Innenstädte: Wohnen und Arbeiten im ehemaligen Ladenlokal — In dieses Ladenlokal (links) wird das WOHN:LOKAL einziehen. Foto: Mara Benteler

Wie können leerstehende Geschäfte wieder mit Leben gefüllt werden? Eine Antwort gibt ein Projekt der Universität Kassel mit der Stadt Kassel: Mit dem Reallabor WOHN:LOKAL und der Plattform LeAn-Match entstehen neue Ideen, um freie Ladenlokale in der Innenstadt in Orte zum Wohnen, Arbeiten und für kreative Projekte zu verwandeln – und so die Kasseler Innenstadt für alle attraktiver zu machen. Ein Projekt mit Beispielcharakter.

In einem leerstehenden Ladenlokal in der Kasseler Treppenstraße wird ausprobiert, wie sich Geschäftsgebäude neu nutzen lassen: Studierende der Universität Kassel testen dort gemeinsam mit dem Stadtplanungsamt über mehrere Wochen, wie Wohnen und Arbeiten auf solchen Flächen funktionieren kann.

„Mit Projekten wie diesem wollen wir zeigen, wie aus ungenutzten Flächen wieder lebendige Orte zum Wohnen, Arbeiten und kreativen Austausch entstehen können. Gerade für unsere Innenstadt eröffnet das neue Perspektiven – flexibel, praxisnah und gemeinsam mit engagierten Akteurinnen und Akteuren vor Ort. So schaffen wir Lösungen, die unsere Stadt langfristig stärken und vielfältiger machen werden“, ist sich Oberbürgermeister Dr. Sven Schoeller sicher.

Reallabor WOHN:LOKAL der Universität Kassel

Das Fachgebiet „Entwerfen im städtebaulichen Kontext“ am Fachbereich Architektur, Stadtplanung, Landschaftsplanung der Universität Kassel unter der Leitung von Prof. Dr. Verena Brehm führt das Reallabor WOHN:LOKAL durch. Es bildet den Auftakt zu einer Forschungsreihe, die sich mit neuen – auch temporären – Nutzungsformen innerstädtischer Räume befasst, insbesondere mit dem Potenzial des Wohnens in ehemaligen Ladenlokalen.

In Workshops und einer Bauwoche für die Studierenden entstehen verschiedene Ideen, die direkt vor Ort umgesetzt und erprobt werden. Dabei bleibt es nicht bei Konzepten: Die Studierenden leben und arbeiten zeitweise selbst in den umgestalteten Räumen und prüfen, was im Alltag wirklich funktioniert. Im Fokus steht, wie sich die oft schwierigen Grundrisse – tief geschnitten und meist nur einseitig belichtet – mit flexiblen, rückbaubaren und kostengünstigen Lösungen anpassen lassen, ohne in die Bausubstanz oder Gebäudetechnik eingreifen zu müssen.

Plattform gegen Leerstand

Ein wichtiges Werkzeug, um leerstehende Räume wieder zu nutzen, ist die städtische Plattform LeAn-Match: Sie bringt Eigentümerinnen und Eigentümer freier Ladenlokale mit Menschen zusammen, die Flächen für Projekte, Geschäfte oder kulturelle Ideen suchen und erleichtert so neue Nutzungen in der Innenstadt. „Viele Flächen stehen nicht leer, weil es an Ideen fehlt, sondern weil Angebot und Nachfrage nicht zusammenfinden. LeAn-Match setzt genau hier an: Die Plattform vereinfacht die Vermittlung und macht auch innovative Zwischennutzungen deutlich schneller und unkomplizierter möglich“, erklärt die für das Baudezernat zuständige Stadtklimarätin Simone Fedderke.

Neben klassischen gewerblichen Konzepten sind ausdrücklich auch kulturelle Initiativen, Kreative und Pop-up-Projekte eingeladen, ihre Gesuche auf der Plattform www.LeAn-Match.de zu registrieren. Die Nutzung der Plattform ist kostenfrei.

Die Stadt Kassel unterstützt das Projekt finanziell und nutzt die gewonnenen Erkenntnisse für das Innenentwicklungsmanagement. Ziel ist es, herauszufinden, für welche Zielgruppen das Wohnen in der Innenstadt attraktiv ist und welche räumlichen Voraussetzungen dafür erforderlich sind.

Sebastian Mense

Erste Ergebnisse finden Sie hier (Externer Link Hessischer Rundfunk)

Quelle: www.uni-kassel.de

Die Universität Kassel hat rund 21.000 Studierende (Wintersemester). Sie versteht sich als eine Universität, an der Offenheit, Initiative, fächerübergreifendes und unkonventionelles Denken gewünscht und gefördert werden. Mehr als 300 Professuren sind in elf Fachbereichen (inkl. Kunsthochschule) organisiert. Zahlreiche neue Studiengänge entstehen derzeit, u.a. im Bereich der Nachhaltigen Transformationen. Nachhaltigkeitsstudiengänge: www.uni-kassel.de/go/unikassel360grad

BelForm und Hochschule Biberach: Wie aus leeren Büros neue Wohnformen werden

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Gerd Warda

BelForm und Hochschule Biberach: aus Büros neue Wohnformen — Konversionsanalyse 2026 zeigt drei Renditehebel: BelForm und Hochschule Biberach veröffentlichen empirische Auswertung von 128 Bestandsobjekten © 2026 BelForm GmbH & Co. KG

Prof. Dr. Thomas Beyerle, Professor für BWL Bau & Immobilien an der Hochschule Biberach, hat gemeinsam mit BelForm, dem Spezialist für Micro Living und Serviced Apartments, eine empirisch fundierte Konversionsanalyse für möblierte Wohnformen vorgelegt.

Die wissenschaftliche Auswertung von 128 Bestandsobjekten liefert Investoren, Bestandshaltern und Projektentwicklern eine Datenbasis dafür, welche Bestandsgebäude sich für die Konversion zu Micro Living, Serviced Apartments, Student Living oder Senior Living eignen und welche nicht. Vorgestellt wurde die Studie am 5. Mai 2026 beim New Living Expert Circle #2 von BelForm in München.

ESG: Große Lücke zwischen Anspruch und Realität

Die größte Diskrepanz der Erhebung zeigt sich bei ESG. Rund drei Viertel der Befragten messen ESG-Kriterien handlungsrelevante Bedeutung bei. Nur sieben Prozent der Objekte erfüllen die Kriterien aktuell vollständig, rund 62 Prozent melden Anpassungsbedarf.

„Diese Lücke wird die Wertentwicklung der nächsten Jahre prägen.“

Prof. Dr. Thomas Beyerle, Hochschule Biberach

Die Analyse empfiehlt, ESG-Faktoren wie Taxonomie-Assessment, CO₂-Pfad und Materialpass von Beginn an in den Business Case zu integrieren, nicht als nachgelagertes Compliance-Thema.

Gebäudegeometrie als wichtigster CAPEX-Indikator

Drei Viertel der erfassten Objekte verfügen über beidseitige Belichtung und ein Achsraster von 3,5 bis 4,5 Metern. Damit liegt ein Großteil im konversionsfreundlichen Korridor für Micro Living und Serviced Apartments: Tageslicht erreicht beide Gebäudeseiten, Grundrisse lassen sich ohne größere bauliche Eingriffe neu ordnen.

Das verbleibende Viertel mit einseitiger Belichtung und großer Gebäudetiefe erfordert hingegen strukturelle Eingriffe: Lichthöfe, Grundrissöffnungen, teilweise tragende Veränderungen. Diese Maßnahmen wirken sprunghaft auf die Baukosten. Objekte sollten geometrisch eingeordnet werden, bevor die Konzeptphase beginnt, um teure Fehler zu vermeiden.

Genehmigungsrecht: Zeitverlust mit direktem Renditebezug

Rund 42 Prozent der Befragten berichten von aufwendigen Genehmigungsprozessen aufgrund bestehender Bebauungspläne. Wer früh in die Behördenabstimmung geht, spart bei Konversionsprojekten typischerweise sechs bis zwölf Monate Time-to-Permit. Vier Hebel reduzieren die Vorlaufzeit messbar: frühe Bauvoranfrage, fundierter Schallschutznachweis, überzeugendes Mobilitätskonzept und Behörden-Sounding vor Antragstellung.

Rechenbeispiel: Bei einem mittleren Projekt mit 80 Apartments, einer Durchschnittsmiete von 900 Euro und neun Monaten Verzögerung summieren sich die entgangenen Kaltmieten auf rund 650.000 Euro. Ein konkreter Hebel, an dem Investoren und Stadtverwaltungen gleichermaßen ansetzen können.

Markt und Nachfrage

Büro- und Gewerbeobjekte verlieren in vielen Lagen ihre angestammte Nutzung, während der Bedarf an urbanen, gut angebundenen Wohnformen weiter steigt. Hinzu kommt der wachsende regulatorische Druck durch EU-Taxonomie und Offenlegungspflichten. Konversion ist damit längst kein gestalterisches Thema mehr, sondern eine ökonomische Antwort auf den strukturellen Wandel des Immobilienmarktes. Bestehende Gebäude lassen sich zu Serviced Apartments, Studentenwohnen, Coliving oder Senior Living umnutzen.

„Bestandskonversion ist heute eine der wenigen Assetklassen, in der strukturiertes Vorgehen messbare Renditevorteile schafft. Die Analyse zeigt: Die wichtigsten Entscheidungen fallen nicht auf der Baustelle, sondern in den ersten Wochen der Projektentwicklung. Wer Geometrie, Planungsrecht und ESG-Fähigkeit eines Objekts früh prüft, spart sechs bis zwölf Monate Time-to-Permit. Bei 80 Apartments sind das schnell 650.000 Euro entgangene Kaltmiete.“

Benjamin Oeckl, Geschäftsführer, BelForm GmbH & Co. KG

Micro Living ist die meistgeplante Zielnutzung der Erhebung. Mit einem Anteil von 33 Prozent führt sie deutlich, typischerweise in Form von Apartments mit Warmmieten unter 1.000 Euro. Es folgen Serviced Apartments mit 25 Prozent, Studentenwohnen mit 17 Prozent und Seniorenwohnen mit 15 Prozent.

Die BelForm-Konversionsanalyse 2026 basiert auf einer standardisierten Online-Erhebung im Zeitraum Mai bis Dezember 2025 mit 128 vollständig ausgefüllten Objektbewertungen aus dem DACH-Raum. Die wissenschaftliche Auswertung verantwortet Prof. Dr. Thomas Beyerle, Professor für BWL Bau & Immobilien an der Hochschule Biberach. Das vollständige Whitepaper mit allen Befunden, zwei Praxisfällen (Bob W München Schwabing und Prime Student Living Siegen) und der typologischen Systematik der vier Bestandstypen.

Konversionsanalyse-2026-Renditehebel-Bestand Herunterladen

Prof. Dr. Thomas Beyerle ist Professor für Immobilienwirtschaft an der Hochschule Biberach im Studiengang Betriebswirtschaftslehre mit Schwerpunkt Bau und Immobilien. Vor seiner Berufung leitete er zehn Jahre die Catella Valuation GmbH in Frankfurt und war zuvor in leitenden Positionen bei Aberdeen Property Investors, IVG Immobilien, Allianz SE und Dresdner Bank tätig. Beyerle ist Präsident der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif e.V.) und Co-Autor des 2026 im Springer-Gabler-Verlag erschienenen Sammelbands „Immobilienmärkte zwischen Nachhaltigkeit, Kapitalmarkt und gesellschaftlicher Aufgabe“. Die Hochschule Biberach ist eine staatliche Hochschule für angewandte Wissenschaften mit Schwerpunkten in Bauwesen, Immobilienwirtschaft, Energie und Biotechnologie. Hochschule Biberach.

Die BelForm GmbH & Co. KG aus München ist seit 2015 auf Micro Living und temporäres Wohnen spezialisiert. Mit über 50 realisierten Apartmenthäusern und mehr als 10.000 Apartments in der DACH-Region begleitet BelForm Immobilienunternehmen von der Markt- und Standortanalyse über Architektur, Innenarchitektur und Möblierung bis zur Vermietung über die Tochtergesellschaft OneHaven. Zu den Kunden zählen institutionelle Investoren wie Real I.S., Bauwens, Berlinovo und Volkswagen Immobilien sowie familiengeführte Bestandshalter. 2025 wurde BelForm dreifach mit dem German Design Award ausgezeichnet.

Sandra Gerold Quelle: https://belform.de/

Modell-Campus ringberlin: GASAG-Gruppe macht mit DATA2HEAT Rechenzentrumswärme nutzbar

architektur

Gerd Warda

Modell-Campus ringberlin: DATA2HEAT-Rechenzentrumswärme — Modell-Campus ringberlin © HG Esch

Auf dem Modell-Campus ringberlin startet ein zukunftsweisendes Energieprojekt der GASAG Solution Plus: In Kooperation mit DATA2HEAT wird ringberlin eines der ersten gewerblichen Quartiere in Berlin, das Abwärme eines direkt benachbarten Rechenzentrums im Marienpark Berlin zur Wärmeversorgung nutzt.

Im ersten Umsetzungsschritt wird künftig der entstehende Makerspace in Halle 2 auf dem Modell-Campus ringberlin mit dieser Energie versorgt. Perspektivisch ist die Versorgung des gesamten Quartiers geplant. DATA2HEAT ist eine Kooperation zwischen Investa und GASAG Solution Plus, die Wärme aus den Rechenzentren im Marienpark Berlin zur Wärmeversorgung umliegender Gebäude und Quartiere nutzbar macht.

Mit dem Startschuss setzen der Modell-Campus ringberlin und der Marienpark Berlin ein gemeinsames Zeichen für innovative, nachhaltige Stadtentwicklung und sektorübergreifende Kooperation.

„Die Wärmewende braucht konkrete Projekte, die zeigen, wie innovative Technologien in der Praxis funktionieren. DATA2HEAT ist ein starkes Beispiel dafür, wie bislang ungenutzte Energiepotenziale erschlossen und intelligent in urbane Versorgungssysteme integriert werden können. Berlin braucht solche Lösungen, um unsere Energieversorgung nachhaltiger, effizienter und zukunftsfähiger zu machen“, hebt Dr. Severin Fischer hervor, Staatssekretär in der Senatsverwaltung für Wirtschaft, Energie und Betriebe.

Ein zentraler Baustein des ersten Projektabschnitts ist die Versorgung des entstehenden Makerspace in Halle 2. Auf rund 17.000 Quadratmetern entsteht dort der größte Makerspace Europas, ein Ort für Produktion, Entwicklung, Handwerk, Kreativwirtschaft und technologische Innovation.

„Mit DATA2HEAT setzen wir ein zentrales Infrastrukturprojekt für den Modell-Campus ringberlin um. Es ist integraler Bestandteil unseres Konzepts der Entwicklung eines resilienten, klimaneutralen Stadtorts der Zukunft. Dabei spielt auch die Kooperation mit der Nachbarschaft eine wichtige Rolle“, betont Matthias Menger, Geschäftsführer von KOIMO Projektentwicklung und ringberlin. „Der Makerspace in Halle 2 ist dabei nur der Anfang einer langfristigen Quartiersentwicklung.“

Mit der Versorgung durch Rechenzentrumsabwärme erhält dieser Innovationsstandort von Beginn an eine nachhaltige Energieinfrastruktur.

„Die Nutzung von Abwärme aus Rechenzentren ist gerade in Berlin ein entscheidender Baustein für eine klimaneutrale Wärmeversorgung. GASAG Solution Plus hat schon in anderen Projekten gezeigt, wie diese effizient und bezahlbar genutzt werden kann. In Kooperation mit DATA2HEAT verbinden wir in Mariendorf die industriellen Energiequellen intelligent mit den umliegenden urbanen Quartieren. Wärmequellen, die vor Ort verfügbar sind, werden für zukunftsfähige Energielösungen unverzichtbar sein“, sagt Georg Friedrichs, Vorstandsvorsitzender der GASAG AG.

Kooperation zweier Innovationsstandorte

Das Projekt verbindet mit dem Modell-Campus ringberlin und dem Marienpark Berlin zwei innovative Entwicklungsareale in Berlin und zeigt exemplarisch, wie neue Formen der Zusammenarbeit zur Dekarbonisierung urbaner Quartiere beitragen können. DATA2HEAT steht damit für eine intelligente Nutzung vorhandener Ressourcen und einen konkreten Beitrag zur nachhaltigen Transformation von Stadtquartieren.

„Mit DATA2HEAT zeigen wir, welches Potenzial in der Einbindung von Rechenzentren in das urbane Energie-Ökosystem steckt. Wir nutzen vorhandene Abwärme dort, wo sie entsteht, und machen sie für ein konkretes Quartier unmittelbar nutzbar. Das Projekt am Modell-Campus ringberlin ist für uns ein wichtiger Meilenstein, der die technische und wirtschaftliche Umsetzbarkeit solcher Lösungen im städtischen Maßstab belegt“, erläutert Nico Köllner, Managing Director von DATA2HEAT.

Auch für MotionLab.Berlin, dem Betreiber des künftigen Makerspace auf dem Modell-Campus ringberlin, ist diese innovative Form der Energieversorgung ein großes Anliegen, da es sich ideal in ihr Konzept fügt, bei dem die Entwicklung neuer, CO2-neutraler Produkte und Verfahren im Vordergrund steht.

Hocheffizientes Energiesystem

Datacenter kühlen ihre Server kontinuierlich auf zirka 20 °C. Dabei entsteht Abwärme, die über Wärmetauscher aus den Kühlprozessen ausgekoppelt und auf ein neues Trägermedium, in der Regel Wasser, übertragen wird. Das so erwärmte Wasser erreicht ein Temperaturniveau von aktuell rund 28 Grad und wird anschließend meist über ein Niedertemperaturnetz zu den Gebäuden und Quartieren transportiert, die mit Wärme versorgt werden sollen.

In den Gebäuden selbst oder in zentralen Quartiersanlagen erfolgt mittels Wärmepumpen eine Temperaturanhebung auf das für die Wärmeversorgung erforderliche Niveau. Das erhitzte Wasser wird dabei auf das erforderliche Temperaturniveau (oft rund 50 Grad) erhitzt und anschließend über einen Sekundärkreislauf in die Gebäudeversorgung eingespeist. Aufgrund des vergleichsweise hohen Temperaturniveaus der Datacenter-Abwärme arbeiten die Wärmepumpen besonders effizient: Der COP (Coefficient of Performance) liegt bei etwa 7, was bedeutet, dass aus einer Einheit Strom rund sieben Einheiten Wärme erzeugt, werden können. Das Konzept ist als durchgängiges Gesamtsystem aus Erzeugung, Aufbereitung, Transport und Nutzung konzipiert und verbindet damit digitale Infrastruktur direkt mit einer urbanen, hocheffizienten Energieversorgung.

Die denkmalgeschützte Halle 2 des Modell-Campus ringberlin wird derzeit denkmalgerecht modernisiert und erweitert. Mit unmittelbarem Zugang zu Nahverkehr, E-Mobility-Angeboten und Sharing-Konzepten sollen künftig mehr als 5.000 Menschen möglichst autofrei und umweltfreundlich auf den Campus gelangen können.

Bei einem Investitionsvolumen von mehr als 60 Millionen Euro für den Modell-Campus ringberlin stellt das Land Berlin durch die Senatsverwaltung für Wirtschaft, Energie und Betriebe GRW-Mittel in Höhe von rund 36 Millionen Euro zur Förderung der regionalen Wirtschaftsstruktur zur Verfügung. Diese kommen unmittelbar der Errichtung der geförderten Teilflächen des Gründer:innenzentrums zugute.

Quelle: GASAG Solution Plus

Der Modell-Campus ringberlin an der Ringstraße in Berlin-Mariendorf steht im Eigentum der deutschen Schindler-Gruppe, als Teil des weltweit agierenden Aufzugs- und Fahrtreppenkonzerns Schindler. Das in der ehemaligen Fertigungshalle (Halle 2) des Campus-Geländes entstehende Gründer:innenzentrum wird durch die ringberlin Halle 2 Projektgesellschaft mbH im Mehrheitsbesitz der gemeinnützigen Bildung und Kultur Mariendorf gGmbH vermietet. Nach Fertigstellung der Um- und Ausbauten werden hier 17.000 Quadratmeter Mietfläche einem General-Untermieter zum Betrieb des Gründer:innenzentrums als Makerspace für innovative kleine Unternehmen, Startups und Gründer:innen überlassen.

BGH: Heizungsumstellung von Öfen auf Wärmelieferung – Was zahlt der Mieter?

Gerd Warda

BGH: Heizungsumstellung von Öfen auf Fernwärme – Wer zahlt? — Bundesgerichtshof in Karlsruhe, der Hof des Nordgebäudes. Foto von Stephan Baumann

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. Mai 2026 in zwei Verfahren entschieden, dass die Vorschrift des § 556c BGB über die Umlage von Wärmelieferungskosten als Betriebskosten auf den Mieter weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar ist, wenn die Wohnung bislang durch von dem Mieter betriebene Einzelöfen beheizt wurde und der Vermieter die Wärmeversorgung auf eine gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten umstellt.

Urteile vom 20. Mai 2026 – VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25

Sachverhalt:

In beiden Verfahren sind die jeweiligen Beklagten Mieter von Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin in Berlin. Eine Umlage von Nahwärmelieferungskosten auf die Mieter sahen die Mietverträge aus den Jahren 1971 beziehungsweise 2010 nicht vor.

Die Wohnungen waren bis zum Jahr 2015 mit von den Mietern selbst betriebenen elektrischen Einzelheizungen und elektrischen Warmwasserboilern/Durchlauferhitzern ausgestattet. Im Jahr 2013 schloss die Klägerin mit einer Wärmelieferantin einen Wärmeversorgungsvertrag, wonach sich die Wärmelieferantin zur Versorgung des Gebäudes mit Wärme über eine von ihr in dem Gebäude einzubauende und im Wege des Wärmecontractings zu betreibende Wärmeversorgungsanlage verpflichtete.

Die im Eigentum der Wärmelieferantin verbleibende Anlage wurde im Jahr 2015 errichtet. In beiden Verfahren teilte die Hausverwaltung der Klägerin den jeweiligen Beklagten im Juni 2015 mit, sie seien nunmehr an die neue zentrale Heizungsversorgung der Wärmelieferantin angeschlossen und die künftigen Nebenkostenabrechnungen enthielten auch die Kosten für die „Heizung“.

Sie forderte die Beklagten jeweils auf, ab August 2015 monatlich eine näher bezifferte „Heizkostenvorauszahlung“ zu leisten. Dem kamen die Beklagten nach. Mit ihren Klagen macht die Klägerin in beiden Verfahren nach Abrechnung der auch sämtliche Contractingkosten enthaltenden Betriebskosten für die Jahre 2017 bis 2020 allein die Wärmekosten betreffende Nachzahlungsbeträge geltend.

Bisheriger Prozessverlauf:

Das Amtsgericht hat die Klagen in beiden Verfahren abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht den Klagen stattgegeben. Das Berufungsgericht hat jeweils angenommen, der Klägerin stehe aus den Mietverträgen gemäß § 556 BGB ein Anspruch auf vollständigen Ausgleich der Nachforderungen zu.

Der Anspruch der Klägerin beschränke sich nicht auf den Kostenanteil, den die Mieter auch dann zu tragen hätten, wenn die Klägerin die Zentralheizungsanlage selbst betreiben würde. Im Wege ergänzender Auslegung der Mietverträge ergebe sich, dass die Klägerin die gesamten Kosten der Wärmeerzeugung umlegen dürfe. Im Ausgangspunkt sei anerkannt, dass sich eine Vereinbarung über die Umlagefähigkeit neu für eine Wohnung anfallender Betriebskosten im Wege ergänzender Vertragsauslegung ergeben könne, wenn die neuen Betriebskosten auf eine duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahme zurückgingen.

Der hier erfolgte erstmalige Einbau einer Zentralheizungsanlage an Stelle von Elektro-Einzelöfen stelle eine solche Maßnahme dar. Da sich daneben nicht feststellen lasse, dass sich die von den Beklagten aufzubringenden Wärmekosten aufgrund der Umstellung erhöht hätten, erscheine es insgesamt angemessen, dass die Klägerin die vollständigen Kosten der Wärmelieferung auf die Beklagten umlegen dürfe.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Senat hat auf die vom Landgericht zugelassene Revision der jeweiligen Beklagten im Verfahren VIII ZR 46/25 die Entscheidung des Berufungsgerichts vollständig und im Verfahren VIII ZR 47/25 im Wesentlichen aufgehoben und die Verfahren im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Das Berufungsgericht hat allerdings zu Recht angenommen, dass die Vorschrift des § 556c BGB, die eine Umlage der Kosten der Wärmelieferung bei der Umstellung der Wärmeversorgung durch den Vermieter von einer Eigenversorgung auf eine Wärmelieferung regelt, in den vorliegenden Fällen weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar ist. Denn die unmittelbare Anwendbarkeit der Vorschrift setzt voraus, dass es sich um einen zum Zeitpunkt der beabsichtigten Umstellung bereits laufenden Mietvertrag handelt, bei dem die Kosten für Wärme oder Warmwasser (oder von beidem) vom Mieter „als Betriebskosten“ zu tragen sind.

Diese Voraussetzung ist hier nicht gegeben. Für eine entsprechende Anwendung der Vorschrift auf die hier erfolgte Umstellung von einer Selbstversorgung der Mieter mit Wärme und Warmwasser auf eine gewerbliche Wärmelieferung durch einen Wärmelieferanten fehlt es an der dafür erforderlichen planwidrigen Regelungslücke. Weder der Gesetzeshistorie noch den Gesetzesmaterialien des § 556c BGB lässt sich mit der gebotenen Sicherheit entnehmen, dass der Gesetzgeber über den dort geregelten Fall der Umstellung von der Eigenversorgung durch den Vermieter auf eine Wärmelieferung hinaus auch sonstige Umstellungen auf eine solche Wärmelieferung regeln wollte, soweit die Mieter bereits zuvor die Wärmekosten – wenn auch nicht als Betriebskosten – zu tragen hatten.

Der Gesetzgeber hat vielmehr selbst ausdrücklich darauf hingewiesen, § 556c Abs. 1 BGB stelle klar, dass die Regelung auf Fallgestaltungen anwendbar sein soll, bei denen die Kosten für Wärme oder Warmwasser (oder von beidem) vom Mieter „als Betriebskosten“ zu tragen sind. Dementsprechend hat er auch im Wortlaut des § 556c Abs. 1 Satz 1 BGB ausdrücklich an eine bereits vor Umstellung der Versorgung bestehende Betriebskostentragungspflicht des Mieters angeknüpft. Dem Gesetzgeber war bewusst, dass die geschaffene Regelung somit zwar nicht alle Fälle der Umstellung auf eine Wärmelieferung im laufenden Mietverhältnis, aber den weit überwiegenden Teil erfasst.

Das Berufungsgericht ist im Weiteren zwar rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass vorliegend in beiden Verfahren die Mietverträge keine Vereinbarung über die Umlage der streitgegenständlichen Nahwärmelieferungskosten enthalten. Die von dem Berufungsgericht aus diesem Grund vorgenommene ergänzende Vertragsauslegung kommt jedoch schon deshalb nicht in Betracht, weil die Parteien sich nach der Umstellung der Wärmeversorgung auf eine Wärmelieferung zumindest stillschweigend auf die von den Mietern zu leistende Zahlung des Anteils der Kosten der zentralen Wärmeversorgung durch die Wärmelieferantin geeinigt haben, der auch bei einer zentralen Wärmeversorgung durch die Klägerin gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV (in der hier anzuwendenden, bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung; im Folgenden: aF), § 8 Abs. 2 HeizkostenV angefallen wäre.

Denn die Beklagten haben nach der im Juni 2015 erfolgten Mitteilung der Hausverwaltung über den Anschluss an die neue zentrale Heizungsversorgung und die nunmehr in den Nebenkostenabrechnungen enthaltenen Heizungskosten die von der Hausverwaltung geforderten Heizkostenvorauszahlungen erbracht.

Ob die Beklagten angesichts der ihnen im Zuge der Umstellung der Wärmeversorgung erteilten Informationen die Aufforderung der Hausverwaltung auch dahingehend verstehen mussten, dass die Klägerin die gesamten Kosten der Wärmelieferung nach § 7 Abs. 4, § 8 Abs. 4 HeizkostenV einschließlich der darin enthaltenen kalkulatorischen Kosten auf die Beklagten umlegen wollte und ob diese das darin liegende Angebot zur Änderung der Mietverträge angenommen haben, kann der Senat aufgrund der von dem Berufungsgericht bislang getroffenen Feststellungen nicht abschließend beurteilen. Insofern bedarf es in beiden Fällen weiterer Feststellungen seitens des Berufungsgerichts.

Vorinstanzen:

VIII ZR 46/25
Amtsgericht Charlottenburg – Urteil vom 14. Februar 2023 – 225 C 17/22
Landgericht Berlin II – Urteil vom 22. Januar 2025 – 64 S 33/23

und

VIII ZR 47/25
Amtsgericht Charlottenburg – Urteil vom 26. Januar 2023 – 218 C 29/22
Landgericht Berlin II – Urteil vom 22. Januar 2025 – 64 S 21/23

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten
(1) 1Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. 2Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. […]

§ 556c BGB Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, Beweislastumkehr
(1) 1Hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn

1. die Wärme mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und
2. die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen.
[…]

§ 7 HeizkostenV aF

[…]
(2) 1Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören
[…]
(4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.

§ 8 HeizkostenV
[…]
(2) 1Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage gehören
[…](4) Zu den Kosten der Warmwasserlieferung gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend § 7 Absatz 2.

Karlsruhe, den 21. Mai 2026

Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Ins Herz der sozialen Wohnungswirtschaft

Betriebskosten aktuell

Gerd Warda

Mietpreisbremse: wird verlängert, löst aber keine Probleme — VNW-Verbandsdirektor Andreas Breitner. Foto: VNW, Bertold Fabricius, Hamburg

Von VNW-Direktor Andreas Breitner

Es vergeht derzeit kaum eine Woche, in der keine neue „Hiobsbotschaft“ aus dem Berliner Politikbetrieb bekannt wird. Zuletzt machte die Ankündigung von SPD-Generalsekretär Tim Klüssendorf die Runde, wonach seine Partei das Thema Mietendeckel wieder auf die Tagesordnung bringen wolle.

Angesichts der schlechten Erfahrungen, die Berlin vor einigen Jahren mit dem Instrument gemacht hat – das Bundesverfassungsgericht hatte seinerzeit erklärt, eine derartige Entscheidung sei Bundes- und nicht Ländersache – wollen die Sozialdemokraten jetzt quasi die Hintertür nutzen.

Hintertür Bundesländer

„Wir wollen die Bundesländer in die Lage versetzen, dass sie selber über einen Mietendeckel entscheiden können“, sagte Klüssendorf. Dahinter dürfte die Hoffnung stehen, dass der Mietendeckel zunächst in zwei, drei Bundesländern eingeführt wird und sich daraus ein „Sog“ entwickelt, dem sich andere Bundesländer später nicht entziehen können.

In Berliner Politikkreisen wird kein Hehl daraus gemacht, dass die Sozialdemokraten mit ihrem aktuellen Vorstoß die Abgeordnetenhauswahl in Berlin in diesem Herbst im Blick haben und sich angesichts der Konkurrenz durch die Linke mit Hilfe einer Mietendeckel-Regelung Rückenwind erhoffen.

Die Union hat das Ansinnen pflichtgemäß zurückgewiesen. Aber steter Tropfen höhlt den Stein.

Hoffnung auf pragmatische Wohnungspolitik abgeräumt

Ärgerlich an dem Vorstoß von Tim Klüssendorf ist auch, dass er noch vor wenigen Wochen auf der Mitgliederversammlung des VNW-Landesverbands Schleswig-Holstein erklärt, die Belange der sozialen Vermieter besonders zu berücksichtigen. In der anschließenden Diskussion zeigte er sich für eine pragmatische Wohnungspolitik offen.

Ein Mietendeckel schadet in erster Linie sozialen Vermietern, die auf eine faire und bezahlbare Miete achten – und nicht jenen, deren Maximalrendite geschmälert wird. Die sozialen Vermieter werden es sein, die durch einen Mietendeckel wirtschaftlich in Bedrängnis geraten und im schlimmsten Fall in die Insolvenz geschickt werden.

Betriebswirtschaftliches Einmaleins

Nicht nur Betriebswirtschaftler fragen sich: Wie soll ein Mietendeckel funktionieren? Der Plan ist ja, dass ein Wohnungsunternehmen die Miete nicht mehr erhöhen darf. Zugleich muss das Unternehmen höhere Baupreise, höhere Preise für Dienstleistungen und höhere Löhne für seine Beschäftigten bezahlen. Dass diese Rechnung nicht aufgehen kann, ist betriebswirtschaftliches Einmaleins.

Wenn SPD, Linke und Grüne meinen, Wohnungsgenossenschaften und kommunale Gesellschaften hätten einen prall gefüllten und ständig wachsenden Geldsack im Keller, den sie mit den Mieten „füttern“, dann liegen sie falsch. Soziale Vermieter nutzen die Mieten, um ihre Kosten zu decken und den Bau neuer Wohnungen zu finanzieren.

Ihnen geht es gerade nicht um eine Maximalrendite, die dem Unternehmen entzogen und für andere Dinge verbraucht wird. Es ist daher bedauerlich, dass soziale Vermieter mit renditenorientierten Vermietern in einen Topf geworfen werden.

Grundlage der sozialen Wohnungswirtschaft wird zerstört

Mehr noch: Der Verzicht auf eine Maximalrendite ist die unverzichtbare Voraussetzung für bezahlbare Mieten. Wer diesen ökonomischen Zusammenhang nicht versteht und den Menschen etwas anderes einreden will, der nimmt die Realität nicht nur nicht zur Kenntnis, sondern – was genauso schlimm ist – sagt wissentlich die Unwahrheit.

Deutschland ist weltweit eines der wenigen Länder mit einer funktionierenden sozialen Wohnungswirtschaft. Bau und Vermietung bezahlbarer Wohnungen haben hier – auch wenn einige Politikerinnen und Politiker das partout nicht wahrhaben wollen – eine mehr als 100-jährige Tradition.

Die Gegner haben das Lager gewechselt

Wohnungsgenossenschaften und am Gemeinwohl orientierte Wohnungsgesellschaften haben zwei Weltkriege, Hyperinflation und Weltwirtschaftskrisen überstanden. Und ja: es gab immer Gegner dieses Geschäftsmodells. Aber früher stammten sie aus dem Lager der Miethaie und Renditejäger.

Heute haben sie das Lager gewechselt. Statt Maximalrendite für einige Wenige versprechen sie niedrige Mieten für alle, wohl wissend, dass das nur das Ende von am Gemeinwohl orientierten Unternehmen bedeutet. Ein Mietendeckel zieht diesen Unternehmen den Boden unter den Füßen weg, auch wenn seine Befürworter etwas anderes behaupten.

Bei der Mietenentwicklung die Fakten beachten

Die Idee des Mietendeckels fußt auf der Behauptung, dass die Mieten in den vergangenen Jahren überproportional gestiegen seien. Wer die offiziellen Zahlen jedoch unvoreingenommen zur Kenntnis nimmt, kommt zu einer anderen Einschätzung.

So wird die Entwicklung der Bestandsmieten unter anderem über Mietspiegel gemessen. Zwischen 2014–2025 lag deren Anstieg laut Destatis bei durchschnittlich 1,6 Prozent jährlich. Zum Vergleich: die allgemeine Inflation lag bei durchschnittlich 2,3 Prozent pro Jahr.

Die vom Vermieter zu tragenden Instandhaltungskosten von Wohngebäuden wiederum stiegen in diesem Zeitraum jährlich um durchschnittlich 6,5 Prozent. Die Bauwerkskosten legten um knapp acht Prozent pro Jahr zu.

Nebenbei bemerkt: Die öffentlichen Gebühren steigen seit vielen Jahren, nicht selten überproportional. Von einer Forderung nach einem Gebührendeckel aber habe ich noch nichts gehört.

Gefühlte Wahrheit

In der Auseinandersetzung mit rechtspopulistischen Parteien weisen SPD, Grüne und Linke gebetsmühlenartig darauf hin, dass diese Fakten ignorierten und nicht selten verdrehten. Das ist in vielen Fällen ein gewichtiges und richtiges Argument. Es wäre daher gut, wenn die Befürworter eines Mietendeckels sich selbst an geprüfte Fakten und nicht an eine gefühlte Wahrheit halten würden.

Dem VNW gehören derzeit 491 Unternehmen an. Einige von ihnen garantieren seit mehr als 125 Jahren bezahlbaren Wohnraum. Selbst in schwierigsten Zeiten boten diese Unternehmen den Menschen verlässlich ein Dach über dem Kopf. Sie haben die Mieten genutzt, um den Bestand in Schuss zu halten und neue, bezahlbare Wohnungen zu bauen – in den vergangenen zehn Jahren mehrere Hunderttausend.

In erster Linie ein Sozialgut – aber auch ein Wirtschaftsgut

Für die am Gemeinwohl orientierten Wohnungsunternehmen ist Wohnraum in erster Linie ein Sozialgut. Das ergibt sich aus ihren Satzungen. Aber Wohnungen sind für sie auch ein Wirtschaftsgut, das auf der Grundlage von Fakten gehegt und gepflegt werden muss. Dazu gehört ein bescheidener Gewinn. Sonst könnten sie wirtschaftlich nicht überleben.

Deshalb ist den sozialen Vermietern klar, dass ein Mietendeckel am Ende sie ins Herz treffen wird. Also jene Unternehmen, die Menschen mit wenig Einkommen ein sicheres Zuhause garantieren.

Andreas Breitner

Vorstand und Verbandsdirektor Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW)

Keine Pflicht zur Zahlung: Rückbaukosten für Fernwärmeanschlüsse unzulässig

Betriebskosten aktuell

Gerd Warda

Keine Pflicht zur Zahlung: Rückbaukosten Fernwärmeanschlüsse — Rückbaukosten für Fernwärmeanschlüsse sind unzulässig. Quelle: Wohnungswirtschaft-heute.de Foto: Gerd Warda

Die Verbraucherzentrale Niedersachsen hat BS Energy erfolgreich abgemahnt: Kostenforderungen für den Rückbau von Fernwärmeanschlüssen gegenüber Verbraucherinnen und Verbrauchern sind unzulässig. Betroffene sollten Forderungen genau prüfen und sich nicht vorschnell zur Zahlung verpflichten.

„Unserer Auffassung nach dürfen Versorgungsunternehmen die Kosten für den Rückbau des Fernwärmeanschlusses nicht ohne Weiteres auf Verbraucherinnen und Verbraucher umlegen“, so René Zietlow-Zahl, Energierechtsexperte der Verbraucherzentrale Niedersachsen. „Dass BS Energy nun eine Unterlassungserklärung abgegeben hat, ist ein wichtiges Signal für den Verbraucherschutz.“

Für den Rückbau des Fernwärme-Hausanschlusses, nach dem Umstieg auf eine Wärmepumpe, stellte das Unternehmen Beträge von bis zu 34.510 Euro (brutto) in Rechnung. Alternativ wurde angeboten, lediglich den Anschluss zu trennen, ohne die Leitung zurückzubauen – Kostenpunkt: 5.831 Euro. Beide Beträge seien laut Unternehmen nach dem tatsächlichen Aufwand berechnet worden. Die Verbraucherzentrale Niedersachsen reagierte mit einer Abmahnung, wodurch die Praxis nun erstmal gestoppt wurde. Inzwischen hat BS Energy eine Unterlassungserklärung abgegeben.

Grundlage für die Abmahnung war insbesondere ein Urteil des Oberlandesgerichts Oldenburg zur vergleichbaren Rechtslage im Gasbereich, das sich nach Einschätzung der Verbraucherzentrale auch auf Fernwärmeanschlüsse übertragen lässt.

Was Betroffene jetzt beachten sollten

„Auch wenn BS Energy nach der Unterlassungserklärung entsprechende Forderungen künftig nicht mehr erheben darf, könnten ähnliche Praktiken auch bei anderen Versorgungsunternehmen auftreten.“, betont Zietlow-Zahl. „Im Zweifel lohnt es sich immer, rechtlichen Rat einzuholen und Forderungen genau prüfen zu lassen.“

Die Verbraucherzentrale Niedersachsen rät:

Fernwärmeanschluss liegen lassen: Wenn möglich, sollte die Leitung zunächst auf dem Grundstück verbleiben – allerdings ohne zusätzliche Kosten.
Kostenforderungen widersprechen: Ist ein Rückbau aus Sicht der Verbraucherinnen und Verbraucher zwingend notwendig – wenn beispielsweise durch den Anschluss Umbauarbeiten behindert würden – sollten sie frühzeitig klarstellen, dass sie dafür keine Kosten übernehmen.
Keine vorschnellen Unterschriften: Forderungen zur Kostenübernahme sollten keinesfalls ungeprüft akzeptiert werden.

Quelle: Verbraucherzentrale Niedersachsen e. V.

Berlin Mai 2026: Gesetze die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft verändern – Was passiert wann?

Betriebskosten aktuell

Gerd Warda

Berlin: Gesetze die Wohnungs- & Immobilienwirtschaft verändern — Bundestag im Mai 2026 - Gewitterwolken ziehen auf. Quell: wohnungswirtschaft heute.de Foto: Gerd Warda

Die vergangene Woche war für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft weniger eine Woche neuer großer Beschlüsse als eine Woche der Verdichtung. Zwei zentrale Regulierungsvorhaben sind aus der politischen Ankündigungsphase in konkrete Verfahren übergegangen: das Mietrechtspaket und das Gebäudemodernisierungsgesetz.

Genau darin liegt ihr Gewicht. Für die Branche wird jetzt sichtbarer, welche Konfliktlinien das weitere Verfahren prägen werden, welche Akteure wo nachschärfen wollen und wo der eigentliche Zielkonflikt liegt: mehr Regulierung und mehr Klimapfad auf der einen Seite, aber weiterhin keine tragfähige Antwort auf die schwache Investitions- und Bauumsetzung auf der anderen.

Klarer Fristen, Drucksachen und Interessenlagen

Richtungsweisend ist in dieser Woche vor allem, dass sich die Regulierungsdebatte nicht mehr abstrakt, sondern entlang klarer Fristen, Drucksachen und Interessenlagen bewegt. Das Mietrechtspaket liegt dem Bundesrat als Drucksache 265/26 vor; Fristablauf für die Stellungnahme ist der 12. Juni 2026. Im Kern soll es Indexmieten in angespannten Märkten deckeln, Kurzzeitvermietungen enger fassen, Möblierungszuschläge transparenter und begrenzter machen und den Kündigungsschutz bei Schonfristzahlungen ausweiten.

Beim Gebäudemodernisierungsgesetz liegt mit der Bundesrat-Drucksache 292/26 ebenfalls ein formal laufendes Verfahren vor; die Bundesregierung bezeichnet es ausdrücklich als eilbedürftig, um das Gesetzgebungsverfahren noch im Juli 2026 abzuschließen. Sie verweist dabei direkt auf die Umsetzungsfrist der novellierten EU-Gebäuderichtlinie bis zum 29. Mai 2026.

Das ist für die Branche wichtig, weil damit klar ist: Die politische Taktung wird nun nicht mehr nur innenpolitisch, sondern auch europarechtlich getrieben. Quellen: Bundesrat-Drucksache 265/26, https://dserver.bundestag.de/brd/2026/0265-26.pdf ; Bundesrat-Drucksache 292/26, https://dserver.bundestag.de/brd/2026/0292-26.pdf

Stimmen der Verbände

Die Reaktionen auf das Mietrechtspaket zeigen sehr deutlich, wie hart die Verteilungskonflikte inzwischen verlaufen.Der Deutsche Mieterbund begrüßt die Reform ausdrücklich und fordert eine zügige Verabschiedung; aus seiner Sicht adressieren die Regelungen zu Indexmieten, Kurzzeitvermietung, möbliertem Wohnen und Schonfristzahlung zentrale Probleme des Wohnungsmarkts, reichen aber an mehreren Punkten noch nicht weit genug.

Haus & Grund schlägt die entgegengesetzte Richtung ein und wertet den Entwurf als weiteren Eingriff in die Funktionsfähigkeit des Mietwohnungsmarkts; der Verband sieht vor allem bei Indexmieten, Möblierungsregeln und Kündigungsschutz das Risiko sinkender Investitionsbereitschaft und eines kleineren Angebots.

Für Wohnungsunternehmen ist diese Spaltung mehr als politisches Grundrauschen. Sie zeigt, dass das weitere Verfahren mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht zu Entschärfung, sondern zu weiterem Druck auf Mietpreisbildung, Vermietungsmodelle und Begründungspflichten führen wird.

Quellen: Deutscher Mieterbund, 29.04.2026, https://mieterbund.de/aktuelles/meldungen/mietrechtsreform-dringend-notwendig/ ; Haus & Grund, 09.02.2026, https://www.hausundgrund-verband.de/aktuelles/einzelansicht/haus-grund-kritisiert-mietrechtsentwurf/

Gebäudemodernisierungsgesetz

Noch wichtiger für die strategische Einordnung ist aber das Gebäudemodernisierungsgesetz, weil es die Wohnungswirtschaft unmittelbar an der Schnittstelle von Bestand, Investitionslogik und Wärmewende trifft. Das Bundeskabinett verkauft das Gesetz als Neuorientierung bei Effizienz und Modernisierung, mit abgesicherter Heizungsförderung bis mindestens 2029 und zusätzlichem Mieterschutz über die hälftige CO2-Kostenaufteilung bei neu eingebauten Öl-, Gas- und Flüssiggasheizungen. In der Fachöffentlichkeit fällt die Resonanz allerdings deutlich gespaltener aus.

Der GdW warnt, die Wärmewende dürfe nicht zur Kostenfalle für Mieter und Wohnungsunternehmen werden, und fordert verlässliche Investitionsbedingungen sowie stärkere Quartierslösungen. Der ZIA erkennt zwar wichtige Elemente der EPBD-Umsetzung an, sieht aber Überregulierung, Umsetzungsrisiken und Gefahren für Investitions- und Klimapfadlogik.

Der Nationale Normenkontrollrat geht noch einen Schritt weiter: Er kritisiert die Vier-Tage-Frist der Konsultation, nennt den Entwurf technisch anspruchsvoll, sehr komplex und schwer verständlich und verweist auf Hinweise der Verbände zu mangelnder Praxistauglichkeit, unklaren Rechtsbegriffen, ineffizienten Einzelgebäudeanforderungen und Unsicherheiten bei der sogenannten Bio-Treppe.

Das eigentliche Signal dieser Woche lautet deshalb: Nicht die Richtung zur Dekarbonisierung steht zur Debatte, sondern die Frage, ob der gewählte regulatorische Pfad für große Bestände betriebswirtschaftlich, operativ und kommunikativ tragfähig ist.

Quellen: BMWSB, 13.05.2026, https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/pressemitteilungen/DE/2026/05/pm-gmodg.html ; GdW, 11.05.2026, https://www.gdw.de/pressecenter/pressemeldungen/gdw-zum-gebaeudemodernisierungsgesetz-waermewende-darf-nicht-zur-kostenfalle-fuer-mieter-und-wohnungsunternehmen-werden/ ; ZIA, 12.05.2026, https://zia-deutschland.de/pressrelease/zia-zum-gebaudemodernisierungsgesetz/ ; Bundesrat-Drucksache 292/26 mit NKR-Stellungnahme, https://dserver.bundestag.de/brd/2026/0292-26.pdf

Neue Konjunktur- und Marktdaten

Wer nur auf die Regulierung blickt, verpasst allerdings den eigentlichen wirtschaftlichen Kern der Woche. Denn fast zeitgleich haben neue Konjunktur- und Marktdaten noch einmal unterstrichen, dass sich die operative Lage des Wohnungsbaus nicht stabilisiert hat. Das ifo-Institut meldete am 15. Mai einen Einbruch des Geschäftsklimas im Wohnungsbau im April von minus 19,3 auf minus 28,4 Punkte, den stärksten Rückgang seit April 2022.

Die Bundesbank berichtet zudem für das erste Quartal 2026, dass private Haushalte erstmals seit 2023 weniger Bankkredite nachfragten; bei Wohnungsbaukrediten blieb die Nachfrage schwach, während die Konditionen restriktiver wurden.

Quellen: ifo, 15.05.2026, https://www.ifo.de/fakten/2026-05-15/geschaeftsklima-im-wohnungsbau-bricht-ein ; Deutsche Bundesbank, 28.04.2026, https://www.bundesbank.de/de/presse/pressenotizen/april-ergebnisse-der-umfrage-zum-kreditgeschaeft-bank-lending-survey-in-deutschland-936696 ; Deutsche Bundesbank Monatsbericht Mai 2026, https://publikationen.bundesbank.de/publikationen-de/berichte-studien/monatsberichte/monatsbericht-mai-2026-994554?article=geldpolitik-und-bankgeschaeft-994448

Genehmigte Wohnungen – fertiggestellte Wohnungen

Gleichzeitig bleibt die Bautätigkeit in einem widersprüchlichen Bild stecken. Positiv ist: Destatis meldete für März 2026 21.800 genehmigte Wohnungen, 11,5 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Das bestätigt, dass sich die Genehmigungsseite gegenüber dem Krisentief etwas erholt.

Wirklich richtungsweisend ist aber die Gegenzahl: Ebenfalls am 22. Mai meldete Destatis, dass im Jahr 2025 nur 206.600 Wohnungen fertiggestellt wurden, 18,0 Prozent weniger als im Vorjahr. Damit wird die zentrale Schwäche des Marktes sichtbar: Genehmigungen steigen, aber die Umsetzung bleibt zu schwach, um den Wohnraummangel spürbar zu entschärfen.

Für die Branche heißt das, dass politische Erfolgsmeldungen über Genehmigungen oder Förderkulissen noch keine belastbare Bauwende belegen. Der Engpass liegt tiefer, nämlich in Projektwirtschaftlichkeit, Finanzierung, Baukosten, Umsetzungsrisiko und verlässlicher Regulierung.

Quellen: Destatis, Pressemitteilung Nr. 166 vom 18.05.2026, https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/_inhalt_2.html Destatis, Pressemitteilung Nr. 174 vom 22.05.2026, https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/_inhalt_2.html

Überbewertet ist weiterhin die Hoffnung

Daraus ergibt sich auch die redaktionelle Einordnung dieser Woche: Überbewertet ist weiterhin die Hoffnung, man könne die Bau- und Wohnkrise mit einzelnen Förderverbesserungen oder steigenden Genehmigungszahlen kommunikativ drehen. Wirklich wichtig sind drei strukturelle Linien.

Erstens: Die Regulierungsdichte steigt weiter, und zwar gleichzeitig im Mietrecht, im Energierecht und im Planungsrecht.

Zweitens: Die Branche ist bei den zentralen Vorhaben nicht geschlossen, sondern entlang ihrer Geschäftsmodelle und Risikopositionen sichtbar gespalten.

Drittens: Die harten Marktdaten sprechen weiterhin gegen eine schnelle Normalisierung. Gerade deshalb wird die Fähigkeit, Bestände datenbasiert zu priorisieren, Modernisierungspfade wirtschaftlich zu staffeln und politisch-regulatorische Risiken früh einzuordnen, für Wohnungsunternehmen wichtiger als die Hoffnung auf einen kurzfristigen Neubauaufschwung.

Ausblick auf die kommende Woche

Fest terminiert: Am 29. Mai 2026 endet die Umsetzungsfrist der novellierten EU-Gebäuderichtlinie (EPBD). Für die Wohnungswirtschaft ist das vor allem deshalb wichtig, weil die Bundesregierung diese Frist selbst als Begründung für die Eilbedürftigkeit des Gebäudemodernisierungsgesetzes nennt. Zu beobachten ist, ob daraus zusätzlicher politischer Druck, weitere Klarstellungen oder eine zugespitzte Debatte über Umsetzungsqualität und Zeitplan entstehen. Quelle: Bundesrat-Drucksache 292/26, https://dserver.bundestag.de/brd/2026/0292-26.pdf

Fest terminiert: In der kommenden Woche gibt es keine Sitzungswoche des Deutschen Bundestages; die nächste Plenarwoche beginnt erst am 8. Juni 2026. Das bedeutet: In den nächsten Tagen sind keine kurzfristigen wohnungspolitischen Plenarentscheidungen zu erwarten. Relevanter werden deshalb Verbände-, Ministeriums- und Verfahrenssignale außerhalb des Plenums. Quelle: Deutscher Bundestag, Sitzungskalender 2026, https://www.bundestag.de/parlament/plenum/sitzungskalender/bt2026-1084980

Wahrscheinlich relevant: Das Bundeswirtschaftsministerium strebt beim Änderungsgesetz zum Wärmeplanungsgesetz einen Kabinettsbeschluss Ende Mai an. Für Wohnungsunternehmen ist das relevant, weil Wärmeplanung, Datennutzung und kommunale Steuerungslogik im Bestand zunehmend unmittelbare Auswirkungen auf Sanierungs- und Investitionspfade haben.

Quelle: BMWE, 30.04.2026, https://www.bundeswirtschaftsministerium.de/Redaktion/DE/Artikel/Service/Gesetzesvorhaben/20260430-entwurf-eines-gesetzes-zur-aenderung-des-waermeplanungsgesetzes.html

Beobachtenswert: Nach den neuen Destatis-Zahlen zu Fertigstellungen und März-Genehmigungen dürfte sich in den nächsten Tagen die Verbandskommunikation weiter zuspitzen. Das ist noch kein harter Termin, aber relevant für die politische Deutung des Marktes: ob die Woche als Beleg einer beginnenden Stabilisierung oder als Nachweis einer verfestigten Umsetzungskrise gelesen wird.

Beobachtenswert: Der Referentenentwurf zum BauGB-Upgrade bleibt ein wichtiges Nebenverfahren. Nach Abschluss der Verbändeanhörung und mit weiterem Kabinettsziel vor der Sommerpause ist in den kommenden Tagen vor allem darauf zu achten, ob die Beschleunigungsversprechen gegenüber neuen Anforderungen wirklich geschärft werden oder ob der Konflikt zwischen Planungsbeschleunigung und zusätzlichen Regulierungselementen bestehen bleibt. Quelle: BMWSB, 30.04.2026, https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/gesetzgebungsverfahren/DE/baugb-upgrade/baugb-upgrade.html

Quelle: Redaktion Wohnungswirtschaft heute.

Energiepreise im Krisenmodus – wer keine Strategie hat, zahlt drauf

Betriebskosten aktuell

Gerd Warda

Energiepreise im Krisenmodus: wer keine Strategie hat, zahlt drauf — Wer Energie kurzfristig einkauft, ist den aktuellen Marktbewegungen unmittelbar ausgesetzt. Quelle: Hansa Energie Service GmbH

Die Energiemärkte bleiben nervös – und geopolitische Entwicklungen wirken sich oft schneller aus als erwartet. Die jüngste Eskalation im Golfraum zeigt dies deutlich: Innerhalb weniger Tage sind die Terminmarktpreise für Erdgas spürbar gestiegen. Besonders das Lieferjahr 2027 reagierte zuletzt mit starken Ausschlägen.

Für Immobilienverwaltungen und Wohnungsunternehmen wird damit einmal mehr sichtbar, wie relevant eine strukturierte Energiebeschaffung ist. Wer Energie kurzfristig einkauft, ist den aktuellen Marktbewegungen unmittelbar ausgesetzt. In volatilen Marktphasen kann das schnell zu erheblichen Mehrkosten führen.

Langfristige Planung, gestaffelte Einkaufszeitpunkte und kontinuierliche Marktbeobachtung

Eine strategisch aufgebaute Beschaffungsstrategie verfolgt einen anderen Ansatz: Durch eine langfristige Planung, gestaffelte Einkaufszeitpunkte und kontinuierliche Marktbeobachtung lassen sich Risiken deutlich reduzieren. Preisbewegungen können besser abgefedert und Marktchancen gezielter genutzt werden.

Gerade für Unternehmen der Wohnungswirtschaft, die Energie für große Bestände beschaffen müssen, gewinnt dieses Thema zunehmend an Bedeutung. Die aktuellen Entwicklungen zeigen einmal mehr: Energiekosten-Management ist längst kein rein operatives Thema mehr – sondern ein wichtiger Bestandteil strategischer Unternehmensführung.

Stefan Strenge,

Geschäftsführer Hansa Energie Service GmbH, www.hansaenergieservice.de

Effizientes Betriebskostenmanagement mit Hilfe der „Geislinger Konvention“

Betriebskosten aktuell

Gerd Warda

Effizientes Betriebskostenmanagement mit „Geislinger Konvention“ — Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen in Geislingen an der Steige. Foto: HfWU

Stetig steigende Betriebskosten belasten nicht nur die Mieter, sondern auch die Unternehmen der Wohnungswirtschaft, denn nicht alle Betriebskosten können auf die Mieter umgelegt werden.

Die Betriebskosten für Wohnen in Deutschland sind in den letzten Jahren aufgrund gestiegener Kosten für Heizung, Wasser, Warmwasser, Hauswartleistungen und Versicherungen etc. ein wesentlicher Bestandteil der Wohnkosten geworden. Deshalb wird bei den Betriebskosten gerne auch von der „zweiten Miete“ gesprochen.

Nach den Erhebungen des Deutschen Mieterbundes sind die Betriebskosten im Abrechnungsjahr 2024 gegenüber dem Jahr 2023 durchschnittlich um mehr als 6 Prozent gestiegen. Ein Ende des Preisanstiegs, insbesondere bei den Energiekosten, ist auch in Zukunft nicht absehbar. Im Gegenteil: auch in Zukunft muss von weiter steigenden Betriebskosten ausgegangen werden. Wohnen wird also immer teurer werden.

Aus Sicht der Wohnungsunternehmen verringern die hohen Betriebskosten den Spielraum für Mieterhöhungen und erschweren letztlich notwendige Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen.

Dem Betriebskostenmanagement in den Wohnungsunternehmen kommt daher eine zunehmend gewichtige Rolle zu.

Mit der „Geislinger Konvention“ haben Vertreter der Wohnungswirtschaft einen Meilenstein entwickelt, der hilft, kostenintensive Schwachstellen in den Betriebskosten zu erkennen und Einsparpotenziale aufzudecken. Von einer Verringerung der Betriebskosten profitieren die Mieter und die Attraktivität der angebotenen oder vermieteten Wohnungen wird erhöht.

Im ONLINE-Lehrgang „Geprüfte/r Betriebskostenmanager/in nach „Geislinger Konvention (HfWU)“ wird folgendes vermittelt:

die nach der „Geislinger Konvention“ gelisteten Betriebskostenarten und deren Unterkostenarten
welche Unterkostenarten auf Wohnen/Gewerbe umgelegt werden können
den Anteil der einzelnen Betriebskostenarten an den Gesamtbetriebskosten
technische Neuerungen und ihre Abrechnung sowie aktuelle Rechtsprechung
durch erfahrene Fachleute aus der wohnungswirtschaftlichen Praxis.

BeKo_Seminarprogramm_2026 Herunterladen

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AG Hamburg-Bergedorf: Umlage neuer Betriebskosten

Betriebskosten aktuell

Gerd Warda

AG Hamburg-Bergedorf: Umlage neuer Betriebskosten — Amtsgericht Hamburg-Bergedorf. Quelle: Hamburg.de / Foto: Sarah Schafer

Das Amtsgericht Hamburg-Bergedorf hat mit Urteil vom 21. Juli 2022, Az.: 409 C 172/21 entschieden, dass neue – früher noch nicht abgerechnete – Betriebskosten, deren Umlagefähigkeit im Mietvertrag aber vereinbart wurde, vom Vermieter ohne Einhaltung eines besonderen Verfahrens bzw. einer Vorankündigung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt werden dürfen.

Im zu entscheidenden Fall streiten die Parteien um die Umlagefähigkeit der Betriebskostenpositionen Gartenpflege und Hauswart.

Sachverhalt

Diese Kosten waren ohne Vorankündigung erstmals 2016 eingestellt worden. Auch in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2020 fanden sich diese Positionen Gartenpflege, Außenanlage und Schnitt und Hausbetreuung. Dieser Abrechnung hat die Klägerin in der Klageschrift widersprochen und hält diese Kosten, die neu umgelegt wurden, für nicht umlegbar.

Urteilsgründe

Das Gericht hat ausgeführt, dass die Beklagte die Kosten in den jeweiligen Betriebskostenabrechnungen ansetzen durfte, ohne dies vorher anzukündigen. Mietvertraglich haben die Parteien eine Nettomiete nebst Vorauszahlung für Betriebskosten vereinbart, sodass bei dieser Vertragsgestaltung der Vermieter neue Betriebskosten, d. h. solche die er in der Vergangenheit nicht umgelegt hat, deren Umlagefähigkeit im Mietvertrag aber vereinbart ist, ohne Einhaltung eines besonderen Verfahrens im Rahmen der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen darf.

Die Umlage ist somit zu Recht erfolgt.

Dr. Peter Hitpaß VNW Beauftragter für Partnermitglieder

Quelle: BBU

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