Schimmel entsteht oft für die Betroffenen unerwartet und führt auch zum Streit zwischen Mieter und Vermieter, weil beide Parteien das Recht und gute Argumente auf ihrer Seite wähnen.
Vermieter argumentieren mit vergleichbaren schadensfreien Wohnungen in anderen Stockwerken der gleichen Immobilie und dem scheinbar faktischen Beleg für die gute Bausubstanz, während der Mieter mit umfangreichen und regelmäßigen Lüftungsroutinen punktet.
Argumente wie „solche Probleme hat ansonsten niemand in diesem Haus“ oder „ich halte mich an alle Vorschriften und führe dreimal am Tag eine Stoßlüftung von 5 Minuten durch“ mögen zutreffen, aber beheben das offensichtliche Problem nicht.
Wie der interessierte Leser sofort vermutet, ist die Herausforderung komplexer und in vielen Fällen ist eine kooperative Ursachenanalyse der bessere Ansatz, wenn man möglichst schnell zu einem schimmelfreien Leben zurückkehren möchte.
Vorab ein kurzer Blick darauf, warum und unter welchen Bedingungen Schimmelpilze im Innenraum wachsen.
Die Antwort auf die WARUM-Frage ist kurz: „weil sie es können, oder etwas pathetischer, weil die Evolution darin einen notwendigen Weg zur Erhaltung des natürlichen Kreislaufes gefunden hat“.
Als Nährstoffe reichen den Schimmelpilzen geringe Staubbeläge
Schimmelpilze bilden, anders als viele andere mikroskopisch kleine Organismen, viele sehr kleine leicht luftgängige Sporen, die von geringen Luftbewegungen mitgenommen werden und über weite Strecken transportiert und auf Oberflächen abgelegt werden. Zusätzlich verfügen viele Pilzsporen über eine Färbung, die einen hohen Lichtschutzfaktor darstellt und somit die Lebensfähigkeit der Sporen während des Transports selbst bei hoher UV-Strahlung sicherstellt. Pilzsporen können daher zumindest in geringen Konzentrationen auf allen Oberflächen zwischen Nord- und Südpol festgestellt werden.
Im mitteleuropäischen Raum werden auf vielen Oberflächen ca. 1 – 4 keimfähige Sporen je Quadratzentimeter festgestellt. Kommt es zu günstigen Wachstumsbedingungen keimen diese Sporen aus und wachsen zur Kolonie heran. Zu den wichtigsten Lebensbedingungen für Schimmelpilze zählen insbesondere Feuchtigkeit, Nährstoffe, Temperatur und ein ausgeglichenes Milieu mit einem pH-Wert zwischen 4 und 8. Also Bedingungen, die mit Ausnahme der Feuchtigkeit in fast allen Innenräumen gegeben sind.
Als Nährstoffe reichen den Schimmelpilzen geringe Staubbeläge, weil diese im Innenraum mit nährstoffreichen Hautschuppen (hoher Proteingehalt) und Baumwollfasern (überwiegend aus dem Abrieb von Kleidung mit hohem Zellulosegehalt) durchsetzt sind. Weiterhin enthalten viele Oberflächenmaterialien wie Tapeten, Papiere und Holzbaustoffe Zellulose.
Zellulose ist ein Makromolekül, das eine Art Lebenselixier für Pilze darstellt. Pilze sind im Gegensatz zu Menschen, Pflanzen und Tieren in der Lage, Zellulose zu spalten und dadurch die für das Wachstum leicht verwertbare Glukose freizusetzen.
Feuchtigkeit ein äußerst variabler Faktor
enn ausreichend viele keimfähige Sporen auf allen Oberflächen, eine günstige Temperatur und Nährstoffe vorliegen, kann Schimmelwachstum durch einen alkalischen pH-Wert bei geringer Luftfeuchte vorgebeugt werden. Bei beiden Faktoren sollte man sich allerdings nicht zu sicher sein, weil z. B. die starke Alkalität von zementhaltigen Materialien über die Jahre durch den natürlichen Carbonisierungsprozess (durch Kohlensäurebildung aus CO2 und Wasser) neutralisiert wird.
Zudem ist die Feuchtigkeit ein äußerst variabler Faktor, der im Jahresverlauf durch variierende Außenluftbedingungen stark beeinflusst wird und im Innenraum insbesondere durch das Wohn- und Lüftungsverhalten der Mieter/Nutzer geprägt ist.
In den Sommermonaten ist bei den meisten Wohnungen eine dauerhafte Lüftung durch die Fensterspalt- oder Fensterfalzlüftung möglich (bei entsprechender Griffstellung können viele Fenster einbruchsicher geringfügig geöffnet werden). Allerdings sollte bei ebenerdigen Wohnungen überprüft werden, ob ein ausreichender Wärmeschutz besteht, so dass die Außenwände nicht zu stark abkühlen.
Kühle Wände werden zwar in den warmen Sommermonaten als wohltuend empfunden, andererseits kann bei den zu dieser Jahreszeit über den Tag herrschenden Außenlufttemperaturen und den absoluten Feuchtigkeitsgehalten bei einer Dauerbelüftung es durchaus zu einer zu starken Anfeuchtung von kühlen Wandoberflächen kommen (Sommerkondensation).
Dauerlüften bedeutet aber auch einem Energieverlust
Die Durchführung einer ausreichenden bzw. „angepassten“ Lüftung kann allerdings für viele Mieter vor allem in der kalten Jahreszeit eine Überforderung darstellen, weil häufiges und regelmäßiges Querlüften mit dem modernen Lebenswandel schwer vereinbar ist. Längeres Lüften bzw. Dauerlüften bedeutet aber auch einem Energieverlust, der insbesondere durch die seit 2022 stark gestiegenen Heiz- und Energiekosten zu einer empfindlichen Kostensteigerung geführt hat.
Einzelnen Mietern ist die Notwendigkeit der Wohnungslüftung nicht verständlich oder sie haben keine Vorstellung davon, wie viel Feuchtigkeit von einzelnen bzw. mehreren Personen, von Pflanzen, durch das Kochen, Duschen oder Trocknen der Wäsche freigesetzt wird, und dass diese Feuchtigkeit durch ein „angepasstes“ Lüftungsverhalten wieder abgeführt werden muss (sofern keine technische Komfortlüftung vorhanden ist).
Typischen geometrischen Wärmebrücken mit einem Oberflächenthermometer darstellt
In diesen Fällen fehlt in der Regel auch das Verständnis dafür, dass warme Luft deutlich mehr und effektiver Feuchtigkeit transportieren kann als kältere Luft und daher im Winter die Aufheizung der Raumluft für die Abführung von Feuchtigkeit aus den Wänden zwingend erforderlich ist, auch wenn damit viel teure Energie nach Außen abgegeben wird.
Es ist auch vielen Mietern schwer begreiflich zu machen, dass es bei hoher Luftfeuchtigkeit zu einem Feuchtigkeitsausfall an kühlen Wandoberflächen kommt, der zu Beginn nicht sichtbar ist, aber mit der Zeit zu einem Schimmelpilzbewuchs führen kann. Hier hilft vor allem die Demonstration, bei der man die unterschiedlichen Wandtemperaturen von typischen geometrischen Wärmebrücken mit einem Oberflächenthermometer darstellt.
Für das Verständnis ist auch der Verweis auf den analogen Vorgang hilfreich, der allgemein bekannt ist und bei dem z. B. in den Wintermonaten kalte Brillengläser beschlagen, wenn man von draußen in die warme feuchte Wohnungsluft eintritt, oder wenn man eine Flasche aus dem Kühlschrank nimmt und in kurzer Zeit die Bildung eines Feuchtigkeitsfilms erkennbar wird.
Hygrometer als sinnvolle Präventionsmaßnahme
Eine preiswerte und sinnvolle Präventionsmaßnahme für die meisten Mieter ist die Installation eines Hygrometers in einem wärmetechnisch kritischen Bereich und die grundlegende Erklärung des Lüftungsvorgangs in Hinblick des Feuchtigkeitstransports. Bereits ein sehr preiswertes und ggf. nicht ganz korrekt kalibrierbares Hygrometer ermöglicht dem Mieter, die Veränderung der relativen Feuchtigkeit in der Raumluft zu erfassen und notwendige Lüftungsmaßnahmen einzuleiten.
Die Auswirkung einer Lüftungsmaßnahme wird durch die schnelle Abnahme der relativen Feuchtigkeit ablesbar und, besonders wichtig, auch die relativ schnelle Wiederanfeuchtung der Raumluft ist erkennbar. Diese Wiederanfeuchtung der Raumluft erfolgt, weil die Wandfläche bei hoher Raumluftfeuchte Wasserdampf absorbiert und bei trockenerer Luft wieder freisetzt. Das Leben mit einem Hygrometer führt zur Einsicht, dass ein starres dreimaliges Lüften von 5 Minuten am Tag in vielen Fällen kein ideales Lüftungsverhalten darstellt und eher die Häufigkeit erhöht und dafür die Dauer reduziert werden kann.
Aufstellung eines Datenloggers hilfreich
In den Fällen, wenn bereits der Streitfall zwischen Mieter und Vermieter verkündet wurde und der gerufene Sachverständige Anhaltspunkte für eine unzureichende Raumlüftung bzw. Raumheizung festgestellt hat, ist, mit dem Einverständnis des Mieters, die Aufstellung eines Datenloggers hilfreich. Mit ihm können die einzelnen Lüftungsvorgänge und deren Auswirkung auf die Raumtemperatur und die Raumluftfeuchtigkeit (der relativen und absoluten Feuchtigkeit) sowie ggf. das Aufschaukeln der Feuchtigkeit oder eine ggf. zu geringe Aufheizung der Räume über Wochen dokumentiert werden.
Es hat sich gezeigt, dass diese Analysen vor allem dann zur Problemlösung führen, wenn man zumindest bei einer erstmaligen Auseinandersetzung zwischen Mieter und Vermieter von Beginn an herausstellt, dass es nicht um eine Schuldzuweisung, sondern um eine Optimierung des Heiz- und Lüftungsverhaltens geht.
Reinigung von Parkett- oder Dielenböden mit unangemessenen „Wasserfluten“
Ein weiteres Problemfeld, das vielen Mietern nicht bewusst ist, sind schadensträchtige Gewohnheiten, wie zum Beispiel die Reinigung von Parkett- oder Dielenböden mit unangemessenen „Wasserfluten“, die zu Feuchteschäden in der selten dicht geschlossenen Zwischendecke von Altbauten und dem Aufquellen des Parketts führen können, sowie Reinigungsroutinen, die in bester Absicht erfolgen, aber dennoch nachteilige Konsequenzen haben.
Zu erwähnen sind hier „scharfe“ Putzmittel wie „Essigessenz“, der zur Kalkentfernung im Badezimmer eingesetzt wird – eine Putzroutine, die mit der Zeit zu einer nachhaltigen Schädigung der muschelkalkhaltigen Fliesenfuge und dadurch zu Folgeschäden führen kann. Die Essigsäure reagiert dabei mit dem Calciumcarbonat (Kalk) zu Wasser und gasförmig ausperlenden Kohlenstoffdioxid sowie löslichem Calciumacetat.
Führt man Essigessenz an die Fliesenfuge kann man mit gespitzten Ohren die Gasbildung hören, was für den Mieter die Zerstörung der Fuge nachvollziehbar macht. In der Abbildung 1 ist erkennbar, dass die Fliesenfuge bereits stark zerstört ist und Wasser zwischen Fuge und Fliese in die dahinter liegende Wand eindringen kann.
Undichte wasserführende Leitungen, aufsteigende oder durchdringende Feuchtigkeit sowie erhebliche bauphysikalische Schwachstellen
Es gibt viele weitere Ursachen für erhöhte Feuchtigkeit in Wand- oder Deckenmaterialien, die z. B. durch das Wohn-, Reinigungs- und Lüftungsverhalten des Mieters wenig oder gar nicht kompensiert werden kann, wie zum Beispiel undichte wasserführende Leitungen, aufsteigende oder durchdringende Feuchtigkeit sowie erhebliche bauphysikalische Schwachstellen, die z. B. in Bädern oder anderen Räumen zu Schimmelschäden führen können (siehe Bild 2 Kondensationsschaden an Außenwandecke).
Werterhaltung der Immobilie von Bedeutung
Weiterhin können Umgebungsänderungen, wie ein mit den Jahren immer intensiver werdender Baumbewuchs oder benachbarte Neubauten, zu einer starken Beschattung von zuvor bereits kritischen Außenwandbereichen führen, sodass in der Folge im Innenbereich aufgrund der verringerten Wandtemperatur leichter Schimmelschäden auftreten können, obwohl sich das Wohnverhalten der Mieter nicht geändert hat.
Zur Erfassung und Sanierung derartiger Schäden werden häufig erfahrene Sachverständige benötigt. Die Abstellung der Ursachen und die Sanierung dieser Schäden ist auch für die Werterhaltung der Immobilie von Bedeutung und sollte immer zeitnah realisiert werden. Ein kooperatives Verhältnis zwischen Mieter und dem Facilitymanagement sollte daher bereits im Sinne des Schadenminderungsgebots gefördert werden, so dass potenzielle Schadensbereiche frühzeitig erkannt, gemeldet und behoben werden können.
Gefährlicher „Schwarzschimmel“ oder nur harmlose „Stockflecken“
Entstehen Oberflächenverfärbungen kann es zum Streit kommen, bei dem es dann darum geht, ob es sich tatsächlich um den gefährlichen „Schwarzschimmel“ oder nur um harmlose „Stockflecken“ handelt. Beide Begriffe sind beim Experten verpönt, da es zwar verschiedenste dunkelfarbene Schimmelpilzarten gibt, aber es keine Art gibt, die als „Schwarzschimmel“ bezeichnet wird und einzelne Pilzarten nicht anhand ihrer makroskopischen Farbgebung sicher bestimmt werden können (auch nicht besonders gefährliche Arten).
Es ist somit eine landläufige Bezeichnung für ein Symptom, dem eine besondere Gefährlichkeit zugeschrieben wird, ohne exakt zu wissen, um was es sich handelt. „Stockflecken“, eine ebenfalls landläufige Bezeichnung, die insbesondere bei einer Verfärbung von Textilien Verwendung findet, wird im Gegensatz zu „Schwarzschimmel“ als unproblematisch eingestuft, obwohl auch hier die Verfärbung ebenfalls von Schimmelpilzen verursacht wird und darüber hinaus dieselben Arten in Betracht kommen wie beim „Schwarzschimmel“.
Ob es sich bei verfärbten Oberflächen um Verschmutzungen, Salzausblühungen oder um Schimmelpilze handelt, kann am sichersten durch die Beprobung mit einem Folienkontakt festgestellt werden. Bei diesem „Folienkontakt“ handelt es sich um eine kristallklare Klebefolie (vergleichbar mit TESA-Film) die auf die auffällige Stelle gedrückt wird, so dass Partikel auf den Klebefilm übertragen werden, so dass diese mikroskopisch ausgewertet werden können (Folienkontakte können bei der Umweltmykologie GmbH kostenlos angefordert werden).
Grau-schwarzer „magic dust“
Nicht alle mysteriösen Oberflächenverfärbungen sind auf Schimmelpilze zurückzuführen. Neben Salzausblühungen gibt es ein Phänomen, bei dem innerhalb kurzer Zeit bestimmte Wandpartien mit einem grau-schwarzen „magic dust“ überzogen werden. Bei diesen Partikeln handelt es sich um den normal im Innenraum auftretenden Feinstaub im Gemisch mit unterschiedlichen adhäsiv zusammengelagerten chemischen Verbindungen (oftmals Weichmacher aus PVC, Reinigungsmitteln oder Duftstoffen), die sich aufgrund von Luftbewegung und Oberflächenbeschaffenheit in kurzer Zeit auf bestimmte Oberflächen niederschlagen. Solche Beläge können mit einem Folienkontakt deutlich gegenüber Schimmelbildungen unterschieden werden.
Wand- oder Fußbodenöffnungen
Deutlich schwieriger und für die Betroffenen weniger anschaulich ist die Ermittlung von tieferliegenden Schäden. Je nach Schadensursache müssen ggf. Wand- oder Fußbodenöffnungen durchgeführt werden. Zum Teil zeigen die gewonnenen Materialien keine Auffälligkeiten und müssen im Labor durch kultivierungstechnische und /oder mikroskopische Methoden analysiert werden (wie Bild 3 Porenbeton).
In anderen Fällen können bereits deutliche makroskopische Hinweise einer Besiedlung am Material festgestellt werden, wie in Bild 4, ein Beispiel, bei dem die Innenseite einer Gipskartonwand massiv von der Art Stachybotrys chartarum besiedelt wurde, weil nach einem Wasserleitungsschaden nur die Wasserleitung repariert, aber die feuchte Mineralwolle der Leichtbauwand nicht ausgebaut wurde. Die Feuchtigkeit konnte daher nur allmählich abtrocknen, was zu einem massiven Schimmelschaden auf der Innenseite der Gipskartonwand geführt hat.
Der Schaden bildete sich an der Gipskarton-Innenwand und weniger in der Mineralfaserdämmung, weil die Pappe vom Gipskarton eine hervorragende Nährstoffversorgung (zuckersüße Zellulose) darstellt. Das Auffinden des inzwischen vollständig abgetrockneten Schadens war aufgrund der fehlenden Information über die ehemals defekte Wasserleitung schwierig.
In diesem Fall wurden gesundheitliche Beschwerden der Bewohner, die eindeutig mit dem Aufenthalt in der Wohnung zusammenfielen, als Hinweis auf einen mutmaßlichen Schimmelschaden interpretiert.
In solchen Fällen sowie in vielen anders gelagerten Fällen, in denen unklar ist, ob überhaupt ein Schimmelschaden vorliegt, sollte ein Sachverständiger eingeschaltet werden, der primär durch Feuchtigkeitsmessungen, Geruchsproben und Sichtkontrollen versuchen wird, Schadensbereiche zu erfassen oder auszuschließen. Im Weiteren können geringe Auffälligkeiten wie Wasserspuren oder eine leicht verringerte Materialfestigkeit (z. B. bei Holz) auf einen Schadensbereich schließen lassen. Auch Materialausträge, wie das sog. „Nagsel“ von holzzerstörenden Insekten, oder auch tote und lebende Insekten können Hinweise auf Schadensbereiche sein.
Durch die Analyse von Schimmelpilzen in Luftproben können im günstigen Fall typische Indikatoren für Feuchtigkeitsschäden erfasst werden, die in entsprechenden Konzentrationen nur bei einem Feuchtigkeitsschaden festgestellt werden. Zum Teil treten bestimmte Schimmelpilzarten und -gattungen mit hoher Wahrscheinlichkeit bei länger anhaltenden Feuchteschäden mit einem bestimmten Durchfeuchtungsgrad auf – so wie in dem Beispiel der Leichtbauwand, bei dem eine massenhafte Vermehrung von Stachybotrys chartarum am Material sichtbar wurde. Diese typische Besiedlung erfolgt sehr häufig, weil die optimalen Lebensbedingungen dieses Pilzes denen von sehr feuchten Gipskartonplatten weitgehend entsprechen.
Sehr häufig verdrängt dieser dann andere Pilze die ggf. zuvor in dem Schaden gewachsen waren und bildet selbst einen dichten Schimmelpilzbelag.
Hervorzuheben ist, dass die meisten Pilze für ihr Wachstum kein flüssiges Wasser benötigen, sondern es genügt ihnen bei ansonsten guten Wachstumsbedingungen eine hohe relative Luftfeuchtigkeit unterhalb des Kondensationspunktes. Es gibt allerdings auch Schimmelpilze, die noch deutlich extremer sind und bereits wachsen, wenn das Material dauerhaft von einer relativen Luftfeuchtigkeit von nur 80 % und sogar etwas niedriger umspült wird. Voraussetzung ist allerdings, dass das Material nährstoffreich ist (z. B. Papiertapete) und Temperaturen oberhalb von 10 °C herrschen.
Paradoxerweise bewirken besonders hohe Materialfeuchten bei diesen Pilzen ein vermindertes Wachstum. Solche Pilze werden im Fachjargon als xerophile Arten bezeichnet. Ein derartiger Vertreter ist z. B. Aspergillus restrictus, der häufig in den Wintermonaten kaum sichtbar auf tapezierten Wandoberflächen im Bereich geringer Wärmebrücken wächst. Treten derartige Pilze verstärkt in Luftproben auf, kann ebenfalls auf die Befallsfläche geschlossen werden.
Dr. Christoph Trautmann
