Die digitale Zukunft der Wohnungswirtschaft. Dank Interoperabilität können Gebäudeeigentümer und Immobilienverwaltungen die Angebote von Technik-Lieferanten und Messdienstleistern den individuellen Anforderungen entsprechend beliebig kombinieren. Grafik entnommen von www.objektus.de
Mit gängiger Technik Daten erfassen, die Kunden aber nur in Verbindung mit einem ganz bestimmten Dienstleister nutzen können: Was die individuelle und flexible Verwendung unzähliger Geräte in der Praxis massiv einschränkt, sicherte als Geschäftsmodell über Jahrzehnte hinweg die Umsätze vielfältiger Branchen.
Das Gelingen der Energiewende erfordert jedoch offene Systeme, und mit gesetzlichen Vorgaben zur Interoperabilität soll Abhängigkeiten sukzessive ein Ende gesetzt werden. Für den Bereich der Heizkostenabrechnung schon Realität, eröffnet sich für die Immobilienwirtschaft damit über alle Ebenen hinweg die Perspektive maximaler Effizienz und Flexibilität im digitalen Gebäudemanagement.
Interoperabilität bedeutet, dass Geräte unterschiedlicher Hersteller über offene Schnittstellen, standardisierte Datenformate und sichere Übertragungswege unabhängig von bestimmten Anbietern miteinander kommunizieren können müssen. Im Ergebnis entstehen vernetzte Messsysteme, deren Datenfluss nicht länger durch vertragliche Bindungen behindert wird.
Der politisch forcierte Paradigmenwechsel von geschlossenen Systemen einzelner Anbieter hin zu offenen und flexiblen Infrastrukturen soll auf der einen Seite mehr Wettbewerb ermöglichen und Innovationen fördern. Auf der anderen Seite haben Gebäudeeigentümer und Immobilienverwaltungen künftig die freie Wahl, welche Messdienstleister und Softwarelösungen die Weiterentwicklung ihrer digitalen Gebäudetechnik begleiten sollen.
Heizkostenverteiler mit Wahlfreiheit
Mit der Novellierung der Heizkostenverordnung (HKVO) hat Deutschland Ende 2021 die Vorgaben der EU-Energieeffizienzrichtlinie (EED) in nationales Recht umgesetzt und gleichzeitig der Digitalisierung höchste Priorität eingeräumt: Bis Ende 2026 müssen alle nicht fernablesbaren Heizkostenverteiler gegen funkfähige Geräte ausgetauscht sein. Sobald vorhanden, müssen Wohnungsnutzerinnen und Wohnungsnutzer regelmäßig transparent, digital und nachvollziehbar über den Verbrauch informiert werden. Und bereits seit 2022 dürfen nur noch Messgeräte installiert werden, die mit interoperablen Schnittstellen ausgestattet sind.
Auf die Praxis übertragen bedeutet das: Bei einem Wechsel des Messdienstleisters kann der neue Vertragspartner die bereits vorhandenen Geräte nahtlos weiter nutzen, wodurch die bislang für einen Austausch fälligen Kosten entfallen und nicht zuletzt auch das Aufkommen an Elektroschrott reduziert wird. Darüber hinaus können Eigentümer und Wohnungsverwaltungen frei entscheiden, ob der Lieferant der Heizkostenverteiler zugleich die Dienstleistung der Heizkostenabrechnung erbringen soll oder eine wirtschaftlich günstigere Alternative bevorzugt wird.
Vorrang für vernetzte Technik
Damit nicht genug: Mit dem Green Deal der EU-Kommission und in Verbindung mit der europäischen Digitalstrategie wird die Verpflichtung zur Interoperabilität aller Voraussicht nach sukzessive auch auf andere Zählerarten wie Strom, Gas oder Kaltwasser ausgeweitet. Zudem rücken Themen wie digitale Gebäudepässe, Energieausweise auf Datenbasis und die automatisierte Verbrauchsoptimierung in den Fokus, was ohne interoperable Technik kaum realisierbar ist.
Auch auf nationaler Ebene sind Anpassungen zu erwarten, etwa die Novellierung der „Verordnung über das Inverkehrbringen und die Bereitstellung von Messgeräten auf dem Markt sowie über ihre Verwendung und Eichung“ (MessEV) oder veränderte Vorgaben für den Datenaustausch zwischen den unterschiedlichen Akteuren der Energiewirtschaft.
Schließlich wird mit dem aktuell auf EU-Ebene diskutierten „Digitalisierungspaket Gebäude“ sowie den in Deutschland angestrebten Anpassungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) oder mit dem Digitalisierungsgesetz für die Energiewende klar, dass Vernetzung und Datenverfügbarkeit zunehmend an Bedeutung gewinnen werden.
Verfügbare Daten vielfältig nutzbar
Interoperabilität spielt bei alledem eine zentrale Rolle, um aktuelle Energiedaten für unterschiedlichste Anwendungsbereiche digital verfügbar und nutzbar zu machen. Zum Beispiel für Verbrauchsmonitoring und Energiemanagement, als Basis zur Berechnung dynamischer Tarife oder zur Optimierung übergreifender Anwendungen (z. B. Verknüpfung von Strom, Wärme und E-Mobilität).
Smart Building: Anwendungsbeispiele im Überblick. Grafik entnommen von www.objektus.de
Auf die Immobilienwirtschaft übertragen, bietet Interoperabilität wirtschaftliche Vorteile und eröffnet für die Zukunft vielfältige Chancen. So können durch die flexible Erweiterung bereits vorhandener Systeme perspektivisch Investitionskosten reduziert werden, und die aufgehobene Verbindung zwischen Messdienstleister und Gerätelieferant macht den Wechsel zu günstigeren Anbietern einfacher.
Außerdem können Daten aus allen verfügbaren Quellen praktisch beliebig eingesetzt werden, etwa für Zwecke der Energieberatung, zur Integration in Plattformlösungen oder als Basis einer intelligenten Gebäudesteuerung unter Einbindung von Smart-Meter-Gateways. Interoperabilität schafft mithin den nötigen Rahmen für die Zukunftsfähigkeit der gesamten Branche.
Thomas Stumpf, Vertriebsleiter bei Objektus GmbH
Als Spezialist für Sicherheit und Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft bietet die Objektus GmbH mit Hauptsitz in Norderstedt bei Hamburg vielfältige Leistungen rund um Heizkosten, Smart Building und Rauchwarnmelder. Das Portfolio reicht von der Installation und Wartung der erforderlichen Technik bis hin zu individuellen Services.
Im Bereich Vorganganalyse sind detaillierte Objekt-Vorgänge und ihr Status festgehalten.
Quelle: Erste Hausverwaltung GmbH
Von Justus Mentzel.
Viele Immobilienverwaltungen arbeiten noch immer mit Strukturen, die seit Jahrzehnten bestehen: papierbasierte Ablagen, analoge Prozesse und eine Kommunikation, die überwiegend über Telefon und E-Mail läuft. Gleichzeitig steigen die Anforderungen der Eigentümerinnen und Eigentümer, der Gesetzgeber erlässt regelmäßig neue Regulierungen und Themen wie Energieeffizienz oder Nachhaltigkeit setzen die Branche zusätzlich unter Druck. Ebenso schränken Personalengpässe den Handlungsspielraum vieler Immobilienverwaltungen weiter ein.
Das Ergebnis: Limitierte Zeit und Ressourcen mindern die Erreichbarkeit vieler Immobilienverwaltungen und beeinträchtigen die Kundenzufriedenheit.
Digitalisierung ist mehr als Modernisierung
Aufgrund der Vielzahl an Herausforderungen ist die Digitalisierung für Immobilienverwaltungen ein entscheidender Faktor, um zukunftsfähig zu bleiben. Punktuelle Nachbesserungen der Strukturen und Prozesse, die sich in den letzten 30 Jahren kaum verändert haben, sind meist nicht zielführend. Vielmehr müssen alle Abläufe grundlegend betrachtet werden.
Verwalter sollten sich die Frage stellen, ob die Abläufe zeitgemäß, effizient, kundenorientiert und wirklich sinnvoll sind: „Würden die Abläufe heute, mit einem frischen Blick von außen, genauso gestaltet werden?“ Die eigentliche Herausforderung dabei liegt nicht im Neudenken, sondern in der Umsetzung. Denn digitale Transformation bedeutet mehr als die Einführung neuer Software – sie erfordert eine strategische Ausrichtung und eine Kulturveränderung im gesamten Unternehmen.
Die Erste Hausverwaltung GmbH, ein Immobilienverwaltungsunternehmen mit bundesweitem Bestand, setzt konsequent auf digitale Lösungen und eine ganzheitliche Digitalisierungsstrategie, um ihren Kundinnen und Kunden den besten Service und nicht zuletzt ihren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern einen modernen Arbeitsplatz zu bieten.
Keine leichte Aufgabe wie Marcel Tamm, CFO der Ersten Hausverwaltung, weiß: „Gerade im Immobilienbereich stößt man schnell auf Hürden, wenn man die Digitalisierung ins Spiel bringt – egal ob in der Hausverwaltung, im Bausektor oder in anderen Bereichen. An vielen Stellen bremsen Regularien aus, die den digitalen Fortschritt erheblich erschweren.“
Trotz der Stolpersteine weiß man hier, dass die Digitalisierung in der Branche längst keine Zukunftsvision mehr ist, sondern Voraussetzung für eine moderne, wettbewerbsfähige Immobilienverwaltung.
Effizienzsteigerung durch digitale Prozesse
Digitale Lösungen entlasten den Arbeitsalltag von Verwalterinnen und Verwaltern deutlich. Durch den Einsatz digitaler Prozesse profitieren Immobilienverwaltungen von effizienteren Strukturen, während Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Mieterinnen und Mieter einen schnelleren und unkomplizierten Zugang zu relevanten Informationen erhalten.
Digitales Dokumentenmanagement ermöglicht die elektronische Erfassung, Speicherung, Verwaltung und Verarbeitung aller Dokumente und ersetzt gleichzeitig analoge Papierablagen. Über ein zentrales Kundenportal können Eigentümerinnen und Eigentümer jederzeit auf wichtige Unterlagen zugreifen.
Und während das digitale Dokumentenmanagement für Ordnung statt Chaos sorgt, verbessern in der Kundenkommunikation KI-gestützte Telefonassistenten und Chatbots die Erreichbarkeit und beantworten häufige Anfragen automatisiert.
Personal im Fokus
Die Erste Hausverwaltung schafft mit dem digitalen Verwaltungskonzept und der zentralen Cloudplattform eine reibungslose Kommunikation zwischen Verwalterinnen und Verwaltern, Eigentümerinnen und Eigentümern, Mieterinnen und Mietern sowie Dienstleistern. Die Kunst besteht letztlich darin, Prozesse sinnvoll zu verknüpfen: Die Eingangspost wird digital erfasst und verschlagwortet, Unterlagen sind sofort auffindbar, Buchungen werden durch Algorithmen vorkodiert und Kundenanfragen automatisch erfasst, verarbeitet und weitergeleitet.
Das Kundenportal bietet zahlreiche Funktionen und Objektdetails.
Quelle: Erste Hausverwaltung GmbH
So entsteht ein effizienter, durchgängiger Ablauf, der vor allem auch die Fachkräfte in Immobilienverwaltungen spürbar entlastet: „Am Ende geht es nicht nur um Zeitersparnis, sondern vor allem darum, dass Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter ihre Energie auf wertschöpfende Aufgaben richten können. Sie gewinnen Freiraum für den direkten Austausch mit Kundinnen und Kunden, statt Zahlen hin- und herzuschieben oder Ordner im Archiv zu durchsuchen,“ betont Marcel Tamm.
Ein weiterer Pluspunkt: Es wird eine moderne Arbeitsumgebung geschaffen, die die Attraktivität als Arbeitgeber erhöht und die Gewinnung und langfristige Bindung von qualifiziertem Personal ermöglicht.
Der Schlüssel zur Zukunftsfähigkeit
Doch Software allein reicht nicht: Führungskräfte müssen die Digitalisierung als Priorität verstehen, eigene Wissenslücken schließen und das Thema konsequent ins Team tragen. Mitarbeitende wiederum brauchen regelmäßige Schulungen, um digitale Werkzeuge sicher, sinnvoll und effizient einzusetzen. Nur wenn alle Beteiligten den Wandel aktiv mitgestalten, entsteht ein nachhaltiger Mehrwert.
Denn die Digitalisierung in der Branche ist kein optionales Projekt, sondern notwendig für die Zukunftsfähigkeit von Immobilienverwaltungen. Unternehmen, die sich heute für digitale Prozesse entscheiden, sichern sich nicht nur Effizienz- und Kostenvorteile, sondern stellen sich langfristig erfolgreich auf.
Unser Autor der Serie „Alltag in Immobilienverwaltungen“ ist Justus Mentzel, Geschäftsführer / CEO der Erste Hausverwaltung GmbH. Die Teile zwei und drei erscheinen in den folgenden Ausgaben von Wohnungswirtschaft digital.
Eckpunkte für ein Gesetz zur Änderung des TKG und zur Verbesserung der Telekommunikationsrechtlichen Rahmenbedingungen für den TK-Netzausbau vom Juli 2025
Haus & Grund, GdW und BFW fordern praxisgerechte Anpassungen bei der geplanten TKG-Novelle
Die drei führenden Verbände der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft – Haus & Grund Deutschland, der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen GdW sowie der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen – appellieren an die Bundesregierung, bei der geplanten Änderung des Telekommunikationsgesetzes (TKG) die richtigen Rahmenbedingungen für den Glasfaserausbau zu schaffen.
Kooperationen zwischen Telekommunikationsunternehmen und Wohnungswirtschaft gefährdet
Die Verbände begrüßen den politischen Willen, den Glasfaserausbau zu beschleunigen. Allerdings würden die derzeit vorliegenden Eckpunkte des Bundesministeriums für Digitales und Staatsmodernisierung (BMDS) in ihrer jetzigen Form teilweise das Gegenteil bewirken: Investitionen würden erschwert und Kooperationen zwischen Telekommunikationsunternehmen und Wohnungswirtschaft gefährdet.
Unsicherheit, Rechtsstreitigkeiten und Verzögerungen
Ein besonders kritischer Punkt ist die geplante Ausweitung der sogenannten Duldungspflicht, nach der Gebäudeeigentümer einem Vollausbau zustimmen müssten. Dies würde nach Ansicht der Verbände nicht zu einem beschleunigten Ausbau führen, sondern vielmehr zu Unsicherheit, Rechtsstreitigkeiten und Verzögerungen. Zudem würden marktstarke Telekommunikationsunternehmen zu Lasten mittelständischer Wettbewerber einseitig gestärkt.
Auch die vorgeschlagenen Änderungen zur Mitnutzung bestehender Netze und die Beibehaltung der ausschließlich Gebäudeeigentümer diskriminierenden Konzernklausel stehen nach Ansicht der Verbände einem fairen Wettbewerb sowie europarechtlichen Vorgaben im Weg.
TKG-Novelle grundlegend nachzubessern
Die drei Verbände fordern daher die Bundesregierung auf, bei den Überlegungen für die TKG-Novelle grundlegend nachzubessern und gemeinsam mit der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft praxisgerechte Lösungen zu erarbeiten.
Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke:
„Der Glasfaserausbau ist ein zentrales Infrastrukturprojekt, das wir ausdrücklich unterstützen. Aber er darf nicht zulasten von Eigentumsrechten und fairen Wettbewerbsbedingungen erfolgen. Eine Ausweitung der Duldungspflichten würde Rechtsunsicherheit und Konflikte schaffen, statt den Ausbau zu beschleunigen.
Was wir brauchen, sind verlässliche, partnerschaftliche Rahmenbedingungen, die Investitionen fördern und Kooperationen stärken. Nur so können wir gemeinsam die digitale Zukunft erfolgreich gestalten.“
GdW-Präsident Axel Gedaschko:
„Unsere Wohnungsunternehmen sind zentrale Partner beim Glasfaserausbau – sowohl im Neubau als auch in der Nachrüstung von Beständen. Doch statt den Ausbau zu erleichtern, drohen die vorgeschlagenen Regelungen, Investitionen zu hemmen und die erfolgreiche Zusammenarbeit von Wohnungswirtschaft und Netzbetreibern zu unterlaufen. Wir brauchen keine Überregulierung und Zwang, sondern verlässliche und investitionsfreundliche Rahmenbedingungen.“
BFW-Präsident Dirk Salewski:
„Die mittelständischen Immobilien- und Wohnungsunternehmen sind natürlich am schnellen und reibungslosen Glasfaserausbau interessiert. Kontraproduktive Eingriffe in Grundrechte der Eigentümer und in den Wettbewerb lehnen wir jedoch klar ab. Zwangsweise einen bestimmten Anbieter festzulegen, bedroht Investitionsbereitschaft und die partnerschaftliche Kooperation, die den Glasfaserausbau bislang getragen hat.“
Nur, wenn partnerschaftliche Modelle zwischen Telekommunikationswirtschaft und Wohnungs- und Immobilienunternehmen gestärkt werden, kann der Glasfaserausbau in Deutschland schnell, flächendeckend und verbraucherfreundlich umgesetzt werden.
Haus & Grund ist mit über 945.000 Mitgliedern der Vertreter der privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in Deutschland. Den Zentralverband mit Sitz in Berlin tragen 22 Landesverbände und 840 Ortsvereine. 2024 wurde Haus & Grund für sein Engagement im Zusammenhang mit dem Heizungsgesetz (Gebäudeenergiegesetz) von der DGVM zum „Verband des Jahres“ ernannt. Die privaten Immobilieneigentümer verfügen über 79,4 Prozent aller Wohnungen in Deutschland. Sie bieten 63,5 Prozent der Mietwohnungen und knapp 30 Prozent aller Sozialwohnungen an. Sie stehen zudem für 76 Prozent des Neubaus von Mehrfamilienhäusern.
Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen vertritt als größter deutscher Branchendachverband bundesweit und auf europäischer Ebene rund 3.000 kommunale, genossenschaftliche, kirchliche, privatwirtschaftliche, landes- und bundeseigene Wohnungsunternehmen. Sie bewirtschaften rd. 6 Mio. Wohnungen, in denen über 13 Mio. Menschen wohnen. Der GdW repräsentiert damit Wohnungsunternehmen, die fast 30 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland bewirtschaften.
Dem BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen als Interessenvertreter der mittelständischen Immobilienwirtschaft gehören derzeit rund 1.600 Mitgliedsunternehmen an. Als Spitzenverband wird der BFW von Landesparlamenten und Bundestag bei branchenrelevanten Gesetzgebungsverfahren angehört. Die Mitgliedsunternehmen stehen für 50 Prozent des Wohnungs- und 30 Prozent des Gewerbeneubaus. Sie prägen damit entscheidend die derzeitigen und die zukünftigen Lebens- und Arbeitsbedingungen in Deutschland. Mit einem Wohnungsbestand von 3,1 Millionen Wohnungen verwalten sie einen Anteil von mehr als 14 Prozent des gesamten vermieteten Wohnungsbestandes in der Bundesrepublik. Zudem verwalten die Mitgliedsunternehmen Gewerberäume von ca. 38 Millionen Quadratmetern Nutzfläche.
Europa hat einen jährlichen Bedarf von etwa 60 Millionen Faser-Kilometern, die Produktion der europäischen Hersteller liegt bei bis zu 70 Millionen. Es bestehen keine zwingenden Abhängigkeiten – auch nicht bei der technologischen Entwicklung. Dies sollte dringend als strategisches Asset begriffen und erhalten werden. Derzeit befinden sich die europäischen Hersteller in einem ungleichen Wettbewerbsumfeld, das dauerhaft die Produktion in Deutschland und Europa in Frage stellt. Es müssen daher die Rahmenbedingungen so gestaltet werden, dass deutsche und europäische Hersteller sich auf einem Level-Playing-Field gegenüber außereuropäischen Wettbewerbern weiterhin behaupten können. Quelle: ZVEI
Die Produktion von Glasfaserkabeln in Deutschland ist in den letzten zehn Jahren um über 43 Prozent zurückgegangen. Um langfristige strategische Abhängigkeiten zu vermeiden, fordert der ZVEI den Erhalt und Ausbau industrieller Kapazitäten für Netzkomponenten in Deutschland und Europa.
Digitale Souveränität braucht auch eine industrielle Basis bei Komponenten
„Deutschland und Europa sind führend in der Glasfaser-Technologie, doch ohne eigene Produktion droht der Verlust von Know-how und Innovationskraft“, warnt Sarah Bäumchen, Geschäftsführerin beim ZVEI. „Eine starke industrielle Basis ist entscheidend für die Resilienz unserer Kommunikationsnetze. Wenn die Fertigung ins Ausland abwandert, geraten wir in gefährliche Abhängigkeiten. Deshalb müssen Produktions- und F&E-Standorte gesichert und ausgebaut werden. Wir dürfen unsere technologische Führerschaft und damit ein Faustpfand nicht aus der Hand geben.“
Deutschland und Europa dürfen nicht ein weiteres Faustpfand verlieren
Mittlerweile wird rund die Hälfte aller Glasfaserkabel in China hergestellt. Europa hält derzeit nur noch einen Anteil von etwa 15 Prozent an der weltweiten Produktion. Angesichts der geopolitischen Entwicklungen und wachsender Sicherheitsanforderungen betont der ZVEI die Dringlichkeit einer widerstandsfähigen und souveränen Kommunikationsinfrastruktur. Glasfaserkabel müssen nicht nur zuverlässig betrieben, sondern auch aus sicheren und nachhaltigen Produktionsprozessen stammen, um die Stabilität von Versorgungsketten zu gewährleisten.
Sarah Bäumchen: „Die EU-Kommission muss die Entwicklung auf dem Markt weiterhin sorgfältig verfolgen und – wenn notwendig – handelspolitische Maßnahmen verhängen.“ Zusätzlich wirbt der ZVEI auch für gezielte Local-Content-Anforderungen im Bereich der kritischen Infrastruktur, um die Position der heimischen Hersteller zu stärken.
Das Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI) hat ein Whitepaper zum Thema „Usable Security – Handlungsfelder menschzentrierter Cybersicherheit“ veröffentlicht. Es beleuchtet die Frage, wie Sicherheitsmechanismen in digitalen Produkten und Anwendungen stärker an den Bedürfnissen der Verbraucherinnen und Verbraucher und ihrem digitalen Alltag ausgerichtet werden können, um das IT-Schutzniveau grundsätzlich zu erhöhen.
Um dieses Ziel zu erreichen, zeigt das Whitepaper die Herausforderungen und Lösungsansätze für eine menschzentrierte Cybersicherheit auf. Dabei werden vier zentrale Handlungsfelder skizziert: Gebrauchstauglichkeit, Zugänglichkeit, Transparenz und Akzeptanz. In diesen Feldern veranschaulichen die Autorinnen und Autoren, wie Sicherheitsmechanismen so gestaltet werden können, dass sie für die Nutzenden verständlich, leicht bedienbar und akzeptabel sind, sicher angewandt werden können und zugleich effektiv sind.
Jedes Handlungsfeld wird durch konkrete Gestaltungsprinzipien und praxisnahe Beispiele fundiert. So überzeugt zum Beispiel das Authentisierungsverfahren „Passkeys” dadurch, dass es Passwörter überflüssig macht. Das Sicherheitsniveau wird deutlich angehoben, während es in der Anwendung eine sehr einfache und schnelle Anmeldung ermöglicht.
Das Whitepaper definiert Usable Security als zentrales Qualitätsmerkmal von digitalen Produkten und Anwendungen. Es bildet eine Blaupause und Grundlage zu deren Gestaltung und Bewertung. Die Publikation richtet sich an Akteure aus Politik, Wirtschaft, Wissenschaft und Zivilgesellschaft sowie an die Fachöffentlichkeit. Sie wendet sich an Personen, die sich mit den Rahmenbedingungen und regulatorischen Aspekten im Bereich des digitalen Verbraucherschutzes befassen sowie an Praktikerinnen und Praktiker, die sich mit Umsetzungsfragen der IT-Sicherheit beschäftigen.
Gemeinsam die Herausforderungen von Digitalisierung, Nachhaltigkeit und be-zahlbarem Wohnraum meistern: Einmal im Jahr kommen die hubitation Associates zu ihrem Innovationsstammtisch zusammen. Foto: NHW
Beim Roundtable der hubitation Associates kamen die Mitgliedsunternehmen Ende Juli zu ihrem jährlichen Innovations-Stammtisch vor Ort zusammen. Zugleich begrüßten sie ein neues Mitglied in ihren Reihen: die KHW Kommunale Haus und Wohnen GmbH aus Rheda-Wiedenbrück.
hubitation ist der Startup-Accelerator von Hessens größtem Wohnungsunternehmen, der Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt (NHW). „Gemeinsam mit unserem Netzwerk der hubitation Associates denken wir Wohnthemen neu und treiben Innovationen voran“, sagt Frieda Gresch, head of hubitation. Beim jährlichen Startup-Contest, dessen Sieger auf Europas größter Immobilienmesse EXPO REAL in München gekürt wird, werden Kontakte zwischen Startups und Associates geknüpft, mit dem Ziel, die Umsetzung von Pilotprojekten zu beschleunigen.
Wie wichtig der Accelerator nach sieben Jahren für die Branche geworden ist, zeige die wachsende Zahl der Unternehmen, die sich als Associates dem Netzwerk anschließen. „Das Tempo an Veränderung ist schnell und nimmt mit KI und fortschreitender Digitalisierung weiter zu. Niemand von uns ist in der Lage, dass alleine auch nur annähernd im Blick zu behalten“, ergänzt Frieda Gresch.
Der Associate Roundtable ist ein exklusiver Austauschraum für Geschäftsführer:innen und Innovationmanager:innen aus dem Bereich bezahlbarer Wohnraum. NachNHW, Baugenossenschaft Langen eG, meravis Immobiliengruppe Hannover, Volkswohnung Karlsruhe, WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin Mitte, Hofheimer Wohnungsbau, Spar- und Bauverein Dortmund und NEULAND Wolfsburg ist die KHW der jüngste Associate.
Lars Lippelt, Geschäftsführer des 1953 gegründeten Unternehmens, freut sich auf die Zusammenarbeit: „Die Mitgliedschaft bei hubitation eröffnet uns die Chance, innovative Lösungen und Technologien gemeinsam mit WoWiTechs, Start-ups und Branchenpartnern zu entwickeln, iterativ zu verproben und in die Praxis zu übertragen. Besonders schätzen wir den offenen Austausch und das gemeinsame Ziel, die Wohnungswirtschaft zukunftsfähig und nachhaltig zu gestalten – durch das Teilen von Ideen, Erfahrungen und konkreten Lösungsansätzen.“
Der Roundtable war dafür die ideale erste Gelegenheit. Einmal im Jahr findet das Netzwerktreffen vor Ort bei einem der Mitglieder statt – dieses Jahr war die Volkswohnung Karlsruhe Gastgeber. Bei dem zweitägigen Austausch ging es neben der Vorstellung der KHW um Bewerber und Finalisten des aktuellen hubitation contests sowie Trends & Themen in der PropTech-Welt. „Der Austausch im Rahmen des hubitation Associate Roundtables ist für uns von unschätzbarem Wert. Hier treffen innovative Impulse auf die Praxis der Wohnungswirtschaft – gemeinsam entwickeln wir Lösungen, die den Herausforderungen von Digitalisierung, Nachhaltigkeit und bezahlbarem Wohnraum gerecht werden. Die Zusammenarbeit im Netzwerk ermöglicht es uns, voneinander zu lernen und die Zukunft der Branche aktiv mitzugestalten“, betont Stefan Storz, Geschäftsführer Volkswohnung der Volkswohnung Karlsruhe.
Entnommen aus der aktuellen „TÜV Cybersecurity Studie 2025“. Quelle: TÜV-Verband e. V.
Unternehmen in Deutschland bevorzugen Rechenzentren in der Europäischen Union für die Speicherung und Verarbeitung ihrer Daten. Laut der aktuellen „TÜV Cybersecurity Studie 2025“ speichern fast vier von fünf Unternehmen (79 Prozent) mit mindestens zehn Mitarbeitenden ihre Daten ausschließlich in Rechenzentren innerhalb der EU. Weitere 12 Prozent nutzen auch Server außerhalb Europas. Und immerhin 9 Prozent der befragten IT-Sicherheitsexperten wissen nicht, wo die Unternehmensdaten gespeichert werden.
„In welcher Region Unternehmensdaten gespeichert werden, ist eine strategische Entscheidung mit weitreichenden Konsequenzen für Wettbewerbsfähigkeit und Sicherheit“, sagt Marc Fliehe, Bereichsleiter Digitalisierung und Bildung beim TÜV-Verband. „Politische Unsicherheiten, länderspezifische Datenschutzregelungen und unterschiedliche Sicherheitsstandards beeinflussen unmittelbar die Integrität, Vertraulichkeit und Verfügbarkeit unternehmenskritischer Informationen. Die Wahl der Speicherregion gehört daher heute ins unternehmerischen Risikomanagement.“
Datensouveränität als Bestandteil verantwortungsvoller Unternehmensführung
Sichere Daten sind heute kritisch für den Erfolg eines Unternehmens und damit auch ein Wettbewerbsfaktor. Deshalb ist es entscheidend, nicht nur zu wissen, wo Informationen gespeichert sind, sondern auch, unter welchen Bedingungen dies geschieht. „Unternehmen, die ihre IT-Infrastruktur aktiv steuern, stärken ihre digitale Souveränität und schützen sich vor Abhängigkeiten und ungewollten Zugriffen“, betont Fliehe.
Digitale Souveränität bedeute Kontrolle über Datenflüsse, Transparenz bei der Verarbeitung und Verantwortung bei der Auswahl von IT-Dienstleistern.Fliehe „Es geht nicht um Abschottung, sondern um verlässliche Gestaltungsspielräume. Es geht darum, selbst entscheiden zu können, welche Dienste genutzt werden. Es ist wichtig, Risiken zu bewerten, Alternativen zu kennen und passende Anbieter auszuwählen. Vorhandenen Zertifizierungen, die die Einhaltung bestimmter Standards dokumentieren, erleichtern diesen Auswahlprozess enorm.“
Zwar gibt es Einsatzszenarien, in denen internationale Cloud-Dienste oder Rechenzentren außerhalb Europas Vorteile bieten – etwa durch spezielle Funktionen, hohe Rechenkapazitäten oder globale Integrationsfähigkeit. Doch gerade für sensible oder strategisch relevante Daten existieren heute leistungsfähige europäische Alternativen, die neben politischer Verlässlichkeit in der EU auch rechtliche Klarheit und ein hohes Maß an technischer Sicherheit bieten.
Aus Sicht des TÜV-Verbands ist eine robuste digitale Infrastruktur in europäischer Hand nicht nice-to-have, sondern eine sicherheits- und wirtschaftspolitische Notwendigkeit.
Angesichts globaler Spannungen, über die eigenen Landesgrenzen hinausreichende Gesetze wie dem US CLOUD Act oder dem US Foreign Intelligence Surveillance Act (FISA) und der Verwundbarkeit digitaler Systeme ist eine Stärkung der europäischen Digitalsouveränität notwendig.
Damit Unternehmen echte Wahlfreiheit haben, braucht es den Ausbau zukunftsfähiger europäischer IT-Infrastrukturen – insbesondere in strategischen Bereichen wie Cloud-Technologien, Plattformdiensten oder Kommunikationsnetzen.
Ziel muss es sein, den europäischen Datenraum technisch, wirtschaftlich und rechtlich zu stärken. „Eine resiliente digitale Infrastruktur ist ein Eckpfeiler für europäische Innovationsfähigkeit, Wirtschaftssicherheit und technische Souveränität“, sagt Fliehe. „Europa kann hier Vorreiter sein – nicht durch Abgrenzung, sondern durch Verlässlichkeit, Transparenz und Vertrauen.“
Linda Roy, TÜV-Verband e. V.
Methodik-Hinweis: Grundlage der Angaben ist eine repräsentative Ipsos-Umfrage im Auftrag des TÜV-Verbands unter 506 Unternehmen ab 10 Mitarbeitenden in Deutschland. Die Umfrage wurde im März und April 2025 durchgeführt. Die Frage lautete: Werden Ihre Unternehmensdaten ausschließlich in Rechenzentren innerhalb der EU gespeichert und verarbeitet? Zum vollständigen Studienbericht.
Über den TÜV-Verband: Als TÜV-Verband e.V. vertreten wir die politischen Interessen der TÜV-Prüforganisationen und fördern den fachlichen Austausch unserer Mitglieder. Wir setzen uns für die technische und digitale Sicherheit sowie die Nachhaltigkeit von Fahrzeugen, Produkten, Anlagen und Dienstleistungen ein. Grundlage dafür sind allgemeingültige Standards, unabhängige Prüfungen und qualifizierte Weiterbildung. Unser Ziel ist es, das hohe Niveau der technischen Sicherheit zu wahren, Vertrauen in die digitale Welt zu schaffen und unsere Lebensgrundlagen zu erhalten. Dafür sind wir im regelmäßigen Austausch mit Politik, Behörden, Medien, Unternehmen und Verbraucher:innen.
Der Flexschlauch aus dem Schaden im Hotel wird im IFS-Labor untersucht: Im Anschlussbereich spritzt Wasser durch das intakte Drahtgeflecht aus dem Innenschlauch. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Unter dem Waschbecken im Badezimmer tropfe es, wenn man den Wasserhahn aufdrehe, informierte ein Gast den Inhaber eines kleinen Hotels. Eine Installationsfirma wurde mit der Reparatur beauftragt und führte auch Arbeiten aus. Doch zwei Wochen später kam es an gleicher Stelle zu einem umfangreichen Wasserschaden.
Was auch immer der Monteur getan hatte, den Flexschlauch unter dem Waschtisch hatte er jedenfalls nicht ausgetauscht. Im Anschlussbereich des Eckventils trat Wasser aus dem Schlauch.
Verdrillte, geknickte und korrodierte Drahtgeflechte
Flexschläuche bestehen aus einem gummielastischen Innenschlauch und einem Drahtgefecht, das den Innenschlauch stützt und schützt. Das Drahtgefecht muss unbeschädigt sein, weil der Innenschlauch allein dem Leitungsdruck nicht dauerhaft standhalten kann. Verdrillte, geknickte und korrodierte Drahtgeflechte, die zum Platzen von Flexschläuchen geführt haben, sieht das IFS häufig. Diese Schäden haben immerhin den Vorteil, dass man ihre Entstehung frühzeitig sehen kann.
Schäden, die vom Innenschlauch ausgehen, sind nicht derart offensichtlich. Bei der genaueren Betrachtung des Schlauches aus dem Hotel konnte man erkennen, dass der schwarze Innenschlauch sich stellenweise durch das Drahtgeflecht gedrückt hatte. Nach dem Entfernen des Geflechts kam ein poröse und stellenweise gerissener Innenschlauch zum Vorschein.
Bei Reparaturen und Sanierungen Flexschläuche austauschen
Der Schaden konnte in diesem Fall niemanden überraschen, denn der betroffene Schlauch war 26 Jahre alt. Für den Installateur, der die Reparaturarbeiten im Badezimmer durchgeführt hatte, war das schwer erkennbar, weil der Schlauch von außen keine Auffälligkeiten zeigte.
Bei der Schadenuntersuchung sah sich der IFS-Gutachter im Hotel um: Auch die Flexschläuche in den anderen Bädern waren so alt, dass sie ausgetauscht werden mussten.
Das Drahtgeflecht ist einwandfrei und verdeckt den porösen Innenschlauch. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Der Schlauch auf dem Bild stammt aus einem anderen Fall: Als in einem Mehrfamilienhaus Wasser von der Kellerdecke tropfte, führte die Leckageortung in ein Badezimmer im zweiten Stockwerk. Die flexiblen Abschlussschläuche des Duschpaneels waren aufgerissen.
Das Haus war Ende der 1970er Jahre gebaut worden, und seither wurde an der Sanitärinstallation kaum etwas verändert. Die Aufnahme zeigt einen der betroffenen Flexschläuche, den der Gutachter im Rissbereich abgemantelt hat. Dem Drahtgeflecht sind die vielen Betriebsjahre nicht anzusehen; der Innenschlauch hingegen ist porös und weist zahlreiche Risse auf.
20 Jahre erwartete Lebensdauer
Flexschläuche sind nicht für die Ewigkeit gemacht. Hersteller geben die zu erwartende Lebensdauer mit 20 Jahren an. Nach dieser Zeit sollte jeder Flexschlauch ausgetauscht werden, auch wenn es keinen erkennbaren Anlass gibt. Das Gummimaterial des Innenschlauches versprödet im Laufe der Jahre, und schließlich ist ein Schaden unausweichlich.
Das IFS rät, bei Sanierungen und Reparaturen Flexschläuche im Umfeld immer auszutauschen. Alte Schläuche an neuen Armaturen können zum teuren Schadenpoker werden. (is)
Ein Gastbeitrag des Institutes für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer, IFS e.V. Weitere Informationen unter www.ifs-ev.org/
kaum neigt sich die Urlaubszeit dem Ende zu, häufen sich wieder die Meldungen zu Legionellenbefall in Wohngebäuden. Ein besonders eindrücklicher Fall erreichte uns Anfang August aus Münster: 160 Bewohner eines Hochhauses erhielten ein Duschverbot – ein massiver Eingriff in den Alltag, ausgelöst durch einen Legionellenbefund im Trinkwassersystem. Die Ursache scheint inzwischen gefunden, wie die Westfälischen Nachrichten am 14.08.2025 berichteten. Doch das Duschverbot bleibt – so lange, bis die Gefährdung durch technische Maßnahmen vollständig behoben ist.
Dieses Beispiel zeigt, wie sensibel Trinkwassersysteme auf Stillstand oder unsachgemäße Bedienung reagieren. Forum Leitungswasser-Experte Dr. Georg Scholzen ordnet den Fall fachlich ein und erklärt, welche Maßnahmen Gebäudebetreiber ergreifen müssen, um Hygieneprobleme zu vermeiden.
Mindestens ebenso ernst zu nehmen ist ein Thema, das auf den ersten Blick unscheinbar wirkt: Flexschläuche. Sie stecken in Millionen Haushalten, meist unter dem Waschbecken oder an Armaturen – doch kaum jemand weiß, dass diese Schläuche eine begrenzte Lebensdauer haben. Hersteller geben in der Regel 20 Jahre an – danach wird das Material spröde und kann ohne Vorwarnung reißen.
Besonders kritisch: Wenn alte Flexschläuche im Rahmen einer Sanierung an neuen Armaturen weiterverwendet werden. Was zu beachten ist, schreibt Ina Schmiedeberg vom Institut für Schadenverhütung und Schadenforschung (IFS) in ihrem Artikel: Warum auch Flexschläuche ohne offensichtliche Mängel ausgetauscht werden sollten…
Und schließlich rückt beim Thema Wohngebäudeversicherung die Verantwortung von Wohnungsgesellschaften in den Fokus. Das BGH-Urteil vom 25.09.2024 unterstreicht: Wer gesetzlichen und behördlichen Sicherheitsvorschriften nicht folgt, gefährdet seinen Versicherungsschutz. Private Normen (z. B. DIN 1988 zur Trinkwasserinstallation….) sind nur dann versicherungsvertraglich relevant, wenn sie durch Gesetze oder Verträge verbindlich gemacht wurden.
Alexander Haag Ass. jur., Fachbereich Sachversicherungen bei der AVW Gruppe, empfiehlt in seinem Beitrag die jeweils einschlägigen Sicherheitsvorschriften systematisch zu erfassen, um deren Einhaltung sicherzustellen, z. B. durch die Implementierung eines „Obliegenheiten-Management-Systems“. Eine lückenlose Dokumentation der Einhaltung dieser Vorschriften ist essenziell, um im Schadenfall Ansprüche erfolgreich durchzusetzen.
Dies und mehr erwartet Sie in dieser Ausgabe von FORUM LEITUNSGWASSER.
Ich wünsche Ihnen eine hilfreiche Lektüre!
Ihr
Hartmut Rösler Geschäftsführer der AVW Unternehmensgruppe, Mit-Initiator der Initiative Schadenprävention und des FORUM LEITUNGSWASSER
Wassertropfen an einer Duschtür. Eigentlich eine „schöne Detailaufnahme“, aber auch nur eigentlich. Denn wer nach einem längeren Urlaub daheim nicht alle Zapfstellen – zuerst warm, dann kalt gründlich durchspült läuft Gefahr einwer Legionelleninfektion. Also Wasser so lange laufen lassen, bis keine Temperaturveränderung mehr zu spüren ist – dies ist ein sicheres Zeichen dafür, dass frisches Wasser aus dem Leitungsnetz am Hahn angekommen ist. In den Tropfen auf dem Bild lauert in der Regel keine Gefahr. Gefahr verbringt sich im „Duschnebel“, winzigen, legionellenhaltigen Wassertröpfchen (Aerosolen), der aus dem Duschkopf kommt und die man einatmet. Foto: Wohnungswirtschaft heute. // Gerd Warda.
Von Dr. Georg Scholzen
Heute soll es um die Hygiene und die Gefahren durch unsachgemäße Bedienung von Trinkwassersystemen gehen. Dazu passt ein aktueller Zeitungsbericht vom 04.08.2025 in den Westfälischen Nachrichten mit der Überschrift: „Duschverbot für 160 Bewohner“. Dies betraf ein Hochhaus in Münster.
Am 14.08. meldete dieselbe Zeitung, dass die Ursache der Legionellen im Hochhaus offenbar gefunden worden sei. Allerdings gilt das Duschverbot weiterhin für die 160 Bewohner, bis die Ursache abgestellt ist. Dies könnte allerdings noch einige Zeit dauern.
Was steht hinter solch einer Überschrift und welche Ursache hat eine entsprechende Anordnung des Gesundheitsamtes. Dies soll in dem Artikel näher erörtert werden.
1. Hintergrund & aktuelle Relevanz
Früher (vor 1900) waren trinkwasserbedingte Infektionskrankheiten wie Cholera, Ruhr oder Typhus häufig, die über einen fäkal-oralen Infektionsweg hervorgerufen werden. Heute stellen diese Bakterien in den meisten Industrieländern kaum noch ein Problem dar. Normalerweise stirbt bei uns niemand mehr an diesen Erregern. In den Entwicklungsländern oder in Katastrophengebieten sind diese Krankheitserreger, die sich durch eine unzureichende Trinkwasseraufbereitung vermehren, leider heute immer noch verantwortlich für viele Kranke und Tote. Vor allem sind Säuglinge und Kinder betroffen.
In den Industrieländern sind heute eher wasserleitungsbedingte Erreger relevant, wie z. B. Legionellen oder auch Pseudomonas aeruginosa. Diese Bakterien entstehen in der Hausinstallation und werden in der Trinkwasserüberwachung durch die Wasserwerke oft nicht erfasst, was auch wenig sinnvoll wäre.
Legionella pneumophila finden in warmem Wasser optimale Wachstumsbedingungen und können beim Einatmen eines aerosoliertenm Wassers (z.B. beim Duschen) Infektionen auslösen.
Pseudomonas aeruginosa sind ein ubiquitär vorkommendes, feuchtigkeitsliebendes Bakterium, dass Infektionen des Ohres und der Haut, Bindehautentzündungen, Magen-Darm-Erkrankungen und allgemeine Infektionen im Krankenhausbereich auslösen.
Das Robert-Koch-Institut rechnet jährlich mit bis zu 10.000 Menschen, die an einer Lungenentzündung aufgrund von Legionellen erkranken. Das deutsche Kompetenznetzwerk für ambulant erworbene Pneumonien (CAPNETZ) schätzt die Zahl der Legionärskrankheit auf etwa 15.000 bis 30.000 Fälle pro Jahr. Daher ist das Problem nicht zu unterschätzen.
2. Legionellen – Eigenschaften Der wichtigste Krankheitserreger ist die Legionella pneumophila (70–90 % der Fälle). Als Krankheitsbild treten das Pontiac-Fieber (milder Verlauf ohne Lungenentzündung) und die gefährliche Legionärskrankheit (schwere Lungenentzündung) auf, die gerade für vulnerable Gruppen (Ältere Menschen, Raucher, Menschen mit geschwächten Immunsystem) problematisch sein kann.
Bei etwa 5-10% der Patienten verläuft die Erkrankung tödlich. Deutschland liegt mit einer Meldeinzidenz von 1,7 Erkrankungen pro 100.000 Einwohner leicht unterhalb des europäischen Durchschnitts von 1,8. Die Erkrankungen in Krankenhäusern und Pflegeheimen machen nur einen vergleichsweise kleinen Anteil aus. Allerdings handelt es sich hierbei um besonders vulnerable Patientengruppen, bei denen es oftmals zu besonders schweren bis tödlichen Krankheitsverläufen kommt.
Die Übertragung erfolgt durch Einatmen von Bioaerosolen (z. B. beim Duschen, Whirlpools, Klimaanlagen). Das Trinken von belastetem Wasser ist i. d. R. unproblematisch.
Bild 5: Temperaturanzeige bei 40 °C unterhalb der notwendigen Temperatur, um das mikrobielle Wachstum zu hemmen
Die optimalen Bedingungen für das Wachstum von Legionellen ist ein Temperaturbereich von 25–50 °C (bei 36 °C verdoppeln sich die Bakterien alle 3 h), lange Wasserverweilzeiten, Toträume und Biofilme, in denen sie sehr gute Überlebungsbedingungen vorfinden.
Ab einer Wassertemperatur von 55 °C findet keine Vermehrung mehr statt. Ab 60 °C erfolgt ein Absterben innerhalb von ca. 30 Minuten. Je höher die Temperatur gewählt wird, umso schneller werden die Bakterien getötet. Ab 70 °C überleben die Legionellen nur noch Sekunden.
Bild 6: Trinkwassererwärmer mit unzulässigem Mischsystem – keine Gewährleistung einer ausreichenden Temperatur nach W 551 (≥ 60 °C) Gefahr der Verkeimung
3. Biofilme In der Regel leben Legionellen und andere Bakterien in Biofilmen. Diese sind für die Lebensgemeinschaften von Bakterien wichtig. Es sind Ansammlungen von Mikroorganismen an Grenzflächen, z.B. in Leitungen. Sie bestehen aus Wasser (bis 95 %), Extrazelluläre Polymere Substanzen (EPS, dies sind langkettige Verbindungen, auch Schleimsubstanz genannt), Mikroorganismen, Partikel und gelöste Stoffe.
In diesem Biofilm finden Mikroorganismen ideale Lebensbedingungen. Am Bach oder an einem See kennt man die Biofilme an dem schleimigen und rutschigen Belag bzw. Aufwuchs von Steinen. Dieser Biofilm lässt sich im Trinkwasser kaum verhindern und ist in der Regel auch nicht problematisch. Wichtig ist nur, dass das Gleichgewicht von Bakterien in dem Biofilm gewahrt ist und es zu keinem exponentiellen Wachstum einer Art kommt. Letztlich ist der Biofilm gut mit den Mikroorganismen im Menschen zu vergleichen. Auch hier wird es erst kritisch, wenn eine Art überwiegt und dadurch das Mikrobion eines Menschen aus dem Gleichgewicht bringt.
4. Gesetzliche Vorschriften
Die deutsche Trinkwasserverordnung (TrinkwV 2001) schreibt in ihrer aktuellen Fassung eine regelmäßige Untersuchungspflicht für große Warmwasseranlagen mit Aerosolbildung auf Legionellen vor. Dies bedeutet für öffentliche Gebäude (Krankenhäuser, Schulen, Hotels, Kitas etc.) eine jährliche Untersuchung auf Legionellen. Völlig überraschend waren die Ergebnisse in einem der ersten großen Monitoring-Programme, dass stark erhöhte Werte in Kitas gemessen wurden. Im Gegensatz dazu waren, z.B. Altenheime, weniger auffällig.
Auch Mehrfamilienhäuser, Wohnungsbaugesellschaften und Hausverwaltungen müssen seit 2011 ihren Bestand alle drei Jahre durch ein akkreditiertes Labor (§ 15 Abs. 4 TrinkwV) untersuchen lassen. Letztlich betrifft die Untersuchung seit 2011 alle Betreiber von Trinkwasserinstallationen mit Großanlagen zur Trinkwassererwärmung, sofern aus diesen Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird und es zu einer Vernebelung des Trinkwassers (z. B. in Duschen) kommt.
Die Probenahme und die Analyse müssen vom geschulten Personal durch ein akkreditiertes Prüflabor erfolgen. Als Grenzwert wurde der Technische Maßnahmenwert von 100 koloniebildende Einheiten pro 100 ml (KBE/100 ml) eingeführt. Bei Überschreitung dieses Wertes muss eine Meldung an das Gesundheitsamt erfolgen und eine Gefährdungsanalyse ist durchzuführen.
Erst durch eine Gefährdungsanalyse kann über eine Sanierung entschieden werden.
5. Technischer Maßnahmewert
In der Trinkwasserverordnung ist für Legionellen ein Technischer Maßnahmenwert von 100 koloniebildenden Einheiten (KBE) je 100 ml festgelegt. Dieser technische Maßnahmewert ist erst einmal nicht gesundheitlich bedenklich. Bei Überschreitung erfolgt eine Meldung an das Gesundheitsamt. Anhand des Wertes der KBE wägt das Gesundheitsamt die nächsten Schritte ab. Bei sehr hohen Werten, wenn eine Gesundheitsgefährdung nicht mehr ausgeschlossen werden kann, erfolgt dann auch ein Duschverbot, siehe die Schlagzeile in der WN.
Dann müssen technische Maßnahmen ergriffen werden, um die Bakterien zu reduzieren. Dies beginnt mit einer Gefährdungsanalyse vor Ort bis hin zu einer ggf. erforderlichen umfassenden Sanierung der Trinkwasserinstallation. Der technische Maßnahmewert zeigt letztlich an, dass die Anlage nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht und entsprechend technische Maßnahmen ergriffen werden müssen (siehe Beispiele 1-6).
Bilder 3+4: Belüftungsleitungen mit Direktanschluss an die Abwasserleitung – nicht zulässig – Gefahr der Verkeimung
6. Fallbeispiel
Dies zeigt auch ein Fall in einem Krankenhaus, welcher dem Autor bei einer Begutachtung vorgestellt wurde. Hierbei ist es wichtig zu wissen, dass öffentliche Gebäude, also auch Krankenhäuser schon seit langer Zeit regelmäßig auf Legionellen untersucht wurden. Allerdings ist die Untersuchung umso aufwendiger, je komplexer das Trinkwassernetz ist.
Dies verdeutlicht der folgende Fall:
In einem Bereitschaftszimmer in einem großen Krankenhaus, hat eine Ärztin nach ihrem Bereitschaftsdienst geduscht und ist schwer an einer Lungenentzündung durch Legionellen erkrankt. Es handelte sich um einen jungen, kerngesunden Menschen, der keine Risikomerkmale hatte. Das „Dumme“ war nur, dass die Bereitschaftszimmer endständige Wasserleitungen hatten und selten benutzt wurden und somit aus der Kontrollsicht fielen. Diese Leitungen waren bei den Kontrolluntersuchungen übersehen worden, weil hier keine Patienten versorgt wurden.
Daher ist es wichtig systemische Untersuchungen in komplexen Gebäuden durchzuführen, um solche Gefahren zu vermeiden.
7. Prävention & technische Maßnahmen
Entsprechend den Wachstumsbedingungen ist es sinnvoll, den Warmwasser-Boiler täglich auf mind. 60 °C aufheizen. Auch die Temperatur in der Zirkulation im Leitungsnetz ist oberhalb von über 55 °C zu gewährleisten.
Bilder links (1) + rechts (2): Abgetrennter Stutzen von ehemaliger Bauleitung, Rohrbefüllung für Erweiterung bzw. während der Bauphase – Gefahr der Verkeimung, da Stagnationsbedingungen entspricht nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik
Neben den Desinfektionsmaßnahmen durch erhöhte Temperaturen ist die technische Anpassung des Trinkwassernetzes unabdingbar. Dies bedeutet eine gleichmäßige Durchströmung (z. B. Strang-Regulierventile), Vermeidung von langen, verzweigten Heißwassersystemen und Totleitungen (Bilder 1,2). Empfehlenswert ist eine dezentrale Warmwasserbereitung bei selten genutzten Entnahmestellen.
Außerdem sind Kaltwasserleitungen zu isolieren, um eine zu starke Erwärmung zu vermeiden. Das Wichtigste ist aber, dass eine regelmäßige Durchspülung der Leitung erfolgt. Daher kann Wasser sparen kontraproduktiv sein. Dies alles ist in dem Merkblatt des DVGW W 551 nachzulesen. Hält man diese Anforderungen ein, besteht keine Risiko einer ungewünschten Vermehrung von Bakterien in den Wasserleitungen.
Hier die Anforderungen für Großanlagen nach W 551:
Trinkwassererwärmer-Austrittstemperatur immer ≥ 60 °C
Vermeidung einer großen Mischzone durch geeigneten KW-Einlauf
Gleichmäßige Erwärmung des Wassers an allen Stellen, z.B. durch Umwälzung oder Reihenschaltung
Dokumentation für Wartungs-, Änderungs-, und Sanierungsmaßnahmen
gegebenenfalls örtliche Bestandsaufnahme, wenn keine Bestandspläne
Temperaturen des Kalt-, Warm- und Zirkulationswassers sind in den Teilstrecken und an den Entnahmestellen zu messen und zu dokumentieren
Bildquelle 1-6: Dr. Georg Scholzen, eigene Aufnahmen.
Dr. Georg Scholzen ist Experte für Schadenprävention und langjähriger Autor beim Forum Leitungswasser.
