Von Nelly Bubenheim, Managerin Nachhaltigkeit & Kommunikation, noventic GmbH
Über die Wärmewende im Mietwohnungsbestand wird häufig als Verteilungsfrage gesprochen: Wer investiert, wer profitiert, wer trägt die Kosten? Für den laufenden Gebäudebetrieb greift diese Logik zu kurz. Mietparteien und Bestandshalter teilen ein zentrales Interesse: Wärme soll bedarfsgerecht bereitgestellt werden – komfortabel, wirtschaftlich und mit möglichst wenig vermeidbarem Verbrauch.
Wo Wärmeerzeugung, Wärmeverteilung und tatsächlicher Bedarf aufeinander abgestimmt werden, sinkt der unnötige Energieeinsatz. Mietparteien können ihre Heizkosten beeinflussen; Bestandshalter gewinnen einen effizienteren Betrieb und eine bessere Grundlage für Investitionsentscheidungen. Dabei zählt nicht die einzelne Anwendung, sondern das Zusammenspiel von Betriebsdaten, Anlagenmonitoring und nutzungsnaher Regelung.
Das Vermieter-Mieter-Dilemma weiterdenken
Wie eng Bezahlbarkeit und Klimaschutz aus Sicht der Mietparteien zusammenhängen, zeigt die Anfang 2023 veröffentlichte GdW-Studie „Wohntrends 2040“. Grundlage war eine Befragung von rund 2.200 Mieterinnen und Mietern im Juli 2022. Hohe Energiepreise wurden als zentrale Herausforderung benannt; zugleich legten 61 Prozent Wert darauf, dass sich ihr Vermieter mit Nachhaltigkeit befasst. Klimaschutz im Bestand muss deshalb auch an Kosten und Alltagstauglichkeit gemessen werden.
Auch im Alltag der Bewirtschaftung gibt es mehr Schnittmengen, als die Dilemma-Debatte vermuten lässt. Weder Mietparteien noch Bestandshalter profitieren davon, wenn Energie ungenutzt verpufft, die Zentralheizung ineffizient läuft oder Störungen erst spät erkannt werden. Weniger Verbrauch entlastet die Haushalte bei den Energiekosten und verbessert zugleich die CO₂-Bilanz des Portfolios.
„Das Nutzer-Investoren-Dilemma sollte nicht Ausgangspunkt jeder Diskussion sein. Gerade im Gebäudebestand gibt es viele gemeinsame Interessen von Bestandshaltern und Bewohnern. Für eine erfolgreiche Wärmewende sollten wir stärker auf die gemeinsamen Interessen schauen – und die Bewohner aktiv in die Transformation einbeziehen.“
Dr. Dirk Then, Geschäftsführer noventic group
Was Mietparteien beitragen wollen
Die Bereitschaft zur Mitwirkung ist vorhanden. Für die 2021 veröffentlichte Studie „Die Rolle des Mieters im wohnungswirtschaftlichen Klimaschutz“ befragten Prof. Dr. Andreas Pfnür und Dr.-Ing. Nikolas Müller im Auftrag der noventic group 1.000 Mieterhaushalte. Mehr als zwei Drittel hielten wirksamen Klimaschutz im Gebäude ohne ihre Mitwirkung für unmöglich; die Verantwortung sahen sie nahezu gleichmäßig auf Mietparteien und Vermietende verteilt. Die Hälfte wünschte sich einen stärkeren Dialog mit dem Vermieter, 68 Prozent würden Hinweise auf Einsparpotenziale beherzigen.
Diese Offenheit ist kein Selbstläufer. Wer Mietparteien einbeziehen will, braucht Lösungen, die ohne Vorkenntnisse funktionieren und ihren Nutzen im Alltag erkennen lassen. Technik sollte keine zusätzliche Arbeit erzeugen. Sie muss dabei helfen, Wohnkomfort und einen bewussten Umgang mit Energie zusammenzubringen.
Für den laufenden Betrieb sind daher vor allem geringinvestive Maßnahmen interessant, die sich im Bestand nachrüsten lassen. Smarte Thermostate können etwa im laufenden Heizbetrieb montiert werden, ohne in die Bausubstanz einzugreifen. Das hält den Aufwand für Wohnungsunternehmen und Mietparteien überschaubar.
Betriebsoptimierung vom Heizungskeller bis in die Wohnung
Nachrüstbarkeit allein entscheidet jedoch nicht über die Akzeptanz. In der Pfnür/Müller-Studie waren zwei Drittel der Befragten bereit, die Steuerung ihrer Heizung der Technik zu überlassen, wenn sie sich davon niedrigere Heizkosten, mehr Wohnkomfort oder Vorteile für den Klimaschutz versprachen.
Wie sich automatische Steuerung und individuelle Bedürfnisse verbinden lassen, zeigt das Beispiel smarter Thermostate. Die gewünschte Raumtemperatur lässt sich weiterhin direkt am Heizkörper oder per App einstellen. Zeitpläne für einzelne Räume und eine Fenster-offen-Erkennung helfen, unnötiges Heizen zu vermeiden. Grundlegende Funktionen bleiben auch ohne App verfügbar. Effizienz darf nicht von Technikaffinität abhängen.
Amy und Frank Wattendorff passten die Heizzeiten an ihren Tagesablauf an. Im Rahmen eines noventic-Leuchtturmprojekts wurden in ihrer denkmalgeschützten Genossenschaftswohnung bei Hannover smarte Thermostate installiert.
„Wir haben das so programmiert, wie es unserer täglichen Routine entspricht.“
Frank Wattendorff, Mieter
Das Beispiel zeigt: Die Mietparteien müssen ihren Alltag nicht an die Technik anpassen. Die Steuerung folgt ihrer Routine und lässt ihnen die Kontrolle über die gewünschte Raumtemperatur.
„Das ist ein enormer Vorteil, denn dadurch sparen wir spürbar Energie und Heizkosten ein.“
Amy Wattendorff, Mieterin
Das Karlsruher Institut für Technologie (KIT) untersuchte die energetische Wirkung in einem dreimonatigen Feldversuch. Verglichen wurden Wohnungen in drei baugleichen, gasbeheizten Mehrfamilienhäusern der Energieeffizienzklasse D mit insgesamt 27 Wohneinheiten. Witterungsbereinigt ermittelte das KIT in den mit smarten Thermostaten ausgestatteten Wohnungen einen um durchschnittlich 15,5 Prozent geringeren Wärmeverbrauch.
Was Bestandshalter gewinnen
Für Bestandshalter beginnt dieselbe Logik an der zentralen Heizungsanlage. Sensoren erfassen Betriebsdaten; ihre kontinuierliche Analyse kann ineffiziente Zustände und Fehlfunktionen früher sichtbar machen. Zusammen mit der bedarfsgerechten Regelung in den Wohnungen entsteht eine Datenkette vom Heizungskeller bis in den einzelnen Raum. Sie optimiert das Gebäude nicht automatisch, zeigt aber, wo Eingriffe sinnvoll sind.
Das ist besonders wertvoll, wenn Investitionsbudgets begrenzt sind. Reale Betriebsdaten zeigen, wo zunächst im laufenden Betrieb optimiert werden kann und wo eine umfassendere Modernisierung erforderlich ist. Sie verbessern außerdem die Grundlage für die Dimensionierung eines künftigen Wärmeerzeugers. Entscheidungen stützen sich damit weniger auf Annahmen und stärker auf das tatsächliche Verhalten des Gebäudes.
Gemeinsame Interessen als Hebel
Der laufende Betrieb löst das Vermieter-Mieter-Dilemma nicht. Er bietet aber konkrete gemeinsame Ansatzpunkte: vermeidbaren Energieeinsatz senken, Wohnkomfort erhalten und Entscheidungen über Investitionen besser begründen.
Digitale Lösungen schaffen dafür Transparenz über Wärmebedarf und Anlagenbetrieb. Sie unterstützen Mietparteien bei der Steuerung ihrer Räume und Bestandshalter dabei, Gebäude unter realen Bedingungen zu verstehen. Wirkung entsteht, wenn Daten, Regelung und betriebliche Entscheidungen zusammenkommen.
Ein klimaintelligenter Gebäudebetrieb beginnt deshalb mit einem besseren Verständnis des Gebäudes, nicht zwingend mit der größten Investition. Wer vermeidbare Verbräuche zuerst im laufenden Betrieb senkt, schafft zugleich eine belastbarere Grundlage für die nächsten Modernisierungsschritte.
