Ab dem 1. Januar 2027 wird aus einer technischen Umrüstpflicht ein handfestes Abrechnungs- und Haftungsthema. Auf dem DEUMESS-Fachkongress in Würzburg machte Rechtsanwalt Andreas Griebel deutlich: Entscheidend ist jetzt nicht nur, ob Geräte rechtzeitig fernablesbar sind, sondern auch, wer was beauftragt, dokumentiert und nachweisen kann.
Die Uhr läuft. Bis zum 31. Dezember 2026 müssen nicht fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, die vor Dezember 2021 installiert wurden, nachgerüstet oder ausgetauscht sein. Was lange wie eine technische Übergangsfrist wirkte, rückt nun in den operativen Alltag von Wohnungsunternehmen, WEG-Verwaltern und Messdienstleistern.
Auf dem DEUMESS-Fachkongress im Mai 2026 in Würzburg brachte Andreas Griebel, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht, die Lage auf den Punkt: Primär verpflichtet ist nicht der Messdienstleister, sondern der Gebäudeeigentümer beziehungsweise Vermieter. Für Wohnungsunternehmen ist das die zentrale Botschaft. Denn wenn ab 2027 keine fernablesbare Ausstattung vorhanden ist, trifft das gesetzliche Risiko zunächst sie.
Die Heizkostenverordnung sieht für Nutzerinnen und Nutzer ein Kürzungsrecht vor. Fehlt die Fernablesbarkeit, können sie ihren Kostenanteil um drei Prozent kürzen. Kommt hinzu, dass unterjährige Verbrauchsinformationen nicht oder nicht vollständig bereitgestellt werden, können weitere drei Prozent im Raum stehen. Aus Sicht der Mieter ist das ein klares Recht. Aus Sicht der Gebäudebewirtschaftung wird es zur Frage: Wer trägt am Ende den wirtschaftlichen Schaden?
Genau hier beginnt die Schnittstelle zum Messdienstleister. Zwar entsteht das Kürzungsrecht im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Doch Wohnungsunternehmen werden prüfen, ob sie Regress beim beauftragten Messdienst nehmen können. Das ist vor allem dann relevant, wenn dieser die Umrüstung, Geräteauswahl, Installation, Migration, Ablesbarkeit oder Abrechnungsvorbereitung vertraglich übernommen hat.
Griebel warnte davor, die Verantwortung allein über die formale Vertragslage zu betrachten. Auch außerhalb ausdrücklich geregelter Pflichten können Warn- und Hinweispflichten entstehen, wenn ein Messdienstleister besonderes fachliches Vertrauen in Anspruch nimmt. Wer als Experte auftritt, muss Kunden rechtzeitig auf Risiken aufmerksam machen. Für Wohnungsunternehmen bedeutet das umgekehrt: Sie sollten jetzt aktiv klären, welche Leistungen beauftragt sind, welche Mitwirkung erforderlich ist und wo Umrüstungen gefährdet sind.
Besonders praxisrelevant ist die Frage des Zutritts. Wenn Mieterinnen und Mieter Termine nicht ermöglichen oder den Einbau verweigern, ist das nicht automatisch eine technische Unmöglichkeit. Wohnungsunternehmen bleiben gefordert, den Zutritt zu organisieren und ihre Mitwirkungspflichten wahrzunehmen. Der Messdienst sollte entsprechende Probleme melden, der Eigentümer muss darauf reagieren. Entscheidend ist am Ende die Dokumentation.
Griebel empfahl eine klare Priorisierung der Bestände. Kategorie A umfasst Geräte, deren Umrüstung bis Jahresende sicher möglich ist. Kategorie B betrifft gefährdete Fälle, etwa wegen Lieferengpässen, Zutrittsproblemen oder technischer Komplexität. Kategorie C sind echte Sonderfälle, bei denen technische Unmöglichkeit oder unbillige Härte geltend gemacht werden könnte. Gerade diese Einordnung hilft Wohnungsunternehmen, die eigene Haftungs- und Abrechnungsposition frühzeitig zu sichern.
Für die Praxis heißt das: Jetzt müssen Bestandslisten, Beauftragungen, Terminläufe und Kommunikationsketten belastbar sein. Wer erst Ende 2026 feststellt, dass einzelne Liegenschaften nicht umgerüstet werden können, wird es schwer haben, Verantwortlichkeiten sauber zu trennen. Wer dagegen frühzeitig dokumentiert, wann Angebote vorlagen, wann Aufträge erteilt wurden, welche Zutrittsversuche scheiterten und welche Hinweise der Messdienst gegeben hat, steht im Streitfall deutlich besser da.
Der Vortrag machte auch deutlich, dass es nicht nur um Technik geht. Die Fernablesung ist Teil einer größeren Verschiebung: Messdaten werden für Abrechnung, Verbrauchsinformation, Monitoring und energetische Steuerung immer wichtiger. Damit wächst auch die Erwartung an Messdienstleister. Wohnungsunternehmen sollten deshalb ihre Verträge daraufhin prüfen, ob Leistungen sauber getrennt sind: Messung, Ablesung, Abrechnung, Monitoring, Plausibilisierung und Beratung sind nicht dasselbe.
Der Endspurt zur Fernablesung ist damit mehr als ein Austauschprogramm für Zähler und Heizkostenverteiler. Er ist ein Governance-Test für die Zusammenarbeit zwischen Wohnungswirtschaft und Messdienst. Wer trägt welche Verantwortung? Wer muss wen informieren? Wer dokumentiert was? Und wer zahlt, wenn Nutzer ab 2027 kürzen?
Die Antwort liegt nicht allein im Gesetz, sondern in der Vorbereitung. Wohnungsunternehmen sollten die verbleibende Zeit nutzen, um gefährdete Bestände zu identifizieren, Mitwirkungspflichten intern zu organisieren und mit ihren Messdienstleistern klare Kommunikations- und Eskalationswege festzulegen. Denn ab dem 1. Januar 2027 wird nicht mehr gefragt, ob die Frist bekannt war. Dann zählt, was nachweisbar getan wurde.
FAQ: Fernablesung 2026 – Das Wichtigste für Wohnungsunternehmen
Bis wann müssen nicht fernablesbare Geräte umgerüstet sein?
Bis zum 31. Dezember 2026. Nicht fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, die vor Dezember 2021 installiert wurden, müssen bis dahin nachgerüstet oder ausgetauscht werden.
Wer ist gesetzlich verantwortlich?
Primärer Adressat der Heizkostenverordnung ist der Gebäudeeigentümer beziehungsweise Vermieter – nicht der Messdienstleister.
Welche Folgen drohen bei Nichteinhaltung?
Ab 2027 können Nutzer ihren Kostenanteil um 3 Prozent kürzen, wenn keine fernablesbare Ausstattung vorhanden ist. Unter bestimmten Voraussetzungen können weitere 3 Prozent hinzukommen.
Kann das Risiko auf den Messdienstleister übergehen?
Möglich ist das, wenn der Messdienstleister vertraglich Umrüstung, Geräteauswahl, Installation oder vergleichbare Leistungen übernommen hat und diese nicht ordnungsgemäß erfüllt wurden.
Was gilt, wenn Mieter den Zutritt verweigern?
Zutrittsprobleme entbinden nicht automatisch von der gesetzlichen Pflicht. Wohnungsunternehmen sollten alle Terminangebote, Zutrittsversuche und Kommunikationsschritte dokumentieren. Reicht es aus, auf technische oder organisatorische Schwierigkeiten zu verweisen?
Reicht es aus, auf technische oder organisatorische Schwierigkeiten zu verweisen?
Nein. Technische Unmöglichkeit oder unbillige Härte kommen nur in Ausnahmefällen in Betracht und müssen belastbar begründet werden.
Was sollten Wohnungsunternehmen jetzt tun?
- Bestände auf noch nicht fernablesbare Geräte prüfen.
- Gefährdete Objekte identifizieren und priorisieren.
- Mit Messdienstleistern den Umrüstungsstand abstimmen.
- Mitwirkungspflichten gegenüber Mietern aktiv wahrnehmen.
- Sämtliche Maßnahmen und Kommunikationsschritte dokumentieren.
Was ist jetzt besonders wichtig?
Nicht nur die Umrüstung selbst, sondern auch der Nachweis, dass Wohnungsunternehmen und Messdienstleister rechtzeitig und nachvollziehbar gehandelt haben.
