TKG – Konsequenzen nach dem Wegfall der Umlage Mitte 2024

Das zum 01.12.2021 in Kraft getretene Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKMoG) hat eine Zeitenwende für die Finanzierung der TV-Medienversorgung und der -infrastrukturen markiert. Die Abschaffung der seit Jahrzehnten geltenden Umlagefähigkeit der laufenden Entgelte für TV-Dienst und Breitbandanschluss gemäß § 2 Ziffer 15 a und b Betriebskostenverordnung (BetrKV) – für nach dem 01.12.2021 errichtete Anlagen unmittelbar und für vor dem 01.12.2021 errichtete Anlagen zum 30.06.2024 – wirken direkt auf das vertragliche „Dreiecks“-Verhältnis von Vermietern, Mietern und Netzbetreibern bzw. Diensteanbietern.

Dies bedeutet für viele Wohnungsunternehmen einen erzwungenen Strategiewechsel. Der vorliegende Beitrag basiert wesentlich auf Inhalte der im Mai 2022 veröffentlichten GdW-Arbeitshilfe 89 „Telekommunikationsmodernisierungsgesetz – Status und Empfehlungen für Wohnungsunternehmen“ und zudem auf aktuelle Entwicklungen ein.

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Negative „Goldgräberstimmung“

Die Novelle des Telekommunikationsgesetzes (TKG) hat bei etablierten und neuen Anbietern eine „Goldgräberstimmung“ ausgelöst. Leider ist diese Stimmung primär nicht darauf ausgerichtet, wie in Kooperation mit Wohnungsunternehmen Wohngebäude ganzheitlich mit Glasfaser-Infrastrukturen ausgestattet werden können.

Ziel ist vielmehr, schnellstmöglich Bewohner zu Produktabschlüssen zu bewegen – unabhängig davon, ob Glasfaserinfrastrukturen im Gebäude schon vorhanden sind. Anbieter sprechen auch dann von „Glasfaserprodukten“, wenn nur das Gebäude an das Glasfasernetz (FTTB- Fiber to the Building) und nicht zusätzlich auch die Wohnung (FTTH- Fiber to the Housing) angeschlossen sind.

Wer ist akut von den TKG-Änderungen betroffen?

Auch wenn letztlich die Neuregelungen des TKG für die gesamte Wohnungswirtschaft relevant ist, fällt der individuelle Grad der Betroffenheit je nach derzeitiger Gestaltung der Medienversorgung unterschiedlich aus. Die gute Nachricht: Alle Wohnungsunternehmen, die ihre Medienversorgung ausschließlich über Versorgungs- bzw. Einzelinkassovereinbarungen organisiert oder darauf umgestellt haben und bei denen Mieter die TV-Versorgung und weitere Telekommunikationsleistungen ausschließlich direkt mit dem Diensteanbieter abrechnen, sind nicht unmittelbar betroffen. Diese Versorgungsvereinbarungen können uneingeschränkt weitergeführt werden.

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Dagegen sind von den gesetzlichen Änderungen alle Wohnungsunternehmen akut betroffen,

• die ihre Medienversorgung ganz oder teilweise über Sammelinkassoverträge gestaltet haben und deren Abrechnung beispielsweise im Rahmen der Betriebskosten erfolgt und noch nicht aktiv geworden sind. Sie müssen spätestens mit Wirkung zum 01.07.2024 ihre Vereinbarungen mit den Netzbetreibern umgestellt bzw. angepasst haben;
• die in den nächsten Jahren bestehende Verträge mit Netzbetreibern verlängern und neue Vereinbarungen schließen wollen bzw. müssen.

Unternehmen beider Gruppen ist von einer ganz oder teilweise befristeten Rückkehr zu der bisherigen Abrechnung über die Betriebskosten strikt abzuraten.

Die neuen betriebskostenrechtlichen Regelungen im Überblick

Über das Enddatum der (alten) Umlage zum 30.06.2024 hinaus, ein Blick in die Details:

• Für nach dem 01.12.2021 errichtete Anlagen, die nicht ausschließlich glasfaserbasiert sind, dürfen unmittelbar nur noch Stromkosten unbefristet umgelegt werden. Andere laufende Betriebskosten wie Betriebsführung/Wartung/Urheberrechtsentgelte fallen aus der Umlagefähigkeit heraus.
• Eine Besonderheit gilt für bestehende Gemeinschaftsempfangsanlagen. Abweichend vom klassischen Kabelanschluss bleiben hier weiterhin neben den Stromkosten auch die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft nach dem 01.07.2024 umlagefähig. Die für Gemeinschaftsanlagen ab einer Größenordnung von zehn angeschlossenen Wohnungen anfallenden Urheberrechtsentgelte dürfen hingegen den Mietern nicht mehr als Betriebskosten weiterberechnet werden.
• Als Anschlussregelung für den Wegfall der Umlagefähigkeit wurde ein „Glasfaserbereitstellungsentgelt“ (§ 72 TKG) neu geschaffen. Danach können Gebäudeeigentümer und Netzbetreiber innerhalb von Gebäuden eine Vereinbarung über ein „Glasfaserbereitstellungsentgelt“ abschließen, das in Verbindung über eine neue Ziffer 15c in § 2 BetrKV über die Betriebskosten umlagefähig ist.
  • Voraussetzungen sind die erstmalige Ausstattung mit rein glasfaserbasierten Netzen in einem Gebäude sowie der Anschluss an ein Zuführungsnetz mit sehr hoher Kapazität. Die Umlagehöhe darf 60 EUR pro Jahr (5 EUR pro Monat) nicht überschreiten und kann für die Dauer von fünf bis maximal neun Jahren erhoben werden. Rechnerisch können damit maximal 540 EUR pro Mieter berechnet werden. Bei einer Gesamtumlage von mehr als 300 EUR gilt für Netzbetreiber gegenüber Gebäudeeigentümern eine erweiterte Darlegungspflicht. Wohnungsunternehmen müssen ab einer Gesamtumlage von 300 EUR pro Wohnung drei Angebote einholen und das Wirtschaftlichste auswählen. Alle Werte sind Bruttowerte.
  • Das Entgelt darf für Investitionszeiträume bis Ende 2027 sowie rückwirkend ab 2015 für die Jahre berechnet werden, für die keine Betriebskostenumlage nach derzeitiger Fassung (§ 2 Ziff.15 Buchstaben a und b BetrKV) erfolgt. Das Entgelt darf keinen TV- bzw. TK-Dienst beinhalten und unterliegt daher nicht dem Opt-out-Recht der Mieter. In der Rechnungsstellung sind Kalkulationsgrundlagen offen zu legen.
  • Wird Mietern ein Glasfaserbereitstellungsentgelt berechnet, entfällt ein (grundsätzlich europarechtlich vorgegebener) Anspruch auf Mitnutzungsentgelte von Dritten. Anbietern muss ein unentgeltlicher Zugang gewährt werden. Zudem ist Mietern eine freie Anbieterwahl zu ermöglichen.

Weitere für Wohnungsunternehmen relevante Änderungen

Für die künftige Medienversorgung sind weitere Neuregelungen relevant:

• Eine Opt-out-Regelung erlaubt Mietern, eine jegliche Vereinbarung über einen Telekommunikationsdienst (TK-Dienst), die er im Zusammenhang oder im Rahmen eines Mietvertrags abgeschlossen hat, nach 24 Monaten ohne Auswirkungen auf den Mietvertrag zu kündigen. TK-Dienste, wie zum Beispiel eine TV-Versorgung, die bisher als Betriebskosten abgerechnet werden, können erst mit dem Auslaufen der derzeitigen Umlage zum 30.06.2024 gekündigt werden.
• Für die Ermöglichung eigener Investitionen von Wohnungsunternehmen wurde in § 555b BGB in einer neuen Nummer 4a klargestellt, dass der erstmalige Einbau von Glasfasernetzen eine umlagefähige Modernisierungsmaßnahme darstellt. Eine Umlage gemäß § 559b BGB ist möglich, sofern der Mieter seinen Anbieter frei wählen kann.
• Einziger „Lichtblick“ ist ein entschädigungsloses Sonderkündigungsrechtgem. § 230 Abs. 5 TKG: Danach kann jede Partei einen vor dem 1. Dezember 2021 geschlossenen Bezugsvertrag wegen der Beschränkung der Umlagefähigkeit nach § 2 Satz 1 Nummer 15 Buchstabe a und b der Betriebskostenverordnung frühestens mit Wirkung ab dem 1. Juli 2024 ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, soweit die Parteien für diesen Fall nichts anderes vereinbart haben. Die Kündigung berechtigt den anderen Teil nicht zum Schadensersatz. Gegen diese entschädigungslose Regelung sind aktuell Verfassungsbeschwerden von Netzbetreibern anhängig, über deren Annahme das Bundesverfassungsgericht noch nicht entschieden ist.
• Bei etwaigen Verfahren vor der Bundesnetzagentur für ab dem Inkrafttreten des Gesetzes errichtete gebäudeinterne Komponenten muss ein die Nutzung beantragendes Unternehmen nur dann ein reguläres Mitnutzungsgelt entrichten, soweit die mitzunutzende gebäudeinterne Netzinfrastruktur auf Kosten eines Eigentümers oder Betreibers eines öffentlichen Telekommunikationsnetzes errichtet wurde, der kein mit dem am Gebäude Verfügungsberechtigten verbundenes Unternehmen ist. Diese diskriminierende Regelung dürfte mit Europarecht schwer vereinbar sein, ist aber derzeit Gesetz.

Konsequenzen für künftige Infrastrukturfinanzierungen

Im Hinblick auf die künftige Finanzierung von Gebäudeinfrastrukturen, insbesondere von Glasfasernetzen, ist keines der künftig zur Verfügung stehenden Finanzierungsoptionen in der Lage, die spätestens nach dem 30.06.2024 abgeschaffte bisherige Betriebskostenumlage vollständig zu kompensieren.

• Das Glasfaserbereitstellungsentgelt stellt im Hinblick auf Voraussetzungen und vertraglichen Anforderungen ein sehr komplexes, häufig finanziell nicht auskömmliches und nicht einfach umsetzbares Finanzierungsinstrument dar. Gleichwohl kann es als Option im Einzelfall geeignet sein und wird bereits von einzelnen Unternehmen umgesetzt. Wichtig ist, die im Gesetz und in der GdW-Arbeitshilfe ausführlich beschriebenen rechtlichen Voraussetzungen genau zu beachten und damit verbundene jeweilige Rechte und Pflichten während und nach dem Umlagezeitraum explizit im Vertrag mit dem investierenden Netzbetreiber zu regeln.
• Eine Modernisierungsumlage zur Refinanzierung eigener Glasfaserinvestitionen wurde in der Vergangenheit und wird wohl auch in der Zukunft kaum genutzt werden. Sofern eine Anwendung in Betracht kommt, sollten Gebäudeeigentümer – analog zum Vorgehen beim Glasfaserbereitstellungsentgelt – eine schriftliche Bestätigung beim Anbieter des vorgelagerten Netzes abfordern, dass es sich um ein Zuführungsnetz mit sehr hoher Kapazität handelt. Ferner ist sicherzustellen, dass Mietenden dauerhaft eine freie Anbieterwahl gewährt wird. Ohne Vorliegen dieser Voraussetzungen scheidet eine Refinanzierung über eine Modernisierungsmieterhöhung aus.
• Modelle der Verpachtung und Vermietung von Gebäudeinfrastrukturen an Dritte werden durch die gesetzlichen Änderungen grundsätzlich nicht eingeschränkt und können, sofern geeignete Telekommunikationspartner dazu bereit sind, wie bisher umgesetzt werden. Dabei kann jedoch der aus Sicht der Wohnungswirtschaft unzureichende und rechtswidrige Entgeltmaßstab bei der Mitnutzung von Netzen bei Streitbeilegungsverfahren der Bundesnetzagentur marktgerechte Vereinbarungen erschweren.

Konsequenzen für künftige Vertragsmodelle

Für die Weiterversorgung der Mieter ist bei einer aktuellen Versorgung über Sammelinkasso mit Abrechnung über die Betriebskosten vielfach eine Umstellung auf eine einzelinkassierte Versorgungsvereinbarung mit dem derzeitigen Netzbetreiber die unkomplizierteste und rechtlich sicherste Option. Ist im bestehenden Versorgungsvertrag für den Wegfall der Umlagefähigkeit keine andere vertragliche Vereinbarung getroffen worden, hat das Wohnungsunternehmen grundsätzlich ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, von dem in besonderen Konstellationen Gebrauch machen kann, wenn beispielsweise der bisherige Netzbetreiber nicht zu Vertragsanpassungen bereit ist oder ein Versorgerwechsel beabsichtigt ist.

Nicht generell empfehlenswert ist die Beibehaltung bzw. Umstellung auf einen „alternativen“ Mehrnutzervertrag. Wohnungsunternehmen und Netzbetreiber rechnen dabei weiter im Sammelinkassoverfahren ab. Das Wohnungsunternehmen kalkuliert die Kosten in die Kaltmiete ein (Inklusivmodell/Kaltmietmodell) oder schließt individuelle Zusatzverträge mit den Mietern über den TV-Dienst (individueller Zusatzvertrag/ Zusatzmodell). Dadurch ergeben sich für das Wohnungsunternehmen neben einer entsprechend höheren Kostenlast zahlreiche – auch beim Zusatzvertrags-Modell anfallende – Pflichten.

So gilt das neue Opt-out-Recht der Mieter auch für Inklusivmodelle bzw. Inklusivmieten, in denen ein TV- oder ein anderer Telekommunikationsdienst enthalten ist. Das bedeutet, dass Mieter nach zweijähriger Vertragslaufzeit, vielfach also schon seit Ende 2021, bereits ein Opt-out gegenüber dem Vermieter – selbstverständlich ohne Auswirkungen auf den davon unabhängigen Mietvertrag – erklären können. Dabei kann sich auch ein Anspruch auf eine Mietreduzierung ergeben.

Während beim Zusatzmodell das Wohnungsunternehmen gegenüber dem Mieter eindeutig die Rolle eines (weiteren) Telekommunikationsdiensteanbieters übernimmt, könnte ein solcher Sachverhalt ebenso beim Inklusivmodell zutreffen. Diensteanbieter unterliegen der Meldepflicht bei der Bundesnetzagentur. Neben neuen regulatorischen und vertraglichen Pflichten sind zudem etwaige gewerbesteuerliche Auswirkungen unklar.

Der GdW empfiehlt allen Wohnungsunternehmen, die die Option eines Zusatzmodelles oder eines Inklusivmodells in Betracht ziehen, die Auswirkungen genau zu prüfen und zumindest im Vertrag mit dem Netzbetreiber bzw. primären Diensteanbieter festzulegen, dass dieser den Vermieter in allen regulatorischen Angelegenheiten unterstützt und alle Zahlungsausfälle der Mieter kompensiert.

Verhandlungen des GdW mit Netzbetreibern

Der GdW führt derzeit mit diversen Netzbetreibern und Netzbetreiber-Verbänden Verhandlungen über Musterregelungen zum Glasfaserausbau und zur Nutzung von Glasfasernetzen. Die dabei entstehenden Vertragsmuster sind ein Angebot für GdW-Wohnungsunternehmen, schaffen mehr Rechtssicherheit, sind jedoch weder exklusiv noch für Wohnungsunternehmen verpflichtend.

Jedes Wohnungsunternehmen ist frei, einen Vertrag auf Basis einer Musterregelung zu schließen oder nicht zu schließen bzw. die Musterregelungen zu verändern. Eine erste Vereinbarung des GdW mit der Telekom ist bereits kommuniziert, eine zweite zu weiteren Themen wird folgen. Schnellstmöglich, mindestens aber noch in diesem Jahr, wird der GdW vergleichbare Musterregelungen mit weiteren Netzbetreibern bzw. deren Verbänden vorlegen.

Nach der Novelle ist vor der Novelle

Eine von der EU geplante Gigabit-Infrastrukturverordnung (GIA) soll die bisherige EU-Kostensenkungs-Richtlinie ablösen und den Glasfaserausbau stärker beschleunigen. Die Richtlinie prägt wesentlich das derzeitige Telekommunikationsgesetz (TKG). Nach Auffassung der EU haben Instrument und Inhalte der Kostensenkungs-Richtlinie auch auf Wohngebäudeebene die Dynamik des Glasfaserausbaus zu stark begrenzt. Eine Verschärfung der Anforderungen wird auf mehreren Ebenen vorgeschlagen:

• Ausstattungsanforderungen sollen erhöht und neu errichtete und umfangreichen Renovierungen unterzogene Gebäude über die bisherigen Anforderungen hinaus zusätzlich mit gebäudeinternen Glasfaserverkabelungen ausgestattet werden müssen. Bisher sieht das auf die alte Kostensenkungs-Richtlinie basierende Telekommunikationsrecht nur eine Leerrohrausstattung sowie Flächen und Verteiler im Kellerbereich vor.
• Ein zusätzliches Label „glasfaserfähig“ soll für neugebaute und umfassend renovierte Gebäude vorgeschrieben und für die Erteilung von Baugenehmigungen verpflichtend sein.
• Mitnutzungsregelungen sollen zu Lasten der Gebäudeeigentümer bei fehlenden Glasfasernetzen in Wohngebäuden eingeschränkt und Wohnungsstiche erleichtert werden.

Der GdW hatte schon im Mai 2023 wesentliche Regelungen des Verordnungsvorschlags kritisiert und konkrete Änderungen unter anderem für die Ausstattungspflicht von Bestandsbauten, die Regelungen von Mitnutzung und Wohnungsstichen sowie die Abkehr von einem verpflichteten Label vorgelegt. Telekom und einige andere Netzbetreiber fordern verschärfte Regelungen. Nicht ausgeschlossen ist, dass es zu einer Richtlinie anstatt einer Verordnung kommt, um aufgrund unterschiedlicher nationaler Ausgangssituationen einzelnen Staaten einen höheren Gestaltungsraum zu bieten.

Der weitere zeitliche Ablauf steht noch nicht fest. Vom Bund angekündigt ist zunächst ein sogenanntes „Netzausbaubeschleunigungsgesetz“, das das TKG „minmalinvasiv“ ändern soll, jedoch noch nicht auf die „GIA“ abgestellt sein dürfte. Ein Entwurf wurde schon mehrfach angekündigt und wird daher zeitnah erwartet. Der GdW bringt seine Forderungen ein.

Dr. Claus Wedemeier

Referatsleiter Demografie und Digitalisierung beim GdW