Wenn Mieter und Eigentümer in einem Wohnhaus Tür an Tür wohnen, Baugruppen auf den Plan treten oder eine Form der Selbstverwaltung gewünscht wird, kann es, was die Hausverwaltung betrifft, zu Herausforderungen oder Konflikten kommen.
LINDA PEZZEI
Grundsätzlich gäbe es keine besonderen Herausforderungen für die Hausverwaltung, solange die Wohnungseigentümer ihre Wohnung selbst nutzten, so Doris Molnar von der Gedesag: „Sowohl selbstnutzende Wohnungseigentümer als auch Mieter wollen in einem ordentlich instand gehaltenen und sauberen Haus leben.“ Für Molnar beginnen die Herausforderungen dann, wenn die Eigentumswohnungen nicht mehr selbst genutzt, sondern fremdvermietet werden: „Dann kann es durchaus zu Konflikten kommen, wenn die vermietenden Wohnungseigentümer beispielsweise gegen Instandsetzungsarbeiten stimmen, obwohl diese notwendig und von den Bewohnern gewünscht wären.“
Alexandra Halper-Greiner von der Gewog „Neue Heimat“ ergänzt, dass es ihrer Erfahrung nach dem Mieter keineswegs egal sei, wie „sein Wohnhaus“ aussehe: „Die meisten gehen sehr sorgsam mit ihrer Wohnhausanlage um, gravierende Verschmutzungen oder Beschädigungen werden tendenziell dennoch eher von Mietern – beziehungsweise deren Mitbewohnern – als von Wohnungseigentümern verursacht.“ Das mag darin begründet liegen, dass der Eigentümer als Miteigentümer an der Liegenschaft, an einer Wertminderung seiner Immobilie durch Verwahrlosung wenig interessiert sein wird. Um sich für Reparaturkosten zu wappnen, zahlt der Wohnungseigentümer daher in seinen monatlichen Vorschreibungen auch einen Beitrag zur Rücklage ein und muss bei negativem Saldo aufstocken. Der Mieter hingegen bezahlt seinen vereinbarten Mietzins und erhält jährlich eine Abrechnung der Betriebskosten, während Reparaturkosten über den Erhaltungsbeitrag oder die Miete gedeckt werden müssen. „Kommt es dabei zu einer Unterdeckung, so muss der Mieter diesen Fehlbetrag nicht einbezahlen“, erklärt Halper- Greiner und ergänzt: „Auch diese unterschiedliche monetäre Auswirkung – der Eigentümer muss die Reparatur umgehend bezahlen, der Mieter nicht – kann zu Spannungen zwischen den beteiligten Parteien führen.“
Bauplatzübergreifende Sockelzonen sind ebenso oft eine Herausforderung für die Hausverwaltung. Schönere Zukunft hat in der Seestadt Aspern die 48 freifinanzierten Mietwohnungen im Niedrigenergiehaus-Standard errichtet – das Gebäude ist eingebunden in einen Bauplatz mit weiteren vier Bauträgern. Den parkähnlichen Innenhof mit rund 4.800 Quadratmetern dürfen alle Bewohner benutzen.
Sonderfall Baugruppe
„Nach meiner Erfahrung erfordert die Hausverwaltung für Baugruppen einen erheblichen Kommunikationsbedarf, großen Zeitaufwand sowie den grundsätzlichen Aufbau eines Kostenbewusstseins“, erzählt Molnar. Denn oft wünschten Baugruppen viele Allgemeinbereiche, die einerseits per se kostenintensiv in der Herstellung wären und andererseits die Nutzfläche, auf die alle Herstellungs- und Grundkosten zu verteilen sind, deutlich verkleinerten. Bezüglich der Organisation sagt Molnar: „Ich kenne die Thematik derart, dass Baugruppen einen Mietvertrag ohne Möglichkeit der Teilkündigung mit der GBV für alle genutzten Tops abschließen und sich sozusagen im Inneren selbst um die vertragliche Regelung mit ihren Mitgliedern kümmern.“
Moderation der Eigentümerversammlung, Veranlassung notwendiger Reparaturen, Organisation von Reinigung und Winterdienst – eine Eigentümerverwaltung ist zwar grundsätzlich möglich, jedoch mit großem Aufwand und erheblichem Kommunikationsbedarf verbunden. Daher eignet sich diese Form der Selbstverwaltung eher für kleinere Anlagen, in denen die Wohneinheiten von den Eigentümern selbst genutzt werden. Gerade auf dem Land oder in Reihenhaussiedlungen kommt diese Art der Verwaltung häufiger vor als in der Stadt. „Ich kenne das Thema Selbstverwaltung nur von speziellen Reihenhausanlagen im Wohnungseigentum, bei denen – meist ein Doppelhaus – auf einer eigenen EZ steht“, bekräftigt auch Molnar von der Gedesag, „Sobald eine GBV in einem Wohnungseigentumsobjekt Mietobjekte hat, ist meiner Meinung nach eine Selbstverwaltung durch die Wohnungseigentümer ausgeschlossen, da die Einhaltung der Abrechnungsvorschriften des WGG eine professionelle Verwaltung voraussetzt.“
Tatsächlich darf der Laie nur verwalten, was sein Eigen ist. Wer fremde Liegenschaften betreuen möchte, muss eine entsprechende Ausbildung vorweisen, eine Prüfung ablegen und eine Bewilligung der Gewerbebehörde einholen. Nicht zuletzt muss der Verwalter im Interesse aller handeln, was zu Gewissenskonflikten führen kann, wenn das eigene Eigentum im Spiel ist.
Foto: Johannes Brunnbauer
Erfolgskonzept Genossenschaft
Gemeinnützige Bauvereinigungen gibt es in den Rechtsformen AG, GmbH oder GenmbH – für alle gilt jedoch das WGG sowie die Notwendigkeit eines Aufsichtsrats. „In den Genossenschaften müssen die Organe und die Bewohner von Mietwohnungen Mitglied in der Genossenschaft sein, wobei diese nach Ausscheiden aus dem Unternehmen oder im Falle des Wegzugs ihre Mitgliedschaft kündigen können“, so Molnar. Die Genossenschafter sind zur jährlich stattfindenden Generalversammlung einzuladen, der Aufgaben wie das Erstellen einer Satzung samt Änderungen, die Bestellung des Vorstands und der Aufsichtsräte sowie die Genehmigung des Rechnungsabschlusses oder die Gewinnverteilung und vieles mehr obliegen. Bei der Genossenschaft fungiert der Vorstand als Eigentümer im Sinne des Wirtschaftlichen Eigentümergesetzes.
Ein Beispiel für eine genossenschaftliche Organisationsform ist der „Charlottenhof“ in Velden. „Meine Heimat“ setzt mit dem Wohnprojekt mit den Attributen barrierefrei, nachhaltig, zentrumsnah, inklusiv und qualitativ hochwertig einen neuen Standard. Vorstandsvorsitzender-Stellvertreter Helmut Kusternik betont: „Wohnen ist schon lange nicht mehr günstig, aber Österreich hat das Erfolgsmodell des geförderten, gemeinnützigen Wohnbaus entwickelt, um die Wohnkosten für die Mieter deutlich geringer zu halten als am privaten Wohnungsmarkt.“ Integriert in das Projekt ist auch eine Wohngemeinschaft, in der acht beeinträchtigte Personen 24/7 betreut werden.
Für Helmut Manzenreiter, Vorstandsvorsitzender Meine Heimat, besteht eine der Chancen einer genossenschaftlichen Organisationsform auch darin, Teil der globalen oder zumindest europäischen Dekarbonisierungsoffensive zu sein: „Grundsätzlich lassen sich – was den mehrgeschoßigen Wohnbau betrifft – so die Infrastruktur, die Wahl der Materialen sowie Heizsysteme und vieles mehr in jeder Hinsicht bei gleichzeitigem Schaffen von leistbarem Wohnraum ökologischer gestalten. Herausforderungen sehe ich nach wie vor in der gesamten Wirtschaftslage, dem Baukostenanstieg und der allgemeinen Teuerung sowie den damit verbundenen Verzögerungen und Unsicherheiten.“ Ein Faktor, der künftig wesentlich zu beobachten sein werde, ist für Manzenreiter auch die Entwicklung des Zinsniveaus, das sich auch im Spannungsfeld Hausverwaltung widerspiegeln werde.
