Savills, CBRE, Colliers und Cushman & Wakefield zeichnen zur EXPO REAL ein bemerkenswert einheitliches Bild des deutschen Wohninvestmentmarktes: Die Liquidität wächst, größere Portfoliotransaktionen kehren zurück und internationales Kapital sucht wieder offensiver nach Einstiegsmöglichkeiten. Von einer Rückkehr zu den alten Investmentmustern kann dennoch keine Rede sein. Finanzierungskosten, höhere Renditeanforderungen und eine deutlich härtere Prüfung von Cashflows und Exit-Szenarien verändern die Regeln des Marktes.
Die nackten Volumenzahlen unterscheiden sich – die Botschaft dahinter kaum. Savills beziffert das Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien in den ersten neun Monaten 2026 auf rund 5,8 Milliarden Euro und damit fünf Prozent unter Vorjahr. CBRE kommt auf knapp 5,9 Milliarden Euro und minus vier Prozent, Colliers auf 6,1 Milliarden Euro beziehungsweise minus sieben Prozent. Cushman & Wakefield sieht den Markt mit 5,75 Milliarden Euro nahezu auf Vorjahresniveau.
Die Abweichungen sind vor allem ein Hinweis auf unterschiedliche Abgrenzungen und Erfassungsmethoden. Für die Marktinterpretation entscheidender ist deshalb die Richtung: Der Wohninvestmentmarkt stagniert nicht mehr in völliger Bewegungslosigkeit. Er bleibt aber weit entfernt von einer breiten, durch günstiges Fremdkapital getragenen Transaktionswelle.
Die Marktbelebung ist da – aber sie ist noch schmal
CBRE sieht im dritten Quartal mit rund 2,3 Milliarden Euro das bislang stärkste Quartal des Jahres und einen Anstieg um 17 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Getragen wurde diese Entwicklung allerdings maßgeblich von größeren Portfoliotransaktionen. Mehr als die Hälfte des Quartalsvolumens entfiel dort auf wenige größere Abschlüsse.
Colliers kommt in der Quartalsbetrachtung zu einem etwas anderen Ergebnis. Dort lag das Volumen mit rund 1,9 Milliarden Euro leicht unter den beiden Vorquartalen. Gleichzeitig bestätigt auch Colliers die wachsende Bedeutung der Portfoliodeals: 58 Prozent des Quartalsergebnisses entfielen auf Paketverkäufe. Im ersten Quartal waren es erst 23 Prozent gewesen.
Cushman & Wakefield misst für das dritte Quartal lediglich 1,65 Milliarden Euro und damit ein Minus von 26 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal. Doch auch hier ist die strukturelle Aussage dieselbe: Erstmals 2026 lagen Portfoliotransaktionen mit 59 Prozent des Quartalsvolumens vor den Einzeltransaktionen.
Damit zeichnet sich ein wichtiges Signal ab: Großvolumiges Kapital kann wieder bewegt werden. Die Rückkehr der Portfoliodeals ist aber noch keine Rückkehr zur alten Marktbreite. Einzelne große Abschlüsse können Quartalszahlen erheblich verändern. Gerade deshalb lohnt der Blick auf das mittlere Segment.
Savills berichtet von zahlreichen aktiven Bietern im kleineren und mittleren Marktsegment. Colliers identifiziert die Größenklasse zwischen 15 und 50 Millionen Euro mit 38 Prozent des Gesamtvolumens sogar als stärkstes Marktsegment. Weitere 20 Prozent entfielen auf Deals zwischen 50 und 100 Millionen Euro. Der Markt kommt also gleichzeitig von zwei Seiten in Bewegung: durch gut finanzierbare mittlere Tickets und durch einzelne große Portfolios. Internationale Investoren werden zum Liquiditätsgeber
Noch deutlicher ist die Übereinstimmung bei der Rolle internationalen Kapitals.
Nach CBRE stellten ausländische Käufer im dritten Quartal rund drei Viertel des Investitionsvolumens und konzentrierten sich insbesondere auf größere Portfolios. Value-Add- und opportunistische Strategien kamen zusammen auf rund 58 Prozent des Volumens.
Cushman & Wakefield kommt aufgrund einer anderen Abgrenzung auf einen geringeren internationalen Anteil: 38 Prozent im dritten Quartal. Bemerkenswert ist jedoch der Vergleich mit dem Vorjahr. Damals waren es lediglich 17 Prozent gewesen. Seit Jahresbeginn entfielen nach C&W rund 1,98 Milliarden Euro beziehungsweise 34 Prozent des Wohntransaktionsvolumens auf internationale Investoren.
Das Muster ist eindeutig: Internationales Kapital ist wieder offensiver auf dem deutschen Wohnmarkt unterwegs. Dabei sucht es häufig größere Plattformen, Portfolios und Objekte, bei denen aktives Asset Management zusätzliche Renditepotenziale eröffnet. CBRE bringt die Veränderung prägnant auf den Punkt: „Investoren mit diskretionärem Kapital und aktivem Asset-Management-Ansatz sind derzeit handlungsfähiger.“
Klassische Core-Investoren dagegen würden angesichts höherer Finanzierungskosten und Renditeanforderungen selektiver. Diese Verschiebung erklärt einen guten Teil der aktuellen Marktstruktur. Nicht fehlendes Kapital ist das Hauptproblem. Entscheidend ist vielmehr, welches Kapital zu welchen Preisen und mit welchem Renditeprofil investieren kann.
Die Preisfindung bleibt das Nadelöhr – Genau hier treffen sich sämtliche Marktanalysen.
Savills beobachtet eine wachsende Verkaufsbereitschaft. Eigentümer nutzten Portfoliobereinigungen, um solche Bestände zu veräußern, die aktuell besonders gute Vermarktungschancen besitzen und Liquidität generieren können. Viele Verkäufer hätten sich inzwischen darauf eingestellt, dass kurzfristig nicht mit deutlich niedrigeren Zinsen zu rechnen sei und akzeptierten zunehmend notwendige Preisanpassungen.
CBRE berichtet gleichzeitig von Verkaufsprozessen, die vor Abschluss erneut verhandelt, preislich angepasst oder verschoben wurden. Die Renditeanpassung sei dabei vor allem kapitalmarktgetrieben und „nicht Ausdruck einer grundlegenden Verschlechterung der wohnungswirtschaftlichen Fundamentaldaten“.
Auch Colliers sieht Finanzierung und Risikoaversion weiterhin als zentrale Faktoren der Preisfindung. Entscheidend seien „stabile Cashflows, eine hohe Objektqualität und eine Preisgestaltung, die das aktuelle Finanzierungsumfeld angemessen berücksichtigt“.
Cushman & Wakefield formuliert es ähnlich: Gestiegene Finanzierungskosten hätten Transaktionen verzögert, während die Finanzierungsbedingungen zunehmend darüber entschieden, welche Geschäfte tatsächlich realisiert würden. Damit verändert sich auch die Rolle der Verkäufer. Die Phase des Abwartens verliert an Attraktivität.
Wer Liquidität benötigt, Portfolios bereinigt oder strategisch umschichtet, muss seine Preisvorstellungen stärker am heutigen Kapitalmarkt ausrichten.
Renditen steigen – und schaffen damit neue Einstiegspunkte
Die gestiegenen Renditen sind die Kehrseite dieser Preisbewegung. Allerdings liegen die ausgewiesenen Spitzenrenditen der Institute deutlich auseinander. Savills nennt für Ende des dritten Quartals 3,7 Prozent und registriert damit den ersten Anstieg seit drei Jahren. CBRE weist für Mehrfamilienhäuser in den Top-7-Städten durchschnittlich 3,59 Prozent aus.
Cushman & Wakefield sieht 3,80 Prozent. Colliers nennt für junge Bestandsobjekte in den Top-7-Städten 4,25 Prozent und außerhalb der Metropolen 4,8 Prozent. Die Zahlen sind aufgrund unterschiedlicher Definitionen und Objektabgrenzungen nicht unmittelbar miteinander vergleichbar. Die Richtung ist jedoch eindeutig: Der Renditedruck nach oben ist noch nicht vollständig verschwunden.
CBRE erwartet bis zum Jahresende eine weitere moderate Ausweitung der Spitzenrenditen. Auch Colliers hält bei anhaltend hohen Finanzierungskosten weitere leichte Anstiege für möglich. Cushman & Wakefield geht dagegen zunächst von einer Stabilisierung bei 3,80 Prozent aus. Gerade diese Differenz ist für Investoren relevant.
Nicht die Frage, ob die Renditekorrektur stattgefunden hat, trennt die Einschätzungen – sondern ob sie bereits weitgehend abgeschlossen ist.
Wohnraum bleibt knapp – aber steigende Mieten sind kein Automatismus
Die langfristige Investmentstory Wohnen bleibt intakt: Nachfrage und Angebot entwickeln sich weiterhin auseinander. Colliers verweist ausdrücklich auf das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Wohnungsangebot und Wohnungsnachfrage. Die Zahl der Fertigstellungen reiche weiterhin nicht aus, um den zusätzlichen Bedarf zu decken.
Kurzfristig zeigt sich jedoch eine wichtige Veränderung. Das Mietwachstum verlangsamt sich. In den Top-7-Städten stiegen die durchschnittlichen Neuvertragsmieten für Bestandswohnungen nach Colliers im Jahresvergleich nur noch um 1,5 Prozent. Zur Jahresmitte waren es noch zwei Prozent gewesen. Ohne Berlin lag der Zuwachs bei 2,2 Prozent.
Auch Savills weist auf diese neue Vorsicht hin. Viele Investoren kalkulierten inzwischen konservativere Mietsteigerungen als in den vergangenen Jahren. Gerade hohe erwartete Mietzuwächse hätten zuvor einen wichtigen Beitrag zur Stabilisierung der Werte geleistet.
Das ist möglicherweise einer der wichtigsten Hinweise für die kommenden Quartale: Der Wohnungsmangel allein garantiert keine beliebige Miet- und Wertentwicklung. Regulierung, Leistbarkeit und regionale Unterschiede begrenzen die Übertragbarkeit der grundsätzlich positiven Fundamentaldaten auf jede einzelne Investition.
Der Standort wird wieder zur Investmententscheidung – Damit rückt auch die regionale Differenzierung stärker in den Vordergrund.
CBRE sieht die Top-7 weiterhin im Fokus, beobachtet aber zugleich wachsendes Interesse an regionalen Märkten mit attraktiven Risiko-Rendite-Profilen und Skalierungsmöglichkeiten. Gleichzeitig werden lokale Risiken intensiver geprüft: In Berlin etwa die mietregulatorischen und politischen Rahmenbedingungen, in Stuttgart mögliche Auswirkungen des Strukturwandels in der Automobilindustrie auf Beschäftigung und langfristige Wohnungsnachfrage.
Colliers wiederum weist für die ersten neun Monate einen deutlichen Bedeutungsgewinn der Top-7 aus. Dort stieg das Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahr um 41 Prozent auf rund 2,9 Milliarden Euro. Ihr Marktanteil erhöhte sich von 32 auf 48 Prozent.
Im dritten Quartal selbst verlagerte sich die Aktivität allerdings wieder stärker in andere Städte. Beide Beobachtungen widersprechen sich nicht. Die Metropolen bleiben bevorzugte liquide Kernmärkte. Gleichzeitig werden regionale Standorte wieder interessant, wenn Cashflow, Bevölkerungsentwicklung, Wirtschaftskraft und Einstiegspreis zusammenpassen.
Neubau bleibt knapp – Spezialsegmente rücken nach vorn
Ein strukturelles Problem bleibt die ausgedünnte Projektpipeline.
CBRE verweist darauf, dass Forward Purchases und Forward Fundings weiterhin verhalten seien. Aufgrund eingeschränkter Exitpreise würden weniger Projekte gestartet, während gleichzeitig das Insolvenzrisiko auf Entwicklerseite erhöht bleibe. Cushman & Wakefield erkennt dagegen erste Bewegung in Spezialsegmenten.
Internationales Kapital interessiere sich weiterhin für Student- und Micro-Living, auch wenn sich das erwartete Transaktionswachstum im dritten Quartal noch nicht in größeren Abschlüssen niedergeschlagen habe. Mehrere Grundstücksankäufe für studentisches Wohnen deuteten jedoch auf eine künftige Pipeline hin.
Das deckt sich mit der übergeordneten Einschätzung von PGIM Real Estate. Dort gilt Wohnen weiterhin als Kernmarkt, allerdings in einem stärker regulierten Umfeld mit schwieriger Neubauproduktion. Chancen sieht PGIM deshalb verstärkt in spezifischen Konzepten wie Studenten- oder Seniorenwohnen, Micro-Living sowie Mietreihenhäusern für Familien im Umland großer Städte.
Die neue Investmentformel: Cashflow plus Exit
Über den deutschen Wohnmarkt hinaus liefert PGIM damit vielleicht die strategischste Interpretation des gegenwärtigen Zyklus. Die Anpassung sei nicht lediglich konjunkturell, sondern auch strukturell. Pensionskassen und Versorgungswerke benötigten zunehmend Ausschüttungen; gleichzeitig konkurrierten Immobilien mit zusätzlichen Anlageklassen um Kapital. Immobilien müssten sich deshalb ihren Platz in der Kapitalallokation „neu verdienen“.
Für Investoren reicht es deshalb nicht mehr, auf einen günstigen Einstieg oder steigende Mieten zu setzen. PGIM fordert die Betrachtung der gesamten Investitionskette: „Der Fokus muss auf einem klaren Exit-Markt liegen.“ Bereits beim Ankauf müsse klar sein, welcher Käufer später infrage kommen und wie liquide das Produkt bleiben könne. Genau diese Logik findet sich in den deutschen Marktdaten wieder.
Liquidität ist vorhanden. Colliers beziffert neue Kapitalzusagen, die seit 2022 für den deutschen Wohninvestmentmarkt adressiert wurden, auf rund 8,4 Milliarden Euro. Ein großer Teil davon sei erst seit 2025 eingeworben worden und warte auf passende Investitionsmöglichkeiten. Doch dieses Kapital kauft nicht mehr den Markt. Es kauft spezifische Risiko-Rendite-Profile.
Fazit: Keine Rückkehr zum alten Markt
Der deutsche Wohninvestmentmarkt befindet sich damit weniger in einem klassischen Aufschwung als in einer Neuordnung. Die Käufer kehren zurück, aber sie wählen genauer aus. Internationale Investoren bringen Liquidität, verlangen dafür aber häufig Value-Add- oder Core-Plus-Potenzial. Portfoliodeals werden wieder möglich, wenn Preis und Finanzierung stimmen.
Mittlere Transaktionen bleiben der stabile Unterbau des Marktes. Verkäufer akzeptieren zunehmend die neue Preisrealität. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Cashflow-Sicherheit, Standortqualität und Exitfähigkeit.
Die optimistischste Nachricht zur EXPO REAL lautet deshalb nicht, dass der Markt wieder der alte wird – Sondern, dass wieder ein Markt entsteht.
Ein Markt allerdings, in dem Kapital nicht mehr durch niedrige Zinsen in die Immobilie gedrängt wird. Wohnimmobilien müssen heute gegenüber Anleihen und anderen Anlageklassen wieder nachweisen, dass sie Rendite, Stabilität und Liquidität gleichzeitig bieten können.
Für den deutschen Wohnungsmarkt sind die strukturellen Voraussetzungen dafür weiterhin vorhanden. Wohnungsmangel, stabile Nachfrage und die geringe Neubauproduktion sprechen langfristig für das Segment. Die vier Marktanalysen zeigen aber ebenso klar: Das allein reicht 2026 nicht mehr für eine Investitionsentscheidung.
Entscheidend ist inzwischen die gesamte Gleichung aus Einstiegspreis, Finanzierung, realistischem Mietwachstum, Objekt- und Standortqualität – und einem belastbaren Exit.
Gerd Warda Quellen: u.a. Savills, CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield und PGIM
