Liebe Leserinnen, liebe Leser.
Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum zählt zu den größten gesellschaftlichen Herausforderungen unserer Zeit. Die Diskussionen darüber gleichen sich seit Jahren: zu wenige Wohnungen, zu hohe Baukosten, zu lange Genehmigungsverfahren und zu wenig Personal in den Bauämtern. All das ist richtig. Doch wer nur auf die Defizite blickt, übersieht die Chancen.
Die entscheidende Frage lautet nicht mehr, ob wir Wohnraum schaffen können. Die entscheidende Frage lautet, wie wir vorhandene Potenziale intelligenter nutzen und bestehende Prozesse deutlich besser organisieren. Drei aktuelle Beispiele zeigen, wo die Antworten liegen.
Neue Wohnformen erschließen
Unsere Innenstädte verändern sich. Der stationäre Handel verliert vielerorts an Bedeutung, Ladenlokale stehen leer und ganze Geschäftsstraßen suchen nach neuen Perspektiven. Gleichzeitig fehlen Wohnungen. Genau an dieser Schnittstelle setzt das Reallabor WOHN:LOKAL der Universität Kassel an. In einem leerstehenden Ladenlokal in der Treppenstraße erforschen Studierende gemeinsam mit Stadtplanern, wie sich ehemalige Gewerbeflächen künftig zum Wohnen und Arbeiten nutzen lassen.
Was zunächst wie ein Forschungsprojekt wirkt, ist in Wahrheit ein Blick in die Zukunft unserer Städte. Denn überall in Deutschland gibt es ungenutzte Flächen, die auf eine neue Funktion warten. Nicht jede Antwort auf den Wohnungsmangel muss auf der grünen Wiese entstehen. Oft liegt die Lösung bereits mitten in unseren Innenstädten.
Die Kasseler Initiative zeigt, dass Wohnen künftig flexibler gedacht werden muss. Temporäre Wohnformen, kombinierte Wohn- und Arbeitskonzepte sowie die Umnutzung bestehender Gebäude können einen wichtigen Beitrag leisten, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, ohne neue Flächen zu versiegeln.
Flächen intelligenter nutzen
Ein zweites Beispiel liefert ALDI Nord in Leipzig-Connewitz. Dort soll ein moderner Lebensmittelmarkt entstehen, der gleichzeitig 75 Mikrowohnungen für bis zu 99 Studierende beherbergt. Die Idee ist ebenso pragmatisch wie überzeugend: Warum sollten wertvolle innerstädtische Flächen nur einer Nutzung dienen, wenn sie mehrere Aufgaben gleichzeitig erfüllen können?
Die Kombination von Handel, Wohnen und Mobilität steht beispielhaft für eine neue Generation urbaner Projekte. Sie nutzt vorhandene Grundstücke effizienter, schafft dringend benötigten Wohnraum und stärkt gleichzeitig die Nahversorgung im Quartier.
Gerade Studierende, Auszubildende und junge Berufseinsteiger gehören vielerorts zu den größten Verlierern angespannter Wohnungsmärkte. Projekte wie dieses zeigen, dass kreative Nachverdichtung und intelligente Mehrfachnutzung bestehender Standorte konkrete Lösungen liefern können.
Der Wohnungsbau der Zukunft wird deshalb nicht allein durch Neubaugebiete geprägt sein. Er wird zunehmend dort entstehen, wo bestehende Strukturen neu gedacht werden.
Qualität entscheidet über Bezahlbarkeit
So wichtig neue Wohnformen und innovative Nutzungskonzepte auch sind – sie lösen nur einen Teil des Problems. Denn bezahlbarer Wohnraum entsteht nicht allein durch neue Wohnungen. Er entsteht auch durch Qualität.
Die Wohnungswirtschaft kennt die Situation nur zu gut: Gebäude werden termingerecht übergeben, doch die eigentliche Arbeit beginnt erst danach. Mängelbeseitigungen laufen parallel zum Einzug der Mieter. Technische Anlagen funktionieren noch nicht stabil. Dokumentationen sind unvollständig. Gewährleistungsfragen beschäftigen Eigentümer, Verwalter und Bauunternehmen über Monate hinweg.
Die Folge sind zusätzliche Kosten, gebundene Ressourcen und vermeidbare wirtschaftliche Schäden.
Dabei zeigt die Praxis, dass nicht die Zahl der Baumängel zwangsläufig steigt. Die Gebäude werden vielmehr komplexer. Technische Systeme greifen stärker ineinander, Anforderungen an Energieeffizienz und Gebäudetechnik nehmen zu, während gleichzeitig die Bauzeiten immer weiter unter Druck geraten.
Genau deshalb muss die Inbetriebnahme eines Gebäudes künftig als eigenständige Projektphase verstanden werden. Technische, kaufmännische und organisatorische Abläufe müssen bereits während der Bauphase vorbereitet werden. Regelmäßige Vorabnahmen, klare Zuständigkeiten und eine frühzeitige Abstimmung aller Beteiligten sind keine Zusatzleistungen mehr, sondern Voraussetzungen für wirtschaftlichen Erfolg. Jeder Fehler, der während der Bauphase erkannt wird, kostet einen Bruchteil dessen, was seine Beseitigung nach der Übergabe verursacht.
Die Wohnungswirtschaft besitzt den stärksten Hebel
Damit rückt eine Frage in den Mittelpunkt: Wer treibt diese Veränderung eigentlich voran? Die Antwort lautet: die Wohnungswirtschaft selbst.
Viel zu häufig wird über den Fachkräftemangel in den Bauämtern, über fehlende Kapazitäten in der Bauindustrie oder über politische Rahmenbedingungen gesprochen. Diese Herausforderungen sind real. Doch sie entbinden die Branche nicht von ihrer eigenen Verantwortung.
Gerade bei der Digitalisierung verfügt die Wohnungswirtschaft über einen Hebel, der bislang viel zu selten genutzt wird.
Ein Beispiel dafür ist Building Information Modeling (BIM). Die digitale Planungsmethode sollte einst die Bauwirtschaft revolutionieren. Alle relevanten Informationen eines Gebäudes werden dabei in einem zentralen Modell zusammengeführt – von der Planung über die Ausführung bis zum Betrieb. Die Vorteile liegen auf der Hand: höhere Transparenz, weniger Schnittstellenverluste, bessere Dokumentation und frühzeitige Fehlererkennung.
Doch die Realität bleibt hinter den Möglichkeiten zurück. Die Digitalisierung konzentriert sich vielerorts noch auf Dokumentenmanagement, Kommunikation oder Zeiterfassung. Die durchgängig digitalisierte Baustelle ist weiterhin die Ausnahme.
Dabei könnte gerade die Wohnungswirtschaft den entscheidenden Impuls setzen.
Wer in Ausschreibungen digitale Planungsprozesse verbindlich fordert, wer BIM-Abwicklungspläne voraussetzt und digitale Baudokumentationen zur Vertragsgrundlage macht, verändert die Regeln für die gesamte Wertschöpfungskette.
Der Nutzen ist unmittelbar messbar: mehr Kostentransparenz, bessere Termintreue, nachvollziehbare Qualitätssicherung und deutlich weniger Nachtragsrisiken. Vor allem aber werden Fehler früher erkannt – dort, wo sie noch behoben werden können, bevor daraus Millionenschäden entstehen. Digitalisierung ist deshalb kein Selbstzweck. Sie ist ein Instrument zur Qualitätssicherung.
Die Zukunft entsteht nicht im Bauamt allein
Natürlich bleibt der Fachkräftemangel in den Bauämtern ein ernstes Problem. Genehmigungen dauern vielerorts zu lange und verzögern dringend benötigte Projekte. Doch dieser Engpass darf nicht zur universellen Erklärung für die Schwierigkeiten des Wohnungsbaus werden.
Die Branche selbst verfügt über erhebliche Gestaltungsmöglichkeiten. Das zeigen die drei Beispiele dieses Editorials eindrucksvoll: neue Wohnformen in leerstehenden Ladenlokalen, die intelligente Mehrfachnutzung bestehender Standorte und eine konsequente Qualitäts- und Digitalisierungsstrategie entlang des gesamten Bauprozesses.
Bezahlbarer Wohnraum entsteht nicht allein durch neue Förderprogramme oder schnellere Genehmigungen. Er entsteht dort, wo bestehende Flächen kreativer genutzt, Gebäude intelligenter geplant und Bauprozesse konsequenter gesteuert werden.
Die Wohnungswirtschaft wartet zu oft auf Veränderungen in Politik, Verwaltung oder Bauindustrie. Dabei besitzt sie selbst den stärksten Hebel: die Rolle des Auftraggebers. Wer bezahlbaren Wohnraum schaffen will, muss nicht nur anders bauen – er muss auch anders beauftragen.
Die Zukunft des Wohnungsbaus entscheidet sich nicht allein im Bauamt. Sie entscheidet sich dort, wo Mut zur Innovation, intelligente Flächennutzung und kompromisslose Qualitätsstandards zusammenkommen. Genau darin liegt die Chance für eine Branche, die mehr gestalten kann, als sie häufig selbst glaubt.
Dies und vieles mehr lesen Sie in der Juni-Ausgabe von Wohnungswirtschaft architektur. .
Bauen und planen Sie mit der Natur!
Ihr Gerd Warda und das Team von Wohnungswirtschaft architektur. .
