Die Kühlwasserleitung (1) und die Nachspeiseleitung (2) auf der Dachterrasse. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Auf der Dachterrasse eines Geschäftsgebäudes traten 177 Kubikmeter Wasser aus. Es lief an der Fassade herunter und drang auch in die Räume ein. Das IFS untersuchte die Schadenstelle: Auf dem Dach befand sich das Rückkühlwerk der Gebäudetechnik.
Es war über zwei Leitungen mit den wasserführenden Installationen im Gebäude verbunden: einer Kühlwasserleitung, also dem Kühlwasserzulauf, und einer Nachspeiseleitung, über die das Rückkühlwerk bei Verdunstungsverlusten mit neuem Wasser versorgt wurde. Beide Leitungen verliefen frei über die Dachterrasse, waren jedoch isoliert und mit Rohrbegleitheizungen versehen.
Der Kugelhahn in der Entleerung ist im Bereich der Überwurfverschraubung gebrochen; Wasser tritt ungehindert aus. Foto: https://www.ifs-ev.org/
In der Nachspeiseleitung gab es ein T-Stück. Hier zweigte eine Entleerung ab, die über einen Kugelhahn geöffnet werden konnte. Der gesamte Abzweig inklusive Kugelhahn bestand aus PVC. Überwurfverschraubungen verbanden den Hahn mit der übrigen Leitung. Das untere Außengewinde dieser Verschraubungen war rundum gebrochen. Bei der Dichtheitsprüfung zeigte sich, dass an dieser Stelle ungehindert Wasser austreten konnte (siehe Bild oben).
Von der Kühlwasserleitung zweigt eine nicht isolierte Entleerung ab. Foto: https://www.ifs-ev.org/
In den Tagen vor Schadeneintritt hatte in der Umgebung des Gebäudes strenger Frost geherrscht, wie die Recherche beim Wetterdienst ergab. Die beiden Leitungen auf dem Dach waren gegen die Kälte gut geschützt. Doch der Abzweig der Nachspeiseleitung hatte weder eine Isolierung noch eine Begleitheizung.
Ohne Schutz musste das Wasser in der Entleerung einfrieren zumal die Temperatur in der Nacht vor der Schadenentdeckung auf -14 °C gesunken war. Der beste Frostschutz nutzt selbstverständlich nur, wenn das gesamte System einbezogen wird.
Ein Gastbeitrag des Institutes für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer, IFS e.V. Weitere Informationen unter www.ifs-ev.org/
Beim längeren Leerstand eines Gebäudes empfiehlt sich während der Frostzeiten dringend eine Absperrung bzw. Leerung der wasserführenden Leitungen. Geschieht das nicht, so kann die Wohngebäudeversicherung nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Leistungen kürzen. Das hat das Oberlandesgericht Frankfurt, Aktenzeichen 7 U 251/20, entschieden.
Der Fall
Ein Haus war im Herbst und Winter (zwischen November und Januar) monatelang nicht bewohnt. Als fatal erwies es sich, dass die Wasserleitungen nicht ausreichend gesichert waren. Die Verantwortlichen hatten sie weder geleert noch abgesperrt. Lediglich die Raumtemperatur wurde auf rund zehn Grad gehalten und es gab dem Vernehmen nach gelegentliche Kontrollen.
Das verhinderte jedoch nicht Frostaufplatzungen und Folgeschäden in Höhe von über 100.000 Euro. Die Versicherung verweigerte die Regulierung mit der Begründung, die Vorsorgemaßnahmen seien nicht ausreichend gewesen.
Das Urteil
Das Gericht entschied, hier sei eine Kürzung der Leistungen um 75 Prozent angemessen. Es habe sich um grob fahrlässiges Verhalten gehandelt und es liege von Seiten des Eigentümers „ein hohes Maß an Vorwerfbarkeit“ vor. Man könne fast von einem leichtfertigen Vorgehen sprechen, wenn eine Immobilie derart ungesichert bleibe.
Die neue Trinkwasserverordnung 2023 verschärft die Grenzwerte bei den Schwermetallen. Mit bleifreiem Rotguss RG+ von REHAU ist und bleibt die gesundheitlich unbedenkliche und hygienisch einwandfreie Trinkwasserinstallation gewährleistet.
Gerade in Deutschland ist das Trinkwasser der lokalen Versorger eines der am strengsten überwachten und qualitativ hochwertigsten Lebensmittel. Allerdings endet diese Überwachung bisher zumeist am Hausanschluss, obwohl die Qualität des Wassers innerhalb des Gebäudes durch die vorhandene Trinkwasserinstallation im Gebäude maßgeblich mitbestimmt wird.
Auch aus diesem Grund hat der Gesetzgeber die Vorgaben für Trinkwasser in den letzten Jahren immer wieder verschärft und die Qualität des Trinkwassers hinsichtlich Gesundheits- und Hygieneaspekten auf wichtige Qualitätsparameter sukzessive bis an die letzte Entnahmestelle ausgeweitet.
Blei in Trinkwasserlegierungen
Das meistdiskutierte Schwermetall im Trinkwasser ist das Blei, aus dem man früher Rohrleitungen hergestellt und diese in Gebäuden installiert hat. Bis heute finden sich noch in Altbauten vereinzelt Bleirohre oder Verbindungsstücke, weshalb im Verdachtsfall ein erfahrener Installateur die Situation vor Ort begutachten sollte.
Neben seiner historischen Anwendung als Rohrwerkstoff wurde Blei vor allem bei Kupferlegierungen zur Herstellung von Bauteilen zugegeben. Blei bewirkt unter anderem einen guten Spanbruch bei der maschinellen Bearbeitung von Fittings und Armaturen beziehungsweise es ermöglicht besonders druckdichte Bauteile im Sandgussverfahren.
Blei kann jedoch bereits in sehr niedrigen Aufnahmemengen über das Trinkwasser gesundheitsgefährdend sein. Besonders bei Ungeborenen, Säuglingen und Kleinkindern ist eine Schädigung des Nervensystems und des Gehirns sowie eine Beeinträchtigung der Blutbildung nicht auszuschließen.
Auch aus diesem Grund hat der Gesetzgeber in den letzten Jahrzehnten den Grenzwert für die Bleikonzentration im Trinkwasser sukzessive verschärft.
Reduzierung des Grenzwertes für den Parameter Blei
Aus beschriebenen Gründen fokussiert sich die neue Trinkwasserverordnung 2023 (TrinkwV) auf den chemischen Parameter Blei, dessen Grenzwert zum 12. Januar 2028 auf 0,005 mg pro Liter (bzw. 5 μg/l) halbiert wird. Da sehr sicher davon ausgegangen werden kann, dass eventuell noch vorhandene Bleileitungen einen solchen Grenzwert nicht mehr einhalten, erzwingt der §17 explizit die Stilllegung bzw. einen Austausch noch vorhandener Bleileitungen, verbunden mit einer Anzeigepflicht des Wasserversorgers oder Fachhandwerkers an das Gesundheitsamt, wenn entsprechende Leitungen gefunden werden.
Auch für weitere Bauteile in der Trinkwasserinstallation wie Armaturen, Absperrungen, Fittings und Wasserhähne, die aus bleihaltigen Kupferlegierungen bestehen, kann diese Verschärfung Konsequenzen haben, wenn im Betrieb eine zu hohe Menge Blei ans Trinkwasser abgegeben wird.
Mit bleifreiem Rotguss auf der sicheren Seite
Sowohl bei einer Installation in Neubauten als auch bei einer zu sanierenden Anlage sollten im Sinne der Nachhaltigkeit grundsätzlich bleifreie Werkstoffe verwendet werden. So begegnet man präventiv zukünftig erwartbaren Verschärfungen der Grenzwerte zur Bleiabgabe. Außerdem lässt sich damit sicher verhindern, dass das Schwermetall Blei wieder in den Stoffkreislauf und den damit verbundenen Recyclingprozess einfließt.
Die Anforderung an einen solchen Verzicht von Blei ist bereits in vielen gängigen Gebrauchsartikeln, beispielsweise in der Elektro- oder Automobilindustrie, längst Standard. Man denke nur an das bleifreie Benzin.
Jedoch war bisher keine bleifreie Variante auf Basis des klassischen Werkstoffs Rotguss mit all seinen positiven Eigenschaften verfügbar. Diese Lücke schließt der neue Werkstoff RG+ (CuSn4Zn2PS)., der nach jahrelanger intensiver Entwicklung ohne Blei die korrosionstechnischen Eigenschaften der Kupfer-Zinn-Zink-Legierung erreicht. Die neue Legierung eignet sich nicht nur für Installationen in Deutschland, sondern wurde für das europäische Trinkwasser entwickelt und optimiert.
Somit bietet der Werkstoff RG+, der bei allen Fittings Rautitan RX+ bereits seit 2019 verwendet wird, in Kombination mit den restlichen Bestandteilen des Rehau Rautitan Systems die optimale Kombination von technischen und hygienischen Lösungen für eine sichere und verlässliche Trinkwasserinstallation.
Der Fitting (rechts) und das Rohrende mit der Presshülse (links) der schadenauslösenden Verbindung: Schmelzspuren am Innenrohr und am Fitting (Pfeil) sind erkennbar. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Im Zusammenhang mit Kaminöfen untersucht das IFS gewöhnlich Brandschäden. Hier kam es jedoch zu einem Leitungswasserschaden. Hinter dem Ofen im Dachgeschoss eines Einfamilienhauses traten eines Tages Wasser und Dampf aus. Der wasserführende Kaminofen unterstützte die Beheizung des Gebäudes. An der Rückseite gab es vier wasserseitige Anschlüsse. An einem davon dem Vorlauf war eine Pressverbindung undicht geworden.
Es handelte sich um ein Kunststoff-Aluminium-Verbundrohr mit einer Presshülse aus Edelstahl. Das Mehrschichtverbundrohr war geschmolzen und hatte sich aufgrund dessen vom Anschlussstutzen des Pressfittings gelöst. Auf dem Titelbild sind die Schmelzspuren zu sehen. Die maximale Betriebstemperatur für den verwendeten Rohrtyp lag bei 95 °C, im Störfall hält das Rohr kurzzeitig auch 110 °C aus. Doch das Wasser im Kaminkessel kann auf sehr viel höhere Temperaturen erhitzt werden.
Beim Überschreiten der maximalen Betriebstemperatur hätte die thermische Ablaufsicherung anspringen und den Kessel mit kaltem Wasser kühlen müssen. Aber das Zuleitungsventil im Keller war wegen Korrosion und Kalkablagerungen blockiert, und darum floss kein Wasser durch die Ablaufsicherung.
An der Rückseite gibt es vier wasserseitige Anschlüsse. Zur Undichtigkeit kam es am Vorlauf hier mit der 1 gekennzeichnet. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Es gab ein zweites Sicherheitssystem für den Fall, dass die Ablaufsicherung versagte. Dann sollte das Sicherheitsventil der Kesselsicherheitsgruppe den Kaminkessel vor zu hohem Druck und damit vor einer Explosion schützen. Doch diese zweite Druckabsicherung wird erst bei einem Druck von 2,5 bis 3 bar aktiv, wenn die Wassertemperatur bereits weit über der maximalen Belastungstemperatur des Kunststoffrohres liegt. Der Siedepunkt von Wasser beträgt bei diesem Auslösedruck 130 °C. Ursache des Schadens war die Auswahl des Rohrtyps.
Hätte der Planer der Anlage temperaturbeständige Rohre verwendet, dann wäre das Wasser beim Auftreten zu hoher Temperaturen infolge des damit verbundenen Druckanstiegs am Sicherheitsventil im Keller ausgetreten. Bei der Planung wurden die Temperaturen, die beim Versagen der Ablaufsicherung auftreten konnten, nicht berücksichtigt.
Ein Gastbeitrag des Institutes für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer, IFS e.V. Weitere Informationen unter www.ifs-ev.org/
Der Hundewaschplatz nach der Demontage des Duschkopfes, des Außenwasserhahns und der Edelstahlblende. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Bei ihrer Rückkehr aus einem kurzen Winterurlaub mussten die Eigentümer eines Einfamilienhauses feststellen, dass es im Keller einen Wasserschaden gab. Ausgangspunkt war ein gebrochenes Magnetventil in der dort installierten Kaltwasserleitung. Das Ventil befand sich in der Zuleitung zu einer Hundedusche, die außerhalb des Hauses lag.
Auf dem Bild oben ist der Hundewaschplatz zu sehen. Hier sind der Duschkopf, der Außenwasserhahn und auch die Edelstahlblende bereits demontiert, so dass der Blick auf die dahinter liegenden Rohrleitungen frei ist.
Bei der Demontage hatte die IFS-Gutachterin, die den Fall untersuchte, einen Eispfropfen im Duschkopf gefunden und einen weiteren im Anschluss des Außenwasserhahns. Ganz offensichtlich war die Leitung eingefroren. Das bestätigte auch die spätere Laboruntersuchung des Magnetventils: Dessen Gewinde war durch eine Krafteinwirkung von innen also durch einen Druckanstieg rundum abgebrochen.
Während des Urlaubs der Eigentümer hatte es in der Tat eine Frostperiode gegeben. Allerdings wähnten die Hausbesitzer ihren Hundewaschplatz, der das ganze Jahr über in Betrieb war, nicht ganz zu Unrecht in Sicherheit. Waren doch die außerhalb des Gebäudes liegenden Leitungsabschnitte mit einer Rohrbegleitheizung versehen.
Diese Heizung sollte sich bei + 5°C und weniger am Temperaturfühler einschalten, und sie war wie die Gutachterin vor Ort feststellte voll funktionstüchtig. Der Temperaturfühler wurde von innen durch die Durchführung für die Rohrleitungen zur Hundedusche nach außen geführt. Genauer gesagt wurde der Fühler aber nur in die Außenwand geführt, denn der Draht war lediglich 20 cm lang, die Außenwand samt Dämmschicht hingegen 40 cm dick.
Durch diese Platzierung konnte der Temperaturfühler die Heizung nicht oder nicht rechtzeitig einschalten, und die außen liegenden Leitungsabschnitte froren ein. Die Folge war ein Druckanstieg und schließlich der Bruch an der schwächsten Stelle des Systems, dem Gewinde des Magnetventils im Keller.
Das Magnetventil mit einem Teil der Rohrleitung zur Außendusche: Der Pfeil markiert das abgebrochene Gewinde. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Um diesen Schaden zu verhindern, hätte der Temperaturfühler in der Nähe des Duschkopfes platziert werden müssen. Hilfreich ist bei einer solchen Installation zudem, die Außendusche so auszuführen, dass sie beim Schließen des Magnetventils leer läuft, also kein Wasser in der außen liegenden Installation steht.
Ein Gastbeitrag des Institutes für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer, IFS e.V. Weitere Informationen unter www.ifs-ev.org/
Leitungswasserschäden stellen die häufigsten Schäden im Rahmen der Wohngebäudeversicherung WGV dar – und jedes Jahr wächst die Zahl der Schadenfälle an. Laut dem Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) wurden im Jahr 2023 in Deutschland 1,12 Millionen Leitungswasserschäden gemeldet. Die Versicherer leisteten hierfür Zahlungen in Höhe von insgesamt 4,5 Milliarden Euro, was einen neuen Höchstwert darstellt. Die durchschnittliche Schadenssumme pro Fall betrug dabei fast 4.000 Euro.
Das IFS – Institut für Schadenverhütung und Schadenforschung e.V. in Kiel erfasst seit 2003 die Ursachen für Leitungswasserschäden. Danach werden die meisten Wasserschäden (ca. 40 %) durch Ausführungsfehler bei der Installation und ein Viertel durch fehlerhaftes Verhalten der Betreiber verursacht.
Um dem Rechnung zu tragen, vermittelt dieser Lehrgang neben den Grundlagen zur Leitungswasserversicherung und den entsprechenden behördlichen Verordnungen und Normen detaillierte Kenntnisse über die korrekte Trinkwasserinstallation.
Weitere Schwerpunkte sind das Risk Management bei Wohnungsbaugesellschaften und Kommunen als Betreiber von großen Wohnanlagen sowie die Gefährdungsanalyse nach der Trinkwasserverordnung (TrinkwV). Zusätzlich werden mögliche Sanierungsverfahren von schadenauffälligen Leitungen aufgezeigt und Möglichkeiten zu Regress und Haftplicht dargelegt.
Zielgruppen
Alle, die sich mit der Leitungswasserversicherung und den Leitungswasserschäden beschäftigen müssen und umfassendes Hintergrundwissen benötigen.
Mitarbeitende aus den entsprechenden Sachversicherungsbereichen sowie Schaden- oder Betriebsabteilungen, sowohl Gewerbe- wie auch Privatkundengeschäft.
Inhalt
Die Leitungswasserversicherung
Trinkwasserverordnung TrinkwV 2001 mit den aktuellen Änderungen (Trinkwasserqualität, Hygiene, Betreiberpflichten)
Aufbau und Bestandteile einer Trinkwasser-Installation (TWI)
Normen und Vorschriften der Trinkwasser-Installation (DIN, DVGW, EN, …)
Abwasserleitungen mit Schadenbeispielen und Sanierungsmöglichkeiten
Grundlagen der Korrosion, Korrosionsschäden (Entstehung, Korrosionsarten, Schadenursachen)
Schadenbeispiele (TWI, Heizungsleitungen, sonstige Leitungswasserschäden, Qualität von Gutachten, Regress)
Auswertungen mit Fragebögen/Verwendung von Checklisten
Risk-Management bei Großkunden Wohnungswirtschaft
Risk Management bei Großkunden Kommunen
Schadenminderung durch Absperrventile
Gefährdungsanalyse nach der 2. Änderungsverordnung der TrinkwV (Legionellenprüfung, Desinfektion)
Sanierungsverfahren von schadenauffälligen Leitungen
Beginn & Ende
Das Seminar beginnt am ersten Tag um 09.00 Uhr und endet am zweiten Tag um ca. 16.30 Uhr.
16,6 Unterrichtseinheiten bzw. 12,5 Zeitstunden gemäß IDD.
Im Jahr 2024 ist der Fernwärmepreis im Vergleich zu 2023 um deutliche 27,1 % gestiegen. Diese Entwicklung führt zu einer spürbaren Belastung für Verbrauchende, da auch die Raumheizkosten für Fernwärme um 25,4 % höher ausfallen und unterstreicht die Notwendigkeit, kosteneffiziente und nachhaltige Lösungen für die Wärmeversorgung zu finden.
Dies geht aus einer Auswertung der Preis- und Verbrauchsentwicklung des Energiedienstleisters Techem hervor.
Kosten für Strom, Gas und Heizöl gesunken
Insgesamt fallen die Nachzahlungen für Verbrauchende für 2024 voraussichtlich jedoch niedriger aus als noch 2023. Die Trendwende ist auf die Preisentwicklung bei Strom und Gas, die sinkenden Ölpreise sowie die teils sehr milden Temperaturen zurückzuführen.
Nach den teilweise drastischen Anstiegen in 2022 und 2023 ist der Strompreis 2024 gegenüber dem Vorjahr um 6,4 %, die Preise für Gas und Öl um jeweils 3,6 % bzw. 4,6 % gesunken. Dementsprechend sind auch die Raumheizkosten (Verbrauchskosten für Raumheizwärme beinhalten keine Kosten für Trinkwasser-Erwärmung) für die jeweiligen Energieträger um 7,6 % (Strom), 4,8 % (Gas) und 5,8 % (Öl) gesunken.
Mainz, Worms und Braunschweig besonders sparsam
Trotz der insgesamt besseren Preislage und den milden Temperaturen – das Jahr 2024 war in der Heizperiode gegenüber 2023 um 1,3 % wärmer – bestehen dennoch signifikante regionale Unterschiede bei Verbrauch und Heizkosten. So zeichnet sich etwa in Mainz (-26,1 %), Worms (-23 %) und Braunschweig (-20,5 %) ein deutlicher Rückgang des Energieverbrauchs ab. Besonders schlecht schneidet hingegen in diesem Jahr der Südwesten im nationalen Energiespar-Ranking ab.
Vier Städte aus Baden-Württemberg unter den Schlusslichtern
Von den Städten und Gemeinden mit den größten Mehrverbräuchen im Jahr 2024 befinden sich vier in Baden-Württemberg darunter Lahr (+24,1 %), Freiburg im Breisgau (+ 21,6 %), Pfullendorf (+18,1 %) und Laupheim (17,3 %). Schlusslicht bildet die rheinland-pfälzische Stadt Andernach.
Hier betrug der Mehrverbrauch bei Heizwärme 39,9 % und auch die Steigerungen bei den Heizkosten je Energieträger waren am höchsten: Strom (+30,9 %), Gas (+34,9 %), Öl (+33,5 %), Fernwärme (+77,8 %).
„Angesichts stark schwankender Energiepreise gewinnt das Thema Energieeffizienz weiter an Bedeutung. Auch unsere Heizkostenprognose lässt vermuten, dass sich das Verhalten der Menschen bei der Nutzung von Heizenergie zum Positiven verändert“, so Matthias Hartmann, CEO von Techem.
Über die Methodik
Grundlage der vorliegenden Verbrauchsprognose sind Temperaturdaten des Deutschen Wetterdienstes aus den Jahren 2023 bis 2024 sowie Daten des Statistischen Bundesamtes zu den Preisen für verschiedene Energieträger im betreffenden Zeitraum. Die Prognose beruht auf einer Auswertung der Preis- und Verbrauchsentwicklung des Techem Research Institutes on Sustainability (TRIOS) für das vergangene Jahr. Ob Mehrkosten für Verbrauchende entstehen und wie hoch diese ausfallen, lässt sich nach Abrechnungserstellung sagen.
Janina Schmidt
Techem ist ein führender Serviceanbieter für smarte und nachhaltige Gebäude. Die Leistungen des Unternehmens decken die Themen Energiemanagement und Ressourcenschutz, Wohngesundheit und Prozesseffizienz in Immobilien ab. Das Unternehmen wurde 1952 gegründet, ist heute mit über 4.000 Mitarbeitenden in 18 Ländern aktiv und hat mehr als 13 Millionen Wohnungen im Service.
Techem bietet Effizienzsteigerung entlang der gesamten Wertschöpfungskette von Wärme und Wasser in Immobilien sowie regenerative Versorgungskonzepte und -lösungen an. Als ein Marktführer in der Funkfernerfassung von Energieverbrauch in Wohnungen treibt Techem die Vernetzung und die digitalen Prozesse in Immobilien weiter voran. Moderne Multisensorgeräte sowie Funkrauchwarnmelder mit Ferninspektion, ein Messstellenbetrieb, Ladeinfrastruktur für Elektromobilität sowie Leistungen rund um die Verbesserung der Trinkwasserqualität in Immobilien ergänzen das Lösungsportfolio für die Wohnungs- und Gewerbeimmobilienwirtschaft.
Titelbild: Gewinner und Verlierer, Quelle: Heizkostenprognose 2024 Techem
VNW-Verbandsdirektor Andreas Breitner. Foto: VNW, Bertold Fabricius, Hamburg
Kommentar von VNW-Verbandsdirektor Andreas Breitner
Wenn am 23. Februar ein neuer Bundestag gewählt wird, erwartet die Abgeordneten viel Arbeit. Die Suche nach pragmatischen Lösungen, wie man bezahlbare Wohnungen bauen kann, sollte zum 100-Tage-Programm gehören, also zu den Aufgaben, die als Erstes angepackt werden müssen.
Bei der Lösungssuche kann den Politikerinnen und Politikern die aktuelle Stimmung unter den sozialen Vermietern helfen. Eine Mehrheit von ihnen wird demnach in diesem Jahr nicht mit dem Bau von Wohnungen beginnen, sondern sich auf die energetische Sanierung ihres Bestandes konzentrieren.
Wie eine in der ersten Januarwoche durchgeführte Umfrage unter den VNW-Unternehmen ergab, planen lediglich 28 Prozent von ihnen, 2025 mit dem Bau von Wohnungen zu beginnen. 58 Prozent werden es nicht tun. Bei 14 Prozent der Unternehmen ist das noch unklar.
Anders sieht es bei der energetischen Sanierung bestehender Wohnungen aus. Jedes zweite VNW-Unternehmen plant mit dem Start, 30 Prozent nicht. Bei etwa einem Fünftel (20 Prozent) ist das noch unsicher.
54 Prozent der Unternehmen bewerten Lage als befriedigend
Den Umfrageergebnissen zufolge bewerten 54 Prozent der Unternehmen die aktuelle Lage der Wohnungswirtschaft als befriedigend. Fast jedes fünfte Unternehmen – 19 Prozent – bezeichnet die Lage dagegen als „schlecht“, vier Prozent als „sehr schlecht“. 19 Prozent sprechen von „guter“ bzw. „sehr guter“ Lage.
Als drängendstes Problem werden derzeit die hohen Baupreise (66 Prozent) angesehen. Mit Abstand folgen der Mangel an Baugrundstücken (zehn Prozent) und gestiegene Zinsen (acht Prozent).
Von der künftigen Bundesregierung erwarten die VNW-Unternehmen vor allem eine verlässliche und auskömmliche Förderkulisse, weniger Bauvorschriften und einfachere Genehmigungsverfahren. Zudem fordern die Unternehmen realistische Klimaziele.
Warnsignal für die künftige Bundesregierung
Ich bewerte die Ergebnisse der Umfrage als Warnsignal für die künftige Bundesregierung. „Sie muss vor allem die Bedingungen für den Neubau von Wohnungen verbessern – und zwar rasch. Auch wenn sich die Lage zuletzt etwas gebessert hat: es fehlen Tausende Baugenehmigungen aus den vergangenen beiden Jahren. Wir brauchen einen Bau-Turbo, sonst fliegt die Wohnungsfrage den künftig regierenden Parteien um die Ohren.“
Entscheidend wird sein, dass die politisch Handelnden Vorschriften und Gesetze nicht weiter verkomplizieren. „Es mag jetzt für den einen oder anderen Politiker verlockend sein, Wohnungsunternehmen zum Feindbild zu erklären. Am Ende aber sind sie es, die Wohnungen bauen – oder eben nicht.“
Andreas Breitner
Vorstand und Verbandsdirektor Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW)
Haus & Grund - Aktuelle Studie: Mieten bleiben bezahlbar
Die Mietkostenbelastung in Deutschland ist zwischen 2014 und 2023 weitgehend stabil geblieben. Das ist das zentrale Ergebnis einer aktuellen Studie des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland. Es gebe höhere Belastungen über 30 Prozent etwa für Alleinlebende nach einem Umzug in Ballungszentren wie Berlin und München. Dies seien jedoch Ausnahmen.
Energiepreise sind Treiber der Wohnkosten
„Zwar ist das Wohnen insgesamt in den vergangenen zehn Jahren teurer geworden. Das liegt jedoch nicht an gestiegenen Kaltmieten, sondern vor allem an explodierenden Energiekosten, die auch nicht von steigenden Einkommen aufgefangen werden konnten.
Deshalb gehen gesetzliche Regulierungen der Nettokaltmiete, wie etwa die Mitpreisbremse oder Kappungsgrenzen, an den wahren Problemen vorbei“, analysiert Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. Die Probleme auf dem Wohnungsmarkt könnten nur gelöst werden, wenn in den Ballungszentren deutlich mehr Wohnraum entstehe und die Energiekosten sowie weitere Nebenkosten gesenkt würden.
Die Ergebnisse im Überblick:
Für Familien sank der Anteil des Haushaltseinkommens, der für die Miete aufgewendet wird, geringfügig von 15,2 Prozent im Jahr 2014 auf 14,8 Prozent im Jahr 2023. In ländlichen Regionen müssen Familien zum Teil weniger als 10 Prozent ihres Einkommens für die Miete aufbringen. In städtischen Gebieten bleibt die Mietbelastung höher, liegt jedoch im Durchschnitt unter 20 Prozent.
Auch für Alleinlebende ist die Mietkostenbelastung weitgehend stabil geblieben. Im Jahr 2014 wurden 20,2 Prozent des Einkommens für die Miete aufgewendet, während es 2023 rund 20,6 Prozent waren. In Großstädten liegt die Belastung höher, jedoch bleibt sie im Durchschnitt unter 25 Prozent des Einkommens.
Die Studie zeigt, dass nach einem Umzug die Mietkostenbelastung tendenziell ansteigt. Für Familien erhöhte sich der Anteil des Einkommens, der für die Miete aufgewendet wird, von 18,4 Prozent im Jahr 2014 auf 20,6 Prozent im Jahr 2023. In Großstädten liegt dieser Wert nach einem Umzug bei durchschnittlich 25,4 Prozent.
Bei Alleinlebenden stieg die Mietkostenbelastung nach einem Umzug von 25,1 Prozent im Jahr 2014 auf 28,0 Prozent im Jahr 2023. In Großstädten sind es im Schnitt sogar 33,2 Prozent.
Die vollständige Studie mit einer Darstellung der Mietkostenbelastung in allen Kreisen und kreisfreien Städten finden Sie hier: Bezahlbarkeit von Mieten
Haus & Grund ist mit über 936.000 Mitgliedern der Vertreter der privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in Deutschland. Den Zentralverband mit Sitz in Berlin tragen 22 Landesverbände und 840 Ortsvereine. 2024 wurde Haus & Grund für sein Engagement im Zusammenhang mit dem Heizungsgesetz (Gebäudeenergiegesetz) von der DGVM zum „Verband des Jahres“ ernannt. Die privaten Immobilieneigentümer verfügen über 80,6 Prozent aller Wohnungen in Deutschland. Sie bieten 63,5 Prozent der Mietwohnungen und knapp 30 Prozent aller Sozialwohnungen an. Sie stehen zudem für 76 Prozent des Neubaus von Mehrfamilienhäusern.
Erbgroßherzogliches Palais mit Brunnen: Foto von Joe Miletzki
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit Urteil vom 13. November 2024 ( Az.: VIII ZR 15/23) entschieden, dass ein auf unbestimmte Zeit geschlossener DDR-Altmietvertrag über Wohnraum, der hinsichtlich einer Beendigung des Mietverhältnisses auf die Vorschriften des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik Bezug nimmt, seitens des Vermieters gegen den Willen des Mieters wegen Eigenbedarfs seit dem Wirksamwerden des Beitritts der Deutschen Demokratischen Republik (DDR) zur Bundesrepublik Deutschland nach Maßgabe der Übergangsvorschrift des Art. 232 § 2 EGBGB in Verbindung mit den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs gekündigt werden kann.
Die Beklagten sind aufgrund eines im Juli 1990 mit dem Volkseigenen Betrieb (VEB) Kommunale Wohnungsverwaltung Prenzlauer Berg geschlossenen Formularmietvertrags Mieter einer Dreizimmerwohnung im früheren Ost-Berlin. Der Mietvertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen. Im Mietvertrag ist – in Anlehnung an die seinerzeit in Ost-Berlin noch geltende Vorschrift des § 120 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik (ZGB-DDR) – bestimmt, dass das Mietverhältnis entweder durch Vereinbarung der Vertragspartner, durch Kündigung seitens des Mieters oder durch gerichtliche Aufhebung endet. Der Kläger ist aufgrund Eigentumserwerbs auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eingetreten. Er erklärte im Jahr 2020 und erneut im Jahr 2022 die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs.
Mit der Klage begehrt der Kläger die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben.
Das Landgericht hat auf die Berufung der Beklagten das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die vom Kläger wegen Eigenbedarfs erklärten Kündigungen das Mietverhältnis nicht beendet hätten.
Die im Mietvertrag getroffene Regelung zur Vertragsbeendigung nehme auf die Vorschriften der §§ 120 ff. ZGB-DDR Bezug und stelle damit eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters unter die – im früheren § 122 Abs. 1 ZGB-DDR enthaltene – weitere Wirksamkeitsvoraussetzung, dass der Vermieter die Wohnung aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen „dringend“ benötige. Eine solche vertragliche Regelung sei weiterhin wirksam. Die vom Kläger für einen Eigenbedarf angeführten Belange erfüllten diese verschärfte Kündigungsvoraussetzung indessen nicht.
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Die Revision des Klägers hatte Erfolg. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die vom Berufungsgericht für die Klageabweisung gegebene Begründung keinen Bestand haben kann.
Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts setzt eine vom Kläger erklärte Eigenbedarfskündigung des DDR-Altmietvertrags zu ihrer Wirksamkeit nicht voraus, dass der Kläger die betreffende Wohnung „aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen ‚dringend‘ benötigt“. Vielmehr bestimmen sich die Voraussetzungen einer solchen Eigenbedarfskündigung nach Maßgabe der Übergangsvorschrift des Art.
232 § 2 EGBGB (allein) nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Damit ist der vom Kläger geltend gemachte Eigenbedarf anhand der Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu beurteilen und liegt vor, wenn der Kläger die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Höhere Anforderungen gelten vorliegend nicht deshalb, weil der – noch unter der Geltung des ZGB-DDR geschlossene – Formularmietvertrag der Parteien auf die Vorschriften des ZGB-DDR und deren abweichenden Regelungsgehalt abstellt. Denn der (bundesdeutsche) Gesetzgeber hat im Zusammenhang mit dem Wirksamwerden des Beitritts für das Gebiet der DDR die Befugnis des Vermieters zur Beendigung eines bestehenden Wohnraummietvertrags gegen den Willen des Mieters durch die spezielle gesetzliche Vorschrift in Art. 232 § 2 EGBGB und die darin angeordnete Geltung der (mietrechtlichen) Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs – für eine Übergangszeit modifiziert durch besondere, auf einer umfassenden Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter beruhende Schutzvorschriften – vollständig und abschließend geregelt.
Mit dieser Regelungssystematik sowie mit dem sich aus den Gesetzesmaterialien ergebenden Sinn und Zweck der gesetzlichen (Übergangs-) Bestimmungen wäre es nicht vereinbar, wäre gleich- oder sogar vorrangig zu diesen eine aus der Zeit vor dem Beitritt stammende, in einem DDR-Altmietvertrag enthaltene Regelung der Parteien zur Beendigungsbefugnis des Vermieters maßgeblich, welche – wie im Streitfall – demgegenüber auf die frühere Rechtslage abstellt.
Daher hat der VIII. Zivilsenat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses die erforderlichen Feststellungen dazu treffen kann, ob der von dem Kläger geltend gemachte und von den Beklagten bestrittene Eigenbedarf – bei Anwendung des zutreffenden rechtlichen Maßstabs der Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB – vorliegt.
Vorinstanzen: AG Mitte – 12 C 32/21 – Urteil vom 19. August 2022 LG Berlin – 67 S 221/22 – Urteil vom 15. Dezember 2022 (veröffentlicht in WuM 2023, 91)
Dr. Peter Hitpaß, VNW Beauftragter für Fördermitglieder, hitpass@vnw.de
