Das Amtsgericht Köpenick hat zur Frage des Zugangs einer Betriebskostenabrechnung entschieden (Urteil vom 13. Februar 2024, Az.: 3 C 243/23, Das Grundeigentum 2024/455). Diese hatte der Vermieter per Einschreiben mit Rückschein übersandt. Der Mieter hatte die Sendung nicht abgeholt.
Im Rahmen eines Rückforderungsanspruches für die Kaution ging es um die Frage der Berechtigung der Aufrechnung der Vermieterin mit den Betriebskostenabrechnungen für 2021 und 2022. Dem Mieter wurde die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021 per Einschreiben übersandt. Dieser gab an, sie nicht erhalten zu haben, weil er sie nicht abgeholt habe. Die Abrechnung für das Jahr 2022 war ihm demgegenüber unstreitig zugegangen.
Das Gericht kommt zum Ergebnis, dass hier kein Zugang der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021 nachgewiesen worden sei. Der Einwurf der Benachrichtigung in den Briefkasten über die Niederlegung des Schreibens ersetzt nicht den Zugang des Einschreibebriefes. Der Mieter hat daher Anspruch auf Rückzahlung eines Teils der Kaution.
Ein Zugang der Betriebskostenabrechnung, etwa nach Ablauf der Lagerfrist, kann nicht vorausgesetzt werden, wenn der Mieter die Einschreibesendung nicht abholt.
Das Urteil entspricht der herrschenden Rechtsprechung. Es bestätigt, dass das Versenden per Einschreiben mit Rückschein keine ausreichende Gewähr dafür gibt, dass der Zugang nachgewiesen werden kann.
Beim Einwurf-Einschreiben hingegen wird vom Zusteller ein Auslieferungsbeleg digital gespeichert, der vom Absender per Internetabfrage gescannt werden kann. Ob das für einen Nachweis des Zugangs ausreicht, ist allerdings strittig. Das Amtsgericht verweist auf Rechtsprechung des Landgerichts Potsdam, wonach es auch dann nicht ausgeschlossen ist, dass der Zusteller die Postsendung in den falschen Briefkasten gesteckt habe. Demgegenüber wenden andere Gerichte in diesem Fall den Beweis des ersten Anscheins für den Zugang eines Schreibens an.
Fazit: Ein sicherer Weg zur Zustellung ist allein das Einschreiben per Einwurf auch nicht. Nur die Zustellung per Boten oder Gerichtsvollzieher ist insofern sicher.
Quelle: BBU Fachinformation vom 10. Juni 2024
Dr. Peter Hitpaß
VNW Beauftragter für Fördermitglieder
