Von Dirk Henninger
Ein erheblicher Teil des heutigen Wohnungsbestands in deutschen Städten entstand in den Jahrzehnten nach dem Zweiten Weltkrieg. Die damals errichteten Wohnanlagen folgen meist klaren städtebaulichen Leitbildern: aufgelockerte Zeilenbebauung, großzügige Freiräume zwischen den Häusern und eine klare funktionale Gliederung der Quartiere.
Ausgangssituation: Ein Wohnquartier der 1960er-Jahre
Viele dieser Anlagen besitzen bis heute stabile räumliche Strukturen und funktionierende Nachbarschaften. Gleichzeitig werden ihre baulichen und technischen Grenzen immer deutlicher sichtbar. Gebäudehüllen entsprechen häufig nicht mehr den energetischen Anforderungen von heute, Haustechnik und Energieversorgung stammen vielfach noch aus früheren Modernisierungsphasen.
Ein gelungenes Beispiel für den Umgang mit dieser Situation ist das Morellenquartier der HANSA Baugenossenschaft eG im Hamburger Stadtteil Marienthal. Die Genossenschaft setzt hier bewusst keine isolierten Einzelmaßnahmen um, sondern verfolgt eine langfristige Perspektive für das gesamte Quartier. Energetische Modernisierung, Anpassungen der Energieversorgung und bauliche Weiterentwicklungen werden dabei als zusammenhängende Aufgaben betrachtet.
Das Morellenquartier umfasst 225 Wohnungen in insgesamt 13 Gebäuden, die Anfang der 1960er-Jahre errichtet wurden. Die Gebäude stehen auf einem rund 3,5 Hektar großen Grundstück, das von großzügigen Grünflächen geprägt ist. Drei- bis viergeschossige Wohnhäuser mit Backsteinfassaden prägen das Bild der Anlage bis heute.
Die städtebauliche Struktur folgt dem Prinzip der klassischen offenen Zeilenbebauung, wobei zwischen den Häusern zusammenhängende Grünräume mit einem umfangreichen alten Baumbestand liegen, womit das Quartier über einen attraktiven Außenraum verfügt. Diese räumlichen Qualitäten waren ein wesentlicher Grund dafür, den Bestand nicht grundsätzlich infrage zu stellen, sondern weiterzuentwickeln.
Gleichzeitig zeigte sich nach mehr als sechs Jahrzehnten Nutzung ein deutlicher Modernisierungsbedarf. Die energetische Qualität der Gebäudehüllen entsprach nicht mehr den heutigen Anforderungen, die Wärmeversorgung basierte auf einer fossil geprägten Nahwärme, und auch Teile der technischen Infrastruktur hatten ihre Lebensdauer erreicht.
Somit stellte sich für die Baugenossenschaft hier nicht nur die Frage nach einzelnen Sanierungsmaßnahmen, sondern nach einer qualitätvollen Entwicklung des Quartiers insgesamt.
Ein kurzer Exkurs in die Bauphysik
Die Bestände der 1960er Jahre sind erheblich, deshalb benötigen sie insbesondere vor dem Hintergrund der aktuellen Diskussionen zur Kosten- und Klimaeffizienz von energetischen Modernisierungen einen genaueren Blick.
Es ist wichtig zu verstehen, dass ihre Herstellung von einem hohen wirtschaftlichen und zeitlichen Druck sowie den damaligen baufachlichen Regeln bestimmt war. In Hamburg sind daher diese Bauten von einem zweischaligen Außenmauerwerk bestehend aus einer 24cm starken Tragschale und einer 11,5 cm starken Fassadenschale aus sichtbarem Ziegelmauerwerk geprägt.
Damals beschränkten sich die Vorgaben zum baulichen Feuchteschutz (DIN 4108) auf die Wärmedurchgangskoeffizienten der Außenbauteile in der Fläche – für die Außenwand war das ein k-Wert von max. 1,6 W/m²K (Der k-Wert ist vergleichbar mit dem heutigen U-Wert.). Geometrische Wärmebrücken blieben also unberücksichtigt; diese wurde erst 1981 in die Betrachtung des baulichen Feuchteschutzes einbezogen.
Tatsächlich ergeben sich mit den damaligen Konstruktionen (k-Wert max. 1,6 W/m²K) z.B. bei Wandaußenecken sehr kritische Wärmebrücken.
Die schlecht gedämmten undichten Fenster der Bauzeit verhinderten meist Probleme an diesen Punkten, aber mit der ersten Welle des Fensteraustauschs in den 1980er Jahren folgte auch eine Welle von Schimmelpilzbefall in den Wohnungen. Die nun dichteren Fenster mit Isolierverglasung reduzierten den Luftwechsel in den Wohnungen sowie mangels Kondenswasserbildung auf den Gläsern den Feuchtepuffer und den Indikator zum Lüften. Die Raumluftfeuchte stieg über die kritischen Werte und führte zu Schimmelpilzbefall an den oft versteckt liegenden Wärmebrücken.
Eine energetische Modernisierung ist deshalb bei diesen Bauten ohne eine Fassadendämmung in der Regel nicht ohne effektive Ersatzmaßnahmen (Innendämmungen, Lüftungsanlagen, Begleitheizungen etc.) umsetzbar. Solche Ersatzmaßnahmen sind aber meist kompliziert, teuer und bedeuten einen nennenswerten Eingriff in die Wohnungen.
Zusätzlich sind die Ziegelfassaden nach 60 Jahren Standzeit instandsetzungsbedürftig; Korrosion reduziert die Rückverankerungen und der Fugenmörtel ist durchlässig. Bedenkt man die Kosten einer entsprechenden Instandhaltungsmaßnahme wird der Kostenunterschied zu einer wärmedämmenden Fassade klein.
Wirtschaftliche Entscheidungsgrundlagen der Modernisierung
Am Beginn des Projekts stand eine detaillierte Analyse des Gebäudebestands. Neben der wohnungswirtschaftlichen Zukunftstauglichkeit der jeweiligen Gebäudetypen wurden die Objekte auf baukonstruktive Mängel untersucht und energetische Kennwerte ermittelt, um nachfolgend verschiedene Modernisierungsszenarien zu entwickeln.
Mit dieser Aufgabe wurde das Hamburger Büro henningerarchitekt – Gesellschaft von Architekten und Ingenieuren mbH betraut, welches seit 2022 die architektonische Planung, Energieberatung und Koordination der Modernisierung verantwortet.
Im Mittelpunkt stand dabei weniger die technische Machbarkeit einzelner Maßnahmen – diese ließ sich relativ schnell klären – sondern vor allem die Frage nach der wirtschaftlichen Tragfähigkeit verschiedener Sanierungsstrategien.
Ein wichtiges Arbeitsinstrument in der frühen Projektphase war die sogenannte „Energieberatungs-Tapete“. Dieses von henningerarchitekt entwickelte Exceltool präsentiert sich als eine großformatige, tischfüllende aber sehr detailreiche Übersicht der Maßnahmenprogramme in Varianten mit deren Auswirkungen auf Kosten, Effizienzstandards und Fördermittel.
Darauf wurden elf energetische Varianten gegenübergestellt. Sie reichten von relativ zurückhaltenden Maßnahmen bis hin zu ambitionierten Effizienzhaus-Standards. Für jede Variante wurden Baukosten, Fördermöglichkeiten und energetische Effekte systematisch erfasst. Die grafische Gegenüberstellung erwies sich als äußerst hilfreich. Sie machte sichtbar, wie stark die Investitionskosten mit steigenden energetischen Anforderungen zunehmen – und wie stark Förderprogramme diese Entwicklung teilweise kompensieren können.
Solche Darstellungen führen häufig zu einem Aha-Effekt im Projektteam. Während technische Diskussionen oft sehr detailliert geführt werden, lässt sich die wirtschaftliche Dimension eines Projekts in einer solchen Übersicht plötzlich sehr konkret ablesen.
Für die Baugenossenschaft war dabei nicht entscheidend, den maximal möglichen energetischen Standard zu erreichen. Ausschlaggebend war vielmehr die Gesamtwirtschaftlichkeit der Maßnahmen. Es ging darum, einen Zielkorridor zu finden, der energetische Verbesserungen, Betriebskosten, wirtschaftliche Investitionen und eine Zumutbarkeit von Maßnahmen im bewohnten Zustand vereint.
So hat sich der Bestandshalter beispielsweise zugunsten von Betriebskosten und der Reduzierung von Arbeiten in den Wohnungen gegen eine mechanisch Abluftanlage entschieden, obwohl diese das Erreichen eines höheren Förderniveaus möglich gemacht hätte.
Energetische Modernisierung, Wohnungssanierung und neue Energieversorgung
Ein zentraler Bestandteil der Quartiersentwicklung ist die energetische Modernisierung von 8 bestehenden Wohngebäuden mit insgesamt 182 Wohnungen. Doch die Maßnahmen konzentrieren sich nicht nur auf die Gebäudehüllen. Neben der energetischen Verbesserung von Fassaden, Dachflächen und Fenstern werden in allen Wohnungen Küchen, Bäder und technische Versorgungsstränge erneuert. Zusätzlich erhalten die Erdgeschosswohnungen mit Mietergärten eine Aufwertung.
Als energetischer Zielwert wurde ein Effizienzhaus-70-Standard gewählt. Dieser Standard stellt im Projekt eine Art pragmatischen Mittelweg dar: Er ermöglicht eine deutliche Reduzierung des Energiebedarfs, ohne die Investitionskosten in einen Bereich zu treiben, der wirtschaftlich schwer darstellbar wäre.
Parallel zur Modernisierung der einzelnen Gebäude wird auch die Energieversorgung des Quartiers insgesamt neu organisiert. Die aktuell noch fossil geprägte Nahwärmeversorgung wird durch Fernwärme mit einem hohen Anteil erneuerbarer Energien ersetzt werden. Ein Vorhaben mit hohem Koordinierungsaufwand; gilt es doch den Fernwärmeanschluss in den förderbedingten Zeitrahmen verlässlich einzupassen.
Ergänzend werden auf allen Gebäuden von einem Contractor Photovoltaikanlagen installiert, wobei die Mieter über ein Mieterstrommodell versorgt werden und einem günstigen Stromtarifen profitieren.
Nachverdichtung und Erneuerung des Gebäudebestands
Vor der energetischen Modernisierung wurde – wie oben schon erwähnt – auch die bauliche Struktur des Quartiers genauer untersucht. Dabei zeigte sich, dass einzelne Gebäude langfristig nicht mehr wirtschaftlich weiterbetrieben werden können.
Diese Gebäude werden zurückgebaut, um Raum für eine bauliche Weiterentwicklung des Quartiers zu schaffen. Nachverdichtung in solchen Anlagen erfordert in der Regel eine sehr sorgfältige Abwägung. Zu hohe Dichten können die vorhandenen Freiräume stark verändern, während zu zurückhaltende Lösungen das Potenzial der Flächen nicht ausschöpfen.
Die Planung dieser Neubauten erfolgt durch LRW Architektur und Stadtplanung. Ziel ist es, zusätzlichen und insbesondere bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig die bestehenden räumlichen Qualitäten des Quartiers zu erhalten.
Umsetzung in Bauabschnitten
Die Transformation des Morellenquartiers erfolgt bewusst in mehreren Bauabschnitten. Dieses Vorgehen hat sich bei komplexen Bestandsprojekten vielfach bewährt. Zum einen lassen sich Investitionen über einen längeren Zeitraum verteilen. Zum anderen ermöglicht eine schrittweise Umsetzung, Erfahrungen aus den ersten Bauphasen in die weiteren Maßnahmen einzubeziehen. Gerade bei größeren Bestandsprojekten entstehen viele praktische Erkenntnisse erst während der Umsetzung – etwa im Umgang mit Gebäudestrukturen, technischen Details oder organisatorischen Abläufen.
Aber auch für die Umsetzung im bewohnten Zustand ist die Abwicklung in Bauabschnitten entscheidend, um Belastungen der Mieter einzugrenzen und die Schaffung von Ausweichwohnungen im eigenen Bestand zu ermöglichen.
Nachdem der 3. Modernisierungsabschnitt 2025 fertiggestellt wurde, befindet sich das Projekt aktuell in der baulichen Umsetzung des 4. Bauabschnittes. Die Bauabschnitte des Neubaus sind in der Vorbereitung.
Bedeutung für die Weiterentwicklung von Bestandsquartieren
Das Morellenquartier verdeutlicht, vor welchen Aufgaben viele Wohnungsunternehmen heute stehen. Große Bestände aus der Nachkriegszeit müssen energetisch modernisiert werden, während gleichzeitig wirtschaftliche und soziale Rahmenbedingungen berücksichtigt werden müssen.
Solche Projekte lassen sich selten auf einzelne Maßnahmen reduzieren. In der Praxis entsteht eine tragfähige Lösung meist aus dem Zusammenspiel mehrerer Bausteine: energetische Verbesserung der Gebäudehülle, Anpassung der Energieversorgung und eine behutsame Weiterentwicklung des Wohnungsbestandes.
Gerade die Quartiere aus den 1960er-Jahren sind ein wichtiger Bestandteil des Wohnungsmarktes und ihrer Qualität wird oft unterschätzt. Es lohnt sich ihre Gebäude zu erhalten und die Quartiere wie in diesem Beispiel weiterzuentwickeln.
Dipl.-Ing. Dirk Henninger ist Architekt und geschäftsführender Gesellschafter der henningerarchitekt – Gesellschaft von Architekten und Ingenieuren mbH in Hamburg. Sein Team verbindet Architekturplanung mit bauphysikalischer Expertise und Energieberatung und betreut energetische Modernisierungen im Gebäudebestand ganzheitlich – von der Analyse über Förder- und Energiekonzepte bis zur Planung und Bauleitung. Herr Henninger ist Energieeffizienz-Experte, KfW-Sachverständiger für Baudenkmale und zertifizierter Sachverständiger für hygrothermische Bauphysik. Während seines Studiums war er Tutor für Baukonstruktion an der TU Hamburg-Harburg und ist Mitautor des Fachbuchs „Baukonstruktion im Planungsprozess“.
