50 Jahre Schadenforschung zeigen: Moderne Installationssysteme bieten viele Vorteile, doch zunehmende technische Komplexität, verdeckte Rohrleitungen und ungeeignete Sanierungsverfahren können erhebliche Folgekosten verursachen. Dr.-Ing. Thorsten Pfullmann vom Institut für Schadenverhütung und Schadenforschung (IfS) erläuterte, welche Erkenntnisse aus Jahrzehnten der Ursachenforschung für die Wohnungswirtschaft besonders wichtig sind.
Leitungswasserschäden gehören zu den technischen Risiken, die Wohnungsunternehmen über den gesamten Lebenszyklus ihrer Gebäude begleiten. Was zunächst wie ein begrenzter Rohrbruch erscheint, kann umfangreiche Eingriffe in Böden, Wände und technische Anlagen erforderlich machen. Häufig übersteigen die Kosten für die Wiederherstellung der betroffenen Bauteile den eigentlichen Aufwand zur Reparatur der defekten Leitung um ein Vielfaches.
Wie sich diese Risiken in den vergangenen Jahrzehnten verändert haben und welche Schlussfolgerungen sich daraus für die Wohnungswirtschaft ergeben, zeigte Dr.-Ing. Thorsten Pfullmann vom Institut für Schadenverhütung und Schadenforschung (IfS) in seinem Vortrag. Im Mittelpunkt stand dabei ein Rückblick auf 50 Jahre Schadenforschung und die Frage, weshalb technische Innovationen nicht automatisch zu weniger Schäden führen.
Das 1976 von öffentlich-rechtlichen Versicherern gegründete IfS untersucht seit Jahrzehnten die Ursachen von Gebäude- und Installationsschäden. Heute ist das Institut an elf Standorten in Deutschland vertreten und beschäftigt rund 80 Fachleute, überwiegend aus naturwissenschaftlichen und ingenieurtechnischen Disziplinen. Jährlich werden etwa 6.000 Begutachtungen durchgeführt. Eine seit 2003 aufgebaute Schadendatenbank umfasst inzwischen mehr als 50.000 Gebäudeschäden. Diese Erfahrungen bilden eine wichtige Grundlage, um wiederkehrende Schadensmechanismen zu erkennen und daraus Präventionsmaßnahmen abzuleiten.
Mehr Technik und Komfort verändern das Schadensrisiko
Eine der wesentlichen Entwicklungen der vergangenen 50 Jahre liegt in der zunehmenden technischen Ausstattung von Wohngebäuden. Während früher vergleichsweise wenige Wasserleitungen vorhanden waren, durchziehen heute komplexe Installationsnetze die Gebäude. Neben der Versorgung von Küchen und Bädern sind zahlreiche zusätzliche Verbraucher hinzugekommen: von Wasseraufbereitungsanlagen über komfortorientierte Sanitärinstallationen bis hin zu wasserführenden Haushaltsgeräten.
Pfullmann verdeutlichte, dass bereits die größere Anzahl an Leitungen und Verbindungsstellen das Gesamtrisiko erhöht. Selbst wenn die Ausfallwahrscheinlichkeit einer einzelnen Komponente unverändert bleibt, wächst mit der Zahl der installierten Komponenten die Wahrscheinlichkeit, dass irgendwo ein Schaden entsteht.
Damit verändert sich auch die Risikobetrachtung für die Wohnungswirtschaft. Es genügt nicht, ausschließlich die Qualität eines einzelnen Rohrsystems zu bewerten. Vielmehr muss die gesamte Installation mit ihren Leitungswegen, Verbindungen, technischen Geräten und möglichen Austrittsstellen betrachtet werden.
Hinzu kommt ein weiterer Faktor: Aus ästhetischen und Komfortgründen werden Rohrleitungen heute überwiegend verdeckt eingebaut. Installationen verschwinden hinter Vorwandkonstruktionen, unter Estrichen oder in geschlossenen Schächten. Was architektonisch erwünscht ist, kann sich im Schadenfall als erheblicher Nachteil erweisen.
Undichtigkeiten bleiben häufig längere Zeit unbemerkt. Gleichzeitig müssen für die Reparatur oftmals angrenzende Bauteile geöffnet werden. Die Kosten entstehen dann weniger durch das beschädigte Rohr als durch Leckageortung, Rückbau, Trocknung und Wiederherstellung.
Für Wohnungsunternehmen ergibt sich daraus eine zentrale Planungsaufgabe: Installationskomfort und Wartungsfreundlichkeit müssen gemeinsam betrachtet werden. Eine technisch hochwertige Lösung ist langfristig nur dann wirtschaftlich, wenn ihre Zugänglichkeit und Reparaturfähigkeit mitgedacht werden.
Vom verzinkten Stahlrohr zu modernen Verbindungssystemen
Ein Rückblick auf die Installationstechnik zeigt, wie stark sich die Anforderungen an Materialien und Handwerk verändert haben.
In den 1970er-Jahren dominierten bei Heizungsinstallationen geschweißte Stahlrohre. Trinkwasserleitungen bestanden regional unterschiedlich aus verzinktem Stahl oder Kupfer. Als Verbindungstechniken kamen vor allem Schraub- und Lötverbindungen zum Einsatz.
Die damaligen Schäden waren häufig durch Korrosionsprozesse geprägt. Bei Heizungsanlagen spielte insbesondere der Sauerstoffzutritt eine wichtige Rolle. Bei Trinkwasserinstallationen erwies sich die Ursachenanalyse als komplexer: Wasserbeschaffenheit, Materialeigenschaften, Fertigungsqualität und handwerkliche Verarbeitung konnten gemeinsam über die Lebensdauer einer Installation entscheiden.
Pfullmann erinnerte daran, dass die wissenschaftlichen Untersuchungsmöglichkeiten zunächst deutlich begrenzter waren als heute. Fortschritte in der Materialanalytik, insbesondere durch die Rasterelektronenmikroskopie, verbesserten das Verständnis von Korrosionsprozessen erheblich.
Ein Beispiel lieferte die Entwicklung bei hartgelöteten Kupferleitungen. Untersuchungen zeigten, dass beim Hartlöten entstehende Veränderungen an der Rohrinnenseite bestimmte Korrosionsprozesse begünstigen konnten. Diese Erkenntnisse trugen Mitte der 1990er-Jahre zu Einschränkungen beim Hartlöten kleinerer Kupferrohrdimensionen bei.
Das Beispiel verdeutlicht, welchen Einfluss die systematische Schadenforschung auf technische Regelwerke und die handwerkliche Praxis haben kann. Schäden werden nicht nur analysiert, sondern die gewonnenen Erkenntnisse fließen in verbesserte Verarbeitungsregeln ein.
Für die Wohnungswirtschaft ist diese historische Entwicklung auch bei der Bewertung älterer Gebäudebestände relevant. Das Baujahr und die damals üblichen Installationsverfahren können Hinweise auf mögliche Schadensmechanismen liefern.
Moderne Rohrsysteme sind nicht grundsätzlich schadensanfälliger
Mit Kunststoffrohren, Mehrschichtverbundrohren und neuen Verbindungstechniken veränderte sich die Installationstechnik grundlegend. Press-, Steck- und Klebeverbindungen ergänzten traditionelle Verfahren und ermöglichten eine wirtschaftlichere Verarbeitung. Gleichzeitig entstand die Frage, ob diese Systeme dauerhaft ebenso zuverlässig funktionieren wie konventionelle Installationen.
Pfullmann berichtete von Untersuchungen, die sich mit dieser Fragestellung beschäftigten. Die zentrale Erkenntnis: Moderne Rohr- und Verbindungssysteme können bei fachgerechter Planung und Ausführung eine zuverlässige Installation gewährleisten. Voraussetzung ist allerdings, dass die jeweiligen Herstellervorgaben und Einsatzgrenzen eingehalten werden.
Damit richtet sich der Blick auf einen entscheidenden Punkt der Schadenprävention. Nicht die Entscheidung für ein bestimmtes Material allein bestimmt das Risiko, sondern dessen fachgerechte Einbindung in ein Gesamtsystem.
Materialverträglichkeit, Temperaturbeanspruchung, Druckverhältnisse, Verbindungstechnik und Betriebsbedingungen müssen aufeinander abgestimmt sein. Fehler in diesem Zusammenspiel können dazu führen, dass selbst geprüfte und grundsätzlich geeignete Produkte vorzeitig versagen.
Für Wohnungsunternehmen bedeutet das, dass die Qualitätssicherung nicht bei der Produktauswahl enden darf. Sie muss die Planung, Ausschreibung, Montage und spätere Betriebsführung umfassen.
Warum die Lage der technischen Anlagen entscheidend ist
Ein besonders anschauliches Beispiel für die Bedeutung vorausschauender Planung lieferte Pfullmann mit dem Wandel bei der Anordnung der Gebäudetechnik.
Während zentrale wasserführende Anlagen früher überwiegend in Kellerräumen untergebracht waren, verlagerte sich ein Teil der Technik im Laufe der Zeit auch in Dachgeschosse und höher gelegene Gebäudebereiche.
Das Problem liegt nicht zwangsläufig in einer höheren Ausfallwahrscheinlichkeit der dort installierten Komponenten. Entscheidend ist vielmehr, welche Folgen ein Wasseraustritt an dieser Stelle auslösen kann.
Tritt Wasser im Dachgeschoss aus und fehlt eine geeignete Ableitung oder Rückhaltemöglichkeit, kann es sich über mehrere Geschosse ausbreiten. Ein einzelner technischer Defekt entwickelt sich dann möglicherweise zu einem umfangreichen Gebäudeschaden.
Daraus ergibt sich eine wichtige Konsequenz für die Planung: Nicht nur die Wahrscheinlichkeit eines Schadens muss bewertet werden, sondern auch sein potenzielles Ausmaß.
Wasserführende Technik in sensiblen Gebäudebereichen erfordert deshalb besondere Aufmerksamkeit. Dazu gehören geeignete Aufstellräume, Möglichkeiten zum sicheren Ableiten austretenden Wassers und eine möglichst frühzeitige Erkennung von Undichtigkeiten.
Für die Wohnungswirtschaft ist dieser Ansatz sowohl im Neubau als auch bei umfassenden Modernisierungen von Bedeutung. Gerade bei der Umgestaltung technischer Zentralen sollten spätere Schadensszenarien bereits in der Planungsphase berücksichtigt werden.
Verdeckte Feuchtigkeit kann ganze Installationsbereiche schädigen
Eine weitere Erkenntnis aus der Schadenforschung betrifft die Auswirkungen länger anhaltender Feuchtigkeit auf Rohrsysteme.
Pfullmann beschrieb Fälle, in denen Mehrschichtverbundrohre über längere Zeit einer feuchten Umgebung ausgesetzt waren. Obwohl diese Rohre von außen durch Kunststoff geschützt sind, können insbesondere an Verbindungsstellen und offenen Materialübergängen korrosionsanfällige Bestandteile geschädigt werden.
Problematisch wird dies vor allem, wenn Feuchtigkeit über längere Zeit unentdeckt bleibt. Ein zunächst örtlich begrenzter Wasserschaden kann dann weitere Leitungsabschnitte und Verbindungen beeinträchtigen.
Damit stellt sich im Schadenfall eine zentrale Frage: Reicht es aus, die unmittelbar undichte Stelle zu reparieren, oder sind weitere Bereiche der Installation bereits vorgeschädigt?
Für Bestandshalter ist diese Unterscheidung wirtschaftlich bedeutsam. Eine punktuelle Reparatur erscheint zunächst kostengünstiger. Bleiben jedoch systemische Vorschädigungen unerkannt, können weitere Schäden und wiederholte Eingriffe folgen.
Die Schadenanalyse muss deshalb über die sichtbare Leckagestelle hinausgehen. Insbesondere bei lang anhaltender Durchfeuchtung ist zu prüfen, ob angrenzende Installationsbereiche betroffen sind.
Rohrinnensanierung: Kostengünstige Lösung mit erheblichen Fragezeichen
Besonders kritisch bewertete Pfullmann verschiedene Verfahren, mit denen sich geschädigte Trinkwasserleitungen erhalten lassen sollen, ohne das gesamte Rohrnetz auszutauschen.
Bereits in früheren Jahrzehnten wurde versucht, Korrosionsprozesse durch die Dosierung geeigneter Stoffe in das Trinkwasser oder durch elektrochemische Verfahren zu begrenzen.
Das grundlegende Problem liegt nach den Erfahrungen des IfS in der unterschiedlichen Durchströmung der Leitungen. Dort, wo das Wasser gut zirkuliert, gelangen Wirkstoffe zuverlässig an die Rohrinnenflächen. Gerade in diesen Bereichen treten jedoch häufig weniger ausgeprägte Korrosionsprobleme auf.
In schlecht durchströmten Leitungsabschnitten kann dagegen ein erhöhtes Korrosionsrisiko bestehen. Gleichzeitig erreichen die eingesetzten Stoffe diese Bereiche unter Umständen nicht in ausreichender Konzentration.
Pfullmann berichtete, dass dem IfS keine Fälle bekannt seien, in denen die angesprochenen Verfahren über längere Zeit den gewünschten nachhaltigen Sanierungserfolg erbracht hätten. Letztlich sei häufig doch eine Erneuerung der Installation erforderlich gewesen.
Auch die Innenbeschichtung bestehender Trinkwasserleitungen betrachtete der Schadenforscher kritisch. Solche Verfahren wurden insbesondere in den 1990er-Jahren zeitweise als attraktive Alternative zum aufwendigen Leitungsaustausch angesehen.
Die Praxis zeigte jedoch technische und hygienische Schwierigkeiten. Bei kunststoffbasierten Innenbeschichtungen konnten unter anderem unterschiedliche thermische Ausdehnungseigenschaften von Rohr und Beschichtung zur Ablösung der inneren Schicht beitragen.
Vor allem bei Warmwasserleitungen erwiesen sich solche Effekte als problematisch. Zwischen abgelöster Beschichtung und Rohrinnenwand konnten Hohlräume entstehen, in denen Wasser stagnierte. Hinzu kamen Fragen der Materialeignung, der hygienischen Sicherheit und der Qualitätssicherung bei der Verarbeitung vor Ort.
Pfullmann verwies darauf, dass entsprechende Regelungs- und Zertifizierungsansätze nicht zu der erhofften dauerhaften Absicherung dieser Verfahren geführt hätten.
Aus Sicht der Wohnungswirtschaft ist die Konsequenz weitreichend. Rohrinnensanierungen mögen zunächst wirtschaftlich attraktiv erscheinen, weil Eingriffe in Wohnungen und Bauteile begrenzt werden können. Entscheidend ist jedoch, ob ein Verfahren über den vorgesehenen Nutzungszeitraum technisch zuverlässig funktioniert und die trinkwasserhygienischen Anforderungen erfüllt.
Eine kurzfristige Kostenersparnis kann sich andernfalls zu einem erheblichen wirtschaftlichen Risiko entwickeln.
Trinkwasserhygiene und Energieversorgung schaffen neue Anforderungen
Neben den technischen Entwicklungen der Rohrsysteme veränderten sich auch die Anforderungen an den Betrieb von Trinkwasserinstallationen.
Pfullmann verwies auf den zunehmenden Einfluss trinkwasserhygienischer Fragestellungen, insbesondere im Zusammenhang mit Legionellen. Temperaturanforderungen und betriebliche Maßnahmen können die Beanspruchung bestimmter Installationsmaterialien erhöhen.
Zugleich begünstigen umfangreiche und wenig genutzte Leitungsnetze die Stagnation von Trinkwasser. Daraus können sowohl hygienische als auch technische Probleme entstehen.
Die Herausforderung liegt darin, unterschiedliche Anforderungen miteinander zu vereinbaren: Hygiene, Energieeffizienz, Materialbeständigkeit und Nutzerkomfort müssen gemeinsam berücksichtigt werden.
Auch die Integration neuer Wärmeerzeuger und regenerativer Energietechnik verändert die Betriebsbedingungen von Gebäudeinstallationen.
Für die Wohnungswirtschaft zeigt sich damit ein wachsender Abstimmungsbedarf zwischen den Fachdisziplinen. Sanitärtechnik, Wärmeversorgung, Trinkwasserhygiene und Gebäudeplanung dürfen nicht unabhängig voneinander betrachtet werden.
Was die Wohnungswirtschaft aus 50 Jahren Schadenforschung lernen kann
Aus den von Pfullmann dargestellten Entwicklungen lassen sich mehrere Konsequenzen für die Planung und Bewirtschaftung von Wohngebäuden ableiten.
Eine wesentliche Aufgabe besteht darin, Schadenprävention frühzeitig in Investitionsentscheidungen einzubeziehen. Während bei Neubauten und Modernisierungen häufig die unmittelbaren Erstellungskosten im Vordergrund stehen, müssen die langfristigen Betriebs- und Schadensrisiken stärker berücksichtigt werden.
Wartungsfreundliche Installationswege, zugängliche Verbindungspunkte und geeignete Schutzmaßnahmen können einen Beitrag dazu leisten, die Folgen technischer Defekte zu begrenzen. Ebenso wichtig ist eine sorgfältige Abstimmung von Materialien und Betriebsbedingungen.
Im Gebäudebestand gewinnt darüber hinaus die systematische Bewertung vorhandener Installationen an Bedeutung. Wiederkehrende Schäden sollten nicht ausschließlich als voneinander unabhängige Einzelereignisse behandelt werden. Vielmehr können sie Hinweise auf grundlegende Schwachstellen eines Rohrsystems geben.
Die Erfahrungen des IfS machen deutlich, dass nicht jede technisch mögliche Reparatur auch eine langfristig geeignete Sanierung darstellt. Für Wohnungsunternehmen stellt sich deshalb die Aufgabe, zwischen kurzfristiger Schadensbeseitigung und nachhaltiger Bestandserneuerung abzuwägen.
Hierzu gehört auch die Frage, ob Reparaturen an einer alternden Installation wirtschaftlich noch sinnvoll sind oder ob eine umfassendere Modernisierung langfristig die bessere Entscheidung darstellt.
Fazit: Schadenprävention beginnt lange vor dem ersten Rohrbruch
Der Rückblick auf 50 Jahre Schadenforschung zeigt, dass sich die Ursachen und Rahmenbedingungen von Leitungswasserschäden kontinuierlich verändert haben. Moderne Rohrwerkstoffe, neue Verbindungstechniken und komplexere Gebäudesysteme erweitern die technischen Möglichkeiten, stellen aber zugleich höhere Anforderungen an Planung, Ausführung und Betrieb.
Die zentrale Erkenntnis aus dem Vortrag von Dr.-Ing. Thorsten Pfullmann lautet: Schadensicherheit entsteht nicht allein durch hochwertige Produkte. Sie ist das Ergebnis eines funktionierenden Gesamtsystems, bei dem technische Eignung, Verarbeitung, Nutzungsbedingungen und mögliche Schadensfolgen zusammen betrachtet werden.
Für die Wohnungswirtschaft wird diese Perspektive angesichts umfangreicher Modernisierungsaufgaben besonders wichtig. Wer bestehende Gebäude langfristig wirtschaftlich betreiben und neue technische Anlagen sicher integrieren will, sollte die Erkenntnisse aus der Schadenforschung bereits bei der Planung berücksichtigen.
Denn die wirtschaftlich sinnvollste Schadenregulierung ist letztlich jene, die durch vorausschauende Planung und wirksame Prävention gar nicht erst erforderlich wird.
Gerd Warda
