungsgesellschaften.
In einem vorherigen Artikel wurde bereits über intelligentere Technik zur Überwachung von Trinkwasserinstallationen auf unnötigen Wasserverbrauch und Leckagen berichtet. Nach eineinhalb Jahren Probebetrieb erfolgte nun eine systematische Auswertung aller Anlagen aus der Pilotphase eines gemeinsamen Projektes der Provinzial Versicherung AG und der BEULCO GmbH und Co. KG. Über die Erfahrungen aus dem Pilotprojekt wird nun berichtet.
Erfahrungen und Ergebnisse aus den ersten Anfängen von 2015
Die grundsätzlichen technischen Anforderungen an solche intelligenten Systeme zur Überwachung der Trinkwasserinstallationen von Gebäuden wurden bereits in einer Pilotphase 2015 zwischen der Rheinisch-Westfälische Wasserwerksgesellschaft mbH (RWW) und der Provinzial Versicherung AG in fünf Objekten in einer größeren Kommune NRW über mehrere Jahre getestet. Allerdings erfolgte hier die Steuerung und Überwachung der Trinkwasserverbräuche über die Leitwarte des Versorgers.
Ein direkter automatischer Zugriff auf die Daten durch den Kunden war nicht möglich. Allerdings war die Pilotphase sehr erfolgreich und es konnten sowohl Schleichleckagen als auch Funktionsstörungen von Anlagen schnell erkannt und behoben werden. Es fehlte nur noch die Optimierung dieser Technik für den Endkunden. Die RWW hat daraufhin begonnen eine smart home Lösung in Form des “Wasserhelden“ zu entwickeln.
Aus den Erfahrungen von Absperrventilen in EFH und unseren damaligen Ergebnissen von 2015 mit der erfolgreichen Überwachung von Trinkwasserinstallationen in einer Kommune haben sich folgende Anforderungen an intelligentere Systeme zum Monitoring von Trinkwasserinstallationen gestellt:
Ganz wesentlich für die Akzeptanz dieser Geräte dürfte eine Kostenreduzierung sein (gegenüber den Absperrventilen).
Geringer Installationsauswand. Am besten wäre es, wenn der Kunde die Geräte selbst installieren könnte, ohne Eingriff in die Trinkwasserinstallation und damit auch keine Beauftragung von Installateuren.
Ebenso wäre es wichtig, wenn die individuelle Festlegung von Alarmwerten durch den Kunden selbst erfolgen kann und dadurch unabhängig von z.B. einem Dienstleister oder dem Wasserversorger ist.
Wesentlich für die Kundenakzeptanz ist eine einfache Übersicht und Transparenz der Daten durch Visualisierung der Verbräuche, den Wasserstatus und die Alarm-Einstellungen.
Nicht zuletzt muss die Datensicherheit für die Akzeptanz der Verbraucher entsprechend hoch sein.
Der iQ waterGuard ist die Antwort der Digitalisierung der Trinkwasserinstallation in Gebäuden
Der iQ waterGuard ist ein intelligentes upgrade für Wasserzähler. In wenigen Minuten installiert und eingerichtet ermöglicht er per Smartphone, Tablet oder PC eine Übersicht über den aktuellen Wasserverbrauch. Dabei bietet er nützliche Zusatzfunktionen, wie Alarme und E-Mail-Benachrichtigung bei Limit Überschreitung oder Leckage Erkennung.
Der iQ waterGuard der Firma Beulco GmbH & Co.KGbringt auf dem einfachsten Weg Transparenz über Wasserverbrauch und –kosten in die Haushalte der Verbraucher:
Optimierung von Wasserverbräuchen
Reduktion von Wasserschäden und –verlusten
Reduktion von Wartungs- und Personalkosten
Möglichkeit der Zählerdatenübertragung
Sensibilisierung des Umgangs mit Trinkwasser
Potenzial zur Intensivierung der Kundenkommunikation
Für die Provinzial Versicherung AG wie auch für alle Versicherer spielt vor allem die Leckage Überwachung eine wichtige Rolle um frühzeitig Leckagen detektiert zu bekommen, damit der Durchfeuchtungsschaden möglichst gering bleibt. Für den Betreiber sind darüber hinaus Funktionssicherheit, Optimierung von Wasserverbrauch und -kosten vielleicht sogar die wichtigeren Kriterien für die Installation eines sogenannten iQ waterGuard.
Welche Voraussetzungen sind dafür notwendig.
Im Detail sind die Vorrausetzungen für die Installation des iQ waterGuard sehr einfach:
Eine technische Vorrausetzung für die Überwachung der Trinkwasserinstallation sind Zähler mit Impulsschnittstellen (siehe Bild 2).
Ein Stromanschluss muss zur Verfügung stehen.
Jeder Guard erstellt einen Accesspoint durch den Guard verwaltet werden kann (die Reichweite kann durch WLAN erweitert und Cloud Anbindung verstärkt werden).
Bild 1: Schema der Installation und Anschluss des iQ-WaterGuard (Quelle: Fa. Beulco GmbH & Co.KG)
Wichtig ist nur, dass die vorhandenen Wasserzähler für Impulsaufnehmer geeignet sind (Bild 2). Bild 1 zeigt das Schema des Anschlusses an den Wasserzähler und die Datenübertragung in das eigene WLAN-Netz des Kunden. Im Anschluss kann über eine App für iOS/Android oder auch über eine Browser-Ansicht eine Visualisierung des Wasserverbrauchs erfolgen.
Bild 2: Zähler mit und ohne Impulsschnittstelle (Quelle: Fa. Beulco GmbH & Co.KG)
Bild 3 und 4: iQ waterGuard und Anschluss desselben an den Zähler (Schnittstelle) (Quelle: Provinzial Versicherung, Münster)
Selbständiges anschließen des iQ waterguard durch den Kunden
Die Montage erfolgt in wenigen Minuten – hierfür wird der iQ waterGuard über die Impulsschnittstelle mit dem Wasserzähler verbunden. Im Anschluss wird der iQ waterGuard an das Stromnetz angeschlossen und erstellt automatisch einen sicheren Access Point (AP), über den der iQ waterGuard erreicht werden kann (siehe Bild 3 und 4).
Wie arbeitet das System
Damit der iQ waterGuard als vollwertiges „smartes“ Gerät agieren kann, muss er im Anschluss noch mit dem lokalen WLAN und der iQ Cloud verbunden werden – nur so hat man jederzeit und von überall Zugriff auf Verbrauchsdaten und Alarme.
Die Vorteile des iQ-waterGuard auf einen Blick:
Installation und Einrichtung innerhalb weniger Minuten
Keine weiteren Apps oder Programme erforderlich
Dashboard über PC, Tablet oder Smartphone erreichbar
Optional Smartphone App & iQ energyCloud erhältlich
Bild 5 zeigt die Übersicht über den aktuellen Wasserstatus mit Verbrauchsübersicht und der Prognose auf das Jahr projiziert.
Bild 5: Live-Daten aus dem iQ waterGuard auf einer Benutzeroberfläche (Quelle: Fa. Beulco GmbH & Co.KG)
Individuelle Einstellung durch den Kunden
Es gibt eine Alarmzentrale, in der der Nutzer verschiedene Alarme bzw. Schwellwerte individuell einstellen kann. Es können unter anderem drei individuell einstellbare Wasserverbrauchsgrenzen für kontinuierlichen Wasserverbrauch, ein Tagessgrenzwert, sowie eine Leckageüberwachung definiert werden.
Eine Alarmfunktion gibt bei Grenzwertüberschreitung Alarm, z.B. über einen Warnton und in Form einer Benachrichtigung per E-Mail und App.
Sicherheit und Kontrolle
Mit diesem System wird unabsichtlicher Wasserverbrauch erkannt und es besteht die Möglichkeit die Leckagen frühzeitig zu erkennen. Damit besteht für den Kunden die Möglichkeit den Schadenaufwand von Versicherungsschäden zu reduzieren. Zugleich sieht der Kunden auf einen Blick seinen Verbrauch und kann sein Verhalten anpassen.
Transparenz und Übersichtlichkeit der Daten
Über WLAN erhält der Kunde auf seinem Endgerät dann eine Benutzeroberfläche mit dem aktuellen Wasserstatus, seine Verbrauchsübersicht und die Alarmeinstellungen.
Höchster Datenschutz
Ohne Internet funktionsfähig
Ohne Registrierung und anonym verwendbar
Weiterleitung der Verbrauchsdaten an den Versorger (optional)
Geringe Kosten
Es entstehen nur einmalige Kosten für das Gerät. Es erfolgen auch keine kostenpflichtigen Updates. Die Kosten für den iQ waterguard liegen damit weit unter den Kosten für die sonst üblichen Absperrarmaturen, bei denen in die Installation eingegriffen werden muss und sind damit für jeden Hauseigentümer mit geeignetem Wasserzähler erschwinglich.
Systematische Auswertung der Pilotphase
Ein innovativer Anbieter ist die Fa. Beulco GmbH & Co. KG aus Attendorn, mit der die Provinzial Versicherung AG in Münster ein Pilotprojekt vor ca. 2 Jahren gestartet hat. In der Pilotphase wurden kommunale Liegenschaften, Altenwohnheime oder Gesundheitszentren mit diesem System ausgestattet. Die ersten Ergebnisse sind positiv. Beispielweise konnte in mehreren Objekten bereits nach kurzer Zeit defekte Spüleinrichtungen, offene Außenwasserhähne und defekte Wasserleitungen identifiziert werden.
Auf der diesjährigen VdS-Fachtagung 2024 „Verhütung von Leitungswasserschäden“ wurde der iQ waterGuard der Fa. Beulco detailliert im Rahmen der Präsentation des Pilotprojektes der Provinzial Versicherung vorgestellt.
Bild 6: Karte für den Einsatz der iQ waterGuards (Fa. Beulco GmbH & Co.KG)
In 10 Objekten
Seniorenheim,
Psychiatrische Klinik,
Schule,
Sport-/Veranstaltungshalle,
Rathaus,
Kapelle,
Kita,
Hallenbad,
wurden insgesamt 52 iQ-waterGuards installiert. Es wurde sehr unterschiedliche Objekte sowohl von der Komplexität als auch von der Nutzung herausgewählt. Beispielsweise zeigt Bild 7 die Skizze des Verteilschemata der Trinkwasserinstallation in einer großen Schule.
Bild 7: Skizze des Verteilschemata der Trinkwasserinstallation in einem komplexen Schulgebäude (Quelle: Burkhard Kopp, Provinzial Versicherung AG, Münster)
Fallbeispiel 1
In der Tagesauswertung erkennt man um wieviel Uhr and welchem Tag, welche Menge Wasser pro Stunde geflossen ist. Sofern in Zeiten, in den eigentlich kein Wasser verbraucht werden sollte, aber trotzdem Wasser fließt, stimmt etwas nicht. Dies zeigt sich in Bild 8: Sonntags sollte in diesem Netzwerkabschnitt kein Wasserverbrauch stattfinden. Die Statistik zeigt eine Wasserbenutzung in Intervallen von 3 bis 4 Stunden, was auf Mikroleckagen im Wassersystem hinweist.
Durch die Überprüfung wurden defekte Rohrsystemen und feuchte Wände schnell entdeckt. Dadurch wurde ein größerer Wasserschaden verhindert. Ohne die Meldung durch den iQ waterGuard wären neben den Gebäudeschäden zusätzlich mehrere hundert m³ Wasser pro Jahr verschwendet worden.
Bild 8: Ungewöhnlicher Wasserverbrauch im Vergleich zur üblichen Nutzung (Fa. Beulco GmbH & Co.KG)
Fallbeispiel 2
Die hohe Wasserabnahme deutete zunächst auf einen Rohrbruch hin (Bild 9). Bei der Überprüfung wurden jedoch offene Außenarmaturen erkannt. Nachdem die Missstände beseitigt wurden, stellte sich der Normalbetrieb wieder ein.
Der Wasseraustritt betrug etwa 4m³ pro Tag durch eine defekte Armatur. Hochgerechnet auf den Wasserverlust auf das Jahr wären somit Wasserkosten von über 3.000 Euro pro Jahr entstanden. Hier nicht eingerechnet sind dabei noch mögliche Gebäudeschäden.
Bild 9: Ungewöhnlich hoher Wasserverbrauch, der zur Nachforschung führte (Quelle: Fa. Beulco GmbH & Co.KG)
Fallbeispiel 3
Ein besonderer Fall von Wasserverlusten zeigte sich bei einem Gebäude am Waldrand. Hier sollte nach 22:00 Uhr kein Wasserverbrauch mehr vorkommen. Allerdings wurden in zwei Nächten über 5000 Liter abgenommen. Die Kommune schaltete daraufhin die Polizei ein, die einen Wasserdieb stellen konnte. Durch den Einsatz einer Polizeistreife wurde somit ein größerer Wasserdiebstahl verhindert (mehrere Hundert m³ Wasser p.a.).
Bild 10: Ungewöhnlicher hoher Wasserverbrauch nach 22 Uhr in einer Waldkapelle (Quelle: Fa. Beulco GmbH & Co.KG)
Modell für die Wohnungswirtschaft?
Bei der Installation in den verschiedenen Gebäuden und immer komplexeren Leitungssystemen wurden die Grenzen des iQ waterGuard erreicht. Allerdings konnten die Anforderungen in größeren Gebäuden durch technische Anpassungen bewältigt werden, so dass eine Überwachung auch von komplexen Trinkwasserinstallationen möglich wurde.
Ergebnisse der Pilotphase kurz zusammengefasst:
Insgesamt wurden 52 iQ waterGuards installiert, und die Ergebnisse waren durchweg positiv. Die Mehrheit der Anwender zeigte sich mit dem iQ waterGuard sehr zufrieden. Die Installation dieser Geräte trug nachweislich zur Verhinderung von Wasserverlusten und damit verbundenen wirtschaftlichen Schäden bei.
Die Technologie erkennt Wasserverluste und meldet diese an die Nutzer, was eine effektive Kontrolle des Trinkwasserverbrauchs ermöglicht. Ein Nachteil besteht jedoch in der individuellen Anpassung der Technik an die jeweilige Gebäudekomplexität sowie dem hohen Verwaltungssaufwand, was die Anwendung erschwert.
Eine mögliche technische Lösung stellt das Micro-Submetering dar. Submetering ist eine automatisierte und verbrauchsabhängige Methode zur Erfassung des Energieverbrauchs einzelner Einheiten. In jedem Gebäude sind am Eingang Hauptzähler installiert, die den gesamten Energie-, Gas- und Wasserverbrauch des Gebäudes erfassen und von den Versorgungsunternehmen genutzt werden (Bild 11).
Bild 11: Schemata für Wohngebäude zur Individualisierung der jeweiligen Trinkwasserleitung (Quelle ELVACO)
Micro-Submetering lehnt sich beim klassischen Submetering an, fokussiert sich dabei aber erneut auf die Individualisierung jeder Leitung mit einem eigenen sendefähigen Wasserzähler (WMBus, LoRaWan, NBIoT). Diese technischen Anforderungen wurden von Beulco Digital wie folgt umgesetzt (Bild 12):
Anpassung von Alarmen und Sendefrequenzen ist dadurch möglich
Ausstattung der betreffenden Liegenschaft mit einem Gateway
Kontrolle über Sendefrequenz und -Ziel
Berechnung wichtiger Daten cloudbasiert
Alarme Cloudbasiert (App, SMS, E-Mail, Anruf)
Keine Elektroinstallationen, Schnittstellen notwendig
Absolute Präzision
VPN-Zugriff gegeben
Data-Sharing möglich
Weder WLAN noch Hotspot benötigt durch LPWAN und Cloud
Überwachung durch die iQ Cloud möglich
Mit dieser Anpassung ist der Einsatz von iQ waterguard auch in Wohngebäuden möglich.
Bild 12: Technisches Schema der Datenverbindungen zwischen den einzelnen Schnittstellen bzw. bis zum Verbraucher (Fa. Beulco GmbH & Co.KG)
Nutzung in der Wohnungswirtschaft
Der iQ waterGuard bzw. smarte Wasserzähler kann dort eingesetzt werden, wo Unterzähler die einzelnen Verbräuche pro Wohnung erfassen. Mit dem iQ waterGuard haben sowohl der Vermieter als auch der Mieter den Wasserverbrauch im Blick, insbesondere bei Schleichleckagen. Wie das System von beiden Parteien genutzt werden kann, muss im Einzelnen geprüft werden.
In einer Testphase wäre zu klären, was für wen einsichtig ist und wo es mögliche Befindlichkeiten geben könnte. Hierbei wäre dann Transparenz für die Akzeptanz wichtig. Gleichzeitig wären solche Systeme aber auch für die Mieter von Nutzen, wenn sie selbst ihren Verbrauch und gleichzeitig die Kosten visualisiert dargestellt bekommen – selbstverständlich profitieren die Mieter auch von Alarmen.
Mit diesem System könnte man somit eine systematische digitale Absicherung der Trinkwassersysteme in Wohngebäude aufbauen, um das Wasserversorgungsnetz sicherer zu machen und frühzeitig über Leckagen informiert zu werden. Dies würde helfen die Kosten von Leitungswasserschäden durch defekte Trinkwasserleitungen zu reduzieren. In der Regel dauert es zwischen 7 bis 14 Tagen, bis ein Wasserschaden bei nicht einsehbaren Leitungen entdeckt wird. Dadurch kann dann bereits ein großer Wasserschaden auch in darunter liegenden Wohnungen entstanden sein.
Außerdem kann ein intelligentes System durch die permanente Überwachung der Trinkwasserleitungen den Installationsaufwand reduzieren bzw. zielgerichteter lenken. Das Pilotprojekt zeigt, dass sich die Technik sowohl für Neubauten als auch für Altbauten eignet und dass durch eine breite Implementierung potenziell erhebliche Einsparungen für Immobilienbesitzer und Versicherer erzielt werden können.
Wie dies umgesetzt und genutzt werden kann, müssen Testphasen zeigen. Dies wäre ein wichtiger Schritt in die Zukunft, um auch die Trinkwasserversorgung in Wohngebäude digital fit zu machen und damit auch den Mieter einen Mehrwert anbieten zu können.
Dr. Georg Scholzen
Dr. Georg Scholzen ist Diplom-Chemiker mit über 20 Jahren Erfahrung in der Verhütung von Leitungswasserschäden. Er war u.a. Sprecher der Projektgruppe „Leitungswasser“ des GDV, Mitglied im Projektkreis „Betrieb und Wartung“ beim DVGW (Deutscher Verein des Gas- und Wasserfaches e.V.), Autor des Fachbuches „Leitungswasserschäden: Vermeidung – Sanierung – Haftung“ und der Experte im FORUM LEITUNGSWASSER der AVW Unternehmensgruppe.
