Wohnungswirtschaft: Es ist „fünf vor zwölf“ für den Klimawandel. Prioritäten setzen

Der Gebäudesektor hinkt seinen Klimazielen hinterher. Angetrieben durch die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) der Europäischen Union müssen neue Vorlagen umgesetzt und der Blick von den ‚Leuchtturmprojekten‘ auf den Gebäudebestand gelenkt werden. Dafür braucht es ein effizientes Verfahren um für Bestandsobjekte individuell die bestmögliche Lösung für Wirtschaftlichkeit und Umweltwirkung zu ermitteln.

Von Ulrich Bogenstätter und Nils Bogenstätter

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Der Gebäudebestand in Deutschland beträgt ca. 22 Millionen Gebäude bei mangelhafter Datenlage. Um eine Klimawende im Gebäudesektor zu erreichen, werden effiziente Verfahren benötigt, um strategisch Einsparpotenziale zu beurteilen und mit dem vorhandenen Budget die bestmöglichen positiven Umweltwirkungen zu erreichen. Dabei darf der Blick nicht auf die Energieträgern für Strom, Heiz- und Kälteenergie beschränkt bleiben, sondern muss auch die ‚graue‘ Energie beachten. Dafür ist eine Berücksichtigung der gewählten Baumaterialien unerlässlich und in die Umweltbilanzierung mit einzubeziehen.

Das Verfahren NUKOSI ermöglicht durch Automatismen eine effiziente ökonomische und ökologische Beurteilung und Priorisierung der Baumaßnahmen, den Vergleich von Projektvarianten, stellt die Entwicklung von Immobilienportfolios dar und unterstützt damit die Nachhaltigkeitsberichte gemäß der CSRD auch bei geringer Datentiefe.

1. Der Immobiliensektor

Naturkatastrophen wie Erdbeben und Wirbelstürme sind unvermeidliche Folgen des lokalen Klimawandels. Nach Ansicht von Klimawissenschaftlern sind die Treibhausgasemissionen (THG) einer der Hauptgründe für den globalen Klimawandel. Die Treibhausgasemissionen sind das wichtigste Kriterium für die Bewertung der Umweltauswirkungen und Lebenszyklusanalyse (LCA). Daher drängen Forscher politische Entscheidungsträger und Regierungen, schnell einen Plan zur Verringerung der Kohlenstoffemissionen aufzustellen, um weitere schwerwiegende Katastrophen durch die globale Erwärmung zu vermeiden.

Nach Angaben der Europäischen Kommission ist der Bausektor, der mehr als 40 Prozent der weltweiten Energie verbraucht, einer der Hauptverursacher von CO2-Emissionen. Dementsprechend verlangt die aktuelle europäische Gesetzgebung, dass alle neuen Gebäude nahezu Null-Energie-Gebäude (nZEB) sein müssen (Mailand 2021). Wie in Abbildung 1 dargestellt, strebt die deutsche Regierung an, bis 2035 CO2-neutral zu werden.

Abb 01: Entwicklung und Zielerreichung der Treibhausgas-Emissionen in Deutschland in Abgrenzung der Sektoren des Bundes-Klimaschutzgesetzes.

Abb. 1: ¹
Die gesellschaftliche Problemlage ist der Gebäudebestand. ² Während die Forschung sich insbesondere um „Leuchtturmprojekte“ bei Neubauten in den Fokus steht, sind die bei den Bestandsbauten die größten Effizienzsteigerungen zu erreichen. Die Eigentümer müssen motiviert werden, die Potenziale unter den finanziellen Möglichkeiten auszunutzen. Unter den Bestandsgebäuden hat die Gruppe der Wohngebäude mit ca. 50 Prozent des Gebäudebestandes den größten Anteil mit erheblichen Einsparpotenzial (vgl. Abb. 2).

Abb 02: Gebäudebestand 12/1991 in Deutschland in Mio. [m²_NUF], nach Altersklassen. 3

Der Handlungsdruck wird im Zuge der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) erhöht ⁴. CSRD ist die Weiterentwicklung der Non-Financial Reporting Directive (NFRD) und verfolgt das Ziel, die Nachhaltigkeitsberichterstattung auf eine Stufe mit der Finanzberichterstattung zu stellen. Viele Unternehmen sind schon heute davon betroffen und die Zahl erhöht sich mit den neuen Regelungen drastisch. Berichtspflichtige Unternehmen(-steile), die bereits der NFRD unterliegen, sollten mit der Datenerhebung 2024 beginnen, um 2025 berichten zu können.

Berichtspflichtige Unternehmen(-steile), Kreditinstitute und Versicherungsunternehmen, die derzeit nicht der NFRD unterliegen, sollten mit der Datenerhebung 2025 beginnen, um 2026 berichten zu können. Hierzu gehören die Unternehmen, die mindestens zwei der nachfolgenden drei Kriterien erfüllen: größer als 250 Mitarbeitende, 40 Mio. EUR Umsatz oder 20 Mio. EUR Bilanzsumme. Zwei der Kriterien werden von größeren Immobilienunternehmen mit Umsatz und Bilanzsumme schnell erreicht. Börsennotierte KMUs ⁵, kleine und nicht komplexe Finanzinstitute sowie firmeneigene Versicherungsunternehmen müssen mit der Datenerhebung 2026 beginnen, um 2027 berichten. Als Berichtsstandard sind die von der European Financial Reporting Advisory Group (EFRAG) erarbeitete European Sustainability Reporting Standards (ESRS) vorgegeben.

Ziel ist es, die ESRS im Juli 2023 zu veröffentlichen⁶ . Mit dem ESG-Reporting (Enviroment-Social-Governance) müssen Immobilien-Unternehmen, Investmentfonds, Versicherungen oder andere Einrichtungen ihre Nachhaltigkeitsleistung nachweisen und ihre Fortschritte im Laufe der Zeit verfolgen. ESG-Reporting ist der Prozess der Messung, Aggregation und Offenlegung von Daten und Strategien in Bezug auf Umwelt-, Sozial- und Governance.

Doch machen wir uns nichts vor: Der Gebäudesektor erfüllt weiterhin seine Klimaziele in absehbarer Zeit nicht, die Daten sind spärlich. Die CSRD, aber auch die ‚Offenlegungverordnung‘ (Sustainable Finance Disclosure Regulation – SFDR), die EU-Taxonomie-Verordnung, das Gebäudeenergiegesetz (GEG) oder die Kunden der Immobilienwirtschaft fordern zum Handeln auf. Aufgabe ist es, THG-Emissionen und Wert der Immobilien zu optimieren.

Deutschland läuft die Zeit davon: Deutschland ist gebaut. Bereits über 5 Mrd. Quadratmeter Nutzfläche wurden errichtet, etwa 19 Millionen Wohngebäude⁷ und 3 Millionen Nicht-Wohngebäude aller Größenklassen⁸. Das Ergebnis der Gebäude- und Wohnungszählung 2022 wird noch genauere Zahlen liefern. Die Problematik ist dennoch die Gleiche: wir benötigen schnelle standardisierte Lösungen. Gängige Zertifizierungsverfahren dauern zu lange, Fachleute sind nur begrenzt verfügbar.

1.1 Die Anforderungen an die Immobilienbesitzer und -nutzer

Die Immobilienwirtschaft wird sich der Aufgabe stellen müssen, auch wenn die vorgeschriebenen Berichtsinhalte noch nicht abschließend festgelegt sind. Einige Hinweise geben die technischen Bewertungskriterien der EU-Taxonomie 2020 (Anhang Nr. 7⁹), die explizit Anforderungen an Baugewerbe und Immobilien stellt. Eine Reihe von ausgewählten Schlüsselbegriffen dabei sind: Primärenergiebedarf (PEB), energetische Maßnahmen, offen gelegtes Lebenszyklus-Treibhauspotential (Global Warming Potential – GWP), Lebenszykluskosten und der Übergang zur Kreislaufwirtschaft. Damit ist auch die Berichtspflicht zur ‚grauen‘ EnergieVgl. ¹⁰, angelegt, während heute insbesondere nur die Energieträger zum Heizen und Kühlen sowie der Strom betrachtet werden. Ziel des ‚Green Deals‘ der EU ist es, dass nachhaltig investiert wird, ggf. belohnt mit besseren Kreditkonditionen¹¹.

Es gilt Gesetze zu erfüllen, Entscheidungsträger im Baugenehmigungsverfahren zu überzeugen oder im eigenen Immobilienunternehmen das Geld sinnvoll zu investieren. Die Immobilienwirtschaft steht daher vor Herausforderungen unter Berücksichtigung der finanziellen Möglichkeiten wie beispielsweise:

Mit welchen Maßnahmen lässt sich bei einem festen Budget am meisten CO2 einsparen und die gesetzlichen Anforderungen erfüllen?
Werden wir beim ESG-Reporting oder bei der Argumentation für eine ‚angemessene‘ Erhaltungsrücklage als WEG-Verwalter unterstützt?
Bis wann werden unsere Immobilien die Anforderungen des Klimaschutzes erfüllen und welche laufen Gefahr zu ‚stranden‘?

Zur Einschätzung des bestmöglichen Zusammenspiels zwischen Kosten und Umweltwirkung sind Gebäudedaten notwendig. Gebäudedaten von Bestandsobjekten liegen meist nur spärlich vor. Eine Gebäudeanalyse erfordert meist mehrere Fachingenieure sowie (Kommunikations-)Schnittstellen mit erheblichen Kosten und Zeitaufwand zur Bestandserfassung. Der Fachkräftemangel lähmt den Entscheidungsprozess.

Das Verfahren der NUKOSI ermöglicht als Pre-Check die Wirtschaftlichkeit und die Umweltwirkung als Forecast auf Basis anerkannter Berechnungsmethoden kostengünstiger und schneller als bestehende Verfahren zu berechnen.
Wie funktioniert das? Die Berechnung mit NUKOSI erfolgt nach standardisierten Verfahren und kann normativ (z. B. nach DIN-Vorschriften / Zertifizierungsverfahren) oder unternehmensspezifisch unter Berücksichtigung der Spezialitäten einzelner Branchen erfolgen.

Das NUKOSI Verfahren ermöglicht ausgehend von einer ‚minimalistischen‘ Erfassung eines Projektes die Ermittlung der energetischen Potenziale, des Modernisierungsgrads, der Restwerte sowie die Optimierung und strategische Ausrichtung des Objekts bis hin zum ganzheitlichen Portfolio.

In allen Projektphasen werden die gleichen, belastbaren Berechnungsmethoden verwendet. Das macht den Fortschritt im Unternehmen messbar, ganz im Zeichen der CSRD-Richtlinie. Auch wenn ab wenigen Angaben belastbare Ergebnisse berechnet werden, muss die Zielsetzung im und mit dem Unternehmen definiert werden. Es ist eben alles eine ‚Einstellungssache‘.

1.2 Das NUKOSI-Verfahren

Bestehende Berechnungsverfahren ermöglichen meist eine ökologische oder ökonomische Betrachtung einer Immobilie, in den wenigsten Fällen eine ganzheitliche Betrachtung. NUKOSI ermöglicht eine aktive, bauteilorientierte Nutzungskosten- und Emissionsminimierung sowie eine Modernisierungs- und Instandhaltungsplanung durch die Simulation von Szenarien.
Die Betrachtungsebene reicht von einzelnen Bauteilen über einzelne Gebäude bis hin zum ganzheitlichen Portfolio.

Der ‚Clou‘: Ein Projekt kann bereits mit 3 Angaben begonnen werden. Solange keine weiteren Angaben vorliegen, werden statistische Kennzahlen als Voreinstellungen herangezogen. Den Rest erledigt der Computer mit durchdachten Algorithmen, der Verknüpfung unterschiedlicher Datenbanken und künstlicher Intelligenz. Im Projektverlauf können sehr viele Angaben korrigiert, ergänzt und verfeinert werden. In allen Projektphasen, von der Projektentwicklung bis zum Gebäudebetrieb werden die gleichen Berechnungsmethoden und Logiken angewendet. Nur die Variablen werden aktualisiert.

Die Eingaben werden dabei systematisch vereinfacht vorgenommen, zur Verdeutlichung vier Beispiele (Abb. 3-6):

Abb. 3: Vereinfachte Abfrage der Bauwerksart.

Die Immobilienbranchen

Alles dreht sich um Immobilien. Je nach Branche ergeben sich unterschiedliche Fragestellungen und Begriffe bei gleichen oder ähnlichen Sachverhalten. NUKOSI berücksichtigt Gemeinsamkeiten und Besonderheiten verschiedener Branchen. Beispiel: Die einen sprechen von Lebenszykluskosten (Life Cycle Costs), die anderen von Capital Expenditure (CapEx) und Operational Expenditure (OpEx). NUKOSI kann beides: Barwert und Total Expenditure (TotEx) für Ihre Immobilien.

1.3 Aus der Praxis für die Praxis

NUKOSI entstand aus einem Forschungsprojekt ab 2014 für den Staatsbau zur Bestimmung der Wirtschaftlichkeit von Baumaßnahmen über den Lebenszyklus durch ein Berechnungsmodell zur Ermittlung von Lebenszykluskosten und Energieeffizienz von Gebäuden. NUKOSI für den Staatsbau wird beim Landesbetrieb für Liegenschafts- und Baubetreuung (LBB) des Landes Rheinland-Pfalz operativ als IT-Lösung in Form einer eigenen IT-Instanz eingesetzt und ist als NUKOSI Real Estate Lösung z.B. an der Hochschule Mainz, im Gewerbe, Immobilienfonds und kirchlichen Institutionen erprobt. Es wird weiterführend bedarfsgerecht angepasst, geforscht und neue Technologien implementiert sowie die Datenbanken, das Modell und die Logiken stetig weiterentwickelt und verbessert.

Das Prinzip folgt nach dem ‚Wasserfallmodell‘ nach Abb. 7. Es ist gleichzeitig die Navigation zwischen den spezifischen Themen.
Restnutzungsdauern und Instandsetzungsbedarfe bei Bestandsgebäuden werden definiert (Modul 1). Flächen, (Referenz-)Raumprogramme und vergleichbare Investitionskosten werden berechnet und plausibiliert (Modul 2). Die Finanzierungskosten, Instandhaltungsstrategien und Zinssätze werden hinterlegt (Modul 3), die jährlichen und zyklischen Kosten und ökologischen Folgen werden für die (Rest-)Nutzungsdauer auf Basis gewählter Bauteile berechnet (Modul 4 und 5).

Bauteile oder Technische Anlagen können in verschiedenen Varianten abgebildet werden. Die Ergebnisse werden in einer Kostenübersicht und Umweltbilanz zusammengefasst (Modul 6). Der Vergleich von Beschaffungsvarianten und/oder Machbarkeitsstudien bzw. Entwurfsvarianten ist möglich (Modul 7). Das tatsächliche Portfolio wird in Modul 8 abgebildet und bietet die Möglichkeit für Handlungsempfehlungen aus Sicht des Immobilienportfolios.

Abb. 7: 8 Stufen vom Projekt zum Portfoliomanagement

2. Fallbeispiele

Die nachfolgenden Fallbeispiele aus den Lösungen NUKOSI Staatsbau und NUKOSI Real Estate zeigen wie bereits mit wenigen Angaben valide Ergebnisse branchenspezifisch erzeugt werden können. Als Fallbeispiele sind Bürogebäude, Wohngebäude und gemischt genutzte Gebäude ausgewählt.

2.1 Pre-Check Einsparpotenziale

Mit welchen Maßnahmen lässt sich bei einem festen Budget am meisten CO2 einsparen?
Bereits mit wenigen Angaben werden die Einsparpotenziale der CO2-Emissionen und der notwendige Investitionsbedarf für einzelne Immobilien und/oder Immobilienportfolios effizient berechnet. Wesentliche Grundlagen hierfür ist Baualtersklasse der Immobilie und die damals gültigen Baustandards sowie ein Kubaturen-Modell. Die Wirkung geringfügiger Investitionsmaßnahmen z.B. zur Isolation der Rohrleitungen, aber auch energetisch wirksame Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen werden berücksichtigt.

Zu weitgehend realitätsnaher Abbildung können durch weitere Eingaben auch die Verwendung zentraler und dezentrale Lüftungsanlagen, die Belegung mit Zeiten im (Referenz-)Raumbuch, Sonnenschutzverglasung mit den g-Werten und Verschattung einbezogen werden. Die Berechnung kann automatisiert für ein Projekt oder ein Immobilienportfolio erfolgen.

Praxisbeispiel ‚Pre-Check‘ bei einem Bürogebäude aus den 1980er Jahren

Folgende energetische Maßnahmen wurden in der Systematik der Kostengruppen (KG) nach DIN 276 untersucht: Dämmung der Gründung (KG 324), oberirdische (KG 335o) und unterirdische Fassaden (KG 335u), Abseiten der Außenwände (KG 335ab), Kellerdecke (KG 354dl), Dach (KG 364), aber auch den Standard der Fenster (KG 334), Heizungs- (KG 421) und Lüftungsanlagen (KG 431), gering investive Maßnahmen zur Begrenzung des Warmwasserbedarf (KG 412), Begrenzung der Verteilungsverluste ( KG 422) oder Begrenzung der Interne Gewinne durch Gebäudeautomation (KG 481) wurden berechnet. Aus diesen Angaben lässt sich die Heiz- und Kälteleistung aus überschlägig ableiten.

Abb. 8: Priorisierung von energetischen Einsparpotentialen, Darstellung nach Kostengruppen nach DIN 276

Bei begrenztem Budget ist aus dieser ‚Melange‘ der Kombinationsmöglichkeiten die effizienteste Kombination auszuwählen. Dies erfolgt durch Berechnung des Einsparpotentials als CO2 in Verhältnis zur Investition. In Abb. 8 wird in diesem Fallbeispiel gezeigt, dass die Investition in eine neue Heizung (KG 421) und Lüftungsanlage (KG 431) mit weitem Abstand erhebliches Einsparpotential bei begrenzten finanziellen Möglichkeiten gegeben ist und die größten ‚Hebel‘ darstellen. Methodisch ist es unerheblich, ob ein oder ein ganzes Portfolio berechnet wird.

2.2 Modernisierungs- und Instandhaltungsbudgets

Können unsere Instandhaltungs- und Werterhöhungsstrategien bei der Planung berücksichtigt werden?
Die notwendige Modernisierungsquote wird nicht erreicht. Das vorhandene Budget muss insbesondere zur Erreichung der Klimaziele eingesetzt werden. Der Modernisierungsbedarf wird hinsichtlich der Investitionskosten auf der dritten Ebene nach DIN 276 mittels Normstrategie eines Unternehmens und unter Berücksichtigung ökologischer Ziele eingeschätzt. Alternativ werden die Angaben des Objektbetreuers zum Instandsetzungsbedarf abgefragt und übernommen oder mit Schnittstellen bzw. eigener Software vor Ort eingebunden.

Praxisbeispiel Instandsetzungsbudget bei einem Wohngebäude zur Schimmel- und energetische Sanierung (Baujahr 2010)

In Abb. 9 werden der Neubauwert, der Restwert (analog dem modifizierten Sachwertverfahren), der Instandsetzungsbedarf (Bedarfswert) und die Projektkosten gegenübergestellt. In dieser Phase wird nur die Investitionshöhe abgebildet.

Abb. 9: Instandsetzungsbedarf im Vergleich zu Neu-, Rest-, Bedarfswert oder Projektkosten

2.3 CO2-footprint und Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen (Varianten zur Bauausführungen von Bauteilen)

Werden unsere Entscheidungsprozesse durch Variantenbildung unterstützt und ein Rating von Ausführungsarten nach ökologischen und ökonomischen Kriterien ermöglicht?

Für eine CO2-Bilanzierung ist eine bauteilorientierte Betrachtung über die gesamte Nutzungsdauer unerlässlich. In der Regel sind hierfür 50 Jahre anzusetzen. Je nach Unternehmensstrategie kann die Zeit verkürzt oder bis zu 100 Jahre definiert werden. In NUKOSI wird jedes Bauteil in seine Bestandteile zerlegt und in der Umweltwirkung bilanziert. Die Basis hierfür ist u.a. die öffentlich verfügbare ‚OEKOBAUDAT‘ des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB). Dabei können die Instandhaltungsstrategien Ausfall-, Inspektions-, Wartungs- oder Werterhöhungsstrategie aus der Portfoliostrategie der Immobilienunternehmen berücksichtigt werden.

Je nach Literatur ist die technische Lebensdauer (TLD) eines Dachziegels 40 bis 80 Jahre.¹² Mit welcher Lebensdauer soll nun gerechnet werden? Studierende der Hochschule Mainz antworten zunächst ausnahmslos mit 60 Jahren (weil Mittelwert). Tatsächlich ist für eine hochpreisige Wohnimmobilie 40 Jahre (Werterhöhungsstrategie) und im sozialen Wohnungsbau 80 Jahre (Ausfallstrategie) ansetzen. In NUKOSI sind die TLDs für Bauteile und ihren Elementen mit derzeit ca. 8.000 Datensätzen hinterlegt.

Praxisbeispiel Budgetplanung bei einem Verwaltungsgebäude (mittlerer Standard)

In Abb. 10 werden die Ausführungskosten durch Ersatzmaßnahmen nach DIN 276 auf dem Zeitstrahl von 50 Jahre ausgewiesen. Durch die bauteilorientierte Betrachtung ist ebenfalls die Berechnung der Primärenergie (Abb. 11) oder Potentiale Äquivalenz möglich. Durch die bauteilorientierte Betrachtung wird der Vergleich zwischen unterschiedlichen Konstruktionen ermöglicht, z.B. einer konventionellen Betondecke einschließlich Deckenaufbau im Vergleich zu einer Hybridkonstruktion aus Holz und Beton.

Abb. 10: Ausführungskosten eines Projektes im Zeitstrahl nach DIN 276

Abb. 11: Nachweis der Primärenergie unter Berücksichtigung erneuerbarer und nicht erneuerbarer Energie auf Basis von einzelnen Bauteilen, die hinterlegt sind.

2.4 Lebenszykluskosten, Total Expenditure und CO2-Bilanz, Umweltbericht (Scores nach GHG-Protocol)

Werden wir beim ESG-Reporting unterstützt? Die Lebenszykluskostenberechnung (LCC) nach DIN 18960 oder Total Expenditure (TotEx) in Abb. 9 erfolgt unter Berücksichtigung der Ausführungsart oder unternehmensspezifischen Vorgaben. Die Art der Darstellung kann je nach Vorgabe variieren. Gleichzeitig erfolgt eine CO2-Bilanzierung auf Grundlage der Energieträger und der Ausführung der Bauteile unter Berücksichtigung der jeweiligen Lebensdauern.

Durch die geografische Lage wird die Niederschlagsmenge Grundlage der zusätzlichen Abwassergebühren, die Investitionen in den Technischen Anlagen Basis für Bedienungs-, Inspektions- und Wartungskosten. Das (Referenz-)Raumprogramm liefert die Angaben zu den Bodenreinigungskosten. Aus dem Kubaturen-Modell wird die Fensterfläche und daraus die Fensterreinigungskosten berechnet. Aus diesen Beispielen zeigt sich, dass bereits zur Berechnung der Reinigungskosten unterschiedliche Datenbanken miteinander verknüpft sind, um ein einheitliches Ergebnis aus ökonomischer und ökologischer Sicht zu erzeugen.

Praxisbeispiel Staatsbau (Veranstaltungsgebäude)

In Abb. 12 ist der Auszug eines Reports zu den Lebenszykluskosten und das CO2-Äquivalent nach den Anforderungen der Finanzverwaltung analog der Richtlinie Bau (RLBau) auf Grundlage der DIN 18960 dargestellt. Die Umweltwirkung wird durch das Treibhauspotential als CO2-Äquivalent in Kilogramm abgebildet. Die Umweltwirkung lässt sich auch en détail in einem Umweltbericht mit NUKOSI Real Estate einschließlich grauer Energie aufzeigen (Abb. 13). Damit wird die Forderung der EU berücksichtigt, CSRD-Kriterien abzubilden.

Abb. 12: Nutzungskosten im Hochbau nach DIN 18960 (Auszug).

In dem Umweltbericht lassen sich die Energieverbräuche, CO2-Äquivalente der Energieträger und ‚grauer‘ Energie durch Neubau, Abriss und Ersatzmaßnahmen im Zuge von Instandsetzungs-, Modernisierungs-, Umbau- oder Umnutzungsmaßnahmen darstellen. Durch die bauteilorientierte Berechnung können ebenso (nicht-)regenerative Anteile abgebildet werden. Es können aber auch zukünftige Anteile regenerativer Energie verschiedener Energieträger berücksichtigt werden: Beispiel Fernwärme. Scores 1 bis 3 nach dem Greenhouse Gas Protocol (GHG) sind der nächste Schritt.¹³Wichtig dabei ist es, auf den jeweils angewandten Systemgrenzen zu achten.

Abb. 13: Umweltbericht (Auszug).

Werden wir bei der Berechnung einer ‚angemessenen‘ Erhaltungsrücklage als WEG-Verwalter unterstützt?
„Energetische Sanierung umsetzen? Für WEG finanziell nicht machbar.“¹⁴

So beschreibt der Verband der Immobilienverwalter die derzeitige Situation in Deutschland. Hierzu fehlen die Mittel in der Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Diese ist zumeist zu niedrig bemessen und erlaubt nur Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen mit einer Sonderumlage. Eine nicht geplante Sonderumlage stellt die Wohnungseigentümer vor ungeplanten finanziellen Herausforderungen, die vielfach nicht leistbar sind. Besonders schwierig wird die Situation der Wohnungseigentümer unter Berücksichtigung der steigenden Inflation und steigenden Zinsen auf dem Kapitalmarkt und den zusätzlichen Kosten nach einer energetischen Sanierung. Nicht zu vergessen sind die derzeit steigenden Baukosten durch gestiegene Materialpreise und fehlenden Fachkräften.

Die Rechtsprechung fordert daher mit Änderung des WEG-Gesetzes in der Fassung vom 7. November 2022 nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 die Ansammlung einer eine „angemessene“ Erhaltungsrücklage als Grundlage einer „Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung“.¹⁵

Praxisbeispiel Mehrfamilienhaus einer Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG)

Der Nachweis einer nicht angemessenen Instandhaltungsrücklage ist in Abb. 14. dargestellt. Hier unterschreitet die vorhandene Erhaltungsrücklage (NGR 120) eine angemessene Erhaltungsrücklage (NGR 120 (Soll)) für die anfallenden Instandsetzungsmaßnahmen (NGR 400). Für Argumentationshilfen lassen sich die Betrachtungszeiträume auch verkürzen und Varianten von Maßnahmen gegenüberstellen. Der Hintergrund hierbei ist, dass der Planungshorizont von Wohnungseigentümergemeinschaften näher an 5 Jahren als an 50 Jahren liegt.

Abb. 14: Nachweis der Angemessenheit der Erhaltungsrücklage im WEG

2.5 Beschaffungsvarianten und Szenarien (Cashflow)

Erfolgt ein Ranking unserer Immobilien auf belastbaren Berechnungsergebnissen?
Die Projektergebnisse unterschiedlicher Beschaffungsvarianten, Machbarkeitsstudien, Wettbewerbsergebnisse (z.B. in der Architektur) oder Berechnungsszenarien werden bis zu 9 Varianten en bloc systematisch und übersichtlich gegenübergestellt. Es lassen sich jedoch noch mehr Varianten abbilden. So wird eine CO2-Bilanz für die (Kern-)Sanierung des Bestandes mit einem Neubau verglichen und transparent bewertet.

Praxisbeispiel Gewerbeimmobilie von 1999

In Abb. 15 werden die Lebenszykluskosten von Varianten gegenübergestellt. Dabei handelt es sich um den Vergleich verschiedener Optionen im Bestand, Modernisierung, Umnutzung oder Neubau. Der Schwerpunkt lag hier insbesondere bei verschiedenen Instandsetzungsmaßnahmen unter Berücksichtigung der Luftwechselrate.

In Abb. 16 wird der hohe Anfangswert des CO2-Äquivalent bei Abriss und Neubau im Vergleich zu Modernisierungsmaßnahmen deutlich. Die Modernisierung ‚schlägt‘ den Neubau: Aus ökologischer Sicht läßt sich hier nachweisen, dass bestandserhaltende Maßnahmen ökologisch sinnvoll sind.

Abb. 15: Cashflow von verschiedenen Varianten

Abb. 16: CO2-Verlauf von verschiedenen Varianten

2.6 CO2- und Budgetplanung im Portfoliomanagement

Bis wann werden unsere Immobilien die Anforderungen des Klimaschutzes erfüllen und welche laufen Gefahr zu ‚stranden‘?
Die Projekte werden in einem Portfolio-Report aggregiert und für Budgetplanung und CO2-Bilanz zusammengefasst. Maßnahmen zum Klimaschutz werden daher messbar und Fragen können beantwortet werden: Bis wann werden die Objekte klimaneutral oder -positiv?

Praxisbeispiel Portfoliosegment mit 3 Immobilien

In Abb. 17 werden die Cashflows und CO2-flows eines ganzen Immobilienportfolios dargestellt. Der Cashflow unterstützt die Budgetplanung. Der CO2-flow zeigt auf, welche CO2-Reduktion auf dem Weg CO2-Zero Immobilien geplant ist. Das Praxisbeispiel zeigt, dass dieses Ziel nicht erreicht wird. Damit wird das CSRD-Reporting unterstützt. Jede einzelne Immobilie kann hierzu mit einem eigenen Gebäudesteckbrief ausgewiesen werden (Abb. 18).

Abb. 17: Cashflow und CO2-flow im Portfolio(segment)

Abb. 18: Detailinformation zu einzelnen Gebäuden im Portfolio(segment)Herunterladen

3. Anwendungsgebiete

Die Fallbeispiele haben gezeigt, dass die Datenbanklösung NUKOSI vielfältige Bereiche unterschiedlicher Branchen bei einer großen gemeinsamen Schnittmenge abdecken kann. Im Gegensatz zu anderen Lösungen können unternehmensspezifische Anforderungen parametriert werden.

3.1 Staatsbau

Der LBB hat eine Vorreiterrolle mit NUKOSI für den Staatsbau eingenommen. Gemäß §7 Landeshaushaltordnung (LHO 2014) des Landes Rheinland-Pfalz sind für finanzwirksame Maßnahmen angemessene Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen durchzuführen. Zur internen Steuerung von Planungs- und Bauleistungen (Controlling) wird die Wirtschaftlichkeit von Baumaßnahmen über den Lebenszyklus des Landesbetrieb für Liegenschafts- und Baubetreuung (LBB) des Landes Rheinland-Pfalz nachgewiesen.
Hierbei handelt es sich bei NUKOSI Staatsbau um ein auf den LBB zugeschnittenes Modell zur Berechnung der Wirtschaftlichkeit, Energieeffizienz und Umweltwirkung von Baumaßnahmen bei Neubauten oder Bestandsgebäude (gegebenenfalls auch Denkmälern).

Die Ausführungsart einzelner Bauteile wird vom Projektstart berücksichtigt. Die Berechnungstiefe steht beim LBB in Abhängigkeit zur Planungstiefe der Haushaltsunterlage Bau (HU-Bau) und findet planungsbegleitend mit zunehmenden Detaillierungsgrad (Schärfegrad) statt. Die Forderung nach Bauteilorientierung stellt eine Besonderheit in Deutschland dar, welche besondere Chancen zur Ökobilanzierung bietet, da auch die Komponenten der Bauteile mit ihren individuellen Lebensdauern und Stoffbilanzen berücksichtigt werden können. So ist es möglich, bei Investitionen in Neubauten und vorhandenen Bestandsgebäuden CO2-Emmissionen und die Energieeffizienz nach der Portfoliostrategie des Landesbetrieb für Liegenschafts- und Baubetreuung (LBB) des Landes Rheinland-Pfalz für lange Betrachtungszeiträume zielorientiert zu optimieren.

Berichte zur Kostenvoranmeldung – Bau (KVM), Haushaltsunterlage – Bau (HU-Bau) oder Ausführungsunterlage (AFU-Bau) können dabei automatisiert erzeugt werden. Die Besonderheit liegen darin, bestehende Verfahren der Finanzverwaltung zu integrieren. Spezielle Reports werden dort ggf. als Qualitätsberichte bezeichnet. Somit werden die Abläufe und Entscheidungsprozesse innerhalb des LBB effizienter gestaltet.

3.2 Real Estate

Mit NUKOSI Real Estate werden die Entscheider in der Immobilienwirtschaft unterstützt. NUKOSI Real Estate ist ein Berechnungsmodell der dynamischen Investitionsrechnung, Energie- und Umweltbilanz. Geld-, Energie- und Stoffflüsse werden über den zu definierenden Zeitraum bis zu 100 Jahren nach Festlegungen, u.a. der Diskontierungsfaktoren und Zinssätze (z.B. Energiepreissteigerung), eines Projektes prognostiziert. Grundlage hierfür ist stets das konkrete Gebäude (soweit bekannt) und typische Raumprogramme, Referenzgebäude und -bauteile.

Die Berechnungen können mit wenigen Angaben zu dem Gebäude begonnen werden. Maßnahmen (energetische Modernisierungen), Betriebskosten, Instandsetzungskosten, Erträge oder interne Leistungsverrechnungen werden für jedes Jahr einzeln geplant, die jeweiligen Ersatzzeitpunkte der vorhandenen oder geplanten Bauteile werden unter strategischen Gesichtspunkten berücksichtigt.

Gewerbe

Mit Pre-Check unterstützt NUKOSI Investitionsentscheidungen bei Neubau, Bestandsgebäuden und Portfolios. Die Zahlungsflüsse werden je nach Kostenart inflationsbereinigt nach Szenarien diskontiert abgebildet werden.

Immobilienfonds

Investitionsentscheidungen von Bauprojekten werden unterstützt. Staffelmieten oder Mieterhöhungsszenarien können in einer langjährigen Betrachtung berücksichtigt werden. Es werden Primärenergieeinsatz, CO2-Emissionen, CapEx, OpEx und die Lebenszyklen von Baugruppen bewertet und das CSRD/ESG-Reporting verstärkt.

Industrie

Budgetplanung für Portfolios unterschiedlicher Nutzungsarten ermöglichen eine langfristige Betrachtung und Prüfung von Beschaffungsvarianten. Hierbei werden unterschiedliche Ausführungen und Instandhaltungsstrategien berücksichtigt.

(Kirchliche) Sozialimmobilien

Die Bewahrung der Erde lässt sich durch einen umfangreichen Umweltbericht unterstützen. Dabei lässt es sich aus Sicht der CO2-Bilanz nachweisen, dass der Gebäudebestand wertvoll ist und die Umnutzung Vorteile gegenüber dem Neubau hat. Die Umnutzungen werden zukünftig immer wichtiger werden.

Öffentliche Hand

Analog zum Staatsbau werden die Entscheider der Öffentlichen Hand mit den Verfahren anderer Branchen unterstützt.

Wohnungseigentümergemeinschaften

Der Gesetzgeber hat viele Anforderungen. NUKOSI unterstützt z.B. ein Berichtswesen für ESG von Immobilienfonds oder den Verwalter bei der Diskussion um eine angemessene Erhaltungsrücklage bei Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG). Die Angemessenheit kann nachvollzogen und überprüft werden.

Die Forderung nach einer angemessenen Instandhaltungsrücklage erfordert allerdings neue Methoden zur praktikablen Umsetzung der neuen gesetzlichen Anforderungen im Zuge einer WEG-Versammlung. Die Datenlage bei Bestandsgebäuden ist derzeit nicht ausreichend, um eine Antwort bei angemessenem Aufwand zu finden. Aktuelle Methoden sind zu aufwändig und teuer: Ökologische Fragestellungen können nur rudimentär abgebildet werden. Mit NUKOSI wird der Aufwand reduziert.

4 Fazit

Es ist keine Zeit zum Warten: Der Klimawandel ist angekommen. Die Immobilienbranche erfüllt aber die Klimaziele nicht: Es müssen THG-Emissionen reduziert und eine klare Berichterstattung veröffentlicht werden. NUKOSI unterstützt den ESG-Nachhaltigkeitsnachweis und ermöglicht effektive Maßnahmen zur Reduzierung von THG-Emissionen schnell und effizient zu identifizieren und priorisieren und das bei einer stetigen Betrachtung der finanziellen Konsequenzen.

Die Gesetzgebung hat den Weg vorgezeichnet und die Grundlagen für das Berichtswesen gelegt; auch wenn noch nicht alles perfekt ist: einfach machen. Und dies in zweierlei Hinsicht: schnell zu belastbaren Ergebnissen kommen und handeln.

1
[UBA (2023)] Umweltbundesamt (Hrsg.): Entwicklung und Zielerreichung der Treibhausgas-Emissionen in Deutschland in Abgrenzung der Sektoren des Bundes-Klimaschutzgesetzes; Dessau/Roßlau 1.2023, URL: https://www.umweltbundesamt.de/daten/klima/treibhausgasminderungsziele-deutschlands#nationale-treibhausgasminderungsziele-und-deren-umsetzung (letzter Aufruf: 30.05.2023).
2
Vgl. [Heinze, M. (2010)] Heinze, Michael; Prof. Dr. Ulrich Bogenstätter im Interview: Deutschland ist gebaut: Beim Forum der Fachhochschule steht effiziente Bewirtschaftung von bestehenden Gebäuden im Fokus, in: Allgemeine Zeitung Mainz, 5.11.2010.
3
Siehe [Kohler, N. (1999)], Abb. 1 in [Bogenstätter, U. H. (2018)] Bogenstätter, Ulrich (Hrsg.): Immobilienmanagement erfolgreicher Bestandshalter; Berlin: Walter de Gruyter 2018, S. 78.
4
Das EU-Gesetzgebungsverfahren wurde am 16. Dezember 2022 mit der Veröffentlichung der „Richtlinie (EU) 2022/2464 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 14. Dezember 2022 zur Änderung der Verordnung (EU) Nr. 537/2014 und der Richtlinien 2004/109/EG, 2006/43/EG und 2013/34/EU hinsichtlich der Nachhaltigkeitsberichterstattung von Unternehmen“ im Amtsblatt der Europäischen Union abgeschlossen.
5
Für KMUs besteht die Möglichkeit, während eines Übergangzeitraums eine Ausnahmeregelung („Opt-out“) in Anspruch zu nehmen, d. h., sie können Daten bis 2028 erheben und mit der Berichterstattung erst im Jahr 2029 aufnehmen.
6
Stand zum 25.6.2023.
7
Daten nach [statistik.bayern Zensus2011], 00_GWZ_1_1_5.
8
Vgl. dena (Hrsg.): Netzwerk und Modellvorhaben Nichtwohngebäude; Internet: https://www.dena.de/themen-projekte/projekte/gebaeude/netzwerk-und-modellvorhaben-nichtwohngebaeude/#:~:text=In%20Deutschland%20gibt%20es%20rund,%2C%20Sporthallen%2C%20Kirchen%20oder%20Schulen (Zugriff am 15.6.2023).
9
Vgl. [EU Taxonomie 2020] EU Taxonomie: Verordnung (EU) 2020/852 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 18. Juni 2020 über die Einrichtung eines Rahmens zur Erleichterung nachhaltiger Investitionen und zur Änderung der Verordnung (EU) 2019/2088 (Text von Bedeutung für den EWR), 2020, URL: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/PDF/?uri=CELEX:32020R0852&from=DE (letzter Aufruf: 10.11.2022).
10
Die graue Energie eines Produktes oder Bauteils ist die gesamte benötigte Energie, die für dessen Herstellung, Transport, Lagerung, Verkauf und Entsorgung aufgewendet wurde.
11
Vgl. [adelphi (2021)] adelphi (Hrsg.): European Sustainable Survey 2021: Public financial institutions and the EU Taxonomy, 2021, URL: https://sustainablefinancesurvey.de/survey-2021#Downloads (letzter Aufruf: 10.11.2022), S. 4f.
12
[IFBOR TLD 2018-05] Bogenstätter, Ulrich: Technische Lebensdauern von Bauteilen, IFBOR TLD 2018-05; www.ifBOR.com 5.2018.
13
[WRI GHG-Protocol v1] World Resources Institute (Hrsg.): Greenhouse Gas Protocol: Technical Guidance for Calculating Scope 3 Emissions (version 1.1): Supplement to the Corporate Value Chain (Scope 3) Accounting & Reporting Standard, WRI GHG-Protocol v1, URL: https://ghgprotocol.org/sites/default/files/standards/Scope3_Calculation_Guidance_0.pdf (letzter Aufruf: 27.11.2022), S. 6.
14
[VDIV RPS] Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland (Hrsg.): Finanzieller Aufwand für energetische Sanierungen in WEG; URL: https://vdiv.de/news-details/energetische-sanierung-umsetzen-fuer-weg-finanziell-nicht-machbar (letzter Aufruf: 30.05.2023).
15
[Bärmann, J. (2023)] Bärmann, Johannes† u.a.: Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht: Wohnungseigentumsgesetz: WEG, 15. Aufl.; München: C. H. Beck’sche Verlagsbuchhandlung 2023, WEG § 19 ff – 226ff.

Es ist „fünf vor zwölf“ für den Klimawandel. In fünf Minuten Prioritäten setzen

1. Der Immobiliensektor