VNW-Direktor Andreas Breitner
Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.. Foto: Bertold Fabricius
Eine Umfrage unter VNW-Unternehmen ergab, dass Investitionen infolge verschärfter Klimaschutzauflagen erheblich teurer werden und das dafür notwendige Geld nur durch einen Verkauf aufgebracht werden kann. Erste gemeinwohlorientierte Vermieter denken angesichts der Verschärfung gesetzlicher Klimaschutzauflagen über den Verkauf eigener Wohnungen nach.
„Vor allem die mit einem Vorziehen von Klimaneutralität verbundenen höheren Investitionen zwingen erste soziale Vermieter dazu, sich von einigen Wohnungen zu trennen“, sagt Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW). „Da die (bislang bezahlbaren) Mieten üblicherweise die einzige Einnahmequelle für Investitionen sind, benötigen die Unternehmen die einmaligen Verkaufserlöse, um den gesetzlichen Anforderungen Rechnung zu tragen.“
Das ist das Ergebnis einer Umfrage unter den schleswig-holsteinischen VNW-Mitgliedsunternehmen, die in der dritten und vierten Oktoberwoche durchgeführt wurde. „Demnach summiert sich gegenwärtig die Zahl der möglichen Verkäufe auf bis zu 800 Wohnungen“, sagt VNW-Direktor Andreas Breitner. „Das mag angesichts von rund 110.000 Wohnungen, die VNW-Unternehmen im Land besitzen, auf den ersten Blick nach nicht viel klingen. Aber für die betroffenen Mieterinnen und Mieter dürfte sich die Sache anders darstellen.“
Klimaschutzpläne der Landesregierung sind (zu) teuer
Hintergrund der möglichen Verkaufsentscheidungen ist der Plan der schwarz-grünen Landesregierung, nach dem Schleswig-Holstein bereits im Jahr 2040 klimaneutral sein soll. Die Bundesregierung will das Ziel erst im Jahr 2045 erreichen, die Europäische Union sogar erst im Jahr 2050.
„Mit anderen Worten: Wohnungsunternehmen in Schleswig-Holstein müssen spätestens in 15 Jahren ihre Bestände so bewirtschaften, dass in Summe keine klimaschädlichen Treibhausgasemissionen mehr verursacht werden“, so der Verbandsdirektor. „Das bedeutet massive Investitionen, die allein durch Mieterhöhung von bis zu vier Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht aufgebracht werden können.“
Wohnungsunternehmen müssten bis 2040 sehr hohe Investitionen für die Klimaneutralität erbringen, das könnten bei einem mittelgroßen Unternehmen schnell 300 Millionen Euro sein, so der VNW-Direktor. „Diese sind bislang in Planung für Kapazitäten und Finanzierung möglichst gleichmäßig auf 15 Jahre verteilt, derzeit also 20 Millionen Euro pro Jahr. Davon sind etwa 25 Prozent Eigenkapital (etwa fünf Millionen Euro jährlich), wenn der Cashflow das hergibt, der Rest ist Fremdkapital. Mehr als diesen Anteil geben die Banken nur gegen deutliche Zinsaufschläge dazu. Der Eigenkapitalanteil aus dem Cashflow erfordert fünf Millionen Euro jährlich. Um dieses aufzubringen, gibt es nur zwei Möglichkeiten: Die Mieten erhöhen oder Wohnungsbestände verkaufen. Bei einem Verkauf habe ich die Sorge, dass Unternehmen die Wohnungen erwerben, die sich als Vermieter nicht gemeinwohlorientiert verhalten.“
Dem Ergebnis der Umfrage zufolge befinden sich Wohnungsunternehmen, deren Bestände an einem Fern- zw. Nahwärmenetz angeschlossen sind, in einer etwas besseren Situation, zumal VNW-Unternehmen in den vergangenen rund 30 Jahren regelmäßig in die Energieeffizienz ihrer Gebäude investierten „und so nicht bei Null anfangen“, sagt Andreas Breitner.
Höhere Landesförderung unverzichtbar
Die sozialen Vermieter gehen davon aus, dass die Kieler Landesregierung zu ihrer bereits hohen öffentlichen Förderung des Baus bezahlbarer Wohnungen – derzeit werden jährlich rund 400 Millionen Euro zur Verfügung gestellt – weitere umfangreiche Millionenbeträge für die energetische Sanierung von Wohnraum zur Verfügung gestellt werden müssen.
„Die frühere Aussage von Landesumweltminister Tobias Goldschmidt, dass er nicht wisse, woher das zusätzliche Fördergeld kommen solle, wird nicht zu halten sein“, sagt VNW-Direktor Andreas Breitner. „Auch beim Thema Klimaneutralität gilt: ‚Wer bestellt, der muss auch bezahlen‘. Was nicht geht: die Klimaschutzauflagen zu verschärfen, sich anschließend in die Büsche zu schlagen und die Mieterinnen und Mietern die Zeche tragen zu lassen.“
Verkauf von Wohnungen nur der letzte Ausweg
VNW-Unternehmen seien langfristig handelnde Vermieter, sagt VNW-Direktor Andreas Breitner. „Sie haben ihre Bestände in den vergangenen 125 Jahren aufgebaut – ursprünglich mit der Absicht, diese dauerhaft zu behalten und zu bezahlbaren Preisen zu vermieten. Der Verkauf von Wohnungen gehört eigentlich nicht zum Geschäftsmodell sozialer Vermieter. Wenn diese jetzt keinen anderen Ausweg als den Verkauf mehr sehen, um Klimaschutzinvestitionen stemmen zu können, dann sollte das für die politisch Handelnden ein Alarmzeichen sein.“
Am Ende seien Klimaschutz und bezahlbarer Wohnraum zwei Seiten einer Medaille, so Andreas Breitner. „Wenn nun aber die Klimaschutzauflagen massiv verschärft werden, geht das zu Lasten der Bezahlbarkeit von Mieten. Wer in diesem Zusammenhang den Vorwurf erhebt, das eine würde gegen das andere ausgespielt, der beweist zum einen mangelnden ökonomischen Sachverstand und will zum anderen die Auswirkungen verschärften Klimaschutzes verschleiern.“
VNW-Direktor Andreas Breitner weist zudem darauf hin, dass viele Unternehmen erst am Anfang ihrer Kostenbewertungen stehen. „Vieles ist noch unklar, so dass sich die Einschätzungen, inwieweit der Verkauf von Wohnungen notwendig ist, in den kommenden Jahren noch ändern können.“
Oliver Schirg,
Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) vertritt in Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein insgesamt 472 Wohnungsgenossenschaften und Wohnungsgesellschaften. In den von ihnen verwalteten 775.000 Wohnungen leben rund zwei Millionen Menschen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter liegt bei den VNW-Unternehmen bei 6,74 Euro. Der VNW ist der Verband der Vermieter mit Werten.
Die rings um den Fensterflügel platzierten Sicherheits-Schließzapfen aus gehärtetem Stahl bilden in Kombination mit Sicherheits-Schließstücken einen funktionell perfekten Schließmechanismus. Beim Schließen des Fensters läuft der Sicherheit-Schließszapfen in das Sicherheits-Schließstück und ist im geschlossenen Zustand fest verankert. Das erschwert das Aufhebeln des Fensters. Foto: Roto
Die Zahl der Einbruchsversuche in Deutschland bleibt hoch: Rund 80.000 Fälle wurden 2024 registriert. Mechanische Sicherungen wie Pilzkopfverriegelungen oder Sicherheitsglas können entscheidend sein – denn 40 Prozent der Einbruchsversuche scheitern am Widerstand der Technik.
Einbruchversuche folgen meist demselben Muster: Mit Schraubenzieher oder Hebelwerkzeug werden ungesicherte Fenster aufgehebelt. Besonders gefährdet sind Rückseiten von Häusern, die von der Straße aus nicht einsehbar sind. Nahezu 90 Prozent der Einbrüche über Fenstertüren geschehen an diesen Stellen.
„Ein nicht gesichertes Fenster kann ein erfahrener Täter in zehn bis fünfzehn Sekunden öffnen“, erklärt Dr. Christian Faden, Geschäftsführer der Service Friends. Die einbruchhemmenden Fensterbeschläge der Serie PM14/18-gemäß DIN EN 18104, Tl.2 von Roto etwa leisten bei Angriffen mit Brecheisen auf ein circa ein Meter mal ein Meter großes Kunststofffenster unter erschwerten Bedingungen nachweislich mehr als 16 Minuten hartnäckigen Widerstand. Für bauartkleinere Fenster werden gleichartige Beschläge auch mit VdS Anerkennung nach Richtlinie 3168 verbaut.
Pilzkopfverriegelungen machen den Unterschied
Viele Hausbesitzer verlassen sich auf abschließbare Fenstergriffe – ein gefährlicher Irrtum. „Ein abschließbarer Griff ist allenfalls eine Kindersicherung“, so Faden. Erst in Kombination mit Pilzkopfverriegelungen, deren Zapfen rundum in den Rahmen greifen, entsteht echter Schutz. Ergänzt um stabile Griffe entsteht so eine robuste Lösung – ohne Eingriff in die Bausubstanz.
Auch Türen sollten nachgerüstet werden: Mehrfachverriegelungen, Bandsicherungen und verdeckte Sicherungen in der Türfalz erhöhen den Widerstand erheblich. Selbst ältere Türen lassen sich problemlos aufrüsten. Hochwertige Schließzylinder, Schutzbeschläge und stabile Schlösser runden den Schutz ab.
Glas – die neue Angriffsstelle
In Regionen mit besonders hoher Einbruchrate, etwa in Berlin, registrieren die Service Friends eine neue Vorgehensweise: Täter greifen direkt das Glas an – durch Körpereinsatz oder gezielte Bohrungen. Hier helfen Sicherheitsfolien oder einbruchhemmende Verglasungen, die das Eindringen erschweren.
Förderfähig geschützt
Zwar sind die direkten Förderprogramme für Einbruchschutz aktuell ausgeschöpft, doch es gibt eine Alternative: Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert energetische Sanierungen an Fenstern und Türen – und damit automatisch auch den Einbau sicherheitstechnischer Komponenten. Denn was viele nicht wissen: Moderne Beschlaglösungen zum Einbruchschutz wie sie von den Service Friends verbaut werden, verbessern zusätzlich die Dichtigkeit der Fenster.
Glasfaser „wartet“ vor dem Haus auf den Anschluss. Noch ist nicht klar wer ihn mitbenutzen darf.
Foto: Wohnungswirtschaft technik. Gerd Warda
Die mittelständischen Telekommunikationsunternehmen des Fachverbands Rundfunk- und BreitbandKommunikation (FRK) gehen aktiv auf die Bundestagsabgeordneten ihres jeweiligen Wahlkreises zu, um die Politik für die negativen Auswirkungen der Pläne des Bundesministeriums für Digitales und Staatsmodernisierung (BMDS) zu sensibilisieren.
Im Mittelpunkt der Kritik stehen die Pläne zur Mitnutzung von Glasfasernetzen in Gebäuden (Netzebene 4, NE4). Sollten sie wie im BMDS-Eckpunktepapier dargestellt umgesetzt werden, befürchten die TK-Unternehmen erhebliche Eingriffe in den Markt und die Grundrechte der Gebäudeeigentümer.
„Anstatt den Glasfaserausbau in Gebäuden zu beschleunigen, führen die Vorschläge des BMDS zu erheblichen Investitionsrisiken und rechtlichen Problemen“, sagt der FRK-Vorsitzende Ralf Berger. Zusätzlich würden den mittelständischen TKU weitere bürokratische Auflagen aufgebürdet. „Unter Staatsmodernisierung verstehe ich etwas anderes“, wundert sich Berger über diese Verwaltungsauswüchse.
Weniger Regulierung, dafür mehr Vertrauen in den Wettbewerb
Seit Jahrzehnten beweisen die FRK-Mitglieder, wie man in Kooperation mit der Wohnungswirtschaft erfolgreich gebäudeinterne TK-Infrastrukturen aufbaut und betreibt. Selbstverständlich steht der FRK für einen offenen Zugang zu NE4-Glasfasernetzen, zumal dadurch ein wirtschaftlich unsinniger Überbau verhindert wird. „Die Konditionen für den Zugang sollten aber die Marktteilnehmer selbst regeln“, wirbt Berger für mehr Vertrauen in den Wettbewerb. „Ein branchenweites reguliertes Standardangebot für die Mitnutzung lehnen wir ab.“
Auch die Festlegung von Mitnutzungsentgelten durch die Bundesnetzagentur (BNetzA) stößt auf Widerspruch. „Wohin die Festlegung solcher Entgelte qua Gesetz führt, sehen wir ja beim kaum genutzten Glasfaserbereitstellungsentgelt“, sagt Berger. Das BMDS will die im Telekommunikationsgesetz (TKG) festgelegten Entgelte erhöhen. „Aber auch das wird nicht viel helfen, dafür ist der Markt einfach zu dynamisch“, kritisiert Berger.
Gesetzlich festgelegte Entgelte stellen aus Sicht des FRK ein enormes Risiko für die Kalkulation der Investitionen in gebäudeinterne Netze und einen massiven Eingriff in den Markt dar. Gleiches gilt für das geplante Recht auf Vollausbau, das zudem die Grundrechte der Gebäudeeigentümer berührt und nicht nur Investitionsrisiken, sondern auch rechtliche Unsicherheiten mit sich bringt. „Das Recht auf Vollausbau wird den Überbau auf der NE4 forcieren und einen Mitnahmeeffekt auslösen – ähnlich dem viel kritisierten ‚Handtuchwerfen’ auf der vorgelagerten NE3“, mahnt Berger.
Zukunft lokaler TK-Unternehmen sichern
Die Folge: Der Glasfaserausbau der FRK-Mitglieder gerät ins Stocken oder kommt gänzlich zum Erliegen. Zukünftige Investitionen in gebäudeinterne Glasfasernetze bleiben aus. Lokale Anbieter werden geschwächt, wohingegen großen Konzernen der Zugang zu Gebäuden ungebührlich leicht gemacht wird. Diese mittelstandsfeindlichen Folgen werden die FRK-Mitglieder gegenüber ihren Bundestagsabgeordneten deutlich machen.
Ebenso tragen die Pläne des BMDS zum Vorhalten vorbereiteter Zugangsvereinbarungen und die damit verbundenen kurzen Angebotsfristen sowie die geplante Veröffentlichungspflicht konkreter Zugangsbedingungen zur Schwächung der mittelständischen, lokalen TKU bei.
„Stattdessen sollte sich das BMDS lieber darum kümmern, Genehmigungsverfahren zu verschlanken, um den Glasfaserausbau auf der NE4 zu beschleunigen“, fordert Berger. „Wir werden unseren Vertretern im Bundestag die alarmierende Situation darlegen, damit mittelständische TKU auch in Zukunft mit bewährtem Know-how qualitativ hochwertige TK-Infrastrukturen in Gebäuden errichten und betreiben.“
Quelle: Fachverband Rundfunk- und BreitbandKommunikation
Die Einladung der ersten Heikom steht: … KOMMT MIT in die Zukunft. (Der Slogan von Qundis). Foto: Deumess
Volle Gänge, konkrete Projekte, wenig Buzzword-Bingo: Die HEIKOM 2025 in Erfurt zeigte, wie Digitalisierung im Bestand sich heute schon rechnet. Rund 60 Aussteller boten einen schnellen Überblick über praktikable Lösungen; gut 1.000 Besucherinnen und Besucher sorgten für dichte Gespräche an den Ständen. Die Messe positioniert sich als Branchentreff für digitales Energie- und Gebäudemanagement, genau an der Schnittstelle zwischen Immobilienwirtschaft, Sensorik- und Softwareanbietern sowie Energie- und Messdienstleistern.
In seiner Eröffnungsrede setzte DEUMESS-Vorstand Hartmut Michels den Rahmen: Die HEIKOM wächst – fachlich wie räumlich – und bleibt Marktplatz für Lösungen, nicht nur für Wärme und Wasser, sondern zunehmend auch für Stromthemen im Gebäude. Die Stimmung in der Branche sei solide, die Regulierung gebe Verlässlichkeit; zugleich beschleunigen Automatisierung und KI den Wandel. Das sei eine Chance gerade für Messdienste, die Zugang zu Eigentümern und zur Gebäudetechnik haben.
Inhaltlich spannte das Programm den Bogen von Mieterstrom über Datenfernauslesung bis zu Abrechnung und Service. Für die Wohnungswirtschaft wichtig: Mieterstrom-Modelle, die ohne bürokratische Hürden auskommen (PIONIERKRAFT), Ansätze, die E‑Mobilität in wirtschaftliche, abrechnungsfähige Gesamtkonzepte integrieren (Smart‑Red), sowie Partnerschaften, die digitale Schnittstellen in der Energiewirtschaft zusammenbringen (EINHUNDERT/Officium). „Mieterstrom“ meint dabei die lokale Versorgung von Mieterinnen und Mietern mit vor Ort erzeugtem Solarstrom – mit Potenzial für geringere Nebenkosten und höhere Akzeptanz, sofern Zähler, Abrechnung und Rechtssicherheit passen.
Sehr nachgefragt: die Panels zur „intelligenten Datenerfassung“. Dahinter steckt die Fernauslesung von Zählern – etwa für Wärme, Wasser und Strom – über Funkstandards wie Wireless M‑Bus oder das Weitverkehrsnetz LoRaWAN. Ziel ist Interoperabilität (Stichwort OMS 5), damit Geräte unterschiedlicher Hersteller zusammenarbeiten und Daten ohne Medienbruch in Abrechnung und Energiemanagement fließen. Anbieter wie WEBDYN, Sontex, Elvaco, QUNDIS, später auch Relay, pironex, solvimus und Engelmann zeigten, wie sich Datenhoheit, Batterielaufzeit, Funkreichweite und Schnittstellen im Bestand ausbalancieren lassen. Für Praktiker heißt das: weniger manuelle Ablesung, weniger Fehler, mehr Transparenz – und damit eine belastbare Datengrundlage für Investitionsentscheidungen.
Auf der Software‑Seite ging es um Effizienz statt Großumbau: KUGU präsentierte Energieoptimierung ohne teure bauliche Maßnahmen; Green Fusion den „digitalen Heizungskeller“, der Heizungsanlagen, PV und Speicher über eine Plattform steuert; baeren.io zeigte, wie sich Heizkosten auch auf Fremdgeräten abrechnen lassen – ein Thema der neuen Heizkostenverordnung und ihrer geforderten Interoperabilität. CEOS und arasys adressierten die strategische Ebene: weg von Insellösungen, hin zu offenen, skalierbaren Plattformen mit hohem Automatisierungsgrad – ein Punkt, der vielen Bestandshaltern hilft, Prozesse zu verschlanken und Compliance zu sichern.
Die erste HEIKOM, die neue Fachmesse für digitales Energie- und Gebäudemanagement bot den mehr als 1.000 Teilnehmern viel Raum zum Netzwerken. Foto: DEUMESS
Operativ greifbar waren zudem Sicherheit und Auftragsabwicklung: Ei Electronics demonstrierte, wie sich Montage und Wartung von Rauchwarnmeldern systematisch steuern lassen; AssetWork („Monteure per Mausklick“) digitalisiert die Beauftragung bis in Lager- und Montageströme. Dazu kam eine nüchterne Einordnung zu KI aus der Praxis (craft IT): Nicht „ob“, sondern „wie“ – und vor allem „wo“ KI heute schon repetitive Aufgaben übernimmt, ohne die Fachkenntnis der Teams zu ersetzen. Die OMS‑Gruppe erläuterte die neue OMS‑5‑Generation inklusive Lizenzfragen – für Entscheider wichtig, weil sie Standardsicherheit beim Geräteeinkauf schafft.
Dass HEIKOM und DEUMESS die Energiewende aus der Region denken, blieb mehr als ein Slogan: Der Verband vernetzt über 200 meist mittelständische Mitgliedsunternehmen, die mit ihrer Mess‑ und Datenkompetenz bereits mehr als 4,4 Millionen Wohnungen erreichen – ein Pfund, wenn es darum geht, Verbrauchstransparenz zu schaffen, Technik zu steuern und Investitionen wirksam zu machen. Die auf der Messe betonte Innovationspartnerschaft, u. a. mit Fraunhofer und einem begehbaren „Smart‑Haus“-Setup, zeigt, wohin die Reise geht: Lösungen erlebbar machen und in die Fläche bringen.
Fazit nach zwei Tagen zwischen Bühne und Ständen: Die HEIKOM 2025 liefert der Wohnungswirtschaft pragmatische Antworten – von der Datenbasis über die Abrechnung bis zum operativen Betrieb. Wer Dekarbonisierung ernst meint, findet hier Bausteine, die ohne „Big Bang“ funktionieren: interoperabel, skalierbar, abrechnungsfest. Wir bereiten die Inhalte jetzt auf – mit Nachberichten, Einzelartikeln zu den Vorträgen und einem Überblick über die zentralen Pain Points und Lösungswege – in unserer digitalen Sonderausgabe als Medienpartner der HEIKOM.
Wer heute noch glaubt, Digitalisierung sei in der Wohnungswirtschaft ein optionales Zukunftsthema, hat die Zeichen der Zeit nicht erkannt. Messen, Steuern, Regeln – diese klassische Dreifaltigkeit der Gebäudeausrüstung wird in Zeiten von Energiekrise, Klimazielen und sozialem Druck auf die Mietpreise zum strategischen Imperativ.
Die Wohnungswirtschaft steht an einem Wendepunkt: Nicht die nächste Sanierungswelle entscheidet über den Erfolg, sondern die Fähigkeit, mit digitalen Mitteln Ressourcen zu sparen und Prozesse zu optimieren. Das wurde auf der HEIKOM 2025 in Erfurt eindrucksvoll sichtbar.
Keine Buzzwords, sondern praxisnahe Lösungen dominierten die Messegänge. Sensorik, smarte Heizungssteuerung, präventive Instandhaltung – all das ist nicht Zukunftsmusik, sondern Gegenwart. Wer jetzt nicht handelt, verliert nicht nur Zeit, sondern auch Geld und Akzeptanz.
Digitalisierung, oder nennen wir es Gebäudetransformation – ist der Schlüssel zur bezahlbaren Miete
In einer Zeit, in der Betriebs- und Heizkosten immer mehr zur „zweiten Miete“ werden, braucht es intelligente Systeme, die helfen, den Verbrauch zu senken und Schäden frühzeitig zu erkennen. Gebäude, die in Echtzeit Daten liefern – zur Temperaturverteilung, zum Wasserverbrauch, zur Anlageneffizienz – ermöglichen nicht nur ein effizienteres Facility Management, sondern schützen aktiv den Bestand. Schadenprävention wird digital – und das ist gut so. Einen ersten Einblick finden Sie im Beitrag: HEIKOM 2025: Wie die Energiewende im Gebäudealltag organisiert wird
Rechenzentren als neue Stellgröße in der Energiedebatte
Gleichzeitig verschieben sich die Kraftlinien im System: Rechenzentren, früher kaum beachtete Infrastruktur, werden im Zeitalter der KI zu zentralen Energieverbrauchern – und potenziellen Wärmequellen. Wie Achim Dewald von Prior1 aufzeigt, ist die intelligente Rückgewinnung von Serverabwärme kein Nice-to-have, sondern eine Frage der strategischen Energieversorgung. Der Stromverbrauch von Rechenzentren könnte sich bis 2030 versechsfachen – ein realistisches Szenario, das die Immobilienbranche zwingt, über neue Versorgungsmodelle und Netzbelastungen nachzudenken. Lesen Sie auch: Energieversorgung im Rechenzentrum: robust statt riskant
Digitalisierung braucht Sicherheit – und Bewusstsein
Doch aller Fortschritt nützt wenig, wenn die Grundlagen nicht stimmen. Eine aktuelle Forsa-Umfrage im Auftrag des GDV zeigt: Die Mehrheit der mittelständischen Unternehmen unterschätzt massiv ihre Anfälligkeit gegenüber Cyberangriffen. Dabei beginnt IT-Sicherheit nicht bei der teuren Speziallösung, sondern bei konsequenten Updates, starken Passwörtern und der Schulung der eigenen Mitarbeitenden. Es ist paradox: Während unsere Gebäude intelligenter werden, bleiben viele Unternehmen in Sachen Cybersicherheit erschreckend naiv. Mehr im Beitrag: IT-Sicherheit vieler deutscher Unternehmen ist mangelhaft
Die Wohnungswirtschaft hat alle Chancen, mit Hilfe der Digitalisierung effizienter, nachhaltiger und mietergerechter zu wirtschaften. Doch dazu braucht es den ganzheitlichen Blick: Technik allein genügt nicht. Es geht um Integration – von Daten, von Systemen, von Verantwortlichkeiten. Wer jetzt investiert – in Systeme, in Wissen, in Sicherheit – wird nicht nur effizienter wirtschaften, sondern auch resilienter durch die kommenden Jahre gehen.
Oktober 2025, Wohnungswirtschaft digital., Ausgabe Nummer 44, mit neuen Inhalten.
Klicken Sie mal rein.
Bleiben Sie zuversichtlich und nachhaltig und bedenken Sie: Die GebäudeTransformation kommt schneller als wir denken können. KI ist der Treiber!
Der kostenlose Support für das Betriebssystem Windows 10 endete für gewerbliche Nutzer am 14. Oktober 2025. Nach diesem Datum stellt Microsoft keine Sicherheitsupdates mehr für diese Version bereit.
Das betrifft insbesondere große Unternehmen. Anders als bei Privatnutzern oder Bildungseinrichtungen gibt es keine kostenlose Verlängerung mehr. Sicherheitsupdates sind für Unternehmen sind nur noch im Rahmen eines kostenpflichtigen Extended Security Updates (ESU)-Programms erhältlich. Laut dem Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e. V. (GDV) ist Windows 10 derzeit noch auf etwa jedem zweiten Windows-PC in Deutschland installiert.
Millionen Geräte wären somit künftig potenziell ungeschützt gegenüber Cyberangriffen.
Die Cyberversicherer sehen diese Entwicklung mit großer Sorge: Ohne regelmäßige Sicherheitsupdates steigt das Risiko erfolgreicher Hackerangriffe erheblich. Besonders kleine und mittelständische Unternehmen sind davon betroffen – oft fehlt es an ausreichenden Ressourcen oder dem nötigen Risikobewusstsein, um rechtzeitig auf neue Bedrohungslagen zu reagieren.
Der GDV warnt deshalb eindringlich davor, den Umstieg oder die Modernisierung der IT-Systeme auf die lange Bank zu schieben.
Was bedeutet das für Ihre Cyberversicherung?
Bitte beachten Sie: Der Versicherungsschutz im Rahmen Ihrer Cyberversicherung kann entfallen, wenn veraltete oder nicht mehr unterstützte Betriebssysteme verwendet werden. Der Einsatz solcher Systeme gilt aus Sicht vieler Versicherer als grob fahrlässig – insbesondere dann, wenn es bereits rechtzeitig Hinweise auf die bevorstehenden Risiken gegeben hat.
Wir empfehlen daher dringend, Ihre IT-Infrastruktur zu überprüfen und rechtzeitig Maßnahmen zu ergreifen. Ob durch ein Upgrade auf eine neuere Windows-Version, den Wechsel des Betriebssystems oder – falls verfügbar – eine kostenpflichtige Support-Verlängerung: Wichtig ist, dass Ihre Systeme auf dem aktuellen Stand sind und den Anforderungen an ein sicheres digitales Arbeiten entsprechen.
Wenn Sie Fragen zu den Auswirkungen auf Ihren Versicherungsschutz oder zu technischen Handlungsmöglichkeiten haben, sprechen Sie uns gerne an.
Marcus Rautzenberg ist Geschäftsführer der VIT GmbH. Foto: privat
Digitale und KI-gestützte Kundenkommunikation ist heute ein zentraler Erfolgsfaktor in der Branche: Sie erhöht Erreichbarkeit, Servicequalität und Effizienz von Wohnungsunternehmen und leistet damit unmittelbar einen Beitrag zur Kundenzufriedenheit. Doch wie gelingt die Umsetzung in der Praxis? Welche Anforderungen ergeben sich im Tagesgeschäft? Und wie erleichtert KI die Arbeit in der Kundenbetreuung?
Einblicke in die Praxis der Kundenbetreuung mit Einsatz von KI gibt Marcus Rautzenberg, der Geschäfsführer der VIT GmbH, dem IT-Dienstleister für die GWG Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Kreis Viersen AG und die VAB Viersener Aktien-Baugesellschaft AG. Beide Wohnungsunternehmen managen insgesamt mehrere Tausend eigene sowie fremdverwaltete Wohneinheiten.
Die VIT GmbH hat schon früh auf digitale Lösungen in der Kundenkommunikation gesetzt und die zukunftsorientierte Weiterentwicklung aktiv mitgestaltet. Mit dem Einsatz von KI wurde die Arbeit nun nochmal auf ein neues Niveau gehoben.
Früh gestartet – mit Mut zur Gestaltung
Bereits 2018 fiel die Entscheidung bei der VIT, das Kundenbeziehungsmanagement der GWG und VAB digital weiterzuentwickeln. Ziel war es, mit einem CRM-Portal die Kontaktmöglichkeiten der Unternehmen für die Mieterschaft spürbar zu verbessern. Das war ein wichtiger und entscheidender Schritt angesichts der steigenden Anforderungen an den Kundenservice bezüglich Erreichbarkeit und Reaktionsschnelligkeit. Es war die Zeit, als sich viele Mieterportal-Lösungen in der Branche noch in der Entwicklung befanden.
Marcus Rautzenberg, Geschäftsführer der VIT GmbH, erinnert sich: „Wir waren eines der ersten Wohnungsunternehmen, das sich damals für den Einsatz eines Mieterportals entschieden hat. Obwohl wir wussten, dass der Weg gerade zu Beginn herausfordernd werden könnte, wollten wir früh dabei sein und dieses neue Niveau des Arbeitens und Kundenservices mitgestalten, denn nicht alle für uns wichtige Funktionalitäten waren damals schon als Standard vorhanden.“
Die VIT GmbH arbeitete in diesem Projekt eng mit ihrem Softwarepartner Aareon zusammen. Es wurden praxisnah weitere Funktionen entwickelt, die auf die Grundidee eines Mieterportals einzahlen sollten: Self-Services für Endkunden/Endkundinnen 24/7, ohne dass Mitarbeitende des Wohnungsunternehmens aktiv werden müssen. Dazu gehören Funktionen wie die Bereitstellung von Standarddokumenten zum Beispiel von Mietbescheinigungen im Mieterportal, die Information über neue Dokumente oder Status Updates zu gestellten Kundenanliegen. So konnten zentrale Anforderungen frühzeitig – schon damals im Sinne eines Co-Creation-Ansatzes – umgesetzt und in die Weiterentwicklung der Mieterportal-Lösung eingebracht werden.
Das CRM-Portal heute – digital und KI-gestützt
Mit der Einführung der neuen CRM-Portal-Generation Anfang Januar 2025 bei der VIT GmbH gab es weitere Verbesserungen. Dokumente, Verträge und Meldungen lassen sich heute durchgängig digital abbilden und sind sowohl für Mitarbeitende als auch für Mieter/Mieterinnen direkt im Portal verfügbar. Die in das ERP-System integrierte Mieterportal-Lösung ermöglicht Vorgänge ohne Medienbrüche oder doppelte Bearbeitungsschritte.
Zufrieden zeigt sich Marcus Rautzenberg insbesondere bei einem Thema: „Früher bekamen Mieter/Mieterinnen teilweise nicht automatisch eine System-Benachrichtigung, wenn ein neues Dokument bereitstand. Diese Rückmeldungen wurden aufgegriffen und heute funktioniert das automatisiert und zuverlässig. Und genau diese komfortablen Verbesserungen sind es, die für Mieter/Mieterinnen entscheidend sind und zu einer höheren Zufriedenheit beitragen.“
Der nächste Schritt war der Einstieg in KI-gestützte Mieterservices – konkret in die Pilotierung des Sprachdiensts AAVA Voice integriert mit dem CRM-Portal von Aareon. Zuvor hatte die VIT GmbH bereits erste Erfahrungen mit einer anderen Voicebot-Lösung gesammelt, die sich jedoch als unzureichend erwies. „Das war im Grunde nur eine einfache Telefonschleife, keine echte künstliche Intelligenz“, erinnert sich Rautzenberg. Die damalige Enttäuschung war entsprechend groß und führte in der Konsequenz zu einer zurückhaltenden Erwartungshaltung gegenüber dem neuen Voice-Agenten im CRM-Portal.
Diese Skepsis wich jedoch schnell, denn der Voice-Agent überzeugte bereits in den ersten Phasen der Pilotierung. Die KI konnte Eingaben korrekt interpretieren – auch bei variierender Aussprache oder unvollständigen Angaben. „Da haben wir gemerkt: Das funktioniert wirklich“, so Rautzenberg. „Selbst wenn jemand Punkte oder Nullen weglässt oder eine Nummer ungewöhnlich ausspricht, erkennt die KI, was gemeint ist.“
Der Mensch im Mittelpunkt – auch mit KI
Besonders eindrucksvoll blieb dem Geschäftsführer der VIT GmbH ein Dialog zwischen der KI mit einer älteren Mieterin in Erinnerung, die erwähnte, sie wohne seit über 60 Jahren in ihrer Wohnung. Die Reaktion von AAVA Voice: „Das ist aber beeindruckend.“
Eine solch menschliche Reaktion überraschte durch ihre Natürlichkeit viele. „Manche Mieter/Mieterinnen haben sich am Ende sogar für das Gespräch bedankt – vermutlich, weil sie vergessen hatten, dass sie mit einer KI gesprochen haben“, berichtet Rautzenberg. Auch innerhalb des Unternehmens stärkten solche konkreten Erfahrungen das Vertrauen in die neue Generation der KI-gestützten Systeme.
Für den erfolgreichen Einsatz von KI war aus Sicht der VIT entscheidend, dass die Führungskräfte und Mitarbeitende beider Wohnungsunternehmen frühzeitig einbezogen wurden. Workshops, interne Testläufe und regelmäßiger Austausch sorgten dafür, dass alle Beteiligten die Ziele und Funktionsweise der Lösung nachvollziehen konnten. Auch kritische Stimmen im Unternehmen wurden gehört. Sie konnten in der Regel durch praktische und nachvollziehbare Beispiele, in denen der Nutzen spürbar wurde, überzeugt werden.
Mehr Entlastung – nicht weniger Personal
Ein häufiges Missverständnis begegnete dem Projektteam in der Pilotphase immer wieder: die Annahme, dass der Einsatz von KI mit einem Abbau von Stellen einhergehe. Rautzenberg stellte damals klar: „Unser Ziel ist es nicht, Personal zu reduzieren, sondern Mitarbeitende von Routineanfragen zu entlasten, damit sie sich auf komplexe Fälle konzentrieren können.“
Selbst bei einem hohem Automatisierungsgrad, wenn der Voice-Agent beispielsweise rund 80 Prozent der Standardanfragen übernehmen kann, bleibe der personelle und persönliche Bedarf in der Kundenbetreuung bestehen. Wie notwendig die digitale Unterstützung bei den Wohnungsunternehmen war, zeigt ein Blick zurück: 2018 lag die Quote verpasster Anrufe bei rund 75 Prozent. Dank dem CRM-Portal und Voice-Agenten konnte dies deutlich reduziert werden.
Was empfiehlt die VIT anderen Wohnungsunternehmen? „Frühzeitig testen und mit echtem Feedback arbeiten“, so Rautzenberg. Oft seien es gerade die spontanen Rückmeldungen aus dem Alltag, die den tatsächlichen Bedarf sichtbar machen und nicht abstrakte Szenarien, die im Vorfeld durchgespielt werden.
Die Praxis zeigt, was funktioniert und was nicht. Gleichzeitig seien eine gewisse Offenheit und Verständnis nötig – auch gegenüber Unsicherheiten. Aber ohne Mut zum Testen blieben viele Potenziale ungenutzt. „Wenn wir bei jeder neuen Idee erst alle Eventualitäten absichern wollten, hätten wir viele Projekte nie begonnen“, bringt es der VIT-Geschäftsführer auf den Punkt.
Ausblick bei der VIT: KI entlang des gesamten Mieterlebenszyklus
Für die VIT GmbH ist die digitale Transformation ein fortlaufender Prozess. Die Vision: eine durchgängig KI-gestützte Kommunikation über alle Phasen des Mieterlebenszyklus hinweg – vom Erstkontakt bis zur Kündigung. „Am besten wäre eine zentrale Rufnummer, über die sämtliche Anliegen begleitet werden können. Der Mieter/die Mieterin ruft an und egal, ob es um eine Bewerbung, eine Anfrage oder den Auszug geht, die KI ist quasi der erste Ansprechpartner und kann in 80 Prozent der Fälle auch weiterhelfen“, so die Vorstellung von Rautzenberg.
Die kontinuierliche technologische Weiterentwicklung der Software – auch unter Nutzung des Co-Creation-Ansatzes mit Kunden/Kundinnen – ist bei Aareon ein fortlaufender Prozess. Das Unternehmen verfolgt die Strategie, perspektivisch alle Fragen und Anwendungsfälle von den Endkunden/Endkundinnen der Wohnungsunternehmen auf ihren bevorzugten Kommunikationskanäle KI-gestützt digital zu erfassen. Im Ergebnis wird die KI beim überwiegenden Teil der Mieteranfragen direkt helfen und so sukzessive über den gesamten Mieterlebenszyklus hinweg den Wohnungsunternehmen bei der Beantwortung die Arbeit abnehmen.
Achim Dewald ist Projektleitung bei Prior1 (Foto/Bildrechte: Prior1)
von Achim Dewald, Projektleitung bei Prior1
KI-Workloads treiben die Leistungsdichten in ungeahnte Höhen, während Netze vielerorts ächzen. Wer Rechenzentren heute plant oder betreibt, muss Energieversorgung als strategischen Risikofaktor denken: redundant, messbar, rückgewinnungsfähig. Zahlen, Normen und Praxisbeispiele zeigen, was wirklich funktioniert und wo es brenzlig wird.
Warum Redundanz, Dimensionierung und Erdung über die Betriebssicherheit entscheiden und welche Best Practices jetzt tragen
Generative KI und GPU-Cluster verschieben die Stellgrößen. Laut IEA-EDNA[1] lag der weltweite Stromverbrauch von Rechenzentren 2023 bereits bei rund 323 TWh. Rund ein Drittel davon entfällt schon heute auf KI- und HPC-Workloads, mit weiter steil wachsender Kurve. Die Internationale Energieagentur hält bis 2030 sogar bis zu 2.500 TWh für möglich – mehr als das Sechsfache innerhalb einer Dekade. (1)
Auch im Mikrokosmos einzelner Rechenzentren verändern sich die Parameter dramatisch: Während klassische Hyperscaler-Zonen heute bei etwa 36 kW pro Rack liegen, verlangen neue GPU-Cluster inzwischen 80 bis 100 kW, Tendenz steigend. (1)
Parallel zieht die Regulierung die Schrauben an: In Deutschland gilt seit 2024 die Pflicht, mindestens 50 % Grünstrom einzusetzen, ab 2027 sind es 100 %. Neu errichtete Rechenzentren müssen ab Juli 2026 einen PUE von höchstens 1,2 erreichen; für Bestandsanlagen gilt ≤ 1,5 ab 2027 und ≤ 1,3 ab 2030. (2)
Gleichzeitig bleibt die Blackout-Debatte real. Analysen zu Versorgungssicherheit zeigen: Netzengpässe in europäischen Hotspots verschärfen das Standortrisiko erheblich. Auch in Deutschland ist unsicher, ob alle Rechenzentren die nötigen Standards für Notstrom und Redundanz tatsächlich einhalten. Das ist ein Unsicherheitsfaktor, der politisch wie betrieblich Druck erzeugt. (3)
Die Konsequenz ist eindeutig: Energieversorgung ist längst kein „Facility-Detail“ mehr. Sie ist der zentrale Hebel für Verfügbarkeit, Compliance und Reputation.
Was die Praxis zeigt: Typische Mängel
Prior1 hat die Mängel, die den Experten des Unternehmens in zahlreichen Praxisprojekten aufgefallen sind, systematisch erfasst und analysiert. Die Mängelliste zeigt klare Muster in den Bereichen Stromversorgung, Elektroinstallationen, Erdungsanlagen.
Redundanzlücken: Redundanzen existieren nur „auf dem Papier“; z. B. n+1 redundante USV-Anlagen greifen auf den gleichen Batterieblock zu.
Ersatzstromversorgung: Zu klein ausgelegte Netzersatzanlagen (Laststöße bei Übernahme), nicht ausreichende Güte der Ausführungsklasse oder keine dokumentierten Lasttests unter reellen Lastbedingungen.
Dimensionierungsfehler: Zu knapp bemessene Leitungsquerschnitte (bzw. Nichtbeachtung von Verlegearten) und Sammelschienen, keine belastbare Kurzschlussstrom-/Selektivitätsberechnung, somit nicht erfüllte Abschaltbedingungen, fehlende Leistungsreserven.
Erdung/Potentialausgleich: Keine homogenen Konzepte mit durchgängiger Vermaschung, Prinzip der ‚kurzen Leitungswege‘ nicht beachtet, unklare Anschlüsse von Anlagenteilen und Schirmungen, fehlende Dokumentationen und Messungen, keine oder nicht ausreichende Differenzstromüberwachungen (Granularität, Allstromsensitivität).
Installationspraktik & Betriebsunterhaltung: Bauliche Trennung von redundanten Installationswegen, Systemtrennung von Stark-/Schwachstrom und IT-technischen Installationstrassen, Wartungsprobleme durch fehlende Abstände zwischen Anlagen und unzureichende Kennzeichnung, Betriebsrisiken aufgrund nicht durchgeführter Lastübernahme- und Umschaltprozeduren im Redundanzfall, mangelnde Visualisierung von Lastflüssen.
Diese „kleinen“ Mängel können sich im Störfall zu großen Effekten addieren.
Zwischen 2022 und 2024 gingen rund 70 % der Rechenzentrumsstörungen auf Strom- und Kühlungsfehler zurück, vom USV-Versagen bis zur missglückten Rückschaltung. (4)
Fallbeispiele aus D-A-CH und Europa zeigen, wie unterschiedlich Störungen wirken können. In Wien führte 2022 ein städtischer Einspeisungsfehler kombiniert mit einem internen Umschaltproblem dazu, dass mehrere Racks minutenlang ohne Versorgung blieben, mit Folgeschäden bis auf Anwendungsebene. In Bamberg brannte 2025 ein Umspannwerk. Die angeschlossenen Rechenzentren verfügten zwar über Notstrom, doch teils fehlte die saubere Redundanz, sodass einzelne Services über Stunden offline waren. Und auch Hyperscaler sind nicht immun: Immer wieder kommt es zu Beeinträchtigungen durch fehlerhafte USV-Schaltungen oder Batterieprobleme – ein Risiko, das selbst in hochautomatisierten Umgebungen nicht vollständig ausgeschlossen werden kann. (4)
Lesson learned: Technische Redundanz allein genügt nicht. Getestete Redundanz, selektive Schutzkonzepte und saubere Erdung sind die eigentlichen Game-Changer.
Best Practices: So wird Energieversorgung wirklich resilient
Viele Ausfälle passieren nicht, weil Technik fehlt, sondern weil sie nicht richtig verschaltet, dimensioniert oder getestet ist. Die folgenden Punkte zeigen Schritt für Schritt, wie Sie aus dem Ziel „hoch verfügbar“ konkrete Maßnahmen machen: passender Aufbau der Strompfade, selektiver Schutz, robuste Erdung, saubere Trennung von Energie und Daten sowie regelmäßige, realitätsnahe Tests.
1) Architektur: Redundanzziele konsequent ableiten Verfügbarkeit ist ein Zielniveau und Architektur die Übersetzung dieses Ziels in Technik. Als Referenzrahmen dienen die EN 50600 und die Tier-Klassifikation des Uptime Institute. Die EN 50600 mit den Verfügbarkeitsklassen VK 3/VK 4 steigert den Trennungsgrad der Strompfade schrittweise; erst VK 4 ermöglicht echte unterbrechungsfreie Wartung. Im Tier-Modell fordert Tier III eine N+1-Auslegung mit „concurrent maintainability“, während Tier IV auf 2N und vollständige Pfadtrennung setzt.
2) Dimensionierung & Schutz Resilienz entsteht nicht durch doppelte Hardware allein, sondern durch sauber abgestimmte Schutztechnik und belastbare Dimensionierung. Selektive Koordination sorgt dafür, dass bei einem Fehler nur die nächstliegende Schutzeinrichtung anspricht. Dazu gehören korrekt ausgelegte Kurzschlussfestigkeiten sowie Leiterquerschnitte, die auch dauerhafte KI-Lasten sicher tragen.
3) Erdung & Potentialausgleich Ein vermaschtes Erdungssystem (Mesh-Bonding) mit durchgängiger Schirmführung stabilisiert das elektromagnetische Umfeld und begrenzt Potentialunterschiede und elektromagnetische Störungen. Die technische Belastbarkeit entsteht aus sauberer Dokumentation sämtlicher Erdungs- und Schirmpunkte sowie regelmäßigen Prüfungen nach VDE.
4) Verkabelung & Trennung Ordnung in der Infrastruktur ist ein Verfügbarkeitsfaktor. Energie- und Datenwege werden physisch getrennt geführt, ergänzt um Brandabschnitte und eindeutige Beschriftungen, die Diagnose- und Eingriffszeiten verkürzen.
5) Monitoring & Testkultur Gefordert sind Echtzeitmessungen bis in die Unterverteilungen sowie vorausschauende Analytik für USV-Batterien. Ergänzend bilden Kennzahlen die Effizienz- und Wiederverwendungsleistung ab: PUE als Pflichtgröße und der Energy Reuse Factor (ERF) als Maß für nutzbare Abwärme.
Regulatorik & Abwärme: Compliance als Effizienz-Treiber
Die zuvor beschriebenen technischen Maßnahmen gewinnen an Schlagkraft, wenn sie durch klare Vorgaben und Messpflichten gesteuert werden. In diesem Sinne wirkt die Regulatorik als Katalysator: Das Energieeffizienzgesetz (EnEfG) zwingt zur Transparenz und beschleunigt Investitionen in wirksame Architektur, mit PUE-Grenzwerten, Grünstromquoten und Berichtspflichten. (2) Besonders praxisrelevant ist die Abwärmenutzung: Ab Juli 2026 sind in Deutschland mindestens 10 % für neue Rechenzentren verbindlich, inklusive Nachweisen und Schnittstellen zu Wärmenetzen; die Anforderungen steigen schrittweise an. (6)
Best Practices zeigen die Machbarkeit:
NTT DATA koppelt in Berlin ein bestehendes Rechenzentrum direkt an ein neues Stadtquartier an. Kernstücke sind ein Wärmespeicher mit 300 m³ Volumen und ein Power-to-Heat-Kessel mit 3,6 MW Leistung. Damit lässt sich die Abwärme des Rechenzentrums so aufbereiten, dass sie für bis zu 10.000 Menschen zur Wärmeversorgung nutzbar wird – ein Maßstab, der die Bedeutung von Rechenzentren weit über ihre digitale Funktion hinaus verdeutlicht. (7)
Ein anderes Beispiel liefert der Green IT Cube des GSI Helmholtzzentrums in Darmstadt: Die wassergekühlte Hochleistungsinfrastruktur erreicht einen PUE-Wert von rund 1,07 und nutzt die anfallende Wärme direkt auf dem Campus. Damit wird nicht nur ein Vorzeigeprojekt für Effizienz geschaffen, sondern zugleich demonstriert, wie wissenschaftliche Rechenleistung und nachhaltige Energieintegration Hand in Hand gehen können. (6)
Wenn Netzanschlüsse zur Engstelle werden, rücken Microgrids in den Fokus: lokal gekoppelte Energiesysteme mit eigener Erzeugung aus Photovoltaik, Wind oder Biomasse, ergänzt um Batteriespeicher und intelligentes Lastmanagement. Solche Verbünde puffern Lastspitzen, halten kritische Verbraucher auch bei Netzschwankungen versorgt und entlasten zugleich das öffentliche Netz, resilient und netzfreundlich. (8)
Für Dekarbonisierung und kalkulierbare Energiekosten setzen Betreiber zunehmend auf Power Purchase Agreements (PPAs), langfristige Stromlieferverträge, die echten Grünstrombezug und stabile Preise über zehn Jahre und mehr sichern, sowohl On-Site als auch Off-Site. Ein aktuelles Beispiel liefert OVHcloud: Mit einem Solar-PPA in Deutschland werden die CO₂-Emissionen des Betriebs spürbar gesenkt. (9)
Flankierend erhöhen KI-gestützte Energiemanagementsysteme die Betriebssicherheit: Sie kombinieren Demand Response, Peak Shaving und präzisere Erzeugungs- und Lastprognosen und verbinden so Resilienz mit regulatorischen Zielen. (8)
Konkrete To-dos zur Verbesserung in Hinblick auf bekannte Mängel (Checkliste)
Redundanz real testen: Wer die Energieversorgung im Rechenzentrum zukunftssicher gestalten will, muss an mehreren Stellschrauben gleichzeitig drehen. Dazu gehört vor allem, Redundanz nicht nur zu planen, sondern regelmäßig zu erproben, etwa durch vierteljährliche Last- und Black-Start-Szenarien, dokumentierte Runbooks und vollständige Rückschaltproben. (4)(5)
Schutz und Selektivität prüfen: Ebenso entscheidend ist der Schutz der Netzinfrastruktur: Selektive Koordination, Kurzschlussfestigkeit und thermische Reserven von mindestens 25 Prozent sind Pflicht, gerade mit Blick auf die hohen Stromspitzen moderner KI-Lasten. (5)
Erdung vermaschen: Ein oft unterschätzter Faktor ist die Erdung. Durchgängige Schirme, klar definierte Übergabepunkte und belastbare Messprotokolle nach VDE bilden das Fundament für eine sichere Infrastruktur. (2)
Trassen sauber trennen: Auch die Trassenführung verdient Aufmerksamkeit: Konsequent getrennte Energie- und Datenwege, klare Brandabschnitte sowie eindeutige Beschriftungen und gute Wartungszugänglichkeit verhindern im Ernstfall unnötige Risiken. (5)
Monitoring schärfen: Darüber hinaus gilt es, das Monitoring deutlich zu vertiefen, mit Messungen bis in die Unterverteilungen, Batterie-Analytics und KPI-Dashboards, die nicht nur PUE, sondern auch Kennzahlen wie den Energy Reuse Factor (ERF) abbilden. (2)
Abwärme-Roadmap hinterlegen: Ein strategischer Blick nach vorn sollte nicht fehlen. Eine Abwärme-Roadmap mit definierten Wärmesenken, Temperatur-Niveaus, Speicherkapazitäten und vertraglich gesicherten Abnehmern (z. B. Stadtwerke oder Quartiere) wird zunehmend zum Standortfaktor. (6)(7)
Regulatorik aktiv managen: Schließlich müssen Betreiber die Regulatorik aktiv managen: vom PUE-Pfad über die verpflichtende Grünstromversorgung ab 2027 bis hin zu jährlichen Nachhaltigkeitsberichten. Wer hier frühzeitig Power Purchase Agreements (PPAs) prüft, sichert sich Handlungsspielräume. (2)(9)
Ausblick: Energiearchitektur entscheidet
Mit KI steigt die kritische Abhängigkeit von verlässlicher Energie. Wer heute baut oder ertüchtigt, sollte die Energieversorgung als Produktmerkmal denken: zertifizierbar, testbar, rückgewinnungsfähig, und im Zweifel netzunabhängiger als gestern. Das minimiert Downtime-Risiken, setzt EnEfG-Pflichten smart um und schafft Freiräume für die nächste Dichte-Stufe.
[1] IEA-EDNA: International Energy Agency. Energy Efficient End-use Equipment Technology Collaboration Programme, Electronic Devices and Networks Annex.
Erfolgreiche Digitalisierung in Immobilienverwaltungen beruht nicht allein auf Technik, sondern auf dem Zusammenspiel von Prozessen, Menschen und Systemen. Quelle: Erste Hausverwaltung GmbH
Die Digitalisierung in der Immobilienverwaltungsbranche hat in den vergangenen Jahren einen großen Schritt nach vorne gemacht – auch wenn die Umsetzung in den einzelnen Unternehmen sehr unterschiedlich ausfällt. Während manche Immobilienverwaltungen noch mit Insellösungen arbeiten oder Dokumente lokal speichern, nutzen andere längst ganzheitliche digitale Plattformen, die Prozesse, Kommunikation und Datenmanagement intelligent miteinander verknüpfen.
Damit ist die digitale Immobilienverwaltung nicht nur effizienter und transparenter für Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Mieterinnen und Mieter, sondern sorgt auch für eine spürbare Entlastung der Verwalterinnen und Verwalter.
Zentrale Plattformen statt Insellösungen
Trotz der vielen Fortschritte zeigt sich in der Praxis: In vielen Immobilienverwaltungen wird noch immer mit Insellösungen gearbeitet. Für jede Aufgabe, ob Buchhaltung, Dokumentenmanagement oder Kundenkommunikation, kommt eine eigene Software zum Einsatz.
Oft fehlt es an einer durchdachten Prozessintegration und einer digitalen Gesamtstrategie. Moderne Immobilienverwaltungen setzen daher auf integrierte Plattformen, die verschiedene Funktionen bündeln und automatisiert miteinander verknüpfen. Von der Vertragsverwaltung, Nebenkostenabrechnung oder Schadensmeldung laufen alle relevanten Daten zentral zusammen, wodurch durchgängige und ganzheitliche Prozesse echte Entlastung bringen und Abläufe beschleunigen.
Das Beispiel der Ersten Hausverwaltung GmbH, ein Immobilienverwaltungsunternehmen mit bundesweitem Bestand, zeigt, wie sich durch konsequente Digitalisierung Arbeitsabläufe vereinfachen und effizienter gestalten lassen. Durch die zentrale Cloudplattform werden alle Prozesse von der Posteingangsbearbeitung bis zur Abrechnung digital abgebildet und miteinander verknüpft.
So entsteht ein durchgängiger, transparenter Workflow, der nicht nur Zeit spart, sondern auch die Servicequalität steigert. „Wir haben ein eigenes Team aus Produktmanagern und Softwareentwicklern aufgebaut, das kontinuierlich an neuen Lösungen arbeitet und bestehende Systeme weiterentwickelt. Unser Ziel ist es, Prozesse ganzheitlich zu vereinfachen, zu digitalisieren und effizienter zu gestalten. Das beginnt bei der Kundenplattform, die unsere Eigentümerinnen und Eigentümer täglich nutzen, und geht in alle Prozesse in der Verwaltung über. Wir möchten Abläufe bewusst anders, effizienter und zukunftsorientiert gestalten,“ betont Marcel Tamm, CFO der Ersten Hausverwaltung.
Kommunikation auf einem neuen Level
Mit der Einführung integrierter Systeme verändert sich auch die Art und Weise, wie Immobilienverwaltungen mit Eigentümerinnen und Eigentümern, Mieterinnen und Mietern sowie Dienstleistern kommunizieren. Telefonate, E-Mails und manuelle Nachverfolgung kosten Zeit und nehmen Ressourcen in Anspruch.
Durch täglich neue Anfragen, zeitaufwendige Vor-Ort-Termine, wachsende Aufgabenkomplexität und den zunehmenden Personalmangel bleibt immer weniger Zeit zur Verfügung. Häufig führt das zu eingeschränkter Erreichbarkeit in Immobilienverwaltungen und zur Frustration bei Kundinnen und Kunden.
Digitale Kommunikationslösungen schaffen hier spürbare Entlastung.
Über Kundenportale erhalten Kundinnen und Kunden jederzeit einen schnellen und ortsunabhängigen Zugriff auf Dokumente, Abrechnungen und Mitteilungen. Dabei werden eingehende Dokumente automatisch erfasst, verschlagwortet und digital zugeordnet, während E-Mail-Benachrichtigungen über Updates, Termine oder Ankündigungen informieren.
KI-gestützte Telefonassistenten und Chatbots verbessern zudem die Erreichbarkeit und beantworten häufige Anfragen automatisiert. Auch die Zusammenarbeit und Kommunikation mit externen Dienstleistern wie Handwerksbetrieben wird durch digitale Schnittstellen vereinfacht.
Aufträge, Rechnungen oder Statusmeldungen können in Echtzeit ausgetauscht werden, was Rückfragen reduziert und Entscheidungswege beschleunigt. So entsteht eine transparente, reibungslose und effiziente Kommunikationsstruktur, die allen Beteiligten Vorteile bringt.
Automatisierung entlastet den Alltag
Neben der Kommunikation spielt die Automatisierung von wiederkehrenden Aufgaben eine zentrale Rolle. Routinetätigkeiten wie die Verwaltung von Mietverträgen, die Erstellung von Rechnungen, die Bearbeitung von Wartungsanfragen oder die Suche nach Dokumenten können automatisiert abgewickelt werden.
Das verkürzt Bearbeitungszeiten, minimiert Fehlerquellen und schafft Freiräume für Aufgaben, die menschliche Expertise erfordern, wie beispielsweise für den Austausch mit Kundinnen und Kunden.
Virtuelle Eigentümerversammlungen schaffen Effizienz und Flexibilität
Auch virtuelle Eigentümerversammlungen zeigen, wie stark digitale Lösungen den Verwaltungsalltag erleichtern können. Sie reduzieren den Planungs- und Koordinationsaufwand erheblich und ermöglichen allen Beteiligten eine ortsunabhängige Teilnahme. Abstimmungen laufen digital, Protokolle werden automatisch erstellt und Entscheidungen transparent dokumentiert. Gerade mit Blick auf steigende Versammlungszahlen durch ambitionierte Klimaziele und Sanierungsstaus bringen virtuelle Eigentümerversammlungen einen entscheidenden Vorteil. Sie entlasten nicht nur die Verwaltungen, sondern erhöhen auch Transparenz, Flexibilität und Beteiligung innerhalb der Eigentümergemeinschaften.
Die Digitalisierung bietet in Immobilienverwaltungen also enorme Chancen. Sie stellt einen fortlaufenden Prozess dar, der im Inneren eines Unternehmens beginnt, und für deren Erfolg nicht nur moderne Technik entscheidend ist. Vielmehr geht es darum, wie gut Prozesse, Menschen und Systeme zusammenspielen. Digitale Werkzeuge können Abläufe vereinfachen und beschleunigen, aber erst durch klare Strukturen und eine gelebte Offenheit im Unternehmen entsteht wirklicher Fortschritt.
„Wer heute in digitale Prozesse investiert, schafft nicht nur Effizienz, sondern auch Stabilität und Freiräume – für besseren Service, zufriedene Kundinnen und Kunden und ein motiviertes Team. Digitalisierung bedeutet dabei längst nicht mehr, analoge Abläufe einfach in Software zu übertragen. Es geht darum, Prozesse grundlegend neu zu denken und Mitarbeitende so zu schulen, dass sie digitale Werkzeuge zielgerichtet einsetzen können,“ fasst Marcel Tamm zusammen.
Trotz zunehmender Cyberbedrohungen vernachlässigen viele mittelständische Unternehmen grundlegende Schutzmaßnahmen. Das zeigt eine aktuelle Forsa-Umfrage im Auftrag des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV): Zwar halten sich 77 Prozent der Befragten für ausreichend gegen Cyberangriffe gewappnet, tatsächlich erfüllen aber mehr als zwei Drittel noch nicht einmal alle Basiskriterien für IT-Sicherheit wie starke Passwörter oder regelmäßige Updates.
„Die Mehrheit der Unternehmen (52 Prozent) schätzt ihre IT-Sicherheitslage besser ein, als sie tatsächlich ist“, sagt Jörg Asmussen, Hauptgeschäftsführer des GDV.
Organisatorische und technische Schwächen bleiben bestehen
Wie die Umfrage zeigt, vernachlässigen viele Unternehmen technische und organisatorische Schutzmaßnahmen. Manche Unternehmen sind bei der Datensicherung zu nachlässig, andere führen notwendige Software-Updates nicht zeitnah durch. Dadurch entstehen vermeidbare Sicherheitslücken. Besonders auffällig: 64 Prozent verzichten auf Schulungen zur Sensibilisierung ihrer Belegschaft – obwohl 68 Prozent der erfolgreichen Cyberangriffe mit einer Phishing-Mail oder einer E-Mail mit Schadsoftware starteten.
Auch auf einen erfolgreichen Angriff sind viele nicht vorbereitet. „Jedes zweite Unternehmen (48 Prozent) hat für den Ernstfall keinerlei Notfallplan entwickelt“, sagt Jörg Asmussen. Dementsprechend können die Angreifer erhebliche Schäden verursachen.
Unternehmen fürchten Cyber-Katastrophe und setzen auf den Staat als Retter
Gleichzeitig zeigt die Umfrage eine weit verbreitete Sorge vor einem großflächigen Cyberangriff: 89 Prozent der befragten Unternehmen halten es für wahrscheinlich, dass eine gezielte Attacke auf Schlüsselunternehmen der deutschen Wirtschaft zu massiven volkswirtschaftlichen Schäden führen könnte, etwa durch den Ausfall kritischer Infrastruktur oder zentraler Lieferketten. Nur eine Minderheit glaubt, dass Wirtschaft (31 Prozent) oder Behörden (29 Prozent) auf einen solchen Angriff vorbereitet seien.
Trotzdem sind die Erwartungen an staatliche Stellen hoch: Über die Strafverfolgung und Aufklärung hinaus sehen 73 Prozent der Befragten es als Aufgabe des Staates, in einer Cyber-Katastrophe technische Hilfe zu leisten. 57 Prozent sehen den Staat sogar in der Pflicht, betroffenen Unternehmen finanziell zu helfen. „Die hohe Erwartungshaltung an den Staat steht in scharfem Kontrast zur mangelhaften Cybersicherheit vieler Unternehmen“, sagt Asmussen.
Die Risikoeinschätzung vieler Unternehmen basiert auf Irrglauben
Die Wahrnehmung der Bedrohungslage ist im Mittelstand auf den ersten Blick angemessen: 78 Prozent der Befragten halten das Risiko eines Cyberangriffs auf KMU für eher oder sehr hoch. Für ihr eigenes Unternehmen bewerten die gleichen Befragten dieselbe Gefahr ganz anders: Jetzt sehen nicht mehr 78 Prozent ein eher oder sehr hohes Risiko, sondern nur noch 38 Prozent.
Diese trügerische Sicherheit resultiert häufig aus der Überzeugung, dass das eigene Unternehmen zu klein oder nicht interessant genug wäre, um in den Fokus von Hackern zu geraten. Ganze 78 Prozent der Unternehmen, die ihr Risiko als gering einschätzen, halten ihr Unternehmen für umfassend geschützt.
Hintergrund zur Umfrage
Im Rahmen seiner Initiative CyberSicher beauftragt der GDV die Forsa Gesellschaft für Sozialforschung und statistische Analysen mbH seit 2018 jährlich mit einer repräsentativen Befragung von 300 Entscheidern und IT-Verantwortlichen von kleinen und mittleren Unternehmen zu ihrer Wahrnehmung von Cyberrisken und den IT-Sicherheitsmaßnahmen der Unternehmen.
Quelle: Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV)
