Zwei Milliarden Aufzugsfahrten zeigen, wie sich Wohnen und Arbeiten verändern. Dies zeigen Daten, die Kone in 18 europäischen Städten gesammelt hat. Die KONE-Daten werfen damit eine grundsätzliche Frage für die Immobilienwirtschaft auf: Wissen Planer und Eigentümer eigentlich genug darüber, wie Gebäude tatsächlich genutzt werden?
Ein Bürogebäude ist tagsüber belebt und wird abends leer. Im Wohnhaus ist es genau umgekehrt: Morgens verlassen die Bewohner das Gebäude, am späten Nachmittag und Abend kehren sie zurück. So einfach ließen sich über Jahrzehnte typische Nutzungsprofile beschreiben – und auf solchen Annahmen beruhen viele Planungen technischer Gebäudeausrüstung.
Doch stimmen diese Annahmen noch?
Eine Auswertung von KONE legt nahe, dass die Wirklichkeit inzwischen erheblich differenzierter aussieht. Das Unternehmen hat nach eigenen Angaben fast zwei Milliarden Aufzugsfahrten aus zwölf Monaten in 18 europäischen Städten analysiert. Damit wird etwas sichtbar, was klassische Gebäudestatistiken nur eingeschränkt zeigen können: nicht, wofür ein Gebäude offiziell bestimmt ist, sondern wann Menschen es tatsächlich benutzen.
Und genau hier liegt die für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft interessante Erkenntnis. „Wir bauen und betreiben Gebäude nach definierten Nutzungsarten – während der Menschen diese Grenzen zunehmend überschreiten.“
Der Aufzug wird zum Sensor für das Gebäude
Aufzüge eignen sich erstaunlich gut, um Veränderungen der Gebäudenutzung sichtbar zu machen. Jede Fahrt dokumentiert schließlich Aktivität im Haus. Aus einer großen Zahl solcher Bewegungen entsteht ein zeitliches Nutzungsprofil.Natürlich sagt eine Aufzugsfahrt allein noch nicht, warum jemand unterwegs ist oder was diese Person anschließend in einer Wohnung oder einem Büro tut.
Auch lässt sich die gesamte Gebäudenutzung nicht allein aus Aufzugsdaten ableiten. Doch bei Milliarden von Fahrten werden Muster sichtbar. Und diese Muster passen teilweise nicht mehr zu den klassischen Vorstellungen von Wohnen und Arbeiten.
Besonders deutlich zeigt sich das in Brüssel. Dort entfallen nach der KONE-Auswertung 40 Prozent der werktäglichen Aufzugsfahrten in Wohngebäuden auf die Zeit zwischen 10 und 16 Uhr. Die Nutzung zur Mittagszeit liegt sogar leicht über den klassischen Pendler-Spitzenzeiten.
Das Wohngebäude ist also keineswegs tagsüber weitgehend leer. Homeoffice und hybride Arbeitsmodelle haben Wohnungen zumindest teilweise zu Arbeitsorten gemacht. Hinzu kommen Menschen im Ruhestand, Teilzeitbeschäftigte, Familien, Lieferdienste, Pflegedienste und weitere Nutzungen. Das Haus lebt auch dann, wenn nach dem traditionellen Modell ein großer Teil seiner Bewohner am Arbeitsplatz sein müsste.
Wenn das Wohnhaus zum Arbeitsort wird
Für die Wohnungswirtschaft ist das mehr als eine interessante soziologische Beobachtung. Denn mit der Anwesenheit von Menschen verändern sich Belastungen. Aufzüge fahren häufiger. Türen werden häufiger geöffnet. Wasser wird verbraucht. Wärme, Kühlung und Strom werden benötigt. Paket- und Lieferverkehre nehmen zu. Gemeinschaftsflächen werden anders beansprucht. Damit stellt sich eine grundsätzliche Frage: Sind technische Anlagen noch auf die tatsächliche Nutzung eines Gebäudes ausgelegt – oder auf eine Nutzung, die Planer irgendwann einmal angenommen haben?
Beim Aufzug lässt sich diese Diskrepanz unmittelbar messen. Doch das Prinzip reicht weit darüber hinaus. Es betrifft Heizungs- und Lüftungssysteme ebenso wie Trinkwasseranlagen, Stromnetze, Zugangs- und Sicherheitssysteme oder die Dimensionierung gemeinschaftlicher Bereiche.
Das Wohngebäude entwickelt sich damit von einem Ort, der morgens verlassen und abends wieder betreten wird, zu einem Gebäude mit wesentlich kontinuierlicherer Nutzung.
Und das Büro ist nach Feierabend nicht mehr leer
Interessanterweise findet gleichzeitig die entgegengesetzte Entwicklung statt. Während Wohngebäude tagsüber stärker genutzt werden, reicht die Nutzung von Bürogebäuden zunehmend über die klassischen Arbeitszeiten hinaus. In London finden laut KONE 17 Prozent der Fahrten von Büroaufzügen außerhalb der regulären Arbeitszeiten statt.
Auch hier löst sich das traditionelle Nutzungsmuster auf.
Flexible Arbeitszeiten, internationale Zusammenarbeit über Zeitzonen hinweg, Coworking, Gastronomie, Veranstaltungen und gemischt genutzte Gebäude können dazu beitragen, dass Immobilien deutlich länger aktiv bleiben. Damit bekommt ein scheinbar einfacher Begriff wie „Bürogebäude“ plötzlich ein Problem: Er beschreibt eine bauliche beziehungsweise immobilienwirtschaftliche Kategorie, aber nicht zwangsläufig mehr das reale Nutzungsverhalten.
Drei deutsche Städte – drei unterschiedliche Rhythmen
Auch die deutschen Daten zeigen, dass es offenbar nicht das eine Nutzungsprofil gibt.
Frankfurt weist laut KONE unter den untersuchten Städten besonders geringe saisonale Schwankungen auf. Die Aufzugsanlagen haben damit über das Jahr eine vergleichsweise gleichmäßige Grundbeanspruchung.
Hamburg zeigt ein anderes Bild. Dort liegt der Aufzugsverkehr am Samstagabend nach Angaben des Unternehmens 21 Prozent über der durchschnittlichen nächtlichen Aktivität der Stadt und sogar über dem Freitagsniveau. Freizeit-, Wohn- und Ausgehnutzung erzeugen offenbar einen eigenen Wochenrhythmus.
München wiederum liegt nach der KONE-Auswertung besonders nahe am Durchschnitt der untersuchten europäischen Städte.
Schon diese drei Beispiele zeigen: Die tatsächliche Beanspruchung technischer Anlagen hängt nicht allein von der Gebäudekategorie ab. Standort, Nutzerstruktur, Arbeitswelt und Freizeitverhalten beeinflussen den Rhythmus eines Hauses.
Die entscheidende Frage lautet deshalb: Was wissen wir über unsere Gebäude?
Die Immobilienwirtschaft verfügt heute über enorme Mengen an Daten. Trotzdem basieren Planung und Betrieb vielfach weiterhin auf standardisierten Annahmen über Nutzungszeiten und Lastprofile. Die KONE-Auswertung weist auf eine Alternative hin: Gebäude könnten stärker auf Basis ihrer tatsächlichen Nutzung geplant, betrieben und modernisiert werden. Der Unterschied ist erheblich.
Bislang lautet die Frage häufig: Was für ein Gebäude ist das?
Künftig müsste häufiger gefragt werden: Wie wird dieses konkrete Gebäude tatsächlich genutzt? Damit verändert sich auch die Bedeutung von Gebäudedaten. Ein Aufzug wäre dann nicht mehr ausschließlich eine technische Anlage, die gewartet werden muss. Seine Betriebsdaten könnten – unter Beachtung von Datenschutz und Datenhoheit – Teil eines umfassenderen Verständnisses der Immobilie werden.
Ähnliches gilt für Energieverbräuche, Raumbelegung, Temperaturen oder andere technische Betriebsdaten. Aus dem Gebäude könnte so ein lernendes System werden: Planung liefert zunächst eine Annahme, der reale Betrieb liefert anschließend die Überprüfung.
Besonders wichtig wird das im Bestand
Diese Frage gewinnt zusätzlich an Gewicht, weil der größte Teil der Gebäude, in denen Europa 2050 leben und arbeiten wird, bereits steht. KONE verweist darauf, dass bis zu 95 Prozent des heutigen europäischen Gebäudebestands auch 2050 noch genutzt werden könnten. Damit lässt sich der Wandel der Nutzung nicht hauptsächlich durch Neubauten beantworten.
Die entscheidende Aufgabe heißt Anpassung des Bestands.
Das betrifft den Aufzug ebenso wie Heizung, Lüftung, Energieversorgung, digitale Infrastruktur und Grundrisse. Ein Gebäude, das vor 30 oder 40 Jahren für bestimmte Tagesrhythmen geplant wurde, muss heute möglicherweise völlig andere Anforderungen bewältigen.
Karla Lindahl, Executive Vice President Europe bei KONE, fasst die Herausforderung so zusammen: Die Daten zeigten, „wie Menschen Gebäude in europäischen Städten nutzen“.
Gleichzeitig sei ein großer Teil dieser Menschen auf eine ältere Gebäudeinfrastruktur angewiesen, die sich den veränderten Gewohnheiten anpassen müsse. Für KONE folgt daraus naturgemäß die Forderung nach Modernisierung der Aufzugstechnik. Das Unternehmen verweist darauf, dass bestimmte Modernisierungspakete mittlerweile innerhalb kurzer Zeit installiert werden können. Für die Immobilienwirtschaft geht die Fragestellung jedoch weiter.
Muss die Planung vom Nutzer lernen?
Vielleicht liegt die wichtigste Erkenntnis der zwei Milliarden Aufzugsfahrten deshalb gar nicht beim Aufzug. Sie liegt in der Differenz zwischen geplanter und tatsächlicher Nutzung. Gebäude werden für bestimmte Funktionen dimensioniert. Menschen richten ihr Leben aber nicht nach technischen Lastannahmen. Arbeitsmodelle verändern sich, Haushalte verändern sich, Dienstleistungen kommen ins Haus, Arbeits- und Freizeitzeiten verschieben sich.
Die klassische Trennung „hier wohnen – dort arbeiten“ verliert dadurch an Trennschärfe.
Für Planer, Bestandshalter und Wohnungsunternehmen entsteht daraus eine neue Aufgabe: Sie müssen nicht nur wissen, was sie gebaut haben, sondern zunehmend auch, wie das Gebaute wirklich genutzt wird.
Dafür könnten reale Betriebsdaten künftig eine wesentlich größere Rolle spielen. Wartungsintervalle ließen sich stärker an tatsächlichen Beanspruchungen ausrichten. Modernisierungen könnten dort priorisiert werden, wo reale Lastprofile dies nahelegen. Energie- und Gebäudetechnik könnte genauer auf Tages-, Wochen- und Jahresrhythmen reagieren.
Allerdings darf aus einzelnen Datenquellen kein scheinbar vollständiges Bild konstruiert werden. Aufzugsfahrten zeigen Bewegung, aber weder Aufenthaltsdauer noch den konkreten Anlass einer Nutzung. Für belastbare Entscheidungen müssten deshalb unterschiedliche Gebäudedaten zusammengeführt und über längere Zeiträume betrachtet werden.
Vom geplanten zum tatsächlich genutzten Gebäude
Die KONE-Analyse liefert damit einen bemerkenswerten Denkanstoß für die gesamte Bau- und Immobilienwirtschaft. Jahrzehntelang stand am Anfang eines Gebäudes eine Prognose: So viele Menschen werden hier wohnen oder arbeiten, zu diesen Zeiten werden sie kommen und gehen, daraus ergeben sich die erforderlichen Kapazitäten.
Digitalisierte Gebäude ermöglichen erstmals in großem Maßstab eine Rückkopplung: War diese Prognose eigentlich richtig? Genau darin könnte ein wesentlicher Schritt für das Bauen und Modernisieren der kommenden Jahre liegen. Nicht jede veränderte Nutzung verlangt sofort größere Anlagen oder umfangreiche Umbauten. Aber bevor investiert wird, sollte bekannt sein, welche Anforderungen im realen Betrieb tatsächlich entstehen.
Die zwei Milliarden Aufzugsfahrten erzählen deshalb eine größere Geschichte als die über Aufzüge.
Wir nutzen unsere Gebäude anders, als wir sie einmal geplant haben. Wer künftig richtig bauen und modernisieren will, muss deshalb zuerst genauer verstehen, wie Menschen tatsächlich wohnen und arbeiten.
Gerd Warda Quelle: Kone-Analyse / Marc-Oliver Schach
