Dr. Georg Scholzen im Gespräch mit Wohnungswirtschaft heute. Chefredakteur Gerd Warda
Leitungswasserschäden gehören zu den teuersten und zugleich hartnäckigsten Schadenfeldern in der Wohnungswirtschaft. Doch angesichts von Fachkräftemangel, steigenden Sanierungskosten und knappen Reparaturkapazitäten geht es längst nicht mehr nur um Versicherung und Schadenregulierung. Es geht um aktives Risikomanagement im Gebäudebestand.
Im Vorfeld der VdS-Fachtagung „Verhütung von Leitungswasserschäden“ am 10. September 2026 in Köln hat Wohnungswirtschaft heute. Chefredakteur Gerd Warda mit Dr. Georg Scholzen, der Experte im FORUM LEITUNGSWASSER der AVW-Unternehmensgruppe, Moderator und fachlicher Impulsgeber der Veranstaltung gesprochen. Er erklärt, warum Prävention heute wichtiger ist denn je – und weshalb Leitungswasserschäden für die Wohnungswirtschaft zunehmend zur Managementaufgabe werden.
Herr Dr. Scholzen, ist Leitungswasserschaden heute eigentlich noch ein Versicherungsthema – oder längst eine Managementaufgabe für die Wohnungswirtschaft?
Dr. Georg Scholzen: Ja, es ist weiterhin ein Versicherungsthema, aber das ist viel zu kurz gegriffen, wenn man die LW-schäden nur auf die Versicherungsthematik beschränkt. Ein Leitungswasserschaden bedeutet in der Regel, dass auch die Eigentümer einen Anteil begleichen müssen. Hier hängt es sehr vom Versicherungsvertrag, Schadenart, Schadenhöhe, Zustand des Gebäudes, Anzahl der LW-Schäden in einem definierten Zeitraum, Quotierung etc. ab, wie hoch der Schaden bezahlt wird bzw. wie der Versicherer mit dem Versicherungsvertrag umgehen wird. Also wird immer stärker ein Eigenanteil beim Wohnungsunternehmen verbleiben.
Außerdem müssen die Kosten für den Wasserverlust und das Abwasser hinzugerechnet werden. Für WU können Kosten bei Unbewohnbarkeit bzw. Sanierung hinzukommen. Alles Unwägbarkeiten, die auftreten und zusätzliche Kosten für Wohneigentümer bedeuten können. Daher ist es richtig, LW-Schäden als Managementaufgabe des Unternehmens zu sehen. Dazu helfen die nächsten Fragen, uns dem Thema zu nähern.
Jährlich entstehen rund 1,1 Millionen Leitungswasserschäden mit Kosten von mehr als vier Milliarden Euro. Warum gelingt es trotz jahrzehntelanger Erfahrung bislang nicht, diese Zahlen nachhaltig zu senken?
Dr. Georg Scholzen: Weil LW-Schäden sehr vielfältig sind und das gesamte LW-System in einem Gebäude komplex ist. Außerdem gibt es nicht den einen Fehler, sondern es gibt eine Reihe von Fehler, je nachdem in welche Phase wir uns bei einem Gebäude befinden. Also von der Planung über die Ausschreibung zu der Installation bis hin zur Übergabe/Abnahme mit Inbetriebnahme und anschließend des Betriebes ergeben sich immer wieder neue Anforderungen an die Ver- und Entsorgung von Leitungswasser. Schäden können oft erst Jahr später auftreten, obwohl die Fehler schon in der Planung entstanden sind oder bei der Installation. Ich hatte vor zehn Jahren einen Fall als durch einen Blindstopfen auf ein Kupferrohr im Keller nach über 30 Jahren durch Korrosion ein Schäden von über 20.000 Euro in einem EFH entstand ist.
Und genau dafür ist ein Leitungswassermanagement nötig. Das kann die Versicherungswirtschaft nicht erfüllen, allerdings gibt es gute Versicherer, die die Wohnungswirtschaft dahingehend unterstützen. Oder zum Beispiel das Forum Leitungswasser von AVW initiiert und mit der Wohnungswirtschaft zusammen in mehreren Workshops aufgestellt.
Viele Wohnungsunternehmen kalkulieren Leitungswasserschäden als unvermeidbares Betriebsrisiko ein. Ist diese Sichtweise angesichts steigender Kosten und knapper Ressourcen noch zeitgemäß?
Dr. Georg Scholzen: Das war es aus meiner Sicht noch nie. Ich habe bereits im Jahr 2000 Wohnungsunternehmen dahingehend beraten, ein Management für LW-Schäden aufzubauen, um präventiv die Schadenbelastungen von auffälligen Gebäuden bei Wohnungsunternehmen zu erfassen, die Schäden zu analysieren, um dann gezielte Maßnahmen in Abhängigkeit des Zustandes des Leitungsnetzes zu ergreifen. Nur wenige Unternehmen haben diesen Weg eingeschlagen. Die Zeit war noch nicht bei allen Wohnungsunternehmen reif. Hinzu kommt, dass neue Ideen und Systeme einzuführen in festen Strukturen eine Mammutaufgabe war und ist. Es bleibt weiter schwierig, Menschen so zu überzeugen, dass sie auch den neuen Weg einschlagen wollen und bereit sind Veränderungen auf sich zu nehmen. Da wird uns auch keine KI helfen.
Was macht einen Leitungswasserschaden heute gravierender als noch vor zehn oder fünfzehn Jahren?
Dr. Georg Scholzen: Da sind gleich mehrere Faktoren zu nennen: Die Komplexität des Schadens, hier eine unvollständige Auflistung, die keinen Anspruch auf Vollständigkeit hat.
Die Vielfalt der Schäden, unterschiedlichste Materialien mit unterschiedlichsten Verbindungstechniken, neue Installationsmaterialien und -techniken, Fachkräftemangel, fehlende Qualifikation in den Handwerksbetrieben, fehlerhafte Betriebsbedingungen, bauliche Mängel, Anspruchsdenken von Vermietern, Sabotage auf Baustellen, Schimmelproblematik,…
Und was man nicht vergessen darf, viele Versicherer prüfen die Verträge sehr genau nach Rentabilität. Das kann dann zu einer Kündigung des Versicherungsvertrages führen.
Der eigentliche Schaden ist häufig nicht das austretende Wasser, sondern die Folgen: fehlende Handwerker, lange Sanierungszeiten, Nutzungsausfälle und unzufriedene Mieter. Wird Prävention dadurch wichtiger als die spätere Schadenregulierung?
Dr. Georg Scholzen: Auf jeden Fall. Wichtig ist bei dem Schadenausmaß der Zeitfaktor. Je schneller eine Leckage erkannt wird, umso geringer ist der Schaden und umso geringer die Folgen, die Sie in der Frage aufgeworfen haben. Im Durchschnitt dauert es in Wohngebäuden 7 Tage, bis ein LW-Schaden erkannt wird. Da kann schon eine Menge Wasser aus dem Rohrsystem austreten. Wenn diese Schäden auf einer Baustelle über das Wochenende eintreten, kann gleich von einem Großschaden ausgegangen werden. Zahlreiche Beispiele dafür habe ich in meiner langjährigen Berufserfahrung erlebt.
Wir erleben einen anhaltenden Fachkräftemangel. Kann sich die Wohnungswirtschaft künftig überhaupt noch leisten, vermeidbare Leitungswasserschäden entstehen zu lassen?
Dr. Georg Scholzen: Aus meiner Sicht nein. Die Frage ist, was sind vermeidbare Leitungswasserschäden? Dazu benötigt man eine detaillierte Schadenanalyse, um so etwas auszuwerten und dann auch Maßnahmen zu ergreifen.
Ihr Vortrag trägt den Titel „Was kann man aus Schäden für die Zukunft lernen?“. Welche Fehler begegnen Ihnen in Planung, Bau und Betrieb immer wieder, obwohl sie längst vermeidbar wären?
Dr. Georg Scholzen: Als erstes fällt mir sofort der Frostschaden ein. Das ist für uns Fachleute absolut nicht nachvollziehbar. Die Korrelation mit den Temperaturdaten und den Frostschäden im Winter ist immer wieder erstaunlich. Das hat ganz klar mit der Betriebsweise zu tun und ist sofort vermeidbar.
Bei Neubauten ist es für die Eigentümer immer wieder verwunderlich, dass schnell ein Großschaden entstehen kann bzw. die Ausbesserungen entsprechend aufwendig sind. In der Regel sind das dann Planungsfehler, die richtig ins Geld gehen können. Und damit sind nicht unbedingt die Kosten gemeint, die der Versicherer zahlt, sondern die der Eigentümer selbst tragen muss.
Wo liegen heute die größten Hebel zur Schadenverhütung – in der Planung, in der Bauausführung oder im laufenden Gebäudemanagement?
Dr. Georg Scholzen: Hier würde ich gar keine Priorisierung nennen wollen. Wenn ich ein gutes Gebäudemanagement habe, dann sind die bei der Planung schon dabei. Alle Phasen bei einer Gebäudeerstellung haben ihre neuralgischen Punkte. Wenn man diese kennt, kann man als Auftraggeber da genau hinschauen und eingreifen. Das Grundproblem tritt überall bei der Gebäudeerstellung und im Betrieb auf: Es herrscht überall ein Zeitdruck, der in den letzten Jahren noch zugenommen hat. Dazu kommt der Fachkräftemangel, die steigenden Kosten gegenüber der Planung und zu wenig Personal dann im Betrieb. Letztlich lassen sich die Ursachen bei den allermeisten LW-Schäden, die genauer analysiert werden, finden. D.h. hätte man das Wissen angewandt, dass zur Verfügung gestanden hat, würden über 80 % der Leitungswasser-Schäden gar nicht entstehen.
Das ist jetzt eine Zahl, die sicherlich diskutabel ist und ich nachgefragt werde, wo ich diese gefunden habe. Ich habe keine Statistik. Das ist meine Erfahrung, mein Gefühl. Es gibt nur wenige Schäden, die nicht eindeutig erklärbar sind. Hierbei spielt aber auch ein Leitungswasser-Management im Unternehmen eine wichtige Rolle. Dies bedeutet, dass bei der Entstehung eines Gebäudes Gedanken gemacht werden müssen, wieviel Rücklagen beispielsweise jährlich für das Leitungswassersystem zurückgelegt werden, um dann nach Beendigung der Nutzungszeit das Leitungssystem zu erneuern. Dazu gibt es im Buch „Leitungswasserschäden“ Vergleiche mit den volkswirtschaftlichen Schäden durch Korrosion anderer Branchen.
Die VdS-Fachtagung beschäftigt sich intensiv mit Schadensursachen. Reicht es eigentlich aus, Schäden zu analysieren, oder müssen wir grundsätzlich anders über Prävention nachdenken?
Dr. Georg Scholzen: Die Schadenanalyse ist weiterhin wichtig. Auch für die jungen Kolleginnen und Kollegen, weil letztlich das Wissen weitergegeben werden muss, um Schäden zu vermeiden. Hinzu kommt, dass immer neue Schäden hinzukommen auch durch neue Technologien, die dann doch nicht so ausgereift sind oder wo der Faktor Mensch auf der Baustelle vernachlässigt wird. Daher ist es in der Tat richtig, dass wir seit Jahren über neue Ansätze in der Prävention nicht nur nachdenken, sondern auch in Projekten mit Partner aus der Wohnungswirtschaft oder mit Kommunen umsetzen. Letztlich müssen wir viel früher die Schäden und die Schwachstellen in einem System automatisch erkennen können. Und dies bereits bei der Planung, der Installation, der Inbetriebnahme und nachher im Betrieb über den gesamten Nutzungszeitraum.
Dafür benötigen wir Schulungen, gute Qualität beim Material, gut ausgebildete Fachkräfte aber auch Eigentümer, die nach vorne denken und ihr Unternehmen für die Zukunft aufstellen.
Digitalisierung und intelligente Überwachungssysteme gelten als Hoffnungsträger. Können Sensorik und digitales Wassermanagement künftig eine ähnliche Bedeutung bekommen wie Rauchwarnmelder im Brandschutz?
Dr. Georg Scholzen: Meiner Meinung nach ja. Aber das ist ein Wunschtraum. Warum: Beim Rauchwarnmelder sind Menschenleben in Gefahr. Beim Leitungswasser-Schaden in der Regel nur Sachwerte. Das diese aber mittlerweile das Geschäft in der Verbundenen Wohngebäudeversicherung bestimmen, ist eher unbekannt. Hinzu kommt der Nachhaltigkeitsgedanke, der für zukünftige Generationen immer bedeutsamer wird.
Welche konkreten Chancen sehen Sie durch Digitalisierung und Künstliche Intelligenz bei der Vermeidung von Leitungswasserschäden?
Dr. Georg Scholzen: Also bei der Digitalisierung sehe ich einen Riesenvorteil, dass ich eine permanente Überwachung der Wasserleitungen habe. Gekoppelt mit Wassersensoren kann ich somit ein sehr gutes Überwachungssystem aufbauen, dass z.B. auch automatisch nachgefüllte Heizungssystem mit integriert. Wenn diese von Anfang an in der Planung berücksichtigt werden, kann auch die Bauphase überwacht werden. Dadurch kann von Beginn der Entstehung bis zum Ende der Nutzungsdauer eine systematische Überwachung der Trinkwassersysteme und mit Wassersensoren überwachte Bereiche erfolgen. In Deutschland tun sich Unternehmen immer schwer mit neuen Techniken, weil zu der Technik natürlich auch Menschen gehören, die diese bedienen müssen und wo die Überwachung der Leitungen dann in den organisatorischen Ablauf integriert werden müssen. Andere Länder sind da schon viel weiter, weil sie erhebliche Probleme haben zu jeder Jahreszeit ausreichend Trinkwasser zur Verfügung zu stellen und/oder weil sie komplett veraltete Leitungen haben. Dazu zählen z.B. Südafrika, Großbritannien, oder weil die Länder sehr technikaffin sind, wie z.B. Finnland und Indien.
Wo liegen die Grenzen dieser Technologien? Entstehen möglicherweise sogar neue Risiken oder Abhängigkeiten?
Dr. Georg Scholzen: Natürlich müssen die Grenzen der Technik und auch der Datenschutz beachtet werden. Bei Anwendung von digitalen Systemen ist das ein nicht zu vernachlässigendes Thema.
Grundsätzlich muss sich auch jemand, also ein Mensch, um die Technik kümmern. Das ist m.E. das größere Problem heutzutage. In der Regel funktioniert die Technik sehr gut, aber das alles muss durch Menschen im Blick gehalten halten, es muss auf Meldungen reagiert werden und der organisatorische Ablauf muss festgelegt werden. Wichtig ist dabei, dass man Techniken benutzt, die offen sind und nicht, dass sich für ein System festlegt, dass nicht mit anderen Systemen kompatibel ist. Und der Mensch darf nicht überfordert werden. Also leichte verständliche Bedienbarkeit der Systeme und je nach Nutzer die entsprechende Tiefe. Keine Überforderungen durch alle Möglichkeiten, die gerne durch die IT programmiert wird.
Nachhaltigkeit wird zunehmend zu einem strategischen Thema in der Wohnungswirtschaft. Welchen Beitrag kann die Verhütung von Leitungswasserschäden zu ESG-Zielen und Ressourcenschonung leisten?
Dr. Georg Scholzen: Ich hatte dies bereits angerissen. Ich möchte einmal darauf etwas allgemeiner antworten, damit man die Bedeutung von Korrosionsschäden und Nachhaltigkeit sieht. Beim Korrosionsschutz geht es nicht mehr nur darum, Schäden zu verhindern, sondern langfristige Werte zu schaffen.
Letztlich muss die Produktlebensdauer bzw. Nutzungsdauer erhöht werden, um eine Reduktion von Abfall und Energie beim Herstellungsprozess, beim unnötigen Wasserverlust und der Reparatur zu erreichen, damit die Nachhaltigkeitsziele für die Ressource Wasser erreicht werden – und das alles bei gleichzeitiger Verbesserung der Leistung und Rentabilität.
Intelligenterer Schutz stärkt also die Leistung und die Beziehungen, die die Wohnungswirtschaft ihren Mietern bietet. Das ist eine Veränderung, die seit längerem in anderen Bereichen erlebt wird. Z.B: bei dem Ausbau von Glasfaser bzw. der Zugang zu schnellem Internet.
Wenn dann noch die Kunden also der Mieter in seiner App seinen persönlichen Wasserverbrauch und die Kosten dazu jederzeit abfragen kann, ist das ein Mehrwert, der nicht zu unterschätzen ist. Wir sind heute mittlerweile eine Gesellschaft von ständigem Vergleichen von irgendwelchen Werten.
Dann ist es umso wichtiger, persönliche Verbrauchsdaten transparent zu erhalten und selbst darauf schauen zu können, wann immer ich möchte. Irgendwann wird das der Standard sein, den es gilt anzupassen und durch intelligenteren Schutz in Fortschritt umzuwandeln.
Smart Metering für ein Gebäude und Submetering pro Nutzungseinheit werden fester Bestandteil der europäischen Gebäudepolitik. Damit wird die Ressourceneffizienz sich nicht nur auf Energie beschränken. Im Zuge des Klimawandels und der Verknappung von Trinkwasser benötigen wir eine aktualisierte Kosten-Nutzen-Bewertung von Trinkwasser. Der tatsächliche Wert von sauberem Trinkwasser wird oft unterschätzt. Das bedeutet nicht nur für die Industrie, sondern auch für die Wohnungswirtschaft zusätzliche Anforderungen für die Zukunft.
Bitte noch ein Wort zu den Kosten.
Dr. Georg Scholzen: Hierbei sind auch Kostenabschätzung bedeutsam, wenn diese Systeme in der Planungsphase mitgeplant werden oder erst hinterher, z.B. auf Anforderung des Versicherers nachinstalliert werden muss. Dadurch lassen sich mindestens 1/3 der Kosten sparen und außerdem kann in der Planungsphase ein wesentlich besseres Konzept erstellt werden, als hinterher, wenn das Gebäude steht.
Das sind zwei nicht unerhebliche Gründe, dass auch Geschäftsführer von wohnungsunternehmen überlegen sollte, dies bereits in der Planungsphase zu integrieren.
Die Tagung bringt Versicherer, Wohnungsunternehmen, Planer, Sachverständige und Ausführende zusammen. Warum ist dieser Austausch heute wichtiger denn je?
Dr. Georg Scholzen: Die Menschen mit ihren Tätigkeiten sind noch mehr unter Zeitdruck und immer mehr Anforderungen strömen auf sie ein. Viele Tätigkeiten sind so komplex, dass sie gar nicht mehr ohne Tablett erfasst und kontrolliert werden können. Der Austausch im Alltag kommt dann oft zu kurz, weil niemand mehr Zeit hat oder sich die Zeit nehmen kann.
Umso wichtiger, ist das Gespräch mit anderen Akteuren, die alle mit dem Thema Leitungswasser zu tun haben. Daher bietet die Fachtagung neben interessanten aktuellen Themen den Austausch nicht nur untereinander sondern auch mit den Referentinnen und Referenten. Dafür sind mehrere Pausen eingeplant, die Zeit für den Austausch und Networking bieten.
Dabei ist es wichtig Kontakte zu pflegen, aufzubauen, damit man dann bei Fragestellungen in der Praxis jemand kennengelernt hat, den man fragen kann. Alles kann man sowieso nicht wissen und auch der Spruch von früher, Hauptsache man weiß wo was steht, gilt heute auch nicht mehr. Die Kontakte zu anderen Akteuren sind daher umso bedeutsamer auch für den Alltag.
Wenn Sie einem Vorstand oder Geschäftsführer eines Wohnungsunternehmens drei Sofortmaßnahmen empfehlen müssten, um Schäden und Folgekosten nachhaltig zu reduzieren – welche wären das?
Dr. Georg Scholzen: Ja, gern:
Systematische Erfassung der Schadendaten und regelmäßige wiederkehrende Auswertung. Dazu gehört ein verpflichtender Report mit Maßnahmen, die getroffen wurden und der Erfolgskontrolle.
Aufbau eines Leitungswasser-Managementsystem mit Verantwortlichkeiten, die der Geschäftsführung einmal im Jahr berichten.
Sukzessive Implementierung von intelligenten Systemen zur Überwachung von Trinkwassersystemen und Feuchtesensoren durch Smart Metering für die Gebäude und Submetering für die Nutzungseinheiten.
Wenn Sie fünf Jahre in die Zukunft blicken: Wie werden Wohnungsunternehmen Leitungswasserschäden im Jahr 2031 vermeiden – und warum sollten Entscheider aus der Wohnungswirtschaft schon heute damit beginnen, sich auf diese Entwicklung vorzubereiten?
Dr. Georg Scholzen: Das Interview mit Frau Sophia Lettenbichler, Geschäftsführerin von WE Data Europe, zeigt, wohin die Reise in Europa geht. Die Wasserresilienz-Richtlinie zum Wassersparen wird in der EU kommen. Allein schon wegen der Veränderung der natürlichen Wasserhaushalte durch den Klimawandel. Ohne digitale Wasserzähler, hier sind uns andere EU-Länder weit voraus, und Leckage Erkennung wird das nicht funktionieren. Je früher sich Wohnungsunternehmen damit beschäftigen, umso so einfacher ist dann die Umsetzung der Richtlinie.
Zusätzliche Aufgaben, zumal wenn eine Verordnung dahintersteht, werden am Anfang meist negativ gesehen. Aber mit der Installation von Smart Metering und Submetering hat die Wohnungswirtschaft ein Instrument in der Hand, das vielfältige Vorteile bietet. Spätestens, wenn die Versicherer erkannt haben, dass diese Systeme auch die Schadenhöhe reduzieren können, werden Wohnungsunternehmen mit hohen Leitungswasserschäden nicht mehr umhin kommen diese zu nutzen. Umso wichtiger ist es daher sich frühzeitig damit zu beschäftigen. Entscheidend werden hierbei natürlich neben den Kosten auch die Offenheit des Systems sein.
Daher sind die Wohnungsunternehmen gut beraten, die einen Versicherer haben, der die Technik und deren Einsatzgrenzen kennt und die Wohnungswirtschaft beraten kann. Außerdem kann man sich vorstellen, dass bei der Implementierung dieser Systeme auch Anreize bei der Vertragsgestaltung eine Rolle spielen können.
Danke für diesen tiefen Einblick in die Hintergründe der Leckagen in Gebäuden
Hier der Link zur VdS-Buchungsseite: https://bildung.vds.de/de/veranstaltungen/35
