Viele Mieter stellen sich die Frage, ob sie langfristig zur Miete wohnen oder eine Immobilie kaufen sollen. Mietkauf ist dabei eine vielversprechende Option – auch wenn es um gemeinnützige Wohnungen geht, die mit Wohnbauförderung errichtet werden.
LINDA PEZZEI
„Wir stellen fest, dass Mietkauf für Bauträger wieder interessant wird“, beurteilt Martina Hirsch, Geschäftsführerin der s Real Immobilienvermittlung GmbH, die aktuelle Lage am Markt. Alfred Kollar, Obmann der Oberwarter Siedlungsgenossenschaft OSG, kann Ähnliches beobachten: „Aktuell verspüren wir eine verstärkte Nachfrage nach dem Miet-Kauf-Modell. Entscheidend ist dabei die Vorgangsweise bei der Kaufpreisberechnung, wobei wir hier in meinen Augen auf der Basis unserer rechtlichen Vorgaben sehr fair und kundenorientiert kalkulieren.“
Da es sich beim Mietkauf um ein Mietverhältnis mit späterer Kaufoption handelt, kann der Mieter die Immobilie zu Beginn auch ohne Bankkredit beziehen und das Objekt nach Ablauf einer bestimmten Zeit direkt vom Vermieter erwerben. Das läuft konkret so ab, dass zuerst ein Mietvertrag mit späterer Kaufoption abgeschlossen wird. Um das Optionsrecht für den Kauf zu erwerben, ist im zweiten Schritt seitens des Mieters eine Anzahlung oder ein Finanzierungsbeitrag zu leisten, der bei einer Entscheidung gegen den Kauf vermindert zurückerstattet wird. Bis zum Kauf wohnt der Mieter nach geltendem Mietrecht für die vereinbarte Mietdauer zu einem monatlichen Mietzins in der Immobilie. Auch nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer beziehungsweise nach fünf oder zehn Jahren kann sich der Mieter entscheiden, weiterhin zur Miete zu wohnen, das Mietverhältnis unter Einhaltung einer entsprechenden Frist zu kündigen oder die im Mietvertrag vereinbarte Kaufoption wahrzunehmen.
Wir stehen dem Mietkauf positiv gegenüber.
Alfred Kollar, OSG
„Wir von der OSG stehen dem Prinzip des Mietkaufs seit Beginn, also beinahe 30 Jahren, sehr positiv gegenüber und haben von Anfang an unsere Wohnungen und Reihenhäuser mit entsprechender Höhe des Finanzierungsbeitrags angeboten“, bekräftigt Kollar die Nachfrage am Markt. „Dass dieses Modell Anklang findet, lässt sich auch an den jährlich rund 450 Wohnungen und Reihenhäusern ablesen, die wir ins Eigentum übertragen. Ich denke, daran wird sich auch in den kommenden Jahren nichts ändern.“ Dennoch kann ein Mietkauf auch Risiken bergen. Da die Mietzahlung meist aus dem Finanzierungsanteil und dem Mietzinsanteil besteht, können erhöhte Zahlungsleistungen anfallen. Um die Kaufoption letztlich wahrnehmen und den dann fälligen Restbetrag stemmen zu können, sollte der Mieter zusätzlich zur Miete Geld ansparen – eine Doppelbelastung, die wohlüberlegt sein mag.
Voraussetzungen für Mietkauf
Um in Österreich leistbaren Wohnraum zu schaffen, bieten gemeinnützige Bauvereinigungen und Wohnbaugenossenschaften ihre Mietkaufobjekte – öffentlich geförderte Immobilien – meist schon zur Bauphase an. Um den Mietkauf überhaupt in Anspruch nehmen zu können, gilt es, im Vorfeld einige Auflagen zu erfüllen: Der Mietinteressent muss volljährig und österreichischer oder EU-Staatsbürger beziehungsweise anerkannter Flüchtling gemäß der Genfer Konvention sein.
Das Haushalts-Nettoeinkommen des Mietinteressenten muss sich zudem innerhalb einer bestimmten Mindest- und Höchstgrenze befinden. Diese Zahlen sind für jedes Bundesland Österreichs gesondert geregelt – in Wien liegt die jährliche Einkommensgrenze für 2023 beispielsweise bei 53.340 Euro für Einzelpersonen und bei 79.490 Euro für zwei Personen. Außerdem hat der Mietinteressent einen dringenden Wohnbedarf nachzuweisen und muss die neue Wohnadresse als Hauptwohnsitz anmelden.
Kaufpreis unbekannt
Finanzierungsbeitrag, monatlicher Mietzins und der Kaufpreis der Immobilie samt üblicher Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Notarkosten machen den letztlichen Gesamtpreis für Mietkauf aus. Allein: Diese Summe ist dem Mieter im Vorfeld selten bekannt, was die Frage offenlässt, wie viel Eigenkapital für einen späteren Kauf angespart werden muss. Nach einer gewissen Mietdauer kann der Mieter allerdings einen Antrag stellen, um den Kaufpreis der Immobilie zu erfahren, den der Vermieter innerhalb von drei Monaten bekanntzugeben hat. Die Berechnung erfolgt entweder basierend auf dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie oder auf den Kosten einer neu errichteten Immobilie unter Berücksichtigung von altersbedingten Abschreibungen. Es empfiehlt sich, den späteren Kaufpreis gleich im Mietvertrag zu vereinbaren.
Kollar sieht bei der Kaufpreisermittlung noch ein weiteres Problem: „Leider deckt sich die Meinung unseres Landes in Bezug auf die Kaufpreisermittlung nicht mit den rechtlichen Vorgaben des WGG, sodass die gemeinnützigen Bauvereinigungen mit der neuen Wohnbauförderungsrichtlinie, die Anfang dieses Jahres in Kraft getreten ist, defacto von der Wohnbauförderung ausgeschlossen sind. Wohnbauförderung gibt es nämlich nur, wenn die Wohnungen zu den Herstellungskosten zum Kauf angeboten werden, was sich wiederum eben nicht mit der WGG-mäßigen Kaufpreisbildung deckt.“ Hier besteht offenbar noch Nachbesserungsbedarf.
Mietkauf lässt sich mit einer Immobilienfinanzierung nicht direkt vergleichen, fällt allerdings meistens etwas teurer aus, da die geleistete Miete auf den späteren Kaufpreis nicht angerechnet wird. Das Modell ist dennoch gerade für Personen interessant, die ihre Immobilie vor dem Kauf „probewohnen“ möchten oder noch nicht über die entsprechenden Eigenmittel verfügen, aber den Traum vom Eigenheim hegen. Und schließlich ist der Kaufpreis in der Regel trotz allem günstiger als bei vergleichbaren, frei finanzierten Objekten.
Drei Fragen an Martina Hirsch, Geschäftsführerin der s REAL Immobilienvermittlung GmbH
Wie sehen Sie Mietkauf, Immobilienleasing und Ansparmodelle für gemeinnützige Wohnungen, die mit WBF errichtet werden, zueinander im Vergleich?
Alle Varianten können für die von Ihnen beschriebene Form der gemeinnützigen Wohnungen sinnvolle Finanzierungsmöglichkeiten darstellen. Jedes dieser Modelle hat jedoch Vor- und Nachteile. Bei einem Mietkauf erwirbt der Mieter das Objekt beispielsweise erst am Ende des vereinbarten Mietzeitraums, was eine gewisse Planungssicherheit bietet. Bei einem Immobilienleasing hingegen bleibt das Objekt während der Laufzeit im Eigentum des Leasinggebers, was eventuell Einschränkungen für den Mieter mit sich bringen kann. Ansparmodelle können wiederum dazu genutzt werden, um langfristig Vermögen aufzubauen und somit den Kaufpreis der Wohnung zu finanzieren.
Martina Hirsch
Welche Risiken gibt es beim Mietkauf, wann lohnt sich dieses Modell, und was sind die Bedingungen dafür?
Das ist immer abhängig von der individuellen Situation des Mieters. Allerdings sollte beachtet werden, dass bei einem Mietkauf der Eigentumsübergang erst am Ende des Mietzeitraums erfolgt, was mit gewissen Unsicherheiten verbunden sein kann. Es lohnt sich in der Regel dann, einen Mietkauf in Erwägung zu ziehen, wenn der Mieter eine langfristige Perspektive für das Objekt hat und ihm der Kaufpreis im Vergleich zur Miete sinnvoll erscheint. Die Bedingungen für Mietkauf oder die Kaufoption sind im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) geregelt.
Martina Hirsch
Gibt es momentan interessante neue Modelle am Markt?
Die Themen Crowdfunding und Blockchain werden zunehmend interessanter, wobei Ersteres genutzt werden kann, um Geld von vielen verschiedenen Investoren für ein Projekt zu sammeln. Dieses Modell kann auch bei gemeinnützigen Wohnprojekten zum Einsatz kommen. Crowdfunding wie auch Blockchain-Modelle bringen jedoch ganz eigene Vorund Nachteile mit sich, die bei der Entscheidung für eine Finanzierungsmöglichkeit berücksichtigt werden sollten. Wir stehen diesen Finanzierungsmethoden kritisch gegenüber und haben in unserem täglichen Tun weniger Berührungspunkte damit. Um ein schwer kalkulierbares Risiko zu vermeiden, sprechen wir uns als Bankentochter eher für etablierte Finanzierungsmodelle aus.
Martina Hirsch
