Die monatliche Netto-Kaltmiete der sozialen Vermieter Norddeutschlands liegt derzeit im Durchschnitt bei 7,69 Euro pro Quadratmeter. Das geht aus dem aktuellen Monitoring hervor, dessen Ergebnisse am Mittwoch am Rande des 28. VNW-Managementforums in Rostock-Warnemünde vorgestellt wurden. Die durchschnittlich Neuvertragsmiete liegt demnach bei 9,17 Euro pro Quadratmeter.
Die VNW-Unternehmen planen, in diesem Jahr mehr als 3000 Wohnungen zu übergeben. In den Neubau sollen mehr als 640 Millionen Euro fließen, in die Sanierung und Modernisierung mehr als 685 Millionen Euro.
An dem Monitoring, das in der Zeit vom 1. bis 20. Dezember 2025 durchgeführt wurde, beteiligten sich 76 von 302 Mitgliedsunternehmen des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW). Sie verwalten rund 366.000 Wohnungen in Mecklenburg-Vorpommern, Schleswig-Holstein und Hamburg. Insgesamt verwalten VNW-Unternehmen in den drei Bundesländern gegenwärtig rund 726.000 Wohnungen.
Garanten des bezahlbaren Wohnens
„Die im VNW organisierten Wohnungsgenossenschaften und Wohnungsgesellschaften stellen damit einmal mehr unter Beweis, dass sie Garanten des bezahlbaren Wohnens im Norden sind“, sagt VNW-Verbandsdirektor Andreas Breitner. Überall dort, wo es einen Mietspiegel gibt, liegen die Durchschnittsmieten der VNW-Unternehmen darunter.“
Mit Blick auf die zu Beginn dieser Woche veröffentlichten Angebotsmieten durch das Kieler Weltwirtschaftsinstitut sagt der VNW-Direktor: „Angebotsmieten spiegeln lediglich einen Teilbereich des Wohnungsmarktes wider. Bestandsmieten machen mehr als 90 Prozent des Mietmarktes aus. Diese Mieten sind zwar ebenfalls gestiegen, aber bei weitem nicht so deutlich wie Neuvertragsmieten.“
Der Bau von Wohnungen ist deutlich teurer geworden
Dass die Neuvertragsmieten so deutlich gestiegen seien, liege an den aktuellen Bedingungen, die den Bau von Wohnungen teuer machten, so Breitner weiter. „Gestiegene Baupreise, höhere Zinsen, lange Baugenehmigungszeiten und überbordende bürokratische Anforderungen machen es gegenwärtig unmöglich, ohne eine öffentliche Förderung eine Wohnung zu errichten, die anschließend zu einem bezahlbaren Preis vermietet werden kann.“
Wer heute ohne öffentliche Förderung baue, müsse am Ende eine Miete zwischen 18 und 20 Euro pro Quadratmeter verlangen, um wenigstens eine „schwarze Null“ zu schreiben, sagt Andreas Breitner.
„Allerdings stößt auch die öffentliche Förderung der Bundesländer an ihre Grenzen. Hamburg stellt jährlich mehr als 900 Millionen Euro für den öffentlichen Wohnungsbau zur Verfügung, Schleswig-Holstein mehr als 400 Millionen Euro und Mecklenburg-Vorpommern rund 135 Millionen Euro. Zusammen sind das allein in diesem Jahr mehr als 1,4 Milliarden Euro in 2026.“
Die verantwortlichen Politikerinnen und Politiker hätten die Probleme erkannt und versuchten mit einem Abbau von bürokratischen Hürden gegenzusteuern, sagt der Verbandsdirektor. „Der ‚Hamburg-Standard‘ und das ‚vereinfachte Bauen‘ in Schleswig-Holstein sind Schritte in die richtige Richtung.
Allerdings warnte VNW-Direktor Andreas Breitner vor zu großen Hoffnungen. „Zwar lassen erste Ergebnisse auf großes Einsparpotenzial schließen. Es ist aber noch zu früh, um bei den Baukosten generell Entwarnung zu geben. Bis belast- und verallgemeinerbare Ergebnisse vorliegen, wird es noch etwas dauern.“
Focus auf die „zweite Miete“ richten
VNW-Direktor Andreas Breitner mahnte in seinen Ausführungen an, den Blick nicht allein auf die Entwicklung der Kaltmieten zu richten. „Mir macht die Entwicklung der sogenannten zweite Miete derzeit erheblich mehr Sorgen.
Städtische Gebühren, Grundsteuer, Heiz- und Stromkosten sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen und umfassen inzwischen mehr als ein Drittel der Wohnkosten. Statt einer Mietpreisbremse benötigen wir eine Nebenkostenbremse.“
Besonders beunruhigend sei die Preisentwicklung bei der Fernwärme, so der VNW-Verbandsdirektor weiter. „In Hamburg haben die Energiewerke zu Beginn dieses Jahres ihren Fernwärmepreis für viele Tausend Mieterinnen und Mieter um 30 Prozent erhöht. In Mecklenburg-Vorpommern vermeldete das Statistische Amt des Landes am Dienstag, dass die Fernwärmepreise 2025 flächendeckend um 7,3 Prozent gestiegen sind.“
Forderung nach einer Transparenzbehörde für Fernwärme
Bei den Fernwärmepreise sei die Situation der Mieterinnen und Mieter doppelt misslich. „Sie müssen nicht nur deutlich höhere Preise bezahlen, sondern können auch nicht einfach zu einem anderen Anbieter wechseln. Ihre Monopolstellung erlaubt es den örtlichen Stadtwerken, Kosten auf die Mieterinnen und Mieter abzuwälzen.
Deshalb benötigen wir eine bundesweit agierende Transparenzbehörde für Fernwärmeanbieter, die genau prüft, ob die aufgerufenen Preise korrekt sind. Zudem muss bei starken Preiserhöhungen ein Sonderkündigungsrecht eingeführt werden.“
Transparenz bei den Fernwärmepreisen sei vor allem deshalb wichtig, weil dieser Art der Versorgung mit Heizenergie bei der Energiewende eine zentrale Bedeutung zukomme, so Andreas Breitner. „Regenerativ erzeugte Fernwärme ermöglicht die meiste Reduzierung von klimaschädlichen Emissionen. Um so wichtiger ist es, dass am Ende nicht die betroffenen Mieterinnen und Mieter mit dem Energiewendekosten allein gelassen werden.“
An dem diesjährigen VNW-Managementforum nehmen mehr als 340 Vorstände und Geschäftsführer von norddeutschen Wohnungsunternehmen teil – so viele wie noch nie. Die Veranstaltung dient in erster Linie dem Erfahrungsaustausch und der Vernetzung, wie das Foto oben zeigt. Zu den Referenten der Veranstaltung gehören in diesem Jahr Dr. Meik Woyke von der Bundeskanzler-Helmut-Schmidt-Stiftung, Prof. Elisabeth Endres von der Technischen Universität Braunschweig, und der Politikwissenschaftler Albrecht von Lucke.
Oliver Schirg
Durch einen Wechsel bei der Erhebungsmethode ist ein Vergleich mit Werten aus dem Jahr 2024 nicht möglich. Seinerzeit lag die Durchschnittsmiete bei 6,74 Euro pro Quadratmeter.
Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) vertritt in Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein insgesamt 478 Wohnungsgenossenschaften und Wohnungsgesellschaften. In den von ihnen verwalteten 730.000 Wohnungen leben rund 1,5 Millionen Menschen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter liegt bei den VNW-Unternehmen bei 7,69 Euro. Der VNW ist der Verband der Vermieter mit Werten.
