Egal, ob Kinderwagen, Rollatoren, Fahrräder, E-Scooter, Schuhe, Schränke, Blumenkästen und Bilder – in Mehrfamilienhäusern kommt es immer wieder zu Auseinandersetzungen. Was ist erlaubt und wo sind die Grenzen? Wie sieht´s mit der Treppenhausreinigung aus, wenn Mieter der ihnen übertragene Reinigungspflicht nur ungenügend nachkommen und der Vermieter die Reinigungsarbeiten auf eine Fremdfirma umstellen möchte?
Brandschutz
Aus Gründen des Brandschutzes enthalten die verschiedenen Bauordnungen der Länder Brandschutzvorschriften. Danach muss ein Treppenhaus so beschaffen sein, dass gewährleistet ist, dass im Falle eines Brandes die nötigen Rettungsmaßnahmen erfolgen können.
Deshalb dürfen Flucht- und Rettungswege nicht versperrt bzw. Lösch- und Rettungsarbeiten im Notfall nicht behindert werden. Üblicherweise muss der Fluchtweg mindestens ein Meter breit sein. Dies bedeutet jedoch im Umkehrschluss nicht, dass das Treppenhaus zugestellt werden darf, solange nur der Fluchtweg frei bleibt.
Kinderwagen, Rollatoren
Mieter, die kleine Kinder haben, besitzen in der Regel Kinderwagen. Im Handel gibt es mittlerweile echte „Luxusmodelle“. E-Kinderwagen, die über einen E-Antrieb verfügen. Bergauf unterstützt er, aber auch bei Abfahrten hilft er, indem er verzögert und so ganz bequem nach unten rollt. Eine Wiegefunktion gibt’s obendrein, damit das Baby jederzeit und überall in den Schlaf gewiegt werden kann. Derartige „Luxusmodelle“ kosten richtig Geld und müssen irgendwo aufbewahrt werden.
Wird der Kinderwagen in die Wohnung verbracht, stellt dies kein Problem dar. In dem Moment, in dem Kinderwagen auf Gemeinschaftsflächen, also im Hausflur oder Treppenhaus „geparkt“ und sogar gegen Diebstahl gesichert wird, kommt es nicht selten zum Streit mit Nachbarn und auch dem Vermieter.
Kinderwagen, so die Rechtsprechung, dürfen im Treppenhaus abgestellt werden, wenn dieses den notwendigen Platz bietet und andere Bewohner nicht oder nur unwesentlich behindert werden. In diesem Zusammenhang hat das eingangs genannte Thema Brandschutz eine große Bedeutung. Sind die Flure zu eng, können abgestellte Sachen im Notfall zu einem gefährlichen Hindernis werden.
Ist das Treppenhaus oder der Flur zu eng, dürfen Kinderwagen nur kurzzeitig dort abgestellt werden. Über Nacht oder längerfristig müssen sie woanders untergebracht sein. Ein Kinderwagen im Treppenhaus darf den Fluchtweg also nicht verstellen oder diesen unbenutzbar machen. Vermieter sind verpflichtet, für die Sicherheit im Haus zu sorgen. Dies bedeutet, dass bei einem zu engen Hausflur darauf hinzuweisen und zu achten ist, dass nur ein kurzzeitiges Abstellen erlaubt ist. Wenn möglich, sollten die Wagen jedoch zusammengeklappt werden. Das Anschließen bzw. Festketten ist nicht zulässig, da der Kinderwagen im Notfall oder beim Transport größerer Gegenstände jederzeit beweglich sein muss.
Gleiches gilt für Rollatoren oder Gehhilfen. Normalerweise dürfen Mieter ihren Rollator oder einen Rollstuhl im Flur des Mietshauses abstellen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die anderen Mieter das Treppenhaus ungehindert passieren können. Auch hier sollten die Mieter darauf achten, dass sie ihren Rollator oder Rollstuhl zusammenklappen und ihn so stellen, dass andere Mieter möglichst nicht behindert werden.
Eine andere rechtliche Situation kann sich dann ergeben, wenn das Wohnungsunternehmen eine anderweitige, vor Witterungseinflüssen geschützte Möglichkeit zum Abstellen von Kinderwagen, Rollatoren etc. zur Verfügung stellt und die Abstellmöglichkeit dem Mieter zumutbar ist. Dies kommt dann in Betracht, wenn sie sich direkt am Hauseingang befindet und er diese auch zwecks Vermeidung von Diebstahl verschließen kann.
Fahrräder
Anders verhält es sich bei der Frage des Abstellens von Fahrrädern. Es gibt mittlerweile die unterschiedlichsten Fahrräder, wobei der Trend zu mehreren Fahrrädern anhält. Nicht nur das klassische Citybike, sondern auch das Lastenrad, das Trekkingrad, das Rennrad, dass Triathlonrad, das Mountainbike, dass Gravelbike und für Individualisten auch das Liegerad wird als Zweit- oder Drittrad angeschafft. E-Bikes sind der große Trend, auch wenn so mancher Besitzer lieber strampeln sollte, als sich durch den E-Antrieb weniger anstrengend zu bewegen.
Zweiräder haben im Treppenhaus grundsätzlich nichts zu suchen. Die Gerichte gehen davon aus, dass ein Fahrrad, anders als beim Kinderwagen oder einem Rollator nicht zwingend für die Mobilität nötig ist. Wer fit genug ist, Rad zu fahren, kann es auch in den Keller bzw. Fahrradkeller verbringen lautet die Begründung. Dass hier Zweifel bei größeren Lastenrädern anzumelden sind, liegt auf der Hand. Zunehmend stellen Wohnungsunternehmen deshalb den Mietern überdachte Unterstellmöglichkeiten, Fahrradboxen oder Fahrradgaragen (gegen Gebühr) zur Verfügung. Diese sind auch für E-Bikes bestens geeignet, zumal das Verbringen von E-Bikes im Keller aufgrund des Gewichtes für den älteren Mieter vor Probleme stellt. Die Vermieter haben darauf hinzuweisen und darauf zu achten, dass die Mieter aus Brandschutzgründen den Akku abnehmen und in der Wohnung lagern.
Eine Verpflichtung des Vermieters, Abstellplätze für Zweiräder zur Verfügung zu stellen, gibt es nicht. Seit den 1990-er Jahren schreiben jedoch zahlreiche Landesbauordnungen Stellplätze für Fahrräder vor, die nicht zu anderen Zwecken umfunktioniert werden dürfen.
Viele Wohnungsunternehmen bieten in Zusammenarbeit mit Kooperationspartnern E-Bike-Sharing an. Per App können die Räder, zumeist Lasten-E-Bikes, der Ladestation entnommen und gemietet werden, um sie dort nach Gebrauch wieder anzuschließen.
E-Scooter
Ähnlich wie Mofas, Mopeds, Motorroller oder gar Motorräder dürfen E-Scooter oder Elektroroller nicht im Keller bzw. einem Kellerraum abgestellt werden. Es handelt sich um Kleinfahrzeuge, die dort nichts zu suchen haben. Ein Kellerraum darf entsprechend seiner Zweckbestimmung nur für das Abstellen, Lagen von allgemeinem Hausrat verwendet werden. Motorisierte Kleinfahrzeuge gelten im Rahmen des Brandschutzes immer als eine Gefahrenerhöhung, weshalb sie nicht unter den üblichen im Keller zu lagerndem Hausrat fallen.
Zudem genügt dann ein Kellerraum auch nicht mehr den feuerpolizeilichen Anforderungen (Brandschutzbestimmungen). Technische Mängel, falsche Handhabung oder Beschädigungen eines Akkus können dazu führen, dass dieser in Brand gerät oder explosionsartig die gespeicherte Energie schlagartig unkontrolliert abgibt.
Schuhe
Das Abstellen von Schuhen vor der Wohnungstür im Hausflur oder Treppenhaus ist eine weit verbreitete Sitte. Bei schlechtem Wetter erscheint dies sinnvoll, um eine unnötige Verschmutzung der Wohnung zu verhindern.
Die Rechtsprechung hierzu ist uneinheitlich. Zwar haben Mieter keinen Anspruch darauf, ihre Schuhe im Treppenhaus oder auf dem Treppenabsatz abzustellen, ein Verbot des Vermieters ist jedoch unzulässig, solange eine Gefährdung anderer Hausbewohner ausgeschlossen ist. Dies ist nach bisheriger Rechtsprechung dann der Fall, wenn die Schuhe nur für eine kurze Zeit, also temporär auf der Fußmatte abgestellt werden. Zweifel hieran bestehen allerdings nach Auffassung des Amtsgerichts Frankfurt am Main. Dies entschied vor gut einem Jahr, dass der Mieter kein Recht hat, Schuhe im Treppenhaus abzustellen, da Treppenhäuser, Aufgänge und Laubengänge nur zum Betreten dienen, um zur angemieteten Wohnung zu gelangen. Das Abstellen von Gegenständen jeglicher Art in diesem Bereich sei von der zweckgebundenen Nutzung der Mietsache nicht umfasst und gehöre deshalb nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung.
Nach einer älteren Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Neukölln kann der Vermieter sogar das Auslegen von Fußmatten vor der Wohnungstür mietvertraglich verbieten, wenn diese sich aufgrund der Enge im Treppenhaus als Stolperfallen erweisen.
Schränke
Möbelstücke, Regale im Treppenhaus dürfen keine Stolperfallen sein oder Rettungswege zustellen. Regelmäßig kann der Vermieter vom Mieter das Entfernen von Möbelstücken aus dem Treppenhaus verlangen.
Ein kleiner Schuhschrank, der niemand behindert und schon seit Jahrzehnten im Treppenhaus steht, darf nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Köln aus dem Jahr 2001 stehen bleiben. In dem entschiedenen Fall handelte es sich um einen kleinen Schuhschrank, den die Mieterin im letzten Obergeschoss des Hauses in einer Nische auf dem Podest im Treppenhaus aufgestellt hatte.
Blumenkästen, Bilder
Große Dekoration oder Blumenarrangements sind im Treppenhaus des Mehrfamilienhauses nicht erlaubt. Eine solche Nutzung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hinaus.
Auch wenn Bilder oder Poster an der Flurwand nicht den Fluchtweg behindern dürfen derartige optische Aufwertungen nur unter bestimmten Umständen dort hängen. Ohne Zustimmung des Vermieters ist der Mieter jedenfalls nicht berechtigt im Treppenhaus Bilder aufzuhängen. Nach Auffassung des Amtsgerichts Köln stellt dies eine unzulässige Sondernutzung von nicht gemieteten Räumlichkeiten dar. Eine Ausnahme besteht in saisonale Dekoration wie Oster- oder Adventskränze, die für kurze Zeit an der Wohnungstür aufgehängt werden dürfen, ohne dass die Erlaubnis des Vermieters einzuholen ist.
Skurril
Um den Streit zwischen zwei Mietparteien über das Lüften des Treppenhauses zu beenden, ließ ein Vermieter kurzerhand einen Zaun im Treppenhaus anbringen. So war es dem einen Mieter nicht mehr möglich das Fenster zu öffnen, nachdem dieser immer wieder nach Schließung des Fensters durch den andern Mieter dieses wieder öffnete.
Ein Gartenzaun im Treppenhaus verstößt gegen das Mitbenutzungsrecht der Mieter, entschied das AG Elmshorn (Az. 51 C 180/12). Das Gericht sah in der Gartenzaunkonstruktion im Hausflur den Mitbesitz des Mieters entzogen und eine Verletzung seiner Rechte aus dem Mietvertrag. Der Vermieter musste den Gartenzaun also wieder abreißen und den Konflikt der Streitparteien anderweitig lösen.
Treppenhausreinigung
Es ist ein Dauerthema: Die älteren Mieter können oder wollen das Treppenhaus nicht mehr reinigen, obwohl sie vertraglich dazu verpflichtet wurden. Den jüngeren Mietern ist der Reinigungsplan zwar bekannt, doch wird sich hieran nicht gehalten.
Gibt es hingegen in einem Mehrfamilienhaus die Regelung, dass sich die Mietparteien wöchentlich mit dem Putzen von Treppenhaus und Flur abwechseln und schert hierbei eine Partei aus und unterlässt das Reinigen, dann handelt sie sich mit den Nachbarn und den Vermieter Ärger ein. Zeigt sich der Mieter trotz Aufforderung und Hinweis auf die Beauftragung einer kostenpflichtigen Reinigung uneinsichtig, kann der Vermieter dem Mieter die Reinigungskosten in Rechnung stellen.
Will der Vermieter die Reinigung des Treppenhauses trotz mietvertraglicher Regelung, wonach der Mieter für die Reinigung des Treppenhauses verantwortlich ist, einem Dienstleister übertragen, kann dies zu Schwierigkeiten führen, wenn einzelne Mieter damit nicht einverstanden sind. Grundsätzlich ist zu empfehlen, dass die Mieter der Vergabe der Treppenhausreinigung an eine Reinigungsfirma zustimmen, um dann bei der Umlage der Reinigungskosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung keine Probleme aufkommen zu lassen.
Es gibt aber auch Ausnahmen. Das Amtsgericht Köpenick entschied am 26. Oktober 2009 (5 C 11/09), dass es genüge, wenn sich sechs von acht Mietern für eine Umstellung von Eigen- auf Fremdleistung aussprächen. Dem Vermieter sei es nicht zumutbar, für die Frage der Hausreinigung bei jedem Mieter unterschiedlich nach dessen derzeitigen persönlichen Voraussetzungen zu handhaben. Der Aufwand des Vermieters wäre gemessen an den finanziellen Belastungen des Mieters unangemessen hoch.
Das Amtsgericht Grevesmühlen sah mit Urteil vom 14. Juli 2014 (5 C 222/14) kein Problem bei einem veränderten Reinigungsplan, wonach in einem viergeschossigen Wohnhaus mit 12 Parteien der Mieter, der die Zustimmung zu einer externen Beauftragung einer Reinigungsfirma und Abrechnung über die Betriebskosten verweigerte, alle 12 Wochen das gesamte Treppenhaus zu reinigen hat. Die übrige Zeit reinigt eine Firma, deren Kosten nur auf die 11 zustimmenden Parteien umgelegt wurden.
In jedem Fall sollte vor Beginn einer neuen Abrechnungsperiode den Mietern der Wechsel von Eigen- auf Fremdleistung mitgeteilt und begründet werden. Ein guter Grund ist die Tatsache, dass einige Mieter dies wünschen bzw. alters- oder krankheitsbedingt der Hausreinigung nicht mehr nachkommen können.
Nach einer aktuellen Entscheidung des Amtsgerichts Brandenburg vom Mai 2021 sind nach der vereinbarten mietvertraglich vereinbarten Anwendung der Betriebskostenverordnung die Reinigungskosten für gemeinsam genutzte Räume immer dann umlagefähig, wenn sie nicht einzelnen Mietern zur eigenen Nutzung zugewiesen wurden. Auch der Erdgeschossmieter, der nur die Kellertreppe nutzt, muss sich an den Gesamtkosten der Treppenhausreinigung beteiligen. Eine gewisse Ungenauigkeit in der Verteilung der Betriebskosten lässt sich hier nicht vermeiden. Nach Auffassung des Gerichts liege aber kein Fall „krasser Unbilligkeit“ vor, der einen Anspruch auf eine Umstellung des Umlegungsmaßstabs begründe.
Rechtsanwalt Rainer Maaß, Hamburg
