Wie Wohnungsunternehmen mit vorhandenen Daten ihre Bestände vorsortieren und die Fachplanung auf die richtigen Gebäude konzentrieren können
Muss für jedes Mehrfamilienhaus erst eine vollständige Wärmepumpenplanung beauftragt werden, bevor klar ist, ob sich die weitere Untersuchung lohnt? Nein. Verbrauchsdaten, Energieausweis, Heizsystem und einige wenige Angaben zum Gebäude reichen bereits für eine erste Portfolioanalyse. Techem beschreibt, wie sich große Bestände mit vorhandenen Verbrauchs- und Gebäudedaten vorsortieren lassen. Fraunhofer ISE ergänzt die technische Perspektive: Welche Kennwerte Orientierung geben und wann aus dem Screening eine gebäudespezifische Fachplanung werden muss.
Wer einige hundert oder mehrere tausend Gebäude bewirtschaftet, hat bei der Wärmewende zunächst kein Planungs-, sondern ein Auswahlproblem: Welches Gebäude sollte zuerst genauer untersucht werden? Wo spricht vieles dafür, dass eine Wärmepumpe mit überschaubarem Aufwand funktioniert? Und bei welchen Objekten ist schon in der ersten Sichtung erkennbar, dass die Umstellung komplexer werden dürfte?
Die gute Nachricht: Für diese erste Sortierung müssen Wohnungsunternehmen nicht bei null anfangen. Viele der benötigten Informationen liegen längst vor.
Der Techem Atlas 2026 nennt insbesondere Endenergieverbrauch, Warmwasseranteil, Wohnfläche und installierte Heizkörperleistung. Verbrauchs- und Gebäudedaten könnten damit helfen, größere Bestände zunächst zu segmentieren und aussichtsreiche Kandidaten für eine vertiefte Untersuchung zu identifizieren. Die Grenze zieht Techem allerdings klar: Aus der Portfolioanalyse folgt noch keine Investitionsentscheidung. Sie ersetzt weder die technische Gebäudeaufnahme noch die Fachplanung.
Damit entsteht ein sinnvoller zweistufiger Prozess: Erst das Portfolio mit vorhandenen Daten vorsortieren. Dann die aussichtsreichen Gebäude technisch prüfen.
Der erste Filter steckt oft schon im Energieausweis
Fraunhofer ISE wird bei der ersten Stufe konkreter. Björn Nienborg, Teamleiter Systemintegration und Energiekonzepte, nennt den spezifischen Heizbedarf beziehungsweise -verbrauch als einfachen ersten Indikator. Ein Endenergiekennwert unter ungefähr 130 kWh/(m²·a) deute darauf hin, dass sich eine Wärmepumpe wahrscheinlich ohne sehr umfangreichen Heizkörpertausch oder gar eine vollständige Hüllsanierung umsetzen lasse.
Das ist keine technische Ausschlussgrenze. Ein Gebäude mit 140 oder 160 kWh/(m²·a) ist damit nicht automatisch ungeeignet. Für ein großes Portfolio ist der Wert aber genau das, was gebraucht wird: ein Orientierungswert für die Reihenfolge, in der weiter untersucht wird.
Daneben zählt das vorhandene Heizsystem. Ein bereits zentral beheiztes Gebäude bietet andere Voraussetzungen als ein Haus mit Gasetagenheizungen. Bei Letzterem reicht die Bandbreite von dezentralen Wohnungswärmepumpen über zentrale Wärmepumpen mit Wohnungsübergabestationen bis zur vollständigen Zentralisierung. Auch die Wärmequelle gehört früh in die Betrachtung: Für Luft-Wasser-Wärmepumpen müssen geeignete Außenflächen vorhanden sein; Schall, Abstände und Sicherheitsbereiche können die Aufstellung begrenzen. Hinzu kommen scheinbar banale Punkte wie Kellerhöhe, Durchgänge und Platz für Wärmepumpe und Speicher. Damit wird aus dem Energiekennwert bereits eine erste technische Vorauswahl.
Der 55-Grad-Test
Für die zweite Stufe gibt Fraunhofer ISE einen besonders praktischen Hinweis: die Heizkurve des bestehenden Systems schrittweise absenken. Werden sämtliche Räume auch dann ausreichend warm, wenn die Heizungsanlage bei Normaußentemperatur mit ungefähr 55 Grad Celsius Vorlauf auskommt, ist das ein starkes Indiz dafür, dass die vorhandene Wärmeverteilung für eine Wärmepumpe geeignet sein kann.
Die Temperatur ist auch energetisch relevant. Nach Einschätzung des Fraunhofer ISE lässt sich bei guter Dimensionierung und Betriebsführung typischerweise eine Jahresarbeitszahl von mehr als 3 erreichen, wenn bei Normaußentemperatur nicht mehr als etwa 55 Grad Vorlauf benötigt werden.
Der Test ist für Bestandshalter deshalb interessant, weil er nicht zunächst auf theoretische Annahmen angewiesen ist. Das vorhandene Heizsystem selbst liefert eine Information darüber, wie tief sich die Temperatur absenken lässt.
Auch die Heizlast muss für eine erste Einordnung noch nicht vollständig berechnet sein. Sie kann laut Fraunhofer ISE zunächst überschlägig aus den Verbrauchsdaten der vergangenen Jahre abgeschätzt werden. Für die spätere Planung ersetzt das allerdings ausdrücklich nicht die Heizlastberechnung nach DIN EN 12831. Vor einem häufigen Fehler warnt Björn Nienborg ebenfalls: Die Nennleistung des alten Kessels sei kein brauchbarer Ersatz für die tatsächliche Heizlast – Bestandskessel seien häufig deutlich überdimensioniert.
Warnsignale sind keine Ausschlusskriterien
Umgekehrt lassen sich auch Gebäude identifizieren, bei denen genauer hingesehen werden sollte. Ein sehr hoher spezifischer Heizwärmeverbrauch gehört dazu. Hier können begrenzte Maßnahmen an der Gebäudehülle bereits helfen, Heizlast und notwendige Vorlauftemperaturen zu reduzieren. Fraunhofer nennt beispielsweise Kellerdecken- oder Dachdämmung. Auch Gasetagenheizungen und Einrohrheizungen sind Warnsignale: nicht, weil sie Wärmepumpen ausschließen, sondern weil Systemwahl und Umbauaufwand stärker vom konkreten Gebäude abhängen.
Hinzu kommt ein einfacher, aber für Portfolios entscheidender Punkt: Je weniger über ein Gebäude bekannt ist, desto wichtiger wird zunächst die Bestandserfassung. Fehlende Daten über Hülle, Heizflächen, Verteilsystem oder technische Anlagen sind also selbst ein Risikomerkmal. Das verändert den Blick auf die Portfolioanalyse. Ihr Ergebnis lautet nicht nur „geeignet“ oder „ungeeignet“. Es kann genauso gut heißen: Hier fehlen zuerst Informationen.
Manchmal begrenzen wenige Heizkörper das ganze Gebäude
Eine niedrige Vorlauftemperatur muss zudem nicht zwingend einen vollständigen Austausch der Wärmeverteilung bedeuten.
Fraunhofer ISE verweist auf ein Mehrfamilienhaus aus den 1960er Jahren im Projekt „Smartes Quartier Durlach“. Dort konnte die notwendige Vorlauftemperatur durch den Austausch von lediglich drei Prozent der Heizkörper um zehn Kelvin reduziert werden.
Das Beispiel zeigt ein wichtiges Prinzip für die Gebäudetransformation: Nicht der durchschnittliche Heizkörper entscheidet über die benötigte Vorlauftemperatur, sondern im Zweifel der ungünstigste Raum. Einzelne zu kleine Heizflächen können damit zum Flaschenhals des Gesamtsystems werden.
Für Wohnungsunternehmen lohnt es sich deshalb, nach der Portfolio-Vorauswahl nicht sofort über große Sanierungspakete zu entscheiden, sondern zunächst zu fragen: Welche wenigen Komponenten verhindern derzeit ein niedrigeres Temperaturniveau?
Vom Datenpunkt zur Systementscheidung: ein Haus in Essen
Wie aus dieser Logik eine konkrete Planung entsteht, zeigt der Schlussbericht des Fraunhofer-Projekts LCR290.
Untersucht wurde unter anderem ein Mehrfamilienhaus in der Essener Schwanenbuschstraße. Das Gebäude stammt aus dem Jahr 1952, verfügt über sieben Wohnungen mit insgesamt 401 Quadratmetern Wohnfläche und ist an der Hülle bereits umfassend energetisch saniert. Die Gasetagenheizungen blieben bei der Sanierung jedoch erhalten.
Der Energieverbrauch liegt bei 85,6 kWh/(m²·a), die nach DIN 12831 ermittelte Norm-Heizlast bei 16,0 kW beziehungsweise 39,9 W/m². Besonders wichtig für die Wärmepumpenfrage: Die vorhandenen Heizkörper reichen in den meisten Räumen bereits für Systemtemperaturen von 55/45 Grad aus. Zu klein dimensionierte Heizkörper fanden die Forschenden vor allem in den Badezimmern. LCR290_Schlussbericht
Aus diesen Daten lässt sich bereits ein klarer Prüfpfad lesen:
85,6 kWh/(m²·a) Verbrauch → 16 kW Heizlast → Heizflächen bei 55/45 Grad prüfen → Wärmequelle und Aufstellung untersuchen → Systemvariante entwickeln.
Im Planungsfall wurde schließlich eine zentrale Luft-Wasser-Wärmepumpe bevorzugt. Vorgesehen waren 8,6 kW bei A2/W35 beziehungsweise 12,3 kW bei A−7/W35. Weil das Gebäude bislang über Gasetagenheizungen verfügt und kein zentrales Heizungs- und Warmwassernetz vorhanden ist, sah die Planung Wohnungsstationen an den bisherigen Thermenstandorten vor. Dadurch müssen im Wesentlichen neue Vor- und Rücklaufleitungen verlegt werden; ein zusätzliches zentrales Warmwasser- und Zirkulationsnetz wird vermieden.
Wichtig: Das Beispiel dokumentiert eine Planungsvariante aus dem Forschungsprojekt, keinen bereits jahrelang vermessenen Regelbetrieb. Gerade deshalb eignet es sich aber gut, um den Weg von vorhandenen Gebäudedaten zur konkreten Systementscheidung sichtbar zu machen.
Wo das Screening aufhören muss
Eine Portfolioanalyse kann Planungsaufwand priorisieren. Sie kann ihn nicht ersetzen. Der LCR290-Schlussbericht zeigt, was in der nächsten Stufe hinzukommt: Heizlastberechnung, Heizkörperleistungen bei verschiedenen Systemtemperaturen, Wärmequellenverfügbarkeit sowie bauliche und technische Randbedingungen. Björn Nienborg nennt zusätzlich Details wie Kellerhöhe, Statik und den elektrischen Hausanschluss als Faktoren, die spätestens für die konkrete Systemauslegung betrachtet werden müssen.
Das Ziel einer guten Portfolioanalyse ist deshalb nicht, den Planer überflüssig zu machen. Sie soll dafür sorgen, dass die detaillierte Planung dort beginnt, wo sie den größten Nutzen verspricht.
Techem formuliert denselben Gedanken aus Sicht großer Bestände: Werden vorhandene Gebäude- und Verbrauchsdaten zusammengeführt, lassen sich Potenziale systematischer erkennen und Modernisierungsmaßnahmen gezielter planen.
Das Fraunhofer ISE arbeitet bereits am nächsten Schritt. Im laufenden Projekt MAMMUT soll ein Lösungsfinder entstehen, der typische Bestandskonstellationen systematisiert und daraus geeignete Wärmepumpenvarianten ableitet. Was heute noch aus Energieausweis, Verbrauchsdaten, Heizkurven-Test und technischer Erfahrung zusammengesetzt wird, könnte damit künftig stärker standardisiert werden.
Für Entscheider: Welche Gebäude zuerst prüfen?
Für eine erste Portfoliosichtung reichen sieben Fragen:
- Wie hoch ist der spezifische Heizenergieverbrauch – und liegt er in einer Größenordnung, die ohne umfangreiche Zusatzmaßnahmen erfolgversprechend erscheint?
- Welches Heizsystem ist vorhanden: zentral, Etagenheizung oder beispielsweise Einrohrsystem?
- Welche Wärmequelle ist am Standort realistisch und gibt es geeignete Aufstellflächen?
- Reichen Platz, Zugänglichkeit und Leitungswege für Wärmepumpe und Speicher?
- Werden alle Räume noch warm, wenn die Heizkurve in Richtung 55 Grad Vorlauf abgesenkt wird?
- Welche einzelnen Heizkörper oder Räume verhindern ein niedrigeres Temperaturniveau?
- Sind genügend Daten vorhanden, um Heizlast und Systemvariante seriös weiterzuverfolgen – oder muss zunächst der Bestand besser aufgenommen werden?
Das Ergebnis ist noch keine Wärmepumpenplanung. Aber es beantwortet eine für große Bestände mindestens ebenso wichtige Frage: Bei welchen Gebäuden sollte sie zuerst beginnen?
Kristof Warda
