Von Hildesheim bis Bremerhaven reagieren Wohnungsunternehmen sehr unterschiedlich auf die kurzfristig geänderte Bundesförderung für effiziente Gebäude. Während einige Unternehmen ihre Planungen zunächst fortsetzen können, rechnen andere mit verschobenen oder sogar abgesagten Sanierungen. Der vdw Niedersachsen Bremen warnt deshalb vor einem grundsätzlichen Problem: Ohne verlässliche Förderung werde der sozialverträgliche Klimapfad im Wohnungsbestand immer schwieriger.
Förderpolitik trifft auf die Wirklichkeit im Bestand
85.000 Euro können darüber entscheiden, ob die energetische Sanierung von 20 Wohnungen wirtschaftlich darstellbar bleibt. In Salzgitter zeigt sich derzeit sehr konkret, welche Folgen Änderungen der Bundesförderung haben können. Die kommunale Wohnbau Salzgitter hatte am Bohlweg in Salzgitter-Bad die Sanierung von 20 öffentlich geförderten Wohnungen vorgesehen. Nun steht nach Angaben des Unternehmens ein Förderbetrag von rund 85.000 Euro auf dem Spiel.
Der Fall ist für den Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Niedersachsen Bremen (vdw) beispielhaft für ein größeres Problem. Seit dem 21. Juli gelten veränderte Bedingungen bei der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Nach Einschätzung des Verbandes führen sie insbesondere bei Einzelmaßnahmen an Mehrfamilienhäusern zu erheblichen Kürzungen.
Für Wohnungsunternehmen geht es dabei nicht allein um einzelne Förderbeträge. Es geht um die Frage, auf welcher finanziellen Grundlage sie Sanierungen über mehrere Jahre planen können.
„Ohne Vertrauen in die Beständigkeit geltender Förderbedingungen gibt es nur wenig Bereitschaft, in entsprechende Projektplanungen einzusteigen“, warnt vdw-Verbandsdirektorin Dr. Susanne Schmitt.
Die Maxime der sozial orientierten Wohnungswirtschaft beschreibt der Verband mit drei Begriffen: bezahlbar, klimagerecht und sozialverträglich. Gerade diese Verbindung werde schwieriger, wenn sich Förderbedingungen kurzfristig ändern.
Hildesheim: Aus 45.000 Euro werden 27.000 Euro
Wie deutlich die neuen Förderbedingungen einzelne Projekte treffen können, zeigen Berechnungen der städtischen gbg Hildesheim.
Bei geplanten Dämmmaßnahmen an zwei Mehrfamilienhäusern mit jeweils fünf Wohnungen hätte der Zuschuss nach den bisherigen Bedingungen 45.000 Euro betragen. Nach der Änderung sind es noch 27.000 Euro. Das entspricht einem Rückgang um 40 Prozent.
Noch größere absolute Beträge stehen bei einem zweiten Vorhaben im Raum. Für Dämmmaßnahmen und ein Gebäudenetz an acht Mehrfamilienhäusern mit jeweils acht Wohnungen waren bislang 626.800 Euro Förderung kalkuliert. Nach den neuen Bedingungen wären es 430.800 Euro – knapp 196.000 Euro weniger beziehungsweise ein Minus von 31,3 Prozent.
Auch bei Fernwärmeanschlüssen zeigt sich eine Veränderung. Für ein Wohnhaus mit sieben Einheiten nennt die gbg einen bisherigen Zuschuss von 33.900 Euro. Ab August 2026 sinkt er auf 33.300 Euro, ein Jahr später auf 32.850 Euro und ab August 2028 auf 32.400 Euro.
Die landkreiseigene kwg Hildesheim sieht deshalb die Sanierung von Mehrfamilienhäusern grundsätzlich gefährdet. Nach ihrer Einschätzung könnten Sanierungen von rund 300 Wohnungen in Stadt und Landkreis betroffen sein. Das Unternehmen kündigt an, seine Investitionsentscheidungen neu zu bewerten.
Damit wird aus einer Änderung der Förderbedingungen unmittelbar eine Frage der Investitionsplanung.
Salzgitter: Wenn Förderprogramme zeitlich nicht zusammenpassen
Der Fall der Wohnbau Salzgitter macht noch ein zweites Problem sichtbar: Förderprogramme von Bund und Ländern müssen in der Praxis ineinandergreifen.
Das kommunale Unternehmen bewirtschaftet mehr als 5.000 Wohnungen und ist bei der energetischen Sanierung seines Altbestandes nach eigenen Angaben auf die Kombination von Landesmitteln der NBank und Bundesmitteln angewiesen. Gerade diese Kumulierung soll es ermöglichen, energetische Verbesserungen vorzunehmen, ohne die Kosten vollständig auf die Mieter durchschlagen zu lassen.
Beim Projekt am Bohlweg entstand jedoch eine administrative Blockade. Die Bearbeitung der Landesförderung dauerte nach Darstellung des Unternehmens so lange, dass der Antrag auf BEG-Mittel erst nach dem Stichtag 21. Juli gestellt werden konnte.
Die Konsequenz: Für die geplante Sanierung von 20 öffentlich geförderten Wohnungen könnten direkte Fördermittel von rund 85.000 Euro verloren gehen.
Der Fall zeigt, dass nicht allein die Höhe einer Förderung entscheidend ist. Auch Verfahren, Bearbeitungszeiten und Stichtage bestimmen darüber, ob ein Sanierungskonzept am Ende aufgeht.
Göttingen: Bis zu einem Viertel der Maßnahmen könnte warten
Noch deutlicher werden mögliche Konsequenzen in Göttingen.
Die Städtische Wohnungsbau-Gesellschaft Göttingen bewirtschaftet knapp 4.800 Wohnungen und beurteilt die geänderten Förderbedingungen „sehr negativ“. Nach Einschätzung des Unternehmens könnten zehn bis 25 Prozent der vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen verschoben werden. Betroffen wäre insbesondere die energetische Modernisierung.
Die Geschäftsführung fordert höhere Fördersätze, mehr Planungssicherheit und weniger Bürokratie.
Ähnlich fällt die Einschätzung der Volksheimstätte Göttingen aus. Die Genossenschaft mit 2.570 Wohnungen erwartet eine „deutliche Reduzierung“ ihrer geplanten Sanierungsinvestitionen. Zugleich warnt sie vor zwei möglichen Folgen: Maßnahmen könnten unwirtschaftlich werden oder zu höheren finanziellen Belastungen für die Mieter führen.
Genau an diesem Punkt wird das Spannungsfeld deutlich, in dem sozial orientierte Wohnungsunternehmen arbeiten. Klimaschutzmaßnahmen müssen finanziert werden. Gleichzeitig sollen die Mieten bezahlbar bleiben. Sinkt der Förderanteil, wird dieser Spielraum kleiner.
Bremerhaven: 168 Wohnungen könnten aus der Sanierungsplanung fallen
Besonders weitreichend könnten die Konsequenzen bei der GWF Wohnungs- und Immobilien GmbH in Bremerhaven sein. Das Unternehmen bewirtschaftet rund 1.300 Wohnungen und bewertet die neuen Regelungen „sehr negativ“.
Nach Angaben des vdw erwägt die GWF, Sanierungspläne für insgesamt 168 Wohnungen abzusagen.
Dass die Folgen keineswegs für alle Unternehmen identisch sind, zeigt ausgerechnet ein weiteres Beispiel aus Bremerhaven. Die dortige Wohnungsgenossenschaft mit 2.840 Wohnungen erwartet keine wesentlichen Auswirkungen auf ihre Planungen.
Die beiden Reaktionen aus derselben Stadt verdeutlichen, wie stark die Konsequenzen von Finanzierungsstruktur, Gebäudebestand und bisheriger Nutzung der verschiedenen Förderprogramme abhängen.
Hannover und Oldenburg: Wer stärker auf Landesförderung setzt, ist weniger unmittelbar betroffen
Auch in Hannover ist das Bild differenziert. Der Spar- und Bauverein mit rund 8.300 Wohnungen erwartet zwar „eher negative“ Auswirkungen der BEG-Änderungen. Aktuelle Projekte sieht der Vorstand jedoch nicht gefährdet. Auch die Investitionsplanung soll nach heutigem Stand weiterlaufen.
Die städtische hanova nutzt die BEG-Förderung eher ergänzend und setzt stärker auf die Modernisierungsförderung über die NBank. Gerade deshalb richtet sich der Blick dort nun auf das Land Niedersachsen. Die Konditionen der Landesförderbank müssten schnell angepasst werden, mahnt das Unternehmen. Anderenfalls könnten geplante Modernisierungsvorhaben schwieriger umzusetzen sein.
Ähnlich ist die Ausgangslage bei der GSG Oldenburg mit rund 8.000 Wohnungen. Da das Unternehmen stärker auf die Förderung der NBank als auf KfW- und BAFA-Programme setzt, erwartet es zunächst keine größeren Veränderungen durch die BEG-Kürzung.
Das zeigt zugleich, dass eine geringere Abhängigkeit von einem einzelnen Förderinstrument kurzfristig Stabilität schaffen kann. Die grundsätzliche Frage nach einer verlässlichen Förderkulisse bleibt jedoch bestehen.
Fernwärme und Heizungstausch werden zum Knackpunkt
In Lüneburg sehen sowohl die städtische Lüwobau als auch die Wohnungsgenossenschaft Lüneburg zunächst keine negativen Auswirkungen. Kritisch beurteilen die Unternehmen jedoch die Umstellung dezentraler Heizsysteme, etwa von Gasetagenheizungen.
Hier müssten die Fördermittel deutlich höher ausfallen. Anderenfalls sei eine Umstellung wirtschaftlich kaum darstellbar.
Auch die Nibelungen Wohnbau in Braunschweig verweist auf die Wärmeversorgung. Die städtische Wohnungsgesellschaft mit fast 7.600 Wohnungen beurteilt die neuen BEG-Regeln „eher negativ“. Bei Fernwärmeanschlüssen falle die Förderung teilweise vollständig weg. Aus Sicht des Unternehmens könnte dies letztlich auch die Klimaziele im Gebäudebereich gefährden.
Der Bauverein Leer mit knapp 1.700 Wohnungen kann die Auswirkungen noch nicht abschließend beziffern, rechnet aber ebenfalls mit deutlich negativen Folgen. Als besonders betroffen nennt das Unternehmen die energetische Modernisierung und die Erneuerung von Heizungsanlagen.
vdw fordert Rücknahme der Kürzungen
Für den vdw Niedersachsen Bremen ergibt sich aus den Rückmeldungen seiner Mitgliedsunternehmen ein eindeutiger Handlungsauftrag. Verbandsdirektorin Schmitt hat sich deshalb auch an Bundestagsabgeordnete gewandt. Unter den neuen Bedingungen könne die notwendige Sanierungsquote nicht erreicht werden, lautet ihre Einschätzung.
Der Verband fordert die vollständige Rücknahme der BEG-Förderkürzungen. Diese seien „unsozial, kurzsichtig und klimapolitisch ein Fehlschlag“.
Nach Auffassung des vdw werden insbesondere Unternehmen mit größeren Wohnungsbeständen strukturell benachteiligt. Gerade sie müssten gleichzeitig erhebliche Mittel für Klimaschutz, Neubau, Bestandserhalt und altersgerechtes Wohnen aufbringen und dabei bezahlbare Mieten sichern.
Praxispfad statt maximaler Energieeinsparung
Zugleich verlangt der Verband eine grundsätzliche Neuorientierung der Förderpolitik. Als Grundlage einer verlässlichen Förderkulisse auf Bundes- und Landesebene nennt er den „Praxispfad CO2-Reduktion im Gebäudesektor“.
Der Ansatz stellt nicht die maximal mögliche Energieeinsparung an jedem einzelnen Gebäude in den Mittelpunkt. Entscheidend soll vielmehr sein, CO2-Emissionen mit wirtschaftlich sinnvollen Maßnahmen möglichst wirksam zu reduzieren. Dazu gehören der Umstieg auf eine emissionsfreie Wärmeversorgung, maßvolle Sanierungen und eine stärkere Berücksichtigung der Kreislaufwirtschaft.
Das Ziel bleibt die Klimaneutralität des Gebäudebestands bis 2045. Der entscheidende Zusatz aus Sicht der sozial orientierten Wohnungswirtschaft lautet jedoch: Der Weg dorthin muss finanzierbar bleiben – für Unternehmen ebenso wie für die Bewohner.
Jetzt kommt es auch auf Niedersachsen an
Neben dem Bund nimmt der vdw deshalb das Land Niedersachsen in die Pflicht. Die seit Anfang Juli geltende neue Wohnraumförderung decke aus Sicht des Verbandes wirtschaftlich vor allem den Neubau ab. Für den Bestand fehle weiterhin eine ausreichend ausgestattete und pragmatisch nutzbare Modernisierungsförderung.
Diese müsse schnell auf den Weg gebracht werden. Nur dann könnten Wohnungsunternehmen auch langfristig zeitgemäße und klimagerechte Wohnungen zu vertretbaren Mieten anbieten.
Die Beispiele aus Hildesheim, Salzgitter, Göttingen oder Bremerhaven zeigen, dass Förderpolitik für Wohnungsunternehmen keine abstrakte Haushaltsposition ist. Hinter gekürzten Fördersätzen stehen konkrete Häuser, Investitionsentscheidungen und Wohnungen.
Manche Unternehmen können die neuen Bedingungen derzeit auffangen. Andere verschieben Maßnahmen oder stellen sie grundsätzlich infrage. Besonders problematisch wird es dort, wo mehrere Förderprogramme miteinander kombiniert werden müssen oder die Wirtschaftlichkeit ohnehin knapp kalkuliert ist.
Damit dürfte die Debatte über die BEG-Förderung nicht allein an der Frage entschieden werden, wie viele Millionen Euro der Bund bereitstellt. Für die Wohnungswirtschaft ist mindestens ebenso wichtig, ob sie darauf vertrauen kann, dass die Bedingungen, unter denen ein Projekt geplant wird, auch Bestand haben.
Denn energetische Sanierung beginnt Jahre vor dem ersten Gerüst am Gebäude – mit einer belastbaren Rechnung.
Quelle: vdw Niedersachsen Bremen e.V./ Carsten Ens / gw
Differenzierte Jahresbilanz der sozialorientierten Wohnungswirtschaft
Die sozialorientierte Wohnungswirtschaft in Niedersachsen und Bremen steht stark unter Druck. Vor allem im Neubau bezahlbarer Wohnungen verzeichnen die Wohnungsgenossenschaften und kommunalen Wohnungsgesellschaften weiterhin deutliche Rückgänge. Und jetzt steht auch noch die klimagerechte Bestandssanierung auf der Kippe. „Wir wollen den Neubau bezahlbarer Wohnungen, die klimagerechte und sozialverträgliche Sanierung der vielen alten Bestände, die Entwicklung lebenswerter Quartiere und generationengerechte Wohnangebote, aber aufgrund der Rahmenbedingungen können wir dies nicht alles auf einmal“, fasste Dr. Susanne Schmitt, Direktorin des Verbandes der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Niedersachsen Bremen (vdw), in Hannover das Dilemma ihrer Mitgliedsunternehmen zusammen. Lesen Sie mehr in der Pressemitteilung.
