Rechtsprechung zum Thema Balkonkraftwerke
Es ist längst nicht mehr nur für Hausbesitzer möglich, mit großen Solarpanelen auf dem Dach von der Sonnenenergie zu profitieren. Inzwischen sind kleinere Balkonkraftwerke stark im Trend, die auf Terrassen und größeren Balkonen montiert werden können. Doch mit der steigenden Verbreitung dieser Anlagen gab es auch zunehmend Streitigkeiten um deren Anbringung durch Mieter oder Mitglieder von Eigentümergemeinschaften.
Es ist längst nicht mehr nur für Hausbesitzer möglich, mit großen Solarpanelen auf dem Dach von der Sonnenenergie zu profitieren. Inzwischen sind kleinere Balkonkraftwerke stark im Trend, die auf Terrassen und größeren Balkonen montiert werden können. Doch mit der steigenden Verbreitung dieser Anlagen gab es auch zunehmend Streitigkeiten um deren Anbringung durch Mieter oder Mitglieder von Eigentümergemeinschaften.
Die Rechtsprechung zu diesem Thema befindet sich seit Jahren im Wandel. Gab es früher noch gewisse Vorbehalte von Seiten der Gerichte, so werden in jüngerer Vergangenheit eher zustimmende Urteile zum Einbau von Balkonkraftwerken gesprochen. Sie werden faktisch inzwischen zu den privilegierten Maßnahmen im Wohnungseigentumsrecht und im Mietrecht gezählt. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat einige Urteile dazu gesammelt.
Entscheidet Schönheitsempfinden?
Wenn keine konkreten wirtschaftlichen oder praktischen Beeinträchtigungen mit dem Einbau solch einer kleineren Solaranlage für Terrasse oder Balkon verbunden sind, dann kann der Vermieter seine Zustimmung nicht verweigern.
Das Landgericht Hamburg (Aktenzeichen 311 S 44/24) stellte fest, eine Ablehnung der Maßnahme aus lediglich subjektivem Schönheitsempfinden reiche nicht aus. Mieter hätten das schutzwürdige Interesse, so das Gericht, ihre Stromkosten durch die Installation einer Balkonsolaranlage zu reduzieren und einen Beitrag zur Energiewende zu leisten.
Sicherheitszahlung für Rückbau
In einem anderen Fall hatte der Eigentümer die Sorge, dass die Anbringung der Solaranlage einen Eingriff in die Substanz der Immobilie darstelle und der Rückbau nach dem Auszug des Mieters nicht geklärt sei.
Das Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 222 C 150/23) hielt hier die Zahlung einer angemessenen Sicherheit in Höhe von 200 Euro für angemessen, um die Rückbaukosten zu gewährleisten. Erfolge diese Zahlung, dann müsse die Zustimmung erteilt werden.
Rückbau bei nicht fachgerechter Installation
Eine Mieterin und ihr Enkel brachten an der Außenseite ihres Balkons im zweiten Stock zwei Solarpaneele an. Die Vermieterin, die nicht gefragt worden war, ging dagegen vor. Ihr sei eine fachgerechte Installation weder dargelegt noch nachgewiesen worden. Das Schadensrisiko bei einem Unwetter sei enorm, weil man ja nicht wissen könne, ob die Anlage ausreichend stabil angebracht sei.
Das Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 208 C 460/23) war von dieser Argumentation überzeugt und ordnete einen Rückbau an.
Solarmodule auf der Garage?
Wenn in unmittelbarer Umgebung ohnehin schon Solarmodule angebracht sind, dann ist dies ein gutes Argument für jemanden, der dies selbst ebenfalls plant. Ein Wohnungseigentümer brachte auf dem Dach seiner Garage eine kleine Anlage an und wurde deswegen von einem anderen Eigentümer verklagt.
Das Landgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 13 S 135/20) ließ sich jedoch durch den Hinweis überzeugen, dass bereits die zur Garage zeigende Dachseite des Hauses mit Paneelen bestückt sei. Insofern füge sich die beanstandete Anlage über der Garage ins Gesamtbild ein.
Solaranlage nicht mit zu hohen Forderungen auszuhebeln
Ein Wohnungskonzern befand, die Genehmigung eines Balkonkraftwerks sei mit zu großem Verwaltungs- und Prüfaufwand verbunden – zumal dann, wenn viele Mieterinnen und Mieter einen entsprechenden Antrag stellten. Man müsse mit Beschwerden und Blendwirkungen sowie Verschattungen rechnen.
Das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek (Aktenzeichen 714 C 160/25) hielt das für überzogen. Es gelte, den gesetzlichen Anspruch der Mieter auf eine Solaranlage nicht mit zu hohen Forderungen auszuhebeln, zumal es sich im konkreten Fall nicht um eine Billiganlage handle und der Mieter Garantieleistungen erbringe.
Eigentümergemeinschaft richtig informieren
Bereits durchgeführte bauliche Veränderungen wie die Anbringung von Solarpaneelen können von einer Eigentümergemeinschaft nachträglich genehmigt werden. Wenn allerdings dieses Verfahren erhebliche Mängel aufweist, dann ist der Beschluss ungültig. Hier hatten die Eigentümerinnen und Eigentümer vor der Versammlung wesentliche Informationen nicht erhalten, der Beschlusstext selbst wurde erst in der Versammlung vorgelegt und frühere Anfragen von Eigentümerinnen und Eigentümern hatte man ignoriert.
Das sei kein korrektes Vorgehen gewesen, befand das Amtsgericht Hamburg St. Georg (Aktenzeichen 980b C 37/23).
Die sozial orientierte Wohnungswirtschaft warnt: Ihre Investitionskraft fließt immer stärker in Erhalt, Klimaschutz und Umbau des Bestands – und fehlt damit für dringend benötigten bezahlbaren Neubau. Die Zahlen zeigen die Verschiebung deutlich: 2025 investierten die GdW-Unternehmen insgesamt 20,8 Milliarden Euro.
Die Bestandsinvestitionen stiegen auf 12,7 Milliarden Euro, die Neubauinvestitionen sanken auf 8,1 Milliarden Euro. Für 2026 droht bei den Neubauinvestitionen ein Einbruch um fast 26 Prozent auf rund 6 Milliarden Euro. Erhalt, Klimaschutz, altersgerechter Umbau und Digitalisierung binden immer mehr Mittel – der Spielraum für neue bezahlbare Wohnungen wird kleiner.
Deshalb fordert der GdW die Schaffung einer echten „Fast Lane“ für bezahlbaren Wohnungsbau. „Die Lösung der Wohnungsfrage entscheidet sich jetzt an drei Punkten: Baukosten runter, Verfahren beschleunigen, soziale Unterstützung sichern“, sagt Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, anlässlich der Jahrespressekonferenz seines Verbandes. „Deutschland braucht jetzt klaren Vorrang für bezahlbares Wohnen und einen klaren Fokus auf Kosteneffizienz beim Bauen und Sanieren. Nicht irgendwann, sondern jetzt.“
„Bezahlbares Wohnen entscheidet über gesellschaftlichen Zusammenhalt, über Chancen für Familien, Fachkräfte und ältere Menschen und damit auch über die Zukunftsfähigkeit Deutschlands“, sagt Gedaschko. „Wenn der Wohnungsbau weiter stockt, gerät die soziale Stabilität in unserem Land immer stärker unter Druck.“
Wohnungs-Fertigstellungen gehen weiter auf Talfahrt
Im laufenden Jahr 2026 dürften in Deutschland nur noch rund 200.000 Wohnungen fertiggestellt werden, bei einem Neubaubedarf von rund 320.000 pro Jahr. Auch die GdW-Unternehmen müssen den Neubau angesichts zu schlechter Bedingungen zurückfahren: nach gut 24.000 Wohnungen im Jahr 2025 erwarten sie 2026 nur noch rund 16.000. „Wenn selbst unsere Unternehmen, die dauerhaft bezahlbaren Wohnraum schaffen und sichern, den Neubau massiv zurückfahren müssen, dann stimmt das System nicht mehr“, so Gedaschko.
Kostenexplosion macht genehmigte Projekte zu Schubladenprojekten
Gründe für den Einbruch sind vor allem die stark gestiegenen Kosten: Seit Ende 2019 sind die Baupreise im Wohnungsbau um rund 51 Prozent gewachsen, zugleich haben sich die Zinsen seit 2021 vervielfacht. „Hohe Baupreise, hohe Finanzierungskosten und immer neue Anforderungen machen aus genehmigten Projekten Schubladenprojekte“, sagt Gedaschko.
Der GdW fordert schnellere Verfahren, niedrigere Baukosten, einen Push für serielles und modulares Bauen, verlässliche Förderung und gezielte Zinsverbilligung. Der Beschluss des Koalitionsausschusses ist dafür ein starkes Signal, auch mit seiner Absage an Verstaatlichungs-Experimente. „Jetzt muss aus dem politischen Beschluss sehr schnell konkrete Entlastung auf den Baustellen und in den Quartieren werden“, so Gedaschko.
Praxispfad statt Förderdschungel
Auch beim Klimaschutz setzt sich der GdW für einen realistischen und effizienten Kurs ein. „Wir brauchen einen konsequenten Fokus auf einen kosteneffizienten Praxispfad statt einen anhaltenden Förderdschungel. Klimaschutz beim Wohnen darf nicht gegen die Bezahlbarkeit ausgespielt werden“, sagt Gedaschko.
Für ein neues Fördersystem ist dabei entscheidend, dass die Unterstützung dort ansetzt, wo jeder Euro möglichst viel CO2 einspart und weder die sozial orientierten Wohnungsunternehmen noch ihre Mieterinnen und Mieter überfordert.
Sozial orientierte Wohnungsunternehmen bleiben Mietendämpfer – geraten aber immer stärker unter Druck
Die GdW-Unternehmen bleiben bei allen gesellschaftlichen und politischen Herausforderungen Garant für bezahlbares Wohnen: Ihre durchschnittliche Nettokaltmiete lag 2025 bei 6,93 Euro pro Quadratmeter und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 7,76 Euro pro Quadratmeter. Auch bei Neu- und Wiedervermietungen liegen sie in den größten Städten klar unter den Angebotsmieten der Online-Portale.
„Unsere Unternehmen wirken weiter als Mietendämpfer. Der Mietvorteil ist überall dort intensiv zu sehen, wo der Wohnraummangel die Preise am sonstigen Mietmarkt stark nach oben treibt“, sagt Gedaschko. Die GdW-Unternehmen tun alles dafür, bezahlbares Wohnen zu sichern – dieser Anspruch gerät aber massiv unter Druck:
Klimaschutz, Instandhaltung, altersgerechter Umbau, Baukosten, Zinsen und Betriebskosten lassen sich nicht dauerhaft allein durch Einsparungen auffangen. Von einem sehr niedrigen Mietniveau kommend, müssten die Unternehmen zunehmend auch auf der Einnahmeseite maßvoll nachsteuern, damit Wohnungen erhalten, modernisiert und bezahlbar bleiben.
Sozialwohnungen und Wohngeld sichern
Der GdW warnt deshalb vor einschneidenden Kürzungen beim Wohngeld. „Wer hier kürzt, riskiert mehr Mietschulden, mehr soziale Härten und mehr Druck in angespannten Quartieren“, sagt Gedaschko. Auch der soziale Wohnungsbau bleibt kritisch: Trotz 27.300 neu gebauter Sozialwohnungen bundesweit sank der Bestand 2025 auf rund 1,026 Millionen Wohnungen. „Mehr Geld allein reicht nicht, wenn steigende Baukosten und komplizierte Vorgaben die Wirkung der Förderung auffressen“, sagt Gedaschko.
„Mit einer echten Fast Lane für bezahlbares Wohnen und schnellen, praxistauglichen Maßnahmen für kostengünstiges Bauen muss die Politik jetzt dagegenhalten. Ebenso wichtig sind bezahlbarer Klimaschutz, ein sicheres Wohngeld und starker sozialer Wohnungsbau. Die sozial orientierte Wohnungswirtschaft steht für das Meistern dieser Herausforderungen bereit“, sagt Gedaschko.
Im Kaiserstuhlring in Umkirch wird B & O für die Genossenschaft zwei Mehrfamilienhäuser in Holzmodulbauweise mit 16 bzw. 20 Wohnungen errichten. Der Baubeginn ist noch in 2026 vorgesehen. Geplant sind optisch ansprechende Häuser mit Laubengängen, die mit Wärmepumpen in Verbindung mit Photovoltaikanlagen beheizt werden. Die Fertigstellung ist für 2028 anvisiert. Visualisierung: Familienheim Freiburg /B&O
Im vergangenen Jahr haben die Investitionen der Baugenossenschaft Familienheim Freiburg in Neubau und Bestand mit 14,5 Mio. Euro erneut einen Höchststand erreicht. Die Bilanzsumme des Unternehmens für 2025 betrug wie im Vorjahr rund 166 Mio. Euro, der Überschuss lag etwas unter dem Niveau des Vorjahres und betrug rund 2,8 Mio. Euro. Mit 56 Euro pro Quadratmeter sind die Gebäudeerhaltungsinvestitionen im Vergleich mit anderen Baugenossenschaften überdurchschnittlich hoch.
Die Familienheim Freiburg Baugenossenschaft hat auch im vergangenen Jahr viel Geld investiert, um den Mitgliedern weiterhin zeitgemäßen und vor allem bezahlbaren Wohnraum zu bieten. Dies wurde bei der Vorstellung des Geschäftsberichts für 2025 auf der Vertreterversammlung deutlich. Demnach wurde 2025 14,5 Mio. Euro in die Sanierung des Wohnungsbestands und den Neubau investiert und damit etwa so viel wie 2024.
Höher waren die Investitionen zuletzt 2015, als insgesamt rund 15 Mio. Euro investiert wurden. Das genossenschaftliche Gesamtvermögen zum Bilanzstichtag 31.12.2025 betrug 166,4 Mio. Euro und liegt damit auf dem Niveau des Vorjahres.
Die Eigenkapitalquote erhöhte sich erneut und zwar von 48,4 % auf 49,7 %. Eine hohe Eigenkapitalquote ist vorteilhaft, weil sie die finanzielle Stabilität und Unabhängigkeit eines Unternehmens erhöht. Insgesamt erwirtschaftete die Baugenossenschaft einen Jahresüberschuss von rund 2,8 Mio. Euro. Geplant war ein Ergebnis zwischen 2,7 Mio. und 2,8 Mio. Euro.
Ein Teil des Bilanzgewinns (0,36 Mio. Euro) wird an die 8.115 Mitglieder in Form einer Dividende ausgeschüttet. Das entspricht 4 % je Genossenschaftsanteil. Der weitaus größere Teil des Jahresüberschusses (2,4 Mio. Euro) wurde in die Rücklagen eingestellt.
Bilanzergebnisse im Geschäftsjahr 2025
Bilanzsumme : 166,4 Mio. Euro (Vorjahr 166,3 Mio.)
Anlagevermögen: 151,7 Mio. Euro (Vorjahr 148,2 Mio.)
Eigenkapital: 82,8 Mio. Euro (Vorjahr 80,6 Mio.)
Jahresüberschuss 2,8 Mio. Euro (Vorjahr 3,6 Mio.)
Nach Vorstellung der wohnungswirtschaftlichen Tätigkeiten und Bilanzergebnisse der Genossenschaft wurden Vorstand und Aufsichtsrat von der Vertreterversammlung für ihre Arbeit im Geschäftsjahr 2025 entlastet. Zudem beschloss die Vertreterversammlung die vom Vorstand und Aufsichtsrat vorgeschlagene Dividendenausschüttung und wählte im Rahmen einer turnusmäßigen Wahl Dr. Ann Baumgartner und Martin Schrutka erneut in den Aufsichtsrat.
Neu in den Aufsichtsrat gewählt wurde Christina Heß. Sie ist Ingenieurin für Versorgungstechnik bei der Bundesbau Baden-Württemberg und tritt die Nachfolge von Dr. Klaus Fuhrmann an, der zum 31.12.2025 auf eigenen Wunsch aus dem Gremium ausgeschieden war.
Neuer Vorstand stellt sich vor
Der Vertreterversammlung hat sich zudem der neue Vorstand der Genossenschaft vorgestellt, vorerst bestehend aus Alexander Ehrlacher und Georg Selinger. Ehrlacher hat den kaufmännischen Bereich von Christian Brokate übernommen, der zum Ende März 2026 aus persönlichen Gründen aus dem Unternehmen ausgeschieden ist.
Selinger wurde als nebenamtlicher Vorstand berufen und bringt die von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) für den Betrieb der genossenschaftlichen Spareinrichtung geforderten Qualifikationen mit.
Komplettiert wird der Vorstand ab dem 1. August 2026 mit Markus Scherrle. Er ist bereits seit November 2025 als Geschäftsführer im Familienheim tätig ist und wird im Vorstand den technischen Bereich verantworten, der bis zum 31. Januar 2026 in den Händen von Anja Dziolloß lag. Sie hatte die Genossenschaft ebenfalls aus persönlichen Gründen Anfang dieses Jahres verlassen.
Investitionen im Sanierung, Energieeffizienz und nachhaltige Energieversorgung
Um ihre Mitglieder mit Wohnraum in zeitgemäßem Standard zu versorgen, hat die Familienheim Freiburg 2025 12,0 Mio. Euro in die Instandhaltung und Modernisierung ihres Wohnungsbestands investiert. Damit fließen 65 % der eingenommenen Mieten wieder zurück in den Erhalt der Wohnungen. Bezogen auf die gesamte Wohnfläche entspricht das etwa 56 Euro pro Quadratmeter.
Das ist deutlich mehr als andere Baugenossenschaften vergleichbarer Größe in Baden-Württemberg ausgeben. Deren Gebäudeerhaltungsinvestitionen beliefen sich im Durchschnitt auf 48 Euro pro Quadratmeter. Dies illustriert, dass die Familienheim Freiburg ihrem genossenschaftlichen Auftrag überdurchschnittlich gut nachkommt.
Neben dem Erhalt der Substanz muss die Genossenschaft verstärkt auch die Verbesserung der Energieeffizienz und nachhaltige Energieversorgung ihrer Gebäude in den Blick nehmen. Denn bis 2045 muss der Gebäudebestand in Deutschland gemäß dem nationalen Klimaschutzziel klimaneutral sein, also über eine Energieversorgung verfügen, die kein CO2 mehr ausstößt.
Die Familienheim hat für ihren Wohnungsbestand in den vergangenen Jahren deshalb eine Klimastrategie erarbeitet, die in den nächsten Jahren verfeinert werden soll. Im Jahr 2025 wurde bei der Investitionsplanung für die nächsten Jahre in besonderem Maße darauf geachtet, dass Maßnahmen umgesetzt werden, die die Genossenschaft dem Null-Emissionsziel näherbringen.
In Neubauprojekte hat die Familienheim Freiburg im Berichtsjahr 2,5 Mio. Euro investiert. Im Wesentlichen handelte es sich dabei um Kosten für den Kauf eines Grundstücks in Umkirch. Das gesamte Investitionsvolumen für Neubau und Sanierungen im Geschäftsjahr 2025 betrug somit 14,5 Mio. Euro. Die Investitionen der Baugenossenschaft in den vergangenen fünf Jahren (2021 – 2025) in den Wohnungsbestand und Neubau lagen bei insgesamt 64,0 Mio. Euro.
Durchschnittliche Kaltmiete deutlich unter dem aktuellen Mietspiegel
Die durchschnittliche Kaltmiete der Familienheim Freiburg lag 2025 bei 7,61 Euro pro Quadratmeter (gegenüber 7,48 Euro/m2 im Jahr 2024) und damit erneut deutlich unter dem Wert des Freiburger Mietspiegels, der für 2025/2026 eine ortsübliche Vergleichsmiete von 10,81 Euro pro Quadratmeter angibt.
Aufgrund der kostenintensiven Herausforderungen, die sich insbesondere aus der Klimaschutzgesetzgebung ergeben, wird die Familienheim in diesem Jahr allerdings zu Mieterhöhungen gezwungen sein, die den Abstand zur Freiburger Vergleichsmiete etwas reduzieren werden. Insgesamt verwaltete die Familienheim Freiburg zum 31. Dezember 2025 einen Immobilienbestand von 2.756 Wohnungen, 37 gewerblichen Einheiten sowie 2.066 Garagen und Stellplätze.
Knapp 44 Mio. Euro in der Spareinrichtung
Auch 2025 war eine Seitwärtsbewegung der Kapitalmarktzinsen zu beobachten. Durch die Kombination aus einer weiterhin attraktiven Verzinsung der Spareinlagen und der hohen Sicherheit der Geldanlage war das Interesse am Sparen bei der Familienheim auch 2025 ungebrochen. Zwar reduzierte sich die Anzahl der Sparkonten leicht von 7.193 zu Beginn des Geschäftsjahres auf 7.132 zum 31. Dezember 2025.
Die Summe der Spareinlagen allerdings erhöhte sich im gleichen Zeitraum um rund 0,8 Mio. Euro auf jetzt 43,9 Mio. Euro. Abgesichert sind die Gelder zum einen durch den zukunftsfähigen Wohnungsbestand der Genossenschaft und zum anderen durch die „Selbsthilfeeinrichtung zur Sicherung von Spareinlagen des Bundesverbands der Wohnungsund Immobilienwirtschaft“.
Die Mitgliederzahl hat sich im Geschäftsjahr 2025 auf 8.115 (Vorjahr 8.180) verringert.
Der Mitgliederrückgang ist das Ergebnis einer reduzierten Mitgliederaufnahme. Damit will die Genossenschaft ein ausgewogeneres Verhältnis von Wohnungsbestand und Mitgliederzahl erreichen. Die Nachfrage nach Wohnungen der Familienheim war auch im vergangenen Jahr hoch. Vermietungsschwierigkeiten bzw. strukturelle Leerstände bestanden dementsprechend nicht.
Familienheim Freiburg Baugenossenschaft eG
Familienheim Freiburg wurde am 23. Januar 1930 gegründet, um durch den gemeinnützigen Wohnungsbau die damals herrschende Wohnungsnot einzudämmen. Von Anfang an war und ist die wichtigste Aufgabe der Genossenschaft, die Mitglieder mit bezahlbarem Wohnraum zu versorgen.
Aktuell zählt Familienheim Freiburg 8.115 Mitglieder, besitzt 2.756 Wohnungen und führt seit knapp 60 Jahren eine eigene Spareinrichtung. Rund 90 Prozent der Wohnungen der Genossenschaft befinden sich in Freiburg.
Als eigenständiges und unabhängiges Unternehmen ist Familienheim Freiburg verpflichtet, wirtschaftlich zu handeln. Aber auch soziale und ökologische Aspekte prägen das Handeln der Genossenschaft. Deshalb investiert das Unternehmen kontinuierlich in den zeitgemäßen Erhalt seiner Wohnungen, höhere Energiestandards und ein angenehmes Wohnumfeld. So kann auch nachfolgenden Generationen eine gesicherte und attraktive Wohnzukunft geboten werden. Durch Investitionen in Modernisierungen sowie zukunftsfähigen Neubau wird das Vermögen aller Mitglieder erhalten. Weitere Infos unter www.familienheim-freiburg.de.
Oliver Luttmann, Geschäftsführer Aareon Deutschland. Foto: Philipp Kirschner, Leipzig
Technologische Entwicklungen, die unser tägliches Leben und Arbeiten auf ein neues Niveau heben, sind nichts Neues. Die Art und Weise, wie wir arbeiten, hat sich immer wieder verändert. Mit KI erleben wir jetzt jedoch eine bislang nicht gekannte Dynamik und Schnelligkeit.
Dank komfortabler Nutzung von KI verbunden mit spürbaren Mehrwerten, ist das Interesse enorm. Und auch in der Wohnungswirtschaft sehen wir, dass das Angebot an KI-Lösungen stetig zunimmt und von zahlreichen Unternehmen schon eingesetzt wird. Zum aktuellen Status in der Branche und zu zukünftigen Entwicklungen haben wir von Wohnungswirtschaft heute. mit Oliver Luttmann, Geschäftsführer Aareon Deutschland GmbH, gesprochen.
Herr Luttmann, befasst man sich mit den aktuellen Branchenentwicklungen, hat man den Eindruck, dass an KI kein Weg mehr vorbeiführt. Wie nehmen Sie das wahr?
Oliver Luttmann: Ja, das ist in der Tat so. KI wird überall intensiv und in verschiedene Richtungen diskutiert. Und das ist auch gut so. Es ist wichtig, sich mit Branchenkolleginnen und -kollegen auszutauschen, Veranstaltungen und Webinare zu besuchen und sich auch über die Medien über die Möglichkeiten von KI zu informieren. Idealerweise probiert man KI-Lösungen auch einfach mal aus. Dann sieht man schnell, was alles möglich ist.
Wie erklären Sie sich dieses starke Interesse an KI? Provokativ gefragt: Kann man da nicht einfach mal abwarten?
Oliver Luttmann: KI bietet Lösungen und Mehrwerte für zahlreiche Anforderungen der Branche. Zudem ist die Technologie leicht und schnell in bestehende Systeme integrierbar. Spüren Mitarbeitende im Arbeitsalltag die Entlastung durch die virtuelle Assistenz, ist die Akzeptanz keine Frage mehr. Abwarten kann ich nicht empfehlen.
KI ist gekommen, um zu bleiben. Und angesichts steigender Kosten oder beispielsweise auch dem absehbaren Renteneintritt vieler Mitarbeitender in den kommenden Jahren, nimmt der Druck zu, Prozesse noch mehr zu automatisieren und effektiv zu gestalten. KI wird somit zur idealen Lösung.
Wie nehmen Sie die Branche auf die KI-Reise mit?
Oliver Luttmann: Wir haben uns frühzeitig mit KI befasst und in die Entwicklung von KI-Assistenzen investiert. Ein wichtiger Schritt war, das Pilotprojekt als Co-Creation-Prozess mit unseren Kundinnen und Kunden umzusetzen. Das Interesse war überwältigend. Zudem haben wir das Thema in unsere Webinare und Veranstaltungen integriert. Ein spannendes Format war sicher die KI-Expedition, die bewusst zum Ausprobieren ermutigte, oder auch unsere AAVA-Werkstatt auf dem Aareon Summit im Mai.
Aareon.ai im Mittelpunkt des Aareon Property Management Systems. Grafik: Aareon
Aareon Summit ist ein gutes Stichwort. Vor einem Jahr haben Sie dort im Mai 2025 die KI-Assistenz AAVA zum ersten Mal angekündigt. Was hat sich seither getan?
Oliver Luttmann: Enorm viel. Diese Entwicklungsgeschwindigkeit war selbst für uns so nicht erwartbar. Inzwischen wird bereits eine Vielzahl von Prozessen mit KI von Aareon unterstützt. Beispielsweise kann AAVA die gesamte Eingangspost inklusive E-Mails verarbeiten. Sie ist in der Lage, in einem Schreiben verschiedene Anliegen zu erkennen und diese in die richtigen Kanäle des Unternehmens weiterzuleiten.
Das spart viel Zeit, denn allein das Lesen eines Dokuments plus Erfassung des Vorgangs dauert sicherlich mindestens fünf bis zehn Minuten. Bei beispielsweise mehreren hundert Dokumenten pro Tag führt das zu einem erheblichen Einsparpotenzial. AAVA geht sogar noch einen Schritt weiter und kann die Prozesse komplett oder partiell übernehmen – entsprechend dem Kundenwunsch.
Welche weiteren Entwicklungen sind in Planung?
Oliver Luttmann: Ein weiterer großer Quantensprung wird die KI-unterstützte Betriebskostenabrechnung werden. Hier befinden wir uns derzeit im Co-Creation-Prozess. Die bisherigen Rückmeldungen sind sehr positiv. Die neue technologische Unterstützung dieses Prozesses wird nochmal zu bislang ungeahnten Entlastungen und somit weiteren Wertschöpfungspotenzialen für die Branche führen.
Das klingt spannend. Aber wie stellen Sie sicher, dass die Möglichkeiten der virtuellen Assistenz umfassend im Unternehmen ausgeschöpft werden?
Oliver Luttmann: Es ist in den Unternehmen wichtig, KI in der Unternehmensstrategie zu verankern. Ein weiterer Ansatz, den wir für unsere Kundinnen und Kunden noch in diesem Jahr anbieten werden, ist die Zertifizierung zum AAVA Champion. Mitarbeitende in den Wohnungsunternehmen werden so zu wichtigen internen Multiplikatoren und Ansprechpartnern. Letztlich geht es um die allgemeine Befähigung in den Unternehmen – da wollen wir unterstützen.
In der AAVA-Werkstatt auf dem Aareon Summit konnten die Veranstaltungsteilnehmenden die KI-Lösung einfach ausprobieren. Bildnachweis: Pineapple Studios, Frankfurt
Wie hat man sich diese Zertifizierung inhaltlich vorzustellen? Und was müssen Unternehmen bei Interesse tun?
Oliver Luttmann: Um die Zertifizierung zum AAVA Champion zu erhalten, muss man verschiedene Trainingsmodule absolvieren. Dazu zählen virtuelle Self-Learnings, Online-Meetings und eine praxisorientierte Projektarbeit – abgestimmt auf den Bedarf des jeweiligen Unternehmens. Das Ganze wird sich über ca. zwei bis drei Monate erstrecken. Mitmachen können Mitarbeitende unserer AAVA-Kundenunternehmen.
Was gilt es darüber hinaus, bei der Einführung von KI zu beachten. Was ändert sich zum Beispiel für die Mitarbeitenden?
Oliver Luttmann: Es ist wichtig, Schwerpunkte bei der Einführung zu setzen – beispielsweise zu überlegen, bei welchen Prozessen der Schuh besonders drückt. Außerdem sollte man die Mitarbeitenden frühzeitig miteinbeziehen – Transparenz und Offenheit sind wichtig. Durch den Einsatz von KI verändert sich die Arbeitsteilung, denn KI-Assistenzen nehmen vor allem repetitive Aufgaben ab. Mitarbeitende können sich, neben der Steuerung der KI, komplexeren Aufgaben widmen. Das wird dann zur gelebten Co-Intelligenz im Unternehmen.
Immer mit dabei: KI-Avatar von Aareon. Foto: Philipp Kirschner, Leipzig
Sie betonen immer wieder die Integrationsfähigkeit von KI. Warum spielt diese eine so wichtige Rolle?
Oliver Luttmann: Eine ins ERP-System integrierte KI hat den entscheidenden Vorteil, dass sie direkt in den Prozessen wirkt. So wird sie zur Assistenz der Anwendenden. Bei der Vielzahl von KI-Assistenzen arbeiten diese vernetzt im Property Management System zusammen und sorgen für automatisierte Prozesse.
Sie haben Ihre KI-Lösungen unter Aareon.ai zusammengefasst. Was bieten Sie alles an?
Oliver Luttmann: Wir bieten für alle unsere Marktsegmente KI-Lösungen an: Für die wohnungswirtschaftlichen ERP-Systeme ist das AAVA für Wodis Yuneo und derzeit in der Pilotphase AAVA für SAP® Blue Eagle. Ergänzt wird das beispielsweise um AAVA Kommunikation, AAVA Wissensmanagement oder auch AAVA in Archiv kompakt. Im Marksegment gewerbliche Immobilienwirtschaft haben wir jüngst die KI-Assistenz RIVAA eingeführt, die unsere Kundinnen und Kunden von RELion ONE unterstützt.
Und für Immobilienverwaltungen bieten wir KIAAN AI Agent an. Außerdem entwickeln wir derzeit KIAAN ERP – eine sogenannte “AI-native” Lösung. Das System wird komplett KI-gestützt entwickelt und zunächst kleinere Verwaltungen adressieren. Es soll noch in diesem Jahr gelauncht werden.
Das sind in der Tat viele Entwicklungen in kurzer Zeit. Wie nehmen Sie bei Aareon Ihre Mitarbeitenden auf die KI-Reise mit?
Oliver Luttmann: Wir verankern KI als Teil unserer Arbeitswelt, denn letztlich verändert sich die Art und Weise, wie wir arbeiten. Einfach gesagt: Lästige sich wiederholende Aufgaben können wir schnell an die KI abgeben und übernehmen mehr Verantwortung – beispielsweise auch für die Steuerung der virtuellen Teammitglieder. Um unsere Mitarbeitenden mitzunehmen, bieten wir kontinuierliche Trainings an und haben jüngst eine KI-Woche in der gesamten Aareon Gruppe durchgeführt. Da heißt es auch bei uns, einfach mal ausprobieren.
Danke, Herr Luttman, für den Blick auf die neue KI-Welt und welche Chance sie für die Immobilienwirtschaft bietet.
Wer Photovoltaik, Speicher, Wärmepumpe und Wallbox gleichzeitig betreibt, braucht eine übergeordnete Logik. Die Sektorenkopplung liefert sie. Die Sektorenkopplung steht und fällt mit der Frage, ob die Geräte miteinander kommunizieren. Entscheidend ist weniger der einzelne Standard als das Prinzip dahinter. Schnittstellen müssen offen und dokumentiert sein. Foto: Wohnungswirtschaft heute. Gerd Warda
Wer Photovoltaik, Speicher, Wärmepumpe und Wallbox gleichzeitig betreibt, braucht eine übergeordnete Logik. Die Sektorenkopplung liefert sie. Wir von der Redaktion GebäudeTransformation haben Magdalena Strasburger gebeten diesen wichtigen Baustein in einer Serie von drei Teilen zu erklären. Sie promovierte zum Beitrag dynamischer Stromtarife zu einer nachhaltigeren Stromnutzung.
Ihr Fokus liegt auf nachhaltigen und intelligenten Gebäudekonzepten sowie strategischen Fragestellungen rund um Energie, Digitalisierung und innovative Geschäftsmodelle. Im zweiten Teil geht es um das „Wie“, es folgt dann „Wirtschaftlichkeit“.
Teil 2 von 3: Wie
Im ersten Teil der Reihe zur Sektorenkopplung haben wir beschrieben, wie ein Energiemanagementsystem (EMS) misst, prognostiziert und steuert. Es bleibt jedoch die Frage, wie aus diesem Dreiklang in einer realen Liegenschaft eine funktionierende Anlage wird. Die Antwort ist weniger spektakulär, als der Begriff Sektorenkopplung vermuten lässt.
Ein EMS ist kein einzelnes Gerät, das man anschließt und einschaltet. Es ist ein Zusammenspiel aus Messpunkten, Schnittstellen und einer steuernden Logik, das sich in verschiedenen Schichten aufbaut. Wer diese Schichten kennt, erkennt, wo Sektorenkopplung sinnvoll einzusetzen ist und wie sie Mehrwert generieren kann.
Aufbau der vier Schichten
Zu Beginn der Sektorenkopplung steht die Messung. Zähler und Sensoren erfassen beispielsweise, wie viel Strom die Photovoltaikanlage erzeugt, was die Wärmepumpe zieht und was am Netzanschlusspunkt ein- und ausgespeist wird.
Darüber liegt die Datenschicht, die diese Werte zusammenführt und vereinheitlicht, damit Geräte unterschiedlicher Hersteller dieselbe Sprache sprechen.
Auf der dritten Schicht arbeitet die planende Software: Sie verrechnet Messwerte, Wetterprognosen, gewünschte Ergebnisse und Tarifkurve zu einem Fahrplan.
Die vierte Schicht ist die Steuerung, die diesen Fahrplan in konkrete Sollwerte übersetzt und an die Verbraucher zurückgibt. Fällt eine dieser Schichten aus, steht das ganze System still. Ohne Messung keine Prognose, ohne offene Schnittstelle keine Steuerung, ohne Steuerung kein Nutzen.
Unabhängig vom Anbieter braucht jedes belastbare EMS-Projekt verschiedene Bausteine:
Eine vollständige Messung am Netzanschlusspunkt und an jeder relevanten Anlage. Im Idealfall auch mit einem intelligenten Messsystem (iMSys).
Eine zentrale Steuerungseinheit, auf der die Optimierungslogik läuft. Sie sitzt entweder als lokale Hardware vor Ort, in einem Cloud-Dienst oder in einer Kombination aus beidem.
Anlagen, die sich extern steuern lassen: ein Wechselrichter mit Datenschnittstelle, eine Wärmepumpe mit Steuereingang, eine stufenlos regelbare Wallbox und unter Umständen auch kleinere Verbraucher im Gebäude.
Ein sicheres Kommunikationsnetz vor Ort, das die Komponenten verbindet und gegen unbefugte Zugriffe geschützt ist.
Die Kompatibilität der einzelnen Anlagen ist von ganz besonderer Wichtigkeit!
Fehlt einer dieser Bausteine, lässt sich die Lücke selten nachträglich und nie kostenfrei schließen. Auch wenn die Sektorenkopplung in einem Gebäude aktuell noch nicht im Mittelpunkt der Modernisierung steht, sollte sie dennoch von Beginn an mitgedacht werden.
Fokus auf Schnittstellen
Die Sektorenkopplung steht und fällt mit der Frage, ob die Geräte miteinander kommunizieren. In der Praxis haben sich einige Standards etabliert, die man zwar kennen sollte, aber nicht im technischen Detail beherrschen muss. Wechselrichter und Zähler kommunizieren meist über Modbus, häufig in der auf die Solartechnik abgestimmten Variante SunSpec.
Wärmepumpen werden heute meist über eine von zwei Schnittstellen angesteuert: das grobe SG-Ready, das mit zwei Schaltkontakten lediglich vier Betriebszustände kennt, oder das modernere EEBUS, das stufenlose Leistungsvorgaben erlaubt. Wallboxen binden sich über das Ladeprotokoll OCPP oder über EEBUS ein und lassen sich so stufenlos auf eine bestimmte Ladeleistung begrenzen. Im Hintergrund dienen leichtgewichtige Protokolle wie MQTT als Datendrehscheibe.
Entscheidend ist weniger der einzelne Standard als das Prinzip dahinter. Schnittstellen müssen offen und dokumentiert sein. Systeme, die nur mit den Geräten eines einzigen Herstellers funktionieren, sind in einem über Jahre wachsenden Wohnungsbestand ein Risiko.
Eine Schnittstelle besonderer Art ist jene zum Stromnetz. Seit Anfang 2024 müssen neue steuerbare Verbrauchseinrichtungen über 4,2 Kilowatt (also Wärmepumpen, Wallboxen und Speicher) nach § 14a EnWG für den Netzbetreiber drosselbar sein. Im Gegenzug für diese Flexibilität sinkt das Netzentgelt. Technisch erfolgt dieser Eingriff über eine Steuerbox am intelligenten Messsystem, als Kommunikationspfad ist EEBUS vorgesehen. Ein gutes EMS muss diesen Eingriff nicht nur zulassen, sondern auch vorausschauend einplanen.
Über den tatsächlichen Nutzen entscheidet eine Frage mehr als jede Hardware: Wonach optimiert das EMS eigentlich? Seit dem 1. Januar 2025 müssen alle Stromlieferanten dynamische Tarife anbieten (§ 41a EnWG), und die meisten Systeme richten ihren Fahrplan am stündlichen Börsenpreis aus. Günstig ist aber nicht gleich sauber. Eine von uns durchgeführte Untersuchung zeigt, dass preisgesteuerte Anlagen ihren Verbrauch zwar deutlich in günstigere Stunden verschieben, diese aber nicht zuverlässig mit den CO₂-ärmsten Stunden des Netzes zusammenfallen.
Für die Praxis heißt das: niedriger Preis, hoher Eigenverbrauch, geringe Emissionen und Netzdienlichkeit sind unterschiedliche Ziele, die nicht automatisch zusammenfallen. Wer ein EMS plant, sollte bewusst festlegen, welches dieser Ziele Vorrang hat, und ein System wählen, das sich darauf ausrichten lässt.
Woran Projekte ins Stocken geraten
In unseren Projekten scheitern Vorhaben selten an der Optimierungslogik. Sie geraten an viel banaleren Stellen ins Stocken.
Es fehlt die Messinfrastruktur. Der Rollout der intelligenten Messsysteme (iMSys) verläuft schleppend, Ende 2025 waren erst rund 5,5 Prozent aller Stromzähler damit ausgestattet, im Mehrfamilienhaus noch weniger. Wir empfehlen, schon heute auf Smart Meter zu setzen, auch wenn Messkonzepte ohne sie möglich sind.
Schnittstellen werden als offen kommuniziert, sind es in der Praxis aber nicht.Hersteller deklarieren Standards, deren Umsetzung in der Realität voneinander abweicht. Eine frühe Kompatibilitätsprüfung erspart spätere Überraschungen.
Komforteinbußen und Gewährleistungsfragen, insbesondere bei der Heizungsregelung. Greift das EMS hier zu tief ein, drohen genau diese Probleme. Das EMS muss mit der Heizungsregelung sprechen, nicht gegen sie.
Die ungeklärte Verantwortung im Betrieb. Sektorenkopplung ist kein Projekt mit Enddatum, sondern ein dauerhaft zu betreuendes System. Wer das System überwacht, aktualisiert und im Störungsfall eingreift, sollte vor der Inbetriebnahme feststehen.
Im dritten Teil zeigen wir, was ein EMS kostet, welchen Mehrwert es generiert und ab wann es sich auch wirtschaftlich trägt.
Magdalena Strasburger
Sie ist Gründerin und Geschäftsführerin der Strasburger ET GmbH und gestaltet zukunftsorientierte Lösungen für die Energie- und Immobilienwirtschaft. Ihr Fokus liegt auf nachhaltigen und intelligenten Gebäudekonzepten sowie strategischen Fragestellungen rund um Energie, Digitalisierung und innovative Geschäftsmodelle. Sie promovierte zum Beitrag dynamischer Stromtarife zu einer nachhaltigeren Stromnutzung. Ihre langjährige Erfahrung aus Wirtschaft und Forschung verbindet sie mit strategischem Denken und einem ganzheitlichen Blick auf die Branche. Darüber hinaus ist sie als Referentin und Dozentin tätig, in akademischen Kontexten ebenso wie auf Fachveranstaltungen der Energie- und Immobilienwirtschaft. www.strasburger-et.de
Anzahl der Transaktionen bei Verkäufen von Mehrfamilienhäusern 2025. AKOGA: Immobilienmarktbericht Deutschland
Der deutsche Immobilienmarkt hat nach dem Einbruch infolge der Zinswende weiter Fahrt aufgenommen. 2025 stiegen sowohl die Zahl der Kaufverträge als auch die Preise für Wohnimmobilien. Gleichzeitig blieben die regionalen Unterschiede erheblich. Das geht aus aktuellen Daten des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse (AK OGA) hervor.
Bundesweit wurden 2025 rund 872.000 Immobilienkaufverträge registriert, 8 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Der Geldumsatz – die Summe der tatsächlich gezahlten Kaufpreise – erhöhte sich um 13 Prozent auf 278 Milliarden Euro. Damit legte er bereits im zweiten Jahr in Folge zweistellig zu.
Der Wohnimmobilienmarkt blieb der dominierende Teilmarkt. Rund 198 Milliarden Euro flossen in den Kauf von Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern sowie Baugrundstücke für das Wohnen. Das entsprach mehr als 70 Prozent des gesamten Immobilieninvestitionsvolumens.
Die Preise entwickelten sich in den meisten Wohnsegmenten wieder nach oben. Gebrauchte Reihenhäuser und Doppelhaushälften verteuerten sich im mittleren Preissegment um rund 4 Prozent auf 2.470 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern fiel der Anstieg mit weniger als einem Prozent auf 2.420 Euro je Quadratmeter deutlich schwächer aus. Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten durchschnittlich 2.390 Euro je Quadratmeter, Neubauwohnungen 4.460 Euro.
Auch der Markt für Wohnbaugrundstücke setzte seine Erholung fort. Die Zahl der Verkäufe von Grundstücken für Ein- und Zweifamilienhäuser stieg um 8 Prozent auf 50.100. Der Geldumsatz legte mit 11 Prozent auf 10,2 Milliarden Euro stärker zu als die Zahl der Verkäufe. Auch bei Grundstücken für Mehrfamilienhäuser nahm die Zahl der Verkäufe um 12 Prozent auf 2.900 zu.
„Der Markt hat 2025 spürbar angezogen. Gleichzeitig sind die Kaufsummen für Baugrundstücke auf einem Niveau, das den Wohnungsneubau in vielen nachgefragten Regionen erheblich belastet“, sagte der Vorsitzende des Arbeitskreises, Andreas Teuber.
Die Daten zeigen zugleich erhebliche regionale Unterschiede. In München wurden für Ein- und Zweifamilienhäuser durchschnittlich 8.650 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gezahlt. Frankfurt am Main lag bei 5.240 Euro, Stuttgart bei 5.210 Euro und Hamburg bei 4.780 Euro. In zahlreichen strukturschwächeren Regionen lag das Preisniveau dagegen deutlich darunter. Im Kyffhäuserkreis zahlten Käufer im Schnitt 570 Euro je Quadratmeter, im Landkreis Mansfeld-Südharz (Sachsen-Anhalt) 700 Euro und im Salzlandkreis (Sachsen-Anhalt) im Schnitt 880 Euro.
Hohe Preise werden längst nicht mehr ausschließlich in den Metropolen erzielt. Nach Angaben des AK OGA lagen allein in Bayern elf Städte und Landkreise beim Preisniveau für Ein- und Zweifamilienhäuser über Hamburg. Darunter befanden sich auch mehrere ländlich geprägte Kreise in Alpennähe.
Auch bei gebrauchten Eigentumswohnungen zeigten sich deutliche regionale Unterschiede. Die Spanne reichte von rund 7.600 Euro je Quadratmeter Wohnfläche in München bis zu weniger als 1.000 Euro in zahlreichen ostdeutschen Landkreisen.
„Von einem einheitlichen deutschen Immobilienmarkt kann weiterhin keine Rede sein. Preisniveau und Marktdynamik unterscheiden sich regional zum Teil erheblich“, sagte Christoph Zander, Wohnungsmarktexperte am Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). „Hohe Preise finden sich längst nicht mehr nur in den Metropolen, sondern auch in vielen Umlandkreisen und touristisch attraktiven Regionen. Gleichzeitig verharren die Preise in zahlreichen strukturschwächeren Räumen auf einem deutlich niedrigeren Niveau.“
Grundlage der Auswertung sind sämtliche bundesweit notariell beurkundeten Kaufverträge für Wohn-, Wirtschafts-, Landwirtschafts-, Forst- und sonstige Immobilien. Die Ergebnisse sind im Immobilienmarkt-Dashboard von AK OGA und BBSR abrufbar.
Wohnen⁺: Mehr als vier Wände Innovative Services für modernes Mieten – Das Motto des Zukunftspreises der Immobilienwirtschaft 2026. Grafik / Quelle: https://www.dw-zukunftspreis.de/#gewinner-tabs
„Wohnen⁺: Mehr als vier Wände – Innovative Services für modernes Mieten“, unter diesem Motto haben Wohnungs- und Immobilienunternehmen aus ganz Deutschland ihre visionären Ideen eingereicht. Nun stehen die Gewinner des DW-Zukunftspreises der Immobilienwirtschaft 2026 fest. Im Rahmen des WohnZukunftsTags in Berlin wurden am 30. Juni vier Projekte ausgezeichnet.
Das Fachmagazin DW Die Wohnungswirtschaft vergibt den Preis gemeinsam mit Aareon sowie den Partnern GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. und BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. Im 23. Jahr verzeichnete der Award so viele Bewerbungen wie selten zuvor. Das sind die diesjährigen Preisträger:
Quelle: GWL Grundstücks- und Wohnungsbau GmbH Lippstadt
Die GWL Grundstücks- und Wohnungsbau GmbH Lippstadt zeigt mit dem im Frühjahr 2026 fertiggestellten Projekt „Quartiersentwicklung Juchaczstraße“, wie sich energetische Sanierung, die Förderung des sozialen Miteinanders und die Aufwertung von Außenanlagen zu einem ganzheitlichen Ansatz verbinden lassen. Ziel der Modernisierung war der Effizienzhaus-70-Standard. Hierfür wurde unter anderem auf regenerative Energien mit Erdwärme und Photovoltaik umgestellt. Herzstück des neugestalteten Quartiers in Lippstadt ist ein Spielplatz auf einer ehemaligen Parkplatzfläche.
Das erweiterte Bewohnerzentrum schafft zusätzliche Räume für Begegnung und Austausch. Die Mieten sind nach wie vor günstig bei voraussichtlich niedrigen Betriebskosten. Mit der Quartiersentwicklung ist es gelungen, neben energetischen Verbesserungen auch die Wohn- und Lebensqualität für die Bewohnerinnen und Bewohner deutlich zu steigern.
jenawohnen GmbH: „Smartes Quartier Jena-Lobeda“
Quelle: https://www.smartes-quartier.de/
Mit dem „Smarten Quartier Jena-Lobeda“ hat die jenawohnen GmbH ein Modellprojekt für vernetztes Wohnen im Bestand geschaffen. Bis 2024 wurden innerhalb von fünf Jahren 250 Wohnungen in drei WBS70-Gebäuden saniert und mit digitaler Technik ausgestattet. Dazu gehören digitale Schließsysteme sowie intelligente Steuerungen für Licht und Raumklima.
Durch Sanierung und intelligente Heizungssteuerung wird der Wärmeverbrauch laut Untersuchungsergebnissen der Westsächsischen Hochschule Zwickau um bis zu 30 Prozent gesenkt. Ergänzt wird das Angebot durch einen Telemedizinraum und barrierearme Gesundheitsapartments. Datenschutz, IT-Sicherheit und die Absicherung des laufenden Betriebs wurden im Quartier von vornherein mitgedacht.
Trotz hoher Investitionen ist die Hälfte der Wohnungen mietpreisgebunden. Die Lösungen sind skalierbar und auf andere Quartiere übertragbar. Das Projekt zeigt eindrucksvoll, dass bezahlbares Wohnen und innovative Technologie kein Widerspruch sein müssen.
GWG Tübingen: „henA Quartiersgebäude am Hechinger Eck“
Schwille Architektenpartnerschaft mbB BDA. Foto: Martin Baitinger
Das Projekt „henA Quartiersgebäude am Hechinger Eck“ der GWG Tübingen mbH ist ein Lehrstück dafür, wie generationsübergreifendes Zusammenleben gelingen kann. Das im Sommer 2024 fertiggestellte Quartiersgebäude entstand in Kooperation mit der Stadt Tübingen und der Altenhilfe Tübingen.
Es vereint unter einem Dach 29 geförderte Mietwohnungen, ein Pflegeheim mit 60 Plätzen, eine Apotheke sowie vier Klassenräume mit Mensa zur Erweiterung der Grundschule.
Die räumliche Nähe der unterschiedlichen Nutzungen schafft vielfältige Begegnungsräume und fördert den Austausch zwischen Jung und Alt. Die Mieten sind sehr moderat. Das Vorhaben wurde in Holzhybrid-Bauweise errichtet, in einem eng getakteten Ablauf mit hohem Vorfertigungsgrad. Das Projekt vereint nachhaltiges Bauen mit einem durchdachten Nutzungskonzept und schafft einen lebendigen Begegnungsort für das gesamte Quartier.
Sonderpreis für wagnisWEST: „Gemeinschaftsmacher statt Reihenhäuser“
Quelle: Wohnbaugenossenschaft wagnis eG
Zum DW-Zukunftspreis hat es nicht ganz gereicht – doch die Jury würdigte ihr Projekt mit einem Sonderpreis: Die Wohnbaugenossenschaft wagnis eG und die Wohnungsgenossenschaft München-West eG haben gemeinsam in München-Freiham gebaut. Entstanden sind sechs Holzhybridgebäude mit insgesamt 134 Wohnungen, darunter sieben Clusterwohnungen sowie fünf ambulant betreute Wohnungen für Menschen mit Behinderung. Die Bewohnerinnen und Bewohner waren von Beginn an aktiv an der Planung des 2024 fertiggestellten Vorhabens beteiligt.
Der Treff des SOS-Kinderdorfs, die Gastronomie und der Raum „Casino“ haben sich mittlerweile zu wichtigen Begegnungsorten entwickelt. Auch Aspekte der Kreislaufwirtschaft und des Re-Use wurden konsequent umgesetzt. Das Projekt zeigt die Vielfalt, die Wohnprojekte bieten können: Von der Kooperation zweier Genossenschaften über gemeinschaftsbildende Architektur bis zu innovativen Grundrissen und ökologischer Planung und das alles zu einer bezahlbaren Miete.
Vielzahl an Einreichungen unterstreicht Relevanz des Mottos
„Das Motto ‚Wohnen⁺‘ macht deutlich, dass gutes und zeitgemäßes Mieten auch von verlässlichen Services, funktionierenden Nachbarschaften und praktischen Angeboten im Quartier lebt. Die prämierten Projekte zeigen, wie Wohnungsunternehmen den Alltag ihrer Mieterinnen und Mieter konkret erleichtern: sozial, digital und nah an den Bedürfnissen der Menschen. Genau solche Lösungen machen Wohnen zukunftsfähig“, erklärt Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW und Schirmherr des DW-Zukunftspreises.
„Wohnen ist mehr als vier Wände, denn Bezahlbarkeit, Funktionalität und Wohlfühlfaktoren entscheiden über die Lebensqualität“, betont Carsten Wiese, Mitglied der Geschäftsleitung Aareon Deutschland GmbH: Die Vielzahl an Einreichungen unterstreiche die Relevanz des Mottos sowie die signifikante Innovationskraft der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. „Insbesondere die beeindruckenden Siegerprojekte setzen für die Zukunft des Wohnens und die gesellschaftsrelevante Quartiersgestaltung wichtige Benchmarks in der Branche“, sagt Wiese.
Namhafte Jury mit neuem Vorsitz
Die Jury des Preises setzt sich aus namhaften Vertretern der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft zusammen. Den Juryvorsitz übernahm in diesem Jahr erstmals Prof. Elisabeth Endres, Leiterin des Instituts für Bauklimatik und Energie der Architektur an der TU Braunschweig. „Der DW-Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft ist für mich besonders, da nicht nur gute Absichten prämiert werden, sondern das gebaute Beispiel im Vordergrund steht“, sagt sie. Wer als Gewinner hervorgehe, habe Mut und Engagement bewiesen, zukunftsfähigen Wohnraum zu schaffen und damit weit über das Bauen hinaus einen sozial-gesellschaftlichen Beitrag geleistet.
Die Herausforderungen des Klimawandels lassen sich weder von der Wohnungswirtschaft noch von der Versicherungswirtschaft allein bewältigen. Beide Branchen verfolgen letztlich dasselbe Ziel: Gebäude und Quartiere zu schaffen, die langfristig sicher, wirtschaftlich und nachhaltig betrieben werden können.
Dabei verfügen Versicherungsunternehmen über einen besonderen Erfahrungsschatz. Jahr für Jahr analysieren sie Millionen von Schäden und gewinnen daraus Erkenntnisse über Schwachstellen von Gebäuden, technische Risiken und die Folgen extremer Wetterereignisse, oder der profanen Leitungswasserschaden. Dieses Wissen kann bereits in frühen Planungs- und Investitionsphasen genutzt werden.
Gerade Wohnungsunternehmen stehen heute vor der Aufgabe, hohe Investitionen in Klimaschutz, energetische Modernisierung und Neubau mit bezahlbaren Mieten in Einklang zu bringen. Umso wichtiger ist es, spätere Schäden möglichst präventiv zu vermeiden. Denn jeder vermeidbare Hochwasser-, Starkregen- oder Leitungswasserschaden verursacht zusätzliche Kosten, bindet Ressourcen und belastet die Wirtschaftlichkeit eines Gebäudes über viele Jahre.
Versicherungsexperten früher in die Planung einbinden
Aus meiner Sicht sollten Versicherer deshalb deutlich früher in Planungs- und Entwicklungsprozesse eingebunden werden. Nicht erst dann, wenn die Frage nach einer Versicherungslösung gestellt wird, sondern bereits bei der Konzeption neuer Quartiere und Gebäude. Dort können Erfahrungen aus der Schadenpraxis wertvolle Hinweise liefern – etwa zur Lage technischer Anlagen, zum Schutz von Tiefgaragen, zur Starkregenvorsorge oder zur Ausgestaltung kritischer Infrastruktur.
Eine enge Zusammenarbeit zwischen Wohnungsunternehmen, Planern und Versicherungswirtschaft schafft damit einen mehrfachen Nutzen: Sie erhöht die Resilienz von Gebäuden, reduziert langfristig Schäden und trägt dazu bei, dass Versicherungsschutz auch künftig zu wirtschaftlich vertretbaren Bedingungen angeboten werden kann.
Nachhaltigkeit wird häufig auf Energieeffizienz und CO₂-Einsparung reduziert. Diese Aspekte sind wichtig, greifen jedoch zu kurz. Ein nachhaltiges Gebäude muss nicht nur energieeffizient sein, sondern auch widerstandsfähig gegenüber den Risiken der Zukunft.
Die Erfahrungen aus der Versicherungswirtschaft zeigen, dass viele Schäden bereits in der Planungsphase vermieden werden können. Beispiele aus Köln machen deutlich, dass resilientes Bauen kein Zufall ist, sondern das Ergebnis vorausschauender Entscheidungen.
Wohnen am Rhein: Gute Planung schafft Sicherheit
Ein Projekt, das dies eindrucksvoll verdeutlicht, war die Umwandlung eines ehemaligen Bürogebäudes in Köln in eine Wohnimmobilie. Das Objekt befindet sich in unmittelbarer Nähe des Rheins und damit in einem Bereich, der naturgemäß genauer betrachtet werden muss.
Bei solchen Projekten stellt sich nicht die Frage, ob ein Risiko vorhanden ist. Die entscheidende Frage lautet vielmehr: Wie wird mit diesem Risiko umgegangen?
Im Rahmen unserer Prüfung haben wir die Planungsunterlagen detailliert analysiert. Besonderes Augenmerk lag auf der Tiefgarage sowie auf den technischen Einrichtungen des Gebäudes. Gerade diese Bereiche sind bei Hochwasser besonders gefährdet. Dringt Wasser in Tiefgaragen oder Technikräume ein, entstehen häufig Schäden in erheblicher Größenordnung.
Das Beispiel zeigt, wie wichtig eine frühzeitige Zusammenarbeit zwischen Projektentwicklern, Planern und Versicherern ist. Werden Risiken bereits in der Konzeptionsphase berücksichtigt, lassen sich Schutzmaßnahmen sinnvoll integrieren. Das erhöht nicht nur die Sicherheit des Gebäudes, sondern verbessert auch dessen langfristige Wirtschaftlichkeit.
Noch deutlicher wird dieser Zusammenhang am Beispiel der Kranhäuser im Kölner Rheinauhafen. Die markanten Gebäude liegen direkt am Rhein und gelten dennoch als Musterbeispiel für durchdachten Hochwasserschutz.
Entscheidend war, dass das Thema Hochwasser von Anfang an Teil der Planung war. Fluttore, Schutzsysteme für die Tiefgarage und zahlreiche weitere technische Maßnahmen sorgen dafür, dass auch außergewöhnliche Hochwasserereignisse beherrschbar bleiben.
Für mich ist dies ein hervorragendes Beispiel für klimaresilientes Bauen. Die Lage eines Gebäudes allein sagt wenig über dessen tatsächliches Risiko aus. Ein Objekt direkt am Wasser kann deutlich besser geschützt sein als ein Gebäude, das vermeintlich in sicherer Lage errichtet wurde. Gute Planung ist häufig der wirksamste Hochwasserschutz.
Fazit
Deshalb sehe ich Wohnungswirtschaft und Versicherungswirtschaft als natürliche Partner. Während Wohnungsunternehmen die Gebäude der Zukunft entwickeln und bewirtschaften, bringt die Versicherungswirtschaft ihr Wissen über Risiken, Schadenursachen und Präventionsmaßnahmen ein. Gemeinsam können beide Branchen dazu beitragen, Gebäude sicherer, nachhaltiger und wirtschaftlicher zu machen.
Denn am Ende profitieren alle Beteiligten von einer einfachen Erkenntnis: Das nachhaltigste und wirtschaftlichste Gebäude ist nicht dasjenige, das nach einem Schaden wiederhergestellt werden muss – sondern dasjenige, bei dem der Schaden gar nicht erst entsteht.
Wasserschäden beginnen selten mit einem Rohrbruch. Sie entstehen meist viel früher – durch Entscheidungen, die nicht getroffen wurden, durch fehlendes Wissen oder weil Warnsignale unbemerkt bleiben. Genau darin liegt eine der größten Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft.
Diese Ausgabe beleuchtet das Thema aus drei unterschiedlichen Perspektiven – und alle führen zu derselben Erkenntnis: Wer Risiken frühzeitig erkennt und berücksichtigt, schützt Gebäude, Ressourcen und letztlich auch die Wirtschaftlichkeit.
Dr. Georg Scholzen, Experte im FORUM LEITUNGSWASSER der AVW Unternehmensgruppe, zeigt eindrucksvoll, dass viele Schäden ihren Ursprung bereits in der Planungsphase haben. Seine zentrale Botschaft lautet: Erfahrungen aus der Schadenpraxis sollten schon bei der Entwicklung von Gebäuden und Quartieren einfließen – nicht erst, wenn über Versicherungsschutz gesprochen wird. Vorausschauende Planung macht Gebäude widerstandsfähiger und hilft, Leitungswasser-, Starkregen- und Hochwasserschäden dauerhaft zu reduzieren.
Sophia Lettenbichler, Geschäftsführerin von WE Data Europe und Expertin für Wasserresilienz auf europäischer Ebene, richtet den Blick auf die Möglichkeiten der Digitalisierung. Intelligente Wasserzähler, Submetering und Leckagedetektoren schaffen Transparenz und machen ungewöhnliche Wasserverbräuche frühzeitig sichtbar. Europäische Untersuchungen zeigen, dass sich der Wasserverbrauch in Gebäuden dadurch erheblich senken lässt. Jeder vermiedene Wasserverlust spart Trinkwasser, reduziert Kosten und verhindert oftmals erhebliche Gebäudeschäden.
Der dritte Beitrag führt vor Augen, dass auch ohne ein Wasserschaden Schimmel in der Wohnung entstehen kann. Gerade in den Sommermonaten ist falsches Lüften eine Ursache. Warme, feuchte Außenluft trifft auf kühlere Innenräume, Feuchtigkeit kondensiert – oft unbemerkt. Wer die Zusammenhänge zwischen Temperatur und Luftfeuchtigkeit kennt, kann mit einfachem, richtigem Verhalten kostspielige Schäden vermeiden.
Drei Beiträge – drei unterschiedliche Blickwinkel – und doch eine gemeinsame Botschaft: Ein Schaden entsteht nicht erst dann, wenn Wasser austritt, sondern dort, wo Wissen nicht genutzt, Erfahrungen nicht einbezogen und Zusammenhänge nicht frühzeitig erkannt werden.
Vielleicht ist genau das der Perspektivwechsel, den unsere Branche heute braucht. Nachhaltigkeit bedeutet nicht nur Energie zu sparen oder CO₂ zu reduzieren. Sie bedeutet ebenso, Gebäude dauerhaft funktionsfähig zu halten, Wasserverluste zu vermeiden und Schäden gar nicht erst entstehen zu lassen. Und wie sollte dies gehen? Hier helfen uns die Erkenntnisse, die sich aus der Bewirtschaftung der Gebäude ergeben haben.
Dies und mehr erwartet Sie in der Ausgabe 35 von FORUM LEITUNSGWASSER.
Ich wünsche Ihnen eine hilfreiche Lektüre!
Ihr
Hartmut Rösler
Geschäftsführer der AVW Unternehmensgruppe,
Mit-Initiator der Initiative Schadenprävention und des FORUM LEITUNGSWASSER
Der CT-Scan des Wärmetauschers zeigt mehrere Undichtigkeiten innerhalb eines gemeinsamen Wasserleitungssystems: Dieses Spurenbild ist nur mit Frosteinwirkung zu erklären. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Nach den mehrtägigen Stromausfällen im Südwesten Berlins Anfang des Jahres häuften sich in den Medien die Schlagzeilen über eine Explosionsgefahr im Zusammenhang mit Wärmepumpen.
Diskutiert wurde, ob die Wärmetauscher von Wärmepumpen, durch die das Kältemittel R290 (Propan) zirkuliert, auf der Wasserseite einfrieren und dadurch das Propan über die Wasserleitungen ins Haus gelangen könnte, wo in der Folge die Bildung eines explosionsfähigen Gemisches möglich wäre.
Tatsächlich ist dem IFS dieses Schadenszenario aus eigenen Untersuchungen bekannt. Allerdings handelt es sich nach unserer Erfahrung und Einschätzung nicht um eine typische Schadenentstehung, sondern um einen Sonderfall, bei dem mehrere ungünstige Faktoren aufeinandertreffen müssen.
In dem zerstörten Anbau des Hauses befanden sich die Steuerung und der Wärmespeicher einer im Außenbereich stehenden Luft-Wasser-Wärmepumpe. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Betrachten wir zunächst die Funktionsweise einer Luft-Wasser-Wärmepumpe: Ein Ventilator saugt Umgebungsluft an. Deren Energie bringt im Verdampfer im Primärkreislauf ein Kältemittel zum Verdampfen, da dieses einen sehr niedrigen Siedepunkt hat. Hierfür wird der Umgebungsluft Energie entzogen. Der Kältemitteldampf gelangt dann zum Kompressor, der ihn stark verdichtet. Dadurch steigt der Druck, die zuvor aufgenommene Energie wird in Wärme umgewandelt und das Kältemittel kondensiert. Im nachgeschalteten Wärmetauscher wird diese Wärme an den Sekundärkreislauf übergeben, der wiederum mit den Heizkreisläufen verbunden ist.
Es gibt also mindestens zwei Kreisläufe – den mit Wasser gefüllten Sekundärkreislauf und den Kältemittelkreislauf (Primärkreislauf). Der geschlossene Kältemittelkreislauf zirkuliert in der Wärmepumpe, die im Außenbereich aufgestellt ist. Das Kältemittel gelangt also unter den üblichen Bedingungen nicht ins Gebäude. Es sei denn, es gibt eine Undichtigkeit an dem Wärmetauscher, durch die Kältemittel in den Sekundärkreislauf eindringen kann.
Wasser fror im Heizkreislauf ein
Die Bilder zu diesem Beitrag zeigen einen Fall, bei dem genau das geschehen ist. Im Anbau des Hauses befand sich der Hauswirtschaftsraum, in dem der Wärmespeicher und die Steuerung der im Außenbereich aufgestellten Wärmepumpe installiert waren. Durch einen technischen Defekt fror das Wasser im Heizkreislauf ein und in der Folge wurde der Wärmetauscher an mehreren Stellen undicht.
Als die Außentemperatur wieder über den Gefrierpunkt stieg und die entstandenen Eispfropfen schmolzen, gelangte über den Sekundärkreislauf auch Kältemittel in den Hauswirtschaftsraum, wo es über das Überdruckventil austreten konnte. In dem Raum bildete sich ein zündfähiges Gas-Luftgemisch, und es kam zur Explosion, bei der der Anbau des Hauses zerstört wurde.
Ein weiterer CT-Scan des Wärmetauschers. Foto: https://www.ifs-ev.org/
Dieser ungewöhnliche Schaden war einer Verkettung von unglücklichen Umständen geschuldet. Unter üblichen Bedingungen sind Wärmepumpen aus Sicht des IFS sicher. So konnte der Heizkreislauf nur einfrieren, weil der Temperaturfühler, der bei drohendem Einfrieren eine Umwälzpumpe aktiviert, an einer ungünstigen Stelle installiert wurde und darum die niedrigen Außentemperaturen nicht erkannte. Mit einem Überdruckventil außerhalb des Gebäudes hätte dieser Schaden in den festgestellten Ausmaßen verhindert werden können. In der Regel sind moderne Wärmepumpen mit Sicherheitseinrichtungen versehen, die verhindern, dass Kältemittel in das Gebäude gelangen kann. (is)
Ein Gastbeitrag des Institutes für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer, IFS e.V. Weitere Informationen unter www.ifs-ev.org/
