Vorzeigeprojekt Brockhausengasse, geplant von Studio EderKrenn, Bauträger Gesiba – ein nahezu CO₂-freier Wohnbau, Kelag Energie & Wärme übernimmt die Energieversorgung. Foto: Kelag Energie & Wärme. Visualisierung: Gesiba

Fernwärme versus Quartierlösungen – wertvolle Ergänzung oder Konkurrenz? Adolf Melcher, Sprecher der Geschäftsführung der Kelag Energie & Wärme, erläutert die Vorteile für Bauträger wie auch seine Visionen zum weiteren Ausbau der Fernwärme.

Die Wärmewende im Wohnbau ist längst keine theoretische Debatte mehr, sondern eine konkrete Investitionsentscheidung mit einem Zeithorizont von mehreren Jahrzehnten. Bauträger, Wohnbaugesellschaften und Kommunen müssen heute Systeme wählen, die ökologisch glaub- würdig, wirtschaftlich stabil und technologisch zukunftsfähig sind. Dabei werden Fernwärme und Quartierlösungen oft als Gegensätze diskutiert – tatsächlich sind sie zwei gleichwertige Werkzeuge innerhalb eines modernen Wärmesystems.

„Fernwärme ist insbesondere im urbanen Wohnbau ein äußerst effizientes und komfortables Versorgungssystem. Sie bietet hohe Versorgungssicherheit, geringe Investitionen auf Gebäudeebene und eine klare Systemlogik: Die technische Weiterentwicklung erfolgt zentral im Netz, nicht im einzelnen Haus“, so Melcher.

Bei der Kelag Energie & Wärme liegt der erneuerbare Anteil der Fernwärme heute bereits bei rund 85 Prozent. Biomasse und erneuerbare Abwärme bilden das Fundament dieser Systeme. Damit ist Fernwärme nicht nur ein etabliertes, sondern auch ein langfristig tragfähiges Instrument der Wärmewende.

„Gerade für den mehrgeschoßigen Wohnbau ist das ein entscheidender Vorteil: Eigentümer:innen und Nutzer: innen profitieren von Stabilität, Planbarkeit und einem hohen Maß an Komfort – bei gleichzeitig klarer Perspektive für die kommenden Jahrzehnte“, ist Melcher überzeugt.

Zugleich zeigt sich sehr deutlich: „Dort, wo Fernwärmesysteme noch nicht ausreichend ökologisiert sind oder kein klar nachvollziehbarer Ökologisierungsplan vorliegt, ist die Bereitschaft unserer Kund:innen, auf solche Systeme umzustellen, sehr zurückhaltend. Das ist aus unserer Sicht absolut verständlich. Investor:innen und Eigentümer:innen denken heute in Lebenszyklen von Gebäuden, nicht in kurzfristigen Übergangslösungen. Wärmeversorgung wird zunehmend als Teil der Nachhaltigkeitsstrategie eines Projekts verstanden. Wer sich heute bindet, erwartet Transparenz, Verlässlichkeit und eine glaubwürdige ökologische Perspektive.“ Genau hier liegt eine zentrale Verantwortung der Fernwärmeversorger: Transformation muss nicht nur technisch möglich, sondern strategisch klar und für Kund:innen nachvollziehbar sein.

Dekarbonisierung: ein langfristiger Prozess

Die Kelag Energie & Wärme GmbH
ist ein Tochterunternehmen der Kelag-Kärntner Elektrizitäts- Aktiengesellschaft. Das Unternehmen mit Sitz in Villach ist der größte österreichweit tätige Anbieter von Fernwärme auf der Basis von industrieller Abwärme und Biomasse. Aktuell werden 85 Fernwärmenetze und rund 900 Heizzentralen mit einem Wärmeabsatz von rund zwei Terawattstunden betrieben. Zum Einsatz kommen zentrale Wärmpumpensysteme, Tiefen- oder Flächengeothermie, Photovoltaik oder Solarthermie, kleinere Biomasse- oder Pelletsanlagen und – wo vorhanden – lokale Abwärmequellen. Oft ergibt sich dadurch auch die zusätzliche Möglichkeit zu Kühlung. 
www.kew.at

Die vollständige Ökologisierung großer urbaner Wärmesysteme ist ein anspruchsvoller Transformationsprozess. Hohe Wärmelasten, bestehende Infrastrukturen, begrenzte Flächen und regulatorische Rahmenbedingungen erfordern schrittweise sorgfältig geplante Lösungen. Die Stärke der Fernwärme liegt jedoch darin, dass dieser Wandel systemisch und kontinuierlich erfolgen kann – ohne laufende Eingriffe in den einzelnen Gebäuden. Für Kund:innen bedeutet das „Betriebssicherheit“ heute und „Entwicklungsperspektive“ für morgen.

So klar die Vorteile der Fernwärme sind: Sie ist nicht überall die optimale Antwort. In Gebieten mit geringer Bebauungsdichte, in neuen Stadtentwicklungsquartieren ohne Netzinfrastruktur oder bei speziellen Standortbedingungen sind andere Konzepte häufig wirtschaftlich und technisch sinnvoller. „Hier kommen Quartierlösungen ins Spiel, denn sie sind hochintegrierte, lokal optimierte Energiesysteme. Sie nutzen nahezu ausschließlich Umweltenergie und kombinieren mehrere Technologien – da ist die Zukunft: integrierte Systeme für moderne Quartiere.“

Richtig geplant und betrieben bieten sie hohe Effizienz, geringe Emissionen und große Flexibilität für zukünftige Anforderungen. Mit einem erfahrenen Partner lassen sich solche Lösungen verlässlich und langfristig umsetzen.

Adolf Melcher, Geschäftsführer und Sprecher
Kelag Energie & Wärme

„Natürlich kann es Situationen geben, in denen Fernwärme und Quartierlösungen miteinander im Wettbewerb stehen. Das ist aus unserer Sicht nicht problematisch – im Gegenteil. Wettbewerb sorgt für Innovation, für Kostendisziplin und für bessere Lösungen. Am Ende soll sich das System durchsetzen, das technisch, ökologisch und wirtschaftlich die beste Antwort für den jeweiligen Standort liefert. Genau dafür steht die Kelag Energie & Wärme, für offene Systeme, für Vergleichbarkeit und für fairen Wettbewerb im Wärmemarkt“, erläutert Melcher.

Qualität entscheidet

Das Projekt „Brockhausengasse“ der Gesiba zeigt exemplarisch, wie solche Quartierlösungen in der Praxis funktionieren: erneuerbar, effizient und langfristig tragfähig. „Die Wärmewende im Wohnbau braucht keine Dogmen, sondern klare Analysen, transparente Systeme und fairen Wettbewerb. Fernwärme bleibt ein zentrales Element der urbanen Wärmeversorgung – vorausgesetzt, sie ist ökologisch glaubwürdig aufgestellt. Quartierlösungen erweitern dieses System dort, wo sie die bessere Lösung sind. Am Ende entscheidet nicht die Technologie. Am Ende entscheidet Qualität – und das Vertrauen der Kund:innen“, so Melcher.

Urbanes Leben braucht unabhängige Wärme: Nachhaltiger Wohnbau ist längst mehr als eine architektonische Frage. Er entscheidet darüber, wie leistbar, klimafreundlich und resilient urbanes Leben künftig sein kann. Das Projekt in der Brockhausengasse in der Donaustadt zeigt, wie diese Anforderungen systematisch zusammengeführt werden können. Die Energieversorgung übernimmt Kelag Energie & Wärme – mit einem klaren Fokus auf Effizienz, Transparenz und langfristige Versorgungssicherheit. Kern des Projekts ist eine innovative Sole-Wärmepumpenanlage. Sie deckt nicht nur die Wärmeversorgung ab, sondern ermöglicht auch die Kühlung. Der gesamte Prozess (vom Stromeinkauf bis zum Wärmeverkauf) wird aus einer Hand gesteuert. Entscheidend dabei: Je höher der Wirkungsgrad der Anlage, desto geringer die Stromkosten und damit die Wärmepreise für die Bewohner:innen. Ein durchgängiger 24/7-Notdienst stellt zusätzlich die Betriebssicherheit sicher.

Ein weiterer zentraler Baustein ist die großflächige Photovoltaikanlage auf den Dächern der Wohnhausanlage. Der erzeugte Sonnenstrom wird direkt für die Wärmeerzeugung genutzt. Das Ergebnis ist ein geschlossenes, erneuerbares Energiesystem mit reduzierten CO₂-Emissionen und stabilen Energiekosten. Der Strom für die Wärmeerzeugung stammt zu 100 Prozent aus erneuerbaren Quellen. Das Projekt setzt auch technisch neue Maßstäbe für Großwohnanlagen: Tiefenbohrungen sorgen gemeinsam mit Wärmepumpen für eine hohe Unabhängigkeit von externen Energiemärkten. Zusätzlich wird das Erdreich im Sommer zur Kühlung genützt.

Melchers Fazit: „Sozialer Wohnbau und nachhaltige Energieversorgung schließen einander nicht aus, im Gegenteil: Richtig geplant, verstärken sie sich gegenseitig. Dank gilt allen Partnern und Kolleg:innen.“

Was uns verbindet

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Thema der Architekturtage 2026 sind die „Infrastrukturen des Alltags“. Die zehn Architekturinstitutionen führen zu ausgewählten sichtbaren – wie hier zur Grenobler Brücke in Innsbruck – ... — Fotos: Johannes Felsch, aut architektur und tirol, Lola Flieher

Die Architekturtage, das biennale Festival für Baukultur und Ingenieurtechnik, holen vom 28. bis 30. Mai 2026 Infrastrukturen des Alltags vor den Vorhang. Besondere Vermittlungsformate laden ein breites Publikum ein, in deren Geschichte, Gegenwart und Zukunft einzutauchen.

Architekturtage 2026
Festival für Baukultur und Ingenieurtechnik: Was uns verbindet – Infrastrukturen des Alltags
3 Tage, 9 Bundesländer,
300 Veranstaltungen
28.–30. Mai 2026
www.architekturtage.at

Vom 28. bis 30. Mai 2026 sind wieder alle eingeladen, die Vielfalt des baukulturellen Gestaltens in ganz Österreich zu entdecken. Von Vorarlberg bis ins Burgenland laden die zehn Architekturinstitutionen an drei Tagen zu vielen Veranstaltungen ein. Unterschiedlichste Formate bieten einen inspirierenden und spannenden Austausch zwischen Fachwelt und Publikum: Kuratierte Touren, geführte Stadtspaziergänge, Bauvisiten, Fahrradtouren, Workshops, Pop-up-Ausstellungen, Podiumsdiskussionen sowie Programmpunkte für Kinder vermitteln einer breiten Öffentlichkeit die vielen Aspekte von Architekturund Ingenieursleistungen. Veranstaltet wird das Festival von der Bundeskammer und den Länderkammern der Ziviltechniker:innen sowie der Architekturstiftung Österreich.

… aber auch zu verborgenen Infrastrukturen

Zehn Architekturinstitutionen kuratieren österreichweit das Programm der Architekturtage
- Burgenland: Architektur Raumburgenland 
- Kärnten: AHK – Architektur Haus Kärnten 
- Niederösterreich: ORTE Architekturnetzwerk Niederösterreich
- Oberösterreich: afo architekturforum oberösterreich
- Salzburg: Initiative Architektur Salzburg
- Steiermark: HDA – Haus der Architektur
- Tirol: aut. architektur und tirol
- Vorarlberg: vai Vorarlberger Architektur Institut
- Wien: Architekturzentrum Wien, ÖGFA – Österreichische Gesellschaft für Architektur

Infrastrukturen erzählen spannende Geschichten

Thema der 13. Festivalausgabe sind die vielen sichtbaren und unsichtbaren Infrastrukturbauten und -anlagen in Österreich. Wo finden wir gute, aber auch schlechte Beispiele für Infrastrukturentwicklungen? Gebaute und installierte Infrastrukturen, wie zum Beispiel Brücken, Bahnhöfe, Radwege, Stromund Wasserinstallationen, Krankenhäuser, Feuerwachen oder Logistikzentren, sind allgegenwärtig in unserem täglichen Leben und bleiben trotzdem oft im Hintergrund.

Sie sorgen nicht nur für einen möglichst reibungslosen Ablauf im Alltag, sondern beeinflussen auch maßgeblich die Form und Gestalt städtischer und landschaftlicher Räume. Infrastrukturen zeigen, was Architektur und Ingenieurtechnik gemeinsam leisten können und erzählen spannende Geschichten über das, was uns verbindet.

Im Rahmen des Formats Openstudio26 öffnen wieder viele Architekt:innen und Zivilingenieur:innen in allen Bundesländern ihre Büros und Ateliers für einen besonderen Einblick. Zusätzlich gibt es mit dem Format Opencall26 einen Aufruf, Fotos und Visionen zum diesjährigen Thema „Infrastruktur“ einzureichen und damit Teil des Festivals zu werden.

Baukulturbotschafter:innen unterstützen die Architekturtage

Zur inhaltlichen Schärfung wird das Festival auch bei dieser Ausgabe von Baukulturbotschafter:innen unterstützt. Eine dieser Botschafter:innen ist Mia Flieher, Leiterin des Referats Landeshochbau in der Baudirektion der Salzburger Landesregierung. Sie versteht sich als „Dienstleisterin an der Gesellschaft“ für eine besser gebaute Umwelt. Welche Gedanken und Ideen gehen ihr beim Festivalthema durch den Kopf?

Inwiefern tragen Ihrer Meinung nach Infrastrukturen dazu bei, Menschen, Orte oder Gemeinschaften zu verbinden?

Lebensqualität hat mit Gemeinschaft zu tun, entscheidend sind ganzheitliche Ansätze. Im Fokus einer zukunftstauglichen Baukultur wird die Durchmischung vieler Lebensbereiche stehen. Die Zeit monofunktioneller Bauten ist ausgelaufen. Wohnen, Arbeiten und Produktion müssen wieder zusammenwachsen. Es bedarf weitsichtiger interdisziplinärer Entwurfskonzepte, in denen auch Wiedernutzung und Regeneration wesentliche Faktoren sein müssen. Es müssen Nachbarschaften geschaffen werden, die junge und ältere Generationen gleichermaßen miteinbinden. Das gilt dann bei der Errichtung von Gebäuden oder der Revitalisierung von Bestand ebenso wie für die Schaffung oder Wiederherstellung öffentlicher Räume als Lebenszonen im urbanen und im öffentlichen Bereich. Um das zu verbessern, kann die Idee eines „Ortskerns“ oder einer „Begegnungszone“ auf viele Bereiche umgedacht werden. Beispielhaft lässt sich das an der Neuorientierung von Landwirtschaftlichen Schulen in Salzburg nachvollziehen. Etwa die Sanierung und der Ausbau der Landwirtschaftsschulen Winklhof und Bruck inmitten ihrer Ortszentren. Neben dem Ausbildungsbetrieb in Lehr- und Produktionsstätten rückt hier auch die Direktvermarktung regionaler Produkte in einem Ab-Hof-Verkauf ins Zentrum. Die Schulen sind bestens an den Nahverkehr angeschlossen.

Wie definieren Sie Infrastruktur als Schnittstelle zwischen technischer Machbarkeit und räumlicher Qualität – und welche Verantwortung sehen Sie dabei für Ihr Fachgebiet?

Es geht um Wechselwirkungen zum Wohl der Lebensqualität und um Verfügbarkeit einer hochwertigen Daseinsvorsorge. Wohlüberlegte Infrastrukturkonzepte legen genauso wie Projektentwicklung und gute Planungsprozesse das Fundament für eine geglückte, menschennahe und lebensfreundliche Baukultur.

Um aus diesem Zusammenspiel effizient Nutzen ziehen zu können, wird eine intensive Kommunikation, eine verbesserte Vermittlung aller Ideen und Planungen notwendig sein. Integrale Konzepte, Masterpläne und eine professionelle Projektentwicklung für Orte, Plätze und insbesondere für den öffentlichen Raum sind entscheidend für gelungene Umsetzungen.

Wo sehen Sie in ihrem Arbeitsbereich – bezogen auf das Thema Infrastrukturen – die zentralen Herausforderungen in naher Zukunft?

Herausfordernd, aber zugleich bereichernd wird es sein, bestehenden Infrastrukturen neues Leben zu geben. Der Raubbau an Grund und Boden muss enden. Stattdessen sollten wir verdichten und revitalisieren, wo bereits Grundpfeiler gelegt worden sind. Politik und öffentliche Verwaltung müssen dabei Vorbild in Sachen Baukultur sein – vor allem auch bei der Umsetzung jener Prozesse, die dafür nötig sind. Wir brauchen innovative Rahmenbedingungen oder Förderungen, auch Anpassungen von Gesetzen, Normen und Richtlinien, die eine Wende im Umgang mit vorhandenen Ressourcen unterstützen.

Es müssen Grundlagen geschaffen werden damit Infrastruktureinrichtungen und Bauwerke ressourcenschonend gebaut werden können. Dazu gehört auch eine Reform im Geiste, ein neues Bewusstsein für ein gemeinschaftliches Zusammenspiel im Sinne einer Verbesserung des Gemeinwohls.

Kohlenstoffsenke Gebäude

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Am zweiten „CEPS Construction Day“ in Brüssel, unter der Schirmherrschaft der Forschungsplattform ReConstruct, die vom Fachverband Steine-Keramik unterstützt wird, wurden mit hochrangigen Expert:innen der EU neue politische und technologische Entwicklungen im Zusammenhang mit Baumaterialien und Gebäudebestand diskutiert.

Besonders im Fokus stand das Thema „Gebäude als Kohlenstoffsenke“ und die Frage, wie sich die gebaute Umwelt – einschließlich Planung, Gestaltung, Baumaterialien, Energieversorgung und Mobilität – verändern muss, um die Ziele der EU in Bezug auf CO₂- Einsparung, leistbares Wohnen und Resilienz erreichen zu können. Stefan Schleicher vom Wegener Center der Universität Graz strich hervor, dass auf dem Weg dorthin zukünftig ein neues Verständnis von Gebäuden erforderlich sei und dass dabei Bereiche wie Nutzung von 100 Prozent erneuerbarer Energie, thermische Betonteilaktivierung, Wärmepumpen und integrierte Kontrolle der Haustechnik wesentliche Bestandteile dieser Weiterentwicklung sein werden.

Zusätzlich unterstrich Schleicher seine Auffassung, dass der sogenannte „Digitale Zwilling“ die neue Normalität in Gebäuden darstellen werde und verwies dabei auf erfolgreiche Beispiele in der Schweiz, wo bei zukunftsweisenden Quartierlösungen die oben genannten Komponenten mittels Digitalisierung der Haustechnik optimal eingesetzt werden. Allein der Name „Klima- und Innovationsgesetz“ der Schweiz verweist für Schleicher bereits darauf hin, wie ernst das Land das Thema nimmt – Unternehmen erhalten Förderungen, wenn sie einen Netto-Null-Fahrplan vorlegen.

Nina Neumann von der Generaldirektion Energie der Europäischen Kommission, DG Ener, sprach Energiearmut, Energiekosten und ihre negativen Auswirkungen auf die Wettbewerbsfähigkeit der EU-Märkte an – die Lösung liegt in der Steuerung des Energieverbrauchs auf der Nachfrageseite. Nach der Reduktion der betriebsbedingten Gebäudeemissionen durch Umsetzung der EPBD muss das Thema graue Emissionen im Lebenszyklus von Gebäuden in Angriff genommen werden. Dazu sollen Leitmärkte für Lowcarbon- Baustoffe entwickelt und ein Umsetzungspfad erstellt werden. Neumann kündigt einen delegierten Rechtsakt zur Finanzierung der Gebäuderenovierung sowie den Affordable Housing Plan für Ende 2026 an.

Regenerative Methode

Christian Holzleitner von der Generaldirektion Klima der Europäischen Kommission stellte ein neues Zertifikatesystem – Carbon Removal and Carbon Farming Regulation, CRCF Regulation – vor, das sich mit der Entnahme von Kohlendioxid aus der Atmosphäre und einer regenerativen Methode zur Kohlenstoffbindung in Böden mittels Biokohle beschäftigt. Das System unterscheidet die drei Bereiche „carbon farming“, „carbon storage in buildings“ und „permanent removals“.

Im Bereich „permanent removals“ ist der Einsatz von Biokohle für die Immobilienbranche, aber auch für die Betonhersteller interessant. Durch die Beimengung von Biokohle im Beton kann CO₂ dauerhaft gespeichert werden, wofür entsprechende Removal-Zertifikate generiert werden können. Holzleitner skizzierte für die Umsetzung einen Zeitrahmen bis etwa 2028.

Ida Karlsson, Universität Göteborg, Jakob Steinmann, Ramboll, Luca Nipius, CEPS, Christian Holzleitner, EU Kommission, Christian Egenhofer, CEPS, Sebastian Spaun, VÖZ und Andreas Pfeiler, Fachverband Steine-Keramik.

Sebastian Spaun von der österreichischen Zementindustrie erläuterte, warum Zement und Beton schwer ersetzbar sind und dass der CO₂- Fußabdruck von Beton pro Kubikmeter zu den kleinsten, im Vergleich der meistverwendeten Baustoffe im Hochbau gehört. Die Dekarbonisierungs- Maßnahmen der Zementindustrie und die Herausforderungen bezüglich der Verfügbarkeit von CCS und CCU in Österreich und anderen Binnenländern standen ebenso zur Diskussion.

Ida Karlsson von der Chalmers University of Göteborg betonte, dass alle Anstrengungen darauf gerichtet sein müssen, Emissionen zu reduzieren, der Atmosphäre CO₂ zu entziehen, Ressourcen- und Kohlenstoffkreisläufe zu schließen sowie Wiederverwendung vor Recycling und Entsorgung zu stellen.

Negativ ist das neue Null

Peter Richner, stellvertretender Direktor der Eidgenössische Materialprüfungs- und Forschungsanstalt Empa in der Schweiz – ist davon überzeugt, dass die ökologischen Ziele mit wirtschaftlicher Vernunft verbunden werden müssen.

Die Schweiz hat mit dem Klima- und Innovationsgesetz ein Gesetz verabschiedet, das Klimaschutz und Innovation direkt miteinander verknüpft. Was macht diesen Ansatz so besonders?

Besonders ist zunächst, dass das Gesetz explizit auf sogenannte negative Emissionen setzt – also auf Technologien und Prozesse, die CO₂ nicht nur vermeiden, sondern aktiv wieder aus der Atmosphäre holen.

Peter Richner, Stv Direktor der EMPA, portraitiert im NEST der EMPA am 6. Februar 2019 in Duebendorf. Bild Gaetan Bally

Wie wollen Sie Kohlenstoff im Kreislauf führen?

Ausgangspunkt ist, dass wir für Netto-Null nicht nur Emissionen vermeiden, sondern auch CO₂ zurückholen müssen. Mein Ansatz ist, diese Rückholung mit der Energie- und Bauwirtschaft zu verknüpfen. An Orten mit sehr viel erneuerbarer Energie – etwa in Australien oder Nordafrika – können wir CO₂ mit Hilfe von Sonne und Wind abscheiden und zugleich grünen Wasserstoff erzeugen. Aus beidem entsteht synthetisches Methan. Dieses Methan kann über die bestehende Erdgas-Infrastruktur transportiert werden – die Logistikkette existiert bereits, anders als bei Wasserstoff. In der Schweiz oder Europa können wir dieses Methan dann durch Pyrolyse wieder in Wasserstoff und festen Kohlenstoff zerlegen. Der Wasserstoff dient als Energieträger, der Kohlenstoff wiederum als wertvoller Rohstoff.

Und dieser Kohlenstoff soll in der Bauwirtschaft eingesetzt werden?

Genau. Der Bausektor bietet die einmalige Möglichkeit, große Mengen Kohlenstoff dauerhaft zu speichern. Wir pelletieren den festen Kohlenstoff und setzen ihn als Zuschlagstoff im Beton ein. Im Labor können wir damit bereits CO₂-neutrale Betone herstellen – also von derzeit rund 200 Kilogramm CO₂-Ausstoß pro Kubikmeter Beton auf null. Langfristig sehen wir Potenzial für negative Werte von minus 100 bis minus 150 Kilogramm. Dieser Beton wird in zwei bis drei Jahren einsatzfähig sein.

Wie wirkt sich der Kohlenstoff auf die Eigenschaften des Betons aus?

Nach aktuellem Stand gibt es keine Qualitätsverluste. Im Gegenteil: Wir sehen sogar Möglichkeiten, die mechanischen Eigenschaften des Betons zu verbessern. Der Kohlenstoff kann also nicht nur ökologisch, sondern auch materialtechnisch ein Gewinn sein.

Wie reagiert die Industrie auf diesen Ansatz?

Das Interesse ist enorm. Natürlich ist der Beton anfangs teurer, aber die sogenannten „First Mover“ sind bereit, das zu tragen. Sobald die Produktion skaliert ist, sinken die Kosten deutlich. Entscheidend ist, dass wir an der bestehenden Betonrezeptur kaum etwas ändern müssen – wir ersetzen lediglich einen Teil des Zuschlagstoffs. Das senkt die Einstiegshürde und macht die Technologie schnell anwendbar.

Viele Länder, darunter auch Österreich, haben sehr ambitionierte Ziele für Netto-Null. Ist das Ihrer Einschätzung nach realistisch?

Nur, wenn wir auf solche Kreisläufe setzen. Mit Biokohle lässt sich das bereits heute in kleinem Maßstab umsetzen, aber wirklich relevant wird es erst, wenn wir aktiv CO₂ aus der Luft oder aus dem Meer entfernen. Länder mit großem Flächenpotenzial und viel Sonnenenergie, etwa in der südlichen Hemisphäre, werden dabei eine zentrale Rolle spielen. Sie können die Welt mit erneuerbarer Energie und synthetischen Energieträgern versorgen.

Entgeltliche Einschaltung unseres Medienpartners Fachverband Steine-Keramik, Wiedner Hauptstraße 63, 1045 Wien – www.baustoffindustrie.at

Zukunftsfähig bedeutet regenerativ

Allgemein

jweidemann

ReGenerativa ist eine Plattform, die Kunst, Wirtschaft und Innovation zusammenbringen will, um drängende Probleme zu lösen. Ihr Ziel: Regeneration. Wir reden mit dem Gründer der Initiative, Christoph Thun-Hohenstein, darüber, was das auch für das Wohnen bedeuten kann.
FRANZISKA LEEB

„Am Anfang muss immer die Frage stehen, wie kann ich Zukunft im Einklang mit der Natur und nicht auf deren Kosten gestalten?“ Christoph-Thun Hohenstein setzte sich bereits als Direktor des Wiener MAK für neue Visionen von Fortschritt, Ideen für einen positiven Wandel und ein Mindset für Klimafürsorge ein und führte diesen Fokus auch als Sektionsleiter für Internationale Kulturangelegenheiten im Außenministerium fort. Ferner initiierte er die Klima Biennale Wien, die heuer im April und Mai das zweite Mal stattfinden wird und zuletzt rief er die Zukunftsplattform ReGenerativa ins Leben. Das große G darin steht für Generativität, das Sorgetragen um künftige Generationen und für den Generationendialog, den es braucht, um gemeinsam ein neues Narrativ zu entwickeln.

Regeneration bedeute mehr als Nachhaltigkeit, betont Thun-Hohenstein, sie sei ein „radikaler Mindset- Change“, da sie die konsequente Ausrichtung menschlicher Zivilisation an der Natur, als deren Teil wir Menschen uns empfinden, verlange. „Diese Denkweise ist der Ausgangspunkt für konkrete Transformationsschritte mit Augenmaß. Kreislaufkultur ist dabei ein zentraler Aspekt.“

Christoph Thun-Hohenstein im Gespräch mit dem Soziologen Nikolaj Schultz zum Auftakt des inhaltlichen Vorbereitungsprozesses des für Herbst 2026 geplanten ersten All-Generations Ideas Summit: ReGeneration.
Foto: eSeL.at/LorenzSeidler, Stadtgemeinde Tulln, eSeL.at/LorenzSeidler

Der Zukunftskurator, wie er sich selbst bezeichnet, ist kein realitätsfremder Träumer, der wirtschaftliche Machbarkeiten ignoriert: „Die hohe Kunst der Regeneration besteht darin, dieses neue Mindset mit fairer, aber nicht unbegrenzter Umsetzungsflexibilität zu verknüpfen.“ Eine Schlüsselrolle könnten dabei wirkmächtige Technologien wie Generative KI – auch dafür steht das G – spielen; Allheilmittel seien sie keines.

Bis 2100 denken

Noch nie zuvor sei angesichts des Klimawandels und der rasanten Entwicklungen bei Künstlicher Intelligenz die persönliche Zukunft so eng mit der Zukunft der Menschheit und der Erde verwoben gewesen. Da alle, die seit 2000 geboren wurden, zumindest im Globalen Norden exzellente Aussichten hätten, noch zu Ende unseres Jahrhunderts zu leben, lautet die magische Zahl der ReGenerativa 2100. Mit der Methode des Backcasting, bei der man sich eine erstrebenswerte Zukunft ausmalt, gilt es nun zu überlegen, was von diesem Zukunftsbild ausgehend schrittweise zu tun ist, um es zu realisieren. Und da gäbe es „nur ein Gestaltungskonzept, das sich als Wegweiser für die Gegenwart und die nächsten fünf Jahre genauso gut eignet wie für ein Dreivierteljahrhundert in die Zukunft: Regeneration“.

Was bedeutet das für die Wohnpolitik und Wohnungswirtschaft? „Qualitätsvolles, erschwingliches Wohnen ist ein gesellschaftliches Grundbedürfnis und zugleich Voraussetzung für funktionierende Demokratien. Es wird diesen Anforderungen nur gerecht, wenn es zukunftsfähig geplant wird.“

Regeneratives Wohnen

Zukunftsfähig bedeutet regenerativ. Also so zu planen, zu bauen (oder umzubauen) und zu leben, dass es zu Klimaschutz und -anpassung, zur „Heilung“ von Ökosystemen und zur Verbesserung der Umwelt wie auch des sozialen Zusammenhalts aktiv beiträgt und dadurch lebenswichtige Systeme dauerhaft stärkt. Regeneratives Wohnen müsse daher in Städten wie im ländlichen Raum ganzheitlich und mit Fokus auf Lebenszykluskosten gedacht werden. Das bedeutet, dass Wohnen in all seinen Aspekten einen deutlichen Mehrwert erzielt.

So gehe es darum, in den Außenbereichen, aber auch im Innenraum mehr Natur zu generieren, Biodiversität zu erhöhen und die Bodenqualität zu verbessern. Weiters gilt es, mehr Energie zu erzeugen als zu verbrauchen, mehr biobasierte, kreislauffähige und regionale Baumaterialien zu verwenden und mehr Sorgfalt im Umgang mit Lebensmitteln und Wasser walten zu lassen. Es bedeutet zudem, mehr soziale Beziehungsqualitäten und mehr Beziehungsreichtum zur Natur und anderen Spezies zu schaffen und mehr partizipative Demokratie in Grätzl und Gemeinde zu ermöglichen. Ein enormes Potenzial liegt dabei im öffentlichen Raum.

In Tulln wurde ein Parkplatz zum Stadtpark, Gestaltung: DnD Landschaftsplanung

Park statt Parkplatz

Am Beispiel des Nibelungenplatzes im niederösterreichischen Tulln an der Donau sieht man heute schon, wie sehr eine regenerative Denkweise in der Stadtentwicklung die Lebensqualität für angrenzende Betriebe, Wohnhäuser und die ganze Stadt sowie ihre Gäste zum Besseren wenden kann. In zentraler Lage an der Donaulände und um das Rathaus wurde ein riesiger Parkplatz zum Park.

Unterschiedliche Beteiligungsformate und Kommunikationsschienen sorgten dafür, dass die Bürgerinnen und Bürger mitentscheiden konnten und für die Volksbefragung, die drei Varianten der Umgestaltung zur Wahl stellte, umfangreich mit relevanten Fakten – und wohl auch eindrücklichen Zukunftsbildern – versorgt waren. Mit einer Mehrheit von 60 Prozent fiel die Entscheidung zugunsten der größten Variante. Dabei blieben von 211 Stellplätzen nur 55 übrig, wobei das weitgehend entsiegelte Karree des Parkplatzes bei Bedarf gesperrt und für Veranstaltungen genutzt werden kann.

Die Bäume wurden nach dem Schwammstadt-Prinzip gesetzt, womit viel Niederschlagswasser gespeichert wird und sich gesunde Bäume mit großen Kronen entwickeln können. Es gibt ruhige, an die Atmosphäre des Auwalds anknüpfende Bereiche und solche, an denen sich geselliges Leben entfalten kann. Es gibt Bereiche, die dank der Ausstattung mit USB-Ladestationen zur mobilen Arbeit im Freien einladen und andere, wo der Ausgleichssport stattfinden kann.

Viel neue Natur, die den Naturraum an der Donau hinein in die Stadt erweitert, ist gepaart mit modernen digitalen Lösungen wie der elektronischen Erfassung freier Kurzparkplätze, WLAN am ganzen Platz und einer digitalen Messung von Bodenfeuchte, Temperatur und Leitfähigkeit des Untergrunds, auf deren Basis die Bewässerung effizient gesteuert wird.

„Regenerative Häuser und Wohnungen sowie ihr Umfeld sind lebendige Öko- und Sozialsysteme. Sie sind zugleich – im Sinn eines Regenerativen Digitalen Humanismus – gemeinschaftliche Plattformen für die Verteidigung menschlicher Würde im KIZeitalter sowie für die kluge Nutzung zukunftsweisender Teamintelligenz und -kreativität von Mensch und KI“, bringt Christoph Thun-Hohenstein das Beste aus verschiedenen Welten zusammen. „Von der Quantität zur erschwinglichen Qualität, von der Gleichgültigkeit zur Wertschätzung von Dingen und Umwelt, das sind die zwei wesentlichen Punkte, die das Konzept der Regeneration von dem unterscheiden, was wir derzeit großteils leben.“

Buchtipp

In seinem neuen Buch „Zukunftsmutig“ ermuntert Christoph Thun-Hohenstein in kurzweiligen, zwischen Realität und Fiktion changierenden Texten auf Basis einer „regenerativen Zukunftsleiter“ dazu, nicht vor der Macht des Kapitals zu kapitulieren, sondern die Zukunft positiv zu sehen und sich mit Freude an ihrer Gestaltung zu beteiligen. € 26,–,
ISBN: 978-3-218-01499-1
Verlag Kremayr & Scheriau

Entgeltliche Einschaltung. Profil-Bericht mit finanzieller Unterstützung der Plattform ReGenerativa – www.regenerativa.eu

AktivBo – Servicezufriedenheit deutscher Mieter*innen sinkt

Gerd Warda

AktivBo hat den Bericht „Mieterzufriedenheit in Deutschland 2025“ veröffentlicht. Die jährliche Veröffentlichung der Analyse zeigt, wie Mieter*innen in Deutschland die Service- und Verwaltungsleistungen von Wohnungsunternehmen wahrnehmen. Der Bericht basiert auf den Daten aus Mieterbefragungen von AktivBo und bietet einen fundierten Überblick über die Entwicklung der Branche auf dem deutschen Markt.

Deutlicher Rückgang der wahrgenommenen Servicequalität

Der aktuelle Bericht zeigt, dass 71,4 Prozent der Mieter*innen in Deutschland ihren Service als eher gut oder sehr gut bewerten – ein Rückgang um 4,1 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr. Die Entwicklung betrifft die Branche insgesamt und zeigt sich in beiden Größenklassen: Unternehmen mit weniger als 10.000 Wohnungen verzeichnen einen Rückgang von 6,5 Prozentpunkten, während Unternehmen mit mehr als 10.000 Wohnungen einen Rückgang um 2,9 Prozentpunkte verzeichnen.

Regelmäßige Messungen machen den Unterschied

Gleichzeitig wird ein klares Muster sichtbar: Wohnungsunternehmen, die die Kundenzufriedenheit regelmäßig, d. h. mindestens einmal jährlich, messen, erzielen eine durchschnittliche jährliche Steigerung des Serviceindex von +1,1 Prozentpunkten. Dem gegenüber steht der branchenweite Rückgang von −4,1 Prozentpunkten. Dieser Unterschied verdeutlicht den Mehrwert aktueller Erkenntnisse als Grundlage für kontinuierliche Verbesserungsprozesse, in denen Analyse, Priorisierung und Maßnahmen eng miteinander verzahnt sind.

„Wird Feedback regelmäßig erhoben, sinkt das Risiko, dass einzelne Ereignisse das Gesamtbild unverhältnismäßig beeinflussen. Immer mehr Unternehmen setzen auf datenbasierte Entscheidungsprozesse. Dadurch entwickelt sich die Kundenerfahrung zu einer zentralen KPI, die systematisch gesteuert und kontinuierlich verbessert wird, ähnlich wie andere wesentliche Kennzahlen.

Gleichzeitig steigt das Engagement innerhalb der Organisation, da ein dynamischer, beeinflussbarer Indikator die Arbeit stärker zielorientiert ausrichtet. Wie der Bericht zeigt, führt dies auch zu einer höheren Kundenzufriedenheit und wirkt sich positiv auf die Geschäftsergebnisse aus“, sagt Jon Svensson, CEO von AktivBo.

Das Sicherheitsgefühl sinkt und wird zu einem zentralen Thema

Der Bericht zeigt zudem eine weiterhin negative Entwicklung des Sicherheitsindex seit 2023. Im Jahr 2025 geben 68,1 Prozent der Mieter*innen an, sich in und um ihre Wohnung sicher zu fühlen. Sicherheit ist entscheidend für ein positives Wohngefühl und beeinflusst sowohl den Alltag der Mieter*innen als auch ihr Vertrauen in den Vermieter.

Der Bericht „Mieterzufriedenheit in Deutschland“ wird jährlich von AktivBo veröffentlicht und basiert auf Mieterbefragungen deutscher Wohnungsunternehmen. Der Bericht liefert branchenweite Kennzahlen zur Servicequalität, zum Sicherheitsgefühl und zur Qualität der Verwaltung. 34 teilnehmende Immobilienunternehmen // 98.108 Mieterantworten // 1.176.396 verwaltete Wohnungen bei den teilnehmenden Unternehmen

Den Bericht können Sie hier bestellen .

Charlotte Renström

Regulierung, Vorbildfunktion und Nachwuchs

heute.

Gerd Warda

Liebe Leserinnen, lieber Leser.

Die neue Ausgabe der Wohnungswirtschaft heute zeigt einmal mehr, wie stark politische Rahmenbedingungen, unternehmerisches Handeln und gesellschaftliche Verantwortung ineinandergreifen. Drei Themen stechen dabei besonders hervor: der umstrittene TKG-Referentenentwurf, die Photovoltaik-Offensive des Freistaats Bayern und ein bemerkenswertes Azubi-Projekt aus der Praxis.

Glasfaser: Gute Absicht, falsche Wirkung

Der Glasfaserausbau ist unstrittig eine Schlüsselaufgabe. Umso kritischer wird der aktuelle TKG-Referentenentwurf bewertet. Statt Investitionen zu erleichtern, sehen Branchenvertreter die Gefahr neuer Hürden.

GdW-Präsident Axel Gedaschko warnt vor einer Schwächung bewährter Kooperationen zwischen Wohnungswirtschaft und Netzbetreibern. Auch BFW-Präsident Dirk Salewski kritisiert den zunehmenden regulatorischen Druck als investitionshemmend und als Eingriff in Eigentumsrechte. Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke ergänzt, dass zusätzliche Duldungspflichten eher Rechtsunsicherheit schaffen, als den Ausbau zu beschleunigen.

Der Tenor ist eindeutig: Der Glasfaserausbau funktioniert dort, wo Partnerschaft und wirtschaftliche Anreize greifen – nicht dort, wo Zwang dominiert. Die Politik ist gefordert, diesen Unterschied ernst zu nehmen.
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Photovoltaik: Der Staat als Vorreiter – mit Lücken

Ein anderes Bild zeigt sich in Bayern. Mit rund 1.000 installierten PV-Anlagen auf staatlichen Gebäuden und Investitionen von etwa 125 Millionen Euro setzt der Freistaat ein starkes Signal. Weitere Anlagen sind bereits in Planung, selbst der Landtag ist Teil dieser Strategie.

Die Botschaft: Erneuerbare Energien sind wirtschaftlich sinnvoll und politisch gewollt. Zugespitzt ließe sich sagen: Fossile Energieträger wären hier kaum vermittelbar.

Doch genau darin liegt die Ambivalenz. Was auf staatlichen Dächern konsequent umgesetzt wird, bleibt für viele private und wohnungswirtschaftliche Akteure weiterhin mit Hürden verbunden. Wirtschaftlichkeit, regulatorische Komplexität und fehlende Anreize bremsen den breiten Rollout.

Bayern zeigt, was möglich ist – und macht zugleich sichtbar, wo die Rahmenbedingungen noch nicht stimmen.
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Nachwuchs: Praxis schafft Perspektive

Abseits der großen politischen Linien setzt ein Projekt ein wichtiges Zeichen: der Umbau eines Trafoturms zu einem Tiny House – realisiert als Azubi-Projekt.

WBL-Geschäftsführer Andreas Veit betont den pädagogischen Ansatz: Auszubildende übernehmen Verantwortung und sammeln Erfahrungen über den klassischen Ausbildungsrahmen hinaus. Genau darin liegt die Stärke des Projekts.

In Zeiten des Fachkräftemangels wird deutlich, wie wichtig solche Formate sind. Sie machen das Handwerk erlebbar und zeigen die Innovationskraft der Branche. Der Trafoturm wird damit zum Symbol für eine Ausbildung, die nicht nur vermittelt, sondern begeistert.
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Rahmen setzen, Potenziale nutzen

Die drei Themen zeigen ein gemeinsames Muster: Die Wohnungswirtschaft ist bereit zu investieren, zu modernisieren und auszubilden. Doch sie braucht verlässliche und praxisnahe Rahmenbedingungen.

Zu viel Regulierung kann Fortschritt bremsen, wie das Beispiel Glasfaser zeigt. Klare politische Zielbilder können hingegen Dynamik erzeugen, wie in Bayern bei der Photovoltaik. Und echte Zukunft entsteht dort, wo Verantwortung übertragen wird – wie im Azubi-Projekt.

Die Herausforderungen sind groß. Aber die Lösungen liegen auf dem Tisch. Jetzt kommt es darauf an, sie auch umzusetzen.

April 2026 Wohnungswirtschaft heute., Ausgabe Nummer 213, mit Fakten und Einschätzungen zum zielführenden Handeln.Klicken Sie mal rein.

Bleiben Sie zuversichtlich und nachhaltig.
Ihr Gerd Warda und das Wohnungswirtschaft heute-Team

Bayerns staatliche Dächer liefern: 1.000 Solaranlagen, 125 Millionen Euro – und kein Ende in Sicht

heute.

Gerd Warda

Bayerns staatliche Dächer liefern: 1.000 Solaranlagen, 125 Mio € — Die Solaranlage auf dem Dach des bayrischen Landtags wurde im Jahr 2018 nochmal erweitert (Foto: OneSolar International GmbH, Phillip Reichwein)

Bayerns Energiewende misst sich zunehmend in Zahlen. Und diese fallen üppig aus. 125 Millionen Euro hat der Freistaat in den vergangenen Jahren in Photovoltaik auf eigenen Gebäuden investiert – ein Programm, das längst über seine ursprünglichen Zielmarken hinausgewachsen ist.

Rund 1.000 Anlagen sind inzwischen in Betrieb, verteilt über sämtliche Ressorts. Weitere etwa 300 befinden sich in Planung oder bereits im Bau. Hinzu kommen rund 40 staatliche Dächer, die an Investoren verpachtet wurden; auf knapp der Hälfte davon – etwa 20 – wird bereits Strom produziert.

Damit hat die Staatsregierung ein zentrales Versprechen aus dem Jahr 2021 nicht nur eingelöst, sondern deutlich übertroffen. Damals war in der Regierungserklärung „Klimaland Bayern“ von 340 Anlagen die Rede. Diese Zahl wird sich nun vervierfachen. Aus politischer Zielgröße ist ein infrastrukturelles Massenprogramm geworden.

Feldherrnhalle mit PV-Anlage

Die Dynamik speist sich aus mehreren Quellen. Neubauten und Sanierungen werden systematisch mit Photovoltaik ausgestattet, selbst bei schwierigen Voraussetzungen. Auch denkmalgeschützte Gebäude bleiben nicht außen vor. Ein symbolträchtiges Beispiel: die Münchner Feldherrnhalle, künftig mit einer Anlage von 58 Kilowatt-Peak Leistung.

Parallel wächst die technische Komplexität der Systeme. Photovoltaik bedeutet längst nicht mehr nur Module auf dem Dach. Zunehmend werden Speicher integriert. An der Technischen Hochschule Deggendorf etwa wurde ein Batteriesystem mit einer Kapazität von über 1.800 Kilowattstunden installiert. Es puffert Stromspitzen und entlastet das Netz – ein Hinweis darauf, dass der Ausbau inzwischen in eine zweite Phase eintritt: von der reinen Erzeugung zur Systemintegration.

MP Söder für mehr Ausbau, mehr Tempo, mehr Eigenverantwortung

Politisch lässt sich das Programm klar verorten. In der Kabinettssitzung vom 17. März 2026 unter Vorsitz von Ministerpräsident Dr. Markus Söder bekräftigte die Staatsregierung ihren Kurs: mehr Ausbau, mehr Tempo, mehr Eigenverantwortung. Bayern inszeniert sich dabei bewusst als „Sonnenland“ – und nutzt seine Gebäude als sichtbare Projektionsfläche dieser Strategie.

Die Zahlen erzählen damit auch eine andere Geschichte: Aus einem Förderprogramm ist ein struktureller Bestandteil staatlicher Baupolitik geworden. Und aus 340 geplanten Anlagen ein Portfolio, das längst vierstellig ist – mit weiter steigender Tendenz.

Gerd Warda

Staatsbau statt Bau-Turbo? Warum landeseigene Wohnungsunternehmen den Wohnungsmangel kaum lösen dürften

heute.

Gerd Warda

Staatsbau statt Bau-Turbo? Wird Wohnungsmangel kaum lösen — Wann springt der Bau-Turbo an? Sind bundes- oder landeseigene Wohnungsunternehmen effizienter? Foto: Wohnungswirtschaft-heute.de Gerd Warda

Der Wohnungsmangel zählt zu den drängendsten sozialen Fragen der Gegenwart. Steigende Mieten, stagnierende Neubauzahlen und wachsende Städte erhöhen den politischen Druck – auch in Schleswig-Holstein. Dort fordert die Opposition im Kieler Landtag die (Wieder-)Gründung einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft. Ihr Ziel: mehr bezahlbarer Wohnraum durch staatliche Bautätigkeit. Die schwarz-grüne Landesregierung hingegen setzt auf eine andere Strategie – Beratung statt eigener Bauträger.

Die Debatte berührt eine grundsätzliche Frage: Sind landeseigene Wohnungsunternehmen tatsächlich ein wirksames Instrument gegen den Wohnungsmangel – oder eher ein kostspieliges politisches Symbol?

Rückblick: Der große Ausverkauf – und seine Folgen

Ein Blick in die Vergangenheit zeigt, warum die Diskussion heute so emotional geführt wird. In den 1990er- und 2000er-Jahren trennten sich Bund und Länder in großem Stil von ihren Wohnungsbeständen. Auch Schleswig-Holstein verkaufte seine LEG Entwicklung GmbH 2006 an die BIG BAU Investitionsgesellschaft mbH. Was nicht unbedingt ein Fehler war, wie sich heute zeigt.

Allerdings als Fehlentscheidung stellte sich aber der Verkauf des kommunalen Wohnungsunternehmens der Landeshauptstadt Kiel heraus. „Der damalige Verkauf der KWG (Kieler Wohnungsbaugesellschaft) ist ein schleichendes Gift für den Kieler Wohnungsmarkt“, sagte Verbandsdirektor Andreas Breitner. „Die Stadt hat derzeit nur einen geringen direkten Einfluss auf die bauliche Entwicklung der Stadt und darauf, dringend benötigten bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.“

Ähnliche Entwicklungen gab es bundesweit. Besonders prägnant ist der Fall Bayern: 2013 wurden rund 32.000 Wohnungen der GBW – viele davon in angespannten Märkten wie München – im Zuge der Bankenrettung der BayernLB privatisiert. Für Mieterschützer wie Volker Rastätter war dies „eine sozialpolitische Fehlleistung ersten Ranges“. Die Folgen in Bayern sind bis heute besonders spürbar: steigende Mieten, sinkender Einfluss der öffentlichen Hand.

Auch auf Bundesebene hinterließ die Privatisierung Spuren. Der Verkauf der GAGFAH – einst Teil der Bundesversicherungsanstalt – gilt rückblickend als Geburtsstunde großer börsennotierter Wohnkonzerne wie Vonovia. Heute dominieren sie vielerorts den Markt.

Schleswig-Holstein: Viele Akteure, begrenzte Wirkung

Doch lässt sich diese Entwicklung einfach umkehren? Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW), zeigt sich skeptisch. In Schleswig-Holstein existiere bereits eine breite Basis gemeinwohlorientierter Anbieter: über 50 kommunale Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und Gesellschaften mit rund 110.000 Wohnungen.

Mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 7,47 Euro pro Quadratmeter liegen diese deutlich unter dem Marktniveau. Für Breitner ist klar: „Mehr Unterstützung etablierter sozialer Vermieter wäre sinnvoller“ als der Aufbau neuer staatlicher Strukturen.

Tatsächlich kämpfen alle Akteure – unabhängig von ihrer Eigentümerstruktur – mit denselben Problemen: steigende Baukosten, hohe Zinsen und knappe Grundstücke. Neubauten sind derzeit nur noch mit Mieten von 18 bis 20 Euro pro Quadratmeter wirtschaftlich darstellbar. Gleichzeitig drängen immer mehr Investoren in die staatliche Förderung, wodurch Fördermittel schnell ausgeschöpft sind.

Der lange Atem staatlicher Wohnungsunternehmen

Ein weiterer zentraler Punkt: Zeit. Der Aufbau einer neuen Landesgesellschaft würde Jahre dauern. Wohnungen, die heute politisch beschlossen werden, kommen frühestens in vier bis fünf Jahren auf den Markt.

Für einen angespannten Wohnungsmarkt ist das zu spät. Kurzfristige Entlastung lässt sich so nicht erreichen. Hinzu kommt die Gefahr von Doppelstrukturen: Eine Landesgesellschaft würde um dieselben Ressourcen konkurrieren wie bestehende Anbieter – Grundstücke, Fördermittel und Baukapazitäten.

„Sie würde im selben Teich fischen“, warnt Breitner. Besonders kritisch sei die mögliche Bevorzugung staatlicher Unternehmen bei der Grundstücksvergabe.

Bayern: Neubeginn mit angezogener Handbremse

Dass selbst neu gegründete Landesgesellschaften keine schnelle Lösung bieten, zeigt Bayern. Als Reaktion auf den GBW-Verkauf wurde 2018 die BayernHeim GmbH gegründet. Sie sollte bis 2024 rund 10.000 Wohnungen schaffen – ein Ziel, das deutlich verfehlt wurde.

Trotz erheblicher finanzieller Ausstattung – zunächst 50 Millionen Euro, perspektivisch bis zu 500 Millionen – blieb die Wirkung begrenzt. 2025 wurden die staatlichen Wohnungsbaugesellschaften schließlich unter dem Dach der Baunova Bayern gebündelt. Der Bestand liegt aktuell bei rund 18.500 Wohnungen – eine respektable Zahl, aber gemessen am Bedarf eher ein Tropfen auf den heißen Stein.

Der Fall Bayern zeigt: Selbst mit politischem Willen, Kapital und institutioneller Struktur bleibt der Aufbau neuer Kapazitäten mühsam.

Mecklenburg-Vorpommern: Differenzierte Förderung, strukturelle Probleme

Ein anderes Bild bietet Mecklenburg-Vorpommern. Hier setzt das Land stärker auf Förderpolitik. 2025 stehen rund 124 Millionen Euro für den Wohnungsbau bereit, ergänzt durch zinslose Darlehen und Tilgungszuschüsse.

In Städten wie Rostock und Greifswald werden bis zu 3.990 Euro pro Quadratmeter gefördert – ein klares Signal für angespannte Märkte. Gleichzeitig kämpft der ländliche Raum mit Leerstand. „Hier sucht nicht selten die Wohnung den Mieter“, beschreibt Breitner die Situation.

Ein strukturelles Problem bleibt jedoch: Während kommunale Unternehmen unterstützt werden, gehen Genossenschaften beim Thema Altschulden teilweise leer aus. Damit droht eine Schieflage innerhalb der gemeinwohlorientierten Anbieter.

Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg: Der pragmatische Mittelweg

Auch andere Bundesländer setzen nicht primär auf neue Landesgesellschaften, sondern auf Förderung bestehender Strukturen. In Nordrhein-Westfalen etwa wird der soziale Wohnungsbau seit Jahren massiv gefördert, zuletzt mit Milliardenprogrammen. Kommunale und genossenschaftliche Träger stehen im Mittelpunkt.

Baden-Württemberg verfolgt einen ähnlichen Ansatz: Förderprogramme, Nachverdichtung, Aktivierung von Bauland. Landesgesellschaften spielen hier eine untergeordnete Rolle – entscheidend ist die Mobilisierung bestehender Kapazitäten.

Der eigentliche Flaschenhals: Kommunen und Regulierung

Ein oft unterschätzter Faktor liegt auf kommunaler Ebene. Baurecht, Flächenausweisung und Genehmigungen entscheiden maßgeblich über den Wohnungsbau. „Wenn eine Kommune keine mehrgeschossigen Wohngebäude will, hilft auch keine Landesbaugesellschaft“, so Breitner.

Hinzu kommt die Bürokratie. Schleswig-Holstein versucht mit dem „einfachen Bauen“ gegenzusteuern, doch viele Hürden bleiben bestehen. Eine weitergehende Vereinfachung der Bauordnung könnte schneller wirken als neue Institutionen.

Klimaziele als Kostentreiber

Ein zusätzlicher Druckfaktor sind ambitionierte Klimaziele. Schleswig-Holstein will bereits 2040 klimaneutral sein – deutlich früher als Bund und EU. Für Wohnungsunternehmen bedeutet das enorme Investitionen in energetische Sanierungen.

Diese Mittel fehlen dann für den Neubau. Der Zielkonflikt ist offensichtlich: Klimaschutz und bezahlbarer Wohnraum konkurrieren um dieselben Ressourcen.

Mehr Wirkung durch Förderung statt Neugründung

Die Analyse der Länder zeigt ein klares Bild: Landeseigene Wohnungsunternehmen sind kein Allheilmittel gegen den Wohnungsmangel. Sie können langfristig einen Beitrag leisten, entfalten aber kurzfristig kaum Wirkung und binden erhebliche Ressourcen.

Effektiver erscheint die Stärkung bestehender Strukturen: kommunale Unternehmen, Genossenschaften und soziale Vermieter. Ergänzt durch verlässliche Förderinstrumente, weniger Bürokratie und eine aktivere Rolle der Kommunen könnte so schneller zusätzlicher Wohnraum entstehen.

Die politische Versuchung, mit neuen Landesgesellschaften Handlungsfähigkeit zu demonstrieren, ist groß. Doch die eigentliche Herausforderung liegt weniger in neuen Institutionen als in besseren Rahmenbedingungen.

Gerd Warda

Von KI-Plattform bis Quartierscafé: Nachwuchstalente begeistern Fachjury und gewinnen EBZ-Stipendium

heute.

Gerd Warda

Nachwuchstalente begeistern Jury und gewinnen EBZ-Stipendium — Über eine Berichterstattung freuen wir uns sehr. Den Text dieser Pressemeldung sowie die Bilder dürfen Sie honorarfrei verwenden. Falls Sie auf das Bildmaterial zurückgreifen, nennen Sie bitte die Urheberschaft: © EBZ / Bertold Fabricius.

Mit Ideen, die von KI-gestützter Wohnungssuche über integrative Wohnkonzepte bis hin zu neuen Begegnungsorten im Quartier reichen, haben angehende Immobilienkaufleute beim zweiten Wettbewerb „Start | Zukunft Immobilienwirtschaft“ eindrucksvoll gezeigt, wie innovativ, praxisnah und gesellschaftlich relevant die Branche von morgen sein kann. Der Wettbewerb der EBZ Business School in Partnerschaft mit der meravis Immobiliengruppe und dem BVE Bauverein der Elbgemeinden fand seinen Höhepunkt am 20. März 2026 bei einer feierlichen Preisverleihung am EBZ Campus in Hamburg.

Im Mittelpunkt des Wettbewerbs standen die Zukunftsfragen der Branche: Wie werden wir künftig bauen, wohnen und arbeiten? Welche neuen Ansätze braucht es für Vermarktung und Verwaltung? Über mehrere Monate hinweg entwickelten die Teilnehmenden dazu eigene Konzepte und brachten ihre Ideen ein.

Die überzeugendsten Ansätze wurden im Finale ausgezeichnet:

Platz 1: „ImmoPath: Wir schaffen den Weg und Sie finden die Wohnung“ – Max Wulf und Robin Wagner (BBS1 Lüneburg) entwickelten eine KI-gestützte Plattform, die den Such- und Bewerbungsprozess auf dem Mietwohnungsmarkt vereinfacht, transparenter gestaltet und fairer macht.

Platz 2: „Zusammen leben, zusammen wachsen“ – Anabel Bostelmann, Gerry Goertz, Romy-Marlen Paukschus, Linnéa-Felina Slowik und Erik Helms (BS26 Hamburg-Eimsbüttel) konzipierten ein integratives Wohnmodell für Studierende sowie Menschen mit Flucht- oder Migrationshintergrund.

Platz 3: „Umnutzung des Karstadt-Gebäudes“ –Annabella Tavaglione, Bennet Hackhe, Felix Suchert, Emilia Graefe und Clara Le (BS26 Hamburg-Eimsbüttel) entwickelten ein Konzept zur Umwandlung eines leerstehenden Warenhauses in ein gemischt genutztes Gebäude.

Alle Gewinnerinnen und Gewinner der drei Projekte erhalten ein Stipendium für ein Studium an der EBZ Business School, ermöglicht durch die großzügige Unterstützung der meravis Immobiliengruppe. Dr. Felicitas Pudwitz, Leiterin Personal bei der meravis Immobiliengruppe, unterstreicht: „Der Wettbewerb zeigt, wie wichtig es ist, junge Menschen frühzeitig einzubinden und ihnen Raum für Ideen zu geben. Die Projekte machen Mut und zeigen, wie viel Ideenreichtum in der nächsten Generation steckt.“ „Unser Ziel ist es, junge Talente früh zu fördern und ihnen Perspektiven für ihre weitere Entwicklung zu eröffnen“, ergänzt Matthias Schilling, Leiter des EBZ-Campus Hamburg und Initiator des Wettbewerbs.

Sonderpreis würdigt soziale Quartiersentwicklung

Ein besonderes Augenmerk lag in diesem Jahr auf der sozialen Dimension von Quartiersentwicklung. Der Sonderpreis „Soziale Quartiersentwicklung“, gestiftet vom BVE Bauverein der Elbgemeinden, wurde für ein Projekt vergeben, das beispielhaft zeigt, wie neue Begegnungsorte das nachbarschaftliche Miteinander stärken können. Ausgezeichnet wurden Alexandra Zadireev, Larisa Begic, Leonie Tanck und Isabell Wulf für ihre Idee, eine leerstehende Kapelle in ein Quartierscafé umzuwandeln – als offenen Treffpunkt für die Nachbarschaft.

„Gerade in Zeiten gesellschaftlicher Veränderungen sind Orte der Begegnung von unschätzbarem Wert. Das Projekt zeigt eindrucksvoll, wie durch kreative Ideen lebendige Nachbarschaften entstehen und gefördert werden können“, betont Michael Wulf, Vorstand des BVE Bauverein der Elbgemeinden.

Die Projektarbeiten wurden von einer hochkarätig besetzten Fachjury ausgezeichnet: Prof. Dr. Torsten Bölting, Geschäftsführer des InWIS und EBZ-Professor, sowie Prof. Dr. Armin Just und Prof. Dr. Marco Schwenke von der EBZ Business School bewerteten die Konzepte und vergaben die Preise vor namhaften Gästen aus der Branche, darunter auch Andreas Breitner, Verbandsdirektor des VNW.

Starker Partner für den Branchennachwuchs

Der VNW Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. begleitet und unterstützt den Wettbewerb als wichtiger Partner. Für den Verband ist die Förderung junger Talente ein zentraler Baustein, um die Zukunftsfähigkeit der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft langfristig zu sichern. „Die Förderung junger Talente ist ein zentraler Baustein für die Zukunft der Branche. Wettbewerbe wie dieser zeigen, wie viel Potenzial und gesellschaftliches Bewusstsein im Nachwuchs steckt “, betont Andreas Daferner, Bildungsreferent des VNW.

Joy Linders

GdW, BFW und Haus & Grund zu TKG: Vollausbaurecht und Mitnutzungsregeln beeinträchtigen Wettbewerb und Ausbaugeschwindigkeit

heute.

Gerd Warda

Die Verbände GdW, BFW und Haus & Grund sehen im Referentenentwurf zum Telekommunikationsgesetz (TKG) erhebliche Risiken für den schnellen Glasfaserausbau in Deutschland. Statt Tempo, Planungssicherheit und Kooperation zu stärken, drohen neue bürokratische Hürden, Eingriffe in Eigentumsrechte und massive Wettbewerbsverzerrungen zulasten mittelständischer Netzbetreiber und der Wohnungswirtschaft.

TKG-Referentenentwurf mit mehr Bremsklötze als Anreize zum Glasfaserausbau

Immobilieneigentümer und Wohnungsunternehmen treiben den flächendeckenden Glasfaserausbau bereits ohne Regulierung erfolgreich voran, sowohl durch Vereinbarungen mit Dritten als auch durch eigene Investitionen. Im Neubau ist Glasfaser bis in die Wohnung (FTTH) längst Standard.

Vollausbaurecht: Gut gemeint, schlecht gemacht

Die Verbände unterstützen das Ziel eines flächendeckenden Glasfaserausbaus ausdrücklich. Doch das im Entwurf vorgesehene Vollausbaurecht sei ein Bremsklotz, kein Beschleuniger.

Gebäudeeigentümer müssten innerhalb kürzester Zeit komplexe Ausbauvorgaben bewerten, Alternativen prüfen und langfristige Investitionsplanungen über den Haufen werfen. Das ist realitätsfern und läuft dem Bedarf an kooperativen Lösungen zuwider. Glasfaser entsteht nicht per Dekret. Sie entsteht dort schnell, wo Eigentümer und Netzbetreiber partnerschaftlich planen. Mit Zwang wird der Ausbau nicht beschleunigt, sondern blockiert.

Gefahr für Wettbewerb und Versorgung außerhalb der Hotspots

Die Wohnungs- und Immobilienverbände warnen: Ein gesetzliches Vollausbaurecht würde vor allem marktmächtigen Netzbetreibern nutzen und mittelständische Anbieter verdrängen. Die Folge wäre eine weitere Konzentration, insbesondere in attraktiven Stadtlagen.

Dort, wo der flächendeckende Ausbau besonders notwendig ist, wie in weniger rentablen Beständen und Regionen, würden Anbieter sich zurückziehen. Ein Dominoeffekt, der am Ende genau die Menschen trifft, die heute schon schlechte digitale Versorgung haben.

Neue Zugangsrechte: Risiko für Investitionen statt Anreiz

Auch die vorgesehenen neuen Zugangsrechte zu Gebäudenetzen bergen Risiken: Wer als Eigentümer oder Wohnungsunternehmen bereits in Glasfaser investiert hat oder Investitionen tätigen will, verliert unter Umständen den Schutz seiner Investition und seiner unternehmerischen Entscheidungsfreiheit. Das schwächt die Investitionsbereitschaft und damit zentrale Treiber der Digitalisierung im Wohnungsbestand.

Die Verbesserungen beim Glasfaserbereitstellungsentgelt werden überwiegend begrüßt, verbleibende bürokratische Hürden sind jedoch noch abzubauen.

GdW-Präsident Axel Gedaschko: „Unsere Wohnungsunternehmen sind zentrale Partner beim Glasfaserausbau – sowohl im Neubau als auch in der Nachrüstung von Beständen. Doch statt Ausbauten zu erleichtern, droht der vorgeschlagene Entwurf, Investitionen zu hemmen und die erfolgreiche Zusammenarbeit von Wohnungswirtschaft und Netzbetreibern zu unterlaufen. Wir brauchen keine Überregulierung und Zwang, sondern verstärkte Anreize für Kooperationen und faire, diskriminierungsfreie Wettbewerbsregeln für mittelständische Netzbetreiber und Wohnungsunternehmen.“

BFW-Präsident Dirk Salewski: „Die mittelständischen Immobilien- und Wohnungsunternehmen treiben den Glasfaserausbau aktiv voran. Aber regulativer Zwang bedroht Investitionen, behindert Kooperationen und ist ein Eingriff in Eigentumsrechte. Ein solches System kann nicht funktionieren. Es gefährdet die Investitionsbereitschaft und die partnerschaftlichen Kooperationen, die den Glasfaserausbau bislang getragen haben.“

Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke: „Der Glasfaserausbau ist ein zentrales Infrastrukturprojekt, das wir ausdrücklich unterstützen. Aber er darf nicht zulasten von Eigentumsrechten und fairen Wettbewerbsbedingungen erfolgen. Eine Ausweitung der Duldungspflichten würde Rechtsunsicherheit und Konflikte schaffen, statt den Ausbau zu beschleunigen. Was wir brauchen, sind verlässliche, partnerschaftliche Rahmenbedingungen, die Investitionen fördern und Kooperationen stärken. Nur so können wir gemeinsam die digitale Zukunft erfolgreich gestalten.“

Die gemeinsame Stellungnahme der Verbände finden Sie hier.

Andreas Schichel

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