Die verbilligte Immobilienvermietung an Angehörige ist bei vielen Fach- und Führungskräften ein beliebtes Steuersparmodell. Dabei ist wichtig, alle steuerrechtlichen Vorgaben genau einzuhalten. Die aktuelle Rechtsprechung mahnt zur erhöhten Vorsicht.
Immobilienvermietungen im Familienkreis sind eine interessante Option, nicht zuletzt auch aufgrund der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt. Vermieten Immobilienbesitzer eine Wohnung preiswert an nahe Angehörige, haben beide Seiten etwas davon: Die Verwandtschaft zahlt weniger Miete als ortsüblich und der Vermieter kann im Idealfall alle Kosten etwa für Instandhaltung und Reparaturen als Werbungskosten geltend machen. Die verbilligte Immobilienvermietung an Angehörige sollte sorgfältig geplant und durchgeführt werden. Fällt der Preisnachlass zu großzügig aus, gerät schnell die steuerliche Anerkennung in Gefahr.
Klare Grenze
Der Fiskus setzt der Miethöhe nach unten eine klare Grenze. Beträgt das Mietentgelt weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Monatsmiete, erkennt das Finanzamt die Immobilienaufwendungen nicht mehr in voller Höhe als Werbungskosten an. Von allzu großzügigen Rabatten sollten Vermieter besser Abstand nehmen. Sonst muss die Vermietung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil gesplittet werden. Anfallende Werbungskosten sind dann nur noch im Verhältnis des entgeltlichen Teils zur ortsüblichen Miete steuerlich abzugsfähig. Insbesondere bei hohen Werbungskosten ist Vorsicht geboten. Nur wenn die Miete über der 66-Pozent-Grenze liegt, sind die abzugsfähigen Kosten voll steuerwirksam.
Örtliche Mietspiegel
Für die Ermittlung der ortsüblichen Miete gibt es keine allgemein verbindliche Vorgehensweise. Vermieter können das übliche Mietniveau in der Regel dem örtlichen Mietspiegel entnehmen, der meist über den Bürgerservice von Städten und Gemeinden erhältlich ist. Er beschreibt, welche Miete für eine nach Baujahr, Art, Größe, Ausstattung und Lage vergleichbare Immobilie üblich ist. Der Fiskus erkennt in der Regel den niedrigsten Wert der Spanne in einer Region noch als ortsüblich an. Es kann aber auch vorkommen, dass für einzelne Regionen gar kein aktueller Mietspiegel existiert. Die ortsübliche Miete muss dann über Internet- Immobilienportale, Hochrechnungen alter Mietspiegel oder ein Sachverständigengutachten ermittelt werden.
BFH Az. IX R 14/17
Gerade im Familienkreis werden Wohnungen oft möbliert vermietet. Laut einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) bezieht sich der Mietspiegel grundsätzlich auf unmöblierte Immobilien (Az. IX R 14/17). Zuschläge für Einrichtungsgegenstände wie Einbauküchen, Waschmaschinen oder Trockner sind getrennt auszuweisen, was in einigen Mietspiegeln der Fall ist. Wenn hier kein Möblierungsaufschlag geregelt ist, haben viele Vermieter bislang die monatlichen Abschreibungsbeträge zuzüglich eines Gewinnaufschlags zum Abzug gebracht. Dieser Verfahrensweise haben die BFH-Richter jetzt einen Riegel vorgeschoben.
Möblierungszuschlag
Existieren keine Richtwerte für den Möblierungszuschlag, müssen Immobilienbesitzer ihn selbst berechnen. Leicht unterschätzen Vermieter den Aufschlag, der einen nicht unerheblichen Teil der Gesamtmiete ausmachen kann. Schnell wird der Möblierungszuschlag zum Zünglein an der Waage. Je üppiger die Wohnung möbliert ist, desto wichtiger wird eine gewissenhafte Kalkulation. Der Möblierungszuschlag kann nur dann entfallen, wenn für die überlassenen Möbel kein marktüblicher Gebrauchswert zu ermitteln ist, etwa wenn sie bereits sehr alt sind…