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Badmodernisierung als Teil der Präventionsstrategie Lars Gomolka, Leiter Bestandstechnik bei der GEWOBA, berichtet

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Die GEWOBA ist mit rund 42.000 eigenen Mietwohnungen in Bremen, Bremerhaven und Oldenburg und rund 14.000 Wohnungen in Verwaltung, größtes Wohnungsunternehmen im Land Bremen. Der Großteil der Bestände ist in den 50er und 60er Jahren errichtet worden.

Die GEWOBA verfolgt als klassischer Bestandshalter ein nachhaltiges, präventionsorientiertes Instandhaltungsmodell. Im Jahr 2018 wurden über 100 Millionen Euro in die Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung ihrer Bestände investiert; weiterhin rund 57 Millionen Euro in den Neubau von Objekten.

Schwerpunkte in der Bestandsmodernisierung sind energetische Maßnahmen (Fassaden-, Dach- und Kellerdeckendämmung, Fensteraustausch, hydraulischer Abgleich), sowie in großem Umfang die strangweise Badmodernisierung.

Das Prinzip der strangweisen Badmodernisierung – alle übereinanderliegenden Bäder inkl. der Leitungssysteme werden in einem Bauabschnitt erneuert – verfolgt die GEWOBA schon seit Ende der 90er Jahre und hat seitdem rund 28.500 Wohnungen modernisiert.

Zum Jahresende 2020 werden es rund 69 Prozent des Gesamtbestandes sein. Dies entspricht einer durchschnittlichen Quote von rund 1.200 Bädern pro Geschäftsjahr. Unter Beibehaltung dieser Quote ist in 12 Jahren das Badprojekt umgesetzt.

Software hilft bei der Planung

Im Rahmen einer softwaregestützten Mehrjahresplanung erfolgt die Objektauswahl und Priorisierung anhand eines Kriterienkatalogs mit folgenden Punkten: Bauzustände von Bädern / Kanälen / Elektroanlagen, Schadensquote der vergangenen Jahre und Gebietsbezogenheit.

Zu den Kosten

Da auf der einen Seite in Gebäuden mit Baujahren bis 1979 grundsätzlich eine herkömmliche Badmodernisierung erfolgen muss und auf der anderen Seite die bisher bezahlbaren Mieten durch eine Umlage von 8% der modernisierungsbedingten Investitionen bei Bestandsmietern nicht überhöht werden sollten, kommt es auf die Planung des „Projektes“ an.

Hier geht es um genaue Definition der Rohrqualitäten, der Register, Auslegung der Versorgungsstränge, „schadenspräventive Planung“, um Folgeschäden zu vermeiden. Aber es geht auch um die handwerklichen Abläufe. Kurz: Wie steuern wir die Abläufe, damit die Kosten nicht aus dem Ruder laufen?

Aber mit der technischen Planung allein ist es nicht getan. Will man reibungslose Abläufe für die Handwerker erreichen, muss auch der Kunde mit ins Boot. Hat er den Vorteil des neuen Bades in seiner Wohnung verstanden, sieht er die Baumaßnahme nicht als Störung an, sieht den Handwerker als Helfer, den man unterstützt.

Hier ist Kommunikation gefragt

Vorher. Klar und offen müssen die Mieter über die Bauarbeiten aufgeklärt werden. Die Arbeiten führt die GEWOBA im bewohnten Zustand durch. Um die Belastung für die Mieterinnen und Mieter so gering wie möglich zu halten, gibt es einen straffen Zeitplan: Innerhalb von 10 bis 14 Tagen erhalten die Mieter ein komplett modernisiertes Bad…

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