Die Tücken des Baurechts – Einige Urteile zu einem überaus heiklen Thema

Tücken des Baurechts: Urteile zu einem überaus heiklen Thema

Das Baurecht hat es mit vielen Fallkonstellationen zu tun. Das Spektrum reicht von dem Verbot „wilden“ Bauens über den Denkmal- und Umweltschutz bis hin zur Erteilung bzw. Verweigerung von Baugenehmigungen. Häufig geht es für die Betroffenen dabei um vieles – schlimmstenfalls um den Abriss eines bereits gebauten Gebäudes. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS stellt in seiner Extra-Ausgabe einige Baurechtsurteile vor.

Nutzungsuntersagung, aber gesetzliche Kündigungsfrist beachten

Es kommt immer wieder vor, dass die Baubehörde eine Nutzungsuntersagung für eine bestimmte Immobilie ausspricht. Im konkreten Fall wurde dies gegenüber Mietern einer Wohnung getan, weil ein Grenzabstandsverstoß vorlag.

Das Oberverwaltungsgericht Niedersachsen (Aktenzeichen 1 ME 158/24) entschied, dass den Mietern allerdings eine Frist zur Befolgung eingeräumt werden müsse, die der gesetzlichen Kündigungsfrist entspreche.

Sisha-Bar im Wohngebiet

Bevor in einem allgemeinen Wohngebiet eine Baugenehmigung für eine Sisha-Bar erteilt wird, muss von der Baugenehmigungsbehörde geprüft werden, ob dieses Vorhaben dem Gebot der Rücksichtnahme auf die Nachbarschaft gerecht wird.

Unter anderem kann dazu nach Ansicht des hessischen Verwaltungsgerichtshofes (Aktenzeichen 4 B 1729/24) ein Prognosegutachten über den möglichen Lärm erstellt werden. Auch Vorgaben und Auflagen sind denkbar, die den zu erwartenden Lärm mindern.

Wer zuerst kommt….

Im Baurecht spielt es bei der Genehmigung von Bauvorhaben durchaus eine Rolle, wer zuerst da war und deswegen auf die älteren Ansprüche verweisen kann. So hob das Verwaltungsgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 4 K 8859/22) eine Baugenehmigung für ein Wohngebäude auf, weil etwaige Lärmkonflikte mit dem bereits seit Langem bestehenden Biergarten nicht geprüft wurden.

(Weiterer Hinweis: Da das Urteil vom 26.08.2024 stammt und als „Nachfolgeinstanz“ das Oberverwaltungsgericht NRW, Aktenzeichen 10 A 2039/24 angegeben ist, gehen wir davon aus, dass das VG-Urteil noch nicht rechtskräftig ist. Dies konnten wir aber nicht verifizieren.)

Wenn Schiffe stören..

Manche Nachbarschaften sind von ganz bestimmten äußeren Umständen geprägt. Von einer Anlegestelle für Fahrgastschiffe etwa gehen erfahrungsgemäß gewisse Licht- und Lärm-Emissionen aus. Ein Anlieger wandte sich gegen die Planungsgenehmigung.

Das Verwaltungsgericht Trier (Aktenzeichen 9 K 3716/24) entschied, das sei umgebungsbedingt hinzunehmen. Die Gesamtbelastung sei „als nicht relevant anzusehen“, da die Umgebung in der sich das Wohnhaus befindet, seit Jahren durch den intensiven Schiffsverkehr und Publikumsandrang geprägt sei.

Baurecht und Nachbarschaft

Wer ist eigentlich ein Nachbar? Das ist eine Frage, die sich im Baurecht immer wieder stellt. Der Verwaltungsgerichtshof München (Aktenzeichen 1 ZB 23.2316) stellte klar, dass nicht nur unmittelbar an ein Baugrundstück grenzende Anwesen dafür in Frage kommen, sondern auch andere Grundstücke, die in relevanter Weise im Einwirkungsbereich des Vorhabens liegen. Wichtig ist, ob belastende Auswirkungen auf die Nachbarn zu befürchten sind.

Genehmigung nur bei vollständigen Bauunterlagen

Für das Erteilen einer Baugenehmigung sind gewisse Voraussetzungen unabdingbar. Wenn Bauvorlagen fehlen oder unvollständig sind, so dass Gegenstand und Umfang des Vorhabens gar nicht genau zu bestimmen sind, dann ist die Genehmigung aufzuheben.

Das Verwaltungsgericht München (Aktenzeichen M 1 SN 25.993) befand, aufgrund der Unvollständigkeit der Unterlagen könne die Verletzung von Nachbarrechten nicht ausgeschlossen werden.

Barrierefrei gilt auch für Türschwellen

In einer alternden Gesellschaft spielt die Barrierefreiheit von Immobilien eine zunehmend größere Rolle. Wenn eine Baubeschreibung vorsieht, dass eine Wohnung im Erdgeschoss barrierefrei errichtet werden soll, dann betrifft das selbstverständlich auch die Höhe der Türschwellen einer zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Terrasse.

Acht Zentimeter seien zu hoch, urteilte das Oberlandesgericht Brandenburg (Aktenzeichen 10 U 54/24).

Wenn „gewichtige Gründe“ vorliegen

Bei anerkannten Baudenkmälern ist planungsrechtlich dem Grundsatz nach von einem Erhaltungsinteresse auszugehen. Regelmäßig liegen demnach „gewichtige Gründe“ vor, den bisherigen Zustand beizubehalten.

Das Verwaltungsgericht Augsburg (Aktenzeichen 5 K 23.933) stellte fest, lediglich bei unbedeutenden Baudenkmälern oder bei minimalen Beeinträchtigungen seien solche gewichtigen Gründe zu verneinen. Der Einschätzungen des Landesamts für Denkmalpflege komme dabei erhebliche Bedeutung dazu.

Dr. Ivonn Kappel

IZB-Preis 2025 an Johann Karatajew, Absolventen der TU Berlin, verliehen

architektur

Gerd Warda

IMG_3629 izb preisvereilung — Der glückliche Preisträger mit Andreas Hartmann, IZB-Vorstandsmitglied (rechts) und Sören Sommer-feld, Wiss. Mitarbeiter, Fachgebiet Bauwirtschaft und Baubetrieb der TU Berlin (links). Foto: IZB

Der IZB-Preis wurde in diesem Jahr zum zweiten Mal verliehen. Den Rahmen bot die Akademische Feier an der TU Berlin zur Ehrung der Absolventinnen und Absolventen des Studiengangs Wirtschaftsingenieurwesen. Mit dem Examenspreis in der Studienrichtung Bauingenieurwesen wurde Johann Karatajew für seine hervorragende Arbeit „Integration von Lebenszyklusansätzen in die integrierte Projektabwicklung (IPA)“ ausgezeichnet!

Die Masterarbeit entwickelt Lösungsansätze zur Erweiterung der IPA auf den Lebenszyklusansatz (IPALa). Zudem werden die Herausforderungen und Potenziale des IPALa-Modells sowie geeignete Rahmenbedingungen, insbesondere in Abgrenzung zu Öffentlich-Privaten Partnerschaften (ÖPP), diskutiert. Es wird gezeigt, dass sich die IPA durch die Anpassung einiger Modellelemente auf den Lebenszyklus ausweiten lässt. Die Erweiterung führt zunächst zur Integration zusätzlicher Betriebskompetenzen. Die Erarbeitung der Realisierungslösung und die Zielkostenermittlung soll lebenszyklusorientiert und gemeinsam mit allen Partnern erfolgen.

Das entwickelte Modell zeichnet sich im Vergleich zu ÖPPs durch eine höhere Flexibilität und Transparenz und durch eine stärkere Förderung partnerschaftlicher Zusammenarbeit aus. Es bietet damit einen geeigneteren Rahmen für Projekte mit einem komplexen Risikoprofil und bei denen eine intensive Zusammenarbeit mehrerer Fachdisziplinen erforderlich ist. Die IPALa bietet damit das Potenzial, die Vorteile der IPA auch auf die Betriebsphase auszuweiten und Bauprojekte nachhaltiger und effizienter zu errichten und zu betreiben. Die Masterarbeit wurde vom Fachgebiet Bauwirtschaft und Baubetrieb, Universitätsprof. Dr.-Ing. Matthias Sundermeier, Institut für Bauingenieurwesen Technische Universität Berlin, betreut.

Der IZB e.V. hat diese Arbeit ausgezeichnet, da sie in besonderem Maße zu Innovationen organisatorischer Art beiträgt. Sie enthält und ein hohes Innovationspotenzial mit Praxisrelevanz!

Der im Jahr 1997 gegründete Verein IZB InnovationsZentrum Bau Berlin Brandenburg e.V. fördert Innovationen im Bauwesen. Nach einer Satzungsänderung im Jahr 2025 verfolgt der Verein gemeinnützig „die Förderung von Wissenschaft, Forschung und Lehre“ insbesondere auf dem Gebiet der Bauwirtschaft und des Baubetriebs. Er fördert und unterstützt wissenschaftliche Veranstaltungen und wissenschaftliche Leistungen und der wissenschaftlichen Arbeit dienende Tätigkeiten zur Förderung der Forschung und Lehre auf dem Gebiet der Bauwirtschaft und des Baubetriebs an der Technischen Universität Berlin.

Siegfried Rehberg

Im „Berliner Innovationsdialog Bau“ unterstützt der IZB e.V. das Fachgebiet Bauwirtschaft und Baubetrieb der TU Berlin, Univ.-Prof. Dr.-Ing. Matthias Sundermeier, bei dem „Berliner Innovationsdialog Bau“ bei Veranstaltungen und seit 2018 bei einer jährlichen Ringvorlesung.

Baurechtsreport 2025 offenbart Schwächen der technischen Gebäudeausrüstung

architektur

Gerd Warda

Baurechtsreport 2025: Schwächen der Gebäudeausrüstung — Titel — © Dylan Leagh via Unsplash

Notstromanlagen, die im Ernstfall sicherheitsrelevante Einrichtungen wie Brandmelde- und Feuerlöschanlagen oder die Notbeleuchtung mit Energie versorgen, sind immer häufiger mangelhaft. Bei den wiederkehrenden Prüfungen im Jahr 2024 war laut „TÜV Baurechtsreport“ nur noch jede vierte Sicherheitsstromversorgungsanlage mängelfrei (25,1 Prozent), im Vorjahr lag der Wert noch bei 34,6 Prozent. Gleichzeitig stieg der Anteil „wesentlicher Mängel“ um knapp 5 Prozentpunkte auf 30,0 Prozent (2023: 25, 1 Prozent).

„Fällt im Notfall die Sicherheitsstromversorgung aus, stehen wichtige Schutzsysteme der Gebäudeausrüstung still“, sagt Dr. Joachim Bühler, Geschäftsführer des TÜV-Verbands. „Unsere Gebäude müssen krisenfester werden. Resilienz muss gerade mit Blick auf Stromausfälle, Cyberangriffe oder hybriden Bedrohungen zum Leitprinzip werden.“ Das gelte besonders für sogenannte Sonderbauten wie Schulen, Krankenhäuser, Hotels, Veranstaltungsstätten oder Hochhäuser – also Gebäude, die für die öffentliche Versorgung und Sicherheit von zentraler Bedeutung sind. Bühler: „Neben der physischen Sicherheit müssen die Eigentümer und Betreiber der Gebäude die Cybergefahren im Blick haben, denn mit der zunehmenden Digitalisierung und Vernetzung der Sicherheitstechnik wächst hier die nächste große Herausforderung.“

Laut TÜV Baurechtsreport zeigte fast jede zweite Notstromanlage bei den wiederkehrenden Prüfungen „geringfügige Mängel“ (44,9 Prozent). Insgesamt wurden in diesem Bereich 3.585 Anlagen geprüft. Auch die Erstprüfungen vor Inbetriebnahme bestätigen dieses Bild: Von 942 geprüften Anlagen waren lediglich 38 Prozent mängelfrei, bei 22 Prozent wurden erhebliche und bei 40 Prozent geringfügige Mängel festgestellt.

Technologiewandel erhöht Mängelquote bei Sicherheitsstromversorgung

Für die hohe Mängelquote gibt es verschiedene Ursachen. Im Gegensatz zu anderen Bereichen der Gebäudetechnik existieren für Sicherheitsstromanlagen bisher keine verbindlichen Anforderungen an die Qualifizierung von Fachkräften. Verstärkt durch den Fachkräftemangel und den Generationenwechsel fehlt es in vielen Betrieben an spezialisierter Expertise. Hinzu kommt der technologische Wandel.

Immer häufiger ersetzen batteriegestützte Systeme klassische Dieselaggregate. Solche Anlagen gelten als kostengünstiger und umweltfreundlicher, erfordern aber aufgrund ihrer komplexen Planung, Einrichtung und Wartung spezifisches Know-how. „Moderne Notstromanlagen sind oft mit weiteren Komponenten der Gebäudetechnik vernetzt. Wenn die Abstimmung zwischen den Gewerken oder die Dokumentation nicht lückenlos funktioniert, steigt das Risiko für Mängel“, sagt Bühler.

Brandmeldeanlagen anfällig durch Wartungs- und Dokumentationsmängel

Auch andere Sicherheitseinrichtungen weisen hohe Mängelquoten auf, wie der „TÜV Baurechtsreport“ zeigt: Bei den wiederkehrenden Prüfungen von Brandmeldeanlagen haben die Sachverständigen im Jahr 2024 bei 20,5 Prozent der Systeme wesentliche Mängel festgestellt – ein Rückgang um 0,8 Punkte im Vergleich zum Vorjahr. Rund 50,8 Prozent der Anlagen hatten geringfügige Mängel, während nur 28,7 Prozent mängelfrei waren. „Nach Einschätzung der Sachverständigen liegt vielen erheblichen Mängeln eine lückenhafte Dokumentation zugrunde. Daneben spielen Versäumnisse im Betrieb der Systeme – etwa fehlende Anpassungen nach Umbaumaßnahmen – eine zentrale Rolle“, erläutert Bühler. Zudem fallen in der Praxis immer wieder Mängel auf, die bereits auf die Planung und Errichtung der Anlagen zurückzuführen sind, was sich unter anderem in einer Fehl-Anordnung von Brandmeldern oder Mängeln in der Leitungsanlage zeigt.

„Rein technische Defekte spielen dagegen eher selten eine Rolle, da moderne Systeme Fehler meist automatisch erkennen und beheben“, sagt Bühler. „Vor allem äußere Faktoren erhöhen die Anfälligkeit. Besondere Umgebungsbedingungen wie heiße Temperaturen, Staub oder Schmutz erhöhen das Risiko für Defekte.“

Gebäudetechnik verantwortungsvoll betreiben, warten und prüfen

Auch insgesamt bleibt die sicherheitsrelevante Gebäudetechnik in Deutschland anfällig: Im vergangenen Jahr prüften TÜV-Sachverständige 70.447 Anlagen. Rund 27 Prozent der Anlagen wiesen wesentliche Mängel auf, weitere 44 Prozent hatten geringfügige Mängel. Lediglich 29 Prozent der geprüften Anlagen wurden nicht beanstandet. Auffällig ist zudem, dass die Quote wesentlicher Mängel bei den erstmaligen Prüfungen vor Inbetriebnahme erneut leicht gestiegen ist, von 18,7 im Jahr 2023 auf 19,7 Prozent 2024.

Prüfungen müssen konsequent genutzt werden

Deutliche Unterschiede zeigen sich zwischen den Anlagentypen: Während Lüftungsanlagen mit 34,8 Prozent wesentlichen Mängeln die höchsten Mängelquoten in dieser Kategorie aufwiesen, schnitten CO-Warnanlagen vergleichsweise gut ab. Bei ihnen waren 57,7 Prozent mängelfrei, der höchste Wert unter allen geprüften Systemen. „Wenn fast drei Viertel der geprüften Anlagen nicht mängelfrei sind, ist das ein ernstes Sicherheitsrisiko. Prüfungen müssen konsequent genutzt werden, um Schwachstellen frühzeitig zu erkennen“, sagt Bühler. „Die Eigentümer und Betreiber der Gebäude sind in der Pflicht, Verantwortung zu übernehmen und für eine regelmäßige technische Wartung und Instandhaltung zu sorgen. Nur aus einer Kombination aus regelmäßiger Wartung und unabhängiger Prüfung können wir sicherstellen, dass sicherheitsrelevante Systeme im Ernstfall zuverlässig funktionieren.“

Maurice Shahd

Investitionsoffensive muss Realität werden – ohne Planungssicherheit keine heimische Rohstoffgewinnung, Beschäftigungssicherung und Konjunkturimpulse

architektur

Gerd Warda

Deutschland steckt im größten Sanierungsstau seiner Geschichte: marode Brücken, veraltete Schienennetze, überlastete Straßen sowie baufällige Schulen und Kitas. In den anstehenden Haushaltsberatungen kommt es nun darauf an, den Worten Taten folgen zu lassen und eine echte Investitionsoffensive am Bau zu beschließen. Drei Spitzenverbände der Bau- und Rohstoffwirtschaft warnen jetzt: die Mittel des Sondervermögens dürfen nicht zur Haushaltskonsolidierung genutzt werden. Gleichzeitig müssen die Probleme der gesamten Wertschöpfungskette mehr Beachtung finden.

Bei einer gemeinsamen Pressekonferenz im Haus der Bundespressekonferenz in Berlin machten die Präsidenten Christian Strunk (MIRO – Bundesverband Mineralische Rohstoffe), Peter Hübner (Hauptverband der Deutschen Bauindustrie) und der stellvertretende Bundesvorsitzende der IG BAU – Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt, Carsten Burckhardt, deutlich: Bauen braucht Rohstoffe, schnelle Verfahren, verlässliche Rahmenbedingungen und gute tarifvertraglich abgesicherte Arbeitsplätze.

MIRO: „Scheine ohne Steine – das darf nicht passieren“

Christian Strunk, Präsident von MIRO, betonte die Dramatik der Lage: „Deutschland braucht jedes Jahr über 500 Millionen Tonnen Gesteinskörnungen – Kies, Sand, Splitte und Schotter. Das ist nach Trinkwasser der zweitgrößte Stoffstrom des Landes. Wir können uns derzeit noch vollständig selbst versorgen. Aber immer mehr Gewinnungsbetriebe müssen schließen, weil Gewinnungsgenehmigungen fehlen. Schon heute drohen regionale Engpässe.“

Strunk forderte: „Die Gewinnung der Gesteinsrohstoffe ist Daseinsvorsorge. Sie muss – wie die Energieversorgung – ins überragende öffentliche Interesse aufgenommen werden. Sonst bleibt der Widerspruch: Milliarden für Bauprojekte, aber keine Steine zum Bauen. Was nützen Scheine ohne Steine?“

HDB: „Es gibt die Zusätzlichkeit nicht. Kein Lerneffekt aus dem Brückeneinsturz“

Peter Hübner, Präsident des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie, kritisierte, dass das Sondervermögen zum Stopfen der Haushaltslöcher genutzt wird. „Ich sag es deutlich: Es gibt die versprochene Zusätzlichkeit des Sondervermögens nicht. Stattdessen sehen wir einen Verschiebe-Bahnhof von Investitionsmitteln aus dem Kernhaushalt in andere Bereiche. Der normale Etat schrumpft, die Lücke wird mit dem Sondervermögen aufgefüllt. Die Kassen der Kommunen bleiben klamm, es wird weiterhin zu wenig gebaut, auch um Daseinsvorsorge vor Ort zu gewährleisten. Die Verantwortlichen haben aus dem Dresdner Brückeneinsturz offensichtlich nichts gelernt. Das war anders besprochen, liebe Bundesregierung.“

Hübner weiter: „Wir bauen in Deutschland zu kompliziert, wir bauen zu langsam, wir bauen zu ineffizient. Öffentliche Auftraggeber brauchen deshalb mehr Flexibilität in der Auftragsvergabe, um der Vielfalt an unterschiedlichen Bauvorhaben gerecht zu werden. Und nur so können die Mittel des Sondervermögens sowie alle öffentlichen Investitionen effizient eingesetzt werden. Mit weniger Aufwand, weniger Bürokratie und höherer Kostengenauigkeit.“

Wenn dann endlich gebaut werde, brauche die Branche schnelle Verfahren auch in der Gewinnung der Rohstoffe, damit die Versorgungssicherheit mit heimischen Rohstoffen unkompliziert gewährleistet bleibt.

IG BAU: „Ohne Akzeptanz, Fachkräfte und faire Bedingungen bleibt das Sondervermögen wirkungslos“

Carsten Burckhardt, stellvertretender Bundesvorsitzender der IG BAU, verwies auf die Beschäftigten, die hinter der Rohstoffgewinnung und Bauwirtschaft stehen: „Es reicht nicht, Milliarden zu beschließen, wenn gleichzeitig die Akzeptanz von Industrie vor Ort fehlt und die notwendigen Rohstoffe nicht genehmigt werden. Corona hat gezeigt: Deutschland ist zu sehr auf Importe angewiesen. Bei Gesteinsrohstoffen sind wir aber resilient aufgestellt. Deutschland kann sich mit Kies, Schotter und Splitt selbst versorgen – wenn die Genehmigungen für die Rohstoffgewinnung umweltgerecht erteilt werden.“

Burckhardt ergänzte: „Wichtig ist zudem, dass die Beschäftigten ordentlich bezahlt werden, deshalb unterstützen wir das Vorhaben der Bundesregierung, ein Bundestariftreuegesetz einzuführen. Dies sollte ohne Wenn und Aber von statten gehen. Für Fachkräfte, die aus dem Ausland gewonnen werden, muss der Gesetzgeber sicherstellen, dass sie in tarifgebundenen Betrieben angestellt werden. Und die Beschäftigten brauchen faire Arbeitsbedingungen, das heißt, verträgliche Arbeitszeiten mit ausreichenden Ruhepausen. Eine Win-Win-Situation für Arbeitgeber wie Arbeitnehmer würde schließlich auch die flächendeckende Einführung eines digitalen Zeiterfassungssystems schaffen. Unternehmer wie Beschäftigte hätten optimale Kontrolle über die geleisteten Arbeitsstunden.“

Gemeinsame Forderungen

Alle drei Verbände sind sich einig: Ohne ausreichende Bauinvestitionen, schnelle Verfahren, eine verlässliche Rohstoffversorgung sowie Investitionen in unsere Beschäftigten wird die Infrastrukturmodernisierung ins Leere laufen. Die Verbände fordern den Deutschen Bundestag daher auf:

Eine überjährige, verlässliche Finanzierung öffentlicher Infrastrukturvorhaben einzuführen, die versprochene Zusätzlichkeit des Sondervermögens Infrastruktur und Klimaschutz in den Gesetzen, auch für die Bundesländer, abzusichern.
die regionale Versorgungssicherheit mit Baurohstoffen durch heimische Gewinnung auch weiterhin zu gewährleisten und diese als Teil der Daseinsvorsorge anzuerkennen,
Planungs- und Genehmigungsverfahren für Infrastrukturprojekte und die Rohstoffgewinnung drastisch zu beschleunigen,
dass faire und tarifvertraglich abgesicherte Arbeitsbedingungen wieder mehr zum Standard werden und
dass Fachkräfte, die aus dem Ausland gewonnen werden, zu den geltenden tariflichen Arbeitsbedingungen beschäftigt werden.

Die Verbände fordern die Bundesregierung weiterhin dazu auf, eine konsistente Infrastrukturstrategie vorzulegen, die alle Aspekte der Wertschöpfungskette, von der Rohstoffgewinnung, über Planung und Bau bis zur Fachkräftesicherung umfasst.

Britta Frischemeyer

Hauptverband der Deutschen Bauindustrie e.V.

Glasfaser mit Zwang droht – Deshalb jetzt für verlässliche Rahmenbedingungen, Planungs- und Investitionssicherheit handeln

Gerd Warda

Glasfaser mit Zwang droht – jetzt verlässliche Rahmenbedingungen — Dietmar Schickel, Experte in Sachen Glasfaserausbau: Eine eigene Glasfaser-Strategie und ein selbstbestimmter Ausbau, ist auf jeden Fall gesetzlicher Gängelei vorzuziehen. Foto: DSC

Von Dietmar Schickel

Aktuell hat das Bundesministerium für Digitales und Staatsmodernisierung einen Überblick über die Ausbausituation der Glasfasernetze in Deutschland veröffentlicht. Parallel wurde ein Eckpunktepapier des BMDS bekanntgegeben, in dem Maßnahmen zur weiteren Beschleunigung des Ausbaus, insbesondere der Netzebene 4 („Hausverteilanlagen“), festgelegt werden sollen. Allerdings mit weitreichenden Zugeständnissen für die Glasfaser-Anbieter – Ärger mit der Wohnungswirtschaft ist vorprogrammiert.

Der Bericht zeigt auf, dass der Glasfaserausbau in Deutschland deutlich an Geschwindigkeit gewonnen hat. Bis Mitte 2024 wurde die mögliche Versorgung der privaten Haushalte innerhalb von zwei Jahren auf rund 35,7 Prozent nahezu verdoppelt. Das entspricht einem Zuwachs von 1,8 Millionen Haushalten pro Halbjahr.

Der Großteil der Haushalte ohne Glasfaserversorgung liegt nach wie vor in städtischen (15,1 Mio.) und halbstädtischen Gemeinden (8,9 Mio.). In ländlichen Gebieten sind noch 2,9 Millionen Haushalte unversorgt. Dort soll ein großer Teil der noch nicht angeschlossenen Adressen in absehbarer Zeit weiterhin durch Förderung erschlossen werden.

Ausbau und Mitnutzung gebäudeinterner Infrastruktur

Die gleichzeitig angestrebte Anpassung des Telekommunikationsgesetzes rückt den Ausbau der gebäudeinternen Netze, die sogenannte Netzebene 4 (NE4), in den Vordergrund. Klares Ziel der Bundesregierung ist, dass Mehrfamilienhäuser mit einem Glasfaseranschluss bis in jede Wohnung ausgestattet werden (FTTH „Fiber-To-The-Home“).

Um alle Anschlussziele zu erreichen, beabsichtigt man allerdings den gesetzlichen Rahmen für den Glasfaserausbau in Gebäuden zu erweitern und zudem weiterhin einen offenen Zugang zur NE4 zu forcieren.

Einen anderen Beschleuniger für den Netzausbau hat der Gesetzgeber dagegen bereits realisiert. Um zumindest den Ausbau in Städten und in der Fläche mit weniger verwaltungstechnischen Hemmnissen zu belasten, hat die Bundesregierung beschlossen, dass der Ausbau von Glasfasernetzen künftig „im überragenden öffentlichen Interesse“ liegt. Kurz nach der Verabschiedung ist das Gesetz bereits am 30. Juli 2025 in Kraft getreten.

Das drei Netze Haus

Bisher sind in der Regel zwei Infrastrukturen im Gebäude vorzufinden – die Telefonleitung („Kupfer-Doppelader“) und das koaxiale Kabel. Beide Infrastrukturen führen in die meisten Wohnungen und sind geeignet für Telefon, Internet und TV und auch zur Übertragung schmalbandiger Daten für die Gebäudetechnik. Bei der Installation der dritten Infrastruktur in Glasfaser ergibt sich damit häufig das Problem, dass eine direkte Nutzung dieser Glasfaser eher zögerlich angenommen wird. Trotzdem sollte der Ausbau auch in diesen Fällen forciert und die Voraussetzungen für einen Wohnungsanschluss mit Glasfaser geschaffen werden. Kupfer-Doppelader und koaxiale Infrastruktur werden bei entsprechendem Bandbreitenbedarf an ihre physikalischen Grenzen stoßen.

Ein jetzt vorgenommener Ausbau mit Glasfaser erfolgt dagegen häufig kostenfrei und sichert auch zukünftig die Versorgung aller Teilnehmer im Haus mit hohen Bandbreiten. Zudem kann durch einen eigenbestimmten Ausbau ein möglicher „Wildwuchs“ der Installation durch unterschiedliche Glasfaser-Anbieter verhindert werden.

Die Zukunft “Glasfaser-Only“

Zurzeit drängen viele neue Anbieter in die Gebäude und bieten einen Glasfaserausbau bis zum Gebäude oder bis in die Wohnungen an. Tatsächlich besteht für Immobilieneigentümer gegenüber allen Anbietern eine Duldungspflicht für den Hausanschluss (§ 134 TKG), und zwar für einen Anschluss der Gebäude an „Netze mit sehr hoher Kapazität“.

Hier sind Wohnungsunternehmen häufig unsicher, ob ein solcher Anschluss zu gestatten sei. Allerdings gibt es kaum ein Argument, um einen solchen Anschluss zu verweigern.
Hier beabsichtigt der Gesetzgeber zudem eine weitere Verschärfung des TKG, der über die Gestattung des Gebäudeanschluss hinausgeht und faktisch jedem Anbieter, der einen Anschluss realisieren möchte, die Möglichkeit eröffnet einen Vollausbau jeder Wohnung mit Glasfaser vorzunehmen. Ein Eingriff in die Rechte von Eigentümer, die von den wohnungs-wirtschaftlichen Verbänden klar abgelehnt wird!

Der Status Quo

Wie ist dies aber aktuell zu bewerten, wenn ein vorhandener Gestattungsvertrag mit einem klassischen Kabelnetz-Betreiber die Installation eines weiteren „Breitbandnetzes“ untersagt und eine entsprechende Exklusivitätsklausel aufgenommen wurde.

Hier ist auf jeden Fall eine sachgerechte Prüfung vorzunehmen – zumal diese Exklusivität häufig durch einen Hinweis auf die bereits heute geltenden Gesetzeslagen aufgehoben wird. Das heißt, dass sich die Exklusivität faktisch nur auf die koaxiale Infrastruktur bezieht und die Errichtung einer Glasfaser-Infrastruktur bis in die Wohnungen davon nicht tangiert wird, da es jetzt schon jedem Anbieter freisteht, bei Vorliegen eines Teilnehmervertrages seine Leistung in den Räumen des Teilnehmers abzuschließen (§ 77k Abs. 1 a. „Wohnungsstich“).

Das bedeutet, dass der Netzbetreiber eigentlich sein Netz ohne Gestattung des Eigentümers in den Räumen des Teilnehmers abschließen darf – dass dies Irritationen und Unverständnis auf Seiten vieler Eigentümer hervorruft, ist nachvollziehbar, auch wenn sich dies nur auf einen einzelnen Wohnungsanschluss bezieht. Eine gesetzliche Regelung, die bei Vorliegen nur eines Vertrags bereits einen Vollausbau gestattet, ist schlichtweg eine Unmöglichkeit!

Hier hilft eine sachgerechte Beratung, dies zu verhindern oder in die richtigen Bahnen zu lenken. Der Anschluss eines einzelnen Teilnehmers macht eigentlich keinen Sinn, da der Aufwand, sich regelmäßig mit einer solchen Installationsfreigabe zu beschäftigen, dauerhaft zu einer höheren Belastung führt und eigentlich mit sonstigen Aufgaben genug zu tun ist. Also wäre ein sofortiger Komplettausbau auf jeden Fall sinnvoller als ein regelmäßig bedarfsgetriebener Ausbau, der zudem mit einem Glasfaser-Anbieter vereinbart werden kann – zumal jetzt noch attraktive Konditionen und Vertragsbedingungen vereinbart werden können, und zwar unabhängig von bereits bestehender Infrastruktur.

Eine eigene Glasfaser-Strategie und ein selbstbestimmter Ausbau, ist auf jeden Fall gesetzlicher Gängelei vorzuziehen.

Schwarze Schafe im Glasfaser-Haustürvertrieb

Wo Licht ist, ist auch Schatten – manche Netzbetreiber gehen derzeit sehr aggressiv bei der Vermarktung von Glasfaser vor. Viele Wohnungsunternehmen stehen dann vor der Herausforderung, wie man die eigenen Mieter und das Unternehmen vor solchen dubiosen Methoden schützt. Experten empfehlen: Setzen Sie klare Spielregeln für den Haustürvertrieb und informieren Sie Ihre Mieter rechtzeitig!

Die TK-Branche schaut dem Treiben nicht tatenlos zu. Ein branchenweiter Haustürkodex sorgt für Transparenz und Vertrauen und sortiert sehr schnell die schwarzen Schafe im Vertrieb aus. Das Interesse von vielen Mietern ist zudem unabhängig von Vertriebsmaßnahmen gegeben und sorgt für Entscheidungsdruck, sodass der Glasfaserausbau sowieso auf der Tagesordnung vieler Immobilien-unternehmen steht.

Zeit zu handeln

Es ist davon auszugehen, dass neben dem spürbaren „Mieterdruck“ auch die avisierten gesetzlichen Vorhaben zur Änderung des Telekommunikationsgesetzes weitgehend umgesetzt werden. Inwiefern die an das Ministerium versandten Brandbriefe der Verbände eine positive Anpassung zu Gunsten der Wohnungswirtschaft bewirken, bleibt abzuwarten.

Sicher ist nur, dass selbstbestimmtes Handeln aktuell die beste Option darstellt einen Glasfaseranschluss für die eigenen Liegenschaften zu realisieren, statt abzuwarten. Ausgehandelte verlässliche Rahmenbedingungen, Planungs- und Investitionssicherheit sind auf jeden Fall einem Regulierungszwang vorzuziehen.

Dietmar Schickel, Jahrgang 55, gehört zu den Männern der ersten Stunde im deutschen Kabel-TV-Geschäft. Nach seiner langjährigen Geschäftsführung beim Kabelnetzbetreiber Tele Columbus feiert er mit seinem Beratungsunternehmen DSC Dietmar Schickel Consulting bereits letztes Jahr 10jähriges Firmenjubiläum. Mit mittlerweile 20 Partnern bietet man für Immobilienunternehmen aller Art unter anderem in Sachen Glasfaserausbau und Klima & Energie Themen Beratungsleistungen bei Angebotsabfragen und Ausschreibungen an (www.schickel.de).

„Doppelter“ Volksentscheid in Hamburg – Klimaneutralität schon 2040 bedeutet rund 57.000 Euro Mehrkosten pro Wohnung

Betriebskosten aktuell

Gerd Warda

„Doppelter“ Volksentscheid in Hamburg - Klimaneutralität 2040 — VNW-Verbandsdirektor Andreas Breitner. Foto: VNW, Bertold Fabricius, Hamburg

Von Andreas Breitner

Am 12. Oktober werden viele Menschen in Norddeutschland auf Hamburg schauen. Die Hamburgerinnen und Hamburger entscheiden an diesem Tag in einem Volksentscheid, ob die Hansestadt Klimaneutralität bereits im Jahr 2040 – also fünf Jahre früher als bislang vom Senat geplant – erreichen soll.

Die Europäische Union hat sich mit dem „Europäischen Green Deal“ und dem EU-Klimagesetz verpflichtet, Netto-Null-Treibhausgasemissionen sogar erst bis zum Jahr 2050 zu erreichen. Klimaneutralität bedeutet, dass nicht mehr klimaschädliche Gase ausgestoßen werden, als durch Maßnahmen wie Aufforstung oder Technologien gebunden werden können.

Der Schutz unserer Umwelt ist zweifelsohne eine der großen Herausforderungen dieser Zeit. Soziale Vermieter, die in Jahrzehnten statt in Wahlperioden denken, gehören seit vielen Jahren zu jenen, die mit Hilfe aufwändiger energetischer Sanierungen ihre Bestände zukunftsfest machen.

Sie tun das stets mit dem Blick darauf, das Notwendige mit dem Machbaren zu verbinden. Machbarkeit bedeutet bei VNW-Unternehmen in erster Linie, Investitionsentscheidungen im Lichte der Bezahlbarkeit von Wohnungen zu treffen. Das heißt auch: Was Mietpreise unnötig in die Höhe treibt, wird nicht gemacht. So einfach ist das.

Das Hannoveraner Pestel Institut hat nun in einer Studie bestätigt, was wissenschaftliche Studien bereits seit mehreren Jahren postulieren: ein großer Teil der Wohngebäude in Hamburg wird energetisch saniert werden müssen, wenn sie bis zum Jahr 2045 klimaneutral sein sollen.

Das Pestel-Institut beziffert die Investitionen für die Sanierung von 700.000 Wohnungen mit rund 54 Milliarden Euro. Das deckt sich mit Ergebnissen der vor einigen Jahren vorgestellten acht Studien, wonach mindestens – und das war als absolute Untergrenze zu verstehen – 40 Milliarden Euro notwendig sind.

40 Milliarden Euro bei 700.000 Wohnungen – das sind rund 57.000 Euro für jede Wohnung, die zusätzlich zu Instandhaltung und Modernisierung aufgewendet werden müssen. Das in 20 Jahren zu schaffen, ist schon kein Pappenstiel. Die Verkürzung der Zeitspanne auf 15 Jahre dürfte Grenze des Machbaren überschreiten.

Ich will jetzt gar nicht fragen, woher die vielen Handwerker, Planer und Ingenieure kommen sollen, um die Aufgabe zu meistern. Zumal wir tagtäglich erleben (müssen), wie schwer Politik und Behörden sich mit dem Abbau von bürokratischen Regelungen tun.

Man muss nicht Mathematik studiert haben, um zu erkennen, dass ein Aufbringen von 54 Milliarden Euro innerhalb von 15 statt von 20 Jahren einen erheblichen Anstieg von Mieten voraussetzt. Am Gemeinwohl orientierte Vermieter haben keinen Rücklagen, die dafür zur Verfügung stünden.

Wenn der Hamburger Mieterverein fast schon schadenfroh darauf hinweist, dass (energetische) Sanierungskosten innerhalb von sechs Jahren lediglich in Höhe von zwei bzw. drei Euro pro Quadratmeter umgelegt werden dürfen, stellt sich natürlich die Frage: Wer soll das zusätzliche Geld aufbringen?

Um die Dimension der „Lücke“ deutlich zu machen, hier ein Rechenbeispiel. Die mittlere Wohnfläche je Wohnung liegt in Hamburg derzeit bei 76,4 Quadratmetern. Wenn im Durchschnitt pro Quadratmeter maximal 2,50 Euro pro Monat umgelegt werden dürfen und das zwölf Mal im Jahr, kommen innerhalb von 15 Jahren bei 700.000 Wohnungen rund 24,1 Milliarden Euro zusammen.

Die Kosten liegen aber mindestens bei 40 Milliarden, laut Pestel sogar bei 54 Milliarden Euro. Woher also sollen die fehlenden 30 Milliarden Euro kommen? Aus dem Hamburger Haushalt? Sicher nicht. Für das Jahr 2025 plant die Hansestadt Ausgaben in Höhe von 21,4 Milliarden Euro – wobei die meisten Ausgaben gesetzlich festgelegt sind, beispielsweise für Bildung und Soziales.

Dann also die Wohnungswirtschaft? Wie schon gesagt: am Gemeinwohl orientierte Vermieter wirtschaften so, dass sie mit den Mieteinahmen ihre Kosten decken. Riesige Rücklagen bilden gehört nicht zu ihrem Auftrag, und Wohnungen teuer zu verkaufen, verbietet sich ebenfalls. Also noch mal die Frage: Woher sollen die fehlenden 30 Milliarden Euro kommen?

Interessant wird das Rechenbeispiel, wenn man die Zeitschiene verlängert. Klimaneutralität im Jahr 2045 würde dann „Einnahmen“ für eine energetische Sanierung in Höhe von 32,1 Milliarden Euro bedeuten. Setzt man den Zeitpunkt auf 2050, kämen 40,1 Milliarden Euro zusammen.

Mit anderen Worten: Je weniger Zeit ich habe, Klimaneutralität zu erreichen, desto mehr Geld muss ich am Anfang ausgeben – und um so mehr muss ich die Mieten erhöhen.

Nun kann man einwenden: „Ja aber, wir tun ja etwas für den Klimaschutz!“. Der Anteil Deutschlands am weltweiten CO2-Ausstoß liegt bei 1,8 Prozent. Der Anteil von Hamburg, Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern dürfte da kaum ins Gewicht fallen.

Andreas Breitner

Vorstand und Verbandsdirektor Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW)

FRK zum Glasfaserausbau: mehr Markt, weniger Staat

Betriebskosten aktuell

Gerd Warda

FRK zum Glasfaserausbau: mehr Markt, weniger Staat — „Unsere Mitglieder werden jetzt schon mit Vorschriften und Pflichten aus dem Telekommunikations- und Medienrecht überfrachtet“, sagt Ralf Berger, Vorsitzender des FRK.

Der Fachverband Rundfunk- und BreitbandKommunikation (FRK), Lauchhammer, begrüßt den im Eckpunktepapier zur Anpassung des Telekommunikationsgesetzes erkennbaren Willen des Bundesministeriums für Digitales und Staatsmodernisierung (BMDS) zur Beschleunigung des Glasfaserausbaus, kritisiert aber dessen Vorschläge für neue Vorgaben und Pflichten.

Die Vereinfachung und Beschleunigung von Genehmigungsverfahren für den Glasfaserausbau sieht der FRK positiv, fordert aber gleichzeitig mehr Markt und weniger Staat – insbesondere für den FTTH-Ausbau in Gebäuden auf der Netzebene 4 (NE4).

Das Eckpunktepapier sieht neue Unsicherheiten für die Investitionen der NE4-ausbauenden Unternehmen vor.

„Unsere Mitglieder werden jetzt schon mit Vorschriften und Pflichten aus dem Telekommunikations- und Medienrecht überfrachtet“, sagt Ralf Berger, Vorsitzender des FRK. Viele Vorschläge aus dem Eckpunktepapier erhöhen den bürokratischen Aufwand wie etwa neue Transparenzvorgaben oder Veröffentlichungspflichten.

„Viele mittelständische Unternehmen bringt das an den Rand des Leistbaren“, kritisiert Berger und fordert: „Der Staat soll dem Markt mehr Vertrauen entgegenbringen und nicht alles bis ins kleinste Detail regulieren.“

Staat greift ein weiteres Mal in den Markt ein

Mit dem Wegfall der Umlagefähigkeit der Netzbetriebs- auf die Mietnebenkosten und dem damit verbundenen Sonderkündigungsrecht greift der Staat ein weiteres Mal in den Markt ein. Beim Nachfolger, das Glasfaserbereitstellungsentgelt, kritisierte der FRK von Anfang an die Festlegung eines konkreten Entgelts für einen Markt, der sich sehr dynamisch entwickelt. Die Erhöhung von 540 auf 960 Euro brutto ist folgerichtig, löst das Problem aber nicht – das kann nur der Markt.

Bereits jetzt muss jeder Netzbetreiber, der das Glasfaserbereitstellungsentgelt nutzt, Wettbewerbern Zugang zu einer freien Faser gewähren, wenn diese mit Glasfaser am Gebäude anliegen. Mit der angedachten Erweiterung der Duldungspflicht und dem Recht auf Vollausbau drohen weitere regulatorische Eingriffe, die den Markt behindern. Dadurch können Unternehmen Kunden im mehrgeschossigen Wohnungsbau akquirieren, ohne selbst in die NE4 investieren zu müssen. „Das stellt ein unzumutbares Risiko für den ausbauenden Mittelstand dar, hemmt dessen Investitionsbereitschaft und damit letztendlich den Glasfaserausbau auf der NE4“, verdeutlicht Berger.

Durch das Recht auf Vollausbau könnte ein Unternehmen sämtliche Wohnungen eines Gebäudes mit Glasfaser erschließen, wenn es nur einen einzigen Endkundenvertrag in diesem Gebäude besitzt.

„Damit kommt der gefürchtete strategische Glasfaserüberbau von der Straße in die Gebäude“, warnt Berger. Er betont, dass die Wohnungswirtschaft und ihre langjährigen Partnerunternehmen aus dem FRK den Vollausbau wollen und ohne den Staat in der Lage sind, zwischen Wohnungsunternehmen und Netzbetreibern tragfähige Lösungen für den Glasfaserausbau auf der NE4 zu finden.

Keinen Bedarf für Mitnutzungsentgelte, die von der BNetzA festgelegt werden

Des Weiteren sieht der FRK-Vorsitzende auch keinen Bedarf für Mitnutzungsentgelte, die von der BNetzA festgelegt werden. „Am grünen Tisch festgelegte Entgelte entsprechen selten der Marktrealität und torpedieren daher jede Kalkulation. So wird der Gasfaserausbau verhindert, statt gefördert“, sagt Berger.

Der FRK verfolgt ausschließlich gemeinnützige Zwecke. Der Verbandszweck ist die Vertretung der auf dem Gebiet der Empfangsantennen, Kabel- und Breitband Kommunikationsanlagen tätigen Fachbetriebe sowie von Unternehmen, die solche Anlagen unterhalten oder unterhalten lassen, und zwar im Sinne einer der Allgemeinheit dienenden Versorgung mit Ton- und Fernsehrundfunk sowie Breitbandkommunikationsdiensten. Der Verband dient weiter dem Informationsaustausch unter den Mitgliedern zur allgemeinen Verbesserung der Marktposition sowie der Sicherung berufsständischer Interessen der Mitglieder.

Dr. Peter Hitpaß / VNW Beauftragter für Partnermitglieder

Quelle: PM FRK

BGH: keine Höhenbegrenzung für Bambushecke

Betriebskosten aktuell

Gerd Warda

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28. März 2025 (Az.: V ZR 185/23) entschieden, dass es im Landesnachbarrecht keine allgemeine, von der konkreten Ausgestaltung im Landesnachbargesetz unabhängige Höhenbegrenzung für Hecken gibt.

Sachverhalt:

Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke in Hessen. Auf dem Grundstück der Beklagten befindet sich seit den 1960er Jahren entlang der gemeinsamen Grundstücksgrenze eine Aufschüttung, die durch eine 28 m lange Mauer aus Betonprofilen (L-Steinen) abgestützt wird.

Im Jahr 2018 pflanzte die Beklagte auf der Aufschüttung Bambus an und verbaute zum klägerischen Grundstück hin eine Rhizomsperre. Der Bambus hat zwischenzeitlich eine Höhe von mindestens sechs bis sieben Metern erreicht.

Bisheriger Prozessverlauf:

Mit seiner Klage verlangt der Kläger – soweit noch von Interesse – den Rückschnitt des Bambus auf eine Wuchshöhe von drei Metern, gemessen vom Bodenniveau des klägerischen Grundstücks. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben.

Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht sie abgewiesen, und zwar auch hinsichtlich des von dem Kläger im Berufungsverfahren zusätzlich gestellten Antrags, die Beklagte zu verurteilen, es zukünftig zu unterlassen, den Bambus über eine Wuchshöhe von drei Metern, gemessen vom Geländeniveau des Klägers, hinauswachsen zu lassen. Mit der von dem Bundesgerichtshof insoweit zugelassenen Revision verfolgt der Kläger die zuletzt gestellten Klageanträge weiter.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der unter anderem für das Nachbarrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat das Berufungsurteil im Ergebnis wegen eines Verfahrensfehlers aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Dem liegen folgende Überlegungen zugrunde:

Hält ein Grundstückseigentümer bei einer Anpflanzung die im Landesnachbarrecht vorgeschriebenen Grenzabstände nicht ein, kann dem Nachbarn aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Beseitigung der sich daraus für ihn ergebenden Eigentumsbeeinträchtigung zustehen, der regelmäßig durch den Rückschnitt der Pflanzen zu erfüllen ist. Für Hecken sieht § 43 Abs. 2 des hessischen Nachbarrechtsgesetzes (NachbG HE) einen solchen Rückschnittanspruch ausdrücklich vor; dass auch der Bambus eine Hecke bilden kann, entspricht allgemeiner Ansicht, da es auf die botanische Zuordnung zu den Gehölzen insoweit nicht ankommt.

Allerdings macht das hessische Nachbarrecht Höhenvorgaben für Hecken nur für den Bereich bis zu 0,75 Metern von der Grundstücksgrenze. Nach § 39 Abs. 1 NachbG HE ist bei dem Anpflanzen lebender Hecken mit bis zu 1,2 m Höhe ein Abstand von 0,25 m, mit bis zu zwei Metern Höhe ein Abstand von 0,5 m und mit über zwei Metern Höhe ein Abstand von 0,75 m von dem Nachbargrundstück einzuhalten.

Eine allgemeine, von diesen Vorgaben unabhängige Höhenbegrenzung kann auch nicht, wie noch von dem Landgericht in erster Instanz angenommen und teilweise in Rechtsprechung und Literatur vertreten, aus dem Begriff der Hecke abgeleitet werden. Dem Begriff der Hecke im Sinne der Landesnachbargesetze ist eine Höhenbegrenzung nicht immanent. Entscheidend für die Einordnung als Hecke ist vielmehr, ob die Anpflanzungen im Einzelfall nach dem äußeren Erscheinungsbild bei einer natürlichen Betrachtungsweise einen geschlossenen Eindruck als Einheit mit einem Dichtschluss sowie einer Höhen- und Seitenbegrenzung vermitteln.

Gegen die Annahme einer begrifflichen Höhenbegrenzung für Hecken spricht bereits der allgemeine Sprachgebrauch. Nach diesem werden Hecken eher funktionell durch die von ihnen erzielte Abgrenzungs- und Schutzfunktion definiert, ohne diese Funktionen zugleich mit einer Höhenbegrenzung in Verbindung zu bringen. Auch systematisch wäre es nicht überzeugend, wenn eine Hecke, die über eine bestimmte Höhe hinauswächst, nicht mehr als Hecke, sondern als Solitärgewächs behandelt und den insoweit geltenden Abstandsvorschriften unterworfen werden müsste. Die Annahme, es bestehe dann ein Anspruch darauf, die nunmehr aufgrund ihrer Höhe als Solitärgewächs anzusehende Anpflanzung auf eine Höhe zurückzuschneiden, bei der sie wieder als Hecke anzusehen ist, wäre zudem zirkulär.

Vor allem aber widerspräche es der Aufgabenverteilung zwischen Gesetzgeber und Gerichten, in ein Landesnachbargesetz, das – wie hier § 39 NachbG HE – ab einem bestimmten Grenzabstand keine Vorgaben für die zulässige Höhe einer Hecke macht, eine solche Höhenbegrenzung – etwa auf drei Meter – durch ein bestimmtes Verständnis des Begriffs der Hecke hineinzulesen. Aufgrund der Gewaltenteilung ist es vielmehr Aufgabe des Gesetzgebers, eine Höhenbegrenzung oder weitergehende Abstandsvorschriften für hochwachsende Hecken im Rahmen der ihm zustehenden Einschätzungsprärogative festzulegen. Davon haben einige Landesgesetzgeber auch Gebrauch gemacht; dass der hessische Landesgesetzgeber eine andere Regelung getroffen hat, haben die Gerichte zu respektieren.

Etwaigen Härten infolge von besonderen Umständen des Einzelfalls kann unter Rückgriff auf das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis Rechnung getragen werden. Mit Hilfe dieser Rechtsfigur können allerdings nur ungewöhnlich schwere und nicht mehr hinzunehmende Beeinträchtigungen des Nachbargrundstücks, die von einer hohen Hecke ausgehen, abgewehrt werden.

Das Berufungsurteil war aber deshalb aufzuheben, weil seine Feststellung, die mindestens sechs bis sieben Meter hoch gewachsene Bambushecke wahre den nach § 39 Abs. 1 Nr. 1 NachbG HE einzuhaltenden Grenzabstand von 0,75 m, von einem Verfahrensfehler beeinflusst ist. Das Berufungsgericht ist zu Unrecht davon ausgegangen, dass der Kläger die Einhaltung des vorgeschriebenen Grenzabstandes zugestanden habe. Das Berufungsgericht wird daher nunmehr Feststellungen zum Abstand der Hecke von der Grenze zu treffen haben.

Für den Fall, dass die Hecke den Grenzabstand von 0,75 m unterschreiten sollte, war die umstrittene Rechtsfrage zu klären, von wo aus die Höhe zu messen ist, wenn die Hecke – wie hier – auf einem höher gelegenen Grundstück angepflanzt ist. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage dahin beantwortet, dass, wenn eine Hecke auf einem Grundstück gepflanzt wird, das höher liegt als das Nachbargrundstück, die nach § 39 Abs. 1 NachbG HE zulässige Heckenhöhe grundsätzlich von der Stelle aus zu messen ist, an der die Anpflanzungen aus dem Boden austreten. Durch die gegenteilige Sichtweise würden die Rechte des Eigentümers aus den §§ 903 BGB und §§ 905 BGB nicht angemessen berücksichtigt.

Ein Messpunkt auf dem tiefer gelegenen Grundstück hätte zur Folge, dass die Bepflanzung auf dem höher gelegenen Grundstück stets niedriger sein müsste als die auf dem unteren Nachbargrundstück erlaubte. Bei Geländestufen von über zwei Metern wäre eine Heckenbepflanzung auf dem höher gelegenen Grundstück innerhalb eines Abstands von 0,75 m sogar gänzlich ausgeschlossen.

Der Grundsatz, dass es für die Bestimmung der zulässigen Höhe einer auf dem höhergelegenen Grundstück angepflanzten Hecke auf dessen Bodenniveau ankommt, bedarf aber einer Einschränkung bei ersichtlicher Umgehung der landesnachbarrechtlich einzuhaltenden Abstandsvorschriften. Insoweit ist der anpflanzende Grundstückseigentümer nicht schutzbedürftig. Erfolgt im zeitlichen Zusammenhang mit der Anpflanzung eine (künstliche) Erhöhung des Grundstücksniveaus im Bereich der Grundstücksgrenze, ist daher abweichend von dem genannten Grundsatz das ursprüngliche Geländeniveau maßgeblich. Das ist hier jedoch nicht der Fall, weil die Aufschüttung auf dem Grundstück der Beklagten schon vor Jahrzehnten erfolgt ist.

Dr. Peter Hitpaß
VNW Beauftragter für Partnermitglieder

Quelle: PM des BGH vom 28. März 2025

Jenaer Baugenossenschaft eG – Rauchwarnmelder nachhaltig managen

Betriebskosten aktuell

Gerd Warda

Baugenossenschaft Jena, Rauchwarnmelder nachhaltig managen — Die Jenaer Baugenossenschaft eG tauscht sukzessive ihren Gesamtbestand von insgesamt 4.500 Rauchwarnmeldern in ihren rund 1.000 Wohneinheiten aus, so auch in diesem Gebäude im Magedelstieg. Bildnachweis: Jenaer Baugenossenschaft eG

Von Mario Münsterberg, Vorstand Jenaer Baugenossenschaft eG

Hohe Ausfallquoten und mangelnde Mieterakzeptanz. Papierlastige Dokumentation und fehlende Nachhaltigkeit. Dies sind einige der Gründe, weshalb Rauchwarnmelder in der Wohnungswirtschaft nicht als Lieblingsthema gelten. Wie man die Bewirtschaftung der gesetzlich vorgeschriebenen Lebensretter von der Ausstattung bis zur Entsorgung optimal gestaltet, zeigen unsere Erfahrungen bei der Jenaer Baugenossenschaft eG.

Als Wohnungsgenossenschaft mit rund 1.000 Wohneinheiten und einer langen Tradition seit 1897 standen wir vor der Herausforderung unseren Gesamtbestand von rund 4.500 Rauchwarnmeldern auszutauschen. Grund dafür waren Qualitäts-Probleme. Die Ausfallquote der 2018 in Betrieb genommenen Melder der Bauweise A (vor-Ort-Inspektion) war zuletzt so hoch, dass wir uns gezwungen sahen zu handeln. Die schrittweise Neuausstattung wollten wir direkt zur Umrüstung auf Melder der Bauweise C (Ferninspektion) nutzen.

Guter Rat ist teuer

Um nicht erneut unangenehme Überraschungen bei der Produktauswahl zu erleben, haben wir uns zunächst bei Branchenkollegen umgehört. Die empfahlen den Einsatz des Rauchwarnmelders Ei6500-OMS von Ei Electronics – ein Gerät, das wir bereits in einem unserer kleineren Objekte in den Testbetrieb genommen hatten.

In diesem Zuge machten sich unsere zuständigen Mitarbeiter auch mit der neuen Form der Bewirtschaftung vertraut. Denn von Beginn an bestand die Absicht, den Gerätebestand weiter in Eigenregie zu betreuen und die alljährliche Inspektion genossenschaftsseitig vorzunehmen. Möglich wird das durch den Einsatz des „Rauchwarnmelder-Managers“.

Die Software-Lösung für die digital unterstützte Bewirtschaftung von Melder-Beständen vereinfacht sämtliche Prozesse rund um die Verwaltung und Abwicklung. Sie begleitet sämtliche Arbeitsvorgänge und stellt die Erfassung aller relevanten Montage- und Inspektionsdaten sicher. Die ersten positiven Erfahrungen haben uns in dem Entschluss zum kompletten Umstieg auf ferninspizierbare Rauchwarnmelder weiter bestärkt. Seitdem erfolgt die Umrüstung sukzessive.

Die Jenaer Baugenossenschaft eG brauchte sich dank eines Recycling-Programms des Herstellers der neuen Rauchmelder nicht um die Entsorgung der Altgeräte sorgen. Ei Electronics übernimmt für jeden im Rahmen des Austauschs neu installierten Melder kostenfrei das fachgerechte Recycling des Altgeräts. Bildnachweis: Ei Electronics

Recycling mit Verstand

Es blieb die Frage, wie wir mit den zahlreichen Altgeräten verfahren wollen. Immer wieder zum Wertstoff-Hof fahren, wo die Geräte bestenfalls in einen Container mit sonstigem Elektro-Schrott wandern? Das ist nicht unsere Vorstellung einer ökologisch sinnvollen Lösung. Glücklicherweise bot sich eine Alternative. Der Hersteller der neuen Rauchwarnmelder hat ein spezielles Recycling-Programm aufgelegt.

Das Prinzip ist einfach: Für jeden im Rahmen des Austauschs neu installierten Melder übernimmt Ei Electronics kostenfrei das fachgerechte Recycling des Altgeräts. Dies wird über einen integrativen Fachbetrieb realisiert. Dort werden die Melder zerlegt, sortenrein getrennt und die Rückgewinnung relevanter Rohstoffe sichergestellt. Der Kunde muss nur noch den Transport zum Recyclingbetrieb übernehmen. Ein Austauschprojekt unserer Größenordnung erleichtert das ungemein.

In einigen Beständen der Jenaer Baugenossenschaft eG wie beispielsweise in diesem Objekt in der Friedensstraße ist die Umrüstung von Rauchwarnmeldern der Bauweise A (vor-Ort-Inspektion) auf Geräte der Bauweise C (Ferninspektion) bereits erfolgt. Bildnachweis: Jenaer Baugenossenschaft eG

Vorteil: digital unterstützte Bewirtschaftung

Der zweite Faktor, der den schrittweisen Melder-Wechsel effektiv unterstützt, ist der Rauchwarnmelder-Manager. Denn die Softwarelösung vereinfacht die Inbetriebnahme neuer Geräte erheblich: Sind diese erst einmal im Manager angelegt, werden aus den Ergebnissen der Inspektion automatisch Wartungsprotokolle erstellt. Auf diese Weise steht grundsätzlich eine lückenlose und rechtssichere Dokumentation zur Verfügung, die auf Wunsch per Exportfunktion weitergeleitet werden kann.

Im Resultat ist es uns jetzt möglich, jederzeit einen vollständigen Überblick über den eigenen Bestand zu haben und – sofern erforderlich – zeitnah aktiv werden zu können. Für den Datenschutz ist ebenfalls gesorgt: So liegen die Informationen nicht in einer Cloud irgendwo im Ausland, sondern auf einem mehrfach gesicherten Server in Oberhausen.

Ein weiterer Vorteil ist der Umstand, dass die Rauchwarnmelder-Bewirtschaftung nun keine Papier- und Aktenordnerberge mehr erzeugt. Dass die Ferninspektion eine Begehung der Wohneinheiten samt entsprechender Terminabsprachen obsolet macht, erhöht wiederum die Mieterakzeptanz. Zusammenfassend kann man sagen, dass das Projekt von allen Beteiligten als Win-Win-Situation eingeschätzt wird.

Fazit

Aus unserer Sicht verliert das Thema Rauchwarnmelder schlagartig an Sprengkraft, sobald man die Vorzüge der digitalen Verwaltung intelligent für sich nutzt. Im Vorfeld kompetente Partner oder Branchenkollegen nach ihren Erfahrungen zu befragen, macht auf jeden Fall Sinn. Breit angelegte Austausch-Projekte profitieren außerdem von einer flexiblen Recycling-Lösung.

Wartung – auch bei neuen Fenstern, wenn es um den Erhalt von Gewährleistungsanspruch geht

Betriebskosten aktuell

Gerd Warda

Wartung – neue Fenster, Erhalt von Gewährleistungsanspruch — Neue Fenstersysteme in exklusiven Wohnanlagen, oft bodentief, mit Mehrfachverglasung und technisch komplexen Beschlägen, erfordert deutlich mehr Pflege als frühere Modelle. Foto: Canon&Canon

In Berlin setzt die Hausverwaltung einer Wohnanlage mit 271 exklusiven Wohneinheiten derzeit auf die Expertise der Service Friends, die Dachmarke der Roto Frank Professional Service GmbH. Im 2022 entstandenen Wohnkomplex werden erstmals alle 2.000 Fenster umfassend gewartet.

Die neue Fenstergeneration, oft bodentief und mit Mehrfachverglasung und technisch komplexen Beschlägen, erfordert deutlich mehr Pflege als frühere Modelle. Nur so lassen sich ihre Funktionalität und langfristig auch ihre energetische Effizienz erhalten.

Ob Fenster oder Aufzug – Wartung ist Pflicht

Ein entscheidender Grund für den Berliner Verwalter, die top-modernen Fenster professionell warten zu lassen, ist der Erhalt von Gewährleistungsansprüchen gegenüber dem Fensterhersteller. „Kann die Verwaltung die vom Hersteller vorgeschriebene regelmäßige Wartung der Fenster nicht nachweisen oder informiert der Verwalter die WEG nicht über die Notwendigkeit der Wartung, kann das problematisch werden“, warnt Service Friends-Geschäftsführer Dr. Christian Faden.

Denn ohne regelmäßige Wartung verfällt der Gewährleistungsanspruch gegenüber den Fensterherstellern. „Im Prinzip ist es bei modernen Fenstern nicht anders als bei einem Aufzug. Kein Mensch würde die Wartung eines Aufzuges über Jahre vor sich herschieben“, so Faden.

Terminabsprache per Link vom Verwalter

Besonders herausfordernd bei Projekten dieser Größenordnung und Bewohnerstruktur ist die Terminplanung. Die Service Friends setzen hier auf eine digitale Lösung: Eine mehrsprachige App ermöglicht den Bewohnern, ihre Wartungstermine flexibel und eigenständig online zu buchen. „Die Koordination der Fenstersanierung läuft so einfach wie eine Pizzabestellung“, erklärt Faden.

Die Hausverwaltung stellt den Bewohnern einen Link bereit, über den sie direkt zum Terminbuchungstool der Service Friends gelangen. Dort können die Bewohner mit wenigen Klicks einen passenden Termin auswählen. Das System berechnet automatisch den Arbeitsaufwand und bietet passende Wartungstermine an. Eine Erinnerungsfunktion per SMS oder E-Mail stellt sicher, dass keine Termine vergessen werden.

Unter der Dachmarke Service Friends unterhält die Roto Frank Professional Service GmbH aus Stuttgart mittlerweile 36 Standorte in Deutschland, Österreich und der Schweiz. Von dort aus reparieren, warten, sanieren, sichern und erneuern die Service Friends Fenster, Türen und Dachfenster für alle Marken bzw. Hersteller. Zu den Kunden zählen unter anderem Wohnungsverwalter, Immobilien-Genossenschaften, kommunale Wohnungsgesellschaften sowie Gemeinden und Bauämter.

Quelle: Roto / aw

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