Liebe Leserinnen, liebe Leser.
Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache. Im Jahr 2026 werden in Deutschland voraussichtlich nur noch rund 200.000 Wohnungen fertiggestellt – benötigt werden jährlich etwa 320.000. Selbst die sozial orientierten Wohnungsunternehmen des GdW fahren ihre Neubauaktivitäten deutlich zurück. Aus mehr als 24.000 Wohnungen im vergangenen Jahr werden, voraussichtlich nur noch rund 16.000. Hohe Baupreise, gestiegene Finanzierungskosten und immer neue Anforderungen machen aus genehmigten Bauvorhaben Schubladenprojekte.
Der politische Reflex ist nachvollziehbar: schneller, einfacher und günstiger bauen. Genau das fordert auch die Wohnungswirtschaft. Doch so richtig dieser Ansatz ist, so unvollständig bleibt er.
Denn bezahlbares Wohnen entscheidet sich heute längst nicht mehr allein an der Kaltmiete.
Die eigentliche Herausforderung liegt bei den Nebenkosten. Sie sind eigentlichen Kostentreiber. Energiepreise, Fernwärme, Strom, Wasser, Abwasser, Grundsteuer und kommunale Gebühren steigen deutlich schneller als die Nettokaltmiete.
Selbst die Müllgebühren zeigen diese Entwicklung eindrucksvoll: Während ein Musterhaushalt in Flensburg jährlich rund 163 Euro zahlt, sind es in Bergisch Gladbach fast 478 Euro – beinahe das Dreifache. Wohnen wird also nicht allein durch die Miete teurer, sondern zunehmend durch die Kosten, die Monat für Monat auf der Betriebskostenabrechnung erscheinen.
Deshalb greift die Diskussion über möglichst billiges Bauen zu kurz. Billig gebaut ist nicht automatisch dauerhaft bezahlbar.
Wer heute aus Kostengründen auf eine gute Gebäudehülle, Verschattung, effiziente Heiztechnik oder Photovoltaik verzichtet, spart zwar zunächst Investitionskosten. Bezahlen müssen diese Entscheidung später jedoch die Mieter – über Jahrzehnte hinweg durch höhere Energie- und Betriebskosten. Klimaschutz ist deshalb nicht der Gegner des bezahlbaren Wohnens. Richtig umgesetzt wird er zu dessen Voraussetzung.
Dabei muss der Blick nicht ausschließlich auf den Neubau gerichtet werden. Mindestens ebenso großes Potenzial liegt im Bestand. Experten gehen davon aus, dass durch Aufstockungen auf bestehenden Gebäuden mehr als 1,2 Millionen zusätzliche Wohnungen entstehen könnten. Der große Vorteil: Straßen, Leitungen, ÖPNV, Schulen und soziale Infrastruktur sind bereits vorhanden. Viele Genehmigungsprozesse lassen sich deutlich beschleunigen, weil keine neuen Baugebiete erschlossen werden müssen. Wer schneller bezahlbaren Wohnraum schaffen will, sollte deshalb die Aufstockung endlich zu einem zentralen Baustein der Wohnungspolitik machen. Sie verbindet Flächensparen, Klimaschutz und Tempo auf überzeugende Weise.
Dass wirtschaftliches Handeln und soziale Verantwortung zusammenpassen, zeigen viele Wohnungsgenossenschaften seit Jahren. Ein überzeugendes Beispiel ist die Familienheim Freiburg. Die Genossenschaft investierte allein 2025 rund 12 Millionen Euro in Instandhaltung und Modernisierung ihres Bestands. Das entspricht rund 65 Prozent der eingenommenen Mieten.
Gleichzeitig liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete mit 7,61 Euro je Quadratmeter weiterhin erheblich unter dem Freiburger Mietspiegel von 10,81 Euro. Hinzu kommen Investitionen in energetische Modernisierung, Wärmewende und eine langfristige Klimastrategie. Gerade solche Investitionen sorgen dafür, dass die Nebenkosten für die Bewohner künftig möglichst niedrig bleiben.
Dieses Beispiel zeigt, worauf es künftig ankommt: Nicht kurzfristig möglichst billig bauen, sondern langfristig wirtschaftlich wohnen ermöglichen.
Natürlich braucht Deutschland weniger Bürokratie, schnellere Genehmigungen, serielles und modulares Bauen sowie verlässliche Förderbedingungen. Auch die von der Bundesregierung angekündigten Maßnahmen weisen zum Teil in diese Richtung. Entscheidend wird jedoch sein, dass sich alle Instrumente an einem gemeinsamen Ziel orientieren: einer dauerhaft bezahlbaren warmen Wohnung im Sinne der Daseinsfürsorge für breite Schichten der Bevölkerung.
Da geht der Gesetzentwurf von Bauministerin Hubertz mit geplanten Streichungen beim Wohngeld in eine total falsche Richtung. Wer soll dieses fehlende Geld im Geldbeutel der Wohngeldberechtigten ausgleichen? Die sozial orientierten Wohnungsunternehmen? NEIN!
Denn diese Wohnungsunternehmen leisten bereits heute Enormes. Mit durchschnittlich 6,93 Euro Nettokaltmiete liegen sie deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und wirken vielerorts als Mietpreisdämpfer. Gleichzeitig stemmen sie Investitionen in Klimaschutz, altersgerechten Umbau und Bestandserhalt. Diese Balance lässt sich jedoch nur halten, wenn auch die Politik ihren Beitrag leistet – durch praktikable Vorgaben, zielgerichtete Förderung und den Mut, Bürokratie tatsächlich abzubauen.
Vielleicht braucht die wohnungspolitische Debatte deshalb einen Perspektivwechsel. Die entscheidende Frage lautet künftig nicht mehr: Wie günstig ist die Kaltmiete? Sondern: Wie niedrig bleiben die Nebenkosten in den nächsten dreißig Jahren?
Wer diese Frage beantwortet, erkennt schnell, dass Neubau und Bestandsmodernisierung keine Gegensätze sind. Genauso wenig wie Klimaschutz und Bezahlbarkeit. Im Gegenteil: Schnell realisierte Aufstockungen, intelligente Modernisierung, erneuerbare Energieversorgung, Mieterstrom und effiziente Gebäude sind keine Kostentreiber, sondern der wirksamste Schutz vor den steigenden Nebenkosten von morgen.
Nicht die billigste Wohnung ist die sozialste. Die sozialste Wohnung ist die, die sich ihre Bewohner auch in zwanzig oder dreißig Jahren noch leisten können.
Juli 2026 Wohnungswirtschaft heute., Ausgabe 216, mit Fakten und Einschätzungen zum zielführenden Handeln.
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Ihr Gerd Warda und das Wohnungswirtschaft heute-Team
