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Die Leistbarkeit im Wohnbau gerät immer mehr unter Druck. Doch durch Kooperationen und kluge Kombinationen lässt sich finanziell noch einiges stemmen.
MAIK NOVOTNY

Eine so breite Resonanz hatte das Thema leistbares Wohnen in Österreich schon lange nicht mehr erreicht: Ende April widmete der ORF dem internationalen Druck auf den Wohnungsmarkt einen eigenen Beitrag. Anlass dafür war eine Studie der globalen Analysten Real Capital Analytics. Diese hatten alle großen Immobiliendeals (mit mindestens zehn Wohneinheiten) in 16 Städten ausgewertet, woraus sich der immer schnellere Run auf das Betongold seit der Finanzkrise 2008 ablesen ließ. 2007 lag die Summe der großen Käufe bei 17,3 Milliarden Euro, 2019 wurden 66,9 Milliarden Euro in Mietwohnungen investiert.

Überraschend dabei war, dass Wien gleichauf mit Paris und Madrid an fünfter Stelle lag, hier flossen zwischen 2007 und 2020 insgesamt 11,2 Milliarden Euro in den Wohnbau. Der Anteil des freifinanzierten Wohnbaus beträgt inzwischen rund zwei Drittel. Das Problem daran, so der Tenor, sei nicht nur die schwindende Leistbarkeit, sondern auch die geringe Verfügbarkeit, da immer mehr Investoren ganze Wohnanlagen en gros kaufen, was das Angebot auf dem freien Markt reduziert. Die aufgeregte Resonanz auf den ORF-Bericht zeigte, dass das Thema Betongold, Vorsorgewohnungen und Kostenexplosion heute nicht mehr ausschließlich auf den Immobilienseiten diskutiert wird.

Neoliberale Dramatik

Bestätigung von fachlicher Seite kam von der fast zeitgleich veröffentlichten Studie „Post-neoliberal housing policy? Disentangling recent reforms in New York, Berlin and Vienna“ von Justin Kadi (TU Wien), Lisa Vollmer und Sam Stein. Die drei Autoren verglichen die Entwicklung in den genannten drei Städten. New York liberalisierte seinen Wohnungsmarkt schon in den 1970ern, Berlin erst ab den 1990ern infolge der Abschaffung der Gemeinnützigkeit in Deutschland, dafür mit den dramatischsten Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt.

Zwischen 2011 und 2018 stieg der durchschnittliche Mietpreis um 65 Prozent auf Foto: Gsottbauer Architekten 10,70 Euro pro Quadratmeter, es fehlen circa 220.000 Wohnungen, die für Haushalte leistbar sind, welche weniger als 60 Prozent des Durchschnittseinkommens verdienen. Auch im Vergleich der drei Städte führt Berlin: Die Durchschnittsmiete stieg in den letzten zehn Jahren in New York um 15 Prozent, in Berlin um 21 Prozent und in Wien um 16 Prozent.

Ist der Neoliberalismus daran schuld? Eine Definition dieses Begriffs wollen die Autoren der Studie gar nicht liefern, es genügen die Fakten: Der Verkauf oder Abriss von Sozialwohnungen, die Schwächung des Mieterschutzes und der stärkere Einfluss des Finanzkapitals auf den Wohnungsmarkt, während der Einfluss der Mieter und auch ihrer politischen Vertreter schwand.

Gegenmaßnahmen wie der Mietendeckel des Berliner Senats wurden heiß debattiert – im April 2021 scheiterte er vorerst vor dem deutschen Bundesverfassungsgericht. Wien scheint hier vergleichsweise noch eine Insel der Seligen zu sein, doch auch hier warnen die Autoren der Studie: „Nach heutigen Prognosen wird Wien bis 2030 um 150.000 Einwohner wachsen. In diesem Zusammenhang ist die geplante Erweiterung des Gemeindebaus um 4.000 Wohneinheiten bis 2025 ein Tropfen auf den heißen Stein.“

Partnerschaft unter Druck

Den schwarzen Peter wollen sich die Investoren allerdings nicht zuschieben lassen. Denn so scharf seien die Grenzen zwischen gemeinnützigen und freifinanzierten Projekten gar nicht gezogen, sagt Sebastian Beiglböck, Geschäftsführer beim Verband der Österreichischen Projektentwickler (VÖPE). „Durch die hohen Grundstückspreise ist es seit vielen Jahren üblich, dass Baufelder für freifinanzierten und geförderten Wohnbau mit gemeinnützigen Partnern partnerschaftlich entwickelt werden. Ohne diese Partnerschaften würde es mangels angemessener Grundkosten noch weniger geförderten Wohnbau geben.“

Denn die Grundkosten, das wissen alle, sind heute enorm. Selbst landwirtschaftliche Flächen, die nur eine langfristige Entwicklungsperspektive haben, kosten heute rund 400 Euro, beim Bauland sieht es deutlich dramatischer aus. So muss der geförderte Anteil mittlerweile fast immer über einen freifinanzierten Anteil quersubventioniert werden. Beim Quartier Village im Dritten in Wien (190.000 Quadratmeter Bruttogeschoßfläche für Wohnen) sind jeweils 50 Prozent gefördert beziehungsweise „preiswert“ und freifinanziert.

Durch die hohen Grundstückspreise ist es üblich, dass Baufelder für freifinanzierten und geförderten Wohnbau partnerschaftlich entwickelt werden.

Sebastian Beiglböck, VÖPE

Doch auch diese Partnerschaft gerät in einem überhitzten Markt an ihre Grenzen – und das sogar trotz der 2018 eingeführten Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“. Für 10.000 Quadratmeter Grünland ohne Aufschließung und einer angenommenen Dichte von 1.0, müsste der freifinanzierte Anteil 824 Euro betragen, um den mit 188 Euro gedeckelten Anteil des geförderten Wohnbaus auszugleichen…

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