Gaskrise, Lieferengpässe, drastisch gestiegene Material- und Baukosten, eine Vervielfachung der Zinssätze: Das Geschäftsjahr 2022 hat die GEWOBA mit zahlreichen Herausforderungen konfrontiert. Trotz der schwierigen Rahmenbedingungen hat Bremens größtes Wohnungsunternehmen ein Jahresergebnis erzielt, das der neue Vorstand als gut wertet.
Wie Anja Passlack (seit dem 01.01.2022 im Unternehmen) und Dr. Christian Jaeger (seit dem 01.06.2022 bei der GEWOBA) anlässlich der Bilanz-Pressekonferenz berichteten, erwirtschaftete das Unternehmen bei einer Bilanzsumme von 1.639,5 Millionen Euro (Vorjahr: 1.523,3 Millionen Euro) einen Jahresüberschuss in Höhe von 25,5 Millionen Euro (Vorjahr: 30,6 Millionen Euro).
Aufgrund einer Sonderabschreibung im Rahmen der Neubau- und Sanierungstätigkeit wurde der unter anderen Vorzeichen definierte Planwert von 27,3 Millionen Euro nicht erreicht. Dennoch konnte die GEWOBA aus dem Jahresüberschuss 9,8 Millionen Euro den Gewinnrücklagen zuführen.
Der verbleibende Bilanzgewinn in Höhe von 15,75 Millionen Euro wird vollständig an die Anteilseigner ausgeschüttet. Hauptgesellschafterin der GEWOBA ist die Stadt Bremen mit einem Anteil von 75,1 Prozent, knapp ein Viertel halten die Sparkasse Bremen sowie die Weser-Elbe Sparkasse.
GEWOBA verzeichnet spürbaren Nachfrageanstieg am Mietwohnungsmarkt
42.681 Wohnungen bewirtschaftet die GEWOBA zum 31. Dezember 2022: davon 32.945 in der Stadt Bremen, 8.429 in Bremerhaven und 1.307 in Oldenburg. Mit einer Leerstandsquote von 0,69 Prozent hat der Leerstand zu Jahresende einen historischen Tiefstand erreicht. (Bremen: 0,56 Prozent/ Bremerhaven: 1,16 Prozent).
Bis auf modernisierungsbedingte Verzögerungen erfolgen die Anschlussvermietungen nahtlos. Auch die Fluktuationsquote in Höhe von 8,09 Prozent (Bremen: 7,49 Prozent/Bremerhaven: 9,81 Prozent) zeigt, dass es auf dem Mietwohnungsmarkt nur wenig Bewegung gibt. „Infolge des Ukrainekriegs ist die Nachfrage nach Wohnraum auch in Bremerhaven temporär angestiegen“, so Dr. Christian Jaeger. Die durchschnittliche Nettokaltmiete der GEWOBA beträgt zum 31. Dezember 2022 insgesamt 6,50 Euro pro Quadratmeter (Stadt Bremen: 6,79 Euro pro Quadratmeter/ Bremerhaven: 5,19 Euro pro Quadratmeter).
Mit einer Leerstandsquote von 0,69 Prozent hat der Leerstand zu Jahresende einen historischen Tiefstand erreicht. (Bremen: 0,56 Prozent/ Bremerhaven: 1,16 Prozent)
Wende am Energiemarkt erfordert vorausschauendes Handeln
In der Abrechnungsperiode 2020/2021, die im Berichtsjahr 2022 erstellt wurde, sind die durchschnittlichen kalten Betriebskosten über den gesamten Wohnungsbestand um 5 Cent pro Quadratmeter und Monat auf 1,93 Euro gestiegen und die durchschnittlichen Heizkosten ebenfalls um 5 Cent pro Monat und Quadratmeter auf 0,98 Euro. Für einen sprunghaften Anstieg der Energiekosten hat der Ukrainekrieg gesorgt.
Bereits in der Abrechnung 2021/2022, die aktuell erstellt wird, verzeichnet die GEWOBA deutliche, aber immer noch moderate Kostensteigerungen für Wärme in Höhe von neun Prozent in Bremen und 13 Prozent in Bremerhaven. Vor diesem Hintergrund machen sich die kontinuierlichen Investitionen des Unternehmens der letzten Jahre, vor allem in die energetische Modernisierung der Wohnungen, bezahlt: Über 97 Prozent sind voll- oder teilmodernisiert und verfügen über gedämmte Fassaden, neue Dächer und Fenster.
„Seit Frühjahr 2022 haben wir unsere Kundinnen und Kunden regelmäßig zur aktuellen Entwicklung informiert und zum 1. September die Heizkostenvorauszahlung für alle Wohnungen um 40 Prozent erhöht. Ein ungewöhnlicher aber notwendiger Schritt, um die Mieterinnen und Mieter vor erheblichen Nebenkostennachzahlungen in der Abrechnungsperiode 2022/2023 zu schützen,“ berichtet Anja Passlack. „Diese werden zusätzlich durch die politischen Preisdämpfungsmaßnahmen abgefangen: die Soforthilfe aus Dezember 2022 und die Gas- und Strompreisbremse ab Januar 2023.“
Zudem hat die GEWOBA Energie GmbH, eine 100-prozentige Tochtergesellschaft des Unternehmens, im Herbst 2022 alle von ihr betriebenen Heizanlagen überprüft und bezüglich der Vorlauftemperaturen optimiert. Für ein Drittel der GEWOBA-Wohnungen konnten dadurch Verbrauchseinsparungen in Höhe von 15 Prozent erzielt werden.
77,5 Millionen Euro für den Neubau
Mit dem Ziel, den eigenen Wohnungsbestand qualitativ weiterzuentwickeln und zu ergänzen, baut die GEWOBA bezahlbare Wohnungen für Haushalte mit mittlerem und geringem Einkommen. 2022 befanden sich insgesamt 602 Wohnungen im Bau, davon 538 preisgebunden.
Darüber hinaus entstehen 37 Gewerbeobjekte, zu denen drei Kindertagesstätten mit insgesamt 220 Plätzen zählen. Das Investitionsvolumen im Neubau lag bei 77,5 Millionen Euro (Vorjahr: 58,5 Millionen Euro). Alle Gebäude baut die GEWOBA energieeffizient nach KfW40-Standard. Komplettiert werden die Projekte durch soziale und ökologische Maßnahmen wie Kitas, Car- und Bikesharing-Angebote.
Moderne Quartiersentwicklung durch serielle Neubautypen
Die GEWOBA setzt in der Quartiersentwicklung besonders auf serielle Bautypen wie den „Bremer Punkt“ und „Tarzan & Jane“. Seit Ende 2022 sind zwei weitere Bremer Punkte in der Gartenstadt Vahr fertiggestellt. Damit ist die Anzahl des seriellen Neubautyps im Stadtteil auf drei angestiegen mit insgesamt 28 preisgebundenen Wohnungen.
Der aus Huchting bekannte Gebäudetyp Tarzan und Jane wird bis Ende 2023 an der Wilseder-Berg-Straße in der Vahr gebaut. Neben 41 preisgebundenen Wohnungen entstehen zwei rollstuhlgerechte Wohneinheiten, eine Tagespflege vom Martinsclub Bremen sowie eine Wohngemeinschaft für Menschen mit komplexen Hilfebedarfen.
Quartiersentwicklung am Wasser
In drei zentralen Wasserlagen ergänzen seit 2022 weitere barrierefreie Wohnungen sowie Gewerbeflächen das Bestandsportfolio der GEWOBA:
Auf dem ehemaligen Gelände des Schuppen III hat sich die GEWOBA am Bau des EuropaQuartiers beteiligt. Aufgeteilt auf zwei Gebäude wurden im Sommer 2022 insgesamt 150 preisgebundene Wohnungen sowie elf Gewerbeobjekte fertiggestellt.
An der Kleinen Weser hat das Unternehmen gemeinsam mit Justus Grosse das Bauprojekt WeserHöfe realisiert. 80 der 266 Wohnungen sind im Eigentum der GEWOBA.
Auch in der Gartenstadt Werdersee geht es voran. Insgesamt baut die GEWOBA hier neun Mehrfamilienhäuser mit 249 Mietwohnungen, davon 211 preisgebunden. 2022 wurden neun preisgebundene und 37 preisfreie Wohnungen fertiggestellt. Neben Geschäften des täglichen Bedarfs ergänzt nun auch eine KiTa das Neubauquartier. Die Energieversorgung des gesamten Wohnquartiers erfolgt durch die GEWOBA Energie GmbH.
Erstmalig wird außerdem für Haushalte mit mittlerem Einkommen das Segment „preisgedämpfter Wohnraum“ angeboten. Für diese Wohnungen werden die Einkommensgrenzen höher sein und die Miete soll bei 9,00 Euro pro Quadratmeter liegen.
Etwas weiter westlich, nur wenige Meter vom Habenhauser Deich entfernt, entwickelt die GEWOBA das zukunftsweisende Klimaquartier Seehöfe. Auf knapp 2,5 Hektar Fläche entstehen neun barrierefreie Mehrparteienhäuser mit insgesamt 214 Wohneinheiten. Mindestens 85 Wohnungen werden künftig preisgebunden vermietet. Erstmalig wird außerdem für Haushalte mit mittlerem Einkommen das Segment „preisgedämpfter Wohnraum“ angeboten.
Für diese Wohnungen werden die Einkommensgrenzen höher sein und die Miete soll bei 9,00 Euro pro Quadratmeter liegen. Im Dezember 2022 haben die ersten zwei Baufelder des Projekts das Siegel „Klimaschutzsiedlung“ erhalten.
Baubeginn auf dem Bremerhavener Kistnergelände
In Bremerhaven, direkt an der Geeste errichtet die GEWOBA auf dem Gelände der ehemaligen Kalksandsteinfabrik H. F. Kistner zwei Gebäude mit insgesamt 66 preisgebundenen Wohnungen. Der Spatenstich ist für Juni 2023 geplant.
GEWOBA baut im nachhaltigen Modellquartier
Im sozial-ökologischen Modellquartier Stadtleben Ellener Hof ist die GEWOBA mit dem Bau von zwei barrierefreien Neubauten beteiligt. In klimafreundlicher, industriell vorgefertigter Holzhybrid-Bauweise entstehen 40 preisgebundene Wohnungen im nachhaltigen Effizienzhausstandard 40.
„Die Bauweise gewährleistet auch über den sortenreinen Rück- und Umbau sowie den hohen Holzanteil eine sehr gute Ökobilanz; der CO2-Ausstoß bei Erstellung und im Betrieb ist dadurch minimiert.“ betont Dr. Christian Jaeger.
Das Schweizer Foyer: die neue Quartiersmitte in Osterholz
Auf dem Gelände der ehemaligen Straßenbahn-Wendeschleife errichtet die GEWOBA einen fünf- bis achtgeschossigen Neubau mit kombiniertem Nutzungskonzept. Neben neun Gewerbeeinheiten für das Ortsamt Osterholz, soziale Träger wie Kita und Martinsclub sowie gastronomische Angebote entstehen 18 preisgebundene Wohnungen.
Historisches Hartmannstift mit neuem Nutzungskonzept
Gemeinsam mit dem Projektentwickler PROCON und der ELB Grundstücksverwaltung führt die GEWOBA die parkähnliche Anlage und historische Bausubstanz des ehemaligen Hartmannstifts durch Abriss, Sanierung und Neubau einer neuen Nutzung zu. Vier der sechs Neubauten baut die GEWOBA: 32 preisgebundene Wohnungen sowie eine Kita, eine Tagespflegeeinrichtung und eine Wohngemeinschaft für beeinträchtigte Menschen. Die Neubauten im KfW-55-Standard werden klimafreundlich mit Photovoltaikmodulen und Solarthermieanlagen auf den Gebäudedächern ausgestattet.
Auf der Nordseite des Hilde-Adolf-Parks in der Überseestadt errichtet die GEWOBA im Kaffeequartier zwei Gebäude mit insgesamt 72 preisgebundene Wohnungen sowie Gewerbeflächen für eine Kita, eine inklusive WG und ein Feinkostgeschäft.
Umnutzung von Büroflächen zu Wohnungen
Auf dem rund 4.000 Quadratmeter großen Gelände des ehemaligen Bundeswehrhochhauses in der Bremer Bahnhofsvorstadt entsteht – angelehnt an die Adresse „Falkenstraße 45“ – das neue Quartier „Q45“ mit 162 öffentlich geförderten Wohnungen und neun Gewerbeeinheiten für soziale Einrichtungen und Gastronomie. Neben dem Umbau des Hochhauses sind zwei Neubauten vorgesehen, die den Rahmen um einen begrünten Innenhof bilden.
109,7 Millionen Euro für Instandhaltung und Modernisierung
Seit Jahrzehnten investiert die GEWOBA hohe Summen, um ihren Wohnungsbestand nicht nur zu erhalten, sondern zeitgemäß weiterzuentwickeln. So hat das Unternehmen alleine im vergangenen Jahr 109,7 Millionen Euro für die Instandhaltung und Modernisierung aufgewendet – 41,93 Euro pro Quadratmeter. Schwerpunkte bilden allgemeine Instandhaltungsmaßnahmen mit 51,7 Millionen Euro, Badmodernisierungen mit 36,0 Millionen Euro und energetische Gebäudesanierungen mit 15,7 Millionen Euro.
Das kontinuierliche Engagement macht sich bezahlt: Ende 2022 verfügten rund 75 Prozent aller GEWOBA-Wohnungen über ein neues Bad inklusive sparsamer Sanitärtechnik und neuer Leitungssysteme.
Klimaziele definieren Prioritäten neu
Netto-Null-CO2-Emissionen bis zum Jahr 2038 – diesem ehrgeizigen Ziel hat sich der Bremer Senat 2022 verpflichtet. Damit gewinnen die Klimaschutzaktivitäten für die GEWOBA nochmals an Bedeutung. Um die Wärmeabnahme zu reduzieren, hat das Unternehmen die Modernisierung der Gebäudehüllen weiter vorangetrieben und eine energetische Sanierungsquote von 97,1 Prozent voll- und teilsanierter Gebäude erreicht.
Allerdings setzt Klimaneutralität im Wohnungsbestand auch eine dekarbonisierte Wärme- und Stromversorgung voraus, die wiederum bauliche Anpassungen der Gebäude, die überwiegend aus den 1950er bis 1970er Jahre stammen, erfordert. Im Zuge des 2022 gestartete Elektromodernisierungs-programms erhalten rund 2.000 Wohnungen jährlich neue Elektroinstallationen vom Hausanschluss bis in die Wohnung; der Brandschutz wird optimiert und die Voraussetzungen für den Einbau von Photovoltaikanlagen und Ladeinfrastrukturen im Rahmen der Elektromobilität werden geschaffen.
Das zweite große Arbeitspaket resultiert aus der Anpassung der Wohnungsbestände auf eine Wärmeversorgung mit erneuerbaren Energien und damit eine Absenkung der Vorlauftemperaturen. „Im ersten Schritt prüfen wir für die rund 30 Prozent der Wohnungen, die durch die GEWOBA Energie GmbH (GEG) mit Wärme versorgt werden, welche Anpassungen an der Heiztechnik jedes Gebäudes und jeder einzelnen Wohnung erforderlich sind. Aus dieser umfangreichen Bestandsaufnahme ergeben sich die Arbeitsvolumina für die Folgejahre.“ berichtet Anja Passlack.
„Auch bei den 70 Prozent der mit Fernwärme versorgten Wohnungen werden bei Umstellung auf regenerative Energien weitere Investitionen notwendig. Für diese und weitere Klimaschutzaktivitäten entwickeln wir eine Klima-Roadmap, die wir jährlich fortschreiben.“
4 Millionen Euro für soziale Leistungen
Als Anbieterin von Wohnraum in zusammenhängenden Wohnquartieren übernimmt die GEWOBA auch Verantwortung für das nachbarschaftliche Miteinander und die soziale Infrastruktur. Für ihr soziales Engagement hat die GEWOBA 2022 knapp 4 Millionen Euro ausgegeben. Dazu kamen 2.846 Mitarbeiter-Stunden. 246 soziale Projekte hat das Unternehmen mit dem Geld gefördert oder selbst ausgerichtet – für mehr als 92.000 Menschen.
Der wertschätzende Umgang mit menschlicher Vielfalt ist einer der Themenschwerpunkte des sozialen Engagements. Zehn Jahre nach Einführung des GEWOBA-Diversity-Managements hat das Unternehmen erneut ein Seminarprogramm aufgelegt, um neuen Mitarbeitenden die Haltung des Unternehmens zu vermitteln und mit langjährigen Beschäftigten in Auffrischungsworkshops Handlungsempfehlungen zu erarbeiten. Zum zehnjährigen Jubiläum der Unterzeichnung der Charta der Vielfalt plant das Unternehmen einen Aktionstag mit diversen Informationen und Anregungen für alle Beschäftigten.
Christine Dose
