Ein Praxisbericht aus Hamburg-Eimsbüttel von Olaf Schmidt, Leiter Bau und Instandhaltung, ROBERT VOGEL GmbH & Co KG
Kaum ein Thema hat die wohnungswirtschaftlichen Fachdiskurse in den vergangenen Jahren so stark geprägt wie die nachhaltige Entwicklung des Bestands. Während die Branche lange Zeit auf Wachstum durch Neubau setzte, sind Flächenverfügbarkeit, ökologische Zielsetzungen und soziale Anforderungen vor allem im urbanen Raum heute so eng miteinander verwoben, dass der Fokus zwangsläufig auf die Transformation und Verdichtung bestehender Quartiere rücken muss.
Die Ausgangslage: Wohnraum schaffen ohne neue Flächen zu versiegeln
Auch in Hamburg, wo viele Quartiere bereits stark verdichtet und verfügbare Grundstücksflächen knapp sind, wird nachhaltige Bestandsentwicklung zur Blaupause für moderne Stadtentwicklung. Statt neue Flächen zu erschließen, setzen private und öffentliche Träger vermehrt auf die Revitalisierung bestehender Immobilien. Ein Trend, der auch zu den politischen Zielsetzungen der Bundesregierung passt. Diese will den Flächenverbrauch für neue Bau- und Verkehrsprojekte bis 2050 auf Netto-Null reduzieren. Was bedeutet, dass künftig keine Fläche neu bebaut werden darf, ohne dass an anderer Stelle entsiegelt wird.
Dass dieser Ansatz nicht nur ökologisch sinnvoll, sondern auch auf sozialer Ebene vielversprechend ist, zeigen aktuelle Studien. Allein durch systematische Aufstockung und Nachverdichtung von Geschosswohnungsbauten könnten laut Deutschlandstudie von Prof. Dr.-Ing. Karsten Tichelmann von der TU Darmstadt bundesweit bis zu 2,7 Millionen neue Wohneinheiten geschaffen werden.
Fallbeispiel Doormannsweg: Das Projekt im Überblick
Wie sich ein solches Nachverdichtungsprojekt im urbanen Raum konkret gestaltet, zeigt unser aktuelles Bauprojekt am Hamburger Doormannsweg 27 im begehrten Stadtteil Eimsbüttel. Bei diesem Projekt modernisieren wir gemeinsam mit dem Schweizer Bau- und Immobiliendienstleister Implenia ein Wohngebäude aus dem Jahr 1958 und stocken dieses zusätzlich in Holzbauweise um zwei Geschosse auf. Das Gebäude umfasst im Bestand 39 Wohneinheiten sowie eine Gewerbeeinheit. Durch die Aufstockung entstehen 14 zusätzliche Wohneinheiten mit Größen zwischen ca. 60 und 118 m², sodass insgesamt eine Gesamtwohnfläche von 3.594 m² entsteht. Die neuen Wohnungen schaffen für den angespannten Markt in Eimsbüttel dringend benötigte Angebote. Die Bauzeit erstreckt sich von September 2024 bis voraussichtlich April 2026.
Im Zuge der Modernisierung werden die Wohnungen umfassend entkernt und neu ausgebaut, zum Beispiel mit neuen Fußböden, modernen Bädern und Küchen, neuen Fenstern, neu gedämmten Fassaden und der Umstellung von Gas auf Fernwärme. Begrünte Dächer und Photovoltaikanlagen komplettieren das nachhaltige Gesamtkonzept. Während der historische Charakter des Sockels mit seiner Klinkerfassade erhalten bleibt, ist die Aufstockung prägnanter mit Faserzementplatten in leicht unterschiedlichen Schattierungen gestaltet.
Ein zentrales Anliegen war uns zudem die sozialverträgliche Umsetzung: Die Mieter*innen müssen nicht dauerhaft umziehen, sondern werden abschnittsweise temporär in Ausweichwohnungen untergebracht.
Eine Besonderheit, die das ohnehin komplexe Projekt noch herausfordernder macht: ROBERT VOGEL vereint hierbei gleich drei Funktionen: Bauherr, Projektentwickler und Vermieter. Zudem wurden die Bauprozesse von Implenia für diese Baustelle nach DGNB-Kriterien zertifiziert und mit dem Zertifikat „Nachhaltige Baustelle“ ausgezeichnet.
Doch wie kam es zu diesem Projekt? Welche strategischen Überlegungen standen am Anfang und welche Herausforderungen mussten gemeistert werden?
Strategische Bestandsanalyse: Datenbasiert Potenziale erkennen
Als Bestandshalter von rund 1900 Wohneinheiten bildet eine softwaregestützte Analyse unseres Portfolios die Basis für strategische Entscheidungen zur Modernisierung unseres Immobilienbestands. Wir erfassen diesen anhand von Verbrauchsdaten und baulichen Gegebenheiten mit der Software Predium, erstellen digitale Zwillinge von den Wohnobjekten und clustern sie in ein Ampelsystem: Rot für Objekte mit dringendem Sanierungsbedarf, Gelb für mittelfristig zu optimierende Gebäude und Grün für Immobilien in einem bereits guten Zustand. Zu unseren Kriterien zählen der CO₂-Ausstoß, die Energieeffizienz sowie das Alter und der Zustand der Immobilien.
Wir prüfen gleichzeitig im gesamten Prozess systematisch, wo im Portfolio eine Nachverdichtung bzw. Aufstockung möglich ist. Das funktioniert nicht bei jedem Objekt, denn neben den städtebaulichen Vorgaben muss sich auch die Tragfähigkeit des Gebäudes eignen.
Unsere Empfehlung: Wer systematisch und nachhaltig modernisieren will, sollte frühzeitig auf datenbasierte Analyseverfahren und Portfolio-Cluster setzen. Auf diese Weise lassen sich Investitionen gezielt steuern und Ressourcen optimal verteilen.
Entscheidungsprozess Doormannsweg: Modernisierung statt Neubau
Das Objekt am Doormannsweg hatte einen hohen Sanierungsbedarf und damit eine hohe Priorität. In solchen Fällen wägen wir ab, ob sich für eine Immobilie eher eine Modernisierung oder ein Abriss mit Neubau anbietet. In vielen Fällen ist die Modernisierung die bessere Wahl, so auch beim Projekt Doormannsweg.
Denn die sogenannten „grauen Emissionen“, die im Neubau insbesondere durch Stahl, Beton und Baustellenlogistik entstehen, entfallen weitgehend. Diese graue Energie ist verantwortlich für einen Großteil des ökologischen Fußabdrucks. Beim Abriss gehen diese gespeicherten Ressourcen unwiederbringlich verloren.
Wer stattdessen vorhandene Bausubstanz erhält, reduziert automatisch den CO₂-Verbrauch: Kein Aushub, kein Abriss, kein neues Fundament, keine aufwändige Entsorgung. Selbst ein energieeffizienter Neubau benötigt je nach Bauweise 30 Jahre oder länger, bis die durch den Bau entstandenen grauen Emissionen durch eingesparte Betriebsemissionen kompensiert sind. Das ist auch ein zentrales Argument gegenüber Banken und Investoren.
Zusätzlich zur Modernisierung prüften wir, ob sich das Gebäude für eine Aufstockung eignet. Die statische Prüfung des Gebäudes aus dem Jahr 1958 ergab, dass es die zusätzliche Last von zwei Geschossen tragen kann, wenn die gewählte Bauart die Holzbauweise ist.
Damit bot sich zugleich das wirtschaftliche Potenzial, den Bestand langfristig aufzuwerten und die Investition durch zusätzliche Mieteinnahmen nachhaltig abzusichern. Auf diese Weise erreichen wir eine Quersubventionierung für die Investitionskosten, schaffen zusätzlichen Wohnraum für die Stadt Hamburg und steigern gleichzeitig den Wert der Immobilie.
Unsere Empfehlung: Berechnen Sie nicht nur Baukosten, sondern auch Lebenszykluskosten und graue Emissionen. Erstellen Sie Vergleichsszenarien und denken Sie von Beginn an verschiedene Lösungswege durch. Flexibilität und Offenheit in der Konzeptphase führen oft zu den wirtschaftlich und ökologisch besten Ergebnissen.
Planungsphase: Vom Konzept zur Baugenehmigung
Nachdem wir das Objekt am Doormannsweg als besonders geeignet für eine Kombination aus Modernisierung und Aufstockung identifiziert hatten, beauftragten wir das Architekturbüro keenco³ als Planer. Im engen Schulterschluss fanden sämtliche Abstimmungen mit Behörden und Fachämtern statt, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen Erhaltungsverordnung in Hamburg.
Diese beinhaltet eine zusätzliche Genehmigungspflicht für Abrissmaßnahmen, Umbau und Modernisierungen, die zu einer Steigerung des Wohnwerts und damit zu Mietsteigerung führen könnten. Damit stellt sie besonders hohe Anforderungen an Bauvorhaben und Planungsprozesse. Ziel ist es, die angestammte Wohnbevölkerung vor Verdrängung zu schützen.
Ein konkretes Beispiel: Der Neubau eines bisher nicht vorhandenen Aufzugs war nicht möglich. Dadurch waren mehrere Umplanungen notwendig. Durch intensiven Austausch mit der Behörde konnten jedoch andere wichtige Maßnahmen genehmigt werden, darunter die zeitgemäße Sanierung des Bestands und die Umstellung von Gas auf Fernwärme.
Ein weiterer Zeitfaktor im Genehmigungsprozess bestand darin, dass die Holzbauweise bei städtischen Projekten oft noch neu ist. Vor allem im Hinblick auf den Brandschutz bestand großer Informationsbedarf auf Behördenseite. Unsere Lösung hierfür war, den Dialog mit den Behörden aktiv und möglichst früh zu suchen und zu erklären, dass wir streng nach der Muster-Holzbau-Richtlinie vorgehen. Hierbei erklärten wir auch die Vorteile der Holzbauweise.
Holz ist deutlich leichter als konventionelle Baustoffe, ermöglicht große Spannweiten und ist in diesem Fall statisch passend. Zudem beschleunigt die Holzbauweise die Bauzeit deutlich, weil sich Holzbauteile gut vorfertigen lassen. Daher erwies sich die geplante Konstruktion aus Massivholzwänden, Hohlkörperdecken und Massivholzdach als optimal.
Konkrete Handlungsempfehlung: Informieren Sie sich bereits vor Projektbeginn über die lokalen Regulierungen. Nehmen Sie frühzeitig Kontakt zur zuständigen Behörde auf und sprechen Sie mögliche kritische Punkte proaktiv an. Jeder Bezirk – nicht nur in Hamburg – bringt individuelle Anforderungen mit sich. Bei innovativen Bauweisen wie Holzbau: Nutzen Sie etablierte Richtlinien als Grundlage für den Dialog. Prüfen Sie zudem frühzeitig Förderprogramme für nachhaltige Bauweisen. In Hamburg beispielsweise gibt es gezielte Fördertöpfe für Holzbau und Backstein.
Umsetzung: Generalunternehmer und Baustart
Nach erteilter Baugenehmigung entschieden wir uns dafür, Implenia als Generalunternehmer des Projekts zu beauftragen. Der Immobiliendienstleister verfügt über große Erfahrung bei vergleichbaren Projekten und ist daher für uns der ideale Partner. Das Unternehmen übernahm die Konzeption und die Planung des zeitlichen Ablaufs in enger Abstimmung mit uns.
Eine besondere Herausforderung war im Rahmen dessen die Schnittstelle zwischen Neubau und Bestand: Die Holzbau-Aufstockung erfordert einerseits eine frühe, detaillierte Planung, um die vorgefertigten Bauteile millimetergenau fertigen zu können. Andererseits zeigen sich im Bestand viele bauliche Gegebenheiten erst beim Öffnen und Entkernen der Wohnungen.
Zwar wurden vorab Bestandsstatiken analysiert und Begehungen durchgeführt, doch da die Wohnungen zum Zeitpunkt der Planung noch bewohnt waren, blieb der Blick auf viele Details verwehrt. Dieser Balanceakt zwischen präziser Vorplanung im Holzbau und notwendiger Flexibilität im Bestand macht deutlich, wie wichtig eine enge Verzahnung von Planung und Ausführung ist.
Eine besondere Rolle spielt dabei die Qualitätssicherung der Holzkonstruktion bei der Aufstockung. In Kooperation mit dem Institut für Baukonstruktion und Holzbau (iBHolz) der Technischen Universität Braunschweig begleiten wir das Projekt wissenschaftlich. Im Fokus stehen der bauzeitliche Witterungsschutz sowie Fragen der Holzbefeuchtung und -rücktrocknung.
Ein konkretes Beispiel: Beim Projekt wurde der Einsatz eines sogenannten „Wet Guard“ getestet. Dabei handelt es sich um eine spezielle Folie, die das Holz während des Baus vor Witterungseinflüssen schützt. Die gewonnenen Erkenntnisse fließen in künftige Projekte ein und tragen zur Weiterentwicklung nachhaltiger Bauweisen bei.
Unsere Empfehlung: Beziehen Sie Planer und Baupartner so früh wie möglich mit ein, am besten bereits in der Konzeptphase. Eine enge Zusammenarbeit ist hier essenziell. Gerade die Schnittstellen zwischen Aufstockung und Modernisierung des Bestands verlangen ein eingespieltes Team mit kurzen Kommunikationswegen. Regelmäßige Abstimmungsrunden schaffen Klarheit und sichern die wirtschaftliche und technische Umsetzbarkeit.
Technische Komplexität im Bestand
Bestehende Immobilien nachzuverdichten bedeutet ein hohes Maß an Präzision und Planung, da der verfügbare Platz nicht nur durch das Gebäude selbst, sondern auch durch umliegende Grundstücke und Immobilien eingeschränkt ist. So stellten die beengten Verhältnisse auf dem Grundstück die Baustellenlogistik vor besondere Herausforderungen: Das Grundstück grenzt direkt an öffentliches Straßenland, die Bebauung ist dicht und der verfügbare Platz auf der Baustelle somit begrenzt. Daher wurden beispielsweise, anders als bei Neubauprojekten, temporär Kräne eingesetzt, um den knappen Platz optimal zu nutzen.
Ein weiterer Unterschied zum Neubau: Die Arbeiten im Bestand erfolgen oft in sehr kleinen Bauvolumina und aufgrund der verschiedenen Bauphasen stückweise. Ein konkretes Beispiel: Fliesenleger hatten teilweise nur acht eher kleine Bäder pro Bauabschnitt zu bearbeiten. Nicht jedes Unternehmen ist auf solche kleinteiligen Einsätze spezialisiert oder aus wirtschaftlicher Sicht daran interessiert, da z. B. auch häufigere Anfahrten notwendig sind. Hier sind besonderes Verhandlungsgeschick, ein gutes Netzwerk an vor allem regionalen Fachfirmen und ein sehr gutes Lean-Management gefragt.
Eine weitere Herausforderung im Bauprozess war die Führung neuer Leitungen für Heizung, Abwasser und Trinkwasser bei der Aufstockung. Diese erforderte eine besonders detaillierte Planung, um in den neuen Wohnungen möglichst wenig Raum zu verlieren.
Praxis-Tipp: Planen Sie bei Bestandsprojekten ausreichend Zeit für die Vorbereitungsphase ein, mindestens 20-30 % mehr als bei Neubauten. Bauen Sie sich ein flexibles Netzwerk spezialisierter Fachfirmen auf, die auch kleinteilige Arbeiten übernehmen. Stellen Sie zudem sicher, dass im Projektteam spezialisierte Fachkenntnisse in Statik, Bauphysik und Haustechnik vorhanden sind. Die Koordination der Gewerke ist bei stückweiser Arbeit im Bestand besonders anspruchsvoll: Fällt ein Gewerk aus, verzögert sich der gesamte Bauablauf.
Baukosten:
Die Baukosten belaufen sich auf ca. 13 Mio. Euro.
Mietkosten:
Aufstockung: Kaltmiete ab 20 Euro/qm
Modernisierung: Kaltmiete zwischen 9 und 14 Euro/qm.
Die Miete wird im Rahmen der sozialen Erhaltungsverordnung beibehalten.
Sozialverträgliche Sanierung und Mietermanagement
Ein Gebäude im laufenden Betrieb zu erweitern und zu sanieren, während Mieter*innen in den Wohnungen leben, ist vor allem eine logistische und soziale Herausforderung − sowohl für uns als Vermieter als auch für Implenia als Ausführende. Die Maßgabe lautete, die Belastungen für Mieter*innen und Nachbarschaft so gering wie möglich zu halten.
Die Alternative wäre gewesen, den gesamten Bestand freizuziehen, also alle Mieter*innen gleichzeitig zum Auszug zu verpflichten. Dieses Vorgehen wird häufig bei vergleichbaren Bestandsprojekten gewählt und hätte das Bauen deutlich vereinfacht. Wir haben uns aber bewusst für den sozialverträglichen Weg entschieden.
Unsere Lösung war daher, die Bauarbeiten in fünf klar definierten, aufeinander abgestimmten Bauabschnitten zu organisieren. Für jeden Bauabschnitt stellten wir ausreichende Ausweichwohnungen aus unserem Bestand bereit. Wir organisierten und bezahlten die Umzüge und waren individuell mit den Mieter*innen im Austausch. Diese mussten das Quartier nur für sechs bis acht Wochen verlassen und konnten zum alten Mietpreis wieder in ihre Wohnung zurückkehren. Viele Mieter*innen freuen sich, nach den Arbeiten in eine komplett modernisierte Wohnung zurückzukehren. Andere wiederum nahmen das Angebot nicht an. Diese Wohnungen stehen nach Fertigstellung zur Vermietung frei.
Doch auch für diejenigen Mieter*innen, deren Wohnungen gerade nicht im aktuellen Bauabschnitt lagen, war der Alltag herausfordernd: Sie mussten über eine Baustelle gelangen, um in ihre Wohnungen zu kommen und waren mit Einschränkungen durch Baulärm und Staub konfrontiert. Diese Belastungen müssen gut gemanagt und frühzeitig kommuniziert werden.
Dabei war es besonders wichtig, nicht nur die unvermeidbaren Einschränkungen, sondern auch die entstehenden Chancen klar zu kommunizieren, um Vertrauen und Akzeptanz bei Mieter*innen zu schaffen. Dazu zählten konkrete Anreize wie die Ausstattung mit neuen Küchen, gezielte Unterstützung bei individuellen Ausbauten sowie bessere Wohnoptionen. So profitieren etwa mobil eingeschränkte Mieter*innen von der Möglichkeit, in eine barrierearme Erdgeschosswohnung zu wechseln.
In erster Linie zählte aber das Argument, nach der Modernisierung zum gleichen Mietpreis in eine komplett neue, moderne Wohnung ziehen zu können.
Wichtig war in der gesamten Kommunikation, nicht nur die Mieter*innen selbst, sondern auch die Nachbarschaft aktiv einzubeziehen. Die Kommunikation erfolgte gemeinsam mit Implenia direkt auf Baustellenebene: Wir führten Informationsveranstaltungen durch, zu denen viele Menschen kamen. Auch zwischendurch konnten während der gesamten Bauphase Fragen direkt vor Ort durch Implenia geklärt werden. Hier befanden wir uns stetig im engen Austausch.
Unsicherheiten bezüglich Bauablauf und Terminierung wurden durch diese regelmäßige, proaktive Kommunikation sowie die Bereitstellung von festen Ansprechpartner*innen abgebaut. Dies führte zu deutlich weniger Problemen als erwartet, weil alle Beteiligten stets Bescheid wussten oder jederzeit nachfragen konnten. Die Kommunikation auf Baustellenebene hat sich in diesem Fall bewährt. Bei größeren Baustellen mit deutlich mehr Wohnungen sollte die Kommunikation noch größer gedacht werden.
Unsere Empfehlung: Etablieren Sie von Projektbeginn an eine transparente, proaktive Kommunikationsstrategie mit allen Beteiligten, mit Mieter*innen und Nachbar*innen. Kommunizieren Sie nicht nur Einschränkungen, sondern auch konkrete Verbesserungen und Chancen. Diese vertrauensbildenden Maßnahmen reduzieren Widerstände und schaffen Akzeptanz. Das ist gerade im urbanen Raum unverzichtbar.
Ausblick: Bestandsentwicklung als Zukunftsmodell
Das Projekt am Doormannsweg zeigt exemplarisch, wie nachhaltige Bestandsentwicklung funktionieren kann. Es beweist, dass ökologische Verantwortung, soziale Verträglichkeit und wirtschaftlicher Erfolg miteinander vereinbar sind, auch in Zeiten gestiegener Baukosten, komplexer Genehmigungsverfahren und gestiegener Anforderungen der Mieter*innen.
Für uns ist dieses Projekt der Auftakt für weitere Bestandsprojekte. Wir prüfen bereits ähnliche Möglichkeiten an anderen Standorten unseres Portfolios. Das Ampelsystem zur Bewertung unseres Bestands hilft dabei, die vielversprechendsten Objekte zu identifizieren. Die Erfahrungen aus dem Projekt am Doormannsweg fließen direkt in die Planung künftiger Vorhaben ein. Dabei wird deutlich: Nachverdichtung ist kein Kompromiss, sondern eine Chance − für Bestandshalter, Mieter*innen und die urbane Entwicklung gleichermaßen.
Olaf Schmidt ist Leiter Bau und Instandhaltung bei der ROBERT VOGEL GmbH & Co KG, einem Hamburger Immobilienunternehmen mit rund 1.900 Wohnungen im Bestand.
