Liebe Leserinnen, liebe Leser.
Was München über Kapital und den Bestand von morgen verrät – und was die sieben landeseigenen Berliner Wohnungsunternehmen bereits heute zeigen.
Auf der EXPO REAL in München wurde wieder über Transaktionen gesprochen. Das ist zunächst eine gute Nachricht. Savills, CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield und PGIM beschreiben einen Wohninvestmentmarkt, in den Käufer zurückkehren. Aber es ist keine Rückkehr in die alte Welt des billigen Geldes.
Kapital sucht genauer. Einstiegspreis, Finanzierung, Cashflow, Standort und Exit müssen zusammenpassen. Value Add und Core Plus werden wichtiger. Der Markt lebt wieder – aber nach neuen Regeln.
Und genau an dieser Stelle lohnt sich ein zweiter Blick.
Denn wer beim Kauf einer Immobilie bereits den Exit plant, schaut zwangsläufig anders auf ein Gebäude als ein Bestandshalter, der auch in 20 oder 30 Jahren noch Eigentümer sein will. Das ist keine moralische Wertung. Beide Geschäftsmodelle gehören zum Immobilienmarkt. Aber ihre wirtschaftlichen Perspektiven unterscheiden sich erheblich.
Für den langfristigen Bestandshalter entscheidet sich der Erfolg nicht beim Verkauf. Er entscheidet sich jeden Tag im Betrieb.
Die neue Währung heißt Betriebsfähigkeit
Auch diese Botschaft kam aus München. Deepki beschäftigt sich mit der tatsächlichen Performance von Gebäuden. Veveus richtet den Blick auf effizientere Bewirtschaftungsstrukturen. 030BLN setzt noch früher an und fragt, wie heute gebaut werden muss, damit Immobilien morgen wirtschaftlich, digital und ressourcenschonend betrieben werden können.
Der gemeinsame Nenner lautet: Der Bestand von morgen entsteht heute.
Ein Gebäude ist nicht deshalb nachhaltig, weil es bei seiner Fertigstellung eine gute Bilanz oder ein Zertifikat besitzt. Entscheidend ist, wie viel Energie es nach zehn oder zwanzig Jahren benötigt, welche Instandhaltungskosten entstehen und ob seine technischen Systeme dann noch sinnvoll betrieben werden können.
Für die Wohnungswirtschaft kommt eine weitere Größe hinzu: die Bezahlbarkeit. Technische Perfektion, die dauerhaft hohe Betriebs- oder Wohnkosten erzeugt, löst das Problem nicht.
Damit verändert sich auch die Definition eines guten Neubaus. Gefragt ist nicht das Gebäude mit der größten Zahl technischer Möglichkeiten, sondern eines, das über Jahrzehnte robust, reparierbar, energieeffizient und bezahlbar bewirtschaftet werden kann.
Von München nach Berlin
Was langfristiges Halten wirtschaftlich bedeutet, lässt sich bei den sieben landeseigenen Berliner Wohnungsunternehmen beobachten: Berlinovo, degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND und WBM.
Mehr als 404.000 Wohnungen befinden sich inzwischen in ihren Beständen. 2024 stellten sie 5.019 Wohnungen fertig – 45,5 Prozent aller Berliner Fertigstellungen. Bis 2035 sollen die Bestände nach der Roadmap 2.0 um rund 56.100 Wohnungen auf knapp 465.000 Einheiten wachsen.
Interessant ist aber nicht allein die Zahl der Wohnungen. Interessant ist, was rund um diese Bestände wirtschaftlich passiert.
Nach Berechnungen der Investitionsbank Berlin löste die Tätigkeit der sieben Unternehmen 2024 eine wirtschaftliche Gesamtwirkung von rund 4,8 Milliarden Euro aus. Rund 3,37 Milliarden Euro davon entfielen auf Berlin.
Die eigene Bruttowertschöpfung lag bei rund 1,71 Milliarden Euro. Für externe Leistungen gaben die Unternehmen rund 1,68 Milliarden Euro aus. Jeder Euro eigener Wertschöpfung erzeugte nach der Untersuchung weitere 1,80 Euro außerhalb der Unternehmen.
Das ist der Teil der Wohnungswirtschaft, der in der öffentlichen Diskussion häufig untergeht.
Denn gebaut, modernisiert und bewirtschaftet wird nicht im luftleeren Raum. Aufträge gehen an Bauunternehmen und Handwerksbetriebe, an Planer und Ingenieure, Energie- und Gebäudetechniker, Dienstleister, Industrie, Handel und Finanzwirtschaft. Wertschöpfung wandert weiter zu Beschäftigten und Unternehmen und von dort über Steuern und Sozialabgaben auch zu öffentlichen Haushalten und Sozialversicherungssystemen.
Die IBB errechnet einen Beschäftigungseffekt von rund 38.800 Menschen. Knapp 6.000 arbeiten direkt bei den sieben Gesellschaften, weitere rund 32.800 Arbeitsplätze werden rechnerisch in vor- und nachgelagerten Bereichen gestützt. Die bundesweiten fiskalischen Effekte aus Steuern und Sozialabgaben werden mit rund 626 Millionen Euro angegeben.
Die eigentliche Rendite eines Bestandes
Hier schließt sich der Kreis zur EXPO REAL. Ein Investor muss rechnen können – und selbstverständlich muss auch ein kommunales Wohnungsunternehmen wirtschaftlich arbeiten. Der Unterschied liegt im Zeithorizont.
Bei einem Geschäftsmodell mit geplantem Exit konzentriert sich ein Teil der Wertschöpfungslogik auf den Zeitraum zwischen Ankauf und Verkauf: kaufen, entwickeln, optimieren, verkaufen.
Der langfristige Bestandshalter hat dagegen ein anderes Interesse. Er muss über Jahrzehnte vermieten, instand halten, modernisieren und investieren. Genau dadurch entsteht immer wieder neue Nachfrage nach Leistungen in der Region. Die Immobilie wird vom Handelsgut zum dauerhaften wirtschaftlichen Anker.
Das Berliner Beispiel zeigt deshalb etwas, das weit über Berlin hinaus interessant ist: Wohnungsbestände sind nicht nur Vermögen in einer Bilanz und Wohnungen nicht nur eine sozialpolitische Größe. Ein großer, kontinuierlich investierender Bestand kann ein regionales Wirtschaftsökosystem stabilisieren.
Davon profitieren Unternehmen, Beschäftigte, Sozialkassen und öffentliche Haushalte – und ein erheblicher Teil dieser Wirkung bleibt in Berlin und seinem wirtschaftlichen Umfeld.
Was wir aus München lernen sollten
Die vielleicht wichtigste Botschaft der EXPO REAL 2026 lautet deshalb: Nicht der nächste Exit allein entscheidet über die Qualität einer Immobilieninvestition. Entscheidend wird zunehmend, was zwischen Ankauf beziehungsweise Fertigstellung und einem möglichen Verkauf passiert.
Wie wirtschaftlich lässt sich das Gebäude betreiben? Wie hoch sind Energie- und Instandhaltungskosten? Wie anpassungsfähig ist es? Welche Wertschöpfung erzeugt sein Betrieb? Und wer profitiert davon?
Kapital ist wieder da. Aber es stellt andere Fragen.
Die Wohnungswirtschaft sollte noch eine hinzufügen: Was ist eine Immobilie wert, die nicht für den nächsten Exit, sondern für die nächsten Jahrzehnte gedacht ist?
Berlin liefert darauf zumindest einen Teil der Antwort. Langfristiger Bestand bedeutet nicht Stillstand. Richtig bewirtschaftet, ist er eine Wertschöpfungsmaschine – für das Wohnungsunternehmen, seine Mieter, die regionale Wirtschaft und letztlich auch für den Staat.
Vielleicht ist das die Verbindung zwischen München und Berlin: Der wirkliche Wert einer Immobilie zeigt sich nicht am Tag ihres Verkaufs. Er zeigt sich in den Jahrzehnten dazwischen.
Oktober 2026 Wohnungswirtschaft heute., Ausgabe 219, mit Fakten und Einschätzungen zum zielführenden Handeln.
Klicken Sie mal rein.
Bleiben Sie zuversichtlich und nachhaltig.
Ihr Gerd Warda und das Wohnungswirtschaft heute-Team
