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Kündigungsmöglichkeiten eines Wohnungsunternehmens bei verhaltensbedingten Störungen des Mietvertrages durch den Mieter – aktuelle Rechtsprechung – von Dr. Peter Hitpaß

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Überblick – Der Fall des rauchenden Mieters Friedhelm Adolfs aus Düsseldorf, NRW, machte Mitte des Jahrzehnts mehrere Jahre Schlagzeilen. Er kämpfte bis zum BGH um das Recht, in seiner Mietwohnung zu rauchen. Das höchste deutsche Gericht hat letztendlich in der Sache nicht entschieden, sondern nur allgemeine Hinweise zur Störung des Hausfriedens durch Rauchen und eine damit verbundene Kündigungsmöglichkeit des Vermieters gegeben (ZMR 2015, 376).

Rauchen in der Mietwohnung, Streit mit dem Vermieter, ungenehmigte Tierhaltung, unerlaubte Untervermietung, Fälle aus dem Alltag, mit denen sich ein Wohnungsunternehmen täglich konfrontiert sieht. Fälle, die nur durch eine Minderheit von Mietern verursacht werden, den Wohnungsunternehmen aber großes Kopfzerbrechen bereiten.

„Vermieter mit Werten“ so definieren sich die 359 VNW Mitgliedsunternehmen in Mecklenburg- Vorpommern, Schleswig-Holstein und Hamburg. Sie geben ca.1,5 Millionen Mietern in über 730.000 Wohnungen ein Dach über dem Kopf. Wohnungsbaugenossenschaften tragen dem Fördergedanken des Genossenschaftsgesetzes Rechnung.

Kommunale Wohnungsunternehmen sind Instrumente ihrer Anteilseigner für die Daseinsvorsorge. Bei beiden Unternehmensrechtsformen als Bestandshalter steht der Mieter als Kunde im Vordergrund. Mieter bei den VNW-Mitgliedsunternehmen sind grundsätzlich vor Eigenbedarfskündigungen bzw. Kündigungen aus anderen Gründen geschützt.

II. Rechtslage nach BGB

Kündigungsmöglichkeiten bestehen für Wohnungsunternehmen dann, wenn sie sich selbst vor Fehlverhalten ihrer Mieter bzw. Dritte vor dem Fehlverhalten eigener Mieter schützen müssen. Rechtsgrundlage für die ordentliche Kündigung des Vermieters ist § 573 BGB. Danach kann das Wohnungsunternehmen u.a. eine ordentliche Kündigung aussprechen, wenn es ein berechtigtes Interesse daran hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Nach § 543 BGB besteht das allgemeine Recht, ein Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn ein wichtiger Grund gegeben ist. In § 543 Abs. 1 S. 2 BGB ist der unbestimmte Rechtsbegriff „wichtiger Grund“ legal definiert: Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann…

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