Wo vorher ein Parkplatz war, wird bald mit viel Grün gewohnt.
In jeder Hinsicht ein Musterbeispiel für eine innerstädtische Aufwertung: Die wbv-gpa sorgt für leistbares Wohnen in einem als hochpreisig geltenden Bezirk.
Die Muthgasse in Wien-Döbling ist den meisten Wiener:innen ein Begriff, auch wenn sie bislang bloß mit der U-Bahn, der Schnellbahn oder dem Auto daran vorbeigefahren sind. Man kennt die beiden Hochhäuser aus den 1960er- Jahren, das ehemalige Pressehaus, Sitz der Kronenzeitung, und das mittlerweile leer stehende Internationale Pressezentrum, besser als APA-Turm bekannt. Sie sind signifikante Landmarks an der Nord-West-Einfahrt der Bundeshauptstadt. Vertraut sind die Leuchtreklamen der hier ansässigen Autohändler und die wie Verwaltungsburgen anmutenden Dependancen der Universität für Bodenkultur. Zwischen alldem: viele, viele Parkflächen für Autos.
Bislang fast ausschließlich als Betriebsareal genutzt, ist das Zielgebiet Muthgasse das größte Stadtentwicklungsgebiet im Wiener Nordwesten. Nun ist die Transformation zu einem lebendigen urbanen Standquartier im Gange, die insbesondere die Integration von Wohnnutzung und die Verbesserung der Aufenthaltsqualität zum Ziel hat. Eines der Schlüsselprojekte: Das Quartier „Lebensraum Muthgasse 50“ der wbv-gpa. Im Westen begrenzen es die Gleise von Franz-Josefs-Bahn und U-Bahn, im Osten die Donaukanal Straße, der Donaukanal-Radweg und der Donaukanal selbst. Das Prädikat „beste Verkehrsanbindung“ trifft selten mehr zu. Hochwertige Grün- und Freiräume – die Donauinsel, die Weinberge und der Wienerwald – sind nah.
Bis Ende Oktober vergangenen Jahres befand sich auf der 1,45 Hektar großen Liegenschaft ein riesiger Parkplatz, ab Frühjahr 2027 wird sich der Standort als lebendiger, gemischt genutzter Stadtteil mit viel Grün präsentieren. Auch wenn Döbling heute als einer der Bezirke mit den höchsten Mieten und Wohnungspreisen gilt: Leistbares Wohnen hat hier durchaus Tradition. Parallel zur Muthgasse, auf der anderen Seite der Gleise, erstreckt sich das Flaggschiff des Wiener Gemeindebaus, der Karl-Marx-Hof, und es gibt noch 91 weitere Gemeindebauten im Bezirk, der letzte wurde Mitte der 1990er Jahre errichtet.
Vielfältiger Lebensraum
Lebensraum Muthgasse 50, 1190 Wien - Fertigstellung: Frühjahr 2027 - Architekten HNP architects & Gerner Gerner Plus Architekten - 309 Wohnungen, davon 238 geförderte Mietwohnungen - Wohnheim mit 305 Heimplätzen - Wohnfläche: ca. 22.590 m2 - Nutzfläche gesamt: ca. 39.870 m2 - Energie: Geothermie, thermische Grundwassernutzung und PV-Strom; E-Mobilitätsstation - Weitere Nutzungen: Kindergarten, Mehrzweckraum, Geschäfte, Büros, 270 Tiefgaragenstellplätze
Nun also erneut ein großvolumiges Vorhaben, das zeigt, dass Nobelbezirk und leistbarer Wohnbau kein Widerspruch sein müssen, sofern die Rahmenbedingungen passen. 309 Wohnungen, davon 238 geförderte Mietwohnungen und 71 frei finanzierte, leistbare Eigentumswohnungen werden entstehen. Die wichtigste Basis für moderate Mieten und Kaufpreise ist der Umstand, dass die wbv-gpa die Liegenschaft im Baurecht erwerben konnte und somit keine hohen Grundstückskosten zu Buche schlagen.
Ein städtebaulicher Vertrag zwischen der Stadt Wien, dem Bauträger und dem Baurechtsgeber Liewers Holding hält unter anderem fest, welche Infrastruktur für die Allgemeinheit zu errichten und dass leistbarer und geförderter Wohnraum im Umfang von mindestens 60 Prozent der erzielbaren Nutzfläche zu realisieren ist.
„Wir schaffen in der Muthgasse 50 einen Lebensraum, der den Bedürfnissen aller Generationen gerecht wird“, erklärt Michael Gehbauer, Geschäftsführer der wbv-gpa. Nach Plänen von HNP Architects und Gerner Gerner Plus werden neben den Wohnungen noch weitere Funktionen dazu beitragen, dass im Quartier eine gute Mischung an Nutzungen für alle Generationen und zusätzlich Infrastruktur für den Bezirk entstehen: ein Wohnheim, Geschäfte, Büros, ein Kindergarten sowie ein Mehrzweckturnsaal.
Grüne und blaue Infrastruktur nach dem Schwammstadt-Prinzip sorgt für ein gutes Mikroklima im ganzen Quartier.
Kurze Wege
Das gesamte Areal ist nach dem städtebaulichen Leitbild der „Stadt der kurzen Wege“ konzipiert. Distanzen zwischen Wohnung, Arbeitsstätten, Bildungseinrichtungen, sozialer Infrastruktur, alltäglicher Versorgung und Orten der Freizeitgestaltung sind gering, sprich in etwa einer Viertelstunde zu Fuß, mit dem Fahrrad oder öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen.
„Wir setzen wir auf Nachhaltigkeit und eine zukunftsweisende Bauweise.“ Michael Gehbauer, wbv-gpa
Das Freiraumkonzept (Kräftner Landschaftsarchitektur) legt großes Augenmerk auf hochqualitative Grünund Freiflächen am Grundstück selbst und deren Vernetzung mit der Nußdorfer Lände sowie dem Erholungsraum am Donaukanal. Regenwassermanagement und Baumpflanzungen nach dem Schwammstadtprinzip, erdgebundene Fassadenbegrünungen und Dachbegrünungen für hohen Regenwasserrückhalt sind nur einige der Faktoren, die für ein gutes Mikroklima sorgen werden.
Auch bautechnisch geht man in Zusammenarbeit mit Strabag innovative Wege: Das Projekt wird aus vorgefertigten Bauelementen realisiert. Die Module, in die bereits die Bauteilaktivierung sowie die Sanitärinstallationen integriert sind, sorgen für eine erhebliche Reduktion der Bauzeit. Geothermie, thermische Grundwassernutzung und eine Photovoltaikanlage liefern die klimafreundliche Energie für Heizung und Warmwasser. „Damit setzen wir erneut auf Nachhaltigkeit und eine zukunftsweisende Bauweise“, betont Michael Gehbauer.
Kampagne #jedeWohnungzählt. Quelle: Anna Tewes Kommunikation
In Hamburg läuft eine neue, groß angelegte Kampagne für den Wohnungsbau: Plakate an Baustellen, Fahrrädern und City-Trucks, Werbung an Videotowern und online sowie eine wachsende Präsenz auf Social Media mit dem Hashtag #jedeWohnungzaehlt rücken das Thema Wohnraummangel in den Fokus.
Dahinter steht ein breites Bündnis aus Unternehmen und Verbänden der Wohnungswirtschaft. Ihr gemeinsames Ziel: mehr Aufmerksamkeit, mehr Information, mehr Unterstützung – und vor allem mehr Akzeptanz für dringend benötigte Wohnungsbauprojekte.
Getragen wird die Kampagne von den im Bündnis für das Wohnen vertretenen Verbänden BFW Landesverband Nord, Grundeigentümer-Verband Hamburg, Immobilienverband Deutschland (IVD) Nord und dem Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) sowie zahlreichen Unternehmen der Wohnungswirtschaft, darunter AUG. PRIEN, die Behrens-Stiftung, die BUWOG, die Richard Ditting GmbH, Günther Franke Gruber Bauherren, die Hamburg Team Gruppe, die Karl Danger Grundstücksverwaltung, Köhler & von Bargen Unternehmensgruppe, Grundstücksgesellschaft Manke, Unternehmensgruppe Hermann Friedrich Bruhn, OTTO WULFF, Wohnungsunternehmen Semmelhaack u.v.m.
Der Wohnungsmarkt ist so angespannt wie nie
Ob für Familien, Studierende oder ältere Menschen: Der Wohnungsmarkt in Hamburg und Norddeutschland ist so angespannt wie nie. Der Mangel an Wohnraum gefährdet nicht nur den sozialen Frieden, sondern wirkt sich längst auch negativ auf die wirtschaftliche Entwicklung aus. Mitarbeitende finden keine Wohnungen, Umzüge scheitern an den Mietpreisen, der Wohnungsmarkt ist vielerorts eingefroren.
Mit der Kampagne „#jede Wohnung zählt“ sendet die Wohnungswirtschaft ein deutliches Signal: Jetzt ist nicht die Zeit für zusätzliche Vorschriften und langwierige Genehmigungsprozesse. Jetzt ist die Zeit für entschlossenes Handeln. Dazu gehört auch ein Bewusstseinswandel in der Gesellschaft: Wohnungsbau darf nicht länger auf Abwehr- und Wünsch-dir-was-Verhalten stoßen – er ist ein zentraler Baustein für eine lebenswerte Stadt. Erforderlich ist ein neuer Gemeinsinn, der die Bedeutung des Wohnens für alle anerkennt.
Vom geförderten Wohnungsbau bis zum Eigentum
Um den Wohnungsmarkt wirksam zu entlasten, braucht es alle Formen des Wohnens: den geförderten Wohnungsbau ebenso wie frei finanzierte Mietwohnungen und Wohneigentum. Denn auch Menschen mit mittlerem Einkommen finden heute kaum noch bezahlbaren Wohnraum. Jede neu gebaute Wohnung hilft, den Markt in Bewegung zu bringen – und macht an anderer Stelle Platz für Menschen, die ein Zuhause suchen.
Kampagne #jedeWohnungzählt. Quelle: Anna Tewes Kommunikation
Das Kampagnenbündnis fordert deshalb:
– die konsequente Einhaltung des Drittelmixes in der Quartiersentwicklung
– Sicherung des sozialen Gleichgewichts und Schaffung passgenauen Wohnraums für alle Teile der Gesellschaft
– die Beschleunigung und Vereinfachung der Genehmigungsverfahren
– den Verzicht auf zusätzliche Auflagen und Forderungen in laufenden Verfahren
– die Anpassung des Baurechts und der Vorgaben für Neubau und Sanierung
Kay Brahmst, Vorstandsvorsitzender des BFW Landesverbands Nord:
„Wir möchten mit der Kampagne aufrütteln. Das Thema muss in der Politik ganz oben auf der Tagesordnung stehen. Allen muss klar sein: Wenn wir von den völlig überhöhten Standards nicht herunterkommen, können wir keinen bezahlbaren Wohnraum realisieren.“
Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW):
„Viele Wohnungsunternehmen würden gern bauen, können es aber im Moment nicht. Die Kosten für Material und Finanzierung sind stark gestiegen, Genehmigungen dauern viel zu lange, komplexe Auflagen erschweren die Planungen. Das ist angesichts des angespannten Wohnungsmarkts fatal. Der Hamburg-Standard zum vereinfachten Wohnungsbau ist ein gutes Signal. Aber die Umsetzung muss auf allen Ebenen funktionieren. Der Wohnungsbau muss Vorfahrt haben.“
Torsten Flomm, Vorstandsvorsitzender des Grundeigentümer-Verbands Hamburg:
„Wir möchten ein Bewusstsein dafür schaffen, dass wir Wohnungsbau in großem Umfang brauchen – ebenso wie die Modernisierung vorhandener Wohnungen. Angesichts der gestiegenen Kosten können wir uns die ständig zunehmenden Vorschriften nicht mehr leisten.“
Carl C. Franzen, Vorsitzender des Immobilienverbands Deutschland (IVD) Nord für Hamburg:
„Jede Wohnung zählt. Das heißt auch: Wir brauchen den geförderten Wohnungsbau ebenso wie frei finanzierte Mietwohnungen und Eigentumswohnungen. Auch die gesellschaftliche Mitte muss auf dem Wohnungsmarkt die passenden Angebote finden.“
14,2 Millionen Menschen leben in Deutschland in Armut, vermeldete Ulrich Schneider, Hauptgeschäftsführer des Paritätischen Gesamtverbands, im Paritätischen Armutsbericht 2024, also vor einem Jahr. Das sind 16,8 Prozent unserer Gesamtbevölkerung. Und heute schreiben wir „April 2025“ und was hat sich für diese Menschen geändert? Nichts. Die gescheiterte Ampel bremste. Die versprochenen Sozialwohnungen wurden nicht gebaut.
Schlimmer noch: Heute sind auch schon Menschen mit mittleren Einkommen betroffen. Auch sie können sich die rasant steigenden Mieten nicht mehr leisten. Und in den jetzigen Koalitionsverhandlungen scheint nur die Mietpreisbremse auf dem Tisch zu liegen. Schade, denn dieses Instrument ist der falsche Weg, wie es die Vergangenheit gezeigt hat.
Aber es gibt ein Lichtblick! In Hamburg haben Akteure des Wohnungsbaus die Kampagne #jede Wohnung zählt! Gestartet. Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) und einer der Initiatoren sagt dazu: „Viele Wohnungsunternehmen würden gern bauen, können es aber im Moment nicht. Die Kosten für Material und Finanzierung sind stark gestiegen, Genehmigungen dauern viel zu lange, komplexe Auflagen erschweren die Planungen. Das ist angesichts des angespannten Wohnungsmarkts fatal. Der Hamburg-Standard zum vereinfachten Wohnungsbau ist ein gutes Signal. Aber die Umsetzung muss auf allen Ebenen funktionieren. Der Wohnungsbau muss Vorfahrt haben.“
In Hessen hat die Landesregierung schon die Zeichen verstanden und will das Bauen unbürokratisch machen. Dr. Axel Tausendpfund, Vorstand des Verbands der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft – VdW südwest zu den Plänen der Landesregierung: „Die geplanten Änderungen der HBO sind an vielen Stellen Schritte in die richtige Richtung. Wir begrüßen, dass die Impulse der Expertenkommission ,Innovation im Bau‘ weitgehend aufgegriffen wurden, um das Bauen schneller, einfacher und günstiger zu machen. Von den beabsichtigten Novellierungen befürworten wir insbesondere die erheblichen Erleichterungen beim Dachgeschossausbau und bei Aufstockungen, weil damit mehr Wohnungen in bestehenden Gebäuden geschaffen werden können. Positiv bewerten wir auch die erweiterte Genehmigungsfreiheit für Neubauten im innerstädtischen Bereich.“
Aber zurück zu dem Berliner GroKo-Verhandlungen. Axel Gedaschko, Präsident des GdW, warnt vor steuerlichen Maßnahmen, die die Investitionsfähigkeit der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft beeinträchtigen. „Die Reform der Unternehmensbesteuerung und der Gewerbesteuer darf nicht dazu führen, dass Investitionen in Sanierung und Neubau ausgebremst werden. Wir brauchen dringend steuerliche Anreize für unternehmerische Investitionen, insbesondere für den klimafreundlichen Umbau des Gebäudebestands, den Mietwohnungsneubau und den Mitarbeiterwohnungsbau. Eine Abschaffung der zehnjährigen sog. „Spekulationsfrist“ für Veräußerungsgewinne für nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzter Immobilien ist das falsche Signal für private Investitionen in den Wohnungsbau“, sagt Gedaschko.
Bezahlbar und sicheres Wohnungen sind wichtige Bausteine für den sozialen Frieden in einer gelebten Demokratie. Hier muss eine neue Berliner Regierung im Rahmen der sozialen Marktwirtschaft auch zukunftssicher die Weichen stellen.
April 2025, Ausgabe Nummer 199, Wohnungswirtschaft heute. , mit neuen Inhalten.
Die Hessisches Landesregierung hat sich das klare Ziel gesetzt, Bauen unbürokratischer zu machen und Abläufe zu beschleunigen. Basierend auf den Vorschlägen der Expertenkommission Innovation im Bau wurde ein Gesetzesentwurf zur Novelle der Hessischen Bauordnung erarbeitet.
Wohnungsbauminister Kaweh Mansoori hat diesen auf einer gemeinsamen Pressekonferenz mit Axel Tausendpfund (Vorstand des Verbands der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft – VdW südwest), Thomas M. Reimann (Vizepräsident der Vereinigung der hessischen Unternehmerverbände e.V. – VhU) und Gerhard Greiner (Präsident der Architekten- und Stadtplanerkammer Hessen – AKH) vorgestellt. Alle drei Institutionen waren in der Kommission vertreten.
„Wir gießen heute ein stabiles Fundament, auf das sich bauen lässt – im wahrsten Sinne des Wortes. Unser klares Ziel für Hessen ist es, dass die Bürgerinnen und Bürger ausreichenden und bezahlbaren Wohnraum finden. Die Novelle der Hessischen Bauordnung ist dafür ein wichtiger Baustein. In einem ersten Baupaket haben wir jetzt die Vorschläge unserer Expertenkommission in einen Gesetzesentwurf überführt. Der unmittelbare Austausch mit Vertreterinnen und Vertretern der Praxis war dabei von unschätzbarem Wert“, erklärte Bauminister Kaweh Mansoori.
Erheblichen Erleichterungen beim Dachgeschossausbau und bei Aufstockungen
Dr. Axel Tausendpfund, Vorstand des Verbands der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft – VdW südwest: „Die geplanten Änderungen der HBO sind an vielen Stellen Schritte in die richtige Richtung. Wir begrüßen, dass die Impulse der Expertenkommission ,Innovation im Bau‘ weitgehend aufgegriffen wurden, um das Bauen schneller, einfacher und günstiger zu machen. Von den beabsichtigten Novellierungen befürworten wir insbesondere die erheblichen Erleichterungen beim Dachgeschossausbau und bei Aufstockungen, weil damit mehr Wohnungen in bestehenden Gebäuden geschaffen werden können. Positiv bewerten wir auch die erweiterte Genehmigungsfreiheit für Neubauten im innerstädtischen Bereich.
Wir sehen aber auch noch Verbesserungsbedarf. Beispielsweise sind die Vorgaben zur Errichtung von Kfz-Stellplätzen noch immer zu weitreichend, weil es – im Gegensatz zur Empfehlung der Expertenkommission – im Neubau nur Erleichterungen für die fünf größten Städte in Hessen gibt.
Im weiteren Gesetzgebungsprozess werden wir uns daher intensiv dafür einsetzen, diese und weitere kostentreibende sowie nicht sicherheitsrelevante Vorschriften weiter zu reduzieren. Denn nur dann kann es gelingen, zusätzlichen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.“
Thomas Reimann, VhU-Vizepräsident und Vorsitzender des VhU-Bau- und Immobilienausschusses betonte: „Der vorgestellte Gesetzesentwurf zur HBO-Novelle ist ein wichtiges Signal in Zeiten starker Zurückhaltung beim Wohnungsbau. Seit 2021 sind die Baukosten in Hessen um ein Drittel gestiegen, gleichzeitig haben sich die Baugenehmigungen halbiert. Es ist gut, dass die Landesregierung mit der HBO-Novelle bei den Baukosten anpackt, damit wieder mehr Wohnungen gebaut werden, die wir so dringend brauchen. Gegen hohe Baukosten helfen keine staatlichen Förderungen. Bauen muss wieder günstiger, schneller und einfacher werden. Auf nicht Benötigtes muss verzichtet werden können. Der Gesetzentwurf sieht viele Verbesserungen vor und wir freuen uns, dass es mit der HBO-Novelle nun vorangeht.“
Weiterbauen im Bestand
Gerhard Greiner, Präsident der Architekten- und Stadtplanerkammer Hessen – AKH: „Wir Architektinnen und Architekten in Hessen haben gerne in der Baukommission zu innovativen und kostengünstigen Bauen mitgearbeitet. Wir sehen viele unserer Vorschläge aufgegriffen wie z. B. die Erleichterungen für Wohnraumschaffung durch Dachausbau oder Aufstockung. Das Weiterbauen im Bestand gewinnt an Bedeutung.
Darüber hinaus stellt die Neuregelung in § 73 Erleichterungen für Abweichungen dar. Auch das hilft, sowohl beim Weiterbauen als auch beim Neubau im Sinne eines vereinfachten Gebäudetyps E, E für „einfach“ oder „experimentell“. Nun freuen wir uns, wenn die erarbeiteten Änderungen möglichst bald in geltendes Recht überführt werden. Und wenn wir am Baupaket II mitwirken und unsere Expertise erneut einbringen dürfen.“
Wir machen keine einzelnen ‚Reförmchen‘, sondern schnüren Pakete
Der vorgestellte Gesetzesentwurf setzt an verschiedenen Stellschrauben an, um möglichst große Gesamtwirkung zu entfalten. „Wir wollen keine einzelnen ‚Reförmchen‘, sondern wir schnüren Pakete. Wir setzen auf innovatives Bauen, die Verschlankung der Verwaltung und auch auf experimentelle Regelungen“, so Mansoori.
Zentrale Punkte sind unter anderem die Verlängerung der Gültigkeit von Baugenehmigungen, die Vereinfachung beim nachträglichen Dachausbau, der Probeverzicht auf die generelle Pflicht zum Stellplatzbau, die Unterstützung des Bundes beim Gebäudetyp-E oder die Änderung bei Sonderbauschwellen.
Weitere Maßnahmen bereits in Planung
Die geplante Gesetzesnovelle ist ein erster wichtiger Schritt für die Baubranche. „Wir setzen aber heute keinen Schlussstrich unter das Thema Bauen. Wir werden die Zusammenarbeit mit der Kommission weiter fortführen und haben in der vergangenen Woche bereits zum nächsten Treffen in wenigen Wochen eingeladen“, erklärte der Minister. „Ich freue mich auf den weiteren Austausch und bin überzeugt, dass wir noch weitere Themen gemeinsam anpacken können.“
Private Haushalte steigen immer häufiger auf zukunftsweisende, klimaschonende Heiztechnologien wie Wärmepumpen und Fernwärme um. Haben sie bisher mit Gas geheizt, wird der Anschluss nicht mehr benötigt. Doch bei Kosten und Optionen für die Stilllegung von Gasanschlüssen weisen die Angebote der Gasnetzbetreiber große Unterschiede auf.
Um sich ein Bild über die Marktlage zu machen, hat die Verbraucherzentrale NRW alle 115 Gasverteilnetzbetreiber in Nordrhein-Westfalen dazu befragt. Insgesamt 37 Unternehmen, also etwa ein Drittel, haben geantwortet.
Erkundigen sich Verbraucher:innen bei ihren Gasnetzbetreibern über eine mögliche Stilllegung ihres Anschlusses, werden ihnen teilweise hohe dreistellige oder sogar vierstellige Kosten angegeben. „Die Untersuchung bestätigt, dass Netzbetreiber sehr unterschiedlich mit dem Wunsch von Verbraucher:innen umgehen, die dauerhaft kein Gas mehr beziehen möchten“, sagt Wolfgang Schuldzinski, Vorstand der Verbraucherzentrale NRW. „Wir brauchen eine gesetzliche Regelung, die den Umgang mit nicht mehr genutzten Gasanschlüssen vereinheitlicht und die nötige Rechtssicherheit für Verbraucher:innen schafft.“
Kosten für Stilllegung und Rückbau sehr unterschiedlich
Eine Stilllegung ist bei zwei Dritteln der Netzbetreiber, die geantwortet haben, kostenfrei.Aber bei einem Drittel kostet sie durchschnittlich 930 Euro. Beim Rückbau sieht es ähnlich aus, nur dass die durchschnittlichen Kosten mit 1.750 Euro in etwa doppelt so hoch sind. Ein Netzbetreiber veranschlagt für den Rückbau sogar Kosten in Höhe von 3.000 bis 6.000 Euro.
Auch werden die Kosten nicht einheitlich in Rechnung gestellt
Einige Netzbetreiber geben die Kosten an den Gasanschlussnutzer weiter, andere legen sie auf die Allgemeinheit der Gaskund:innen um. Eine dritte Gruppe stellt einen Teil der Kosten individuell in Rechnung, der Rest wird auf alle Netzkund:innen umgelegt.
Die Stilllegung des Anschlusses umfasst die Unterbrechung des Netzanschlusses im Gebäude und den Ausbau des Gaszählers. Eine spätere Inbetriebnahme kann möglich bleiben. Beim Anschlussrückbau werden die Gasleitung des Gebäudes sowie alle Anlagenteile komplett entfernt. Dies stellt eine endgültige Maßnahme dar. Damit ist eine erneute Versorgung nur mit einem neuen Anschluss möglich.
Verbraucherschützer fordern gesetzliche Regelung, die den Umgang mit nichtgenutzten Gasanschlüssen vereinheitlicht
Insgesamt zeigen die Ergebnisse, dass die Gasverteilnetzbetreiber den Rückbau nicht mehr benötigter Gasanschlüsse sehr unterschiedlich organisieren.
„Netzbetreiber sollten auf ihren Internetseiten darüber informieren, wie sie mit nicht mehr benötigten Gasanschlüssen umgehen. Um mehr Klarheit zu schaffen, sollte der Gesetzgeber zudem einheitliche Bezeichnungen festlegen“, unterstreicht Wolfgang Schuldzinski.
Transparenz herstellen und einheitliche Bezeichnungen festlegen
Ein weiteres Untersuchungsergebnis: Die befragten Netzbetreiber sind sich nicht einig, ob Stilllegung oder Rückbau des Gasanschlusses die geeignete Option ist. Mehrere sprechen sich aufgrund von Sicherheitsbedenken und weiter anfallenden Wartungskosten für den Rückbau aus. Andere Netzbetreiber sehen dagegen kein Sicherheitsrisiko bei der für Verbraucher:innen kostengünstigeren Stilllegung. „Damit scheint auch aus Sicht der Netzbetreiber eine eindeutige gesetzliche Regelung wünschenswert“, so Schuldzinski.
Die HWG Hallesche Wohnungsgesellschaft mbH gehörte zu den großen Gewinnern des diesjährigen Benchmark Events. Das kommunale Wohnungsunternehmen konnte sich gleich drei Kundenkristalle in den Kategorien Höchster Serviceindex, Höchster Produktindex und Bestes Image für Wohnungsunternehmen mit einer Bestandsgröße von mehr als 10.000 Wohnungen sichern. Foto: AktivBo
Die HWG Hallesche Wohnungsgesellschaft mbH gehörte zu den großen Gewinnern des diesjährigen Benchmark Events, bei dem die Kundenkristalle im Hotel Atlantic in Hamburg verliehen wurden. Das kommunale Wohnungsunternehmen konnte sich gleich drei Kundenkristalle in den Kategorien Höchster Serviceindex, Höchster Produktindex und Bestes Image für Wohnungsunternehmen mit einer Bestandsgröße von mehr als 10.000 Wohnungen sichern. Alle Nominierungen und Auszeichnungen basieren auf den Bewertungen und dem Feedback von deutschen Mieter*innen zu ihren Vermietern.
Die Mieter*innen in Deutschland haben erneut ihr Feedback gegeben. Am 27. März wurden beim Benchmark Event die kommunalen, genossenschaftlichen und privaten Immobilienunternehmen ausgezeichnet, die von ihren Mieter*innen die besten Bewertungen erhalten haben. Die HWG Hallesche Wohnungsgesellschaft mbH erzielte dabei einen herausragenden Erfolg und gewann in allen Kategorien, in denen das Unternehmen nominiert war.
Neben der Auszeichnung der Unternehmen mit den besten Bewertungen steht beim Benchmark Event auch die Anerkennung für kontinuierliche Verbesserungen im Fokus. Hier werden Unternehmen ausgezeichnet, die sich im Vergleich zum Vorjahr erheblich gesteigert haben. In den Kategorien „Größte Verbesserung Serviceindex“ und „Größte Verbesserung Produktindex“ konnte Vonovia den ersten Platz für sich verbuchen.
Die Kundenkristalle sind ein einzigartiger Branchenpreis, der in den Bereichen Service, Produkt und Image an die Vermieter verliehen wird, die im vergangenen Jahr die größten Verbesserungen oder die besten Gesamtergebnisse erzielt haben. Dabei gibt es keine Jury, die die Gewinner bestimmt – es sind allein die Mieter*innen, die über die Auszeichnungen entscheiden. Die Gewinner wurden in verschiedenen Kategorien und Größenklassen unter den Immobilienunternehmen gekürt, die 2024 Kundenzufriedenheitsbefragungen in Zusammenarbeit mit AktivBo durchgeführt haben.
„Der Erhalt der Kundenkristalle bedeutet uns sehr viel und zeigt, dass wir ein exzellentes Produkt und einen erstklassigen Service bieten, die von unseren Mieter*innen sehr geschätzt werden. Wir sind unglaublich stolz und freuen uns sehr. Diese Auszeichnung ist das Ergebnis harter Arbeit unserer gesamten Organisation. Kundenzufriedenheit hat für uns höchste Priorität und wird in allen Abteilungen stets verfolgt“, erklärt Steffen Schier von der HWG Hallesche Wohnungsgesellschaft mbH, Gewinner von drei Kundenkristallen.
In den Kategorien „Größte Verbesserung Serviceindex“ und „Größte Verbesserung Produktindex“ konnte Vonovia den ersten Platz für sich verbuchen. Foto: AktivBo
„Wir haben unsere Anstrengungen in der Kundenbetreuung verstärkt und arbeiten kontinuierlich daran, das Wohnen für unsere Mieter*innen noch angenehmer zu gestalten. Es freut uns, dass das Engagement unserer Mitarbeiter*innen, die täglich daran arbeiten, das Leben unserer Mieter*innen zu verbessern, anerkannt wird und zu solch positiven Ergebnissen führt.
Wir sind sehr stolz auf diesen Preis und werden auch weiterhin alles daransetzen, unseren Service kontinuierlich zu verbessern“, sagt Manfred Arndt von Vonovia, Gewinner in den Kategorien „Größte Verbesserung Serviceindex“ und „Größte Verbesserung Produktindex“.
Abbildung 1: Mulde mit Gehölzen in der praktischen Erprobung – 24 Stunden nach einem Regenereignis. Foto: Prof. Dr. Hartmut Balder, Institut für Stadtgrün
Prof. Dr. habil. Hartmut Balder, Institut für Stadtgrün
Wohnungswirtschaft und grüne Infrastrukturen sind seit jeher in der Stadtentwicklung eng miteinander verknüpft. Die Planung attraktiver urbaner Lebensräume gelingt nur dann, wenn sie stetig auf veränderte Rahmenbedingungen eingeht und konsequent neue Erkenntnisse zur Optimierung der Konzepte und Prozesse nutzt.
Die soeben beschlossene deutsche Anpassungsstrategie an den Klimawandel 2024 (DAS) fordert in Erfüllung des Bundesklimaanpassungsgesetzes (2023) die gesicherte Aktivierung von Stadtgrün, um Hitzebelastungen zu reduzieren (BMUV, 2024).
Die grüne Stadt der Zukunft muss daher weitsichtig und mit Lebenszyklusansatz geplant werden, das gilt insbesondere für die funktionale Gehölzverwendung mit dem Ziel, belastbare Infrastrukturen zu entwickeln und transparent Unterhaltungskosten vorherzusagen (Bundesstiftung Baukultur, 2024).
Dieser Anspruch muss auch bei der Einführung einer dezentralen Regenwasserbewirtschaftung gelten und ist aktuell beim Ansatz des Schwammstadtprinzips mit dem Ziel einer vitalen Gehölzverwendung von großer Bedeutung. Die aktuelle politische Diskussion und Förderung der Sanierung der urbanen Infrastrukturen sollte daher auf breiter Front genutzt werden.
Einleitung
Die Klimaveränderungen der letzten Jahre mit Starkregenereignissen, Hochwasserfluten, Sturmereignissen und längeren Hitze- bzw. Trockenzeiten haben die Diskussion um einen Paradigmenwechsel im Umgang mit dem urbanen Wasserhaushalt auch in der Wohnungswirtschaft ausgelöst.
Mit der visionären Forderung, Regenwasser aus den Kommunen und Städten nicht mehr abzuleiten, sondern es für die Grundwasserneubildung, zur Bewässerung des Stadtgrüns und zur Abkühlung aufgeheizter Wohngebiete zu nutzen (Weißbuch Stadtgrün; Nationale Wasserstrategie; Klimaanpassungsgesetz), sind vielerorts dezentrale Regenwasserbewirtschaftungssysteme in der praktischen Erprobung (Grimm u.a., 2022; Rehfeld-Klein u.a., 2019; Richter u. a., 2023) (Abb. 1).
Allerdings betreiben nur einzelne Städte derartige Projekte seit längerer Zeit, u.a. Berlin, Kopenhagen, Stockholm. Ihre kritische Betrachtung ermöglicht es, den Wissensstand über das reale Gehölzwachstum unter veränderten Regenwassereinflüssen zu mehren (Alvem u. a., 2023; Balder u.a., 2018).
Zur Abmilderung der Klimaentwicklungen und in Hinblick auf einen radikalen und kostenintensiven Umbau von Wohnsiedlungen müssen alle Aspekte bedacht und durch wissenschaftliche Studien abgeklärt werden, bevor mit gesicherten Erkenntnissen Standards formuliert werden können. Sie müssen zwangsläufig weit über die Konzeption von Mulden oder Rigolen mit Pflanzenbewuchs hinausgehen, die nach aktuellen Werbeaussagen schon jetzt dauerhaft Regenwasser sicher versickern lassen und in speziellen Subtraten und Zisternen gespeichert werden können.
Da sich aus neuen Strategien gleichermaßen Chancen und Risiken für Baumwachstum, Grundwasserneubildung und urbaner Infrastruktur ergeben, sind Besonnenheit und kritische Experimentierbereitschaft Grundlage für einen langfristigen Erfolg in der Weiterentwicklung von Wohnsiedlungen.
Anfängliche Bedenken müssen daher ernst genommen werden und bedürfen der gezielten Aufarbeitung (Balder, 2025; Doobe u.a., 2023; GALK, 2024; Richter u. a., 2023; Stoisser, 2023). Dies gilt insbesondere auch vor dem Hintergrund der aktuellen Schadensmeldungen aus Naturkatastrophen des Gesamtverbandes der Versicherer (GDV, 2024). Die Anforderungen der Siedlungswasserwirtschaft, der Stadtbegrünung und der Umweltvorsorge müssen bei scheinbar immer größeren Starkregenereignissen in sicheren Zukunftskonzepten zusammengeführt werden.
Baumwachstum und Grundwasserentwicklung
Wasser beeinflusst auf vielfältige Weise die vitale und räumliche Wurzelentwicklung von Gehölzen (Balder, 1998). Während Jungbäume in der Lage sind, in der Etablierungsphase eines Standortes bei guter Bodenluft mit der Zeit tiefere Bodenschichten zu erreichen und aus dem Grundwasser ihren Wasserbedarf zu decken, sind Altbäume hierzu nur bedingt fähig (Abb. 2).
Abb. 2: Baum- und Wurzelentwicklungen und Wasserhaushalt – Anpassungen und Folgen bei Veränderungen
An Standorten mit hohem Grundwasserstand hingegen bilden die gleichen Baumarten flache, weitstreichende Wurzelsysteme aus, so dass ihre Standsicherheit dort eingeschränkt und ihre Sensibilität auf Grundwasserschwankungen zunehmen kann. Windwürfe nehmen daher bei erhöhter Sturmbelastung im Klimawandel zu (Abb. 3).
Abb. 3: Flaches Wurzelsystem bei hohem Grundwasserstand und Windwurf
Die Voraussetzung für ein vitales langjähriges Baumwachstum in Wohngebieten ist daher ein stabiler Wasserhaushalt. Vielerorts haben in der Siedlungsgeschichte die dichte urbane Bebauung, großräumige Bodenversiegelungen und unkontrollierte Eingriffe in den Wasserhaushalt, insbesondere bei Baumaßnahmen, zu sinkenden Grundwasserpegeln in den Stadtzentren geführt (Meyer, 1982).
Während die einen Baumbestände sich in ihrer Wurzelausbreitung in der Tiefe anpassen konnten, erlitten andere großräumig merkliche Trockenschäden (Balder, 1998). Um Baumausfälle zu verhindern, haben daher viele Städte zwischenzeitlich Baumschutzsatzungen erlassen und bemühen sich, die Grundwasserstände stabil zu halten und sogar wieder zu erhöhen. Mit dem Pegelanstieg ist aber die Gefahr der Staunässe insbesondere bei älteren Bäumen verbunden.
Mit den Klimaveränderungen werden tendenziell die Winter feuchter und die Sommer trockener, die Schwankungen darüber hinaus dynamischer. Die Auswirkungen spiegeln sich real in klein- und großräumigen Grundwasserveränderungen wider und werden kontinuierlich im sog. Dürre-Index dargestellt (Helmholtz-Zentrum für Umweltforschung; Deutscher Wetterdienst).
Hieraus folgt, dass bei der Konzeption und Ausweisung von punktuellen Regenwasseranlagen (u.a. Mulden, Baum-Rigolen) in Wohngebieten bis hin zu größeren Schwammstadtquartieren, zunächst die historische und aktuelle Grundwassersituation evaluiert werden muss, um bei vorhandenem Altbaumbestand die Wurzelsituation und hieraus ableitend die Gefahren für die Baumgesundheit einschätzen zu können. Eine gewünschte Regenwasserversickerung darf nicht dazu führen, dass das Grundwasser nennenswert ansteigt, wenn vorhandene Altbäume nachfolgend durch Staunässe und Wurzelfäule belastet werden (Abb. 2). Jungbäume sind hingegen in der Lage, sich noch oberflächennah anzupassen.
Die aktuelle Forderung nach Wiedervernässung von Mooren im Rahmen der Maßnahmen zur Wiederherstellung der Natur (EU Restoration Law, 2024) und die damit zu erwartenden steigenden Grundwasserpegel müssen daher ähnlich kritisch begleitet werden, um negative Auswirkungen auf Stadtbäume in benachbarten Wohnsiedlungen auszuschließen. Dies muss im Fokus der deutschen Anpassungsstrategie an den Klimawandel für das Jahr 2030 stehen, denn nur ein vitales und gesundes Stadtgrün ist leistungsfähig und erreicht große Baumkronen mit der anzustrebenden Überschirmung der Stadt (BMUV, 2024).
Bislang liegen von Schwammstadtprojekten keine Studien zu den tatsächlichen Auswirkungen auf die lokalen Grundwasserstände vor, da viele Projekte sich noch im jungen Pilot-Stadium befinden. Ein Grundwassermonitoring auf städtischer Ebene zur Baumentwicklung erscheint daher erforderlich, um sowohl die gewünschten Bewässerungseffekte nachzuweisen als auch bei absehbarer Unverträglichkeit Baumschäden vorzubeugen. In jedem Fall ist in der Planungsphase eine Standort bezogene Differenzierung in der Gehölzverwendung mit Weitsicht empfehlenswert.
Es ist daher ratsam, konventionelle Baumkataster, die von der Wohnungswirtschaft bislang nahezu ausschließlich zum Nachweis der Verkehrssicherheit betrieben werden, künftig um Daten zur physiologischen Entwicklung der Baumbestände zu erweitern. Hierdurch wird die Basis für eine nachhaltige Entwicklung einer Immobilie gelegt.
Ähnliches gilt auch für Hochwasserereignisse. Immer häufiger treten Überschwemmungen nicht nur im Frühjahr, sondern nach Starkregenereignissen und bei trockenen Böden in der sensiblen Vegetationsperiode auf. Sie verursachen neben manuellen Schäden unmittelbar und mittelfristig Wuchsbeeinträchtigungen überfluteter Baumbestände.
Je nach Dauer des Hochwassers, der Empfindlichkeit der Baumart und der Bodensituation reagieren die Bäume infolge der Sauerstoffarmut mit kurzzeitiger Kleinblättrigkeit(Abb. 4), Regeneration, Absterben und mit den Jahren mit einer geringen Standfestigkeit. Aktuelle Studien geben Hinweise auf die Bedeutung der Thematik und mahnen die Beachtung der laufenden Arbeiten zur Gehölzverträglichkeit bei der Optimierung der Schwammstadt an (Balder u.a., 2016; GALK, 2024).
Abb. 4: Kleinblättrigkeit und Absterben infolge von Sommer-Überflutungen bei Linde (Herrenkrugpark, Magdeburg)
Die Gesamtproblematik der Pflanzenverwendung und ihre Verträglichkeit in der Schwammstadt wurde bereits bei Tagungen kontrovers diskutiert, ohne dass die planende Praxis sich hieran aktiv beteiligt hat (UPC, 2023; DGGL, 2023; BdB, 2024). Andererseits wird bei der FLL an einer Überarbeitung und Zusammenführung der aktuellen Regelwerke gearbeitet, u.a. den Empfehlungen für Baumpflanzungen und den Regelwerken der Wasserwirtschaft.
Der bisherige Erfahrungs- und Wissensstand muss für die Akteure in der Wohnungswirtschaft die Grundlage für ein verantwortungsvolles Handeln sein.
Gehölzentwicklung in der Schwammstadt – quo vadis?
Konventionell werden dezentrale Regenwasserversickerungsanlagen überwiegend mit Gräsern bepflanzt, da die Versickerung durch die bewachsene Oberbodenschicht einen i.d.R. erforderlichen Reinigungsschritt zum Schutz des Grundwassers darstellt. Die geltenden allgemein anerkannten Regeln der Technik in Deutschland sehen bisher keine darüberhinausgehende gezielte Bepflanzung von Mulden vor, formulieren aber auch keine grundsätzlichen Bedenken gegen eine Bepflanzung mit Bodendeckern, Gräsern oder Hochstauden (vgl. DWA Arbeitsblatt A 138).
Eine Verwendung von Gehölzen wird hingegen eher kritisch gesehen, da grundsätzliche Fragen der Wasserwirtschaft noch der Klärung bedürfen, u.a. ein potenziell negativer Einfluss der Wurzelsysteme auf die langfristige Funktionalität der Anlagen, der Eintrag von unerwünschten Stoffen in das Grundwasser. Die Konzeption von Mulden an Streusalz belasteten Straßen wird klar abgelehnt (DWA A 138).
Als Chance soll die Zufuhr von Regenwasser die kostenintensive Bewässerung bei Bäumen in Wohnsiedlungen ersetzen, ein vitales Gehölzwachstum mit ortsprägenden Bäumen ermöglichen und durch Verdunstung und Transpiration kühlende Wirkung entfalten. Dies setzt Funktionalität eines komplexen Systems im Lebenszyklusmodell voraus.
Abb. 5: Deutliche Wuchsförderung von Straßenbäumen unter Muldeneinfluss (rechts konventionell)
Die wenigen vorliegenden Untersuchungen von Projekten mit 15 bis 25jährigen Laufzeiten belegen eine nachhaltige Förderung des Pflanzenwachstums unter Muldeneinfluss im Vergleich zu konventionellen Pflanzenstandorten. Baumalleen entwickeln sich homogen, die Belaubung ist dicht und von einer guten Nährstoffversorgung gekennzeichnet (Abb. 5).
Offensichtlich werden mit dem Niederschlagswasser zusätzlich Nährstoffe den Bäumen auf diese Weise zugeführt. Trocken- und Hitzeschäden werden deutlich reduziert. Dies ist zweifelsfrei der verbesserten Wasserversorgung zuzuschreiben, aber auch einer weiträumigen Standortverbesserung durch die Muldenbauweisen selbst verglichen mit herkömmlichen Pflanztechniken (Balder u.a., 2018).
Die sich entwickelnden Wurzelsysteme der Bäume breiten sich auf der Suche nach Wasser vorrangig länglich in der Muldenmitte aus und entwickeln einen Großteil ihrer Wurzeln im organisch angereicherten Oberboden (Abb. 6). Senkerwurzeln bewirken gleichzeitig bislang eine sichere Verankerung der Bäume.
Abb. 6: Wuchsorientierung der Wurzelsysteme hin zur Muldenmitte
Dabei entwickeln sie kräftige Starkwurzeln, so dass sie an ihren zugewiesenen Standorten bei räumlicher Enge seitlich der Mulden Bordsteinkanten durch- und unterwachsen mit folgenschweren Verdrückungen, Belagshebungen und – zerstörungen (Abb. 7). Dies kann dadurch verhindert werden, indem seitlich Wurzelbarrieren eingebaut werden. Insbesondere muss aber eine Baumart in Hinblick auf den erforderlichen Wurzelraum gewählt werden, d. h. Muldenbreiten von 1,5 bis 3 m lassen nur die Verwendung von Sträuchern oder kleinwachsenden Baumarten zu.
Abb. 7 : Schäden an der technischen Infrastruktur und Reparaturmaßnahmen
Eine messbare Abkühlung von Hitzeinseln setzt aber Großbäume mit zu erzielenden Großkronen und entsprechender Überschirmung voraus. Dies ist nur bei entsprechend großdimensionierten Straßenquerschnitten oder auf Plätzen in Wohnsiedlungen zu realisieren.
Abb. 8: Unterwachsen von Straßenkörpern durch aggressive Baumarten (z. B. Pappel)
Bleiben die Wurzeln oberflächennah, führen Pflegegänge in grasbewachsenen Mulden zu mechanischen Wurzelschäden. Bei einseitiger Ausstattung von Straßen mit Mulden sind aggressive Baumarten in der Lage, unter Asphaltbelägen hindurch zu wachsen, um die „Wasserquelle“ zu erreichen (Abb. 8). Die Schäden und Reparaturaufwendungen sind entsprechend.
Mit der Zunahme der Kronengröße werden begleitende Vegetationsflächen beschattet, so dass u.a. Bodendecker, Rosen, Stauden und Sträucher unter Lichtmangel leiden und sich individuell zurückziehen. Hierunter leidet die Ästhetik von Gestaltungsgrün, auch verlieren die Anpflanzungen ihre Barriere-Wirkungen, so dass Trampelpfade entstehen (Abb. 9).
Abb. 9: Gut entwickelte Kronen und Schattierung der Bodenvegetation mit Wuchsbeeinträchtigungen
Die Planungspraxis wartet aktuell auf eine Empfehlungsliste zur Gehölzverwendung in Regenwasseranlagen speziell in Wohnsiedlungen. Die bislang verwendeten Baum- und Straucharten sowie Stauden wachsen allesamt gut, abgesehen von den Wurzelproblemen konnten grundlegende Entwicklungsunterschiede bislang nicht erkannt werden. Es bedarf dringend eingehender Studien, um diese Gehölzliste aufzustellen.
Die Risiken von Fehlentwicklungen und Schäden an den technischen Infrastrukturen sind erheblich und setzen umsichtige Planungen voraus, Dienstleister sind mit langjähriger Verantwortung hier besonders gefordert. Hieraus ergeben sich vielfältige Pflegemaßnahmen, die konsequent zum Schutz der Investitionen mitgedacht und durchgeführt werden müssen (Balder u.a., 2022).
Abb. 10: Absterbende Bäume in der Schwammstadt bei Trockenheit
Mit der Standzeit nimmt auch der Wasserbedarf der an gute Wuchsbedingungen gewöhnten Bäume zu. Hieraus folgt, dass mit den Klimaveränderungen auch in Wohnquartieren nach dem Schwammstadtprinzip Bäume gewässert werden müssen, um Ausfälle zu vermeiden (Abb. 10). Dies kann sich kleinräumig sehr unterschiedlich darstellen, da Punkteinläufe das Regenwasser nicht gleichmäßig verteilen, z. B. in Mulden.
Lesen Sie in der nächsten Ausgabe von Wohnungswirtschaft heute. Teil 2 von „Gehölzverwendung in der Schwammstadt – Chancen und Risiken“. Hier beschäftigt sich Prof. Dr. Hartmut Balder, mit der Funktionalität von Baummulden und hinterfragt, inwieweit sie gefährdet sind. Ferner wird der wichtige Aspekt „Gestaltung mit Gehölzen“ behandelt.
Mal ein anderer Blick auf die Schlange. Hier die Westfassade der Autobahnüberbauung im Berliner Ortsteil Wilmersdorf am Rande des Rheingauviertels. Foto: Jens Rötzsch
degewo startet im Mai 2025 die Sanierung der Wohnanlage an der Schlangenbader Straße in Berlin-Wilmersdorf, bekannt als „Schlange“. Der 1980 fertiggestellte Gebäudekomplex, der die Bundesautobahn 104 auf einer Länge von 600 Metern überbaut, weist nach über 40 Jahren Nutzung erheblichen Sanierungsbedarf auf. Zudem ist eine Modernisierung erforderlich, um sowohl technische als auch denkmalpflegerische Aspekte zu berücksichtigen.
Sandra Wehrmann, Vorstandsmitglied bei degewo, begrüßt die Aufnahme der Arbeiten, die zirka ein Jahr andauern werden: „Die Sanierung der Wohnanlage Schlangenbader Straße ist eines der größten und anspruchsvollsten Sanierungsprojekte in der Geschichte von degewo. Unser Ziel ist es, die ‚Schlange‘ als ein architektonisches Wahrzeichen Berlins zu erhalten. Gleichzeitig wollen wir den Mieterinnen und Mietern ein modernes zu Hause bieten. Die Einbindung der Bewohnerinnen und Bewohner während der gesamten Projektlaufzeit ist für uns dabei von zentraler Bedeutung.“
Pilotprojekt als erster Schritt
Zum Auftakt wird ein Pilotprojekt am Gebäudeteil Schlangenbader Straße 28 A-E/ Wiesbadener Straße 59 A-E durchgeführt. Dieses dient dazu, technische und gestalterische Lösungen zu erarbeiten, die auf weitere Sanierungsabschnitte übertragen werden können.
Geplante Sanierungsmaßnahmen im Pilotabschnitt:
Gebäudehülle: Energetische Verbesserungen durch Fassadendämmung und Fenstererneuerung.
Schadstoffbeseitigung: Fachgerechte Entfernung von Schadstoffen in Fassadenplatten, Fußbodenbelägen, Spachtelmassen und Dämmungen.
Anlagentechnik: Modernisierung der Heizungs-, Sanitär-, Elektro- und Lüftungsleitungen.
Wohnungen: Sanierung der Bäder zur Steigerung des Wohnkomforts.
Transparente Kommunikation und Einbindung der Mieterinnen und Mieter
degewo legt großen Wert auf transparente Informationspolitik und die Einbeziehung der Mieterinnen und Mieter. Bereits im Jahr 2022 wurde das Begleitgremium Sanierungsrat Schlangenbader Straße gegründet, durch das die Mieterschaft ihre Anliegen einbringen kann und kontinuierlich über den Fortschritt der Sanierung informiert wird.
Im Jahr 2023 fand eine erste Informationsveranstaltung mit rund 150 Bewohnerinnen und Bewohnern statt. Weitere Informations- und Beteiligungsformate sind geplant. Die Mieterbetreuung SOPHIA Berlin GmbH unterstützt und berät die Mieterinnen und Mieter des Pilotprojektes vor und nach der Sanierungszeit.
Historische Bedeutung der Wohnanlage
Die Wohnanlage „Schlange“ ist ein architektonisch und städtebaulich bedeutendes Bauwerk. Sie wurde zwischen 1976 und 1980 errichtet. Die Planung erfolgte durch die Architekten Georg Heinrichs, Gerhard Krebs und Klaus Krebs. Die „Schlange“ ist heute das Zuhause von rund 3.000 Mieterinnen und Mietern in 1.215 Wohnungen. 2017 wurde die Wohnanlage unter Denkmalschutz gestellt.
Mit über 100 Jahren Erfahrung bringt degewo als kommunales Wohnungsunternehmen zusammen, was zusammengehört: bezahlbaren Wohnraum und das echte Zuhausegefühl. Für über 140.000 Menschen in mehr als 80.000 Wohnungen schafft das Unternehmen ein Zuhause, das weit über vier Wände hinausgeht. Dabei vereint degewo starke Gemeinschaft mit sozialem Engagement und richtet den Fokus auf Klimaneutralität bis 2045.
Der Pflegecampus, Georg-Dreke-Ring 23, in Prenzlau Foto: IHS Frey
Mit der Einrichtung eines „Pflegecampus“ im Dachgeschoss eines ehemaligen Plattenbaus hat die Wohnungsgenossenschaft Prenzlau eG (WG Prenzlau) wesentlich zur Verbesserung des Wohnungsangebots und zur Quartiersaufwertung im Zentrum von Prenzlau beigetragen.
Für das Umbau-Projekt wurde die Genossenschaft am 21. März 2025 von BBU-Vorständin Maren Kern und Brandenburgs Infrastruktur-Staatssekretärin Dr. Ina Bartmann mit dem Qualitätssiegel „Gewohnt gut – fit für die Zukunft“ ausgezeichnet. Die WG Prenzlau erhält die Auszeichnung bereits zum fünften Mal.
BBU-Vorständin Maren Kern gratulierte: „Die WG Prenzlau hat mit diesem zukunftsweisenden Projekt ein bedarfsgerechtes Wohnungsangebot für ihre pflegebedürftigen Mitglieder geschaffen. Die Genossenschaft stellt dabei ihre soziale Verantwortung vorbildlich unter Beweis: In Innenstadtlage ist bezahlbares Pflegewohnen entstanden, mit dem ältere Menschen in ihrem vertrauten Wohnumfeld bleiben können und das außerdem eine schöne Aussicht auf das Stadtzentrum bietet! Damit hat sich die WG Prenzlau um die Aufwertung des Quartiers und die Attraktivität der Stadt sehr verdient gemacht.“
So kann ganzheitliche Quartiersentwicklung gelingen
Brandenburgs Infrastruktur-Staatssekretärin Dr. Ina Bartmann sagte: „Die Wohnungsgenossenschaft Prenzlau eG zeigt mit dieser neu eingerichteten Seniorenwohngemeinschaft, wie ganzheitliche Quartiersentwicklung gelingen kann. Die Pflegeetage ist eine zukunftweisende Kooperation und kommt der wachsenden Nachfrage nach barrierearmem und gemeinschaftlichem Wohnraum in Prenzlau entgegen. Zudem hat die Genossenschaft mit diesem Ausbau der sozialen Infrastruktur in ihrem Bestand einen drohenden dauerhaften Leerstand beseitigen können. Die WG Prenzlau leistet hier einen herausragenden Beitrag zum guten Leben und Wohnen in der Uckermark.“
WG-Vorstandsmitglied Petra Müller freute sich über die Auszeichnung: „Das Siegel ist für uns eine wichtige Anerkennung unseres Engagements für Prenzlau. Getreu unserem Motto `Pflegebedürftige nicht separieren, sondern integrieren‘ sehen wir uns als Vermieter in der Pflicht, auch für unsere älteren Mitmenschen Wohnraum zu schaffen, der ihren Bedürfnissen gerecht wird und in dem sie sich wohlfühlen. Wir haben eine soziale Verantwortung, nicht nur über soziale Projekte zu sprechen, sondern sie auch umzusetzen. Die Auszeichnung ist für uns ein großer Ansporn, uns weiterhin für ein attraktives Wohnungsangebot in Prenzlau einzusetzen.“
Foto: IHS Frey
Zum Projekt: Seniorenwohngemeinschaft Georg-Dreke-Ring
Das Wohngebiet Georg-Dreke-Ring liegt angrenzend an die nordöstliche Prenzlauer Innenstadt. Es wurde in den 1980er-Jahren errichtet und ist das größte Quartier der Stadt. In direkter Nähe sind zahlreiche Geschäfte, Arztpraxen, der Stadtpark sowie Bildungseinrichtungen und Sportplätze. Jedoch waren seit Beginn der 2000er-Jahre immer mehr Familien aus diesem Quartier weggezogen.
In einem Plattenbau inmitten dieses Bestands der WG Prenzlau stand die jeweils oberste Etage dreier sechsgeschossiger Wohnhäuser weitgehend leer. Zeitgleich ist der Anteil an pflege- oder betreuungsbedürftigen älteren Bewohner*innen innerhalb der Genossenschaft gewachsen. Diese möchten auch im Alter „ihren Kietz“ nicht verlassen.
Pflegebedürftige sind nicht am Stadtrand isoliert, sondern mitten im Leben
Innerhalb eines Jahres (Baubeginn: Herbst 2022, Fertigstellung: August 2023) hat die WG Prenzlau die Wohnungen der Dachetage eines ihrer Bestandsbauten verbunden und zu einer „Pflege- und Gemeinschaftseinrichtung“ für ältere, pflegebedürftige Menschen umgebaut.
Aus vormals acht Wohnungen sind nun elf Einzelapartments im neuen „Plegecampus“ entstanden. Zudem wurden Gemeinschaftsbäder, ein geräumiges Pflegebad und Gemeinschaftsflächen eingebaut. Dabei erweist sich die Lage des Wohngebietes Georg-Dreke-Ring als Vorteil, ist Vorständin Petra Müller überzeugt: „Viele Angehörige der Pflegebedürftigen sind hier zu Hause, haben also kurze Wege und schätzen dies auch sehr. Und die zu Pflegenden sind nicht am Stadtrand isoliert, sondern mitten im Leben.“
Außenanlage wird Treffpunkt der Generationen
Die wichtigste Maßnahmen für die Einrichtung der Pflegeetage im 6. Stock: Der Einbau eines Aufzugs zwischen den Plattenbauten, der den Bewohner*innen aus der Pflegeetage den barrierefreien Zugang zum Quartier ermöglicht. Dieser Aufzug ist gleichzeitig auch eine Verbindung zum benachbarten Wohnblock. Auch die Bewohner*innen der zum neuen Fahrstuhlschacht gelegenen Wohnungen haben bereits davon profitiert, vier Wohnungseingänge wurden an den Aufzug angebunden.
Diese Option besteht auch für einen weiteren benachbarten, bereits in der Sanierung befindlichen Plattenbau. Dieser soll mit seiner obersten Etage den Pflegecampus noch erweitern, dann mit zehn Appartements mit jeweils eigenem Bad. In die Räume der Pflegeetage hat die WG Prenzlau Panoramafenster eingebaut, die Hausfassade modernisiert sowie die Außenanlagen mit einem grünen Innenhof aufgewertet, der als „Treffpunkt der Generationen“ dienen soll. Zudem wurde eine neue Zuwegung zum Quartier von der Stadt Prenzlau angelegt.
Gemäß des Stadtentwicklungskonzepts wurde das Quartier als Beobachtungsgebiet bestimmt. Jedoch hatten veränderte Bedingungen (u.a. Zuzug von Geflüchteten aus der Ukraine) die Faktoren verändert. Die Aufwertung des Quartiers durch Umbau und Veränderungen der Grundrisse sowie die Gestaltung des Wohnumfeldes entsprachen den Kriterien, um die Attraktivität des Gebiets verbessern.
Die Pflegeetage hat dazu ihren Beitrag geleistet: Die gesamte Fläche war bereits vor der Fertigstellung 2023 vollständig an den Pflegedienst vermietet. Auch auf die Bezahlbarkeit hat die WG Prenzlau Wert gelegt: Die Neuvermietungsmiete beträgt derzeit 10,50 Euro pro Quadratmeter (Kaltmiete). Die Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten liegen bei 2,30 Euro pro Quadratmeter und warm bei 2,20 Euro.
Kooperation mit dem Pflegedienst vor Ort
Für den Pflegecampus hat die Genossenschaft eine Kooperation mit dem ambulanten Pflegedienst IHS Frey aus Prenzlau geschlossen. Dieser hat eigene Räumlichkeiten in der Etage bezogen und ist dort rund um die Uhr erreichbar, auch für die Bewohner*innen aus den anderen Etagen.
IHS-Geschäftsführerin Gabriele Frey sagt: „Es ist ein Novum, mit dem wir uns gemeinsam mit der Genossenschaft hier in Prenzlau gewagt haben. Wir sind stolz auf das Resultat: Der neue Pflegecampus Prenzlau bietet lichtdurchflutete und freundlich gestaltete Räume, um den Bewohner*innen schöne Wohnräume und Freizeitmöglichkeiten zu ermöglichen. Unsere Einrichtung steht für Qualität, Komfort und eine herzliche Atmosphäre.“
Rund 2,5 Millionen Euro investiert
In das Projekt hat die WG Prenzlau insgesamt 2,5 Millionen Euro investiert, davon betrug der Eigenanteil 40 Prozent, 60 Prozent der Investitionssumme wurden aus Fremdmitteln eingebracht.
Das Qualitätssiegel
Das Qualitätssiegel „Gewohnt gut – fit für die Zukunft“ wird in der Regel sechsmal jährlich vom BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. vergeben und steht unter der Schirmherrschaft von Brandenburgs Infrastrukturminister Rainer Genilke. Durch die Auszeichnung beispielhafter Projekte soll darauf aufmerksam gemacht werden: Den Unternehmen der sozialen Wohnungswirtschaft kommt bei Stadtentwicklung, gutem Wohnen, Bewältigung des demografischen Wandels und Klimaschutz im Land Brandenburg eine Schlüsselrolle zu. Über die Preisvergabe entscheidet ein Bewertungsgremium, das neben dem BBU aus Vertreter*innen der Arbeitsgemeinschaft „Städteforum Land Brandenburg“, der Bundestransferstelle Stadtumbau, einer Bank sowie dem Ministerium für Infrastruktur und Landesplanung des Landes Brandenburg besteht.
Eine nachhaltige Transformation steht dem markanten Glasensemble an der Nymphenburger Straße 3 bevor. Das Gebäudeensemble aus dem Jahr 2003, bestehend aus sieben zusammenhängenden Häusern mit rund 15.000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche, wird bei der Modernisierung zu über 90 % erhalten bleiben.
Projektentwickler ACCUMULATA und Bauherr Nuveen Real Estate planen, die Liegenschaft in eine grüne, energieeffiziente Zukunft mit lebendigem Quartierscharakter zu führen. Das Architekturbüro HENN hat der Stadtgestaltungskommission die Pläne für diese umfassende Modernisierung vorgestellt.
Problemlösung statt Abriss: Nachhaltiges Redevelopment setzt auf Substanzerhalt
Das Gebäudeensemble leidet trotz seines relativ jungen Alters unter gravierenden energetischen Schwächen. „Nach nur 23 Jahren macht die energetische und funktionale Qualität des Bestands eine weitreichende Modernisierung unumgänglich. Die aktuelle Fassade verursacht enorme Wärmeverluste und überhitzt die Räume im Sommer massiv.
Hinzu kommt, dass die Fassade undicht ist und allein deshalb innerhalb der nächsten fünf bis sieben Jahre erneuert werden müsste“, erklärt Markus Diegelmann, Geschäftsführer von ACCUMULATA. „Mit unserer Revitalisierung erhalten wir die Struktur des Gebäudes, steigern jedoch gleichzeitig seine Energieeffizienz, Nachhaltigkeit und Zukunftsfähigkeit. Damit führen wir das Ensemble in eine neue Ära – und erhalten die graue Energie, die bereits im Bestand gebunden ist.“
Die von HENN entwickelte gestalterische Vision für das Ensemble basiert auf zwei Prinzipien: „Die prägnante Neuinterpretation des Glasturms zur Straße hin und die feinfühlige Integration der rückwärtigen Gebäude in den städtebaulichen und historischen Kontext“, erläutert Fredrik Werner, Partner von HENN. „Wir haben intensiv daran gearbeitet, die notwendigen Anpassungen so zu gestalten, dass sie das Stadtbild respektieren und gleichzeitig einen Mehrwert für die Umgebung schaffen.“
Der markante Glaskubus am Eingang zur Nymphenburger Straße wird in seinem charakteristischen Erscheinungsbild bewahrt und erhält eine energetisch optimierte Fassade. Die rückwärtigen Gebäude erhalten eine neue Identität, die auf die industrielle Brauereigeschichte des Quartiers Bezug nimmt. Im Zuge der Maßnahme werden auch Schwächen der Grundrissgestaltung behoben, um effizientere und besser nutzbare Flächen zu schaffen, da der Bestand die Anforderungen moderner Bürokonzepte nicht mehr erfüllt. Die Höhenentwicklung bleibt dabei im Einklang mit dem umgebenden Stadtbild. Nach dem Redevelopment wird die Bruttogeschossfläche ca. 18.800 m² betragen.
Landmark mit urbanem Charakter und öffentlichem Mehrwert
Ein wesentlicher Mehrwert für die Öffentlichkeit entsteht durch die Verbesserung der Durchwegung zwischen Nymphenburger Straße und dem Apple Campus. Der bisher kaum genutzte eingeschossige Pavillon im Hof wird abgebrochen und die Gehrechtsfläche neu gestaltet, was die öffentliche Zugänglichkeit und die Aufenthaltsqualität im Quartier deutlich steigert.
„Aus einer aktuell überwiegend leeren, dunklen und anonymen Fläche entsteht ein grüner, warmer, belebter und urbaner Ort mit mehr Identität und räumlicher Vielfalt“, beschreibt David Melis, Director Offices bei Nuveen Real Estate die Transformation. „Die hervorragende ÖPNV-Anbindung mit einem U-Bahn-Zugang direkt vor der Tür sowie die Nähe zum neuen Apple Campus und weiteren Global Playern wie Google schaffen eine attraktive Mikrolage.“
Im Erdgeschoss sind gastronomische Nutzungen vorgesehen, die das Areal zusätzlich beleben und mit der neuen Durchwegung einen öffentlichen Raum entstehen lassen, der nicht nur für die Mieter, sondern auch für die Münchner Bürger erlebbar wird.
Umfassendes Nachhaltigkeitskonzept mit Begrünung und moderner Technik
ACCUMULATA und Nuveen Real Estate verwandeln das energetisch problematische Gebäude in ein zukunftsweisendes, klimafreundliches Ensemble mit erheblich verbesserter ökologischer Bilanz. Zu den Highlights zählen großzügige, begrünte Dachterrassen, die als Erholungsflächen dienen, das Mikroklima verbessern und die Biodiversität im Quartier erhöhen. Diese grünen Oasen eröffnen den Mietern einen beeindruckenden Blick über die Stadt bis zu den Alpen.
Die technische Infrastruktur wird auf den neuesten Stand gebracht: Neben dem bereits vorhandenen Anschluss an das Fernwärmenetz soll das Areal zukünftig einen Fernkälteanschluss erhalten, was optimale Voraussetzungen für eine deutliche Reduktion der CO₂-Emissionen schafft. Intelligente Gebäudeautomationssysteme, die Integration von Photovoltaik-Elementen auf den Dächern und teilweise auch in der Fassade sowie die Umstellung auf Ökostrom komplettieren das Nachhaltigkeitskonzept.
Zukunftsfähige Büroflächen im aufstrebendem Innovations-Hub „München Mitte“
Das Projekt fügt sich in eine Reihe von Büroentwicklungen im aufstrebenden Teilmarkt „München Mitte“ rund um den Hauptbahnhof ein und unterstreicht die Dynamik des Standorts. „Die bestehenden Grundrisse erfüllen nicht mehr die Anforderungen moderner Arbeitswelten – sie sind kleinteilig und ineffizient“, erklärt Diegelmann.
„Wir sanieren behutsam, indem wir etwa Stockwerksplatten begradigen und bisherige Gebäudenischen integrieren. Dadurch schaffen wir zeitgemäße, zusammenhängende Büroflächen, ohne den architektonischen Grundcharakter zu verändern.“
Das Ensemble an der Nymphenburger Straße 3 ist ein Bestandsobjekt des paneuropäischen Büro-Venture Cityhold Office Partnership (CHOP), das von Nuveen Real Estate im Auftrag von vier Investoren verwaltet wird. Die 2015 gegründete langfristige Partnerschaft konzentriert sich sowohl auf Kern- als auch auf Value-Add-Büroinvestitionen in Tier-1-Städten in ganz Europa. In Deutschland umfasst das Portfolio des CHOP derzeit Büroimmobilien in Berlin, Hamburg und München.
„Mit unserer Investitionsstrategie setzen wir gezielt auf die Weiterentwicklung erstklassiger Lagen durch energieeffiziente und zukunftsweisende Konzepte“, betont David Melis. „Durch die energetische und gestalterische Erneuerung wird das Objekt Standards für Nachhaltigkeit und Lebensqualität setzen – und damit langfristig wettbewerbsfähig bleiben. Mit dem CHOP setzen wir auf hochwertige, zukunftssichere Büroinvestitionen in Tier-1-Städten in ganz Europa. Diese spannende Projektentwicklung stimmt genau mit unserer Strategie überein.“
Zeitplan und weiteres Vorgehen
Nach der Vorstellung in der Stadtgestaltungskommission soll die vertiefte Planung beginnen. Der Erhalt des Bauvorbescheids wird für das zweite Quartal 2025 erwartet. Die Bauarbeiten sollen zwischen Ende 2027 und 2029 starten, mit einer geschätzten Bauzeit von zwei Jahren. Der Beginn der Arbeiten erfolgt in enger Abstimmung und unter Berücksichtigung der Interessen der Bestandsmieter.
