Das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung hat am 8. Oktober 2025 die BIM-Wissensplattform gestartete. Es ist eine Wissensplattform für digitales Planen und Bauen nach der Methode „Building Information Modeling“ (BIM). Mit der BIM-Wissensplattform auf dem Bauportal Nordrhein-Westfalen unterstützt das Ministerium insbesondere nordrhein-westfälische Kommunen praxisnah und niedrigschwellig dabei, die BIM-Methode einzuführen und anzuwenden.
Beim „Building Information Modeling“ wird ein dreidimensionales digitales Abbild des realen Gebäudes erstellt. Alle technischen Informationen zum Gebäude sind in Sekunden mit einem Tablet abrufbar. Durch die computergestützte Erweiterung der Realität kann man noch in den kommenden Jahren exakt sehen, wo welche Leitung verlegt worden ist – ohne umständlich Baupläne heranzuziehen. Reparaturen und Wartungen können viel schneller durchgeführt werden.
Ina Scharrenbach, Ministerin für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung: „Auf einen Klick gibt es auf der BIM-Wissensplatform Nordrhein-Westfalen für Kommunen jetzt digitales Bauen und Planen. Richtig eingesetzt ermöglicht BIM, dass Bauprojekte schneller, kostengünstiger und nachhaltiger umgesetzt werden.
So kann mehr bezahlbarer Wohnungsbau geschaffen und der Bestand fachgerecht saniert werden. Die neue BIM-Wissensplattform macht Kommunen durch verständlich aufbereitetes Wissen fit für die erfolgreiche BIM-Einführung. Von den Grundlagen über Praxisbeispiele bis zum Deep Dive finden Kommunen gebündeltes Wissen auf einer zentralen Plattform. Einfach, digital, praxisnah – gemeinsam machen wir die nordrhein-westfälischen Kommunen BIM-ready.“
Richtig eingesetzt, kann BIM dabei helfen, den CO2-Fußabdruck sowohl bei der Herstellung als auch beim Betrieb von Gebäuden dauerhaft zu senken.
Die Einführung von BIM verändert grundlegend, wie Kommunen Gebäude planen, bauen und betreiben. Um die Vorteile von BIM zu nutzen, müssen Kommunen ihre Prozesse anpassen, neue Anforderungen umsetzen und Know-how aufbauen. Genau hier setzt die digitale Wissensplattform an: Sie bündelt Wissen, gibt Orientierung und unterstützt Kommunen dabei, fit zu werden für den erfolgreichen Einsatz von BIM.
Herzstück der Plattform sind die interaktiven Anwendungen, mit denen Nutzerinnen und Nutzer ihren Wissensstand gezielt einschätzen und verbessern können. Mit dem sogenannten Quick-Check erhalten sie in wenigen Minuten einen ersten Überblick über ihren Wissensstand, das Self-Assessment ermöglicht eine vertiefte Analyse. Über den BIM-Scout lassen sich anhand der eigenen Projektziele passende Anwendungsbeispiele identifizieren. So wird der Weg in die BIM-Praxis bedarfsgerecht und individuell gestaltet.
Die Plattform wurde im Rahmen der vom Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung geförderten Schulungsreihe „Kommunal: BIMsprint NRW“ an der Bergischen Universität Wuppertal konzipiert. Gemeinsam mit nordrhein-westfälischen Kommunen wurden die Anforderungen an eine praxisnahe Wissensplattform umfassend analysiert und anschließend vom Ministerium in der neuen BIM-Wissensplattform umgesetzt.
Quelle: NRW-Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung
Microsoft Exchange Gefährdung für zehntausende Server nach Support-Ende für Versionen 2016 und 2019 - 2025. Quelle: BSI
Für die Mail-Server-Produkte Microsoft Exchange Server 2016 und 2019 ist Mitte Oktober planmäßig der Support des Herstellers ausgelaufen. Seitdem werden keine Sicherheitsupdates mehr für diese Versionen bereitgestellt. Dennoch werden nach Informationen des Bundesamts für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI) weiterhin über 30.000 MS-Exchange-Server in Deutschland mit diesen oder noch älteren Versionen und einem offen über das Internet erreichbaren Outlook Web Access betrieben.
Das BSI weist daher darauf hin, dass diese Installationen für neu entdeckte Schwachstellen voraussichtlich dauerhaft verwundbar bleiben und nicht kurzfristig abgesichert werden können.
Dies betrifft nach Kenntnis des BSI Unternehmen, Krankenhäuser, Schulen, Stadtwerke, Kommunen und viele weitere Organisationen. Das BSI hat eine entsprechende Bedrohungsinformation (BITS) veröffentlicht und an seine Zielgruppen versandt.
Thomas Caspers, Vizepräsident des BSI:
„Wer trotz Hinweisen des Herstellers und ausreichender Vorlaufzeit Software einsetzt, die keine Sicherheitsupdates mehr erhält, handelt schlicht fahrlässig. Wenn für diese Software Schwachstellen entdeckt werden – und damit ist leider jederzeit zu rechnen – sind die Daten der Unternehmen und Organisationen Cyberangriffen schutzlos ausgeliefert. Hier ist schnelles und konsequentes Handeln der Verantwortlichen erforderlich!“
Microsoft Exchange-Server sind in der Regel zentrale Bausteine innerhalb von IT-Netzwerken. Ein erfolgreicher Cyberangriff hat daher oftmals gravierende Folgen und kann bei unzureichenden Sicherheitsmaßnahmen zur vollständigen Kompromittierung des jeweiligen Netzwerkes führen. Da keine Sicherheitsupdates mehr bereitgestellt werden, wäre beim Bekanntwerden einer neuen Schwachstelle in der Regel die Abschaltung der Anwendung notwendig, um das gesamte IT-Netzwerk zu schützen. Dies hätte erhebliche Auswirkungen auf die Kommunikationsfähigkeit der jeweiligen Organisation.
Das BSI rät daher dringend, auf aktuelle Software-Varianten umzustellen oder eine Migration auf entsprechende Alternativen durchzuführen.
Quelle: Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik
Legionellen sind Bakterien, die im Wasser vorkommen und sich z.B. durch fehlerhafte Trinkwasserinstallationen oder deren fehlerhaften Betrieb exponentiell vermehren können. Dann kann es durch Einatmen von Aerosolnebeln zu schweren Atemwegserkrankungen, wie der Legionärskrankheit, kommen. Foto: adobestock/sonja kury/EyeEm
Von Dr. Georg Scholzen
Das Hauptziel der systemischen Legionellen-Untersuchung ist es, die Präsenz von Legionellen in Wasserquellen zu überprüfen, um potenzielle Gesundheitsrisiken zu identifizieren und Gegenmaßnahmen zu ergreifen. Dies ist besonders relevant in Einrichtungen, die vulnerable Bevölkerungsgruppen betreuen, da diese einem höheren Risiko für Infektionen ausgesetzt sind. Dazu zählen dann insbesondere Altenheime, Krankenhäuser, Pflegeeinrichtungen, aber auch Kindergärten. Allerdings gibt es eine große Dunkelziffer hinsichtlich der tatsächlichen Erkrankten.
Zur Erinnerung: Legionellen sind Bakterien, die im Wasser vorkommen und sich z.B. durch fehlerhafte Trinkwasserinstallationen oder deren fehlerhaften Betrieb exponentiell vermehren können. Dann kann es durch Einatmen von Aerosolnebeln zu schweren Atemwegserkrankungen, wie der Legionärskrankheit, kommen. Daher ist die systemische Legionellen-Untersuchung ein wichtiger Schritt zur Frühdiagnose und Prävention von Legionellen Ausbrüchen in verschiedensten Einrichtungen.
Hintergrund
Die Legionärskrankheit wurde erstmals 1976 während eines Kongresses in Philadelphia identifiziert. Diese pneumonische Erkrankung wird vor allem durch die inhalative Aufnahme von Legionellen aus kontaminiertem Wasser verursacht. Legionella pneumophila finden in warmem Wasser (25 – 45 °C) optimale Wachstumsbedingungen und können beim Einatmen eines aerosolierten Wassers (z.B. beim Duschen) Infektionen auslösen.
Die Bakterien finden sich daher häufig in Warmwasseranlagen, Kühltürmen und größeren Rohrleitungssystemen.
Aber wie groß ist das Problem in Deutschland und welche validen Zahlen von Erkrankungen gibt es dazu?
Bilanz über Legionellen
Seit 2001 ist die Legionellose eine meldepflichtige Erkrankung. Die Zahlen Infizierter sind niedrig, die Dunkelziffer ist allerdings hoch, weil nicht alle Pneumonien auf eine Legionellen-Infektion getestet werden. 2015 rechnete das Robert Koch-Institut unter Berücksichtigung der Untererfassung mit bis zu 30.000 Fällen pro Jahr, diese Zahl dürfte sich mittlerweile auf ca. 60.000 verdoppelt haben (Quelle: https://www.management-krankenhaus.de/news/die-im-dunkeln-sieht-man-nicht).
Klinische Aspekte im Jahr 2023 nach dem Robert Koch Institut in Deutschland.
Gesamtfälle mit Krankheitsverlauf angegeben: 2.160
Todesfälle: 113 (78 Männer, 35 Frauen). Dies entspricht einer Letalität von 5,2%.
Im Vergleich zum Vorjahr sank die Letalität von 6,6% (2022; 96 Todesfälle von 1.454 Erkrankten) auf 5,2% (2023).
Bild 1: Legionellosen nach Meldequartal in Deutschland von 2018-1023 (Quelle: Infektionsepidemiologisches Jahrbuch meldepflichtiger Krankheiten für 2023 (RKI))
Im Fall von 60 % der Infizierten konnte eine Infektionsquelle nachgewiesen werden. Dies waren Krankenhäuser, medizinische Einrichtungen oder Pflegeeinrichtungen mit ca. 6 %, Hotelübernachtungen oder ähnliche Unterkünfte 19 % sowie privates/berufliches Umfeld mit 35 %. Betrachtet man zudem noch den Anteil, der keiner Expositionskategorie zugeordnet werden konnte, mit 40 % die größte Gruppe, dann entfällt eine Kontamination im privaten bzw. beruflichen Umfeld als der größte Anteil für eine Infektionsquelle. Hierbei hat das RKI diese Gruppe dem privaten/beruflichen Umfeld zugeordnet. Damit wird ein Anteil von ca. 70 – 75 % der Infektionen im privaten/beruflichen Umfeld laut RKI erworben.
Diese Zahlen zeigen, dass also die Kontamination aus dem privaten/beruflichen Umfeld nicht zu unterschätzen ist.
Untersuchung von Trinkwasserversorgungsanlagen
Daher ist die wiederkehrende Untersuchung auf Legionellen in den Trinkwasserversorgungsanlagen gesetzlich vorgeschrieben. Legionellenuntersuchungen sind in Wasserversorgungsanlagen im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit mindestens alle 3 Jahre entsprechend den Vorgaben § 14 Abs. 3 der Trinkwasserverordnung durchzuführen.
Ziel ist eine systemische Untersuchung mit Festlegung repräsentativer Entnahmestellen (DVGW W 551, UBA-Empfehlung 2018,2022). Bei Installationen mit vielen Steigesträngen sind primär Bereiche mit Duschen zu berücksichtigen. Die Festlegung der Probenahmestellen ist durch hygienisch-technisch kompetentes Personal mit nachgewiesener Qualifikation (VDI 6023, DVGW-Schulung, …) zu ermitteln (siehe Bild 2). Alternativ könne auch alle Steigestränge beprobt werden, was aber einen großen Unterschied bei Aufwand und Kosten für Untersuchungen bedeuten.
Durchführung der Untersuchung
Probenahme:
Wasserproben: Proben werden aus verschiedenen Wasserquellen, wie Duschanlagen, Trinkwasser sowie Warmwassersystemen, entnommen.
Standorte: Besonders zu beachten sind Warmwasserboiler, Kühltürme und hygienesensiblen Einrichtungen.
Laboruntersuchung:
Kultivierung: In einem Labor werden die Wasserproben kultiviert, um die Legionellen nachzuweisen. Dies geschieht in der Regel in speziellen Nährmedien, die für die Bakterien optimal sind.
Molekularbiologische Verfahren: Neben der Kultivierung können auch PCR-Tests eingesetzt werden, um die Bakterien direkt nachzuweisen.
Bewertung der Ergebnisse:
Zulässige Grenzwerte: Die Ergebnisse werden mit den gesetzlichen Grenzwerten verglichen. Übersteigt die Anzahl der Legionellen eine bestimmte Schwelle, müssen sofortige Maßnahmen ergriffen werden.
Risikobewertung: Die Ergebnisse werden im Kontext des spezifischen Gesundheitsschutzes der betroffenen Einrichtung interpretiert.
Bild 2: Schema für Probenahme nach Empfehlung des Umweltbundesamtes (Quelle: Gebr. Kemper GmbH & Co.KG)
Wenn der Grenzwert für Legionellen überschritten wird, sind umgehende Maßnahmen erforderlich:
Anzeige an das Gesundheitsamt
Ursachenuntersuchung
Schriftliche Risikoabschätzung
Durchführung von Korrekturmaßnahmengemäß allgemein anerkannten Regeln der Technik (a.a.R.d.T).
Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter eines Unternehmens sollten in den Umgang mit Legionellen und der Sicherstellung von Hygienestandards geschult werden. Ein Hygienefahrplan ist zur Sicherstellung der Trinkwasserqualität aufzustellen. Beispielsweise zeigt Bild 3 einen Sanitär Hygiene-Fahrplan für die Trinkwassererwärmung von der Fa. Gebr. Kemper & Co.KG.
Bild 3: Trinkwassererwärmung im Durchlaufprinzip mit KEMPER KTS: geringste Wasservolumen – höchste Trinkwasserhygiene (Quelle: Gebr. Kemper & Co.KG)
Gesundheit der Verbraucher zu schützen und Legionellen-Risiken zu minimieren
Die Trinkwasserverordnung legt klare Regeln fest, um die Gesundheit der Verbraucher zu schützen und Legionellen-Risiken zu minimieren. Betreiber von Wasserversorgungsanlagen müssen die geltenden Anforderungen genau einhalten und regelmäßig Untersuchungen durchführen, um die Sicherheit des Trinkwassers zu gewährleisten. Die Untersuchungsstellen sind ebenfalls verpflichtet, Überschreitungen des Grenzwertes direkt zu melden, was den Verbraucherschutz stärkt.
Die systemische Legionellen-Untersuchung ist ein unverzichtbares Instrument zur Gewährleistung der Wasserqualität und zum Schutz der Gesundheit von Menschen in gefährdeten Umgebungen. Regelmäßige Überprüfungen und proaktive Maßnahmen können dazu beitragen, Legionellen-Infektionen wirkungsvoll zu verhindern und Ausbrüche zu vermeiden.
Mit der Sensibilisierung und Schulung der zuständigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern mit der Materie können Einrichtungen der Wohnungswirtschaft die Sicherheit für ihre Mieter gewährleisten und das Risiko von Legionellen-Infektionen minimieren.
Dr. Georg Scholzen ist Diplom-Chemiker mit über 20 Jahren Erfahrung in der Verhütung von Leitungswasserschäden. Er war u.a. Sprecher der Projektgruppe „Leitungswasser“ des GDV, Mitglied im Projektkreis „Betrieb und Wartung“ beim DVGW (Deutscher Verein des Gas- und Wasserfaches e.V.), Autor des Fachbuches „Leitungswasserschäden: Vermeidung – Sanierung – Haftung“ und ist der Experte im FORUM LEITUNGSWASSER der AVW Unternehmensgruppe.
Oktober ist Herbstzeit – und damit Prüfungszeit für Gebäude. Während sich die Natur von ihrer leuchtenden Seite zeigt und Meteorologen zwischen Altweibersommer, goldenen Oktobertagen und ersten Bodenfrösten schwanken, beginnt für Wohnungsunternehmen die eigentliche Belastungsprobe: der Übergang in die kalte Jahreszeit.
Denn mit fallenden Blättern und sinkenden Temperaturen steigt die Anfälligkeit der Gebäudehülle für Schäden. Kleine Risse in der Fassade, marode Dachziegel oder undichte Fenster mögen im Spätsommer noch harmlos erscheinen – ab Oktober jedoch kann daraus rasch ein teurer Wasserschaden oder Wärmeverlust werden. Jetzt ist also der richtige Moment, um das Gebäude systematisch zu überprüfen. Nicht als freiwillige Kür, sondern eher als präventive Pflichtmaßnahme. Lesen Sie in dieser Ausgabe den Beitrag von FORUM LEITUNGSWASSER-Chefredakteur Gerd Warda: Jetzt handeln: Warum ein präventiver Gebäude-Check im Herbst unverzichtbar ist?
Die Erfahrung zeigt: Wer vorausschauend handelt, spart langfristig. Das gilt nicht nur für große Wohnungsunternehmen, sondern auch für private Immobilieneigentümer. Die AVW-Unternehmensgruppe und die Plattform Wohnungswirtschaft-heute haben das Thema bereits 2012 mit der „Initiative Schadenprävention“ in den Fokus gerückt – heute ist daraus ein anerkannter Standard geworden. Schadenvermeidung ist kein Randthema mehr, sondern ein ökonomischer Erfolgsfaktor. Lesen Sie hierzu das Gespräch – Über 10 Jahre Schadenprävention – Wie Wohnungsunternehmen durch aktive Vorsorge profitieren – mit Stefan Schenzel, Schadenberater der AVW.
Wie wichtig professionelle Schadenprävention ist, zeigen die alltäglichen Fälle der IfS-Experten: Woher kommt plötzlich die Feuchtigkeit an der Wand? Warum muffiger Geruch im Bad? Wie im Krimi arbeiten sich die Sachverständigen vor – bis zur undichten Whirlpool-Wanne mit Kerzenständer-Romantik und versteckten Druckluftauslässen. Es sind diese Details, die über Schaden oder Sicherheit entscheiden. Und sie zeigen: Auch gepflegte Technik ist nicht automatisch sichere Technik. Die Auflösung lesen Sie in dieser Ausgabe im Beitrag: Großer Wasserschaden durch Whirlpool-Wanne – Was ist passiert?
Ein weiteres Beispiel für strukturelle Prävention bietet die Legionellen Problematik. In dieser 30. Ausgabe von FORUM LEITUNGSWASSER hat Dr. Georg Scholzen einen akuten Fall aus Münster aufgearbeitet. In der aktuellen Ausgabe geht er nun auf die „Systemische Legionellenuntersuchung“ ein – eine Thematik, die noch zu oft unterschätzt wird, aber gerade in der kalten Jahreszeit an Bedeutung gewinnt.
Abschließend noch ein Hinweis in eigener Sache: Anfang Februar 2026 lädt das VdS zur Fachveranstaltung „Verhütung von Leitungswasserschäden“ nach Köln ein – mit klarem Fokus auf die Wohnungswirtschaft. Die AVW-Gruppe ist mit ihrem FORUM LEITUNGSWASSER Schirmherr dieser Veranstaltung. Hier erfahren Sie mehr.
Der Oktober ist also mehr als nur ein schöner Monat. Er ist ein Weckruf zur Vorsorge. Für Gebäude, für Bewohner – und für eine Wohnungswirtschaft, die heute schon an morgen denkt. Dies und mehr erwartet Sie in dieser Ausgabe von FORUM LEITUNSGWASSER.
Ansicht der Wannenunterseite mit den gebrochenen Verbindungsstellen (Pfeile). Foto: https://www.ifs-ev.org/
Liebevoll gestaltet sah es aus auf den Bildern, die der Gutachter zusammen mit dem Untersuchungsauftrag zu einem umfangreichen Wasserschaden erhielt. Kerzenständer und Rosen standen auf dem Rand der Whirlpoolwanne, die nun einen Wasserschaden verursacht hatte.
Man hatte sie wohl gern genutzt und dementsprechend auch regelmäßig gepflegt. Picobello war die Wanne sauber, ihre mehrjährige Betriebszeit sah man ihr nicht an, trotz der kleinen Ecken und Spalten, die sich insbesondere im Bereich der Druckluftauslässe am Wannenboden befanden.
Ein weniger schönes Bild zeigte sich unter der Wanne. Hier hatte sich durch eine langanhaltende Feuchtigkeitseinwirkung ordentlich der Schimmel breit gemacht. Woher das Wasser kam, war auch sofort klar: An der Unterseite der Wanne waren an den Verbindern zwischen den Druckluftschläuchen und den Einlässen mehr als die Hälfte der Kunststoffstützhülsen gebrochen, auf denen die Schläuche mittels Einohrschellen befestigt waren.
Die Frage war nun, warum waren so viele der Stützhülsen gebrochen? Hatte man beim Einbau die Wanne falsch abgestellt?
Detailansicht eines Verbinders mit einem gebrochenen Anschluss. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Nein, an der Unterseite befand sich ein stabiles Metallgestell, das auch die Leitungen und Anschlussteile vor einer großflächigen mechanischen Einwirkung schützte.
Gab es einen Produktmangel durch einen Fehler im Spritzgussverfahren? An so vielen Teilen gleichzeitig? Äußerst unwahrscheinlich. Oder lag ein Fehler bei der Erstellung der Verbindung mit den Ohrenklemmen? Den Spuren an der Klemmstelle zufolge waren die Verbindung nach den Vorgaben des Schellenherstellers erfolgt. Was nun?
Die Bruchflächen zeigten alle fast identische Bruchmerkmale; sie waren spröde gebrochen. Erst ein Blick in das Schlauchinnere sollte die Lösung bringen. Hier waren die Schläuche schwarz verfärbt, und diese Verfärbungen befanden sich auch im Bereich der Bruchstellen. Es musste zu einer Chemikalieneinwirkung auf die Stützhülsen gekommen sein. Diese hatte den Kunststoff derart geschwächt, dass er die sonst üblichen Belastungen nicht mehr ausgehalten hatte.
Ansicht der Wannenunterseite mit den gebrochenen Verbindungsstellen (Pfeile). Foto: https://www.ifs-ev.org/
Um welche Chemikalie es sich handelte, ist aufgrund der Flüchtigkeit oft nicht mehr zu ermitteln. Klar war aber, dass die Substanz „auf dem Wasserweg“ an die spätere Schadenstelle gekommen war. Die Vermutung liegt nahe, dass es sich hierbei um ein ungeeignetes Reinigungsmittel gehandelt hatte, das dem Zustand der Wanne zufolge wohl auch öfter verwendet wurde. Beim Reinigen gelangte es durch die Whirlpooldüsen an die Schlauchanschlüsse und damit an die Stützhülsen. Es konnte längere Zeit in den Schläuchen verbleiben und sein Unheil anrichten, da diese nur langsam abtrocknen.
Reinigungsmittel sollten stets nur für den vorhergesehenen Zweck und in der korrekten Dosierung verwendet werden, sonst können Oberflächen und Bauteile nachhaltig beschädigt werden und versagen. (SBO)
Ein Gastbeitrag des Institutes für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer, IFS e.V. Weitere Informationen unter www.ifs-ev.org/
Das Bild zeigt die betroffene Abwasserleitung. Der durchfeuchtete Fußboden und die unteren Wandbereiche wurden bereits entfernt. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Nach Leitungswasserschäden entsteht neben den Kosten für die Sanierung oft ein erheblicher Aufwand, weil die betroffenen Gebäude oder Gebäudeteile zunächst nicht mehr genutzt werden können. In einem Krankenhaus waren davon mehrere Behandlungsräume betroffen, nachdem eine erst knapp zehn Jahre alte Abwasserleitung undicht wurde.
IFS-Gutachter untersuchten den Schaden und stellten fest, dass Innenkorrosion zu dem Loch in der Rohrwand geführt hatte. Einen Produktfehler an dem gusseisernen Abwasserrohr konnten sie ausschließen.
Nahaufnahme des Wanddurchbruchs; außen sind an dem Rohr keine Korrosionsspuren zu sehen. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Auf die Schadenursache wies unter anderem dessen Farbe hin: Es handelte sich um ein SML-Rohr, wie es für die gewöhnliche Hausentwässerung verwendet wird. Diese Rohre sind rot. KML-Rohre hingegen sind grau. Durch eine andere Innenbeschichtung sind sie chemikalienbeständig und damit zum Beispiel für aggressive Laborabwässer geeignet.
Fachleuten ist die Bedeutung der Rohrfarben bekannt. Die betroffene Abwasserleitung gehörte zur Sterilisationsanlage der Klinik. Der mögliche pH-Wert der Abwässer konnte daher zwischen 2 und 13, oder auch „sehr sauer“ und „stark alkalisch“ schwanken. Für die gesamte Leitung hätten aus diesem Grund KML-Rohre verwendet werden müssen.
In Teilbereichen war dies auch geschehen, nämlich direkt unter der Sterilisationsanlage. Dieser Leitungsabschnitt wurde allerdings von einer anderen Firma erstellt als der betroffene. Eine Erklärung fanden die Gutachter in den Unterlagen.
Während die Firma, die die Anlage selbst und die unmittelbar darunter liegenden Rohre installiert hatte, sich der besonderen Anforderungen bewusst war, fehlte diese Information der Firma, die den Auftrag für die Erstellung der Entsorgungsleitung bekommen hatte. Schon in deren Angebot waren lediglich SML-Rohre aufgeführt. Doch auch im Preisspiegel für die Leitung, der von den Planern erstellt wird, wurde keine Eignung für die aggressiven Laborabwässer erwähnt.
In diesem Teil der Abwasserleitung sind sowohl die roten SML-Rohre als auch die grauen KML-Rohre verbaut. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Dem Planungsbüro oblag auch die Bauleitung, und einem Protokoll nach hatte ein Mitarbeiter des Büros die Leitung abgenommen. Die besonderen Anforderungen durch die Laborabwässer wurden vom Planungsbüro nicht an das ausführende Unternehmen weitergeleitet. Möglicherweise waren sie den Planern nicht bewusst.
Ein Gastbeitrag des Institutes für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer, IFS e.V. Weitere Informationen unterwww.ifs-ev.org/
Zwischen Hauswand und Fenster fehlt etwas Mörtel. Nicht der Schlagregen kann hier leicht eindringen, auchs Mäuse, Hornissen oder Bienen. Foto: Wohnungswirtschaft heute Gerd Warda
Mit dem Einzug des Herbstes beginnt nicht nur die Zeit der fallenden Blätter und kürzeren Tage – es ist auch der ideale Moment für Wohnungsunternehmen und Immobilieneigentümer, ihre Gebäude auf den Winter vorzubereiten. Der präventive Gebäude-Check sollte dabei nicht als Kür, sondern als Pflicht verstanden werden.
Denn: Wer frühzeitig potenzielle Schwachstellen erkennt und behebt, schützt nicht nur die Bausubstanz, sondern auch seine Mieter*innen vor unangenehmen Überraschungen und unnötigen Folgekosten.
Witterung als Belastungsprobe: Warum Vorbeugen so wichtig ist
Die Außenhülle eines Gebäudes – bestehend aus Dach, Fassade, Fenstern und Türen – ist ganzjährig enormen Belastungen ausgesetzt. Besonders im Wechselspiel zwischen Hitze, Trockenheit, Wind, Regen und Frost werden Baumaterialien stark beansprucht.
Risse in der Fassade, marode Dachziegel oder undichte Fenster sind nicht nur optische Makel – sie können schnell zu ernsthaften Schäden führen, wenn etwa Feuchtigkeit eindringt, Rohre platzen oder Wärmeverluste entstehen.
Ein vernachlässigter Zustand zieht im Winter häufig teure Reparaturen nach sich – von Schimmelbildung bis hin zu strukturellen Schäden an der Bausubstanz. Daher gilt: Ein rechtzeitiger Check zahlt sich immer aus.
In fünf Schritten zum winterfesten Gebäude
Die Vorbereitung auf die kalte Jahreszeit ist eine systematische Aufgabe. Sie bietet die Chance, den technischen Zustand des Gebäudes zu bewerten und präventiv Maßnahmen zu ergreifen. Die folgenden fünf Schritte bieten eine strukturierte Orientierung für Wohnungsunternehmen, Hausverwaltungen und private Eigentümer.
Schauen Sie genau hin: Ja, hinter der schmucken Wandfarbe macht sich Feuchtigkeit breit. Worstcase wäre ein Rohrbruch, aber das ist vor dem Winter zu klären. Foto: Wohnungswirtschaft heute Gerd Warda
1. Dach, Fassade und Regenwasserabfluss inspizieren
Dach prüfen: Lose oder fehlende Dachziegel sind ein Einfallstor für Nässe. Besonders gefährdet sind Übergänge zu Schornsteinen oder Gauben. Spätestens im Herbststurm wird jede Schwachstelle zum Risiko. Wer selbst nicht auf das Dach steigen kann oder darf, sollte eine Fachfirma beauftragen. Auch Befestigungen von Satelliten- oder Solaranlagen müssen geprüft werden.
Regenrinnen und Fallrohre reinigen: Verstopfte Rinnen führen zu Wasserrückstau – im Winter droht Vereisung und damit langfristiger Schaden an Fassade und Dach. Laub und Schmutz müssen regelmäßig entfernt werden, idealerweise auch aus den Fallrohren. Eine stabile Befestigung ist essenziell, um Schneelasten zu tragen.
Fassade kontrollieren: Risse und abgeplatzter Putz sind typische Schäden, die sich durch Frost schnell verschlimmern. Besonders kritisch: Feuchtigkeit, die in Risse eindringt und beim Gefrieren das Material sprengt. Kleine Schäden können mit wenigen Handgriffen ausgebessert werden, bevor sie großflächige Sanierungen nach sich ziehen.
Bruch in der Regenrinne, das Wasser tropft, fällt nach unten. Im frostigen Winter können es Eiszapfen werden, dann wird es gefährlich, dann greift die Verkehrssicherungspflicht. Hier muss ein Fachbetrieb schnell Abhilfe schaffen. Foto: Wohnungswirtschaft heute Gerd Warda
2. Wasserleitungen und Außenarmaturen sichern
Wasserleitungen im Außenbereich und in unbeheizten Räumen (z. B. Keller, Garagen oder leerstehenden Wohnungen) sollten unbedingt entleert und abgesperrt werden. Restwasser birgt die Gefahr des Einfrierens – das führt nicht selten zu Rohrbrüchen. Wasserhähne mit Rücklaufventil abbauen, Dichtungen einfetten, Leitungen entleeren: ein kleiner Aufwand mit großer Wirkung.
3. Fenster und Türen abdichten, damit keine Feuchte eindingt
Undichte Fenster und Türen sind energetische Schwachstellen. Zugluft, Wärmeverlust und steigende Heizkosten sind die Folge. Die Dichtungen sollten jährlich überprüft und bei Bedarf ersetzt oder gepflegt werden. So kann Feuchte nicht eindringen. In Altbauten kann der Austausch gegen moderne Wärmeschutzverglasung langfristig wirtschaftlich sein.
4. Heizungsanlage warten und Brennstoffvorräte prüfen
Ein funktionierendes Heizsystem ist im Winter essenziell. Eine jährliche Wartung durch Fachpersonal erhöht nicht nur die Effizienz, sondern senkt auch die Ausfallrisiken. Heizkörper sollten regelmäßig entlüftet werden – „gluckernde“ Heizungen sind ein deutliches Warnsignal. Auch der Füllstand von Heizöl oder Pellets sollte frühzeitig kontrolliert werden, da Lieferengpässe im Winter keine Seltenheit sind.
5. Sicherheit und Beleuchtung nicht vergessen
Die dunkle Jahreszeit bringt ein erhöhtes Unfall- und Einbruchsrisiko mit sich. Außenbeleuchtungen sollten überprüft und gegebenenfalls ergänzt werden. Bewegungsmelder erhöhen die Sicherheit und schrecken potenzielle Einbrecher ab. Auch Gehwege, Treppen und Hauszugänge müssen rutschfrei und gut beleuchtet sein – eine wichtige Maßnahme für den Unfallschutz.
Prävention spart Kosten und Nerven
Ein systematischer Gebäude-Check im Herbst ist keine Nebensächlichkeit, sondern ein aktiver Beitrag zur Werterhaltung und Betriebssicherheit. Gerade für Unternehmen der Wohnungswirtschaft bedeutet ein rechtzeitiges Handeln weniger Notfalleinsätze, weniger Mietminderungen – und zufriedenere Mieter*innen.
Wer jetzt vorbeugt, kommt gut durch den Winter. Denn wie beim Auto gilt auch fürs Gebäude: Sicherheit und Funktionalität haben immer Saison.
Gerd Warda
Hinweis für die Praxis: Wohnungsunternehmen sollten ihre Hausmeisterdienste und technischen Mitarbeiter regelmäßig für solche saisonalen Wartungsroutinen sensibilisieren. Diese einfache Checkliste kann helfen, die wichtigsten Punkte effizient abzuarbeiten.
Diese Grafik stammt aus der Broschüre „Datenservice zum Naturgefahrenreport 2025“: Quelle: GDV Gesamtverband der Versicherer
Seit 2017 steht das Forum Leitungswasser für den praxisorientierten Austausch rund um die Prävention von Wasserschäden in Bestandsgebäuden und Neubau. Experten der Schadenprävention und technische Entscheider aus Wohnungsunternehmen berichten aus ihrer Erfahrung, identifizieren Schwachstellen in Planung und Betrieb und entwickeln gemeinsam Lösungsansätze.
Seit 2020 erscheint unser Online-Magazin FORUM LEITUNGSWASSER alle zwei Monate. Es bereitet diese Erkenntnisse aus Workshops und von Partnern wie VdS, dem Institut für Schadenverhütung und Schadenforschung Kiel (IFS) auf und macht die Beträge der gesamten Wohnungswirtschaft zugänglich.
Das IFS erfasst seine Untersuchungsergebnisse zu Leitungswasserschäden in der Schadendatenbank. Die vorliegende Statistik berücksichtigt die Untersuchungen der vergangenen zehn Jahre, also von 2015 bis 2024. Grafik und Quelle: IFS
Schauen wir heute in die Branche, so haben sich aus dieser gemeinsamen Arbeit fünf zentrale Handlungsfelder herauskristallisiert, die für die technische Instandhaltung und Modernisierung im Bestand unverzichtbar sind. Aber damit ist es nicht genug. Neue technische Möglichkeiten, wie digitale Helfer, suchen den Eingang in die technische Gebäude Ausrüstung.
Die Modernisierung alter Anlagen erfordert vorausschauende Planung
Ein Blick auf die verbauten Materialien und Fügetechniken zeigt die Entwicklungen in der Haustechnik der letzten 50 Jahre. Fotos: Zentralverband Sanitär Heizung Klima
Ein zentrales Thema ist die Erneuerung der Haustechnik in Gebäuden, die älter als 50 Jahre sind. Auch wenn Warmwasseranlagen auf den ersten Blick noch funktionstüchtig erscheinen, birgt die Materialermüdung nach Jahrzehnten im Einsatz erhebliche Risiken – insbesondere bei veränderten Druckverhältnissen im Leitungssystem. So können Kunststoffrohre mit der Zeit spröde werden, da sich Weichmacher im Laufe der Jahre verflüchtigen.
Bei plötzlichen Druckschwankungen kann es dann zu Rohrbrüchen kommen. Oder der Rost nagt an den verschiedenen Metallleitungen. Viele Unternehmen haben die Erkenntnisse des Forums längst in ihren technischen Regelbetrieb integriert. Die Devise lautet: Technische Anlagen nicht nur auf Sicht prüfen, sondern auf Alterungsprozesse vorbereitet sein. Nur ein Fachmann kann einen Sanierungsplan erstellen.
Ein Havarieplan schafft Klarheit im Notfall
Im Schadensfall zählt jede Minute – sowohl aus Sicht der Gebäudesubstanz als auch im Interesse der Mieterzufriedenheit. Ein strukturierter Havarieplan ist deshalb ein zentrales Instrument zur Schadenminimierung. Zwei Aspekte stehen dabei im Vordergrund: Zum einen lässt sich durch schnelles Eingreifen der Komfortverlust für die Bewohner begrenzen, zum anderen verringert sich das Ausmaß des Schadens erheblich.
Wichtig ist dabei, dass es im Unternehmen klare Verantwortlichkeiten gibt – intern wie extern. Vom sofortigen Stopp der Leckage über die Koordination mit der Versicherung bis hin zur Absprache mit Gutachtern: Jeder Schritt muss klar definiert und trainiert sein.
Die Kontrolle von Reparaturen ist Teil der Prävention
Wird ein Schaden behoben, ist damit der Prozess nicht abgeschlossen. Vielmehr beginnt hier die nächste Phase der Qualitätssicherung – durch engmaschige Kontrolle der Reparaturarbeiten. FORUM LEITUNGSWASSER empfiehlt, dass die Bauüberwachung durch das Wohnungsunternehmen selbst erfolgen sollte, nicht durch Dritte. So lassen sich frühzeitig Mängel erkennen, etwa bei der Brandabschottung oder bei Druckprüfungen.
Die Teilnahme an Baubesprechungen und unangemeldete Zwischenabnahmen ist dabei unerlässlich. Wer kontinuierlich hinsieht, entdeckt nicht nur Schadstellen, sondern lernt auch für zukünftige Projekte.
Materialauswahl und Rohrverlegung beeinflussen die Schadensanfälligkeit
Quelle: Forum Leitungswasser Ausgabe 2 2020, Dipl.-Ing. Lars Gomolka, GEWOBA
Ein oft unterschätzter Aspekt in der Schadensprävention liegt in der vorausschauenden Planung von Rohrsystemen – insbesondere im Versorgungsschacht, wo Trinkwasser-, Heizungs- und Abwasserleitungen auf engem Raum verlaufen. Hier gilt es, Wärmeübertragungen zu vermeiden, um beispielsweise die Gefahr der Legionellenbildung durch erwärmte Kaltwasserleitungen zu reduzieren. Vorgefertigte Register vereinfachen die fachgerechte Verlegung und sichern notwendige Abstände zwischen den Leitungen.
Zudem muss auf hygienische Standards geachtet werden, etwa durch das Verschließen offener Rohrenden mit Schutzkappen. Die Berücksichtigung von Durchflussmengen, Druckverhältnissen und Fließgeräuschen gehört heute zur fachlich sauberen Planung ebenso wie der passende Rohrdurchmesser.
Kommunikation ist ein Baustein der technischen Prävention
Seit ca. 10 Jahren stellen die neu auf den Markt gekommenen Microfasertücher (Feuchttücher) neue Herausforderungen: Die Tücher lösen sich anders als Toilettenpapier auf dem Weg in die Klärwerke nicht auf, sondern „verzopfen“. Denn die nahezu reißfesten Vliese verstopfen Rohre in der Kanalisation und den Rechenanlagen in den Klärwerken. Oder sie verwinden sich zu oberschenkeldicken Zöpfen, vor denen selbst PS-starke Pumpwerke kapitulieren.
Foto: Berliner Wasserbetriebe
Technik allein verhindert keine Schäden – Kommunikation spielt eine ebenso zentrale Rolle. Im Unternehmen selbst muss sichergestellt sein, dass relevante Informationen fließen und Zuständigkeiten geklärt sind. Gleichzeitig sollten auch Mieterinnen und Mieter regelmäßig in die Präventionsstrategie eingebunden werden. Informationskampagnen über Mieterzeitungen oder gezielte Hinweise zum Umgang mit Abflüssen und Armaturen können dazu beitragen, das Schadensrisiko deutlich zu senken. Statt nur im Krisenfall zu kommunizieren, braucht es eine proaktive Ansprache mit klarer Botschaft: Prävention ist Gemeinschaftsaufgabe.
Der Fußbodenaufbau muss komplett entfernt werden. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Als in einem Schacht der Elektroverteilung im dritten Stock eines Mehrfamilienhauses Wasser entdeckt wurde, machte man sich auf die Suche nach der Leckage. Zu diesem Zeitpunkt hatte sich bereits ein umfangreicher Schaden entwickelt, der früher hätte entdeckt und mit besserer Planung stark hätte begrenzt werden können.
Die Suche nach der Quelle des Wassers führte zu den Heizungsleitungen im Schlafzimmer der Wohnung im vierten Obergeschoss. Als hier der Fußboden geöffnet wurde, kamen stark korrodierte C-Stahl-Rohre zum Vorschein.
Im Schlafzimmer wurde der Fußboden bis auf den Rohbeton zurückgebaut. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Die Leckage an den Leitungen, die zu den Heizkreisverteilern führten, waren nicht – wie es durch Installationsmängel häufig vorkommt – an einer Verbindungsstelle im Fußboden entstanden. Die Laboruntersuchung des betroffenen Leitungsabschnittes zeigte, dass Außenkorrosion hier zum Bruch geführt hatte.
Das Wasser war durch eine Undichtigkeit im Bereich der Fenster in den Fußboden eingedrungen und hatte dort monatelang unbemerkt auf die C-Stahl-Rohre eingewirkt. Dieses Material ist für Heizungsleitungen üblich, allerdings nicht korrosionsbeständig. Das ist bei Heizungsleitungen, anders als bei Trinkwasserleitungen, nicht notwendig, weil sich kaum Sauerstoff darin befindet.
Dass Wasser durch eine unvollständige Abdichtung in den Fußboden eindringt, ist nicht ungewöhnlich. Das kann zum Beispiel auch bei Wischwasser vorkommen. Auch das eindringende Regenwasser hätte in diesem Fall keinen großen Schaden verursacht, wenn die Heizungsleitungen nicht im Fußboden gelegen hätten. Dann hätte eine einfache Trocknung des Fußbodens genügt.
Hier musste der gesamte Fußbodenaufbau bis auf den Rohbeton entfernt werden, um die geschädigten Leitungen erreichen und austauschen zu können. Bei der Planung von wasserführenden Leitungen sollte darum berücksichtigt werden, sie im Sinne der Schadenbegrenzung möglichst zugänglich zu halten.
In dem hier geschilderten Fall wurde außerdem eine lautes Warnsignal überhört: Weil der Sprossenheizkörper im Badezimmer der betroffenen Wohnung nicht mehr warm wurde, hatte der Fachbetrieb, der die Installation vier Jahre zuvor ausgeführt hatte, mehrfach Wasser in die Anlage nachgefüllt.
Die C-Stahlrohre der Heizungsleitungen sind zum Teil massiv von außen korrodiert. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Schon als es mehrfach notwendig wurde, Wasser nachzufüllen, hätte man nach einer möglichen Leckage suchen müssen. Das enorme Ausmaß von Leitungswasserschäden entsteht meistens durch die späte Schadenentdeckung. Jede unerwartete Veränderung des Betriebes ist darum ein Hinweis, dem man auf den Grund gehen sollte. (is)
Ein Gastbeitrag des Institutes für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer, IFS e.V. Weitere Informationen unter www.ifs-ev.org/
Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot kann nicht durch die Bezugnahme auf die Berliner Betriebskostenübersicht belegt werden. Die darin enthaltenen Durchschnittswerte bieten aber einen ersten Anhaltspunkt für ein unwirtschaftliches Handeln des Vermieters. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Wedding mit Urteil vom 17. Januar 2024, Az. :7 C 554/22 entschieden.
In dem zugrunde liegenden Fall klagte im Jahr 2022 die Mieterin einer Wohnung vor dem Amtsgericht Berlin-Wedding auf Rückzahlung von Betriebskosten. Sie warf der Vermieterin ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor und verwies zur Begründung auf die Betriebskostenübersicht der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Berliner Betriebskostenübersicht). Die darin enthaltenen Durchschnittswerte wurden durch die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 erheblich überschritten.
Das Gericht entschied gegen die Mieterin. Ihr stehe kein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskosten zu. Denn ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot habe die Mieterin nicht nachweisen können.
Für den Nachweis des Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot genüge nicht die Bezugnahme auf die Berliner Betriebskostenübersicht, so das Amtsgericht. Diese trage den unterschiedlichen tatsächlichen Gegebenheiten des jeweils in Rede stehenden Anwesens nicht hinreichend Rechnung, so dass den dort ausgewiesenen Durchschnittswerten im Einzelfall kein Anhaltspunkt für ein unwirtschaftliches Handeln des Vermieters entnommen werden könne.
Dies gelte auch bei einem vielfachen Überschreiten der Durchschnittswerte. Jedoch könne anhand der Durchschnittswerte ein erster Anhaltspunkt für den Mieter für eine unwirtschaftliche Verhaltensweise des Vermieters erkennbar werden.
