Die Zukunft der Immobilie entscheidet sich nicht allein auf der Baustelle. Sie entscheidet sich vor allem in den Jahrzehnten danach: beim Energieverbrauch, in der Bewirtschaftung, bei den Betriebskosten und bei der Fähigkeit, aus immer größeren Datenmengen die richtigen Entscheidungen abzuleiten.
Auf der EXPO REAL 2026 in München wird deutlich, wie eng diese Themen inzwischen zusammengehören. Nachhaltigkeit muss wirtschaftlich funktionieren, Energieeffizienz muss im realen Betrieb nachweisbar sein und bezahlbares Wohnen braucht neben niedrigen Baukosten dauerhaft beherrschbare Bewirtschaftungskosten.
Drei aktuelle Meldungen zur Messe zeichnen dazu ein interessantes Bild. Der Deepki Index 2026 zeigt, dass die Energieeffizienz europäischer Immobilien trotz regulatorischer Anstrengungen stagniert. Vonovia reagiert auf die wachsende Komplexität des Immobilienbetriebs mit der neuen B2B-Marke Veveus und bietet institutionellen Eigentümern die komplette Bewirtschaftungskette aus einer Hand.
Und in Berlin entsteht mit Covivios 030BLN ein Hochhaus, das zeigen soll, wie Energie, Digitalisierung, Sicherheit und späterer Gebäudebetrieb bereits beim Neubau zusammengedacht werden können. Drei Perspektiven – aber im Kern dieselbe Frage: Wie müssen Immobilien gebaut, betrieben und bewirtschaftet werden, damit sie langfristig wirtschaftlich und nachhaltig bleiben?
Deepki: Der Energieverbrauch der Gebäude sinkt nicht – er steigt
Die vielleicht ernüchterndste Zahl kommt von Deepki. Seit 2021 erfasst der Deepki Index den tatsächlichen Energieverbrauch Zehntausender europäischer Gebäude. Das Ergebnis des aktuellen Index: Statt zu sinken, ist der durchschnittliche Endenergieverbrauch über alle untersuchten Gebäudetypen hinweg von 156 kWh/m² im Jahr 2021 auf 165 kWh/m² im Jahr 2025 gestiegen.
Das entspricht einem Plus von rund fünf Prozent.
Bemerkenswert ist der Zeitraum. Denn parallel dazu hat sich der regulatorische Druck auf die Immobilienwirtschaft mit EU-Taxonomie, SFDR und CSRD erheblich erhöht. Regulierung und Reporting haben also bislang nicht automatisch dazu geführt, dass die Gebäude selbst weniger Energie verbrauchen.
Bei den CO₂-Emissionen sieht die Entwicklung zunächst günstiger aus. Sie gingen seit 2021 um sieben Prozent zurück. Doch Deepki weist auf einen entscheidenden Unterschied hin: Ein erheblicher Teil dieses Fortschritts stammt nicht aus effizienteren Immobilien, sondern aus der Dekarbonisierung der Energieversorgung. Zwischen 2023 und 2025 sank die durchschnittliche CO₂-Intensität in Europa laut Index mit zwölf Prozent fast dreimal so schnell wie der Energieverbrauch mit 4,5 Prozent. Oder anders gesagt: „Das Stromnetz wird sauberer – die Gebäude werden deshalb noch nicht automatisch effizienter.“
„Dank der Verbesserungen im Stromnetz haben wir einen Vorsprung bei der Dekarbonisierung, doch diese allein werden uns nicht in eine nachhaltige Zukunft führen“, warnt Deepki-CEO und Mitgründer Vincent Bryant. Die Immobilienwirtschaft müsse nun bei der tatsächlichen Energienutzung nachlegen.
Deutschland zeigt das Dilemma besonders deutlich
Für die deutsche Immobilienwirtschaft enthält der Index eine weitere interessante Erkenntnis. Mit durchschnittlich 152,5 kWh/m² im Jahr weist Deutschland im europäischen Vergleich einen relativ niedrigen Energieverbrauch auf und liegt unter den untersuchten Märkten an zweiter Stelle hinter Spanien.
Gleichzeitig besitzt der deutsche Immobilienbestand laut Deepki mit 0,251 kg CO₂/kWh die mit Abstand höchste CO₂-Intensität der sechs untersuchten europäischen Märkte. Zum Vergleich: Für Frankreich weist Deepki 0,076 kg CO₂/kWh aus. Damit können zwei Gebäude mit ähnlichem Energieverbrauch je nach Standort eine erheblich unterschiedliche CO₂-Bilanz besitzen. Für Eigentümer ist diese Unterscheidung wesentlich.
Denn wer nur auf CO₂-Werte schaut, kann Effizienzfortschritte im Gebäude und Veränderungen im Energiesystem miteinander verwechseln. Für eine belastbare Bestandsstrategie muss deshalb bekannt sein, was tatsächlich im einzelnen Gebäude passiert. Und damit kommt das „Wissen über die Immobilie“ ins Spiel.
Wissen wird zur Voraussetzung für wirtschaftliches Bewirtschaften
Energie- und Verbrauchsdaten sind längst mehr als Zahlen für einen Nachhaltigkeitsbericht. Sie werden zu Steuerungsinformationen. Welche Gebäude verbrauchen zu viel Energie? Wo liegt es an der Anlagentechnik? Wo am Betrieb? Welche Investition bringt die größte Wirkung? Welche Immobilie muss zuerst saniert werden? Und wo lässt sich möglicherweise bereits durch eine bessere Betriebsführung viel erreichen?
Gerade für große Portfolios werden solche Fragen zu einer Managementaufgabe.
Deepki selbst steht mit seiner SaaS-Plattform exemplarisch für diese Entwicklung. Nach Unternehmensangaben überwacht das Unternehmen für mehr als 900 Kunden die Nachhaltigkeitsperformance von Immobilienvermögen im Wert von mehr als vier Billionen Euro in über 100 Ländern. Die Größenordnung zeigt: Immobilienwissen wird digitalisiert und skalierbar.
Doch Daten allein betreiben noch kein Gebäude. Es braucht Organisationen, die aus diesem Wissen konkrete Maßnahmen machen – im Asset Management ebenso wie im Property und Facility Management.
Vonovia macht aus Bewirtschaftungswissen ein eigenes Produkt
Genau an dieser Stelle setzt eine zweite Nachricht von der EXPO REAL an. Vonovia stellt in München mit **Veveus** eine neue B2B-Marke vor. Unter ihr bündelt der Konzern Dienstleistungen für institutionelle Eigentümer und Investoren. Das Angebot umfasst Investment Management, Asset Management, Property Management und Facility Management.
Das Versprechen lautet: alles aus einer Hand. Das Interessante daran ist weniger die Gründung einer neuen Marke als das Geschäftsmodell dahinter. Vonovia macht das über Jahrzehnte aufgebaute Wissen aus der Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestands zum Produkt für andere Eigentümer.
Und Veveus startet nicht bei null.
Rund 75.000 Wohnungen werden nach Unternehmensangaben bereits heute im Auftrag Dritter bewirtschaftet. Vonovia-Vorstandsvorsitzender Luka Mucic verweist auf die Dimension des eigenen operativen Erfahrungsschatzes: Der Konzern bietet rund einer Million Menschen ein Zuhause. Die dabei entwickelten Prozesse, Kompetenzen und Skalenvorteile sollen nun institutionellen Eigentümern und Investoren zugänglich gemacht werden.
75.000 Wohnungen für Dritte sind mehr als ein Testmarkt
Die Zahl der bereits fremdbewirtschafteten Wohnungen macht deutlich, dass es sich nicht lediglich um ein Experiment handelt. Auch wirtschaftlich gewinnt das Geschäft an Gewicht. Im ersten Halbjahr 2026 erzielte Vonovia im Segment Value-add externe Erlöse von 79,2 Millionen Euro. Das waren nach Unternehmensangaben 13,8 Prozent mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum.
Bis 2028 sollen die gesamten Non-Rental-Aktivitäten 20 bis 25 Prozent des Adjusted EBITDA Total ausmachen. Für Value-add sieht Vonovia einen Anteil von neun bis zwölf Prozent vor. Damit entsteht neben der klassischen Vermietung ein zweites interessantes Feld: Bewirtschaftungskompetenz wird selbst zum Geschäftsmodell.
Olaf Weber, bei Vonovia für B2B Go to Market verantwortlich, nennt einen wesentlichen Ansatzpunkt: Immobilienwirtschaftliche Leistungen seien am Markt häufig auf unterschiedliche Dienstleister verteilt. Veveus wolle diese Kompetenzen zusammenführen, Schnittstellen reduzieren und klare Verantwortlichkeiten schaffen. Gerade diese Schnittstellen sind für die Wohnungswirtschaft ein wichtiger Punkt.
Bezahlbarkeit entscheidet sich nicht nur an der Kaltmiete
Wenn über bezahlbares Wohnen gesprochen wird, richtet sich der Blick häufig auf Grundstückspreise, Baukosten und Kaltmieten. Für Bewohner zählt am Ende jedoch die gesamte monatliche Belastung. Damit rückt die Bewirtschaftung stärker ins Zentrum. Energie, Wartung, Instandhaltung, technische Dienstleistungen und administrative Prozesse verursachen Kosten über Jahrzehnte. Werden diese Prozesse effizienter, entstehen Spielräume. Werden Gebäude und Technik dagegen immer komplexer, ohne dass die Bewirtschaftung Schritt hält, kann der gegenteilige Effekt eintreten.
Ob die von Veveus versprochenen Skaleneffekte tatsächlich zu niedrigeren Bewirtschaftungskosten führen und in welchem Umfang solche Effekte bei Eigentümern und Mietern ankommen, muss sich in der Praxis zeigen. Der Ansatz ist dennoch bemerkenswert: Ein großer Bestandshalter betrachtet das im eigenen Portfolio aufgebaute Betriebswissen inzwischen als Kompetenz, die sich auf fremde Bestände übertragen lässt. Damit schließt sich der Kreis zum Deepki Index. Denn je detaillierter Eigentümer ihre Gebäude kennen, desto wichtiger wird die Frage, wer aus diesen Erkenntnissen Maßnahmen ableitet und sie wirtschaftlich umsetzt.
Und der Neubau? Berlin baut den Betrieb gleich mit
Bleibt die andere Seite der Immobilienwirtschaft: der Neubau. Was passiert, wenn Energieeffizienz, Digitalisierung und Bewirtschaftung nicht nachträglich auf einen Bestand aufgesetzt werden müssen, sondern bereits Bestandteil der Planung sind? Ein Beispiel dafür wächst derzeit am Berliner Alexanderplatz in die Höhe.
Covivio errichtet dort mit „030BLN“ einen Mixed-Use-Tower, den Drees & Sommer in zahlreichen technischen Disziplinen begleitet. Auf 33 Geschossen entstehen rund 60.000 Quadratmeter Mietfläche. Vorgesehen sind Büros, Einzelhandel, Gastronomie, mehr als 300 Urban-Living-Einheiten und eine Kita. Covivio bezeichnet das Konzept als „Vertical City“ – ein vertikales Stadtquartier, in dem Arbeiten, Wohnen, Einkaufen und Freizeit miteinander verbunden werden. Der interessantere Teil des Projekts liegt jedoch hinter und teilweise direkt „in“ der Fassade.
864 Solarmodule machen die Fassade zum Kraftwerk
030BLN kombiniert nach Angaben der Projektpartner erstmals bei einem deutschen Hochhaus dieser Größenordnung eine fassadenintegrierte Photovoltaikanlage mit Geothermie sowie digitalen Betriebs- und Sicherheitskonzepten. Insgesamt 864 Solarmodule sollen rund 120.000 Kilowattstunden Strom pro Jahr erzeugen. Drees & Sommer beziffert dies auf den Jahresverbrauch von etwa 30 bis 40 durchschnittlichen Haushalten.
Bei einem Hochhaus ist eine solche PV-Fassade keineswegs selbstverständlich. Für die Umsetzung waren Brandversuche und eine Zustimmung des Deutschen Instituts für Bautechnik notwendig. Die Gebäudehülle bekommt damit eine zweite Funktion: Sie schützt nicht nur das Haus, sondern produziert Energie. Noch interessanter wird das Prinzip im Fundament.
Aus notwendigen Bohrpfählen werden Energiepfähle
54 thermisch aktivierte Bohrpfähle nutzen das Erdreich als Wärme- und Kältequelle. Im Winter wird dem Boden Wärme entzogen, im Sommer kann überschüssige Wärme wieder an das Erdreich abgegeben werden. Die Besonderheit: Die Pfähle wären zur Gründung des Hochhauses ohnehin notwendig gewesen.
Vorhandene Bauteile erhalten also eine zusätzliche energetische Funktion. Dasselbe Prinzip findet sich an anderer Stelle wieder. Selbst der für den Brandschutz erforderliche Sprinklertank wird doppelt genutzt. Neben seiner eigentlichen Sicherheitsfunktion dient er als Pufferspeicher für Kälte. Drees-&-Sommer-Experte Kay Promehl beschreibt den Gedanken dahinter so: Bei jedem Gebäudeteil werde geprüft, ob er noch eine zusätzliche Aufgabe übernehmen könne.
Für die Diskussion über nachhaltiges Bauen ist das ein interessanter Perspektivwechsel. Nachhaltigkeit bedeutet dann nicht zwangsläufig, einem Gebäude immer mehr Technik hinzuzufügen. Sie kann auch darin bestehen, ohnehin notwendige Bauteile intelligenter und mehrfach zu nutzen.
Digital geplant – und später digital betrieben
Auch hier begegnet wieder das Thema Wissen. Covivio setzt bei Planung und Bau auf Building Information Modeling, kurz BIM. Dabei entsteht ein digitales Gebäudemodell, in dem Planungs- und Baudaten zusammengeführt werden. Entscheidend wird jedoch sein, was nach der Fertigstellung mit diesen Informationen geschieht.
Bereits während des Rohbaus wurden Leitungen für Smart-Home-Technik, Sensorik und digitale Zugangssysteme berücksichtigt. Nachrüstungen sollen dadurch vermieden werden. Digitale Zutrittsberechtigungen, zentrale Sicherheitssysteme sowie per App steuerbare Dienstleistungen gehören zum vorgesehenen Betriebskonzept.
Für die digitale Infrastruktur strebt Covivio SmartScore Platin an; WiredScore Platin wurde bereits erreicht. Beim Nachhaltigkeitskonzept ist LEED Gold das Ziel. Die Fertigstellung ist für die zweite Jahreshälfte 2027 vorgesehen. Danach will Covivio das Gebäude selbst betreiben. Genau dieser letzte Punkt ist für die Betrachtung des Projekts entscheidend.
Der Bestand von morgen entsteht heute
Deepki blickt auf die Performance bestehender Gebäude. Veveus will vorhandene Bestände effizienter bewirtschaften. 030BLN zeigt dagegen, dass die Qualität der späteren Bewirtschaftung bereits beim Neubau vorbereitet werden kann.
Damit erzählen die drei Meldungen von der EXPO REAL dieselbe Geschichte aus unterschiedlichen Perspektiven.
Deepki liefert das Wissen: Wie viel Energie verbrauchen Gebäude tatsächlich und wie groß ist die Lücke zwischen bilanzieller Dekarbonisierung und realer Energieeffizienz?
Veveus organisiert die Bewirtschaftung: Wie können Wissen, Prozesse und Skaleneffekte über den gesamten Immobilienlebenszyklus zusammengeführt werden?
030BLN beginnt noch einen Schritt früher: Wie muss heute geplant und gebaut werden, damit ein Gebäude morgen effizient, digital und möglichst ressourcenschonend betrieben werden kann?
Der rote Faden ist der Betrieb.
EXPO REAL 2026: Die neue Währung heißt Betriebsfähigkeit
Die Immobilienwirtschaft hat gute Gründe, genau darüber intensiver zu sprechen. Denn Nachhaltigkeit, Wirtschaftlichkeit und Bezahlbarkeit lassen sich langfristig nicht voneinander trennen.
Ein Gebäude kann auf dem Papier hervorragend zertifiziert sein. Entscheidend ist, wie viel Energie es nach zehn oder zwanzig Jahren tatsächlich verbraucht. Digitale Technik kann Prozesse verbessern – aber nur, wenn Daten genutzt und Systeme professionell betrieben werden. Skalierung kann Kosten reduzieren – sie muss ihre Effizienzvorteile allerdings im Alltag beweisen.
Der Deepki Index liefert dafür einen deutlichen Warnhinweis: Sinkende CO₂-Emissionen allein sind noch kein Beweis dafür, dass die Gebäude besser geworden sind. Deshalb könnte eine der wichtigen Botschaften dieser EXPO REAL lauten: Nicht allein bauen, sondern betreiben können. Nicht allein Daten sammeln, sondern aus ihnen handeln. Nicht allein nachhaltig planen, sondern Nachhaltigkeit über Jahrzehnte wirtschaftlich bewirtschaften.
Für die Wohnungswirtschaft kommt ein weiterer Maßstab hinzu: Bezahlbarkeit.
Denn am Ende müssen sämtliche technischen, energetischen und digitalen Lösungen auch wirtschaftlich tragfähig sein. Für Eigentümer ebenso wie für die Menschen, die in den Gebäuden wohnen und arbeiten. Der energetische Leuchtturm von heute wird deshalb erst im Betrieb zeigen, ob er auch der wirtschaftliche Bestand von morgen ist.
Gerd Warda
