BGH: Mieter darf Wohnraum nicht gewinnbringenden untervermieten

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Erbgroßherzogliches Palais mit Brunnen. Foto von Joe Miletzki

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23 entschieden, dass ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung des Wohnraums nicht gegeben ist, wenn er durch die Untervermietung einen über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielt.

Sachverhalt:

Der Beklagte ist seit dem Jahr 2009 Mieter einer in Berlin gelegenen Zweizimmerwohnung der Klägerin. Die Nettokaltmiete belief sich auf monatlich 460 €. Aufgrund eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete der Beklagte die Wohnung ohne Untervermietungserlaubnis ab Anfang des Jahres 2020 für monatlich 962 € (nettokalt) zuzüglich einer Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung (insgesamt monatlich 1.100 €) an zwei Untermieter. Nachdem die Klägerin den Beklagten wegen unerlaubter Untervermietung vergeblich abgemahnt hatte, erklärte sie im Februar 2022 die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses.

Bisheriger Prozessverlauf:

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Klägerin abgewiesen, das Berufungsgericht hat ihr stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hat die Revision des Beklagten zurückgewiesen. Das Räumungsurteil ist damit rechtskräftig.

Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten angemieteten Wohnung zusteht. Die Kündigung der Klägerin ist wirksam, denn der Beklagte hat seine Pflichten aus dem Mietverhältnis durch die ohne Erlaubnis vorgenommene Untervermietung der Wohnung schuldhaft nicht unerheblich verletzt (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB). Ihm stand ein Anspruch nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Erteilung der Erlaubnis einer – gewinnbringenden – Untervermietung nicht zu.

Der Mieter kann die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB hat. Ob das Interesse des Mieters, die Wohnung gewinnbringend unterzuvermieten, als berechtigt in diesem Sinne anzusehen ist, ist durch Auslegung der Vorschrift des § 553 BGB zu ermitteln. Danach ist – unter Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte dieser Bestimmung sowie der Erwägungen des Gesetzgebers – die Untervermietung von der Überlegung getragen, dem Mieter die Wohnung im Falle einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten. Der Zweck der Untervermietung besteht hingegen nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.

Das vorgenannte Verständnis des berechtigten Interesses des Mieters entspricht den in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringenden grundrechtlich durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Rechtspositionen des Vermieters und des Mieters. Die Rechtsposition des Mieters reicht nicht so weit, dass ihm im Rahmen der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung der Wohnung zuzubilligen wäre.

Dieses Verständnis liegt auch der ständigen Rechtsprechung des Senats zugrunde, wonach der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen als ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuerkennen ist. Die Erzielung von Einnahmen, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen, ist hiervon indes nicht umfasst. Diese rechtliche Beurteilung berücksichtigt auch die Interessen der Untermieter in angemessenem Maß, indem diese hierdurch im Grundsatz vor überhöhten Untermieten geschützt werden.

Nach diesen Maßstäben ist im vorliegenden Fall ein berechtigtes Interesse des Beklagten an der von ihm vorgenommenen Untervermietung bereits deshalb nicht gegeben, weil er durch diese nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts einen – die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen übersteigenden – Gewinn erzielt hat.

Darüber, ob im Einzelfall über die Untervermietung des Wohnraums hinausgehende Leistungen des Mieters, wie etwa die Überlassung von Mobiliar, bei der Frage zu berücksichtigen sind, ob der Mieter durch die Untervermietung einen Gewinn erzielt, hatte der Senat nicht zu entscheiden, weil das Berufungsgericht – ohne Rechtsfehler – Leistungen des Beklagten in einer die Differenz zwischen der Höhe der Untermiete und den eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen des Beklagten ausgleichenden Höhe nicht festgestellt hat.

Ebenso hatte der Senat, da ein berechtigtes Interesse des Beklagten im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Gestattung der Untervermietung in der hier vereinbarten Art und Weise bereits wegen der damit verbundenen Gewinnerzielung nicht besteht, nicht darüber zu entscheiden, ob ein solches Interesse etwa auch aufgrund eines – vom Berufungsgericht angenommenen – Verstoßes der Untermiethöhe gegen die Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB über die sogenannte Mietpreisbremse in wie hier angespannten Wohnungsmärkten zu verneinen wäre.

Vorinstanzen:

Amtsgericht Charlottenburg – Urteil vom 20. September 2022 – 225 C 54/22

Landgericht Berlin – Urteil vom 27. September 2023 – 64 S 270/22 (veröffentlicht unter anderem in NZM 2024, 34)

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

Bürgerliches Gesetzbuch

§ 553 BGB

(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. […]

§ 573 BGB

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. […]

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,

[…]

Karlsruhe, den 28. Januar 2026

Quelle: Pressestelle Bundesgerichtshof

blackprint und FUTU-RE schließen sich zusammen: Innovationshub & KI-Plattform bündeln Kompetenzen

heute.

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Gerd Warda

blackprint und FUTU-RE schließen sich zusammen: Innovationshub — Eine neue Struktur bei Blackprint mit Sarah Schlesinger, Orla Nolan, Annika Wagner und, Alexander Steigerwald,. Foto: Blackprint

Der nationale Innovations-Hub der Bau- und Immobilienwirtschaft blackprint geht den nächsten konsequenten Schritt seiner strategischen Entwicklung: Mit dem Merger von blackprint und dem KI-Startup FUTU-RE durch Gründung der neuen Holding blackprint Hub GmbH sowie der Ausgründung des blackprint Innovationinstituts stellt sich das Unternehmen strukturell noch stärker auf.

Ziel ist es, Innovationsprozesse in der Bau- und Immobilienwirtschaft noch systematischer, datengetriebener und wirksamer voranzutreiben – von der Vernetzung relevanter Akteure aus etablierten Branchenunternehmen, PropTech, Wagniskapital sowie Institutionen wie Verbänden und Hochschulen über intelligentes Matchmaking bis hin zu belastbaren Markt-, Lösungs- und Unternehmensanalysen.

Neue Struktur für ein klares Ziel: Innovation skalieren

Mit der neuen Holding blackprint Hub GmbH werden künftig die Plattform-, IP- und Produktlogiken von blackprint und FUTU-RE gebündelt. Insbesondere das daten- und KI-basierte Matchmaking wird damit gezielt professionalisiert und weiterentwickelt – vor dem Hintergrund einer Branche, die sich zunehmend mit Agentic AI, neuen Entscheidungslogiken und wachsender Komplexität konfrontiert sieht.

Parallel dazu wird das blackprint Innovationinstitut als eigenständige Einheit ausgegründet. Es fokussiert sich auf:

Markt-, Lösungs- und Unternehmensanalysen,
Datenbasierte bzw. empirische Forschungs- und Studienarbeit,
sowie Innovations-, Transformations- und Wachstumscoaching für Unternehmen.

Damit stärkt blackprint gezielt die zweite strategische Säule seines Leistungsportfolios – neben der seit Jahren etablierten Netzwerk- und Ökosystemarbeit.

Alexander Steigerwald, verantwortlich für Plattform, Daten und KI: „Gerade im Zeitalter von Agentic AI geht es nicht mehr um Tools, sondern um intelligente Entscheidungslogiken. Genau daran arbeiten wir: Matchmaking, das Kontext versteht, lernt und skaliert.“

Klare Rollen der vier Gründer:innen

Die neue Struktur wird von vier erfahrenen Unternehmer:innen und Branchenexpert:innen getragen:

Sarah Schlesinger, geschäftsführende Gesellschafterin von blackprint seit 2021, verantwortet als strategische Vordenkerin die Gesamtentwicklung, Positionierung und Skalierung der Gruppe mit besonderem Fokus auf Innovationscoachings und -Forschung.

Orla Nolan, geschäftsführende Gesellschafterin seit 2023, steuert jetzt erweitert für die gesamte Gruppe das operative Geschäft, führt insbesondere Marketing und Sales. Im Schwerpunkt führt sie die Netzwerksäule von blackprint.

Alexander Steigerwald, Mitgründer von FUTU-RE, verantwortet als CTO ab sofort die Weiterentwicklung der Plattform-, Daten- und KI-Logiken zur Skalierung der digitalen Produkte von blackprint sowie die techbasierten F&E Projekte im Institut

Annika Wagner, ebenfalls Mitgründerin von FUTU-RE, wird als geschäftsführende Gesellschafterin ihre bisherige öffentlich repräsentierende Rolle weiter ausbauen mit besonderem Fokus auf Positionierung, Marktforschung und den Wissenstransfer in Richtung Markt und Unternehmen.

Leif Hase als vormaliger Mitgründer der FUTU-RE ist im Rahmen der Mergers aus dem Gesellschafterkreis ausgeschieden und wird die blackprint Gruppe ab sofort als strategischer Berater, insbesondere in der Post Merger Phase begleiten.

blackprint: Von Anfang an als Innovations- und Vernetzungsplattform gedacht

Mit dem Booster startete das ursprünglich von den Unternehmern Paul Feldhoff und Alexander Ubach-Utermöhl gegründete Unternehmen blackprint als erster kontinentaleuropäischer PropTech Accelerator, um Innovationen in der Bau- und Immobilienwirtschaft zu identifizieren, transparent zu machen und Lösungsanbieter gezielt zu vernetzen.

Gemeinsam mit den Initiierungspartnern Aareal Bank bzw. Aareon, Commerz Real, Vonovia, Goldbeck, Techem, Deutsche Reihenhaus oder NAI apollo standen dabei von Anfang an bis heute die Vernetzung von etablierten Branchenentscheider:innen, Tech-Gründer:innen und Wagniskapitalgebern sowie datenbasierte positive Lobbyarbeit und Impulsgebung zum Vorantreiben von Innovation im Bau- & Immobiliensektor im Zentrum.

Seit der Loslösung von der Feldhoff Gruppe und unter der strategischen Führung von Sarah Schlesinger hat blackprint diese Rolle als nationaler Innovations-Hub des Bau- & Immobiliensektors seit 2023 nochmals deutlich geschärft. In einer ersten strategischen Phase wurde insbesondere die Netzwerk- und Ökosystemarbeit massiv ausgebaut.

Dazu zählen u. a.:

die enge Unterstützung der ZIA PropTech Plattform und das gemeinsame Vorantreiben des Matchmakings an der Seite des Spitzenverbandes
die enge strategische Kooperation mit der Deutschen Messe zur Real Estate Arena inklusive der REAL Pitches und der großen Zukunftskonferenz,
die Mitbegründung von EUBIN (European Building Innovation Network),
die Initiative „Road to Green“ mit dem PropTech Powerhouse zur Transformation des Immobilienbestands,
sowie Engagements in weiteren Initiativen und Netzwerken wie CoalitionX, dem MAT Netzwerk oder jüngst REAL GAIN.

Orla Nolan, zuständig für Netzwerk, Markt und Wachstum: „blackprint steht für Zugang, Sichtbarkeit und Relevanz. In der neuen Struktur können wir sowohl unsere Netzwerksäule skalieren wie auch Partnerschaften gezielt in messbare Markt- und Wachstumseffekte übersetzen.“

Phase 2: Daten, Analysen und intelligentes Matchmaking

Mit dem aktuellen Merger und der Ausgründung des Instituts startet jetzt offiziell Phase 2 der strategischen Entwicklung: Neben den Netzwerkaktivitäten rücken Daten, belastbare Analysen, Markt- und Lösungsverständnis sowie professionelles Innovationscoaching noch stärker in den Fokus.

Bereits in den letzten beiden Jahren sind die Institutsaktivitäten mit den halbjährlichen PropTech Reports, der jährlichen PropTech Germany Studie, der Disruptionsstudie Road to Disruption mit KPMG, der Game Changer Forschung oder in verschiedenen Wertschöpungs- bzw- Nutzungsklassen bezogenen Marktreports vorangetrieben worden. Parallel zur Vorbereitung des Mergers sind zwischen blackprint und Futu-RE bereits zwei gemeinsame Entwicklungsprojekte gestartet, wozu einerseits die KI-Techlayer-Entwicklung zählt, aus der im Laufe des Jahres ein professionalisiertes Matchmaking-Angebot hervorgehen wird.

Andererseits zählt dazu die Vorbereitung des Launchs zur Future Real Estate Initiative (FREI) in den Folgewochen, die als Netzwerk- und Forschungsprojekt bis Ende 2027 positive Zukunftsbilder und Rahmenbedingungen im Zeitalter von KI und neuer Wirtschaftlichkeit ermitteln wird.

„Die Branche braucht Orientierung statt Buzzwords. Das Institut liefert genau das: belastbare Analysen, klare Einordnung, konkret wirksame Forschung und einen direkten Wissenstransfer in Richtung Markt und Unternehmen.“ sagt dazu Annika Wagner.

Mehrwert für Branche und Ökosystem

Mit der neuen Struktur schafft blackprint ein Setup, das:

Orientierung in einem zunehmend komplexen Markt bietet,
Innovationen schneller, passgenauer und wirksamer mit dem Bedarf zusammenbringt,
die Bau- und Immobilienwirtschaft bei ihrer strategisch zukunftsfähigen Ausrichtung mit Informationen, Impulsen und Inspiration.

Sarah Schlesinger, die seit 2019 blackprint führt, ordnet ein: „Unser Anspruch war immer, Innovation als Hebel für Zukunftsfähigkeit systematisch in die Bau- und Immobilienwirtschaft zu bringen. Nach dem Ausbau unserer Netzwerk- und Ökosystemarbeit gehen wir jetzt den nächsten Schritt: Wir bündeln Plattform, Daten, Forschung und Coaching so, dass Innovation messbar, skalierbar und wirksam wird – gerade in Zeiten von Agentic AI und steigender Entscheidungskomplexität.“

Quelle: www.blackprint.de

Gebäude brauchen bis Jahresende 2026 digitale Zähler. Jetzt nachrüsten!

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Gerd Warda

Gebäude brauchen bis Ende 26 digitale Zähler: Jetzt Nachrüsten! — Wenn schon neue Messgeräte, dann mit Fernablesbarkeit. Das hilft Mietern und Vermietern beim Energiesparen. Foto Deumess

Das Fristende für die Umrüstung alter Heizkostenverteiler, Wärmemengen- und Warmwasserzähler in Mehrfamilienhäusern rückt stetig näher. Bis zum 31. Dezember 2026 müssen laut Paragraf 5 der Heizkostenverordnung alle Erfassungsgeräte fernablesbar sein.

Deumess, der Verband mittelständischer Mess- und Energiedienstleister, spricht sich darum für ausreichend Tempo bei der Nachrüstung aus und erinnert gleichzeitig daran, dass die moderne Technik nicht nur gesetzlich geboten, sondern auch eine Chance für mehr Energieeffizienz ist.

Fernablesbarkeit hilft Mietern und Vermietern beim Energiesparen

Fernablesbare Geräte bilden die Voraussetzung für das Zurverfügungstellen einer monatlichen Verbrauchsinformation an die Mieter, die seit der Novellierung der Heizkostenverordnung verpflichtend ist. Sie erlaubt eine deutlich bessere Kontrolle und Steuerung des Energieverbrauchs.

Das Prinzip funktioniert laut Deumess aber nicht nur für die Wohnungsnutzer, sondern auch für die Anlagentechnik des Gebäudes selbst: Regelmäßig erhobene Daten seien eine wichtige Basis für die Optimierung und den effizienteren Betrieb von Heizungsanlagen.

Nur mit Fernablesung,in Verbindung mit Datensammlern im Gebäude, sogar direkt aus dem Erfassungsgerät in die Analysesoftware, können solche Maßnahmen effizient umgesetzt werden. Ein gerade für Wohnungsnutzer positiver Nebeneffekt der fernablesbaren Geräte ist zudem, dass für die Ablesung kein Vor-Ort-Termin mehr anfällt.

Frühzeitige Planung gemeinsam mit dem Messdienstleister

Die Zeit drängt, denn in etlichen Bestandsbauten sind noch immer viele veraltete Heizkostenverteiler, Wärmemengen- oder Warmwasserzähler ohne Funkmodul im Einsatz. Sie lassen sich nicht fernablesen und müssen darum bis Ende 2026 ersetzt werden.

Deumess empfiehlt Immobilienverantwortlichen darum eine frühzeitige Planung gemeinsam mit ihrem Messdienstleister, auch um Engpässe bei Geräten und Fachkräften oder terminliche Herausforderungen mit den Wohnungsnutzern zu vermeiden.

Denn auch Vermieter oder WEG-Verwalter profitieren von dem ungestörten und regelmäßigen Datenfluss: Er bildet die Grundlage für einen genauen Überblick über die energetische Situation des Gebäudes, ermöglicht eine bessere Steuerung von energetischen Investitionen und außerdem eine automatisierte Abrechnung und effizienteren Service durch den Messdienstleister.

Bis Ende 2026 müssen veraltete Messgeräte ersetzt werden, deswegen ist eine rechtzeitige Planung angeraten. Foto: Deumess

Wichtiger Impuls für modernen Gebäudebestand

„Die Pflicht zur Nachrüstung ist mehr als eine regulatorische Vorgabe: Sie ist ein Impuls für die digitale Transformation im Gebäudesektor„, so Deumess-Vorstand Hartmut Michels. „Unsere Mitgliedsunternehmen unterstützen dabei mit Know-how, Technik und Kundennähe. Gerade die mittelständischen Anbieter können durch ihre regionale Verankerung besonders flexibel auf die Bedarfe der Wohnungswirtschaft reagieren.“

Mit Blick auf die gesetzlichen Vorgaben und die technischen Anforderungen, die spätestens ab 2032 gelten, weist Deumess außerdem darauf hin, dass alle neuen Erfassungsgeräte interoperabel und mit einem Smart-Meter-Gateway kompatibel sein müssen. Nur so ist sichergestellt, dass die Daten später auch für weitere digitale Anwendungen im Gebäude genutzt werden können.

Robert Woggon

2026 ist kein digitales Versprechen mehr – sondern eine Bewährungsprobe

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Gerd Warda

Liebe Leserinnen, liebe Leser.

Die Wohnungswirtschaft diskutiert Digitalisierung seit Jahren. 2026 zeigt sich nun, wer sie strategisch verstanden hat – und wer sie nur administrativ abgearbeitet hat. Fernablesbare Messgeräte, regulierte Rechenzentren und digitale Gremienarbeit wirken auf den ersten Blick wie getrennte Themen. Tatsächlich eint sie eine Kernfrage: Sind wir in der Lage, mit Daten, Regulierung und Komplexität professionell umzugehen – oder nur, auf Vorgaben zu reagieren?

1. Fernablesbare Messgeräte: Wer jetzt nur austauscht, verliert morgen

Die Nachrüstung fernablesbarer Messgeräte ist Pflicht. Doch sie ist vor allem ein Lackmustest für die digitale Reife von Wohnungsunternehmen. Seit der Novellierung der Heizkostenverordnung sind monatliche Verbrauchsinformationen vorgeschrieben – ohne Funktechnik nicht umsetzbar. Wer das Thema jedoch auf „Geräte tauschen“ reduziert, verpasst den eigentlichen Hebel.

Hartmut Michels, Vorstand von Deumess, bringt es auf den Punkt

„Die Pflicht zur Nachrüstung ist mehr als eine regulatorische Vorgabe: Sie ist ein Impuls für die digitale Transformation im Gebäudesektor.“

Der entscheidende Punkt ist nicht die Ablesung, sondern der kontinuierliche Datenfluss. Erst fernablesbare Geräte – idealerweise in Verbindung mit Datensammlern und direkter Anbindung an Analysesoftware – ermöglichen einen effizienten Betrieb der Heizungsanlagen. Verbrauchsdaten werden zur Grundlage für Optimierung, Investitionsentscheidungen und perspektivisch auch für ESG-Berichte.

Davon profitieren Mieter durch Transparenz und Steuerungsfähigkeit. Vermieter gewinnen Planbarkeit und ein Instrument gegen steigende Energie- und Regulierungskosten. Gleichzeitig steigt der Druck: In vielen Beständen sind noch nicht funkfähige Geräte verbaut, die bis Ende 2026 ersetzt werden müssen. Engpässe bei Technik und Fachkräften sind absehbar.

Hinzu kommt der strategische Blick nach vorn. Ab 2032 müssen neue Geräte interoperabel und Smart-Meter-Gateway-kompatibel sein. Wer heute nur das Mindestmaß erfüllt, schafft neue Insellösungen – und blockiert künftige digitale Anwendungen im Gebäude. Die Messgerätefrage ist damit keine technische, sondern eine Infrastruktur- und Zukunftsentscheidung.

2. Rechenzentren 2026: Die digitale Basis wird zur energiepolitischen Realität

Während Gebäude zunehmend datengetrieben betrieben werden, rückt die Infrastruktur dahinter selbst ins Zentrum der politischen Debatte. Rechenzentren sind nicht länger neutrale IT-Immobilien – sie sind strategische Assets.

Tobias von der Heydt, Geschäftsführer von Prior1, beschreibt 2026 als Zäsur

Das Jahr markiert das Ende der reaktiven Compliance. Regulierung wird vom Prüfpunkt zum Planungsparameter.

Mit der NIS-2-Richtlinie, der CER-Direktive, dem Cyber Resilience Act, dem Energieeffizienzgesetz und der CSRD entsteht ein engmaschiges Regulierungsnetz. Betreiber müssen sich registrieren, Sicherheitskonzepte nachweisen, Energieeffizienz dokumentieren und Resilienz ganzheitlich denken. Projekte, die diese Anforderungen nicht von Beginn an berücksichtigen, riskieren Verzögerungen, massive Mehrkosten und Wettbewerbsnachteile.

Besonders brisant ist der Energiefaktor. Der KI-getriebene Rechenbedarf trifft auf begrenzte Stromverfügbarkeit, Netzausbauprobleme und politische Priorisierungen. Rechenzentren konkurrieren zunehmend mit Industrie, Kommunen – und indirekt auch mit der Wohnungswirtschaft – um Energie und Infrastruktur.

Damit wird klar: Rechenzentren sind Teil der Energie- und Standortpolitik. Gleichzeitig eröffnen sie Chancen, etwa durch Abwärmenutzung für Quartiere. Doch diese Potenziale lassen sich nur heben, wenn digitale und physische Infrastruktur gemeinsam gedacht werden.

Der Betreiber von 2026 ist kein reiner IT-Spezialist mehr. Er ist Energiemanager, Industriefertiger und Regulierungsexperte zugleich. Wer diese Rollen nicht integriert, scheitert – unabhängig von technologischer Exzellenz.

3. Digitale Gremienarbeit: Governance entscheidet über Zukunftsfähigkeit

Die dritte Ebene ist weniger sichtbar, aber ebenso entscheidend: die Unternehmensführung selbst. Gerade Wohnungsgenossenschaften stehen unter hohem regulatorischem Druck. Das Genossenschaftsgesetz verlangt umfassende Dokumentation, Nachvollziehbarkeit und Prüfungssicherheit. Analoge Prozesse werden hier zunehmend zum Risiko.

Nancy Endert, Unternehmensentwicklung und Strategie bei der BWG Halle-Merseburg, formuliert klar

„Digitale Gremienarbeit ist längst nicht mehr nur eine Option – sie ist zur Voraussetzung für professionelle und zukunftsfähige Organisationen geworden.“

Digitale Gremienplattformen ermöglichen revisionssichere Einladungen, versionierte Unterlagen und eine lückenlose Dokumentation für Prüfungsverbände. Compliance wird nicht nur eingehalten, sondern belegbar. Haftungsrisiken sinken messbar.

Gleichzeitig entstehen wirtschaftliche Effekte: weniger Druck- und Portokosten, schnellere Kommunikation, geringere Fehleranfälligkeit. Entscheidend für den Erfolg ist jedoch die Akzeptanz in den Gremien. Die Praxis zeigt: Wenn digitale Unterlagen so strukturiert sind wie klassische Leitz-Ordner – mit klarer Ordnung, Seitenzahlen und Corporate Design – verlieren auch weniger technikaffine Aufsichtsräte schnell ihre Vorbehalte.

Damit wird Governance selbst zum Produktivfaktor. Entscheidungen werden besser vorbereitet, Wissen bleibt verfügbar, und strategische Kontinuität wird gesichert – ein unterschätzter Wettbewerbsvorteil in einer zunehmend komplexen Branche.

Schlussfolgerung: 2026 trennt Umsetzer von Gestaltern

Die drei Beispiele zeigen: Digitalisierung ist kein Selbstzweck und kein IT-Projekt. Sie ist eine Überlebensstrategie unter verschärften regulatorischen, energetischen und organisatorischen Bedingungen.

Wer Messgeräte nur tauscht, Rechenzentren nur baut und Gremienarbeit nur digitalisiert, ohne die Zusammenhänge zu verstehen, bleibt reaktiv. Wer hingegen Daten, Infrastruktur und Governance strategisch verzahnt, gewinnt Handlungsspielräume.

2026 ist das Jahr, in dem sich entscheidet, wer in der Wohnungswirtschaft gestaltet – und wer nur noch verwaltet.

Februar 2026, Wohnungswirtschaft digital., Ausgabe Nummer 46 mit neuen Inhalten, auch vertiefende Artikel zum Inhalt meines Editorials.

Klicken Sie mal rein.

Bleiben Sie zuversichtlich und nachhaltig.

Ihr Gerd Warda

Suchen Sie auch Antworten zu „Alles rund ums Messen, Steuern & Regel“, die finden Sie in unserem neuen Titel GebäudeTranformation .

BWG Halle-Merseburg – Digitale Gremienarbeit als Zukunftsmodell: Effizienter, sicherer und nachhaltiger entscheiden

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Gerd Warda

BWG Halle-Merseburg - Digitale Gremienarbeit als Zukunftsmodell — Das Beispiel der BWG Halle-Merseburg zeigt eindrucksvoll, dass digitale Plattformen Effizienz und Komfort mit Sicherheit und Nachhaltigkeit verbinden. Foto: BWG

Wohnungsgenossenschaften leben vom Vertrauen ihrer Mitglieder. Die Entscheidungen von Vorstand, Aufsichtsrat und Vertreterversammlung beeinflussen oft mehrere Tausend Menschen – von Mietern über Mitarbeitende bis zu Stakeholdern. Umso wichtiger ist, dass Entscheidungsprozesse nachvollziehbar, effizient und sicher ausgestaltet sind.

Wer schon einmal umfangreiche Papierunterlagen vor einer Aufsichtsratssitzung bearbeitet hat, kennt die typischen Probleme: lange Vorlaufzeiten, Papierberge ohne Seitenzahlen und ohne Berücksichtigung der Corporate Identity, unübersichtliche Versionen, Verzögerungen in der Kommunikation.

Die gute Nachricht: Durch digitale Plattformen lässt sich die bisher papierbasierte Gremienarbeit modernisieren – mit deutlichen Vorteilen in Effizienz, Transparenz, Sicherheit und Nachhaltigkeit.

Aufsichtsratsarbeit: Digitale Plattformen schaffen Mehrwerte

Die Digitalisierung eröffnet neue Möglichkeiten. Moderne Plattformen verwandeln die bisher papierbasierte Gremienarbeit in einen schlanken, transparenten und sicheren Prozess. Sie bündeln Sitzungsmanagement, Dokumentenlenkung und Kommunikation an einem zentralen Ort und sorgen damit nicht nur für Struktur, sondern auch für Revisionssicherheit.

Automatisierte Versionierung, Rollen- und Rechteverwaltung sowie ortsunabhängiger Zugriff erleichtern die Arbeit erheblich. Jede Änderung wird dokumentiert, jeder Zugriff protokolliert – das schafft Vertrauen und Transparenz.

Ein Erfolgsbeispiel liefert die BWG Halle-Merseburg

Nach Jahren klassischer Papierarbeit setzte die Genossenschaft auf die Plattform dp:board der denkende portale gmbh. Statt verschlüsselter E-Mails und unübersichtlicher PDFs werden die Unterlagen heute zentral bereitgestellt. Der Vorbereitungsaufwand für Sitzungen reduzierte sich dadurch um rund 60 Prozent, gleichzeitig erhöhte sich die Transparenz bei Änderungen deutlich.

Die Mitglieder von Vorstand und Aufsichtsrat greifen nun auf moderne Endgeräte zurück, können Unterlagen revisionssicher einsehen und haben alle Dokumente stets in aktueller Form vorliegen. Ergänzend sorgen Funktionen wie Wasserzeichen, digitale Signaturen und FaceID für ein hohes Maß an Sicherheit.

Auch aus Nachhaltigkeitsgründen macht diese Vorgehensweise Sinn: Der Papierverbrauch reduziert sich deutlich – ein spürbarer Beitrag für ein ressourcenschonendes Vorgehen, der über Kosteneinsparungen hinausreicht.

Mittels geeigneter Endgeräte können die Entscheider wie mit Papier arbeiten. Dabei haben sie zu jeder Sitzung alle Unterlagen dabei, auch die aus den Vorjahren – inklusive all ihrer Notizen. Foto: BWG

Sicherheit und Kulturwandel gehen Hand in Hand

Mit der Digitalisierung steigen zugleich die Anforderungen an Datenschutz und IT-Sicherheit. Sitzungsunterlagen, Investitionspläne oder Verträge enthalten sensible Daten, die zuverlässig geschützt sein müssen. Lösungen wie dp:board setzen daher auf die Zwei-Faktor-Authentifizierung, Verschlüsselungstechnologien und differenzierte Zugriffsrechte. Technik allein reicht jedoch nicht aus:

Damit die Umstellung gelingt, braucht es einen Kulturwandel. Nur wenn alle Beteiligten die Vorteile erkennen und akzeptieren, kann sich der volle Nutzen entfalten. Schulungen, klare Rollenverteilungen und Pilotprojekte fördern die Akzeptanz. Digitalisierung in Gremien ist letztlich ein Gemeinschaftsprojekt, das nur gelingt, wenn alle Beteiligten an einem Strang ziehen.

Regulatorische Anforderungen im Blick

Wohnungsgenossenschaften unterliegen hohen regulatorischen Anforderungen. Das Genossenschaftsgesetz (GenG) schreibt umfassende Dokumentations- und Prüfpflichten vor, die Prüfungsverbänden regelmäßig kontrollieren. Digitale Plattformen erleichtern es, diese Vorgaben einzuhalten, Sitzungen revisionssicher vorzubereiten und durchzuführen und damit auch Haftungsrisiken zu verringern.

Compliance, Sicherheit und Nachvollziehbarkeit werden nicht nur gewährleistet, sondern messbar verbessert. So werden beispielsweise Einladungen und Unterlagen-Update-Hinweise sicher und für spätere Prüfungen dokumentiert aus dem Datenraum heraus per Knopfdruck an alle notwendigen Empfänger gesendet. Reicht die E-Mail-Benachrichtigung nicht aus, kann zusätzlich der SMS-Dienst genutzt werden.

„Digitale Gremienarbeit ist längst nicht mehr nur eine Option – sie ist zur Voraussetzung für professionelle und zukunftsfähige Organisationen geworden“, resümiert Nancy Endert, Unternehmensentwicklung und Strategie, BWG Halle-Merseburg.

Darüber hinaus macht sich die Umstellung auch wirtschaftlich bemerkbar. Neben der Zeitersparnis sinken Druck- und Portokosten, die Kommunikation beschleunigt sich, und Fehlerquellen werden reduziert. Gerade in einer Branche, die stark von Vertrauen und rechtlicher Verbindlichkeit geprägt ist, bietet die digitale Gremienarbeit einen messbaren Return on Investment.

Der konkrete Nutzen für die Aufsichtsräte: Mittels geeigneter Endgeräte können die Entscheider wie mit Papier arbeiten. Dabei haben sie zu jeder Sitzung alle Unterlagen dabei, auch die aus den Vorjahren – inklusive all ihrer Notizen. Die Sitzungsunterlagen selbst sind so strukturiert wie echte Leitz-Ordner mit fortlaufenden Seitenzahlen und im Corporate Identity der Genossenschaft gestaltet. Auch nicht so technisch aufgeschlossene Aufsichtsräte freunden sich so schnell mit dieser Technologie an.

Fazit: Zukunftsfähigkeit beginnt im Gremium

Das Beispiel der BWG Halle-Merseburg zeigt eindrucksvoll, dass digitale Plattformen Effizienz und Komfort mit Sicherheit und Nachhaltigkeit verbinden. Zukunftsfähigkeit beginnt im Gremium: Wer Technik, Organisation und Kultur konsequent zusammenführt, verschafft sich klare Vorteile – von schnelleren Entscheidungen über bessere Nachvollziehbarkeit bis hin zu geringeren Risiken. Die zentrale Frage lautet deshalb nicht mehr, ob Gremien digital arbeiten sollten, sondern wie schnell sie den Wandel hin zur Nutzung moderner und hochsicherer Kommunikationsplattformen gestalten.

Bernd Schilbach, Geschäftsführer bei der denkende portale gmbh

Balkonkraftwerke – Eindeutige Vorgaben für Anschluss, Leistung und Anmeldung digital im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur

digital.

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Gerd Warda

Balkonkraftwerke - Eindeutige Vorgaben der Bundesnetzagentur — Neue Norm für Balkonkraftwerke bringt Klarheit. Auch die mechanische Sicherheit wird durch die neue Norm gestärkt. Hersteller müssen künftig angeben, für welche Einsatzbereiche ihre Montagesysteme geeignet sind. Die Systeme müssen für die am Installationsort zu erwartenden Belastungen ausgelegt sein. Foto: AdobeStock Kara 617423170

Seit dem 1. Dezember 2025 gilt die neue Produktnorm DIN VDE V 0126-95 für Balkonkraftwerke. Sie regelt erstmals verbindlich, unter welchen technischen Voraussetzungen Stecker-Solargeräte Strom in das heimische Netz einspeisen dürfen. Für Verbraucherinnen und Verbraucher bedeutet das vor allem: mehr Klarheit beim Strom vom Balkon.

Neue Norm für Balkonkraftwerke bringt Klarheit

„Die neuen Regeln bringen endlich Sicherheit und Transparenz bei Balkonkraftwerken. Wer jetzt normgerecht baut, kann auf einen stabilen Rechtsrahmen vertrauen und sein Zuhause mit Solarstrom bereichern“, sagt Birgit Holfert, Energieexpertin der Verbraucherzentrale Niedersachsen, und gibt einen Überblick, was sich konkret ändert.

1. Anschluss über die Steckdose möglich

Balkonkraftwerke, im Fachjargon Stecker-Solargeräte genannt, dürfen jetzt offiziell an eine normale Haushaltssteckdose mit Schukostecker angeschlossen werden, wenn der Stecker über Schutzumhüllungen an den Kontakten oder einen Trennschalter oder der Wechselrichter über entsprechende Schutzvorrichtungen verfügt. Der bislang geforderte spezielle Energiesteckvorrichtungsstecker bleibt weiterhin zulässig.

„Damit entfällt für viele die Frage, ob der Anschluss über die Steckdose überhaupt erlaubt ist“, so Holfert. Nicht zulässig ist allerdings der Anschluss über Mehrfachsteckdosen. Aus diesem Grund müssen die Anschlussleitungen von Steckersolargeräten mindestens fünf Meter lang sein.

2. Klare Leistungsgrenzen

Die neue Norm definiert eindeutig, wie viel Strom ein Balkonkraftwerk in das Hausnetz einspeisen darf. Die Einspeiseleistung des Wechselrichters ist auf 800 Watt begrenzt. Die installierte Modulleistung darf bei Schuko-Anschluss bis zu 960 Watt betragen, bei Verwendung einer speziellen Energiesteckvorrichtung sogar bis zu 2000 Watt. Pro Haushalt darf höchstens ein Balkonkraftwerk angeschlossen werden. „Klare Leistungsgrenzen helfen, Angebote besser zu vergleichen und Fehlkäufe zu vermeiden“, so Holfert.

3. Mechanische Sicherheit

Auch die mechanische Sicherheit wird durch die neue Norm gestärkt. Hersteller müssen künftig angeben, für welche Einsatzbereiche ihre Montagesysteme geeignet sind. Die Systeme müssen für die am Installationsort zu erwartenden Belastungen ausgelegt sein.

4. Anmeldung und Anbringung

Stecker-Solargeräte müssen im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur registriert werden. Eine zusätzliche Anmeldung beim Netzbetreiber ist nicht erforderlich. Einige Anbieter übernehmen die Registrierung bereits als Service. Wer ein Balkonkraftwerk an Balkonbrüstung oder Fassade anbringen möchte, benötigt grundsätzlich die Zustimmung der Eigentümerseite.

Da Balkonkraftwerke als privilegierte bauliche Veränderungen gelten, darf diese Zustimmung nicht ohne sachlichen Grund verweigert werden. Unabhängig davon müssen Anlagen sicher befestigt und ausreichend gegen Absturz sowie Wind- und Schneelasten gesichert sein.

Einfacher Einstieg in die eigene Stromerzeugung

Balkonkraftwerke ermöglichen einen niederschwelligen Einstieg in die private Stromerzeugung. „Mit der neuen Norm wissen Verbraucherinnen und Verbraucher besser, worauf sie achten müssen – das schafft Vertrauen und erleichtert den Einstieg in Solarstrom vom Balkon“, fasst Holfert zusammen.

Quelle: Verbraucherzentrale Niedersachsen

Rechenzentrum-Trends 2026: Zwischen KI-Industrialisierung, Energieknappheit und regulatorischer Realität – Warum 2026 ein Wendejahr für die Digitalinfrastruktur wird

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Gerd Warda

Rechenzentren 2026: KI-Industrialisierung und Energieknappheit — Tobias von der Heydt, Geschäftsführer bei Prior1 (Bildrechte: Prior1)

Von Tobias von der Heydt, Geschäftsführer bei Prior1

Das Jahr 2026 markiert für die Rechenzentrumsbranche einen Wendepunkt: Die Phase der strategischen Vorbereitung ist abgeschlossen, die Ära der konsequenten Umsetzung hat begonnen. Die bestimmenden Kräfte, Künstliche Intelligenz (KI), Energieverfügbarkeit, Nachhaltigkeit und ein enger werdendes regulatorisches Korsett, wirken nicht länger isoliert, sondern als sich gegenseitig verstärkende Faktoren, die über Erfolg oder Misserfolg von Digitalinfrastruktur entscheiden.

Während die Nachfrage explodiert, angetrieben von KI-Anwendungen, die laut Prognosen von Goldman Sachs bis 2030 einen Anstieg des Strombedarfs von Rechenzentren um 165 % verursachen könnten [1], verschiebt sich der Fokus der Branche fundamental. Die zentrale Frage lautet nicht mehr, ob investiert wird, sondern wo, wie schnell und unter welchen physischen und regulatorischen Rahmenbedingungen Projekte realisierbar sind. Für Betreiber, Investoren und Planer bedeutet dies, dass heute getroffene Entscheidungen die Zukunftsfähigkeit von Standorten für die nächste Dekade definieren.

Trend 1: KI als Dauerlast. Von High Density zu „AI-ready by Design“

Die Ära experimenteller KI-Anwendungen ist 2026 endgültig vorüber. KI-Workloads sind keine temporären Sonderlasten mehr, sondern entwickeln sich zum permanenten, geschäftskritischen Regelbetrieb. Diese Industrialisierung der KI hat direkte physische Konsequenzen: Das Uptime Institute prognostiziert, dass sich der Stromverbrauch allein für generative KI-Anwendungen bis Ende 2026 verdoppeln und die Marke von 10 GW global überschreiten wird [2].

Diese Entwicklung schlägt sich in den Hardware-Anforderungen nieder. Während Racks mit 10-15 kW Leistung lange als High-Density galten, werden für KI-Cluster nun Leistungsdichten von 40, 60 oder gar über 100 kW pro Schrank zur neuen Planungsgrundlage. Eine technisch wirtschaftlich sinnvolle Grenze gilt es noch auszuloten. Die Konsequenz ist ein Paradigmenwechsel: Rechenzentren werden nicht mehr nachträglich für KI „ertüchtigt“, sondern von Grund auf als „AI-ready“ konzipiert. Dies erfordert eine fundamentale Neuauslegung von Stromverteilung, Redundanzkonzepten und vor allem der Kühlungsarchitektur. Die extreme thermische Last macht eine wirtschaftlich sinnvolle Adaption vieler Bestandsbauten unmöglich.

Im Jahr 2026 führt dies zu einer schärferen Segmentierung des Marktes. Auf der einen Seite entstehen hochspezialisierte, kapitalintensive KI-Rechenzentren, die gezielt für diese Dauerlasten ausgelegt sind. Auf der anderen Seite behaupten sich klassische Enterprise- und Colocation-Standorte für traditionelle IT-Lasten. Für Investoren und Betreiber ist die frühzeitige strategische Entscheidung, welches Segment sie bedienen wollen, essenziell, um kostspielige Fehlplanungen zu vermeiden.

Trend 2: Flüssigkeitskühlung wird Infrastrukturstandard

Die physischen Grenzen der Luftkühlung sind in der Ära der KI-Dauerlast erreicht. Direct Liquid Cooling (DLC) ist daher 2026 keine technologische Kür mehr, sondern die unausweichliche Antwort auf die thermischen Herausforderungen von GPU-Clustern.

Diese Entwicklung transformiert die Planungs- und Baupraxis fundamental. Flüssigkeitskühlung ist keine isolierte Technologie mehr, sondern rückt ins Zentrum der technischen Gebäudeausrüstung (TGA). Die Auslegung von Hydraulik, Rohrleitungssystemen und der gesamten Versorgungsarchitektur wird direkt von den Anforderungen der IT-Hardware bestimmt. Der Einsatz von DLC kann den Gesamtenergieverbrauch eines Rechenzentrums deutlich reduzieren und die Energieeffizienz verbessern.

Gleichzeitig erzwingt dieser Wandel neue Kompetenzen im Betrieb. Der Umgang mit Wasserqualitäten, fortschrittlichen Leckage-Erkennungssystemen und die Wartung hydraulischer Kreisläufe werden zu kritischen Fähigkeiten des Betriebspersonals. Der Markt reagiert mit einer Welle der Professionalisierung: Hersteller standardisieren Schnittstellen und entwickeln spezialisierte Produktlinien für KI-Anwendungen. Es ist nur eine Frage der Zeit, bis Flüssigkeitskühlung als anerkannter Stand der Technik in Normen wie der DIN EN 50600 Einzug hält, wodurch die Planungssicherheit für zukünftige Projekte weiter erhöht wird.

Trend 3: Energie: Die harte Währung im Rechenzentrumsmarkt

2025 ist der Zugang zu elektrischer Energie endgültig zum entscheidenden, limitierenden Faktor für das Wachstum der Rechenzentrumsbranche geworden. Insbesondere in Deutschland, einem der größten Rechenzentrumsmärkte Europas, spitzt sich die Lage dramatisch zu. Während der Strombedarf deutscher Rechenzentren bereits 2025 die Marke von 21 Milliarden Kilowattstunden erreichte [3], treffen neue Großprojekte, wie der geplante 300-MW-Campus von Virtus in Berlin, der 2026 in Betrieb gehen soll, auf ein Stromnetz, das für diesen Zuwachs nicht ausgelegt ist. Dies wird sich im Jahr 2026 weiter fortsetzen.

Die Konsequenz: Netzanschlüsse im Multi-Megawatt-Bereich sind zur Mangelware geworden. Genehmigungsverfahren für neue Anschlüsse dauern Jahre, und Rechenzentrumsbetreiber konkurrieren nicht mehr nur untereinander, sondern auch mit der re-industrialisierenden deutschen Wirtschaft um knappe Netzkapazitäten. Die Standortentscheidung folgt daher einer neuen Logik: Nicht mehr die Nähe zu Kunden oder Glasfaserknoten ist primär entscheidend, sondern vor allem die Verfügbarkeit von Energie. Dies führt zu einer geografischen Diversifizierung, bei der Hyperscaler teilweise in energiereiche Regionen wie Skandinavien ausweichen.

Für Projekte in etablierten Märkten wie Deutschland wird Energie damit vom reinen Betriebskostenfaktor zum strategischen Kern-Asset. Langfristige Strompartnerschaften (Power Purchase Agreements, PPAs), die direkte Investitionen in erneuerbare Energien ermöglichen, und Konzepte zur Netzstabilisierung sind keine optionalen Zusatzleistungen mehr, sondern eine Grundvoraussetzung für die Genehmigungs- und Zukunftsfähigkeit eines Standorts.

Trend 4: Vom Zielbild zur Bilanz – Nachhaltigkeit wird zur harten Währung

Die Ära, in der Nachhaltigkeit oft eine Frage des Marketings war, endet 2026 endgültig. Getrieben durch das Inkrafttreten der EU-weiten Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), wird Nachhaltigkeit zu einer messbaren, prüfpflichtigen und vor allem kapitalmarktrelevanten Disziplin. Für Rechenzentren bedeutet dies das Ende der reinen Fokussierung auf die Energieeffizienz (PUE).

Stattdessen rückt die Lebenszyklusanalyse (LCA) in den Mittelpunkt. Die Betrachtung umfasst nun den gesamten ökologischen Fußabdruck: von den CO₂-Emissionen bei der Herstellung von Zement und Stahl über den „Embodied Carbon“ der IT-Hardware, der bis zu 85 % der vorgelagerten Emissionen ausmachen kann, bis hin zum Energie-Mix im Betrieb und der Recyclingfähigkeit nach dem Lebensende. Diese ganzheitliche Bilanzierung wird zur Grundlage für ESG-Ratings (Environment, Social, Governance), die bereits heute über die Finanzierbarkeit und Versicherbarkeit von Projekten entscheiden.

In Deutschland wird dieser EU-weite Trend durch das nationale Energieeffizienzgesetz (EnEfG) flankiert, das ab Juli 2026 abhängig von Standortgröße und Nutzungsart für Neubauten harte operative Vorgaben wie einen PUE von maximal 1,2 und eine gestaffelte Abwärmenutzung vorschreibt [4] [5]. Die Konsequenz für 2026 ist klar: Ohne eine durchgängige, datengestützte Dokumentation von der Planung bis zum Betrieb sind größere Rechenzentren weder genehmigungs- noch zukunftsfähig. Nachhaltigkeit ist kein Differenzierungsmerkmal mehr, sondern eine harte operative Vorgabe.

Trend 5: Die Rechenzentrums-Fabrik. Industrialisierung als Antwort auf Komplexität

Die traditionelle, sequenzielle Bauweise kann mit der Geschwindigkeit und Komplexität des KI-Zeitalters nicht mehr Schritt halten. Als Konsequenz vollzieht sich 2026 ein fundamentaler Wandel in der Errichtung von Rechenzentren: Der Fokus verschiebt sich von der Baustelle zur Fabrik. Modulares und serielles Bauen sind keine Nischenlösungen mehr, sondern entwickeln sich zum strategischen Kerninstrument, um Qualität, Tempo und Kostensicherheit zu gewährleisten.

Der Ansatz ist radikal: Statt ein Unikat auf der „grünen Wiese“ zu errichten, werden Rechenzentren als industriell gefertigte Systeme verstanden. Standardisierte Module für Strom, Kühlung und IT werden in kontrollierten Fabrikumgebungen vorgefertigt, getestet und validiert, bevor sie zur Endmontage an den Standort geliefert werden. Dies reduziert nicht nur die Bauzeit um Monate, sondern erhöht auch die Qualität und senkt das Risiko von Fehlern bei der Implementierung komplexer Systeme wie der Flüssigkeitskühlung.

Dieser Paradigmenwechsel ermöglicht eine neue strategische Flexibilität. Kapazität wird nicht mehr in starren, mehrjährigen Zyklen geplant, sondern kann bedarfsgerecht und optimiert für spezifische Lasten (z. B. KI-Cluster oder Edge-Anwendungen) hinzugefügt werden. Das Rechenzentrum wird zu einem skalierbaren Produkt, dessen Fertigungsprozess industriellen Standards folgt. Für Betreiber bedeutet dies eine schnellere Time-to-Market und eine deutlich präzisere Steuerung der Kapitalinvestitionen.

Trend 6: Die neue Rolle der Edge. Dezentrale Power für Latenz und Souveränität

Die Debatte „Cloud vs. Edge“ ist 2026 obsolet. Stattdessen etabliert sich eine hybride Realität, in der Edge- und On-Premise-Rechenzentren eine hochspezialisierte und wachsende Rolle einnehmen. Sie sind nicht der Gegenentwurf zum zentralisierten Cloud-Rechenzentrum, sondern dessen zwingend notwendige Ergänzung in einer verteilten digitalen Infrastruktur. Der globale Markt für Edge-Rechenzentren, der laut JLL bis 2026 insgesamt die Marke von 300 Milliarden US-Dollar überschreiten soll [6], wird von zwei primären Treibern angetrieben: der Notwendigkeit ultra-niedriger Latenzzeiten für KI-Inferenz und Industrie-4.0-Anwendungen sowie der unbedingten Anforderung an Datenhoheit und lokaler Verarbeitung in regulierten Branchen.

Mit der Verlagerung von KI-Funktionen an den Netzwerkrand („AI at the Edge“) verändern sich die technischen Anforderungen an diese dezentralen Standorte dramatisch. Gefragt sind nicht mehr simple Server-Räume, sondern hochverdichtete Mini-Rechenzentren, die Technologien aus dem Hyperscale-Bereich auf kleinstem Raum adaptieren. Dazu gehören fortschrittliche Flüssigkeitskühlkonzepte und eine extreme Energieeffizienz, um an Standorten mit begrenzter Leistung und Fläche operieren zu können.

In der Praxis verschiebt sich der Fokus bei Edge-Implementierungen weg von maximaler Skalierbarkeit hin zu maximaler Zuverlässigkeit und autonomem Betrieb. Da diese Systeme oft an schwer zugänglichen Orten ohne spezialisiertes Personal vor Ort betrieben werden, sind robuste Hardware, redundante Systeme und ausgefeilte Fernwartungskonzepte entscheidender für den Erfolg als die schiere Rechenleistung.

Trend 7: Regulierung als Fundament der Planung

Das Jahr 2026 markiert das Ende der reaktiven Compliance. Eine Welle neuer, sich überschneidender europäischer und nationaler Vorschriften erhebt die Regulierung von einer nachträglichen Prüfaufgabe zu einem fundamentalen Designparameter, der von der ersten Skizze an die Architektur von Rechenzentren bestimmt. Die Zeit, in der Regulierung als nachgelagerter Prozess behandelt werden konnte, ist vorbei.

Im Zentrum steht die NIS-2-Richtlinie, die Betreiber kritischer Infrastrukturen zwingt, sich bis spätestens April 2026 offiziell zu registrieren [7] [8]. Flankiert wird sie von der Critical Entities Resilience (CER)-Direktive, die den Fokus auf die physische Sicherheit legt, und dem Cyber Resilience Act (CRA), der ab September 2026 strikte Meldepflichten für Sicherheitslücken in Produkten vorschreibt. Zusammen mit den Vorgaben des Energieeffizienzgesetzes (EnEfG) und der europäischen CSRD entsteht ein dichtes Netz an Anforderungen, das weit über klassische IT-Sicherheit hinausgeht.

Projekte, die diese regulatorischen Anforderungen nicht von Beginn an in Standortwahl, technischer Architektur und Betriebskonzepten verankern, riskieren nicht nur Verzögerungen und massive Mehrkosten, sondern auch öffentliche Sanktionen und Nachteile im Wettbewerb. Regulierung ist 2026 kein Risiko mehr, das man managt, sondern der feste Rahmen, in dem sich der gesamte Markt bewegen muss.

Das Jahr der Entscheidungen: Energie, Regulierung und die neue Realität der Digitalinfrastruktur

Das Jahr 2026 markiert für die Rechenzentrumsbranche den Beginn einer neuen Realität. Der grenzenlose Optimismus des KI-Zeitalters trifft auf die harten, physikalischen und regulatorischen Anforderungen der analogen Welt. Die sieben skizzierten Trends zeigen unmissverständlich: Technologische Visionen allein genügen nicht mehr, um erfolgreich zu sein. Der Erfolg eines Rechenzentrums wird nicht mehr primär durch die Leistungsfähigkeit seiner Prozessoren definiert, sondern durch den Zugang zu Energie, die Etablierung industrialisierter Prozesse und die Fähigkeit, ein immer dichteres Netz an Vorschriften zu beherrschen.

Rechenzentren sind endgültig im Zentrum der Energie-, Sicherheits- und Industriepolitik angekommen. Sie sind keine reinen IT-Immobilien mehr, sondern strategische Assets, deren Planung und Betrieb eine neue, holistische Kompetenz erfordern. Der erfolgreiche Betreiber von 2026 ist zugleich Energiemanager, Industriefertiger und Regulierungsexperte. Er muss die Gesetze der Thermodynamik und der Bürokratie ebenso beherrschen wie die sich dynamisch entwickelnden Anwendungen.

Wer in diesem neuen Marktumfeld bestehen will, muss die Brücke zwischen der digitalen und der physischen Welt bauen können. Denn 2026 ist das Jahr, in dem sich entscheidet, wer die Fähigkeit und Reife besitzt, um die Versprechen der Künstlichen Intelligenz auf Basis einer verlässlichen, sicheren und nachhaltigen Infrastruktur zu realisieren.

Quellen:

[1] https://www.goldmansachs.com/insights/articles/ai-to-drive-165-increase-in-data-center-power-demand-by-2030
[2] https://intelligence.uptimeinstitute.com/resource/gen-ai-power-consumption-set-double-2026
[3] https://www.tagesschau.de/wirtschaft/technologie/rechenzentren-ki-kuenstliche-intelligenz-strombedarf-100.html
[4] https://www.energiezukunft.eu/klimakrise/energieversorgung-im-rechenzentrum-robust-statt-riskant
[5] https://kpmg.com/de/de/home/themen/2025/11/drei-erfolgsfaktoren-fuer-die-zukunft-deutscher-rechenzentren.html
[6] https://www.jll.com/en-us/newsroom/global-edge-data-center-market-to-cross-300-billion-dollar-by-2026
[7] https://www.mofo.com/resources/insights/251208-flipping-the-nis2-switch-what-germanys-implementation
[8] https://www.privacyworld.blog/2025/12/germany-implements-nis2-registration-portal-will-open-on-january-6-2026/

Die Prior1 GmbH ist der Experte bei allen Fragen rund um ein betriebssicheres und effizientes Rechenzentrum, unabhängig von Branchen oder Unternehmensgröße. Das 80 MitarbeiterInnen starke, inhabergeführte Unternehmen mit Hauptsitz in Sankt Augustin sowie weiteren Niederlassungen in Berlin, Karlsruhe, München und Weitefeld hat sich nicht nur auf die Planung, den Bau, die Wartung und die Ausstattung von Rechenzentren und Serverräumen spezialisiert.

Vielmehr ist es auch die erste Wahl, wenn es um Betriebsoptimierungen und Strategien bezüglich Outsourcing und Colocation geht. Netzwerkplanungen und -verkabelung, Zertifizierungen wie Blauer Engel oder verschiedene Workshops zu Energieeffizienzanalysen oder umfassender RZ-Check gehören ebenso in das Aufgabengebiet. Parallel dazu leistet das eigene Montage- und Serviceteam seinen Beitrag zum ausfallsicheren Betrieb der IT-Infrastruktur. Dank der jahrzehntelangen Erfahrung werden so passgenaue Lösungen für den physikalischen IT-Schutz ermittelt.

Die Errichtung des Rechenzentrums als schlüsselfertige Umsetzung erfolgt als Generalunternehmer oder Bauherrenvertreter unter anderem für Raum-in-Raum-Systeme, Container, IT-Safe, Klimatisierung und Brandschutz. Konform der Unternehmensmission „Prior1 strebt nach unternehmerischer Freiheit durch nachhaltiges und menschliches Wirtschaften!“ nimmt neben höchster Qualität in Umsetzung und Service auch der verantwortungsvolle Umgang mit der Umwelt einen hohen Stellenwert ein.

Von DSL zu Glas: BNetzA-Konzept geht in die richtige Richtung

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Gerd Warda

Von DSL zu Glas: BNetzA-Konzept geht in die richtige Richtung — Quelle: BNetzA-Konzept

Der Fachverband Rundfunk- und BreitbandKommunikation (FRK) begrüßt das von der Bundesnetzagentur (BNetzA) vorgelegte Regulierungskonzept für einen wettbewerbs- und verbraucherfreundlichen Übergang von DSL auf Glasfaser. Mit dem Konzept stellt die BNetzA zum einen klar, dass es um die Abschaltung von DSL-Netzen und nicht um HFC-Kabelnetze geht.

Zum anderen kommt die Behörde endlich den zahlreichen Forderungen aus Politik und Wirtschaft nach, eine aktivere Rolle in der Kupfer-Glas-Migration einzunehmen, um zu verhindern, dass die Deutsche Telekom ihre Marktmacht von DSL auf Glasfaser überträgt.

Im Fokus steht hierbei § 34 TKG, der vorsieht, dass allein die Deutsche Telekom darüber entscheidet, wann und wo eines ihrer DSL-Netze abgeschaltet wird. Der FRK begrüßt, dass sich die BNetzA im Regulierungskonzept von dieser Vorgabe löst und ein regelbasiertes Verfahren entwickeln will. „Das ist ein weiterer Beleg dafür, dass die bislang Telekom-freundliche Regulierung wieder einmal zurückgenommen werden muss“, sagt Ralf Berger, Vorsitzender des FRK.

Mit Augenmaß die Marktdynamik beibehalten

Berger fordert gleichzeitig, dass es in der Diskussion um ein Regulierungskonzept für die Kupfer-Glas-Migration nicht wieder zu irreführenden Argumenten kommen darf, die am Ende sowohl für Verbraucher als auch für Wettbewerber lediglich Nachteile mit sich bringen. „Die BNetzA muss Transparenz und faire Wettbewerbsbedingungen sicherstellen“, sagt Berger.

Hier ist nach Ansicht des FRK Augenmaß gefragt, um der Marktdynamik Rechnung zu tragen. „Die BNetzA muss die Leitplanken setzen, aber auf der Straße selbst hat sie nichts verloren“, erläutert Berger. Heißt: Die im Konzeptpapier genannten Migrationsbedingungen dürfen nicht in den Wettbewerb eingreifen, indem sie etwa Investitionen blockieren.

Abbildung 3: Anteil Glasfaseranschlüsse mit Status „Homes connected“ an allen Haushalten und gewerblichen Nutzeinheiten auf Bundesländerebene. Quelle: BNetzA-Konzept Seite 13

Keine weitere Belastungen für den TK-Mittelstand

Auch die angedachte Verteilung der Migrationskosten darf weder vom Wettbewerb bereits getätigte Investitionen schmälern noch dazu führen, dass kleine und mittelständische Netzbetreiber weiter belastet werden. „Unsere Mitglieder sind das Rückgrat für den Glasfaserausbau in den Gebäuden“, sagt Berger. „Doch Auflagen und Pflichten nehmen weiter zu und die Finanzierung wird immer schwieriger, wie die aktuellen Daten der KfW-ifo-Kredithürde belegen.“

Deshalb fordert der FRK nicht nur „mehr Markt und weniger Staat“, sondern auch eine spürbare Entlastung kleiner und mittelständischer TK-Unternehmen. „Weniger Bürokratie, schnellere Genehmigungsverfahren und wettbewerbsfreundliche Rahmenbedingungen – so lösen wir die Bremsen im Glasfaserausbau und ermöglichen weitere Investitionen in die TK-Infrastruktur der Zukunft“, fasst Berger zusammen.

Quelle: FRK, BNetzA

Der Klimawandel und die Folgekosten am Beispiel Niedersachsens

digital.

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Gerd Warda

Der Klimawandel und die Folgekosten am Beispiel Niedersachsens — Foto: Hans Braxmeier Pixabay.

Die Klimaschutz- und Energieagentur Niedersachsen (KEAN), das Niedersächsische Kompetenzzentrum Klimawandel (NIKO) des Niedersächsischen Ministeriums für Umwelt, Energie und Klimaschutz und der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) haben eine Kooperation gestartet, um die Folgekosten des Klimawandels in Niedersachsen sichtbar zu machen. Die Darstellung der finanziellen Auswirkungen des Klimawandels soll Transparenz schaffen und eine fundierte Grundlage für Investitionen in den Klimaschutz und die Klimaanpassung bieten.

Extreme Wetterereignisse und steigende Temperaturen verursachen im Zuge des fortschreitenden Klimawandels immer häufiger nicht nur ökologische, sondern auch wirtschaftliche Herausforderungen. Schäden an Gebäuden und Infrastruktur infolge von Wind- und/oder Hochwasserereignissen, höhere Aufwendungen für den Gesundheitsschutz oder die Sicherung der Wasserversorgung sind nur einige Folgekosten des Klimawandels, welche die öffentlichen und privaten Haushalte zunehmend belasten.

Deutlich wurde dies beispielhaft im Jahr 2017, als der Landkreis Goslar von einem Hochwasserereignis betroffen war. Etwa 4,5 % aller Gebäude im Landkreis wurden dabei beschädigt – durchschnittlich entstanden Schäden von fast 30.000 EUR an den betroffenen Gebäuden.

Transparente Darstellung der Folgekosten des Klimawandels

Um die wirtschaftlichen Auswirkungen durch Klimawandelfolgen greifbar zu machen und fundierte Entscheidungen in Politik, Verwaltung und Wirtschaft auch im Hinblick auf notwendige Investitionen in Klimaschutzmaßnahmen zu ermöglichen, haben die KEAN, das NIKO sowie der GDV nun eine Kooperationsvereinbarung unterzeichnet. Auf Basis vorhandener Daten werden die wirtschaftlichen Auswirkungen von Klimafolgen erstmals transparent und räumlich dargestellt.

In dem Projekt bündeln die Partner ihre jeweiligen Expertisen: Der GDV liefert Daten aus dem Naturgefahrenreport zu. Das NIKO bereitet Klimadaten des Deutschen Wetterdienstes sowie Daten zu Klimawandelschäden im Umweltbereich auf. Die KEAN analysiert klimawandelbedingte Schäden in den Bereichen private Haushalte, Lieferketten und Infrastruktur und ist für die Aufbereitung, Darstellung und Interpretation der Daten verantwortlich. Die Ergebnisse sollen unter anderem in Form eines interaktiven Kartenwerkzeugs zur Verfügung gestellt werden.

„Ziel der Kooperationsvereinbarung ist die Schaffung einer Datengrundlage zur Visualisierung der externen Kosten durch Klimawandelfolgen in Niedersachsen. Die Aufschlüsselung der finanziellen Auswirkungen der Klimafolgeschäden soll Transparenz schaffen und aufzeigen, dass frühzeitige Investitionen in Klimaschutz und Anpassung gesellschaftlich notwendig sind und langfristig wirtschaftliche Vorteile bringen“, so Daniel Farnung, Geschäftsführer der KEAN.

Lena Hübsch vom NIKO ergänzt: „Prävention ist deutlich günstiger als spätere Schadensbewältigung – und sie schützt unsere Lebensqualität. Wenn wir uns frühzeitig an die Folgen des Klimawandels anpassen und präventive Klimaschutzmaßnahmen ergreifen, können wir Niedersachsens Resilienz steigern und uns zukunftsfest aufstellen.“

Oliver Hauner vom GDV betont: „Klimafolgekosten sichtbar zu machen, ist der erste Schritt, um fundierte Entscheidungen für eine resilientere Zukunft treffen zu können. Gleichzeitig wird deutlich: Klimaschutz ist nicht nur eine ökologische, sondern auch eine ökonomische Notwendigkeit.“

Raphael Stock

Passwortmanager – Untersuchung BSI identifiziert Verbesserungsbedarf

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Gerd Warda

Passwortmanager - BSI identifiziert Verbesserungsbedarf — IT-Sicherheit auf dem digitalen Verbrauchermarkt: Fokus Passwortmanager. Grafik entnommen aus dem gleichnamigen Untersuchungsbericht von BSI und der VZ NRW.

Passwörter begleiten den Alltag von Verbraucherinnen und Verbrauchern – sie sind für die Nutzung zahlreicher Onlinedienste, wie z. B. Onlineshopping, Social Media oder E-Maildienste, erforderlich. Passwortmanager stellen eine Möglichkeit zur Passwortverwaltung dar und leisten somit einen signifikanten Beitrag zur Absicherung von Onlineaccounts.

Aufgrund der Sensibilität der in Passwortmanagern gespeicherten Daten bestehen hohe Anforderungen an deren IT-Sicherheit. Zur Prüfung der Umsetzung dieser Anforderungen hat das Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI) diese Produktkategorie gemeinsam mit dem FZI Forschungszentrum Informatik in den Blick genommen und die IT-Sicherheitseigenschaften von zehn ausgewählten Passwortmanagern untersucht.

Über den Ort der Speicherung und dessen Schutzniveau beim Hersteller informieren

Wie bei jeder anderen Software gibt es auch bei einzelnen Passwortmanagern Verbesserungsbedarf.Drei von zehn der untersuchten Passwortmanager speicherten Passwörter in einer Weise, die Herstellern theoretisch den Zugriff ermöglicht. Dies erhöht prinzipiell die Angriffsfläche auf Seiten des Herstellers, die durch ergänzende kompensatorische Maßnahmen mitigiert werden muss.

Nutzende müssen diesen zusätzlich ergriffenen Maßnahmen vertrauen. Bei cloud-basierter Speicherung der Daten im Passwortmanager sollten Verbraucherinnen und Verbraucher sich über den Ort der Speicherung und dessen Schutzniveau beim Hersteller informieren. Diese finden sich zum Beispiel auf der Website des Herstellers, in den AGBs zur Nutzung des Produktes oder in den Datenschutzhinweisen.

Defizite der Passwortmanager sind kein Grund, auf diese zu verzichten

Doch die Defizite der Passwortmanager sind kein Grund, auf diese zu verzichten. Aus Sicht des BSI überwiegt der Nutzen bei weitem. Passwörter wiederzuverwenden oder schwache Passwörter zu nutzen kann zu erhöhten Phishing-Anfälligkeiten führen, sodass die Risiken, keine Passwortmanager zu nutzen, deutlich größer sind als die Implementierungsmängel einzelner Produkte.

Der Abschlussbericht „IT-Sicherheit auf dem digitalen Verbrauchermarkt: Fokus Passwortmanager“ der Untersuchung enthält weitere Informationen zu sicherheitsrelevanten Eigenschaften der Produkte.

Trotz einiger Implementierungsmängel bei einzelnen Produkten bleibt die Empfehlung klar: Passwortmanager sind ein essenzielles Sicherheitstool und können für viele Verbraucherinnen und Verbraucher ein wichtiger Begleiter im digitalen Alltag sein. Die Untersuchung ermöglicht es, sich vor der Auswahl eines Passwortmanagers gründlich über die Funktionalitäten und Sicherheitsmerkmale ihrer präferierten Anwendung zu informieren.

Hierfür enthält der Abschlussbericht eine tabellarische Darstellung für Verbraucherinnen und Verbraucher. Es ist zu beachten, dass regelmäßige Programmaktualisierungen seitens der Hersteller ein zusätzlicher wichtiger Schutz sind. Verbraucherinnen und Verbraucher sollten daher Updates zeitnah übernehmen. Weitere Tipps und Erläuterungen rund um das Thema Passwortmanager stehen auf der Website des BSI zur Verfügung.

Transparenz schafft Vertrauen und Sicherheit. Im kooperativen Herstellerdialog des BSI haben mehrere Unternehmen bereits Verbesserungen eingeleitet oder zugesagt. Es ist erfreulich, dass sich nach der Untersuchung nahezu alle beteiligten Hersteller offen und fachlich fundiert über die Erkenntnisse der Untersuchung mit dem BSI austauschten. Dies trug dazu bei, identifizierte Defizite zu beheben und damit die IT-Sicherheit im Bereich der Passwortmanager voranzubringen.

Eingesetzten Konzepte möglichst vollständig öffentlich dokumentieren

Zur Unterstützung unabhängiger Prüfungen sollten Hersteller die von ihnen eingesetzten Konzepte möglichst vollständig öffentlich dokumentieren. Dies beinhaltet insbesondere die Sicherheitskonzepte, die wesentlichen Züge der Systemarchitektur, Details der eingesetzten Kryptografie sowie den Softwareentwicklungsprozess und die darin eingesetzten Schutzmechanismen. Diese Art von Transparenz ermöglicht detailliertere Überprüfungen und erhöht somit das Vertrauen von Verbraucherinnen und Verbrauchern.

Auf Basis der Untersuchungserkenntnisse empfiehlt das BSI den Herstellern stets etablierte kryptographische Konzepte und Algorithmen einzusetzen. Die BSI TR-02102-1 bietet eine passgenaue Übersicht über empfohlene kryptographische Mechanismen, Schlüssellängen und Betriebsmodi.

Herstellerzugriff technisch ausschließen

Das BSI unterstreicht die Schlussfolgerungen für die Branche: Sicherheitskonzepte und Audit-Berichte öffentlich dokumentieren, den Herstellerzugriff technisch ausschließen, etablierte Kryptographie nutzen und alle Daten, einschließlich Metadaten, vollständig verschlüsseln.

Die Nutzung eines Passwortmanagers hat für Verbraucherinnen und Verbraucher auch datenschutzrechtliche Relevanz. Im Rahmen einer Kooperation hat die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen (VZ NRW) die vom BSI ausgewählten Passwortmanager einer datenschutzrechtlichen Prüfung unterzogen. Hierfür hat die VZ NRW sowohl die Datenschutzhinweise, als auch die für den Registrierungsprozess erhobenen Daten begutachtet. Die Ergebnisse der Untersuchungen durch das BSI und der VZ NRW sind in der Veröffentlichung „Passwortmanager im Test: IT-Sicherheit und Datenschutz im Fokus“ zusammengefasst.

Quelle: Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik

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