Von Dr. Dirk Then, CEO der noventic group
Die Anforderungen an den Gebäudesektor steigen – während der wirtschaftliche Spielraum vieler Wohnungsunternehmen enger wird. Hohe Bau- und Finanzierungskosten, begrenzte Investitionsmittel und regulatorische Unsicherheit erschweren langfristige Entscheidungen. Gleichzeitig bleibt der Handlungsdruck bei Energieverbrauch und Emissionen bestehen.
Wie groß die Lücke ist, zeigen die aktuellen Zahlen: Nach den „Emissionsdaten 2025 & Projektionsdaten 2026“ des Umweltbundesamtes stiegen die Treibhausgasemissionen des Gebäudesektors von 100 Millionen Tonnen CO₂-Äquivalenten im Jahr 2024 auf 103,4 Millionen Tonnen im Jahr 2025. Für den Zeitraum 2021 bis 2030 projiziert das Umweltbundesamt eine kumulierte Verfehlung der Jahresemissionsmengen von rund 110 Millionen Tonnen. Auch die europäische Gebäuderichtlinie EPBD gibt die langfristige Richtung vor: Der Energieverbrauch des Wohngebäudebestands muss in den kommenden Jahren deutlich sinken.
Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht, ob der Bestand transformiert werden muss – sondern wie dies unter den gegenwärtigen wirtschaftlichen Bedingungen möglichst effizient gelingen kann. Ein wichtiger Hebel liegt dabei im laufenden Gebäudebetrieb.
Nicht auf die nächste Großsanierung warten
Energetische Sanierungen bleiben unverzichtbar. Gebäudehülle, Wärmeversorgung und erneuerbare Energien sind zentrale Bestandteile eines klimaneutralen Gebäudebestands. Doch angesichts knapper Investitionsmittel spricht alles dafür, im ersten Schritt die Effizienzpotenziale im Betrieb der vorhandenen Technik konsequenter zu erschließen.
Denn auch eine technisch gut funktionierende Heizungsanlage arbeitet nicht automatisch effizient. Betriebsparameter, hydraulische Verhältnisse, Wärmeverteilung und tatsächlicher Bedarf müssen zusammenpassen. Dass hier weiterhin Potenzial besteht, zeigt eine Auswertung von co2online aus dem Jahr 2023: Von mehr als 93.000 untersuchten zentral beheizten Wohngebäuden waren lediglich 31 Prozent hydraulisch abgeglichen.
Um solche Effizienzpotenziale gezielt zu erschließen, braucht es zunächst Transparenz über den realen, laufenden Betrieb. Das ist ein wesentlicher Unterschied zur klassischen rückblickenden Betrachtung von Verbrauchswerten: Werden Abweichungen erst nach Monaten sichtbar, ist die Energie bereits verbraucht. Digitale Mess- und Sensortechnik ermöglicht es dagegen, Betriebszustände kontinuierlich zu erfassen und frühzeitig zu erkennen, wo Wärmebedarf, Wärmeverteilung und Anlagenbetrieb nicht optimal zusammenspielen.
Smarte Thermostate können den Wärmebedarf im einzelnen Raum erfassen und die Wärmeabgabe näher am tatsächlichen Bedarf ausrichten. Der größere Hebel entsteht jedoch, wenn diese Informationen mit Daten aus Wärmeverteilung und zentraler Anlagentechnik zusammengeführt und um weitere relevante Einflussgrößen ergänzt werden. Erst dieses Zusammenspiel ermöglicht einen umfassenderen Blick auf das Gebäude: Wie viel Wärme wird tatsächlich benötigt? Wie verteilt sie sich? Wie arbeitet die zentrale Anlage unter den jeweiligen Bedingungen? Und wo weicht der Betrieb vom tatsächlichen Bedarf ab?
Auf dieser Grundlage lässt sich der Betrieb gezielter steuern und fortlaufend optimieren. Unnötige Energieverbräuche und Betriebskosten können reduziert werden. Zugleich entsteht ein genaueres Bild des Bestands, das ermöglicht, spätere Investitionen gezielter zu priorisieren, technische Maßnahmen bedarfsgerecht zu planen und damit Investitionskosten deutlich zu reduzieren.
Der entscheidende Schritt ist die Vernetzung
Der eigentliche Fortschritt liegt deshalb nicht in der einzelnen Technologie, sondern in ihrem Zusammenspiel. Für die Wohnungswirtschaft wird es besonders interessant, wenn die intelligente Regelung Teil eines vernetzten Gebäudebetriebs ist.
Dann geht der Nutzen über einzelne Effizienzmaßnahmen hinaus: Abweichungen lassen sich im laufenden Betrieb früher erkennen, der Energieeinsatz kann besser am tatsächlichen Bedarf ausgerichtet und eine solide Datengrundlage für spätere Investitionsentscheidungen geschaffen werden. Bewohnerinnen und Bewohner können mit intelligenten Steuerungsmöglichkeiten ihre Wärmeversorgung bedarfsgerecht steuern, erhalten mehr Transparenz über den eigenen Verbrauch und sparen zugleich Energie und damit bares Geld.
Vernetzung verbindet damit wirtschaftliche und energetische Ziele dort, wo sie im Bestand konkret wirksam werden: im täglichen Betrieb.
Investition und Intelligenz zusammendenken
Genau darin liegt die zentrale Entwicklungsperspektive für die Wärmewende im Bestand: Gebäude künftig stärker als vernetzte Systeme zu verstehen, in denen Daten aus den Räumen, der Wärmeverteilung und der zentralen Anlagentechnik zusammenwirken.
Ein klimaintelligenter Gebäudebetrieb entsteht dort, wo aus diesen Daten konkrete Entscheidungen für den laufenden Betrieb werden. Digitalisierung wird damit vom einzelnen technischen Baustein zur Grundlage einer kontinuierlichen, bedarfsgerechten und wirtschaftlich tragfähigen Optimierung.
Für die Wohnungswirtschaft eröffnet das einen pragmatischen Weg durch die Transformation: vorhandene Effizienzpotenziale heute erschließen, wirtschaftlichen Spielraum gewinnen und zugleich die Grundlage für die Investitionen von morgen schaffen. So werden Wirtschaftlichkeit und Klimaschutz nicht gegeneinander ausgespielt, sondern im intelligenten Gebäudebetrieb miteinander verbunden.
