von Juliane Förster, Business Analyst, imovis GmbH
Photovoltaik auf dem Dach, Wärmepumpe im Keller, Wallbox in der Tiefgarage: Mit der zunehmenden Elektrifizierung werden Gebäude zu aktiven Bestandteilen des Energiesystems. Werden die einzelnen Anlagen unabhängig voneinander geplant und optimiert, bleibt jedoch ein wesentlicher Teil ihres Potenzials ungenutzt. Entscheidend ist ihr intelligentes Zusammenspiel im Gebäude und, wo möglich und sinnvoll, über dessen Grenzen hinaus. Die Grundlage dafür sind verlässliche Energiedaten.
Die Grenzen isolierter Einzellösungen
Der Gebäudesektor gehört zu den größten Energieverbrauchern in Deutschland. Auf dem Weg zur Klimaneutralität gewinnt seine Elektrifizierung zunehmend an Bedeutung: Wärmepumpen ersetzen fossile Kessel, Photovoltaikanlagen liefern Strom vom eigenen Dach und Ladeinfrastruktur hält zunehmend Einzug in neue und modernisierte Wohnanlagen. Hinzu kommen Batteriespeicher. Treiber sind landesrechtliche Vorgaben zum Ausbau der Photovoltaik, bundesweit geltende regulatorische Anforderungen sowie die Erwartungen von Mietern, Kapitalgebern und Kommunen.
Mit jeder zusätzlichen Anlage im Gebäude entstehen neue Wechselwirkungen. Photovoltaikanlage, Wärmepumpe, Batteriespeicher und Ladeinfrastruktur verfolgen jeweils eigene Betriebslogiken, beeinflussen sich aber gegenseitig. Wird jede Anlage isoliert optimiert, entstehen nicht zwangsläufig die besten Ergebnisse für das Gebäude als Ganzes. So kann ein Elektrofahrzeug Strom aus dem Netz laden, obwohl kurze Zeit später eigener Solarstrom zur Verfügung stehen würde. Ebenso können Wärmepumpe und Wallbox gleichzeitig hohe Leistungen abrufen und dadurch unnötige Lastspitzen verursachen.
Eine abgestimmte Steuerung kann dagegen den Eigenverbrauch erhöhen, Lastspitzen reduzieren und die vorhandene Anschlussleistung besser nutzen.
Doch ein solches Zusammenspiel setzt Transparenz voraus. Nur wenn bekannt ist, wann Strom erzeugt, verbraucht, gespeichert oder eingespeist wird, lässt sich der Anlagenbetrieb gezielt aufeinander abstimmen.
„Die Gebäudetransformation ist mehr als der Einbau neuer Anlagentechnik. Entscheidend ist, Photovoltaik, Wärmepumpe, Speicher und Ladeinfrastruktur als Gesamtsystem zu denken. Dafür braucht die Wohnungswirtschaft eine verlässliche Datengrundlage – nicht erst für die spätere Optimierung, sondern von Anfang an.“
Daniel Voß, Geschäftsführer imovis GmbH
Ohne Daten keine Steuerung
Voraussetzung für eine gezielte Optimierung ist eine verlässliche Datengrundlage. Im elektrifizierten Gebäude ändern sich die relevanten Größen kontinuierlich: Erzeugung, Verbrauch, Netzbezug, Einspeisung, Ladezustände. Ein Jahresverbrauchswert auf der Stromrechnung gibt keinen Aufschluss darüber, welcher Anteil des erzeugten Solarstroms vor Ort genutzt und welcher ins öffentliche Netz eingespeist wurde.
Die dafür erforderliche Datengrundlage entsteht derzeit im Zuge des gesetzlich vorgegebenen Smart-Meter-Rollouts. Mit dem Rollout intelligenter Messsysteme werden Erzeugungsanlagen, steuerbare Verbrauchseinrichtungen wie Wärmepumpen und Wallboxen sowie Haushalte oberhalb einer gesetzlich festgelegten Verbrauchsschwelle schrittweise mit intelligenten Messsystemen ausgestattet. Diese erfassen zeitlich aufgelöste Messwerte und übertragen sie sicher an berechtigte Marktpartner. Damit entsteht zugleich eine wichtige Informationsgrundlage für den sicheren Netzbetrieb. Droht eine Überlastung, dürfen Netzbetreiber nach § 14a EnWG den Strombezug steuerbarer Verbrauchseinrichtungen aus dem Netz vorübergehend reduzieren. Seit 2025 muss zudem jeder Stromlieferant dynamische Tarife anbieten, deren Nutzung ein intelligentes Messsystem voraussetzt.
Für die Wohnungswirtschaft bedeutet das: Die Infrastruktur, die für Transparenz und ein intelligentes Energiemanagement erforderlich ist, wird in den kommenden Jahren zunehmend aufgebaut. Die eigentliche Frage ist, ob sie lediglich als regulatorische Pflicht betrachtet oder als Grundlage für weitere Anwendungen genutzt wird. Wer den Messstellenbetrieb gebäude- oder quartierweise gebündelt organisiert, statt einzelne Messstellen isoliert zu betrachten, schafft eine Datenbasis, die zunächst die Transparenz über Verbrauch und Erzeugung verbessert. Darauf können die Optimierung des Gebäudebetriebs, die Planung energetischer Maßnahmen, die Nutzung lokal erzeugten Stroms sowie Nachhaltigkeits- und ESG-Berichte aufbauen.
Intelligente Messsysteme erfassen Erzeugung, Verbrauch und Netzbezug und bilden die sichere Schnittstelle zu Netzbetreibern, Energielieferanten und weiteren Marktpartnern. Ein Energiemanagementsystem (HEMS) optimiert den Anlagenbetrieb im Gebäude.
Vom Gebäude zum vernetzten Energiesystem
Auf Basis dieser Datengrundlage lässt sich der Blick vom einzelnen Zähler auf das Gebäude als Gesamtsystem erweitern. Mieterstrom und Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung ermöglichen es, lokal erzeugten Solarstrom an die Bewohner des Gebäudes weiterzugeben. Dafür müssen Erzeugung und Verbrauch zuverlässig gemessen und zugeordnet werden. Mit dem 2026 eingeführten Energy Sharing nach § 42c EnWG kann lokal erzeugter Strom unter bestimmten Voraussetzungen auch über das öffentliche Netz und damit über Grundstücksgrenzen hinweg mit anderen Verbrauchern geteilt werden. Damit verliert die Gebäudegrenze als Systemgrenze an Bedeutung. Für Bestandshalter mit mehreren Liegenschaften im selben Quartier eröffnet das die Perspektive, Dachflächen, Speicher und Verbraucher liegenschaftsübergreifend zu betrachten.
Strom, Wärme und Mobilität wachsen zusammen
Parallel zur Vernetzung über Gebäudegrenzen hinweg wachsen auch die Sektoren Strom, Wärme und Mobilität enger zusammen. Ihr Zusammenspiel verändert die Erzeugungs- und Verbrauchsprofile eines Gebäudes und eröffnet neue Möglichkeiten für einen flexiblen Betrieb.
Batteriespeicher können lokal erzeugten Solarstrom aufnehmen und später wieder bereitstellen. Das Laden von Elektrofahrzeugen lässt sich häufig auf Zeiten mit hoher eigener Stromerzeugung oder günstigeren Strompreisen verschieben. Auch der Betrieb von Wärmepumpen lässt sich abhängig von Gebäude und Wärmebedarf in gewissen Grenzen zeitlich verschieben. Ein Energiemanagementsystem stimmt die Anlagen aufeinander ab und kann so den Eigenverbrauch erhöhen, Lastspitzen reduzieren und Betriebskosten potenziell senken. Während dabei die Optimierung des Gebäudebetriebs im Mittelpunkt steht, dient die Steuerung nach § 14a EnWG der Stabilität des Stromnetzes.
Auf Quartiersebene erweitert sich dieses Zusammenspiel um weitere Infrastrukturen wie Wärmenetze. Auch hier müssen Wärmeerzeugung, -verteilung und Stromversorgung zunehmend aufeinander abgestimmt werden. Die kommunale Wärmeplanung bietet Wohnungsunternehmen dafür eine wichtige Orientierung bei langfristigen Investitionsentscheidungen.
„Das Gebäude der Zukunft ist kein geschlossenes System mehr. Es erzeugt und bezieht Energie, speichert sie und reagiert auf Signale von außen. Das funktioniert nur, wenn die dafür erforderlichen Daten systemübergreifend ausgetauscht werden können – verlässlich, sicher und in einem einheitlichen Format.“
Daniel Voß, Geschäftsführer imovis GmbH
Der nächste Schritt: Plattformen und KI
Je mehr Anlagen und Datenquellen miteinander verknüpft werden, desto komplexer wird ihre abgestimmte Steuerung. Damit gewinnt die softwaregestützte Optimierung des Anlagenbetriebs an Bedeutung: Energiemanagementsysteme verknüpfen Messdaten mit Wetterprognosen und Preissignalen, prognostizieren Erzeugung und Verbrauch und leiten daraus geeignete Zeiten für das Laden des Speichers und des Elektrofahrzeugs sowie für den Betrieb der Wärmepumpe ab. Im Einfamilienhaus werden dafür häufig Home Energy Management Systeme (HEMS) eingesetzt. In Mehrparteienhäusern und Quartieren steigt die Komplexität, weil zahlreiche Nutzer, Messstellen, Anlagen und Vertragsverhältnisse berücksichtigt werden müssen.
KI-basierte Verfahren können Muster in Verbrauchsdaten erkennen, Prognosen verbessern und bei der Optimierung des Anlagenbetriebs unterstützen. Ihr Nutzen hängt jedoch wesentlich von der Qualität der verfügbaren Daten ab: Lückenhafte oder inkonsistente Messwerte verringern die Aussagekraft der Ergebnisse und können zu falschen Entscheidungen führen. Da auf Quartiersebene zahlreiche Akteure zusammenwirken – etwa Bestandshalter, Messstellenbetreiber, Energieversorger, Netzbetreiber und Energiedienstleister –, braucht es einheitliche Schnittstellen und klar geregelte Zugriffsrechte. Nur so lassen sich Daten sicher und systemübergreifend nutzen. Eine wesentliche technische Grundlage dafür existiert bereits: Das Smart-Meter-Gateway als Teil des intelligenten Messsystems, bildet die bundesweit standardisierte und zertifizierte Schnittstelle für den sicheren Datenaustausch zwischen Gebäude und Energiemarkt. Welche Daten zusammengeführt werden müssen, hängt von den jeweiligen Anlagen und Anwendungen ab.
- Stromverbrauch und PV-Erzeugung
- Netzbezug und Einspeisung
- Betriebs- und Verbrauchsdaten von Wärmepumpe, Batteriespeicher und Ladeinfrastruktur
- Verfügbare Leistung und steuerbare Zeitfenster
- Wetter-, Strompreis- und Netzsignale
Was das für die Wohnungswirtschaft bedeutet
Für Wohnungsunternehmen und Verwalter stellt sich damit zunächst weniger die Frage nach einzelnen Technologien als nach der richtigen Reihenfolge. Am Anfang steht nicht die Entscheidung über die nächste technische Anwendung, sondern die Frage, ob die Datengrundlage für das Zusammenspiel der verschiedenen Anlagen vorhanden ist. Wer den Rollout intelligenter Messsysteme im Bestand gebäudeweise und mit Blick auf künftige Anwendungen plant, schafft damit eine wichtige Grundlage: Er erfüllt gesetzliche Pflichten, stellt Transparenz für den Gebäudebetrieb und die Nachhaltigkeitsberichterstattung her, verbessert die Planung und Bewertung energetischer Maßnahmen und schafft Voraussetzungen für Anwendungen wie Mieterstrom, Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung, Energy Sharing und dynamische Tarife.
„Der Smart Meter ist nicht das Ziel, sondern der Anfang. Sein Wert entsteht, wenn die erfassten Daten für mehr Transparenz sorgen und das Zusammenspiel von Anlagen, Gebäuden und Quartieren ermöglichen.“
Daniel Voß, Geschäftsführer imovis GmbH
Das Smart Energy Building steht dabei für einen vernetzten Ansatz, bei dem Erzeugung, Verbrauch und Speicherung nicht isoliert betrachtet, sondern intelligent aufeinander abgestimmt werden – zunächst im einzelnen Gebäude und perspektivisch über Gebäudegrenzen hinweg in vernetzten Quartieren. Daten werden dabei zur Infrastruktur, so grundlegend wie Leitungen und Rohre. Wie bei jeder Infrastruktur entscheidet sich ihr Wert nicht beim Einbau, sondern durch die Anwendungen und Entscheidungen, die sie ermöglicht.
