Die Wärmewende verändert nicht nur die Technik im Heizungskeller. Sie verändert auch die Regeln der Heizkostenabrechnung. Auf dem DEUMESS-Fachkongress 2026 in Würzburg zeigte Dr. Franz Christange, warum Wohnungsunternehmen die Abrechnung künftig bereits bei der Planung neuer Heizsysteme mitdenken müssen.
Die Diskussion um die Wärmewende konzentriert sich häufig auf Wärmepumpen, Fernwärme oder hybride Versorgungskonzepte. Für Wohnungsunternehmen steht dabei meist die Frage im Vordergrund, welche Technologie langfristig wirtschaftlich und regulatorisch tragfähig ist.
Doch mit dem Wechsel der Wärmeerzeugung verändert sich auch ein Bereich, der bislang oft als selbstverständlich galt: die Heizkostenabrechnung.
„Die Wärmewende braucht eine neue Abrechnungslogik“, machte Dr. Franz Christange auf dem DEUMESS-Fachkongress 2026 deutlich. Er ist Geschäftsführer der arasys GmbH und Mitautor der neuen VDI 2077 Blatt 3.4 erläuterte, warum klassische Abrechnungsverfahren bei Wärmepumpen und hybriden Anlagen zunehmend an ihre Grenzen stoßen.
Neue Heizungen, neue Herausforderungen
Der Hintergrund ist einfach: Die klassische Heizkostenabrechnung stammt aus einer Zeit, in der Heizkessel die dominierende Wärmeerzeugung waren.
Bei diesen Anlagen lassen sich Brennstoffverbrauch und Wärmeerzeugung vergleichsweise einfach miteinander verknüpfen. Moderne Wärmepumpensysteme funktionieren jedoch anders. Ihre Effizienz hängt von zahlreichen Einflussfaktoren ab – etwa Außentemperatur, Vorlauftemperatur oder Betriebsweise der Anlage.
„Die Jahresarbeitszahl streut extrem breit“, erläuterte Christange. Mal liege sie bei 2,0, mal bei 4,0 oder darüber. Genau darin liege das Problem klassischer Rückrechnungsverfahren: Schon kleine Abweichungen können erhebliche Auswirkungen auf die Zuordnung von Kosten für Heizung und Trinkwarmwasser haben.
Noch komplexer wird die Situation, wenn mehrere Wärmeerzeuger zusammenarbeiten – beispielsweise Wärmepumpe, Heizstab, Gaskessel oder andere Energiequellen. Solche multienergetischen Anlagen werden im Gebäudebestand künftig eher Regel als Ausnahme sein.
Der Fokus verschiebt sich auf die Nutzwärme
Die Antwort der Branche auf diese Entwicklung lautet: weg von der Endenergie, hin zur Nutzwärme.
Dieses Prinzip bildet das Fundament der neuen VDI 2077 Blatt 3.4, die kurz vor ihrer Veröffentlichung steht. Die Richtlinie wurde entwickelt, um Wärmepumpen und multienergetische Anlagen sachgerecht abrechnen zu können. Hintergrund ist die Erkenntnis, dass die bisher bei klassischen Kesselanlagen üblichen Abrechnungsprinzipien für diese Systeme nicht mehr ausreichend geeignet sind.
Künftig soll die Kostenverteilung stärker auf der tatsächlich bereitgestellten Wärmemenge basieren. Auch die Heizkostenverordnung verfolgt für Wärmepumpen bereits diesen Ansatz.
Für Wohnungsunternehmen bedeutet das vor allem eines: Die Qualität der messtechnischen Ausstattung gewinnt erheblich an Bedeutung.
Messtechnik wird zum Erfolgsfaktor
Ein zentrales Thema des Vortrags war die Frage, welche Messausstattung künftig erforderlich ist.
Christange plädierte dafür, Wärmemengen für Heizung und Trinkwarmwasser möglichst getrennt zu erfassen. Nur so lasse sich die notwendige Transparenz schaffen, um moderne Anlagen rechtssicher und nachvollziehbar abzurechnen.
Die neue Richtlinie enthält deshalb nicht nur Abrechnungsverfahren, sondern auch Empfehlungen für die messtechnische Ausstattung von Anlagen. Ziel ist es, die Voraussetzungen zu schaffen, multivalente und multienergetische Systeme überhaupt abrechnen zu können.
Für Wohnungsunternehmen ergibt sich daraus eine klare Konsequenz: Wer heute Heizungsmodernisierungen plant, sollte die spätere Betriebskostenabrechnung bereits mitdenken.
„Die Wärmewende endet nicht im Heizungskeller“, lautete eine der zentralen Botschaften des Vortrags.
Pragmatismus statt Scheingenauigkeit
Bemerkenswert ist dabei der Ansatz der neuen Richtlinie.
Anstatt für jede Anlagenkonstellation hochkomplexe Berechnungen zu verlangen, setzt die VDI 2077 Blatt 3.4 bewusst auf praktikable Verfahren. Verschiedene Wärmeerzeuger werden dabei grundsätzlich gemeinsam betrachtet und die entstehenden Kosten anschließend auf Heizung und Warmwasser verteilt.
Für Wohnungsunternehmen ist dieser pragmatische Ansatz von großer Bedeutung. Denn die Praxis zeigt, dass die Zahl möglicher Anlagenkonfigurationen stetig wächst. Eine Abrechnungsmethodik, die nur mit erheblichem Aufwand oder unter Hinzuziehung von Gutachtern funktioniert, wäre weder wirtschaftlich noch massentauglich.
Die neue Richtlinie verfolgt deshalb das Ziel, rechtssichere und nachvollziehbare Verfahren für die tägliche Praxis bereitzustellen – auch dann, wenn die Messausstattung nicht vollständig vorhanden ist.
Mehr als ein Abrechnungsthema
Der Vortrag machte deutlich, dass die VDI 2077 Blatt 3.4 weit mehr ist als eine technische Richtlinie für Abrechnungsexperten.
Sie beschreibt letztlich den Übergang von einer kesselzentrierten zu einer datengetriebenen Wärmeversorgung. Je stärker Wärmepumpen, Hybridanlagen und erneuerbare Energien in den Gebäudebestand einziehen, desto wichtiger werden belastbare Messdaten.
Für Wohnungsunternehmen entwickeln sich Messsysteme damit zunehmend zu einer strategischen Infrastruktur. Sie bilden die Grundlage für Betriebskostenabrechnungen, Energieoptimierung, Monitoring und künftig möglicherweise weitere regulatorische Nachweispflichten.
Die Wärmewende verändert damit nicht nur die Art, wie Wärme erzeugt wird. Sie verändert auch die Art, wie Gebäude bewirtschaftet werden.
Mit der VDI 2077 Blatt 3.4 entsteht nun ein Regelwerk, das diesen Wandel abbilden soll – und das für Wohnungsunternehmen künftig ebenso relevant werden dürfte wie für Messdienstleister und Abrechnungsexperten.
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Das Wichtigste auf einen Blick
- Wärmepumpen und hybride Heizsysteme verändern die Anforderungen an die Heizkostenabrechnung.
- Die neue VDI 2077 Blatt 3.4 schafft erstmals ein einheitliches Regelwerk für Wärmepumpen und multienergetische Anlagen.
- Künftig rückt die Nutzwärme stärker in den Mittelpunkt der Kostenverteilung als die eingesetzte Endenergie.
- Für Eigentümer und Verwalter gewinnt die messtechnische Ausstattung von Gebäuden deutlich an Bedeutung.
- Bei Heizungsmodernisierungen sollte die spätere Abrechnung bereits in der Planungsphase berücksichtigt werden.
- Eine bessere Messausstattung reduziert den Bedarf an Schätz- und Ersatzverfahren und erhöht die Nachvollziehbarkeit gegenüber Mietern.
- Die Richtlinie verfolgt einen pragmatischen Ansatz: Ziel ist eine wirtschaftliche und rechtssichere Kostenverteilung auch bei komplexen Anlagensystemen.
- Messdaten werden künftig nicht nur für die Abrechnung, sondern zunehmend auch für Monitoring, Optimierung und regulatorische Nachweise benötigt.
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Warum Wohnungsunternehmen die VDI 2077 Blatt 3.4 kennen sollten
Der Verein Deutscher Ingenieure (VDI) erarbeitet technische Richtlinien für Planung, Betrieb und Bewertung technischer Anlagen. VDI-Richtlinien sind keine Gesetze, gelten aber häufig als „anerkannte Regeln der Technik“ und spielen deshalb in der Praxis sowie bei gerichtlichen Auseinandersetzungen eine wichtige Rolle.
Die Richtlinienreihe VDI 2077 beschäftigt sich mit der verbrauchsabhängigen Abrechnung von Wärme- und Warmwasserkosten in Gebäuden. Sie konkretisiert technische Fragestellungen, die in Gesetzen und Verordnungen – etwa der Heizkostenverordnung – nicht im Detail geregelt sind.
Das neue Blatt 3.4 trägt den Titel:
„Kostenaufteilung bei Wärmepumpen und multienergetischen/multivalenten Anlagen“.
Es reagiert auf die zunehmende Verbreitung von Wärmepumpen und hybriden Heizsystemen. Ziel ist es, Verfahren bereitzustellen, mit denen die Kosten für Raumheizung und Trinkwarmwasser auch bei komplexen Anlagen sachgerecht, nachvollziehbar und möglichst rechtssicher verteilt werden können. Dabei berücksichtigt die Richtlinie unterschiedliche technische Ausstattungen und beschreibt sowohl empfohlene Messkonzepte als auch Ersatzverfahren für Bestandsanlagen.
Für Wohnungsunternehmen ist die Richtlinie vor allem deshalb relevant, weil sie voraussichtlich zum zentralen Orientierungsrahmen für die Abrechnung von Wärmepumpen- und Hybridanlagen werden wird.
