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Fernwärmeverträge: Wie sich mit einer Nachverhandlung Betriebskosten sparen lassen – Betriebskostenmanager Stephan Pletz erklärt es

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Viele Wohnungsunternehmen haben vor Jahren langfristige Abnahmeverträge für die Fernwärme vereinbart. Was aber ist zu tun, wenn in der Zwischenzeit energetisch saniert wurde und nicht mehr so viel Wärme benötigt wird, wie einst mit dem Versorger vereinbart? Mögliche Einsparpotenziale der Liegenschaften sollten in jedem Fall geprüft werden, rät Stephan Pletz, Berater und Betriebskostenmanager bei Argentus – und zeigt auf, wie selbst langfristig fixierte Fernwärmeverträge zur Zufriedenheit beider Seiten nachverhandelt werden können.

Viele Fernwärmelieferanten nehmen in ihrem jeweiligen Versorgungsgebiet eine Monopolstellung ein. Bestandshalter größerer Liegenschaften haben daher oft den Eindruck, dass ihnen vor Ort keine alternativen Versorgungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen und sie zwangsweise an diesen einen Versorger gebunden sind. Die Preisstellung, so der Glaube, sei aus Mangel an Wettbewerb quasi unumstößlich.

Langfristvertrag „weitervererbt“

Erschwerend hinzu kommt, dass viele dieser Verträge langfristig über einen Zeitraum von in der Regel zehn Jahren festgeschrieben werden. Kommt es in dieser Zeit zu einem Eigentümerwechsel der Liegenschaft, wird mit der Immobilie auch der Langfristvertrag an den neuen Eigentümer „weitervererbt“. Was den Anbieter freut – er erhält mit der langen Laufzeit Planungs- und Investitionssicherheit für den Aufbau entsprechender Lieferkapazitäten –, kann für den neuen Eigentümer ärgerlich sein. Das gilt insbesondere dann, wenn die energetischen Eigenschaften der Liegenschaft durch Modernisierungsmaßnahmen, etwa eine gedämmte Fassade oder wärmeschutzverglaste Fenster, verbessert wurden. Die benötigte Anschlussleistung kann in diesen Fällen deutlich zurückgehen – die vertraglich fixierte Anschlussleistung hingegen bleibt noch auf lange Zeit bestehen.

Und der Fernwärmelieferant? Der möchte sein Netz in der Regel bestmöglich ausnutzen. Daher kann es auch im Interesse der Versorger sein, dass sie ihrem Kunden nur so viel Wärme liefern, wie dieser auch tatsächlich benötigt. Freiwerdende Kapazitäten, so die mögliche Überlegung des Anbieters, ließen sich dann nutzen, um neue Versorgungsgebiete zu erschließen, ohne dass hierfür in ein neues Kraftwerk investiert werden müsste.

Eine gute Grundlage für eine Nachverhandlung der Verträge – müsste man zumindest meinen. Und doch führt der Glaube an die Marktmacht des Versorgers allzu oft dazu, dass viele Bestandshalter nicht wagen, ihre Anschlussleistungen anzutasten. Folge dieses Irrglaubens ist, dass immense Einsparpotenziale ungenutzt bleiben.

Kommen wir zu den Grundlagen der Nachverhandlung: dem Fernwärmepreis und an welcher Stellschraube er neu justiert werden kann. Fernwärmepreise setzen sich in der Regel aus einem Arbeitspreis und einem Grundpreis zusammen. Der Arbeitspreis bezieht sich auf den tatsächlichen Verbrauch der Liegenschaft in der Abrechnungsperiode. Er ist dementsprechend variabel und wird in Euro je Kilowatt pro Stunde angegeben. Der Grundpreis hingegen richtet sich nach der Anschlussleistung der Liegenschaft, die in Kilowatt beziffert wird und für die Abrechnungsperiode fix vereinbart ist (Euro je Kilowatt). Der Versorger verpflichtet sich gegenüber dem Kunden, diese vertraglich vereinbarte maximale Anschlussleistung vorzuhalten. Stellt sich heraus, dass die vorgehaltene Anschlussleistung vor Jahren zu hoch kalkuliert wurde, kann ein aktives Betriebskostenmanagement genau hier ansetzen, auf den Versorger zuzugehen und zu versuchen, im gemeinsamen Konsens die Lieferverträge anzupassen.

Auf Augenhöhe

Zugegeben: Nicht immer zeigt sich der Anbieter sofort verhandlungsbereit. Es kann vorkommen, dass die Gegenseite zunächst kritisch reagiert, weil sie verständlicherweise sinkende Einnahmen befürchtet. Aus Gründen wie diesem kann es deshalb sinnvoll sein, einen Spezialisten auf den Fall anzusetzen, der – ausgerüstet mit dem entsprechendem technisch-wirtschaftlichen Know-how – dem Versorger auf gleicher Augenhöhe gegenübertritt und Lösungsvorschläge erarbeiteten kann…

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