Auf glattem Eis oder im starken Wettbewerb immer die Besten sein, das wollen die Eisbären Berlin und wir mit der GASAG-Gruppe. Von links: Matthias Trunk, Kai Wissmann, Georg Friedrichs, Thomas Bothstede, Stefan Hadré. Foto: GASAG, Jakob Ebert
Die Energieversorgung in Berlin und Brandenburg steht vor einem grundlegenden Umbruch – geprägt von sinkenden Großhandelspreisen, steigenden Temperaturen und ambitionierten Klimazielen. Diese veränderten Rahmenbedingungen erfordern strategische Investitionen und zukunftsorientierte Antworten.
Die GASAG-Gruppe begegnet diesen Herausforderungen mit einem klaren Kurs: durch Investitionen in dezentrale Versorgungslösungen, grüne Wärmenetze und CO₂-arme Technologien.
Trotz anspruchsvoller Marktbedingungen erzielte die GASAG-Gruppe im Geschäftsjahr 2024 einen Jahresüberschuss von 58 Millionen Euro. Der Umsatz sank infolge milder Witterung, geringerer Verbräuche und eines gesunkenen Preisniveaus um 29 Prozent auf rund 1,6 Milliarden Euro. Besonders betroffen war der Bereich Gastransport und -vertrieb im ersten Halbjahr – bedingt durch einen Preisverfall von 46 auf 34 €/MWh binnen eines Monats.
Die wirtschaftlichen Zahlen stehen vor dem Hintergrund eines sich wandelnden Energiemarkts. Für die GASAG-Gruppe war 2024 daher kein Jahr der bloßen Reaktion, sondern eines der gezielten Transformation – mit klarer Priorität auf Versorgungssicherheit, Klimaneutralität und wirtschaftlicher Resilienz.
„Mit dem wirtschaftlichen Erfolg der GASAG-Gruppe als Basis treiben wir die Energiewende in der Hauptstadtregion aktiv voran. Wir setzen dezentrale Energielösungen mit Vorbild-Charakter um und arbeiten am Berliner Teil des deutschlandweiten Wasserstoff-Kernnetzes. Mit unseren Kompetenzen aus allen Geschäftseinheiten bieten wir zukunftsfähige, effiziente Lösungen für urbane und ländliche Räume“, sagt Georg Friedrichs, Vorstandsvorsitzender der GASAG. „Dekarbonisierung und Digitalisierung bleiben unsere zentralen Treiber. Dabei verlieren wir das Ziel einer bezahlbaren Energieversorgung nicht aus den Augen.“
Hohe Investitionen in CO₂-Reduktion und Versorgungssicherheit
„Wir haben wieder die Resilienz der GASAG-Gruppe bewiesen“, erklärt Stefan Hadré, Finanzvorstand der GASAG. „Diese Stärke nutzen wir, um gezielt in Infrastruktur zu investieren, die dauerhaft Wirkung entfaltet – für Versorgungssicherheit, Klimaschutz und regionale Wertschöpfung. Die Zukunftsprojekte sind nicht nur technologisch anspruchsvoll, sondern erfordern auch erhebliche Kapitalbindung über viele Jahre.“
Die GASAG-Gruppe erhöhte ihre Investitionen 2024 um 17 Prozent auf 133 Millionen Euro. Rund 75 Prozent der Mittel, d.h. rund 100 Millionen. Euro, flossen 2024 in CO₂-reduzierende Projekte – darunter grüne Wärmelösungen, Quartierskonzepte, erneuerbare Erzeugung und Infrastruktur für grünen Wasserstoff. In den kommenden Jahren plant die GASAG, ihre jährlichen Investitionen zu verdoppeln.
Erzeugungskapazitäten ausgebaut – dezentrale Lösungen im Fokus
Die GASAG baut ihre eigene Erzeugung weiter aus. In Mallnow entsteht gemeinsam mit E.disnatur ein Windpark mit 28 MW Leistung, der Mitte 2025 in Betrieb gehen soll. In Wittstock wird ein Solarpark mit bis zu 370 MW geplant. Auch in Berlin wurde weiter investiert – unter anderem in Erdwärme- und Abwärmelösungen, Wärmenetze sowie digitale Anwendungen für die Wohnungswirtschaft.
„Der Bedarf an dezentralen, verlässlichen und klimafreundlichen Energielösungen ist enorm – sowohl bei privaten als auch gewerblichen Kunden“, sagt Matthias Trunk, Vertriebsvorstand der GASAG. „Die GASAG bietet heute schon komplette Quartierslösungen mit Abwärmenutzung, saisonalen Speichern und Wärmepumpen an – und verknüpft das mit digitalem Energiemanagement. In einer dynamischen Marktumgebung ist unsere Fähigkeit zur schnellen Umsetzung und technischen Integration ein klarer Wettbewerbsvorteil.“
Die Auswirkungen des Klimawandels sind dabei längst spürbar: Die durchschnittliche Jahrestemperatur in Berlin ist in den letzten 30 Jahren um 1,86 Grad gestiegen. Die GASAG reagiert darauf mit flexiblen, lokal angepassten Versorgungslösungen – etwa über neue Wärmenetze im Marienpark und Mariendorf oder durch die Nutzung industrieller Abwärme und Geothermie.
Energiepolitik als strategischer Rahmen
Auch auf Bundesebene setzt der Koalitionsvertrag wichtige Impulse: zur Entlastung bei Energiepreisen, zur Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit der Industrie und zur Förderung marktwirtschaftlicher und dezentraler Transformationspfade. Die GASAG sieht sich mit ihrer strategischen Ausrichtung im Einklang mit diesen Zielen.
Martin Alexander Mahlberg, neuer Geschäftsführer der Gewobag ED. Copyright: Susanne Kästner
Martin Alexander Mahlberg leitet ab dem 12. Mai 2025 als kaufmännischer Geschäftsführer die Gewobag ED Energie- und Dienstleistungsgesellschaft mbH.
Er folgt in dieser Position auf Sven Harke-Kajuth, welcher der Gewobag als Geschäftsführer, Prokurist und Bereichsleiter erhalten bleibt. Mahlberg ist seit über 20 Jahren in der Energiedienstleistungsbranche tätig und wird gemeinsam mit Co-Geschäftsführer Karsten Mitzinger die erfolgreiche Entwicklung der ED für die strategische Ausrichtung des Gewobag Mutter-Konzerns vorantreiben.
Der studierte Wirtschaftsingenieur verantwortete zuletzt als CEO bei der GETEC Heat & Power GmbH und als CEO bei der E.on Energy Solutions GmbH verschiedene Bereiche der Energieversorgung.
Als kaufmännischer Geschäftsführer der Gewobag ED hat Mahlberg ab sofort u.a. die Gesamtverantwortung für die Bereiche Finanzmanagement und operatives kaufmännisches Management.
„Der Fokus der Gewobag ED Energie- und Dienstleistungsgesellschaft mbH liegt in den nächsten Jahren auf Wettbewerbsfähigkeit sowie der erfolgreichen Umsetzung von Projekten zur Erfüllung der Klimaschutzanforderungen mit technischen Innovationen. Ich freue mich, die Gewobag hier mit meiner Expertise zu unterstützen und mit einem motivierten Team das Unternehmen zukunftsfähig auszugestalten“, so der 47-jährige Mahlberg.
Markus Terboven, Vorstandsmitglied der Gewobag, ergänzt: „Wir sind froh, dass wir Martin Alexander Mahlberg für unser Unternehmen gewinnen konnten. Mit seiner Erfahrung im Energiesektor und seinem fachlichen Know-how wird die Gewobag ED weiter zukunftsfähig aufgestellt, um sich optimal auf die sich dynamisch entwickelnden Rahmenbedingungen in der Energiewirtschaft vorzubereiten.“
Die 2013 gegründete Tochtergesellschaft Gewobag ED setzt mit derzeit 52 MitarbeiterInnen und einem Jahresumsatz von rund 90 Millionen Euro die Energiewende quartiersbezogen um und versorgt die MieterInnen mit Wärme, Strom und energienahen Dienstleistungen.
Zur Energieversorgung der Gebäude gehören neben herkömmlichen Technologien auch Kraftwärmekopplung, nachhaltige solarthermische Anlagen sowie Photovoltaik- und künftig auch effiziente Wärmepumpenanlagen. Diese kommen sowohl bei Niedrigenergiehäusern im Neubau als auch bei energetischen Sanierungen zum Einsatz. Weitere maßgebende Geschäftsfelder sind u.a. Messdienstleistungen und Multimediaversorgung.
Sebastian Schmidt
Die Gewobag gehört mit rund 75.000 Wohnungen und mehr als 130.000 MieterInnen zu den größten Immobilienunternehmen der Hauptstadt und bundesweit. Bis 2030 will das landeseigene Wohnungsbauunternehmen seinen Bestand durch Neubau um rund 10.000 Wohnungen erweitern.
Das Terrain der ehemaligen Esso-Häuser auf St. Pauli dient als Paradebeispiel: Eine gewichtige Bebauungsfläche mitten in der Stadt liegt jahrelang brach.
Wo früher 110 Wohnungen für Geringverdiener sowie Läden, der berühmte Molotow-Club und die namensgebende Tankstelle zu finden waren, klafft seit dem Abriss der einsturzgefährdeten Häuser 2014 ein Loch – sie Baustelle zu nennen, wäre übertrieben. In den nun mehr als 10 Jahren erfolgte keinerlei Umsetzung einer neuen Bebauung. Durch Proteste, Einwirken der Stadt und Ansprüche der Mieter und Initiativen entstand jedoch zumindest ein Plan dafür.
Doch der Eigentümer des Grundstücks, die Bayerische Hausbau, baut nicht. Stattdessen erwarben im November 2024, also 10 Jahre später, die städtische Wohnungsbaugesellschaft SAGA und die Quantum Immobilien AG das Grundstück direkt von der Bayerischen Hausbau Development. Durch diese Übernahme soll nun bis 2028 ein Projekt mit 100 Prozent öffentlich gefördertem Wohnraum, Kreativflächen und einem Hotel entstehen.
Solche ungenutzten, hitzig diskutierten Flächen gibt es in vielen Städten.
Münchens Oberbürgermeister Dieter Reiter kritisierte im August 2024 in diesem Kontext, dass selbst die zuletzt entworfene Baugesetznovelle das Wiedererstarken des kommunalen Vorkaufsrechts nicht zum Thema machte. Umso mehr Einwohner fragen sich: Wieso übernimmt die Stadt nicht das Grundstück? Doch ist eine solche Umsetzung rechtlich immer möglich?
René Thomas, Rechtsanwalt bei Koenen Bauanwälte, zeigt auf, ob und wie das Vorkaufsrecht dem Wohnungsmangel helfen könnte.
Am Anfang war das Baugesetzbuch
Die Paragrafen 24 – 28 im Baugesetzbuch, kurz BauGB, regeln den Anspruch von Gemeinden, beim Verkauf eines Grundstücks in ihrem Gemeindegebiet anstelle des Käufers in den wirksamen Vertrag einzutreten. Diese Regelung nennt sich „Vorkaufsrecht“. Seine Ausübung erfolgt durch Erlass eines so genannten privatrechtsgestaltenden Verwaltungsaktes (§ 28 BauGB), der den Abschluss eines Kaufvertrags zwischen Gemeinde und Verkäufer zu den gleichen Konditionen zur Folge hat, wie der vorherige mit dem Dritten, dem nun verdrängten Käufer.
Das sich aus dem Gesetz (§24 BauGB) oder aus der Satzung (§25 BauGB) ergebende Ziel eines Vorkaufsrechtes ist zum einen die gemeindliche Bauleitplanung, zum anderen die Umsetzung der Planungskonzeption. Es ermöglicht der Gemeinde unter dem Aspekt des Wohls der Allgemeinheit Grundstücke zu erwerben, ohne ein Enteignungsverfahren betreiben zu müssen. In der Vergangenheit fiel Vorkaufsrechten keine besondere Bedeutung zu. Doch aufgrund von Innenraumverknappung, zunehmendem Verdrängungsdruck sowie der Hortung von Grundstücken erlangen sie in der aktuellen Zeit einen höheren Stellenwert.
Wer mobilisiert hier wen?
Diese Entwicklung hat den Gesetzgeber dazu veranlasst, das Baulandmobilisierungsgesetz 2021 für Vorkaufsrechte zu erweitern: Es sieht vor, brachliegende Grundstücke dem Immobilienmarkt als Spekulationsobjekte zu entziehen. Vor allem der Bundesrat wünschte sich weitergehende Regelungen, etwa das für Wohnanlagen mit mehr als 50 Wohneinheiten ein Vorkaufsrecht der Gemeinde einzurichten sei, sofern nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld zu befürchten wären.
Doch die Bundesregierung wies diese Vorschläge des Bundesrates ab. Eine weitergehende Reform des kümmerlichen Vorkaufsrechts wird künftig jedoch im Kontext integrierter Stadtentwicklung unabdingbar.
Eingeschränkt wäre noch zu viel gesagt
Auch in der verwaltungsrechtlichen Rechtsprechung ist das gemeindliche Vorkaufsrecht ständiger Streitpunkt. So entschied das Bundesverwaltungsgericht unter anderem mit Urteil vom 09.11.2021 über die Anwendung des sogenannten Ausübungsausschlussgrundes des § 26 Nr.4 BauGB im Geltungsbereich einer sogenannten Erhaltungssatzung wie folgt: Eine solche durch die Gemeinde erlassene Satzung soll ein im räumlichen Geltungsbereich immanentes Milieu schützen.
Sie soll also in solchen Bereichen Wohnende vor Verdrängung absichern und Mieten bezahlbar halten. In den Vorinstanzen urteilten das Verwaltungsgericht in erster Instanz und das Oberverwaltungsgericht in Berufungsinstanz, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen des Vorkaufsrechts vorlägen. Argumentation: Die das Vorkaufsrecht begründende Gefährdung des Allgemeinwohls (§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB) bestehe schon dann, wenn zu befürchten sei, dass der Käufer eine erhaltungswidrige Entwicklung anstrebt.
Anknüpfungspunkte hierfür sahen die Vorinstanzen unter anderem darin, dass das streitgegenständliche Grundstück zu einem sehr hohen Preis verkauft wurde und zu befürchten sei, dass dies durch mieterhöhende bauliche Maßnahmen refinanziert werden soll. Da die Käuferin eine Privatimmobiliengesellschaft sei, gingen die Entscheider von einem betriebswirtschaftlichen Interesse aus.
Das Bundesverwaltungsgericht folgte dieser Ansicht nicht, gab der verdrängten (Dritt-)Käuferin recht, und ließ das ausgeübte Vorkaufsrecht platzen. Dabei zeigte das Gericht dem beklagten Bundesland auf, dass ein Vorkaufsrecht mit der Begründung von künftig zu erwartenden Negativentwicklungen nicht greift. Dieses angefochtene Berufungsurteil verletze das Bundesrecht, da entscheidende Einschränkungen des Vorkaufsrechts (§ 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB) falsch beurteilt worden seien.
Fast schon zurückversetzend in den schulischen Deutschunterricht führte das Bundesgericht aus, das die zu beachtende Regelung „sich der Zeitform Präsens („bebaut ist und genutzt wird)“ bedient. Damit sei der gegenwärtige Zustand zu berücksichtigen, nicht aber zukünftig zu erwartende Entwicklungen. Mag dies auch nach formaljuristischer Spitzfindigkeit klingen, ist der Wortlaut das in der Jurisprudenz zuerst zu berücksichtigende Auslegungskriterium. Hierdurch wird regemäßig die äußerste Grenze zulässiger richterlicher Interpretation abgesteckt.
Das Bundesverwaltungsgericht sah hier eine unzulässige Überschreitung. Gerade diese restriktive Entscheidung zeigt, dass das derzeitige BauGB zwingend einer Überarbeitung bedarf.
Visualisierung des Bauvorhabens am Spielbudenplatz | SKAI Siemer Kramer Architekten Ingenieure / SAGA
Neue Wege und Allianzen
Doch aktuell müssen deutsche Städte mit dem rechtlich unsicheren Status Quo leben. In Hamburg hat die Wohnungswirtschaft daraus ihre Schlüsse gezogen. Mit der Kampagne „Jede Wohnung zählt“ fordert sie nicht nur mehr Tempo beim Neubau, sondern auch klare, verlässliche Rahmenbedingungen bei der Flächenpolitik.
Hinter der Aktion stehen unter anderem der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW), der BFW Nord, der IVD Region Nord und der Grundeigentümer-Verband Hamburg – also jene, die tagtäglich mit Baurechtsverfahren, Grundstücksakquise und politischen Zielkonflikten zu tun haben.
Die Kernbotschaft:
Die Branche ist bereit, Verantwortung zu übernehmen. Sie braucht dafür aber rechtssichere Instrumente und eine Politik, die nicht nur appelliert, sondern ermöglicht. Die Forderung nach einer Reform des gemeindlichen Vorkaufsrechts ist daher keine ideologische, sondern eine pragmatische: Städte müssen gezielt und rechtssicher handeln können, wenn sich zentral gelegene Grundstücke dem Markt durch Spekulation, durch verfahrene Eigentümerstrukturen oder durch das bewusste Liegenlassen von Entwicklungspotenzialen entziehen.
Share Deals
Es war wiederum die Stadt Hamburg, die bezüglich eines Grundstücks im Binnenhafen erstmalig ein gemeindliches Vorkaufsrecht im Zusammenhang mit einem sogenannten Share Deal durchsetzte. Bereits Ende 2022 übte die zuständige Behörde ihr Vorkaufsrecht aus, 2024 einigten sich die Beteiligten auf die Abwicklung des Ankaufs, sodass keine gerichtliche Auseinandersetzung folgte.
Der Fall sorgte bundesweit für Aufsehen, da nun auch in anderen Städten die Durchsetzung dieser Verwaltungspraxis erwartet wird.
Aber was bedeuten Share Deals für die Immobilienwirtschaft?
Ausgangpunkt ist ein Immobilen haltendes Unternehmen. Ein Käufer erwirbt von diesem Unternehmen Anteile. Eigentümer im rechtlichen Sinne bleibt aber das vorherige Unternehmen, sodass es sich nicht um einen klassischen Immobilienverkauf handelt.
Grundsätzlich gelten Share Deals aber als umstritten. Sie dienen häufig als Mittel zum Zweck für Bodenspekulanten – denn auf diesem Weg müssen sie keine Grunderwerbssteuer zahlen.
Bei einem so vollzogenen Share Deal übte der Landesbetrieb für Immobilienmanagement und Grundvermögen das gemeindliche Vorkaufsrecht der Stadt Hamburg aus und überführte das Grundstück via die erworbene Gesellschaft an die Stadt Hamburg.
Da die Vorschriften über den Rechtskauf aber lediglich auf die Vorschriften des Kaufes und nicht auf die des Vorkaufes verweisen und auch § 24 BauGB in seinem Wortlaut explizit vom Kauf von Grundstücken spricht, war lange Zeit strittig, ob ein Vorkaufsrecht bei einem solchen Share Deal überhaupt bestehe. Rechtsunsicherheiten wie diese erschweren die Anwendung und sind der Grund für die bislang nur in Berlin und Hamburg erfolgten Vorkaufsrechte bei Share Deals. Bis dahin bleibt abzuwarten, wie sich die Rechtsprechung zu derartigen Konstellationen verhält.
Gründe für Stillstand
Dass innerstädtische Flächen über Jahre ungenutzt bleiben, muss nicht zwangsläufig ein Fall von Spekulation sein, auch wenn diese Vermutung in politischen Debatten oft reflexhaft geäußert wird. Tatsächlich lassen sich viele solcher Stillstände durch eine Vielzahl juristisch belegbarer Gründe erklären, die nichts mit Vorsatz oder Horten zu tun haben. So verfügen Kommunen zwar mitunter über ein gesetzliches Vorkaufsrecht, verzichten jedoch aus finanziellen oder strategischen Überlegungen auf dessen Ausübung. In solchen Fällen bleibt das Grundstück mangels alternativer Finanzierung oder schlicht wegen Prioritätsentscheidungen innerhalb der Stadtentwicklung in privater Hand.
Daneben existieren jedoch auch klassische Fälle von Bodenbevorratung, bei denen Eigentümer gezielt auf eine künftige Wertsteigerung spekulieren, ohne ein ernsthaftes Interesse an kurzfristiger Bebauung zu verfolgen. Das Problem dabei: Solange die Kommune kein Baugebot nach § 176 BauGB erlässt – ein Schritt, der rechtlich und politisch nicht unproblematisch ist –, ist dieses Verhalten schwer zu sanktionieren.
Doch nicht immer liegt die Ursache in der Eigentümerstruktur. Auch fehlende oder blockierte Baugenehmigungen können Vorhaben auf Jahre ausbremsen. Umweltauflagen, Anforderungen des Denkmalschutzes oder schlichtweg Konflikte mit bestehenden Bebauungsplänen führen regelmäßig dazu, dass Bauherren selbst bei klarem Willen zum Bau nicht vorankommen. Ebenso häufig sind langwierige Rechtsstreitigkeiten, etwa bei Erbengemeinschaften oder Rückabwicklungen von Enteignungen, die jede Entwicklung blockieren – oft über viele Jahre hinweg.
Finanzielle Risiken stellen einen weiteren Faktor dar. So können Investoren durch Insolvenz oder Projektaufgabe gezwungen sein, Vorhaben aufzugeben. Die daraus resultierende Hängepartie, wie sie beispielhaft beim Hamburger Elbtower zu beobachten ist, lähmt nicht nur die Bebauung der Fläche selbst, sondern auch das Vertrauen der Branche insgesamt. Schließlich kommen infrastrukturelle Hürden hinzu: Altlasten im Sinne des § 2 Abs. 5 BBodSchG oder fehlende Erschließung machen viele Grundstücke schlichtweg unbebaubar, zumindest ohne erhebliche Vorinvestitionen.
All diese Faktoren zeigen, dass Stillstand auf Bauflächen differenziert betrachtet werden muss. Pauschale Schuldzuweisungen greifen zu kurz. Gefragt ist eine systematische Analyse und ein Maßnahmenmix, der Spekulation begrenzt, Investitionen erleichtert und Planungssicherheit für alle Beteiligten schafft.
Fazit zum gemeindlichen Vorkaufsrecht
Das gemeindliche Vorkaufsrecht ist ein starkes Instrument, das Städten und Kommunen helfen kann, dringend benötigte Flächen für den Wohnungsbau und öffentliche Zwecke zu sichern. Gerade in Zeiten zunehmender Bodenknappheit und Spekulation ist es wichtiger denn je, dieses Recht konsequent anzuwenden und rechtssicher auszugestalten.
Doch die aktuelle Rechtslage ist komplex, von Einschränkungen geprägt und in vielen Fällen unzureichend, um dem spekulativen Stillstand wirksam entgegenzutreten. Die Fälle aus Hamburg und Berlin zeigen: Mit Mut, juristischem Know-how und politischem Willen lässt sich das Vorkaufsrecht erfolgreich nutzen – auch bei Share Deals.
Damit es jedoch zum wirkungsvollen Baustein für die Baulandmobilisierung wird, braucht es dringend gesetzliche Nachbesserungen und mehr Rechtssicherheit. Nur so kann die öffentliche Hand dem Wohnraummangel nachhaltig begegnen und städtische Flächen wieder aktiv gestalten.
Über den Autor:
Rene Thomas studierte Rechtswissenschaften an der Philipps-Universität Marburg. Schon früh beschäftigte er sich im Hauptstudium im Rahmen der Zusatzqualifikation im privaten Baurecht des Vereins zur Förderung von Forschung und Lehre im privaten Baurecht an der Philipps-Universität in Marburg e.V. unter Leitung von Herrn Prof. Dr. Wolfgang Voit mit Problemen des privaten Baurechts unter Berücksichtigung des Architekten-, Ingenieur- und Projektsteuerungsrechts. In seinem Referendariat am Oberlandesgericht Düsseldorf absolvierte er unter anderem Stationen beim Bundesamt für Auswärtige Angelegenheiten und einer auf das Baurecht spezialisierten Kanzlei in Düsseldorf.
730 Milliarden Euro Bruttowertschöpfung, rund 3,5 Millionen sozialversicherungspflichtige Beschäftigte in über 810.000 Unternehmen. Das ist die Immobilienwirtschaft, eine tragende Säule der deutschen Volkswirtschaft mit Zahlen aus dem Jahre 2023. Die Immobilienwirtschaft schafft Stabilität. (Quelle: ZIA)
Aber die Branche braucht auch selbst Stabilität, oder besser, Planungssicherheit von Seiten der Politik. Also sinnvolle Rahmenbedingungen, die Bund, Länder und Gemeinden betreffen. Ein Baustein wäre Bürokratieabbau durch Digitalisierung. Allerdings reicht es nicht im Bauamt meines Dorfes einen Computer aufzustellen und zu bestimmen ab „jetzt“ sind wir digital. Das geht schief. Auch in meinem Dorf. Die Öffentliche Hand muss alle Abläufe NEU DENKEN, ins Digitale übersetzen, so wie es zum Beispiel in weiten Teilen der Immobilienbranche täglich gemacht wird. Die Immobilienwirtschaft schafft Stabilität.
Zum Beispiel: Die Millionen Wohnungen der bestandshaltenden, sozialen Vermieter lassen sich nur mit digitaler Unterstützung verwalten. Das Motto: Verwaltungsabläufe so organisieren, dass mehr Zeit für den Dialog mit dem Mieter möglich ist. Denn das offene Gespräch in den Beständen sichert auch den sozialen Frieden. (Lesen Sie auch in dieser Ausgabe: 25 Jahre Preis Soziale Stadt: Engagement für den Zusammenhalt in den Quartieren gewürdigt.)
Die Vermieter sind auf einem guten Weg, wie AktivBo in der neuesten bundesweiten Studie vermeldet: 75,5 Prozent der Mieter*innen sind mit dem Serviceerlebnis ihres Vermieters zufrieden.
Aber damit nicht genug: Digitalisierung reicht nicht. Das Produkt Wohnen selbst muss bezahlbar bleiben und das beginnt nicht bei der „Kaltmiete“. Bei den GdW-Unternehmen lag die durchschnittliche Nettokaltmiete bei 6,39 Euro/m², 1,04 Euro/m² unterhalb der bundesweiten Bestandsmieten. Da ist keine Luft nach unten.
Aber schauen wir auf die „2. oder 3. Miete“, die Nebenkosten: Hier sind zuerst die stetig steigenden Abgaben der Öffentliche Hand die Kostentreiber, aber auch mieterabhängige Verbrauchskosten, wie Wasser, Strom und Wärme, besonders bei der Fernwärme.
Und was machen die Vermieter? Sehr viel – sie haben früh erkannt: Das Produkt Wohnung muss sich dem Stand der Technik (Mieterstrom, Nahwärme, Verbrauchskostenkommunikation, etc.) anpassen.
Dämmen um jeden Preis war und ist der falsche Weg. Der Kunde, der Mieter, hat nicht mitgemacht, wie Studien gezeigt haben. Und dies, obwohl seit Jahren diese Themen in den Mieterzeitungen oder direkt durch technische Abteilungen kommuniziert wurden.
Zurück zum Anfang.
Die Immobilienwirtschaft schafft Stabilität und damit dies so bleibt, forderte Iris Schöberl, Präsidentin des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA): „Nachhaltigkeit ist kein Nice-to-have, sondern ein ökonomisches und gesellschaftliches Muss.“ Es brauche aber weniger Bürokratie und mehr Gestaltungsfreiheit. „Um Klimaneutralität im Gebäudesektor zu erreichen, brauchen wir Effizienzmaßnahmen an den Gebäuden selbst und eine vollständige Dekarbonisierung der eingesetzten Energieträger,“ so Schöberl weiter. Die Energiekosten würden steigen, ganz gleich, ob mit fossilen Energieträgern oder erneuerbaren Energien Wärme erzeugt würde. Das bedeute, dass man den Verbrauch nicht nur aus ökologischen, sondern auch aus wirtschaftlichen Gründen senken müsse, damit das Heizen bezahlbar bleibe, führt die ZIA-Präsidentin aus.
(Lesen Sie mehr in dieser Ausgabe: ZIA: „Klimaschutz ist ein Muss, braucht aber weniger Bürokratie und mehr Gestaltungsfreiheit“)
Mai 2025, Ausgabe Nummer 200, Wohnungswirtschaft heute., mit neuen Inhalten.
„Nachhaltigkeit ist jedoch nicht nur eine moralische Verpflichtung, sondern auch ein Gebot der ökonomischen Vernunft” – mit diesen Worten leitete ZIA-Präsidentin Iris Schöberl im gut gefüllten Saal im Langenbeck-Virchow-Haus einen Tag ein, der auch weit nach dem Termin in Erinnerung bleiben wird. Trotzdem müsse Klimaschutz, wirtschaftliche Entwicklung und soziale Verantwortung zusammengedacht werden, so die Präsidentin. Quelle: ZIA
„Nachhaltigkeit ist kein Nice-to-have, sondern ein ökonomisches und gesellschaftliches Muss,“ sagt Iris Schöberl, Präsidentin des Zentralen Immobilien Ausschusses am Rande des ZIA-Nachhaltigkeitskongresses.
Nachhaltigkeit sei dabei mehr als Klimaschutz: Es gehe um wirtschaftliche Vernunft, soziale Verantwortung und ökologische Stabilität. Der ZIA bekenne sich klar zu den Klimazielen im Gebäudesektor und fordere in seinem veröffentlichten Papier „Klimaneutraler Gebäudebestand 2045“ von der Politik:
Regulierung mit Augenmaß – statt überkomplexer Vorgaben, die Investitionen blockieren.
Praxisnahe Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) – inklusive CO₂-Lebenszyklus-Bewertung, Effizienzstandards und Solarpflichten.
Technologische Freiheit – damit Vermieter und Eigentümer wirtschaftlich tragfähige Lösungen entwickeln können.
„Um Klimaneutralität im Gebäudesektor zu erreichen, brauchen wir Effizienzmaßnahmen an den Gebäuden selbst und eine vollständige Dekarbonisierung der eingesetzten Energieträger,“ so Schöberl weiter. Die Energiekosten würden steigen, ganz gleich, ob mit fossilen Energieträgern oder erneuerbaren Energien Wärme erzeugt würde. Das bedeute, dass man den Verbrauch nicht nur aus ökologischen, sondern auch aus wirtschaftlichen Gründen senken müsse, damit das Heizen bezahlbar bleibe, führt die ZIA-Präsidentin aus.
„Als Spitzenverband der Immobilienwirtschaft setzen wir uns für gute Rahmenbedingungen ein, die es Unternehmen ermöglichen, ihre Klimaschutzstrategien nach dem volkswirtschaftlich besten Nutzen-Kosten-Verhältnis umzusetzen,“ betont Schöberl.
Der ZIA
Der Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA) ist der Spitzenverband der Immobilienwirtschaft. Er spricht durch seine Mitglieder, darunter mehr als 30 Verbände, für rund 37.000 Unternehmen der Branche entlang der gesamten Wertschöpfungskette. Der ZIA gibt der Immobilienwirtschaft in ihrer ganzen Vielfalt eine umfassende und einheitliche Interessenvertretung, die ihrer Bedeutung für die Volkswirtschaft entspricht.
Als Unternehmer- und Verbändeverband verleiht er der gesamten Immobilienwirtschaft eine Stimme auf nationaler und europäischer Ebene mit Präsenz in Brüssel, Wien und Zürich – sowie im Bundesverband der deutschen Industrie (BDI). Präsidentin des Verbandes ist Iris Schöberl.
vzbv-Auswertung von knapp 580 Fernwärmenetzen: In gut jedem vierten Wärmenetz zahlen Verbraucher 20 Cent (je kWh) oder mehr
Fernwärmepreise unterscheiden sich regional stark
In fast jedem zehnten Wärmenetz liegt der Preis bei 25 Cent je kWh oder höher – im Mittel liegt der Preis bei 17 Cent (je kWh)
vzbv fordert Preisobergrenze für Wärmenetze und eine Förderung auf gleichem Niveau wie bei Wärmepumpen
In gut jedem vierten Fernwärmenetz sind die Heizkosten für Verbraucher besonders hoch. Das ergibt eine Auswertung der Preistransparenzplattform Fernwärme durch den Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv). Damit Fernwärme für alle Verbraucher bezahlbar bleibt, fordert der vzbv eine Preisobergrenze für den Wärmemarkt.
„Die Fernwärmepreise unterscheiden sich regional sehr stark“, sagt Florian Munder, Energieexperte beim vzbv. „Wer an ein Wärmenetz mit hohen Preisen angeschlossen ist, hat schnell zusätzliche Kosten von mehreren hundert Euro pro Jahr.“
Die Herausforderung bei Fernwärme: In diesem Monopolmarkt sind Verbraucher den Vertragskonditionen ihres Versorgers weitgehend ausgeliefert. Sie können ihren Anbieter nicht wechseln. „Um Verbraucher besser zu schützen, braucht es daher eine Preisobergrenze“, sagt Munder. „Die Grenze sollte sich an den Kosten für den Betrieb einer Wärmepumpe orientieren.“
Große Preisspanne im Fernwärmemarkt
Der Verbraucherzentrale Bundesverband hat im April 2025 die Preise von 576 Wärmenetzen ausgewertet, die auf der Preistransparenzplattform Fernwärme gelistet sind.
Ergebnis:
Der mittlere Fernwärmepreis (Median) in einem Mehrfamilienhaus liegt bei 17 Cent je Kilowattstunde (kWh).
In gut jedem vierten Wärmenetz (27 Prozent) liegt der Preis bei 20 Cent (je kWh) oder höher.
In fast jedem zehnten Wärmenetz (9 Prozent) liegt der Preis bei 25 Cent (je kWh) oder höher.
Verbraucher in einem typischen Mehrfamilienhaus zahlen bei einem Preis von 20 Cent (je kWh) im Vergleich zum Medianwert rund 290 Euro mehr im Jahr. Bei einem Preis von 25 Cent sind es jährliche Mehrkosten von knapp 770 Euro.
„Wärmenetze müssen endlich verbraucherfreundlicher werden“, sagt Munder. Dafür brauche es eine zeitnahe Modernisierung der Fernwärmeverordnung sowie die Einrichtung einer bundesweiten Preisaufsicht. Ein vom vzbv beauftragtes Gutachten von Ende 2024 kommt zu dem Ergebnis, dass eine unabhängige Stelle eine Preisobergrenze festlegen und deren Einhaltung kontrollieren sollte.
„Bezahlbare Fernwärme ist ein wichtiger Baustein für das Gelingen der Wärmewende“, sagt Munder. Es sollten aus vzbv-Sicht aber grundsätzlich nur solche Wärmenetze gebaut werden, bei denen Verbraucher vergleichbare Kosten wie bei einer Wärmepumpe haben. „Um einen fairen Vergleich zwischen den beiden Schlüsseltechnologien der Wärmewende ziehen zu können, müssen Wärmenetze und Wärmepumpen eine vergleichbare öffentliche Förderung erhalten“, so Munder.
Hintergrund
Auf der Preistransparenzplattform Fernwärme können Fernwärmeanbieter freiwillig ihre Preisdaten zur Verfügung stellen. Die Preistransparenzplattform ist eine Initiative der drei Branchenverbände AGFW, BDEW und VKU. Die Plattform deckt laut Betreiberangabe mehr als die Hälfte des Fernwärmeabsatzes in Deutschland ab.
Mit Stand vom 2. April 2025 waren auf der Plattform 576 Wärmenetze mit Preisangaben für ein Mehrfamilienhaus gelistet. Die Marktbeobachtung des Verbraucherzentrale Bundesverbands hat für den Preisvergleich die Effektivpreise herangezogen (Jahresgesamtpreis geteilt durch die Wärmeabnahme, inklusive Mehrwertsteuer), basierend auf einer angenommenen jährlichen Wärmeabnahme in Höhe von 288.000 kWh für ein typisches Mehrfamilienhaus mit 30 Wohneinheiten
Außenansicht des Gebäudes am Paulanerplatz Foto: Jonas Nefzger
Die Münchner Wohnen erwirbt ein Haus mit 64 Wohnungen am Paulanerplatz in der Unteren Au und sichert damit dringend benötigten bezahlbaren Wohnraum für die Landeshauptstadt München.
Die Geschichte dahinter ist besonders:
Der Verkäuferin hatte das Gebäude (Baujahr 1955) zielgerichtet der Münchner Wohnen zum Kauf angeboten, weil sie für die Mieter*innen auch in Zukunft bezahlbare Mieten und eine gute Betreuung garantiert. Ein auf Basis der bezahlbaren Bestandsmieten ermittelter attraktiver Kaufpreis ermöglicht einen wirtschaftlichen Erwerb durch das städtische Unternehmen.
„Ich bin gerührt, wie sehr sich die Verkäuferin um ihre Mieterinnen und Mieter kümmert. Sie wählte als Mieter bevorzugt Menschen aus, die es schwer auf dem Wohnungsmarkt haben und sorgte für bezahlbare Mieten zu fairen Konditionen. Ein großes Dankeschön für das soziale Engagement und den Verkauf an die Münchner Wohnen“, sagt Verena Dietl, Bürgermeisterin der Landeshauptstadt München.
„Ich wohne seit 1995 in diesem Haus und bin sehr glücklich mit meiner Wohnung und der Hausgemeinschaft: Wir haben eine digitale Chat-Gruppe und feiern gemeinsam Feste im Innenhof. Außerdem habe ich ein Tauschregal im Erdgeschoss initiiert“, bestätigt eine Mieterin, die froh über den Ankauf durch die Münchner Wohnen ist.
Verena Dietl, Bürgermeisterin der Landeshauptstadt München und Christian Müller, Geschäftsführer der Münchner Wohnen. Foto: Jonas Nefzge
Auch die städtische Wohnungsbaugesellschaft freut sich über die Erweiterung ihres Bestands: „Wir kaufen am Paulanerplatz ein Gebäude in einem guten Zustand mit einer starken Gemeinschaft. Die Münchner Wohnen sichert den Mieterinnen und Mietern zu, dass sie auch weiterhin bezahlbar wohnen können und sich bei allen persönlichen und verwaltungstechnischen Fragen an unser Team wenden können“, sagt Christian Müller, Geschäftsführer der Münchner Wohnen.
Wohnen in der Au
Die Münchner Wohnen verwaltet bereits mehrere Häuser in der Umgebung und sorgt damit für bezahlbare Mieten und sichere Zuhause in innenstädtischer Lage. In unmittelbarer Nähe ist die Wohnanlage am Kegelhof. Hier befinden sich Wohnungen für Senior*innen sowie die Münchner Wohnen Hausverwaltung Au-Haidhausen, welche die Mieter*innen servicenah betreut. Daneben gibt es eine integrative Wohngemeinschaft, in der junge Menschen mit und ohne Beeinträchtigungen zusammenleben und sich gegenseitig unterstützen.
Die Diakonie München und Oberbayern betreut das Projekt sehr erfolgreich seit vielen Jahren. Nebenan ist das Modellprojekt am Lilienhof, bei dem der Primärenergiebedarf für Beheizung und Trinkwassererwärmung mindestens 50 Prozent unter dem zulässigen Wert eines Neubaus liegt. Die benötigte Restwärme wird mit erneuerbaren Energien erzeugt, dadurch werden keine zusätzlichen CO2-Emissionen freigesetzt. Weitere Münchner-Wohnen-Häuser befinden sich in der Franz-Prüller-Straße.
Die gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBVs) in Österreich, die seit kurzem über 1.000.000 Wohnungen verwalten, blicken auf ein herausforderndes Jahr 2024 zurück. „Die Bauleistung ist 2024 erneut gesunken. Mit 14.000 Fertigstellungen haben wir ein Minus von 9% zum Vorjahr und ein Minus von 16% zum 10-Jahresschnitt“, so Verbandsobmann Klaus Baringer.
Gründe dafür sind die hohen Baukosten, das Fehlen von leistbaren Grundstücken, der Rückgang der Wohnbauförderung und die weiterhin hohen Zinsen.
Aber auch gesetzliche Eingriffe wie das 3. und das 4. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (ersteres Dezember 2023, letzteres März 2025) erschweren dringend benötigte Investitionen. „Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Die Bauleistung ist zum zweiten Mal in Folge gesunken. Statt Neubau zu fördern, wird durch zwei Mietendeckel dem gemeinnützigen Wohnbau Kapital entzogen“, erklärt Baringer weiter.
Zukünftige Auswirkungen von politischen Eingriffen
Denn allein durch den Mietdeckel des 4. MILG (Aussetzen der Wertsicherung in der Grundmiete und beim EVB) verlieren die gemeinnützigen Bauvereinigungen in den kommenden drei Jahren rund 150 Millionen Euro an Einnahmen, die nach dem Kostendeckungsprinzip des WGGs für Neubau und Instandhaltung zu verwenden wären.
„Dieses Geld fehlt daher bei Neubauten und der Sanierung bestehender Wohnhäuser. Allein dadurch können jährlich etwa 700 leistbare Wohnungen nicht gebaut werden“, unterstreicht Herwig Pernsteiner, Verbandsobmann-Stellvertreter. Doch das ist nur ein Teil der Auswirkungen: Bereits jetzt sind die gemeinnützigen Bauvereinigungen die Hauptbetroffenen des 3. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes (3. MILG) von Dezember 2023, welches im Vorjahr die Anpassung der Grundmiete und des EVB beschnitt.
Beide „Mietendeckel“ zusammen führen im Zeitraum 2024–2027 zu Mindereinnahmen von 865 Millionen Euro. Das hat bereits heute direkte Auswirkungen auf die Sanierung, die Erhaltung und die energetische Verbesserung der Gebäude sowie auf den Neubau leistbarer Wohnungen.
Regionale Entwicklung: Uneinheitliches Bild in den Bundesländern
Ein methodischer Hinweis vorweg: Alle Bundesländerangaben beziehen sich auf den Sitz der Bauvereinigung, manche Bauvereinigungen errichten auch in anderen Bundesländern Wohnbauten. Einen Sonderfall gibt es heuer in Salzburg bzw. Wien. Die Salzburger GBVs errichteten 2024 1450 Einheiten (2023: 570), allerdings befinden sich 660 Einheiten einer Salzburger GBV in Wien.
Die Fertigstellungen 2024, in Klammer Fertigstellung 2023 und die Veränderung im Überblick:
*660 der Fertigstellungen von Salzburger GBVs befinden sich in Wien
75 % der fertiggestellten Wohnungen wurden gefördert errichtet.
Sanierung stabil, Heizungstausch steigt weiter an
Im Bereich der energetischen Sanierung und des Heizungstauschs konnte 2024 eine positive Entwicklung verzeichnet werden. „In 6.570 Wohneinheiten wurden fossile Heizsysteme auf klimafreundliche Alternativen umgestellt – ein Zuwachs von rund 10 % gegenüber dem Vorjahr“, so Herwig Pernsteiner. Zusätzlich ist die Anzahl der thermischen Sanierungen mit 6.800 Wohneinheiten stabil.
Dabei handelt es sich vor allem um umfassende Modernisierungen, die neben energetischen Verbesserungen auch Maßnahmen zur Barrierefreiheit und Substanzsicherung umfassen. Damit leisten die gemeinnützigen Bauvereinigungen einen wichtigen Beitrag zur Umsetzung der Klimaziele im Gebäudesektor und sichern zugleich langfristig die Qualität und Leistbarkeit des Wohnraums.
Ausblick 2025
„Ein Blick in die Zukunft ist leider immer schwierig, aber die Prognose für 2025 ist zurückhaltend. Das Jahr 2025 wird voraussichtlich mit 11.000 bis 12.000 Fertigstellungen einen neuen Tiefpunkt bei der Neubauleistung markieren. Damit dürfte aber die Talsohle durchschritten sein. Baubewilligungen und erwartete Spatenstiche zeigen vorsichtig nach oben, sodass ein leichter Aufwärtstrend für 2026 erkennbar ist“, so Klaus Baringer.
Die Prognosen zeigen, dass es jetzt dringend Maßnahmen braucht, um die Produktion von leistbaren Wohnungen anzukurbeln. Denn Investitionen in leistbare Wohnungen nutzen nicht nur den Mieterinnen und Mietern, sondern fördern auch Konjunktur, Wertschöpfung und Beschäftigung.
Gemäß Statistik Austria (Input Output Tabelle) führt jede Million Euro Bauinvestitionen zu einer erhöhten heimischen Produktion von rund 1,9 Millionen und sichert 8 Ganzjahresarbeitsplätze.
„Ein Baukonjunkturpaket, wie es von der Bundesregierung angedeutet wurde, also ein Rausinvestieren aus der Krise ist das Gebot der Stunde. Die gemeinnützigen Bauvereinigungen stehen bereit für den Turnaround“, so Verbandsobmann Klaus Baringer abschließend.
Gemeinnützige Bauvereinigungen
Die 175 Mitglieder des Verbands der gemeinnützigen Bauvereinigungen sind Unternehmen, die Wohnungen für breite Kreise der Bevölkerung zur Verfügung stellen. Sie tun dies nicht in gewinnmaximierender, sondern in gemeinwohlorientierter Weise. Ihre Geschäftstätigkeit ist durch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) sowie ergänzende Verordnungen reguliert. GBVs verwalten derzeit knapp über eine Million Wohnungen, davon rd. 664.000 eigene Miet- und Genossenschaftswohnungen.
VNW-Verbandsdirektor Andreas Breitner. Foto: VNW, Bertold Fabricius, Hamburg
In vielen Wohnquartieren norddeutscher Wohnungsunternehmen haben sich in den vergangenen zehn Jahren die sozialen Konflikte verschärft. Es mangelt vermehrt an Toleranz unter den Mietern. Gegenüber Ordnung, Sicherheit und Sauberkeit wächst die Gleichgültigkeit. Zugenommen haben zudem Altersarmut und Isolation. Eine Durchmischung belasteter Quartiere ist kaum noch möglich, weil nur wenige Menschen wegziehen.
Das sind die zentralen Ergebnisse einer aktuellen Kurzumfrage unter den VNW-Mitgliedsunternehmen. Demnach bejahten 75 Prozent der Unternehmen die Frage, ob die Zahl der sozialen Konflikte unter der Bewohnerschaft in den vergangenen zehn Jahren gestiegen sei.
Soziale Vermieter müssen vermehrt gesellschaftliche Problem lösen
„Wenn der Frieden in der Nachbarschaft stirbt, sterben auch Lebensqualität und Gemeinsinn. Die vorstehende Halsschlagader darf nicht das Erkennungszeichen für nachbarschaftlichen Dialog werden. VNW-Unternehmen verstehen sich als soziale Vermieter“, sagt Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW).
„Sie bieten Menschen unabhängig von ihrer Herkunft und ihrem sozialen Status eine sichere und bezahlbare Wohnung zur Miete an. Allerdings erleben unsere Unternehmen, dass immer mehr Kommunen bei staatlichen Hilfsmaßnahmen kürzen und so die Lösung gesellschaftlicher Probleme auf die Vermieter abwälzen.“
So berichteten die Unternehmen von gestiegenen Herausforderungen, weil unterschiedliche Kulturen in den Quartieren zusammenlebten, sagt VNW-Direktor Andreas Breitner. Hausordnungen würden nicht eingehalten, und es nehme Gleichgültigkeit gegenüber Ordnung, Sicherheit und Sauberkeit zu, was auch zu einer zunehmenden Vermüllung von Gemeinschaftsflächen führe.
Konflikte werden seltener untereinander im Gespräch gelöst
Ferner fehle unter den Mietern vermehrt die Toleranz dem Anderen gegenüber. Konflikte würden seltener untereinander im Gespräch gelöst. Stattdessen werde der Vermieter früh eingeschaltet. Dabei seien Erwartungshaltung einiger Mieter an eine Lösung des Konflikts in ihrem Sinne sehr hoch.
Werde der Konflikt dann nicht unverzüglich gelöst oder es sei auf Basis des Mietvertrages keine Hilfe möglich, wachse die Enttäuschung, so der VNW-Direktor.
Menschen weniger zu nachbarschaftlicher Hilfe bereit
„Diese Entwicklung geht einher mit einem Rückgang an Bereitschaft zu nachbarschaftlicher Hilfe. Es gibt weniger Interesse an einem ehrenamtlichen Engagement.“ Zugleich werde mehr vom Vermieter erwartet. Die Ansprüche an den Zustand, die Lage und die Größe der Wohnung im Verhältnis zur (teils sehr geringen) Grundmiete seien deutlich gestiegen.
Nach den Worten von VNW-Direktor Andreas Breitner haben Altersarmut und damit verbunden Angst sowie Isolation und Vereinsamung in den vergangenen zehn Jahren zugenommen.
Soziale Durchmischung in einigen Quartieren kaum mehr möglich
In einigen Quartieren sei eine soziale Durchmischung kaum mehr möglich, stellt VNW-Direktor Andreas Breitner fest. „Weil kaum jemand umzieht, gibt es wenige Möglichkeiten, die Nachbarschaft zu stabilisieren. Betroffen sind vor allem Bestände mit einer hohen Zahl an Belegungsbindungen.“
„Bei aller Notwendigkeit, sparsam mit dem Steuergeld umzugehen: Wer bei Hilfsangeboten im Bereich des Wohnens spart, legt die Axel an den Zusammenhalt in unserem Land.“
VNW-Direktor Andreas Breitner
„Die Probleme sollten allen eine Warnung sein. Unser Land braucht Zuwanderung“, sagt VNW-Direktor Andreas Breitner. „Allerdings benötigen wir auch mehr Ehrlichkeit im Umgang mit den damit einhergehenden Problemen. Es gibt viele Erfolgsgeschichten – aber eben auch viele Menschen, denen die Integration in unsere Gesellschaft schwerfällt.“
Wenn der Staat sich aus den Quartieren zurückziehe, gefährde er den sozialen Frieden in unserer Gesellschaft, sagt der VNW-Verbandsdirektor. „Bei aller Notwendigkeit, sparsam mit dem Steuergeld umzugehen: Wer bei Hilfsangeboten im Bereich des Wohnens spart, legt die Axel an den Zusammenhalt in unserem Land.“
Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) vertritt in Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein insgesamt 463 Wohnungsgenossenschaften und Wohnungsgesellschaften. In den von ihnen verwalteten 775.000 Wohnungen leben rund zwei Millionen Menschen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter liegt bei den VNW-Unternehmen bei 6,59 Euro. Der VNW ist der Verband der Vermieter mit Werten.
„Preis Soziale Stadt 2025“ - Ein Gruppenbild mit allen Preisträgern. Quelle: GDW
Am 6. Mai 2025 wurden in Berlin fünf herausragende Projekte mit dem „Preis Soziale Stadt“ ausgezeichnet. Die Preisverleihung markiert zugleich ein besonderes Jubiläum: Seit 25 Jahren würdigt der Wettbewerb Initiativen, die sich für gesellschaftlichen Zusammenhalt und ein lebendiges Miteinander in Stadtquartieren einsetzen. Auch in diesem Jahr zeigt sich: Die Komplexität städtischer Herausforderungen lässt sich am besten gemeinsam, vor Ort und mit innovativen Ansätzen bewältigen.
Der Wettbewerb ist eine Gemeinschaftsinitiative des AWO Bundesverbands, des Deutschen Städtetags, des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW, des Deutschen Mieterbundes sowie des vhw Bundesverbands für Wohnen und Stadtentwicklung. Im Mittelpunkt des Wettbewerbs stehen Projekte kommunaler Institutionen, Wohnungsunternehmen, Wohlfahrtsverbände und zivilgesellschaftlicher Organisationen, die mit integrativen und innovativen Ansätzen für mehr Lebensqualität in Quartieren sorgen.
„Seit 25 Jahren zeigt der Preis Soziale Stadt eindrucksvoll, was möglich ist, wenn Menschen aus Wohnungswirtschaft, Kommunen, Zivilgesellschaft und Nachbarschaft gemeinsam Verantwortung übernehmen. Die ausgezeichneten Projekte sind nicht nur Orte gelebter Solidarität, sondern auch Mutmacher in herausfordernden Zeiten.
Gerade jetzt, wo gesellschaftlicher Zusammenhalt, Integration und Teilhabe vor neuen Belastungsproben stehen, braucht es diese Leuchttürme, die zeigen: Wandel gelingt, wenn man ihn gemeinsam gestaltet. Soziale Verantwortung und Quartiersarbeit sind keine abstrakten Begriffe, sondern sichtbarer Ausdruck engagierten Handelns – getragen von den Menschen und Institutionen vor Ort“, sagt Axel Gedaschko, Präsident des GdW.
RUWO Rudolstädter Wohnungsverwaltungs- und Baugesellschaft mbH
Mit der Initiative „ZusammenWachsen“ wurde eine ehemals brachliegende Abrissfläche im Stadtteil Kopernikus in einen lebendigen Bürgerpark umgewandelt. Das Projekt verfolgt das Ziel, die Bewohner für ihr Wohnumfeld zu sensibilisieren und aktiv in dessen Gestaltung einzubeziehen.
Der Park dient heute als generationsübergreifender Treffpunkt, fördert Begegnungen und schafft ein neues Gemeinschaftsgefühl im Quartier. Besonders hervorzuheben ist die breite Beteiligung der Bürger bei Pflege, Organisation und Nutzung der Freifläche.
Rheinwohnungsbau GmbH • Sahle Wohnen • Städtische Wohnungsgesellschaft Düsseldorf u. a.
Im Düsseldorfer Stadtteil Wersten-Südost entstand nach Auslaufen des Städtebauförderprogramms „Soziale Stadt“ eine langfristige Kooperation mehrerer Wohnungsunternehmen. In einem gemeinsamen Vertrag verpflichteten sich die Akteure, die begonnene Quartiersarbeit mit eigenen Mitteln fortzuführen.
Ziel ist es, die Lebensqualität der Bewohner zu erhalten und weiterzuentwickeln. Durch gezielte Maßnahmen, Beteiligungsprozesse und ein professionelles Quartiersmanagement wird das Gebiet kontinuierlich stabilisiert.
Quartiersarbeit Viehweide – Sindelfingen
Stadtjugendring Sindelfingen e. V. • Wohnstätten Sindelfingen GmbH • Stadt Sindelfingen
Im Stadtteil Viehweide – einem Gebiet mit hoher Verdichtung und vielfältigen sozialen Herausforderungen – wurde bereits 2007 eine eigene Quartiersarbeit etabliert. Ziel war es, die Integration verschiedener Kulturen zu fördern, den sozialen Zusammenhalt zu stärken und den Bewohnern das Gefühl zu geben, Teil einer lebendigen Gemeinschaft zu sein.
Mit viel Engagement, Eigeninitiative und einer Reihe erfolgreicher Projekte – darunter eine regelmäßig erscheinende Stadtteilzeitung und eine selbst betriebene Website – hat sich die Quartiersarbeit zu einer festen Institution entwickelt.
Safe-Hub Berlin – Wedding
AMANDLA gemeinnützige GmbH
Der Safe-Hub im Berliner Stadtteil Wedding ist ein Bildungs- und Sportzentrum für Kinder und Jugendliche in herausfordernden Lebenslagen. Sport wird hier gezielt mit pädagogischen und sozialen Angeboten kombiniert, um Werte wie Teamgeist, Respekt und Verantwortung zu vermitteln.
Ziel ist es, jungen Menschen neue Perspektiven zu eröffnen und sie in ihrer persönlichen Entwicklung zu stärken. Das Projekt beeindruckt durch seinen umfassenden Empowerment-Ansatz und die Verbindung von Stadtentwicklung, Bildung und Teilhabe.
Quartier am Markt – Hofgeismar
Selbstbestimmt Leben Gemeinsam Wohnen e.V.
Direkt im Herzen der Stadt gelegen, bietet das Quartier am Markt in Hofgeismar einen Ort für offenen Austausch, Nachbarschaftshilfe und freiwilliges Engagement. Die zentrale Anlaufstelle verbindet generationsübergreifende Aktivitäten mit niedrigschwelligen Angeboten, die auf die Bedürfnisse der Bewohner abgestimmt sind. Das Projekt steht exemplarisch für den Aufbau sozialer Netzwerke in ländlich geprägten Regionen und zeigt, wie Begegnungsorte zur Belebung von Innenstädten beitragen können.
Andreas Schichel
Die Dokumentation „Preis Soziale Stadt 2025“ finden Sie hier.
Im Rahmen der Preisverleihung zum „Preis Soziale Stadt“ wurde außerdem die Studie „Überforderte Quartiere – Engagement – Auswege – Lösungen“ vorgestellt, die das InWIS Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung im Auftrag des GdW erstellt hat.
