Das hat das Landgericht Berlin II (Az. 63 S 121/25) mit Urteil vom 18. November 2025 entschieden. Das Gericht bestätigte: Wird ein Haus über Contracting mit Wärme beliefert, darf der Gaspreis in der Preisanpassungsklausel an einen Börsenpreisindex gekoppelt werden.Das Auf und Ab bei den Beschaffungspreisen von Gas ist auch in den Heizkostenabrechnungen ablesbar – einen Zwist über die Berechnung durch einen Contractor hat jetzt ein Landgericht entschieden
Im konkreten Fall ging es um eine Heizkostenabrechnung für 2022 mit drastisch gestiegenen Brennstoffkosten. Die Mieter verlangten, die Wärmemengen zu den günstigeren Preisen von 2021 abzurechnen und forderten rund 1850 Euro zurück. Hintergrund war ein Energieliefervertrag der Vermieterin mit einem Contractor, der die Wärme für die Zentralheizung im Gebäude mit Gas erzeugt.
Der Gaspreis wurde in der Abrechnung über eine Formel an einen Gasbörsenindex gekoppelt. Die Mieter hielten diese Preisanpassungsklausel für unwirksam, unter anderem, weil ein im Vertrag genannter Internetlink zur Auffindbarkeit des maßgeblichen Index inzwischen ins Leere führte, die Formel schwer verständlich war und sie einen Börsenindex wegen möglicher Spekulationen für ungeeignet hielten, um den Gaspreis realistisch abzubilden. Das Landgericht wies das jedoch zurück.
Die Gründe:
Die Preisanpassungsklausel sei wirksam. Die Anforderungen an Transparenz nach § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV seien erfüllt. Die Berechnungsformel sei nachvollziehbar aufgebaut: Ein Ausgangspreis werde über das Verhältnis zwischen einem Basisindex und dem aktuellen Index fortgeschrieben.
Dass der alte Link nicht mehr funktioniere, mache die Klausel nicht unwirksam. Es genüge, dass der Index durch die Eingabe naheliegender Suchbegriffe in einer Suchmaschine auffindbar sei. Auch bestehe für die Mieter ein Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen, sodass sie sich die nötigen Informationen genau auf diesem Weg beschaffen könnten.
Das Gericht beanstandete auch nicht die Kopplung an einen Börsenindex. Ein solcher Index sei nicht weniger geeignet als ein vom Statistischen Bundesamt gebildeter Index. Dass Börsenpreise auch spekulativen Einflüssen unterliegen können, sei systemimmanent. Zudem gebe es keinen Grund anzunehmen, dass spekulationsbedingte Schwankungen sich nicht ebenfalls in amtlichen Wärme- oder Gaspreisindizes niederschlagen. Schließlich half den Mietern auch der Einwand eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage nicht.
Starke Preissteigerungen, selbst infolge außergewöhnlicher Ereignisse, gehören grundsätzlich zum allgemeinen Lebensrisiko der Nutzer von Energie. Solange die Wohnung beheizbar ist und die vertraglichen Preisregeln wirksam sind, tragen Mieter das Risiko steigender Verbrauchskosten.
Dr. Peter Hitpaß, VNW Beauftragter für Partnermitglieder
